土地流转的案例

一、重庆（农用地、商住地、工业地）市九龙坡区：

在加快土地流转，统筹城乡发展综合改革试验的过程中，该区确定了“三个可行”的原则：合乎情理、不违背基本法律，就可行;群众满意、能确保社会稳定，就可行;不谋私利、能促进城乡统筹，就可行。其具体做法如下：

1、在农民住房问题上，九龙坡区的思路是用农村宅基地来换住房。经报批同意后，按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的试点要求，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出80%左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。

2、在承包地问题上，九龙坡区规定，农民变市民，在享受市民社会保障的同时，必须自愿退出土地承包经营权。例如，该区的清河、高田坎和高峰寺三个村在用宅基地换住房后，这三个村剩余的3000多亩耕地统一流转到花卉园区，由园区统一招商用于发展花卉产业。

3、在农民变市民后的教育、医疗、养老、就业培训、最低生活保障等问题上，九龙坡区的农民与城市人一样，享受到各项社会保障制度。一是子女入学。区教委以农民变市民人员实际居住地就近安排其子女入学。其子女在九龙坡入学的，继续享受农村义务教育“两免一补”政策。二是就业扶持。农民变市民人员中有劳动能力和劳动愿望的适龄劳动者，由区劳动和社会保障部门免费提供职业技能培训或创业培训、就业指导和职业介绍;符合条件的可享受小额担保贷款、就业再就业援助等政策。三是养老保险。农民变市民人员在单位就业的，由用人单位统一参加城镇职工基本养老保险;未就业人员和灵活就业人员按自愿原则，规定分类参加城镇职工基本养老保险。由于入保门槛更低，农民也可选择农村基本养老保险。四是最低生活保障。农民变市民人员符合城镇低保规定的可纳入城镇居民最低生活保障。

二、成都（农用地、商住地、工业地）市温江区：

温江区通过“双放弃换社保”的方式，加速土地流转和规模经营，引导农民向城镇和规划聚居区集中。即：对自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权的农民，由政府按规定给予补偿，并解决社会保障。在实施过程中，温江区按照“大统筹、大集中”的思路，对农民“双放弃”后的宅基地和耕地实施整理，推进土地跨区域流转。主要针对已在城市找到工作、且家庭收入中有80%以上是非农收入、又有宅基地和耕地的农户，申请双放弃后由当地政府部门进行核查批准后获得一定补偿，入住政府出资统一建设的集中居住点，户口变成居民，进入失地农民社保系统。为确保“双放弃换社保”工作的持续性，温江区强化配套措施。一是实施“安居工程”，确保农民进城有去处。2006年开始，该区启动并建设新居工程和新型社区，吸纳入城农民。转移农户可按政府规划要求在全区范围内购买集中居住区的定向安置居住房，人均35 平方米以内的按安置价购买，每平方米与商品房的差价由区政府补贴给接收乡(镇);进城自主购房的，人均35 平方米以内按所在乡(镇)定向安置居住房安置价与成本价的差价给予补贴，应征的个人购房契税由区政府全额补贴，并免收产权登记费。二是实施“乐业工程”，保障迁居农民住得稳。加强对失地农民的就业培训，推行培训券等补贴办法，扩大农村劳动力转移培训阳光工程实施规模，提高农民转产转岗和适应城市生活的能力。

三、宁波（农用地、商住地、工业地）市鄞州区：

该区尝试采取了季节性流转方式。即：经营者根据生产需要，向农户包租土地的一个生产季节，使同块土地在不同季节由不同经营者经营的流转形式。通过这样的流转方式，既可增加农户经济收入，又确保农户单季粮食生产，因此受到广泛欢迎。该区加快土地流转的一些具体做法如下：1、政策引导。该区研究制定了四个方面的扶持政策，多管齐下鼓励和推进土地流转。一是对依托农业企业和合作组织、符合农业产业化发展方向和产业扶持政策进行的土地流转，达到一定经营规模的，将给予资金支持。二是对促进农业结构调整和农民增收效果显著的村经济合作社，给予资金奖励。三是对发展土地流转后进行设施农业

