浅谈房地产体验式营销
江苏省常州建设高等职业技术学校
浅谈情景体验营销在房产销售中的应用
院系：管理工程系
专业：房地产经营与估价
姓名：晁佳怡
指导教师：熊亮亮
完成日期：2012年12月25日
答辩日期：2013年1 月16 日
目录
一、情景体验式营销概述 (1)
1、何为情景体验式营销 (1)
2、情景体验式营销与传统营销的不同 (1)
二、实施动线中的情景体验式营销 (2)
1、售楼处外围 (2)
（1）项目四至界面 (2)
（2）道路指引清晰明确 (2)
（3）前往售楼处沿途设置 (2)
（4）现场不得任意泊车 (3)
（5）出入畅通无阻 (3)
2、售楼处内部 (3)
3、样板段 (3)
（1）整洁 (3)
（2）样板园林 (3)
4、样板房 (4)
三、房地产情景体验营销在实际应用中存在的问题 (4)
1、房地产情景体验式营销误区 (4)
（1）体验营销就是让客户在样板房里住几天 (4)
（2）售楼处过分舒适 (5)
（3）现楼发售的体验最强 (5)
2、对策 (5)
（1）建立客户数据库，加强对顾客心理需求和内心感受地分析 (5)
（2）体验贯穿房地产开发全过程 (5)
（3）加强房地产商对项目的把控能力 (6)
（4）注重客户关系管理 (6)
四、结论 (7)
参考文献 (7)
浅谈情景体验营销在房产销售中的应用
晁佳怡
（江苏省常州建设高等职业技术学校管理工程系，江苏常州 213016）
摘要：体验营销是一种全新的营销思维模式，它的出现改变了以往的经营方式与消费方式。目前在消费者市场中已得到了较为广泛的运用，而在现今处于
国民经济支柱产业的房地产行业当中，体验营销的运用不过是这几年的事。房地产
体验营销把客户购房的全过程中的“体验”视为整体, 站在客户的感受、情感等角
度, 重新定义、设计房地产项目的营销纲领, 为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰
富体验, 通过满足消费者的体验需求来实现其利润的目标，从而促进项目的销售和
客户价值最大化。这在当今房地产市场竞争日趋激烈，同质化趋势越来严重的市场
大环境下，体验营销的运用就显得尤为必要了。
关键词：情景体验营销；房产销售；顾客感受；
房地产业传统的战略优势，如自然资源、规模经济、资金与技术优势，随着竞争的加剧，差异化并不大，建筑物本身大同小异;企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上的竞争，则由于市场运作规范与信息的透明化，而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，想以此建立起长久的竞争优势也越来越不可能；同时，购房者也似乎不再满足于单纯地购买产品。产品或服务所带来的心理上效益也开始占据越来越重要的位置。三种变化的复合作用，使得各开发商开始采用创新心理和精神上的营销手段，强调在提高产品本身的使用价值时，开展各种沟通活动，增强顾客体验需求，从而使顾客在物质上和精神上得到双重满足的营销理念——体验式营销，在房地产业中得以出现。
一、情景体验式营销概述
1、情景式体验营销的含义
情景式营销是情景体验式营销下面的细化，它属于体验式销售的一个分支，我们的产品可以让用户体验，但有时候，体验还不能够打动用户的购买欲望。
因此我们就要为用户营造使用场景，这个场景可以是具体的也可以是虚拟的，我们要用这些场景来从深层打动用户的购买欲望，这样才能引起用户的共鸣。
2、情景体验式营销与传统营销的不同
情景体验营销主要是研究如何根据消费者的状况，利用传统文化、现代科技、艺术和大自然等整合手段来增大产品体验内涵，更好地满足人们的情感体验、审
