青岛市李沧区中心商圈规划研究
青岛市李沧区中心商圈规划研究
深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民杨辉邵林
2011年4月6日
一、课题目标和期限要求
? 规划期限：2011-2015年。
? 规划范围：北到金水路，南到区南界，东到青银高速，西到重庆路。占地面积约12平方公里。
? 规划定位: 建成面向青岛、辐射半岛(半径200公里，辐射烟台威海潍坊日照)区域内各类消费群体，集商务、商贸、商住于一体的“一站式购物天堂”。
? 规划目标: 突出李沧特色，坚持时尚传承。打造成为半岛区域著名品牌的重要引领地、流行时尚的重要发源地、消费信息的重要传播地，集聚效应显著的总部经济集聚地。
二、规划设计要点与初步思路
(一)、服务业产业布局规划要充分考虑现有项目布局调整和新建项目布局需要，按照已确定的发展定位，详细再划分为商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、服务中心、休闲会馆区、会展中心、特色市场、民俗集市等布局。
1、设定该区域服务业布局框架，该框架与区域内基础设施规划、交通规划等专业规划紧密融合。
2011年是全面实施“十二五”规划的开局之年，李沧区区委书记傅明先介绍了李沧区今年的发展布局。李沧区将抢抓2014年青岛世界园艺博览会重大机遇，以科学发展为主题，以“转方式、调结构”为主线，以改革开放为动力，按照市委、市政府“世界眼光、国际标准、本土优势”和“做好寻标、对标、达标、夺标四篇文章”的新要求，发扬“诚信实干、奋勇争先”的李沧精神和“三上”“三要”的工作作风，紧紧围绕“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局，全面实施“迎办世园会、建设新李沧”三年发展行动，加快推进城区品质化、产业服务化、环境生态化、管理精细化、民生普惠化，努力实现经济社会又好又快发展。
图1 李沧区域发展定位图
2、关于李沧商贸发展战略
以点(城市商业综合体和商业项目)线(商业街区)面(商圈)构成李沧商贸业的总体格局。
李沧区重点第三产业大项目表
李沧区万达广场、李村河以北、黑龙江路以东、中崂路以南、青银路以西，占地779亩，建筑面积119万㎡，商业和公共建筑面积47.6万㎡，计划投资87亿元，2012年一期开业。
鉴于李沧在青岛的区位特点，李沧中心商圈和青岛北站交通枢纽优势结合，以城市商业综合体为建设为龙头，以填补青岛空白街区为特色，
要努力辐射周边区县和周边城市，形成胶东半岛第一商圈的气势和实力。
图2李沧商圈规划示意图
按照打造半岛第一商圈的思路，规划李沧的商贸布局。中心商圈位于维客广场，高附加值批发位于新火车站，大型市场集群，建议设置在西区工厂搬迁区，休闲商业中心建议设置在金水路。结合社区开设建设若干社区商业中心。
3、关于李沧区旅游业发展
图3 李沧旅游布局图
一要统一规划建设。聘请专家对旅游资源进行统一规划、归类、组合，形成没有重复、各有特点、亮点、看点、玩点的景点。新摩尔公司愿意带领国内外知名旅游专家，站在整个胶东半岛的高度，提炼李沧区旅游的大思路。
二要加大重点景区的建设力度。围绕十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景点，建成一批风景秀丽、环境优美、景观丰富、综合配套的精品旅游产品。将旅游线路大力推广，与青岛滨海旅游结合。
三要丰富游览内容。充分挖掘民俗资源，积极打造文化特色街;发挥东部土地资源优势，以农业观光园为基地，建设一批休闲农庄;整合“李沧小吃”资源，形成小吃特色街;发挥中心商圈的作用，构筑精品购物街。
四要树立李沧旅游业的新形象。做好青岛世界园艺博览会周边的商业规划和旅游规划基础上，做好青岛世界园艺博览会的统一片区规划，创新中国青岛民俗赏花会的内容和形式，提升李沧形象，构筑起现代旅游新格局。
建议将园艺博览会作为旅游的龙头项目，以两个重大项目进行配套建设，第一是引进华侨城集团建设大型主题公园和旅游综合体，第二是支持万科做好李沧新城项目，建设好商业旅游综合体项目。
万科李沧新城宾川路以东、规划四号线以西、世园大道以南、习水路以北，占地面积3900亩，建筑面积240万平方米商业和公共建筑27万平方米,投资96亿元，休闲娱乐、办公、酒店和高档居住于一体。
4、关于物流产业发展
图4李沧现代物流布局图
一要利用好青银高速公路、重庆中路、308国道以及青岛火车北站铁路、航空等交通区位优势，加大土地资源整合力度，建立物流运输平台和物流信息平台，形成具有区域影响力的物流集散基地;依托青岛火车北站交通枢纽中心建议重点发展快递邮件和高附加值电子产品等物流业务，形成自己的特色。
二要引进现代物流企业，从政策上加大培育力度，使之尽快做大做强，创出物流服务品牌。
通过对青岛批发市场的总体布局研究，借鉴成都等大城市的成功经验，深圳新摩尔商业管理公司建议今后将青岛批发市场集群设置在李沧区，逐渐将市区的批发市场转移到李沧区，充分发挥李沧综合交通和区位优势。
城市物流配送基地项目
安顺路以西，环湾大道以东，瑞金路以南，滨海路以北。
计划投资6亿元占地1100亩建筑面积6.7万平方米,2012年1月规划设计年底拆迁完毕。2013年完成项目招商。
汽车城项目占地300亩 2011年9月出让土地,预计2013年竣工。
(二)、商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、特色市场等项目要确定其规划位置范围、发展定位，辐射程度等。要详细到从何处起到何处止，占地面积、区段长度，具体布局哪些支撑项目等内容。力争规划到区域全覆盖无缝隙，指导性可操作性一定要强，为政府决策、核算建设成本和具体招商工作建立可靠依据。
图5 李沧现代商贸区土地利用规划图
城市综合体以伟东乐客城和银座广场和苏宁广场、万达广场、宝龙广场等形成强势综合体群落为核心，要求对周边即墨和城阳等周边消费者具有强大辐射力，鼓励引进儿童职业体验中心和国际名品等填补李沧商圈空白的业态和品牌。
商业街区的规划是重点突出特色，不仅能够吸引本地顾客，而且能够服务游客.