建设的，优先享受全区设施农业扶持政策。区、乡(镇)两级每年筹、拨一定的农业发展基金，重点扶持、培植农产品基地建设、农业龙头企业建设和绿色无公害基地建设等十大类农业产业化设施建设内容，促进规模经营。四是对转出土地的农民，提供区、乡(镇)两级的再就业培训，鼓励转产农民实现再就业，并对全区60岁以上的男性及55岁以上的女性农户，每月发放平均100元的生活补贴。2、强化监管。一是制订相应的规范操作程序，保证依法有序的流转。规定土地流转合同必须由村经济合作社备案，乡(镇)合同管理委员会鉴证;时间较长、面积大的须经区公证处进行公证;全村性的土地流转须经村民代表会议通过，才能开展流转。二是制定合理的土地流转价格体系，切实保障农民的利益。各级政府在严格条件的基础上，对土地流转的项目、面积、价格等进行规范化管理，并对土地流转过程实行监管，定期对外公布，提高工作透明度，采用招标、拍卖等形式，进行公开流转，使农村集体土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。3、提供服务。实施“种子种苗工程”、“农业标准工程”、“农技信息工程”、“农技专家工程”以及农技人员“三联”工程(联50家重点农业龙头企业，联50家规模养殖场，联50个农业示范基地或大户)，重点做好“产前、产中、产后”三大块服务。一是农林部门以科技下乡、“农技110”和200名基层农技信息员队伍培植为补充，以“十大”标准化高效生产配套新技术为重点，以季节性农技培训为特色，以水果、水产、畜牧等专业化正规教学和“绿色培训”、“学历培训”及“转岗转业培训”为辅佐，以提供优质种子种苗为保障，为全区规模经营大户、农场及企业做好“产前”服务。二是区财政在每年安排400万元，用于新型农机的购置，专门服务于各规模大户与龙头企业，并免费他们提供先进农机的技术指导，做好“产中”服务。三是各乡(镇)的农业信息服务站在“产后”免费为规模大户及农业企业在报纸、电台及网站上发布农产品销售信息，以促成其收获良好的经济效益。

四、佛山（农用地、商住地、工业地）市南海区：

1992年，南海区开始试行土地股份制，村集体以股权证换取农民手上的承包权证，从而取得了对社区土地的经营权。其基本做法是：

1、分区规划。即把全区肥沃的土地划定为农田保护区，并改分包经营为投包经营;把靠近城镇及公路的土地或山坡地划定为工业发展区;把靠近村庄的土地划定为商业住宅区。

2、土地及集体财产作价入股。作价入股后，把全村或全社的土地集中起来，由管理区(现行政村)或经济社(现村民小组)实施统一规划、管理和经营。在股权设置上，以社区户口为准确定配股对象，大部分村社设置了基本股、承包权股和劳动贡献股等多种股份。

3、股利分配和股权管理。成立村集体资产管理委员会，将村委会的公共管理职能和经济发展职能相分离，负债通过村集体资产管理委员会独立法人按照市场化和相关法律程序解决。

五、江门（农用地、商住地、工业地）市新会区：

2005年底，该区的梅冈村抓住新一轮土地调整的机会，在征得全体村民一致同意后，制定了《土地流转生产结构调整优化方案》，组织实施土地流转和集约化经营。具体做法是：村委会向村民小组抽调5%土地集中开发工业区，剩余土地在保证每个村民最少领有0.5亩口粮田的前提下，村民自愿将剩余土地交由村委会统一组织对外发包，所得收益按土地权属归还各村民小组。结合土地流转，村委会对农业生产布局进行规划，以提高土地的综合利用和获取最大效益。严格规定把土地划分为三个耕作区：一是村民自耕水稻区。将农民领取口粮田统一安排在一个作业区，便于田间管理，提高粮食产量。二是村民的口粮田流转发包区。将村民自愿不耕作、不领取的口粮田集中一处，由村民小组统一对外发包给外商或本地能人，连片开发经营，流转收益“按土地承包权所有”全部返还给村民本人。三是村民小组集体发包区。规定村民