美体验、教育体验等多种体验，在给人们心灵带来强烈的震撼时达到促进产品销售的目的。它是一种更为系统的营销整合管理体系；不像传统营销行为那样全流程的颠覆性新思想，而只是让客户区感受项目给客户带来的生活理念等实实在在的利益，给客户留下无可取代的感觉，整个过程与以有形产品为中心，强调产品的功能特色及价格的传统营销相比，体验营销更加强调营销的人性化、互动性和营销手段更加的灵活多变，通过一系列的情景让顾客变得感性。
二、实施动线中的情景体验式营销
在目前房产市场竞争如此强烈的行情下，产品本身的技术含量较高且市场差异化并不是很大，短时间内不会有太大的革新，同档次间能拼的只有价格和营销策略及服务了。在实现情景式体验营销的道路上每个项目都有所不同：比如项目一吧，就是在整个销售流程中揉以直觉上的冲击：
1、售楼处外围：
（1）项目四至界面：客户从进入项目地块的主交通入口，或者看到建筑物（或围板）的时候、项目的形象展示就已经开始了，因此整个城市界面系统是极为重要的，运用户外看板、引导旗、空飘、项目围挡等四至界面，使外围包装形成独立的社区风格，结合项目自身的定位，如果是豪宅就营造出城中城的感觉，如果是写字楼就营造出简洁高效的感觉。
(2)道路指引清晰明确：项目周边显眼的地方要放置能够代表项目形象的艺术装置、标识物也就是精神堡垒，通往售楼处的路旁要有引导标识，比如围挡上的“售楼处由此向西300米”;在通往售楼处的马路上插放尽可能多的刀旗等等都能使整个动线更加明朗化。
(3)前往售楼处沿途设置：采用保安形象岗营造营造项目整体仪式感，同时将景观布局与道路走向相结合，对于外部要有一定的视觉牵引作用，景观布局不能影响外部的视线，也就是说从外面要看的到售楼处内部、大型活动的时候可以将路人吸引只售楼处内部，同时利用环境影响着消费者的心理，提前进入状态，有的消费者进入售楼处就紧张，马上来一名服务人员靠近他防范感就会加强，抵触感无限大，提前进入环境利用项目外围至售楼处内部这段路程增多消费者适应的时间，从进入项目外围时就开始感受，到达售楼处内部之后立即有接待人员接待反而会觉得很贴心。
（4）现场不得任意泊车：售楼处门口不可以长时间停车，看房车停在专门划分的区域，需要时传呼机传呼，安排专门泊车的工作人员或者保安负责现场外围停车的路线的指引。总之，售楼部门前应预留更多的空间给景观与门面。停车场位置不能影响售楼部由内向外的观赏视线。
（5）出入畅通无阻：不管是人车分流或者进出项目的畅通性都要得到保障，因为在这里营造的是一条“回家的路”，给人的第一印象非常重要，如果有堵车现象顾客会想以后下班回家会不会也有这种情况，那像现在很少有抢购那种不理智的客户，大型的活动一定要保证现场的有序性，不然反而会流失一部分客户。
2、售楼处内部相互独立又相互关联：售楼部虽然规模不大，但承载着楼盘形象、客户体验、销售完成等功能，因此是个外在炫目，内在功能高度集中的场所，整个售楼处外部不仅要吸引眼球还要有与产品通关系的建筑风格，大厅内部播放轻音乐，尽量的保证恒温恒湿、在接待区和沙盘区，主要是让顾客接受并融入整个情景当中，洽谈区和VIP接待区保持一定的距离区别询问型客户和深入性客户但又不能太远影响销售气氛，饮料的温度要适中，冬天应偏热，夏天设置冷饮，水吧台供应各式茶饮、点心、时令水果，和孩子爱吃的零食糖果等等这样有小孩子时可以减少客户因为照看小孩时的分心与繁琐感，营造轻松愉悦的情景。
3、样板段：
（1）整洁：售楼大厅通往样板房的整个路线不能太长，并且尽量保持道路的整洁与平坦，回避工程施工上的脏乱，看房通道和施工通道区分开来。
（2）样板园林：也可以设置样板园林这这也是对整个项目设计原理进行初步总结,并总结出主题性、浓缩性、戏剧性和情景性四个特点,以及礼仪空间、展示空间和情景空间三种空间形态,每种空间形态因性质的不同而具有不同的设计要求。再结合景观小品和少量低矮绿化，有效地将软硬装相互交融，营造出良好的社区绿化效果。