商业街区定位思路
鉴于四方区文化街已经有较大规模的古玩和文化产品交易街区，黑龙江路定位不需和四方区重复，需要根据市场需要思考家居和消费类市场相关方向。
东李商贸板块过去是以服装鞋帽、茶叶茶具、家具建材、酒店用品等生活消费品批发市场，现在鉴于万达李沧广场的兴建，成为20万平方米的大型购物中心，今后适合发展高尚住宅和休闲商业街区，批发业态适合向外转移到火车北站临近的半岛批发市场群。
未来李沧万达广场与宝龙广场要和李村中心商圈结合，形成整体竞争实力。
图6李沧中心商圈完善初步意见
(三)、城市空间布局规划充分考虑未来城市发展需要，规划设计方案要具有功能性、可实施性和一定深度，技术经济合理可行。
1、提出规划规划范围内总体规划布局设计方案
李沧中心商圈第一步按照青岛第二商圈打造，今后要向胶东半岛第一商圈发展。在李沧中心商圈总体规划上，要考虑未来五十年发展的实际需要。
首先做好功能分区，尔后根据功能分区要求做好总体交通规划，以公路和地铁等合理布局，积极和青岛地铁公司对接合作，打造特色鲜明的李沧中心商圈，以城市综合体作为商贸区的项目龙头，以特色街区作为今后城市规划和改造的重要方向，重点要规划好书院路金融街区，李沧滨河餐饮休闲娱乐区和品牌街区，突出李沧商圈的特色。
2、提出核心区规划布局详细设计方案
首先准确提出中心商圈的城市综合体发展方向和布局思路，尔后对主要商业街区结合交通规划进行准确的定位思考，围绕增加地方税收，解决民众就业，进行详细方案设计。
李沧中心商圈，以维客广场作为地下空间开发的枢纽，在现有商业使用的同时，做好地下人流通道和地面公共交通停车场规划，必要时候架设人行天桥。
前期策划和设计任务书的确定是关键。核心区规划设计中，李村大集要通过景观和雕刻反映民俗文化特点，滨河路区要通过滨水景观设计和舞台设计体现互动特点，适合餐饮娱乐业态发展。书院路等要通过天际线合理的写字楼建设打造特色金融街区，形成从西到东部维客广场逐渐升高的写字楼集中区，鼓励总部经济发展。
黑龙江路是李沧区进入青岛市区的重要通道，目前有多个汽车4S店和汽车市场，今后围绕汽车服务要高起点规划好专业市场和停车空间。
3、提出若干特色商务商贸街区规划布局设计方案。
基于振兴李沧中心商圈的整体战略思路,建设李沧区域金融中心已经形成某种共识, 但是具体选择哪个街道实施则还存在许多争议,需要进行更为严谨细致的研究与论证。本文借鉴企业选址区位理论与城市竞争力理论,采用因子分析方法进行实证分析，计算各因子得分以及综合得分,并根据得分情况对样本城市进行排序。
图7书院路局部
滨河路不适合作为金融街区的理由：
第一、顾客来此街区并不方便，人流量不如书院路。
第二、缺乏金融网点基础，全部重建周期长，难以得到金融机构的认同。
第三、滨河路地处李村河岸边，距离中心商圈偏远，没有明显的区域优势，不能形成金融中心的辐射功能。
区域金融中心的一个必备条件就是进出畅通。交通的便利性主要体现在：该地址交通网络是否通达，各种金融业务的办理是否方便。
金融中心的另一个必备条件就是适用性。金融中心要与周围的环境相融合，能够有效服务中心商圈和周边企业以及居民。书院路在原来的李村中心商圈中定位是老字号一条街。
4、实证分析的结果表明：
(1)、院路在李沧区的城市体系中综合优势最为明显,是连接未来青岛北站、四方区和李村中心商圈的纽带，交通非常便利。
(2)、书院路现有多家银行网点，例如，农业银行、光大银行等网点，今后适合利用旧城改造机会建设部分金融写字楼，节省资金和土地资源。今后规划适合若干银行支行办公总部，同时争取吸收金融保险证券公司区域总部进驻，鼓励书院路沿线改造兴建为金融服务的优质写字楼，给予减免一半报建费用等措施。
(3)、书院路和中心商圈紧密衔接，形成合围是区域经济的有效组合。
因此，书院路是建设李沧区域金融中心的最佳选择。滨河路作为餐饮休闲和娱乐一条街更为合适，将滨河景观建设和休闲餐饮酒吧娱乐结合更恰当。
图8 日本交通规划公司对以维客广场为中心的步行通道设想
通过对李村大集的保留改建，使其和滨河路形成具有区域民族文化色彩的特色街区。
参考标杆：苏州金鸡湖滨水餐饮酒吧街区
图9苏州圆融集团成功开发的李公堤特色餐饮街区
以临近书院路的滨河路作为重点改造和建设的餐饮酒吧街区，与李村大集形成一体化格局，方便服务本地顾客和游人。
3、提出重点城市节点新建建筑规划控制意向
维客广场是今后控制的重要城市节点，在地下空间改造完成后，地面景观和天桥设计结合，形成统一的城市中心广场休闲景观。
书院路今后需要和谐的景观天际线，从周边到维客广场的高度，从西到东采取逐步升高的天际线。
写字楼的色彩要具体考虑青岛滨海城市特点，色调要明快。
李村河今后的治理要以恢复湿地功能为主，抓好植被建设，既让河流通畅，又要建设具有净化功能的本地植物。
对李村河北侧滨河建筑要控制高度，滨河100米距离范围高度不得超过50米，滨河200米距离不要超过100米。
4、提出重点街区景观规划设计详细方案
关于滨河餐饮酒吧街区和李村大集河床景观设计的构思
第一每80米有景观节点，重点反映滨河景观特点和李沧地域文化特色。
第二与李村大集河床的主要景观――明清李村大集群雕景观结合。
第三设置组合式表演舞台，丰富群众文化生活，鼓励地方文化发展。
