关于酒店改造装饰工程全过程造价控制的案例分析

关于酒店改造装饰工程全过程造价控制的案例分析

2019年，我咨询单位受金坛樱花大酒店有限公司（私营企业）委托，对金坛樱花大酒店改造装饰进行全过程造价控制。该项目总建筑面积七千多平方米，六层框架结构，其中1~2 层为餐饮，3~6 层为客房。初步实施方案是：将原装饰拆除，更换通风空调系统及线路工程，重新设计装饰。下面就该工程的全过程造价控制过程作简要分析。

咨询合同签订后，公司针对该工程的特性，首先成立了由装饰、安装专业人员组成的项目组，并任命具有酒店审核经验的造价工程师为项目经理，具体负责该项目的造价控制工作，项目经理了解工程情况，编制工作计划报技术负责人审批，经审批后的工作计划作为项目控制的依据。考虑改造装饰项目的复杂性，造价控制分三阶段：项目实施前的造价控制、项目实施过程中造价控制以及竣工结算审核造价控制。具体实施过程如下：

第一阶段：项目实施前的造价控制。

该阶段主要工作是：为项目方案比选提供造价分析、协助建设方签订施工合同。

建设方首先邀请苏州一家、南京两家装饰单位各做了一套客房的样板间，并报价。咨询公司负责对各样板间进行核价，方案比选过程中协助建设方进行项目总计费方式的谈判。综合设计方案、施工质量、造价投资及工期等因素，建设方最终选定苏州的装饰公司为承建方。

施工合同签订期间，造价控制员对施工方提交的初稿进行审核，认真核对

每一条款，特别是专用条款中有关双方权利、义务、职责、违约索赔、工程款的

支付时间及方式、特殊装饰材料单价的确定、工程造价的确定方式、设计费计取标准等问题予以明确，使合同既符合有关法律、法规的规定，维护双方利益，又要体现方案比选过程中的有关承诺，对于咨询单位的现场跟踪审计也在其中给予明确。

合同签订后，在开工前的第一次工作例会上，项目经理对需要建设方、施工方配合的问题进行阐明，建设对我方的职责也作了交代，希望施工方、监理方对我们的工作给予理解、支持和配合，体现我们咨询服务的合法性。

第二阶段：项目实施过程中造价控制。项目施工过程造价控制主要体现在：隐蔽工程的签证计量、材料单价的控制、月计量审核、项目变更核算等。

施工过程中，按照项目控制计划中的要求，从施工队伍进场开工起，项目组每天安排装饰、安装人员到现场跟踪，项目组成员必须每天写跟踪记录，记录中列明当天已完成的工程量、工程中存在问题以及需要提请建设方注意的事项、当天已签的隐蔽签证单编号和主要内容、提请后面人需注意的事项等，记录当天提交一份给建设方并签收，留一份存档，除书面记录外，重要部位还需拍照留档。第二天，接任者首先仔细阅读前天的跟踪记录，了解工程进展情况，为当天的工作做铺垫。现场跟踪记录可作为隐蔽签证的审查、竣工结算编制、公

司对项目组成员考核的

依据，也便于建设方了解工程进展情况及应注意的问题。

对于隐蔽工程的签证，项目组要求一式四份，建设方、施工方、监理方、咨询方各式一份，首先施工方申报，然后监理方审核，咨询方收到隐蔽签证单后

在面层覆盖前邀请建设方、施工方共同到现场核对，当场修改不合理之处后签字确认（咨询方确认人员至少两人），签证单经建设方签字确认后，最后交施工方盖章。

本项目为先改造后装饰工程，现场情况复杂，咨询员在现场跟踪时，对装饰前的原貌拍照留档，并要求施工方申报原柱、梁断面及位置，墙体部位、室内净高隐蔽签证单，如发现需做签证而施工方未申报的，特别是工程变更，及时提醒，否则，跟踪人员做好记录并现场拍照留档。如四层、五层客房原天棚保存完好，因此建设方要求除东面豪华套房变更需拆除外，其余天棚不拆除，该部分的天棚龙骨、面层就不能计量，只能对涂料出新计量，但施工方未申报签证，结算时因有现场施工照片和记录为证，最终未予计量。本项目总工期70 天，经跟踪人员审核、修改的签证有125 份，为项目的造价控制奠定了良好基础。

材料价格的控制：装饰材料品种多、等级多、单价高，大宗、高档装饰材料施工合同中已明确需控制其单价，如一、二层地面、墙面干挂中欧米黄大理石，量大价高。经咨询员会同建设方到常州石材市场调查后发现，同品种大理石，厚度不同，单价出入较大，本工程地面用料厚1.8cm，墙面干挂板厚2cm,这两种板的单价相差50元/平方米；又如灯光带的云石片，跟踪审计员经市场调研发现，云石片最早在广东生产，其技术比较成熟，材料透光性好，单价五佰多元每平方米，但目前常州当地也开始生产，可产品无论透光性、硬度还是表面平整度等均不及广东产的，单价也只有三佰多元每平方米。本项目施工方选用的云石片未经建设方认可已进场，后经协商同意使用，项目组成员经核查为地产材，否认了其申报的广东材单价；还有装饰面板红影木，一~六层均用到，量较大，