（3）样板段的感官享受及保洁施工人员的管理：保证客户进入样板园林后可以闻到花香、听到潺潺的喷泉流水声，道路音响也可播放鸟叫虫鸣声。社区内下水口及井盖等应用绿植覆盖，样板段内配电箱进行美化，并保持箱门关闭，路遇什么坎坷或者车辆应友爱提示等等。设计规划好的景观还必需要完善的书面的规范，包括社区内灯光、喷泉的启用时间，样板区域所有工作人员的着装，言行
举止，以及清扫工具及水管等设施不得的摆放在道路中间，像有的项目，项目本身所有的施工绿化都蛮不错的，就是工地上乱七八糟，或者很多灰尘或者很多污水石子，或者工人们打打闹闹，客户走到小区门口进都不想法进去，这些都给项目形象大打折扣。
4、样板房：现在的样板房也不是初期的装修房了，许多开发商设置样板房，为保证样板房的整体视觉效果，不惜重金。在材料使用上也力求尽善尽美，样板房家具、厨卫设备也极其高档，都是厂家为样板房“量身定做”，再加上灯光效果的运用，为了取得更好的装修效果，吸引购房者，样板间的门窗和配套设施的品牌档次一般较高。现如今样板房不只是作为简单的展示，而是楼盘风格与文化的一种再现，透过样板房，能让购房者感受到一种良好的居家氛围，一种使人倍感舒适的生活方式，样板房内可播放一些轻松愉快的民谣小调等适合项目风格的欢快音乐；在参观中引导客户触摸材料材质，感受产品高端品质；样板房内放置玫瑰、百合、茉莉等清香型的鲜花、洗手间有菠萝等沁人心脾的果香。室内的拖鞋、鞋套及时填、补样板间一旦装修完毕尽量避免工程部的人进出，好多项目就是样板房有着又脏又乱的尴尬，比如地板上都是浮灰脚印、窗户边槽有雨水的痕迹等等，都会给人项目质量不过关的错觉。
如此这般的一套情景规划就是将原来传统的样板间参观环节从以单纯的售楼人员带领客户参观为主升级为消费者对生活方式的体验了。
三、房地产情景体验营销在实际应用中存在的问题
由于对体验营销的概念、框架、策略以及消费者行为的变化没有足够的了解，并且情景体验式营销在房地产市场上的实施并未成熟，在实施验营销的过程中经常存在这一些误区。
1、房地产情景体验式营销误区
（1）体验营销就是让客户在样板房里住几天
让客户在样板房里住上几天就能得到一个良好的客户满意度？其实不然。因为，用于体验的样板房往往是建在尚未完全竣工的在建楼里，并不能够完全提供全套的生活设备，如上下水不通、室外园林未完成等，难以满足实际使用功能。这样客户就很难得到真实的居住体验。如果是在现楼中体验，由于房地产的预售特性，到那时候再展示，意义也不大。所以，好的体验应该是从客户参观朋友新
居开始，从对园林的观感认识开始。
（2）售楼处过分舒适
售楼处适当的装修是必要的，但过分铺张，就是一种浪费。其实客户最为关注的仍然是楼盘的实际品质，对售楼处的感知仅仅是停留在环境和服务的感性层面上，而过分追求客户感受不到的层面是没意义的。。
（3）现楼发售的体验最强
体验是一种感性的认知过程。现楼体验虽然能给人以全部的事实感，但许多案列表明，现楼的体验往往是尴尬的，许多楼盘在营销推广阶段所营造的概念、气氛场景以及其它期望价值，往往在现楼体验中被忽略。过于真实而使人缺乏想象和预期空间也是一种罪过。
2、对策
房地产体验营销并非只是加强终端现场体验，必须提供给购房者除了现场体验外的全程体验流程，加深购房者对产品和品牌的印象。房地产体验营销是一种更为系统的营销整合管理体系。要真正做到房地产的全程体验营销必须：
（1）建立客户数据库，加强对顾客心理需求和内心感受地分析
建立客户的体验数据库在房地产体验营销中占据非常重要的地位。客户体验数据库不仅要有通常客户数据库半酣的基本资料、交易资料，还必须包含从中挖掘出的客户的体验性资料。这就要深入分析顾客心理，认真做好市场调查, 研究消费者需求, 动机、行为、消费方式、消费层次。对购房者心理的分析能有效预测他们的行为方式，设计能刺激购房者内心情感的主题，围绕体验营销主题，运用战术实施工具，设计体验营销方案。而房地产体验营销的关键就是要把握消费者对房子的深层次消费欲望和精神诉求, 谋划准确的产品定位, 采取正确的营销策略, 控制营销的关键环境, 形成具有独特体验的营销模式。