图10 日本福冈博多运河城水上表演舞台
5、提出地下空间的开发利用规划设计
李沧中心商圈的地下空间利用指导原则是，结合人防工程，有效利用地下空间作为地下道路、停车、商业休闲使用，减轻地面交通和停车压力为主，形成合理的地下连续空间，地下-1层今后统一层高，实现互联互通。
日本交通规划公司提出的数据和方案
图11李沧中心商圈维客广场周边人流预测
图12 李沧中心商圈规划与地下一层人流导向理想的疏导模型杨宝民(黑线为地铁站点)
地铁的出口一半设置多个，在设置地铁人流导出地面出口的同时，鼓励伟东乐客城和银座广场和苏宁广场等人流主要动线与地铁出口在-2层对接(负-层大部分属于管网，只能和地铁在-2层衔接)，形成最佳的人流循环路线，方便顾客进入购物中心和综合体，减轻地面交通压力。
深圳市新摩尔商业管理公司与青岛地铁公司拥有方便的合作关系，已经和青岛地铁公司设计室进行第一轮沟通，很快提供李村地铁站点项目分层平面图，今后将配合日本交通规划公司和综合体开发商伟东集团等进行专题研讨，共同协调打造广场地下空间。
图13伟东乐客城总平面图
图14伟东乐客城地铁衔接方案
对于地下无法连通的空间，必须跨越道路时候，建议设置人行天桥。日本公司也提出了类似建议
图15 李沧维客广场步行空间建设方案
图16青岛地铁线路图
图17 地铁站点平面图
图18地铁站点结合现状图
6、提出历史文化保护与开发利用策略，制定详细规划设计方案
将李沧大集作为重点历史文化保护范畴，增加必要的商贸设施，将李沧大集的空间，沿着河道，建议布置好公共休闲活动区，景观小品和主题雕刻结合，让游客能够参观考察。
滨河休闲文化区和李沧大集要密切结合，能够为居民和游客服务。
7、提出经济技术指标和投资估算
图19 李沧河北片区位置图
李沧滨河区河北片区改造面积为141亩,滨河路以北，书院路以南，京口路以西，峰山路以东，9.3万平方米，容积率5.0,需要至少建设46.5万平方米写字楼、住宅和休闲娱乐街区综合体，其中滨河餐饮休闲娱乐街区要建设4万平方米。预计总投资20亿元以上。
东兴片区书院路以北、峰山路以东、少山路以南、北方国贸以西，占地面积在3.4万平方米左右，建议容积率为7.0,建筑面积23.8万平方米，建议定位为金融商务居住综合体，投资预计为17亿元。
杨哥庄二期改造项目,书院路以南，滨河路以北,占地5.06万平方米，建筑面积16.31，安置面积4.9万平方米，金融办公，商务休闲，预计投资为13亿元。
河南南庄位置重要，北临李沧中心商圈核心区域，中间有黑龙江路穿过。
建议该地块黑龙江路两侧重点考虑商业功能，配置五星酒店、汽车旅馆、高尚住宅，配置社区商业面积建议在2万平方米左右。
图20 伟东乐客城效果图
伟东乐客城是青岛的一个楼盘,由青岛伟东置业有限公司开发。位于李沧城市核心, 夏庄路7号,总建筑面积20余万平米,其中商业面积近20万平米,住宅面积约4万平米。伟东乐客城涵括精品百货、国际影院、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐场等。预计总投资为18亿元。
图21 李沧宝龙广场
宝龙城市广场，位于李村河以南、浮山路以西、九水路以北、重庆中路以东占地面积10.72万平方米，建筑面积27.8，预计投资15亿元，商业综合体、星级酒店、高档住宅，商业占60%。
李沧银座广场，占地40.5亩，容积率5.5 ，建筑面积14.8万平方米，投资12亿元.
图22东李商圈位置图
图23 青岛黑龙江路东李段万达广场
东李社区地块商住黑龙江路东李段，土地485亩，东李商圈的改造思路是以万达综合体为龙头，部分批发业态今后转移到火车北站近临的半岛批发市场群体。
维客广场改造和地下空间建设费用单独预算，部分旧村改造按照项目范围和同类改造的投入产出标准进行单独计算分析。
8、进行区域市政基础设施配套规划研究，并提出区域城市用地开发与市政设施建设的时序安排策略。
鉴于地铁建设正在进行，建议第一优先的项目。初步考虑如下建设时序
三、深圳新摩尔公司服务李沧中心商圈规划的主要优势
1、深圳新摩尔公司简介
新加坡星联国际地产顾问机构深圳市新摩尔商业管理有限公司(简称NEW MALL公司)是一家国际化的专业商业管理公司，拥有中日韩新多国多名商业房地产与旅游房地产规划设计专家、招商、销售策划专家、运营管理专家，理论知识与实践经验丰富，在服务业产业规划、商业房地产与旅游房地产设计、策划、销售和经营管理咨询方面具有独特的核心竞争力。
NEW MALL拥有一批多学科高级经营人材和国内外丰富的零售业资源，注重商业、地产、电脑学科杂交与实际策划效果，在商业地产、旅游房地产、大型千亩住宅区、大型休闲购物商场的设计、策划、销售和经营管理方面，已经完成了一批有影响的大型城市综合体项目，正在操作长沙市城东国家经济开发区CBD 和长沙县商业规划以及地级城市综合体一条龙项目，积累了丰富的专业经验。
新摩尔公司与南开大学和中国人民大学、山东大学、吉林大学等服务业相关研究专家建立了密切的学术合作关系，涉及房地产、商贸、物流、金融等多个行业。
2、服务国内重大商业地产项目情况
2005-2006年杨宝民先生带领星联国际机构深圳新摩尔商业管理公司服务青岛辽宁路颐中银街商业综合体项目，商业规划和招商取得圆满成功.