小组在分配村民口粮田后剩余的土地集中在一个区域，由村民小组统一对外发包，所得收益由各村民小组所有和支配，用于日常开支和福利事业开支，年终剩余收益分工给每个村民。

六、韶关（农用地、商住地、工业地）市梅花镇：

梅花镇的土地流转模式主要依靠大户带动，成立农民专业合作社，农民以土地入股。该镇的绿源蔬菜流通专业合作社由其周边的45位流通商和菜农组成，合作社在农户以土地入股的同时，以每亩地300元/年的租金向农户连片租用，然后再把地块调整给有劳动力的农户种植。其具体办法是：(1)合作社每年从盈余中提取10%的公积金，用于扩大生产经营，弥补亏损或转为成员出资。(2)合作社从当年盈余中提取5%的公益金，用于成员的技术培训、合作社知识教育以及文化、福利事业和生活上的互助互济，其中用于成员技术培训和合作社知识教育的比例不低于公益金金额的50%。(3)剩余分配余额按照成员与合作社的业务交易量比例返还，返还比例不低于可分配盈余的65%。(4)剩余部分以成员账户中记载的出资额和公积金份额，以及合作社由国家直接财政补贴和他人捐赠量化到各人的份额，按比例分配给社员。(5)合作社如果出现负债，由公积金弥补，不足部分也可以用以后年度盈余弥补，如果还不足，则由社员按照比例分担，但不超过出资额。

七、宁海县

1、采取市场化运作。按照市场化的方式，促进土地适度规模流转，探索“大园区、小业主”的经营模式，打造优质粮食产业化示范园。示范园分为示范区和拓展区，示范区以300—500亩为项目单元，引进种粮大户或企业自主经营;拓展区，以30—50亩为项目单元，引进小业主，采取生产小组作业方式，进行自主经营管理。种粮大户(或企业)、小业主与引进的龙头企业签订水稻生产合作协议，采取“公司+园区+业主”

的运作模式，严格试行“六统一”(统一用种、统一管理、统一培训、统一病虫害防控、统一种植技术和统一收购)。2、加强服务与监管。一是要求各乡镇建立农村土地流转服务中心，具体负责乡镇的农村土地流转工作，建立严格的工作制度，

八、宁阳县

“股份+合作” 山东（农用地、商住地、工业地）省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。制度创新，土地改革走新路随着政府对农村土地流转引导和服务功能的逐步加强，目前，农村土地流转的行为逐步趋于规范，主要体现在三个方面：一是由过去以农户间、业主与农户间的自发流转为主向当前的政府和市场引导与自发并重的自主流转转变;二是由过去无偿代耕向

按市场规律的有偿流转转变;三是由过去依靠口头协议的不规范流转向签订书面协议的规范流转转变。同时，土地流转进程加快，规模逐年增大。

九、枣庄（农用地、商住地、工业地）市

枣庄市的具体做法是：给每个承包户发放农村土地使用产权证，农民以土地使用产权入股加入合作社，使土地的使用产权转移到合作社，合作社以土地使用产权向银行作抵押进行贷款。同时，他们在市、区、镇三级政府设立土地产权交易机构，为土地使用权入股和转让进行评估和提供交易平台。在枣庄，土地开始变成资本，“死地变成了活钱”。徐庄土地合作社用土地使用产权证作抵押，从农信社得到了30万元贷款，

用于采购急需的化肥。滕州市滕忻龙珠大枣合作社以土地使用产权证做抵押，从信用社贷款40万元，规划建设一座100吨恒温库，并新上一条大枣加工生产线。

十、长寿区

2005年10月，重庆恒河农业科技公司拿出10万元现金入股，长寿区石堰镇麒麟村508户农民用土地承包经营权以每亩250元作价入股，注册成立了重庆宗胜果品有限公司，由村委会主任出任公司董事长。重庆宗胜果品有限公司对所属土地进行统一经营管理，栽植优质柑橘，聘请有技术和责任心的股东作专职技术员，支付额外报酬。因柑橘要到2009年才挂果，公司就在柑橘园内统一套种青蒿、甘薯和蔬菜。2006年除去管理成本，实现每个股东每亩地有290元红利，略低于出租土地租金，但从长远来看，农户收益要高于出租，周边农户显然也意识到这一点，现在又有不少农户加入公司。

随着十八大提出的创办新的农业经营体制的贯彻落实，会有更多的农村土地流转典型出现，我们会不断整理出来与大家共享。