（2）体验贯穿房地产开发全过程
购房者购房前、中、后的体验已成为增加客户满意度和品牌忠诚度的关键决定因素, 房地产企业应立足于可持续发展的立场, 在房地产项目开发的前期、中
期、后期各个环节, 如市场调研、市场细分、产品规划设计、施工建设、物业管理甚至是员工服务环节, 都要站在消费者的体验角度来构思, 考虑消费者看到它、使用它时, 会产生什么样的感受。房地产企业要为购房者提供全方位地体验，不能忽视每一个环节。同时，还要剔除那些多余的、不利于与购房者交流沟通地流程，建立便于与购房者直接面对的平台。另外，房地产企业在实施体验营销的每个业务环节时, 要注意营销主题、品牌理念的一致性和整合性。
（3）加强房地产商对项目的把控能力
房地产项目开发具有专业性强、开发周期长、投资额大的特征, 要实施体验营销需要有强大的专业技术实力、营销能力和资金链作后盾。在实施体验营销的过程中，房地产商要能够在项目开发的不同阶段设计实施差异化，但主题风格统一的体验营销策略，需要各个部门有高度的整体协调性，在每一环节上都要注重体验营销的一致性与完整性。因此开发商要对房地产项目在专业人员配备、资金运作、开发进度上有松弛有度的把控能力, 做到给客户尽其完美的房地产购买体验。
（4）注重客户关系管理
顾客使用产品时的体验是决定其满意度和忠诚度的关键因素，因此对于房地产开发商而言，最大的市场拓展机会存在于在销售完成之后。虽然在房地产行业，重复购买的可能性很小，但是由于住房购买是高风险投资，开发商的商誉和及其品牌效用多体现在购买者入住后的亲验和向亲朋好友的推荐。所以房地产开发商应该切实实施客户关系管理, 将其作为体验营销后续策略, 进一步完善顾客体验, 建立品牌信赖。
通过与客户的交互式沟通, 建立起良好的长期客户关系, 创造忠诚的顾客。企业在实施过程中, 一方面必须建立完善的客户资料库, 使得企业可以迅速确认客户的需求和偏好, 并提供差异化服务; 另一方面必须与顾客进行积极互动沟通, 如免费电话、业主联谊会、客户访问等, 加强感情联络。借此，使企业相对客户形成强大的磁场, 不仅使现有客户得以维系, 还可借助客户推荐所产生的连锁效应不断拓展自己的客户群, 从而使得自身日益强大。
四、结论
房地产体验营销并非只是加强终端现场的体验，而是提供给购房者除了现场体验外的全程体验流程，加深购房者对产品和品牌的印象。房地产体验营销本身就是一种更为系统的营销整合管理体系。要真正做到房地产的全程体验营销不仅需要深入了解目标客户的内在需求，完善的客户管理体系和销售人员自身以及产品自身的不断完善等等值得我们不断探索和努力的地方。
体验营销的产生也是销售模式的一种重大变革，一方面，它从房产的投资、设计开始就与市场融为一体，其出发点就是制造一种可以让客户全面体验的氛围，这样有利于充分地跟进市场，大大消除了以前营销中主观片面性的影响。另一方面，体验营销的顾客诉求不仅仅是范婵性能环境价格方面的东西，它销售的更是一种生活方式与价值体系，它在体验中不断灌输一些独有的生活方式让客服尝试深刻的惊喜，同时根据一些特殊要求设计个性化的全程服务。
最后，它的立足点是营造一种氛围，而不是销售本身，可以说意犹未尽的体验与深刻惊喜的渴望是体验营销的目的所在，楼盘的最终售出只是这种创新是为的有效副产品，改变了以前重销售、轻氛围的策划理念。
参考文献：
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[2]刘廷华，房地产营销创新策略研究[J]，商场现代化，2007-12-12
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[4]张程，浅议房地产体验营销策略[J]，科技风，2010-12-23