2006-2007年星联国际机构在江禾总裁带领下服务青岛颐中高山销售代理
项目和沙子口颐和星苑千亩滨海大盘项目，取得圆满成功。
图24 颐中银街商业综合体模型
2009年7月20日杨宝民先生应邀参加长春国际金融中心方案研讨会议，提出了自己的初步建议。9月双方签订了策划招商和销售服务一条龙合同。
通过扎实的前期准备工作和义务咨询，2009年10月新摩尔公司与长春经开区建设局签订长春经开北区25平方公里生活服务园区城市功能策划与概念性城市规划合同，项目进展顺利，已经得到市规划局和经开区等初步认同。
我们通过三个多月的努力已经完成了长春经开区北区商业规划工作，尔后经过半年时间的服务完成了长春经开南区服务业研究任务，为南区服务业研究奠定了扎实的基础。
深圳新摩尔公司服务青岛现代服务业和商圈规划的优势:
第一新摩尔公司拥有现代服务业和CBD策划实践经验，成功为长沙经济开发区CBD等服务。新摩尔公司长期服务地下空间规划和地铁物业，和青岛地铁拥有良好业务关系。
图25 2009年长沙经开区中央商务区商业规划与服务业规划项目成果
我们拥有研究长沙、徐州和长春等城市现代服务服务业经验，此外，对于商贸流通领域以及商业地产发展具有突出优势。
我们拥有地铁、轨道交通、高速铁路、机场商业物业管理专家,成功服务过青岛国际机场、上海松江大学城轨道交通综合体、徐州核心商圈综合体项目,熟悉大型商业物业的特点,积累了挖掘商业价值的实战经验,能够为客户挖掘巨大商业价值。
图26 新摩尔服务长春经开北区总体策划含商业规划
第二新摩尔拥有国际化视野系统考察了美国纽约、拉斯维加斯、华盛顿，日本东京、韩国汉城、香港现代服务业和地铁物业成果，考察过现代城市综合体商业布局与商业经营,对日本一流综合体和城市设计进行了四次消化和创新研究,产品与业态匹配性研究达到亚洲一流水平。
第三新摩尔拥有广泛的招商网络,在大型综合体，酒店、商场、特色品牌招商方面具有丰富资源,招商网点遍布上海、北京、深圳、长沙、青岛等大城市。新摩尔公司与洲际、万豪等五星级酒店管理公司拥有长期合作关系，新摩尔公司与日本西武百货、伊势丹百货拥有长期合作关系。
第四新摩尔公司拥有先行的优势，在青岛、长春、大庆和沈阳拥有多个重点综合体和商圈策划以及商业建筑策划与可行性研究项目，系统调研了青岛、哈尔滨和长春及沈阳商圈，关于香港中路和台东商圈的研究成果已经公开发表，
完成了国内具有影响力的长春经开区现代服务业与商业规划成果，拥有丰富的商家资源和服务业研究工作成果积累。
图27 长春经济技术开发区服务业规划中标通知书
图28 长春经开南区商业街区规划图
第五新摩尔公司服务的徐州综合体项目，总建筑面积48万平方米，包含15万平方米购物中心、五星级酒店、写字楼、公寓;杨宝民先生担任茂业集团公司副总经理时候主持的深圳东方时代广场购物中心与公寓项目(8万平方米购物中心)、深圳金融中心、深圳新世界中心写字楼(SOM设计)。新摩尔公司正在服务人民大街长春国际金融中心综合体项目，项目位于原来税务学院地块，该项目属于长春服务行业的高端项目。
图29 长春国际金融中心综合体项目含五星酒店、购物中心、办公楼及公寓
深圳新摩尔商业管理公司从2011年2月开始服务青岛北站商业规划项目，与德国莱茵建筑设计公司配合完成青岛北站城市设计和地下空间规划，积累了青岛项目服务的经验。
四、深圳市新摩尔商业管理公司业绩汇总表
说明：1、此表可自行扩展。2、后附合同复印件。
参考文献
1. 韩宇著，美国高技术城市研究，清华大学出版社，2009年11月。
2. 张杰著，中央商务区现代服务业发展研究，经济科学出版社，2009年6月。
商圈分析报告
商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、
游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相
对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境
展望：谁说青岛只有七大商圈未来或将可能出现第十个!.doc
展望：谁说青岛只有七大商圈未来或将可能出现第十个! 12 月 18 日，地铁 3 号线全线通车了！ 3 号线一通车立 即串联起中山路、香港中路、新都心与李村四大商圈，这让 网友以后去这些地方“买买买”更方便了！下面就让我们一 起来看看吧—— 中山路商圈是青岛商业的发源地，商圈内的“老字号”一 直保留至今，比如春和楼饭店、亨得利眼镜手表店、劈柴院小 吃街、盛锡福鞋帽店、宏仁堂大药房、福生德茶庄等。这几 年，中山路也新建了一些商业项目，像悦喜客来购物中 心、百盛购物中心、国货购物中心、华联商厦、前海利群等。 很多网友之前一直感慨：中山路在衰落啊！繁华不在啊！其实小编觉得现在中山路反而有一种繁华过后的沉淀感，一 直发展旅游商业，也是游客到青岛的首选之地，在这里逛逛 很容易找到老青岛的感觉，能让人不知不觉就慢下来，这样 独特的气质，在青岛各大商圈中一直保持着“独树一帜”！ 香港中路是政府东迁以后，发展起来的，佳世客、家乐 福、麦凯乐、海信广场、百丽广场、银座、华润万象城、青 岛中心等大型购物中心先后进驻，把香港路商圈不断丰富并
“高大上”起来。青岛市政府、诸多的高档写字楼，以及泰 国驻青岛总领事馆、日本驻青岛总领事馆都位于香港中路。 小编还特意回顾了一下香港路的历史，香港中路是香港 路的中段，另有香港西路自延安三路至中山公园于文登路连 接，香港东路自麦岛路至石老人与崂山路连接。香港中路、 香港东路乃至崂山路，原来是青岛早期修建的公路湛流干 路，西起湛山村（现在的延安三路附近），东至流清河村（现在属于崂山景区）。上世纪末，中国恢复对香港行使主权后，湛流干路的一部分改称香港路，一部分改称崂山路。 新都心商圈是地铁 3 号线通车后的“重头戏” ，地铁只在新都心商圈就规划有清江路站、双山站和长沙路站三个站 点，总投资 300 个亿的区域，所建设的大型商业综合体相继 开业，购物环境都是不错的！ 根据小编的了解，目前商圈内开业的凯德mall 已签约了 77家口味丰富的餐饮品牌。海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、北李妈妈菜、胖哥俩、滇草香、东古来、拐棍冰淇淋、上 上仙菓、翠元港式餐厅、 so dam won、鑫燕坊、必胜客、肯德基、亚惠美食公园、星巴克等中西料理、各地特色餐饮
北京商圈分析报告
北京商圈分析报告 目录 一北京东部商圈 (3) （一）王府井商圈 (3) （二）崇文门商圈 (6) （三）广渠门商圈 (8) （四）建国门商圈 (9) （五） CBD商圈 (11) （六）双井商圈 (14) （七）朝外商圈 (17) （八）燕莎商圈 (19) （九）朝阳公园商圈 (22) （十）工体商圈 (24) （十一）东直门商圈 (26) 二北京南部商圈 (28) （一）前门商圈 (29) （二）方庄商圈 (31) （三）马连道商圈 (33) （四）丽泽商圈 (35) （五）木樨园商圈 (37) （六）潘家园商圈 (39) 三北京西部商圈 (41) （一）西单商圈 (41)
（二）金融街商圈 (44) （三）公主坟商圈 (46) （四）五棵松商圈 (48) （五）石景山鲁谷商圈 (50) （六）四季青商圈 (52) 四北京北部商圈 (53) （一）亚奥商圈 (54) （二）立水桥商圈 (56) （三）中关村商圈 (57) （四）万柳商圈 (60) （五）上地商圈 (61) （六）望京商圈 (63) （七）大钟寺商圈 (65)
北京商圈分析报告 任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，现根据方位将北京商圈分析如下： 一、北京东部商圈 北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外商圈、CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。 （一）王府井商圈 北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今成熟的商业中心，并随着城市的建设，影响着并同周边区域的一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。 1．王府井商圈范围
商圈调查报告