咨询员会同建设方专程到常州长江自由贸易中心作市场调研，调查发现不同品

牌、甚至同品牌不同等级的单价相差较大，为让施工方心悦诚服，我们索要了多厂家的报价表及联系方式，有效控制装饰面材的单价。其余如木龙骨、轻钢龙骨、木工板、多层板、涂料、油漆、排水管、线管、电线等材料，尽量现场取样，并在样品上贴标签注明使用部位、日期等，不能取样的则留材料商标或找空桶留样，以作后期审核定价的依据。

月计量的审核：根据施工合同约定，每月25 日前施工方申报本月的月计量报告，项目组负责对该报告进行审核，审核结果作为建设方支付进度款的依据。审核中发现施工方不按照已完工序计价，甚至仅材料进场就申报，如装饰面板刷油漆，只喷了底漆就将油漆工程量申报，显然不合理；又如墙面干挂花岗岩，仅安装了龙骨，花岗岩刚进场就申报，同样也不能计量。通过月计量的审核，有效控制进度款的支付，为后续工程的顺利完成打下良好基础。

对于工程变更，主要做好变更确认及核价工作，经建设方、设计方认可的变

更给予计量，施工方擅自变更内容不计量，并对变更方案进行

经济比较

第三阶段：竣工结算审核造价控制。

结算审核过程中主要对工程量、子目套用、材料单价、工程取费等进行严格审核。

工程量依据竣工图纸、现场隐蔽签证、现场拍摄的照片、现场记录等进行审核，还需到现场实地勘察、丈量。本项目为旧建筑改造装饰，原设计图纸不能提供，竣工图纸不一定完全反应现场实际工程量，如轻质隔墙，龙骨长度到柱边或

墙边，高度到梁底或板底，而纸面石膏板的高度只到天棚面。如二层小餐厅均用轻质隔墙分隔，轻质隔墙的送审工程量高至天棚，宽至墙边。现场审核时，咨询人员首先查签证、现场记录、照片，又到现场核对，宽度先用手敲来初步确定是原墙或柱还是轻质隔墙的位置，再通过查签证确定具体数值，龙骨高度根据签证扣除梁高，吊顶高度按现场实测值计量。

本项目采用《工程量清单计价规范》、《江苏省建筑与装饰工程计价表》、《江苏省安装工程计价表》计价。清单子目的综合单价综合内容较多，为了合理计价，必须严格按施工程序组合计价表，并根据现场隐蔽签证、有关照片、记录、材料留样等审核，审核人员发现送审资料中有许多不合理的组价内容，如一层造型墙面，设计为木龙骨、木工板基层、九厘板造型、红影木面层，其中木制品刷防火漆两遍，送审结算木龙骨为花旗松，九厘板满算一层、造型处一层，审核人员依据现场签证、所拍摄的照片、龙骨小样发现，龙骨为白松，九厘板仅造型处一层，防火

漆只有木工板上刷了两遍，其余未刷，且在我方现场记录中也提请建设

方注意过。施工方核对时不认可，咨询人员将资料给予佐证后，最终认可审核结果。

装饰材料作为工程的重要组成部分，其单价的确定一直是审核的难点，本工程送审结算对于施工时未确认的材料单价基本按常州信息指导价计取，但信息指导价仅具有指导意义，装饰材料品种、等级等与指导价上的不一定完全相符，因此审核时根据市场价计价，咨询人员根据施工时的现场采样到市场询价，并考虑运输、采保费等因素后合理定价。

本项目的取费按合同约定方式计取基本无异议，但本项目施工单位的临时用房由建设方提供，经甲乙双方协商，临时设施费按规定标准下限值的一半计取。

本项目因事前参与造价控制，故结算审核争议较少，但核减较大，结算总送审金额为729.75 万元，经审核核定造价为470.53万元，核减率达35.5%。

综上所述，虽然装饰工程内容繁多、材料品种多、隐蔽工程多、施工时变更较多，但通过全过程造价控制，对项目的造价还是取得了良好的控制效果。通过施工过程的参与，避免了今后审核时不必要的争议，合理确定工程造价，维护了甲、乙双方的利益。另外，作为咨询单位，在工程实际中也能掌握实际操作工序，在实践中认识到很多新材料，学到新工艺，掌握一些重要基础参数，可为补充定额子目提供基础数据。如一层天棚贴金箔、银箔，电梯厅墙柱做砂岩漆等，这在以往的审计中均未遇到过，现场跟踪时，公司组织全体造价人员到现场观摩学习，记录有关施工参数，为我们今后的工作积累了宝贵经验。

社会在发展进步，对工程装饰的要求会越来越高，因建设方专业知识的局限性、装饰工程的复杂多变性，社会需要咨询单位提供全方位造价咨询服务，工程咨询人员也需要一个从理论到实践的过程不断更新知识，全过程造价控制就为我们提供了这样一个平台，愿咨询单位在这样的平台上越走越好。