[5]黄荔洁，中国房地产新的营销方式——体验营销[J]，中国外资，2011-5-11
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浅谈房地产行业的营销策略
浅谈房地产行业的营销策 略 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
浅谈房地产行业的营销策略 摘要：本文从宏观和微观两个方面简要分析了现阶段我国房地产行业的营销环境，阐述了我国房地产企业营销策略的提升思路，并总结了新形势下的创新营销策略，这对于推动我国房地产行业营销创新具有一定的现实借鉴意义。 关键词：房地产；市场环境；营销策略；提升思路 一、现阶段我国房地产行业的营销环境 （一）宏观环境 我国的房地产行业经过几十年的发展，体系已经趋于成熟，市场状态较为平稳。随着经济和社会的发展，一系列完善房地产行业的相关政策陆续出台，迫切要求房地产行业进行整改，因此房地产行业的营销策略也需要与时俱进。 近年来，随着房地产行业越来越热，其竞争也越来越激烈，品牌间的竞争加剧使企业纷纷加强品牌经营和管理，特别是在大规模的跨区域开发经营过程中，强势品牌往往更能够得到消费者的认同。 （二）微观环境 近年来，房产泡沫和降价滞销问题突出，房地产产业竞争愈加剧烈。在严峻的行业形势下，企业的营销策略也成为企业在激烈竞争中屹立不倒的关键性因素。在新一轮的房地产行业改革中，各地相继注销了大批地产企业的资质证书，这种发展形式在几年前的房产市场就已经初现端倪，随着注销数量不断增加，存留下来的企业都有一定实力。那么如何在当前的房地产局势中逆流而上，就要从改变企业的营销策略入手，进行积极创新，满足消费者的购房心理和购房需求。
现阶段的房地产营销还是主要依靠降低价格来刺激购房者的购房需求，这种营销策略如果长期发展，会对房地产市场产生不可逆转的持续性伤害，不利于房地产行业的良性竞争和可持续发展。在具有独特性的房地产市场中，如何树立产品形象，如何进行产品定位，如何实施房地产品牌营销战略等问题，对我国目前的房地产企业而言，都是急需解决的问题。 二、现阶段我国房地产营销策略的提升思路 房地产营销是当前带动国民经济发展的主要路径，因此，如何提升房地a的营销业绩与水平，已经成为当前房地产研究领域所关注的一个主要方向。 （一）制定明确的企业市场定位 在地产企业的市场定位中，各房地产企业在项目上市前应对当地的房地产市场进行实时分析，并进行尽可能详尽、广泛的市场调研。各房地产企业要根据调研结果制定有针对性的营销方案，为房地产营销活动的设计和开展提供数据依据和市场理论依据，提升营销活动的有效性和效率。品牌的核心价值是品牌的精髓和灵魂，它可以满足消费者的需要，又兼顾企业利益和社会利益，是品牌市场影响力和引导力的关键，因此各房地产企业要重视品牌的核心价值。一个品牌独特且具有价值的部分会表现在核心价值上。例如，万科的核心价值是“创造健康丰盛的人生”，品牌标语是“建筑无限生活”，其项目的设计、建造都是对这一理念的诠释和延展。然而，国内的许多企业尤其是中小企业，其核心价值不明确或根本没有核心价值，广告十分随意，品牌形象松散模糊。尽管大量的广告投人能在短期内促进销售，但几年下来却发现品牌没有得到普遍认同，品牌这一无形资产也没有得到有效积累。 （二）创新营销手段和方式
浅谈房地产营销策划的几个问题
2016年04月