金百佳商圈调查分析报告 一、背景 金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。 二、商圈的形态 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况： 多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、） （1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围 金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。 四、人口规模及特征 一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人， 二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人， 三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人 歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。 五、周围交通道路情况 (1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中 (2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。 (3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。 六、商业发展潜力 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,
台东商圈分析
台 东 商 圈 分 析 学院：经济与管理学院专业：市场营销 班级：092班 姓名：孙希梅 学号：0911030211
一、台东典型商业项目 1.利群商厦 1994年，利群商厦在台东拔地而起，台东三路也变身为一条繁华的现代商业街，“去台东”、“逛利群”渐渐成为许多青岛人购物的首选。利群商厦的营业环境和品牌层次，也随着人们的消费水平提高，不断地调整升级。 一商场主要包括负一层的超市和一楼 负一层主要经营熟食、小吃、生鲜、烟、酒、洗涤用品、小不锈钢制品 一楼主营化妆品、钟表、黄金珠宝、工艺品、箱包皮具等商品；拥有周大福、周大生、潮宏基、兰蔻、高夫、欧伯莱、欧莱雅等著名品牌。 二商场包括二楼和三楼， 二楼主要经营男女皮鞋、羊毛羊绒衫、内衣、床上用品、针织服饰等商品；鞋区有真美诗、百丽、思加图、莱尔斯丹、哈森、富贵鸟、其乐、奥卡索等国内外知名品牌，成功引导岛城时尚鞋品的潮流。 三楼主营男女休闲服饰，以少淑装为主，有ONLY、淑女屋、艾格等国内外一线服饰品牌。 三商场由四楼和五楼组成， 四楼以男士正装为主，有红领、花花公子、皮尔卡丹、纳巴罗、都彭等名品男装，五楼的女士正装有莱克斯曼、沐兰、哥力思等一线品牌。 健身器材、学生文具、电讯器材等。 海信、联想、SONY、海尔 利群商厦已经成为台东商圈的“魂”，是台东商圈历史最悠久、现代化最强的百货店，经营品种达9万多种，消费档次涵盖高档、中高档、中档商品，包括众多国内外知名品牌，成为台东商圈以及青岛流行风尚的坐标。 “利群商厦的优势是利群集团的旗舰店，有着很好的销售业绩，资源丰富，有着非常固定的消费群。”在理智地分析了利群商厦的现状后，纪淑珍表示，“市场竞争激烈，利群商厦不会放慢前进的步伐。目前，利群商厦正在从各个方面，进行半步半步地调整。” 利群商厦密切关注品牌销售额度，根据当前的形势，对品牌进行适当的调整，销售额排名后三位的品牌将被清理出场，引进消费者更加喜爱的品牌，及时更新换代。 2.沃尔玛超市
上海商圈调研分析报告
上海商圈调研分析报告上海商圈整体分析：
上海主要商圈调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO
青岛“夜经济”的调查报告
关于青岛“夜经济”的调查报告 所谓“夜经济”，是以市民和游客为消费主体，以购物、休闲、文化、健身为主要形式，时间段大约是从晚上七点之后到次日六点之前的各种消费活动，并不包括在夜间发生的所有经济活动。“夜经济”所引起的最直接的经济效益是通过延长经济活动时间，提高各种设施的利用率，增加社会就业机会，以拉动经济总量增长。在某种意义上，“夜经济”的繁荣是城市繁华的表现，也是城市时尚度的充分反映，是城市活力系数的风向标。“夜经济”越发达，其城市的经济发展越充满活力。 早在2003年，青岛就提出了要发展“夜经济”，比如，当时东部商圈的佳世客营业时间延长到晚11时；家乐福名达店、新兴店的营业时间也延长至晚11时；位于台东商圈的利群商厦将关门时间由原来的晚9时30分调整为晚10时；位于中山路商圈的第一百盛也将关门时间由晚8时30分延长为晚9时；位于李村商圈的崂百集团将百货大楼关门时间由晚8时调整为晚8时30分，维客超市广场则调整为晚9时30分。但是6年过去了，青岛的“夜经济”似乎仍在原地踏步。即便在青岛最繁华的香港中路上，晚上11点之后除了个别的酒吧、KTV和电影院前还有私家车、出租车来往停留，其他一切商业活动基本上都消失了。我们不禁要问，难道青岛的魅力不属于夜晚吗？ 应该看到，青岛是具备发展“夜经济”的条件的。首先，青岛是山东省经济发展的龙头，人均消费水平、消费需求都已经达到了发展“夜经济”的条件。2009年6月11日，全球着名人力资源服务机构ECA的最新调查显示，青岛已加入亚洲生活消费指数1排名前 1生活费用指数是指在不同时点，消费者为达到某一效用(或者福利、生活标准)水平所需要的最小支出之比，有时也称为不变效用指数、不变满意度指数、福利指数等。
威海最有发展潜力的5个商圈
威海最有发展潜力的5 个商圈 威海最有发展潜力的5 个商圈】蓝天白云、碧海 金沙……威海作为一座人居城市，早已让人耳熟能详，但是作为一座经济城市，他的资历实在太浅。在省内，济青自不必说，连兄弟城市烟台都差上一两个层级。但是，这并不是说威海发展成为经济强市没有机会，相反，机会非常大。首先考验的是决策者的科学发展观，其次是执行者的全局观，最后是大家愿意付出和等待的时间。威海目前提出的“全域城市化”概念，还是蛮有前景的，如果良好发展，追赶烟台 指日可待。 在这里，笔者只是分析相对现状，更有发展潜力的5个商圈，像老城区市中心这样的商业中心，不在讨论范围内。 、火车站商圈 基础指数：★★★★ 开发难度：★ 未来前景：★★★★★ 位于经区的火车站商圈发展虽已颇具规模，但相对其未 来定位及前景来说，它的发展才刚刚上路。 火车站、汽车站、威海新港、即将开通的城铁……作为 威海市区的交通枢纽，经区在人气方面具有着天然的优势，只要威海发展的红旗不倒，经区的经贸发展的彩旗就会不停
飘飘。 从重要的商贸企业数量来看，经区呈现百花齐放的态 势，而最为集中区域就是火车站。大型商场如乐天玛特、佳世客、每美商城、豪业圣迪，专业化市场如家居建材、韩国食品百货、儿童教育，旅游街景如华夏城、韩乐坊。现在火车站的商业基础，已经较为完善，绝对配得上4 颗星。然而目前最为缺乏的就是更多的人气！ 您可能会认为，经区人并不算少，有些时候公交难挤、 出租难打。可比下市区大世界、华联，人气还是欠些火候的，更难比青岛的台东路、烟台的南大街。城铁开通后，经区人气将会得到极大提升，尤其是夏季，绝对可以达到繁荣级别。 当然，如果经营得当，火车站也可以成为寸土寸金的高大上繁荣商圈。 个人观点：经区可针对部分地段房屋实施限价，吸引大 批购买首套房的刚需者定居，减少“候鸟”一族在经区的购房量，不断培植常住人口规模。如果人气跟上了，火车站商圈就是第二个市区，甚至超过老城区！这个成长中的高富帅 商圈，正在像我们大步奔来。想投资这里的朋友可要加快脚 步，资源真的很快就被抢光了。、哈工大东部基础指数：开发难度：★★ 未来前景：★★★★ 威海有两所国家顶尖大学的校区，这本身就是个很好的 资源。然而，对于不太精于做生意的威海人来说，这么好的资源真是给白瞎了! 如果说经区商贸中心是火车站的话，那高区在哪呢？利 群？海阅建国？自由东方？海水浴场？说实话，真没有个像模像样的。大高区在商贸业还真是没落呢，高区人民大多都在市区购物吧，积聚了多年的消费热情难以释放吧，很希望有个高大上的商贸环境吧! 要说商业基础，高区底子远比经区好。在十几年前，经 区还是一片滩涂的时候，高区就已经有数个入住率高的大型生活小区，
展望：谁说青岛只有七大商圈-未来或将可能出现第十个!