浅谈房地产营销策划的几个问题 有位着名房地产企业老总说过一句话:一个项目要取得成功,50%在于地块选择,30%在于规划设计,20%在于销售执行,而前面的80%必须通过后面的20%来实现.事实上,这位老总的话后面还可以加上一句:无论是地块选择、规划设计,还是销售执行,都内含于房地产市场营销之中.在房地产业日益规范、市场竞争更加激烈的今天,过去简单的楼市买卖概念已导致一些问题的存在:商品房空置量上升;市场无效供给太多;商品房价格居于高位.只有引入先进的营销理念,做好销售前的营销策划和运用实际销售中的营销技巧,才能使自己的企业和楼盘在竞争中脱颖而出,成为房地产市场上的弄潮儿.下面,就如何搞好营销策划谈一些看法. 1 房产营销策划的几个关键问题 1.1 营销策划的基础———科学、全面的市场调查分析 房地产市场调查分析,是经营者了解、认识房地产市场的主要手段,也是企业经营管理必须要加强的基础性业务工作之一.其主要目的是收集有关房地产市场的情报资料,并对所收集的资料进行整理、分析和研究,找出房地产市场变化的原因,分析其中的规律性,相对准确地估测出未来市场的状况.需要调查分析的内容主要有:市场需求、商品房销售对象、市场商品房供应量、商品房销售价格、广告及市场竞争状况. 1.2 营销策划的思想理念———要树立品牌意识 美国可口可乐公司总裁曾自豪地说:即使该公司在一夜之间灰飞烟灭,他也可以凭借其品牌,在世界任何一家银行贷出款项重振雄风.这一豪情说明了品牌效应的无穷魅力.随着住宅市场的发展和传播技术的进步,住宅品牌已从传统的店招、字号发展成为现代系统的品牌战略.品牌战略的实施,具有非常重要的意义:一方面,通过品牌竞争优胜劣汰,培育住宅名牌、名企,具有样板效应带领整个住宅产业健康发展;另一方面,名牌、名企具有强有力的吸附效应,运用市场整合原理,促进合作与兼并,形成强势品牌,形成住宅产业的规模效应,推动住宅产业向规范化、集约化、市场化、有序化发展.同时,实施住宅品牌战略有利于充实住宅商品的内涵,增加住宅商品的高附加值.在90年代后期,中国住宅品牌呈现百花争艳的局面,住宅品牌获得快速发展.但兴奋之余,我们也切不可忽视住宅品牌发展出现的误区,不可盲目实施.品牌战略贯穿于房地产开发企业的每一个环节,个别环节的失败,品牌声誉将受到巨大影响.房地产开发企业在树立品牌中要做到:质量取胜、信誉取胜、服务取胜. 1.3 营销策划的内容———广告策划和价格策划 1.3.1 营销广告策划 广告在整个房产项目营销中占有很重要的地位.一个好的项目即使它的优势再足,位置再好,设计再佳,如果没有好的广告去让客户了解,去吸引客户的购买欲望,那么这个项目也不一定会取得成功.一个成功的广告策划要做到以下几点: 一是要注意方式.通过市场分析在文字宣传报道、电视媒体广告、巨型广告牌等多种形式中选择能使客户最快了解项目的广告方式,也可以用看楼团、新闻发布会、展览团介绍等形式作为广告的方式,以达到广而告之的目的.
浅谈绿色营销
浅谈绿色营销 发表时间：2010-08-17T16:10:14.090Z 来源：《中小企业管理与科技》2010年6月上旬刊供稿作者：杨静 [导读] 采用绿色标志在绿色市场发展期，使用绿色标志是绿色营销的重要特点。 杨静（江西外语外贸职业学院） 摘要:绿色营销已成为21世纪企业营销发展的新趋势。本文从树立绿色营销观念入手，针对绿色营销的特点，提出适合我国企业发展的绿色营销策略。 关键词：绿色营销绿色产品绿色需求绿色促销 1 绿色营销观念的提出 绿色营销是适应21世纪的消费需求而产生的一种新型营销理念，是指企业在生产经营过程中，将企业自身利益、消费者利益和环境保护利益三者统一起来，以此为中心，对产品和服务进行构思、设计、销售和制造。 20世纪90年代以来，风靡全球的绿色革命为企业带来了勃勃生机，2009年12月的哥本哈根气候大会更是把这种趋势推向了高潮。树立绿色营销观念，开发绿色产品，开拓绿色市场，已成为21世纪企业营销发展的新趋势，也给企业创造了新的机遇。 2 绿色营销的特点 2.1 倡导绿色消费意识绿色营销的核心是倡导绿色消费意识，让消费者意识到使用绿色产品、采用绿色生活方式，不仅能提高自身的生活质量和健康水平，而且能够改善生态环境，为子孙后代留下可持续发展的财富。在培养消费者绿色消费意识的同时，培养成熟的绿色市场。 