展望：谁说青岛只有七大商圈-未来或将可能出现第十个!
展望：谁说青岛只有七大商圈未来或将可能出现第十个! 12月18日，地铁3号线全线通车了！3号线一通车立即串联起中山路、香港中路、新都心与李村四大商圈，这让网友以后去这些地方“买买买”更方便了！下面就让我们一起来看看吧—— 中山路商圈是青岛商业的发源地，商圈内的“老字号”一直保留至今，比如春和楼饭店、亨得利眼镜手表店、劈柴院小吃街、盛锡福鞋帽店、宏仁堂大药房、福生德茶庄等。这几年，中山路也新建了一些商业项目，像悦喜客来购物中心、百盛购物中心、国货购物中心、华联商厦、前海利群等。 很多网友之前一直感慨：中山路在衰落啊！繁华不在啊！其实小编觉得现在中山路反而有一种繁华过后的沉淀感，一直发展旅游商业，也是游客到青岛的首选之地，在这里逛逛很容易找到老青岛的感觉，能让人不知不觉就慢下来，这样独特的气质，在青岛各大商圈中一直保持着“独树一帜”！ 香港中路是政府东迁以后，发展起来的，佳世客、家乐福、麦凯乐、海信广场、百丽广场、银座、华润万象城、青岛中心等大型购物中心先后进驻，把香港路商圈不断丰富并
“高大上”起来。青岛市政府、诸多的高档写字楼，以及泰国驻青岛总领事馆、日本驻青岛总领事馆都位于香港中路。 小编还特意回顾了一下香港路的历史，香港中路是香港路的中段，另有香港西路自延安三路至中山公园于文登路连接，香港东路自麦岛路至石老人与崂山路连接。香港中路、香港东路乃至崂山路，原来是青岛早期修建的公路湛流干路，西起湛山村（现在的延安三路附近），东至流清河村（现在属于崂山景区）。上世纪末，中国恢复对香港行使主权后，湛流干路的一部分改称香港路，一部分改称崂山路。 新都心商圈是地铁3号线通车后的“重头戏”，地铁只在新都心商圈就规划有清江路站、双山站和长沙路站三个站点，总投资300个亿的区域，所建设的大型商业综合体相继开业，购物环境都是不错的！ 根据小编的了解，目前商圈内开业的凯德mall已签约了77家口味丰富的餐饮品牌。海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、北李妈妈菜、胖哥俩、滇草香、东古来、拐棍冰淇淋、上上仙菓、翠元港式餐厅、so dam won、鑫燕坊、必胜客、肯德基、亚惠美食公园、星巴克等中西料理、各地特
万达商圈调查分析报告
万达商圈调查分析报告 篇一：万达广场的商圈分析 《 》课程论文 芜湖万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班 第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能
于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。 第二章万达广场商圈分析 通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步
北京路商圈调研分析报告
北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。
青岛市李沧区中心商圈规划研究
青岛市李沧区中心商圈规划研究 深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民杨辉邵林 2011年4月6日 一、课题目标和期限要求 ? 规划期限：2011-2015年。 ? 规划范围：北到金水路，南到区南界，东到青银高速，西到重庆路。占地面积约12平方公里。 ? 规划定位: 建成面向青岛、辐射半岛(半径200公里，辐射烟台威海潍坊日照)区域内各类消费群体，集商务、商贸、商住于一体的“一站式购物天堂”。 ? 规划目标: 突出李沧特色，坚持时尚传承。打造成为半岛区域著名品牌的重要引领地、流行时尚的重要发源地、消费信息的重要传播地，集聚效应显著的总部经济集聚地。 二、规划设计要点与初步思路 (一)、服务业产业布局规划要充分考虑现有项目布局调整和新建项目布局需要，按照已确定的发展定位，详细再划分为商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、服务中心、休闲会馆区、会展中心、特色市场、民俗集市等布局。 1、设定该区域服务业布局框架，该框架与区域内基础设施规划、交通规划等专业规划紧密融合。 2011年是全面实施“十二五”规划的开局之年，李沧区区委书记傅明先介绍了李沧区今年的发展布局。李沧区将抢抓2014年青岛世界园艺博览会重大机遇，以科学发展为主题，以“转方式、调结构”为主线，以改革开放为动力，按照市委、市政府“世界眼光、国际标准、本土优势”和“做好寻标、对标、达标、夺标四篇文章”的新要求，发扬“诚信实干、奋勇争先”的李沧精神和“三上”“三要”的工作作风，紧紧围绕“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局，全面实施“迎办世园会、建设新李沧”三年发展行动，加快推进城区品质化、产业服务化、环境生态化、管理精细化、民生普惠化，努力实现经济社会又好又快发展。
商圈调研报告
大润发商圈调研报告 连职大连锁101第一小组呈送 刖 言 由于假期的实训在大润发，我们组成员对大润发比较了解，我们曾对来购物 的顾客做过直接的询问，所以，我们选择的商圈调查是大润发的。 进行商圈调查的第一步就是商圈范围的确定（绘制简图）这一部分由一一倪 倩划定 其次是商圈的具体内容：1.人口统计分析，包括人口结构、家庭户数构成、 收入水平、消费水平、购买行为；2.竞争状况分析，利用了商圈饱和度的计算。 丁晓雪；3.基础条件分析，其内容巨多，我们为突出重点，将基础条件分为 硬件条件和软件条件：（1）硬件：交通通讯状况；（2）软件：城市发展规划。 陈玉 宝。 再次是综合分析一一李维维。 再次是结论与建议一一展菲。 最后是资料的搜集与整合，以及文本的制作一一何若香。 、调查的背景和目的错误！未指定书 签。 、商圈范围的确定错误！未指定书 签。 三、调查的内容与因素错误！未指定书 签。 （一）人口统计分析.错误!未指定书签。 1.人口结构错误!未指定书签。 2.家庭户数构成.错误!未指定书签。 3.收入水平错误!未指定书签。 4.消费水平错误!未指定书签。 5.购买行为错误!未指定书签。 （二）竞争状况分析.错误!未指定书签。 1.竞争分析错误!未指定书签。
2. ............................................................................大润发的商圈饱和系数 .................................................... 错误!未指定书签。 （三）基础条件分析..................................... .错误!未指定书签。 1. ............................................................................交通与环境.错误! 未指定书签。 2.城市发展规划.................................... .错误!未指定书签。 四、调查方法与资料处理方法................................... 错误!未指定书签。 （）调查方法........................................... 错误!未指定书签。 