2.2 采用绿色标志在绿色市场发展期，使用绿色标志是绿色营销的重要特点。在企业的产品上贴上绿色标志，便于消费者识别绿色产品，消费绿色产品，保护生产绿色产品的企业利益，保护消费者的合法权益，同时，对于非绿色产品生产企业形成市场压力，有利于绿色市场尽快成熟起来。 2.3 培育绿色文化绿色营销的发展推动了企业绿色文化建设，绿色文化成了企业文化的核心内容。在绿色文化的建设中，企业目标与环境目标相融合；企业营销理念与生态理念相融合。在企业内部，要培养员工的绿色理念，建立绿色管理制度，形成人人具有绿色理念、人人宣传绿色理念的绿色文化氛围。 3 企业实施绿色营销的策略 3.1 设计绿色产品产品策略是市场营销的首要策略，企业实施绿色营销必须以绿色产品为载体，为社会和消费者提供满足绿色需求的绿色产品。所谓绿色产品是指对社会、对环境改善有利的产品，或称无公害产品。 从国际市场来看，一些发达国家对绿色产品的需求量极大。在英国，目前对绿色食品的需求量大大超过了本国生产能力潜力，每年进口量占该类食品消费总量的80%；在德国则高达98%；在美国，在1990年就有26%的家用产品都是在“绿色旗帜”下推出。这种绿色产品与传统同类产品相比，具有下列特征。 3.1.1 产品的核心功能既要能满足消费者的传统需要，符合相应的技术和质量标准，更要满足对社会、自然环境和人类身心健康有利的绿色需求，符合有关环保和安全卫生的标准。 3.1.2 产品的包装、贮运必须符合绿色食品包装贮运标准，应减少对资源的消耗，包装的废弃物和产品报废后的残物应尽可能成为新的资源。 3.2 刺激绿色需求营销的基本理论告诉我们，营销就是不断满足顾客需求为目的，并从不同层次的需求上来迎合消费者的消费趋势。有需求才有市场，我国企业一方面要树立起开拓国际市场的意识，抓住一切有利时机，积极开发绿色产品进入国际市场；另一方面，也要积极调查国内消费者需求特征，引导我国消费者的绿色需求，才能为进一步的绿色营销工作的开展打下基础。 所谓绿色消费需求是指人们为了满足生理和社会的需要，而对符合环境保护标准的产品和劳务的消费意愿。绿色消费需求是一种超越自我的高层次的消费需要，它不仅仅考虑自身的短期利益，而更注重人类社会的长远发展。比如，人们在购买汽车时已经在考虑排放标准，无氟冰箱已经进入千家万户，人们开始关注服装对人体的健康等方面的安全保护。 3.3 制定绿色价格绿色产品的价格因其技术、原料等原因造成绿色产品的价格普遍比一般商品高，而在我国目前，价格因素仍是影响消费者购买的最敏感的因素之一，因而降低经营成本，制定合理的绿色价格是绿色营销成功与否的关键之一。 企业可根据消费者心目中的“觉察价值”来定价。绿色商品的价格由于包含了环境成本，高于非绿色商品的价格本也无可厚非，但企业在确定价格的涨幅时，不仅要考虑绿色商品品质提高的幅度和环保费用支出的多少，还必须考虑消费者对绿色产品价格的理解。有些产品的“绿色化”能直接增加消费者的个体和眼前利益，如无公害农产品；而有些产品的“绿色化”只能增加消费者的整体和长远利益，但对直接使用者的利益没有明显和直接的增加，如无氟冰箱、无铅汽油等。对前一种“利己型”绿色产品可以采用高价位的“撇脂定价”策略，对后一种“公益型”绿色产品应采用低价位的“渗透定价”策略。 3.4 绿色营销的渠道策略营销渠道是绿色产品从生产者转移到消费者所经过的通道。企业实施绿色营销必须建立稳定的绿色营销渠道。 3.4.1 慎重选择中间商。中间商是沟通生产者与消费者的桥梁，在产品分销过程中起着重要的作用。企业在选择中间商时，要不断发现和选择热衷于环保事业的营销伙伴，启发和引导中间商的绿色意识，建立与中间商互利、互惠、共赢的利益关系，逐步建立稳定的绿色营销网络。 3.4.2 注重营销渠道有关环节的工作。为了真正实施绿色营销，从绿色交通工具的选择，绿色仓库的建立，到绿色装卸、运输、贮存、管理办法的制定与实施，认真做好绿色营销渠道的一系列基础工作。 