1.单纯划分法 ...................................... 错误!未指定书签。 2.二手资料收集...................................... 错误!未指定书签。 3.询冋调查法...................................... .错误!未指定书签。 （二）分析方法......................................... 错误!未指定书签。 1.定性研究方法 .................................... .错误!未指定书签。 2.定量研究方法 ..................................... 错误!未指定书签。 3.机会分析技术.................................... .错误!未指定书签。 五、结论与建议 (9) （一）.................................................. 结论错误!未指定书签。 （二）.................................................. 建议错误!未指定书签。附录............................................................ 错误!未指定书签。 一、调查的背景和目的 大润发依靠传统的商业地位，以陇海路为核心的区域成为了连云港市民购物消费的首 选。连云港新浦区的商业氛围主要集中在解放路、朝阳路、新孔南路、陇海路所围绕的区域， 其中以大润发和步行街附近的商圈最为繁华。本次调查会 更深入了解市民的消费水平和消费行为，以及大润发客流量居高不下的奥妙。 二、商圈范围的确定 第一，采用了直接、间接调查法，由于我组成员曾在在大润发实习过，通过直接询问顾 客以及查看顾客基本信息等手段，得到一些顾客资料。 第二，依据经验法：其业态是大型超市，得出其商圈大概为开车20分钟的 范围。 据此，得出以下结论：
胶南商圈分析
青岛胶南构建“三大商圈”格局 目前，胶南正准备开工建设一条集旅游、购物、休闲、餐饮功能为一体的旅游文化美食特色街，这是该市构建东部商圈，加速推进城区东西部连接的重要举措。据了解，在西部老城区商贸业红红火火发展的基础上，胶南提出了将行政区变为商贸区的思路，加速东部商圈构建的步伐，并且为南部商圈的打造预留了空间，将来的胶南将形成东西南“三大商圈”共同发展的格局。 老城改造为商业添活力 近年来，胶南市从整治改造基础设施入手，大手笔进行城区改造，使老城区地价达到了新城区沿海地段水平，也给商贸流通业发展注入了巨大活力。 “改旧为新”是老城区发展商贸的一条捷径，更为不少外地客商所青睐。占地面积150亩，总投资2.8亿元的胶南夜市于2002年迅速隆起在老城区中心地带。一期营运面积25400平方米，100多家商家入住，实现年销售收入3000余万元，利税500万元；在郝家石桥村，随着成片低矮房舍的消失，融商场、住宿、写字楼于一体的海威大厦正拔地而起，商厦用地面积21亩，建筑面积38500平方米，建成后将与康大商城、利群超市相互辉映，一个崭新的商贸休闲新区呼之欲出；在对原五交化商场老建筑装潢基础上，国内大型服装连锁企业上海千家惠服饰有限公司投资的千家惠服装城开业，月营业额达100余万元。截至目前，“五星电器”、“家家悦超市”等外地客商投资总额达5.6亿元，占全市市场建设投资总额的73%。 “特色市场”则成为老城区发展的一条新路。适度控制“大而全”、“小而全”的杂货卖场建设，胶南着力培育和引进一批精品店、专卖店、品牌店。家家悦是专营食品类商品的超市，康大服装城专营服装，三联为家电专营超市，永和豆浆为特色餐饮，山东半岛汽车贸易服务中心雏形显现，已引进上海大众和上海通用等多家4S店。 新城区构建现代化商圈 居住人口相对偏少，商气不浓厚，这是新城区成长中遇到的烦恼。胶南提出，将行政区变为商贸区，加速推进城区东西部连接。在引进项目上，东部商圈瞄准大块头，发展高端业态，突出“外向化、高端化、专业化”，一个现代化购物商圈正在形成。 今年即可完工的利群大型购物中心投资2.3亿，设计面积6万多平方米，集四星级酒店、大型购物中心于一体，既可满足一般消费群体需求，又可提供中、高档服务；立足于超前城市功能定位，胶南市引进的裕承森林公园大酒店项目投资3000万美元，建筑面积39825平方米，2008年2月投入使用，届时一部分奥帆赛运动员和工作人员将入住其中，必会成为向世界推介胶南的一张名片；特色旅游文化美食街是该市构建东部商圈的重要举措，正准备开工建设，预计一期工程将于年底前建成并投入运营；从来不在县级市开拓业务的日本东泰佳世客，亦正在与胶南洽谈投资事宜。
商圈分析报告
商圈分析报告 （和盛商圈）班级：10级连锁经营管理2班 姓名: 杨方琴 指导老师: 王菱 日期: 2012年5月27日星期日 目录 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 店前客流量 二、顾客购买能力分析 1、周边人口测评分析 2、顾客消费习惯 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集 二、同业聚集
（三）竞争环境 竞争对手分析 （四）宏观环境 店铺物业条件分析 （五）商业环境 店铺与周边小环境关系分析 问卷调查分析 （一）问卷回收率 （二）问卷总结 通过对和盛商圈各个项目因素的调查分析，判定该区域是否适合开设美甲店。如若适合，店铺应开在哪里，区位如何选择，要做哪些开店筹备工作，店铺功能如何定位等，如若不适合，则可明晓投资风险，降低或挽回资金损失。 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析
因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境 一、客流分析 店前客流量： 自然堂店 小结：该店顾客主要为学生，年龄结构大约在17——23岁，消费者的出行方式主要以步行为主，晚上人口流动量大，主要聚集在活动中心。 好好化妆店 小结：该店以年轻妇女、中学生为主，年龄结构大约在16——32岁。由于地处农贸市场口处，顾客出行方式多以电瓶车、自行车为主，人口流动主要集中在上午时段。 二、顾客购买能力分析
济南市商业项目商圈分布
济南市商业项目商圈分布 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路老商圈为龙头，西部经二路商圈、东部花园路商圈、南部英雄山商圈多个综合性商圈割据，同时存在着各个专业商圈予以互补像洛口服装批发商圈、北园路家居建材商圈、山大科技电子商圈、段店汽车及配件销售商圈等。 1、泉城路——泉城广场商圈 泉城路-泉城广场为代表的商圈是济南的中心商圈。该商圈由趵突泉北路、明湖路、黑北路、泺源大街围合的区域是济南具有悠久历史的传统中心商业区。泉城路是济南最古老的商业街，马路最西面就是大名鼎鼎的趵突泉。济南大型的商场和超市几乎有接近一半位于泉城路-泉城广场商圈内，其中包括济南本土商业的三大巨头银座、贵和、三联。另外,国际大鳄沃尔玛,国内著名家电连锁企业苏宁电器，国美电器,以及麦当劳、肯德基、必胜客,以及大量的专卖店都位于这个区域,再加上周边五星级的索菲特银座大饭店、皇冠假日酒店、四星级的玉泉森信大酒店、银座泉城大酒店、华能大厦等共同组成济南最大的商圈。而且位于该核心商圈内，又有许多新的商业业态在规划，大型的shopping mall的建设，绝版而个性的商业店铺的深掘，将为该商圈注入新的活力，提升整个商圈的品质。 泉城路-泉城广场商圈 主要区域泉城路、泺源大街、朝山街、佛山街优势 全省政治文化中心，全国著名旅游景点，全省最大广场。流动人口最多地域，大众聚集，商机无限。 目前商家 西区形成以三联家电、大连万达、迪信通、苏宁电器、国美电器、冠芝霖、协亨等为代表的家电通讯功能区；中区形成以贵和购物中心、贵和商厦、贵和皇冠假日酒店、齐鲁国际大厦、银座购物广场、银座商城等为主体的高档消费商业区；东区形成以华能大厦、政协大厦等中高档次酒店为主的休闲娱乐区。 在建商业项目恒隆广场，红尚坊，泉乐坊，泰府广场消费群来源全市市民、外地游客、客户群范围广泛 2、经二路商圈（华联、嘉华商业区、西市场） 以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。诸多服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店。西市场因地处济南老商埠西段而得名。济南开埠后，西市场逐渐成为以小商品为主的济南市西部商贸中心。主要经营中低档次产品，以批发为主，兼有零售。
青岛市黄岛开发区周边商业市场调研报告.doc
青岛市黄岛开发区 拟建项目周边商业市场调研 一：调研目的： 本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。通过了解目前项目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。 二：黄岛开发区商业市场现状 1 ：商业分布 目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。目前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。这两个商圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。 长江路区域主要商业： 家世客、家佳源仓储式购物中心 国际贸易中心整体商业 利群商场及各类特色市场型商业 街区辅助商业 香江路区域主要商业：各大银行营业厅 利群商场及各类特色市场型商业 街区辅助商业
2 ：商业类型 通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。 个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千 禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。 商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场 仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心 街区商业：住宅底商及街区小型商业 目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。通过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部分运做成区域内高端商业项目。以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。通过对两个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%---20%比例。对于这两个项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。通过调研得知，家世客充其量只能算是中等档次商业，只是在功能定位方面较为丰富。 目前区域内两个计划高端商业定位的项目主要面对消费群体是有一定区别的。国际贸易中心项目的主要针对客户群体是外来型消费群体。而开发区内本土的消费群并不能满足其需求。开发区内日益增长的外来型商务人士及投资群体，会选择更有针对性的消费场所。因此国贸中心的商业组合形式是适应此类外来消
某商业街市场调研报告
风陵渡商业街市场调研报告 前言 鉴于风陵渡商业街的整体规划，经过我公司相关人员的初步调研，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点并加以专业发挥，对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。 一、基本市场情况 1、区域市场状况 该地处三省交界的“金三角”地区，交通发达，辐射范围广泛，所覆盖地区有：陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地，所辐射的地区广，但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明：芮城县人口35万，城镇人口5万多，人均年经济收入在5000多元，商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带，主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点： （1）由专业房地产公司开发； （2）有百货商场、超市等大型零售业态，超市（如盛宝润发，面积2000多㎡，地上两层）生意较好； （3）现有品牌较少，全部为国内品牌（如红豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼），进货渠道均在 西安； （4）有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所；
（5）临街门面面积一般在20㎡－80㎡，以50㎡居多； （6）租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间； （7）出现专业售房机构，地处当地最繁华地段，但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单 一，不能营造良好销售氛围 2、定向市场状况 风陵渡地处陕、晋、豫三省的交汇处，是通往西北、西南和中原的咽喉，属省级经济开发区，距县城芮城35公里。城镇规划面积188.5平方公里，现有人口8万多，城镇人口1万多，主要分布在道北，人均经济生活水平较低，民风淳朴，以农副产业为支柱产业，商业相对较发达，交通方便,与潼关一河之隔，大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达的交通网。同时，市政基础配套已初具雏形，但政府管理较宽松。目前，潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。亚宝药业、电厂等大型企业即将进驻，将对当地的经济产生巨大的影响。 目前，风陵渡的商业主要分布在老街、南街、北街一带，其中有黄河市场、副食品商城、老街市场，但以摊位经营为主，经营状况不理想，一般只在过会、农闲时营业。风陵渡的商业主要是以老街、南街、北街的临街门面为主，呈以下特点： (1)主要由供销社和个人开发，缺乏统一管理，大多陈旧、 简陋; (2)门面相对较多，约有近千家门面； (3)业态较齐全，包括网吧、超市、婚纱影楼、服装店、电