3.4.3 尽可能建立短渠道、宽渠道，减少渠道资源消耗，降低渠道费用和绿色成本。 3.5 绿色促销策略绿色促销是通过绿色媒体，传递绿色信息，指导绿色消费，启发引导消费者的绿色需求，最终促成购买行为。绿色促销的主要手段有以下几方面： 3.5.1 绿色广告。广告是产品促销最有利的武器之一，绿色广告的创意在于突出产品的绿色要素，可以有效地消除消费者的一些顾虑，并产生试一试的念头。绿色广告旨在推介产品的绿色因素，就有可能营造出一种保护环境，保护生态的文化认同，在这样的文化认同里，
房地产体验式营销案例
房地产体验式营销案例.txt都是一个山的狐狸，你跟我讲什么聊斋，站在离你最近的地方，眺望你对别人的微笑，即使心是百般的疼痛只为把你的一举一动尽收眼底．刺眼的白色，让我明白什么是纯粹的伤害。“体验式营销有利于项目的推广和宣传，它能让消费者对开发商、楼盘、服务有进一步的认识和了解。”东莞万科高骏表示，近来万科通过网络征集会所名、广告主语等活动，并组织客户参观莞圳两地的研究中心和基地，让消费者与万科实现零距离接触的同时，对万科产品品质有更深层次的体会。 “我们一直都在追求给消费者一个近乎现实的体验环境，即现房或现成园林。如景湖湾畔，虽然楼盘已经完全具备销售条件，但是为了让购房者能够亲身体验园林，公司将销售节点推后，以确保销售期间每一位顾客都可以参与社区的园林配套。”光大地产黄海俊告诉记者。 所谓房地产体验式营销是指房地产企业在设计营销时，着重从消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面出发，强调消费者在消费前、消费中和消费后的体验。这是理性和感性的结合。 体验式营销此起彼伏 体验式营销活动在莞持续上演。据不完全统计，8月份东莞市场至少举办了35场次营销推广活动，活动涉及才艺、体育、教育、选美等方面。采访中记者发现，在这轮营销宣传热潮中，商家们都绞尽脑汁寻求突破和制造新意，其中东莞商业中心、万科地产、光大地产等商家借助“体验式营销”在众多活动中脱颖而出，吸引了不少消费者和投资者的目光。 据最新了解，8月29日，东莞商业中心旗下大型综合项目第一国际将呈现一场别具一格的主题为“城市尖峰生活音乐酒会”的体验式营销活动，整个活动全天候上演，上午为新品公寓、写字楼VIP登记。此外，当天诚意登记的消费者可获得2万元抵5万元优惠。晚上七点半为VIP客户音乐酒会。售楼处现场举办专场红酒音乐会，来自澳洲玫瑰庄园的香醇葡萄酒配合拉丁风情的音乐演绎，带来极致的味听感受。专业品酒师还将在现场介绍红酒品鉴的知识及品酒技巧。 与购房者进行有效互动体验式营销利于楼盘推广 体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，购房者能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，甚至还能体会到入住后的物业服务、家居景观。这种真切的心理感受使房产营销更加人性化。 体验式营销是一种潮流所趋，以前那样挖个坑就卖房的粗放式营销已经过去，同时消费者的要求也越来越高，购买者希望商家们能给到一些实实在在的现实物质，而不是一种过于虚夸的东西。就有点像卖衣服，消费者可以通过试穿来衡量这件衣服是否适合自己，这就是一种近乎真实的现场感受。 第一国际发展商相关负责人认为，面对变幻莫测的房地产市场以及日益挑剔的消费者，体验式营销模式的运用确实对楼盘销售起了推波助澜的作用。与此同时，随着体验式营销的推进与发展，可以看到曾经以期房销售为主的时期正在逐渐退去，整个房地产领域正在慢慢进入“准现房”销售阶段。体验式营销让开发商在规划设计之初即能真正以满足客户要求为前提，
试论企业绿色营销与可持续发展
论文摘要：当今时代，全球经济的发展迅速，但是人类的一些经济活动已经导致了生态环境的恶化和自然资源的短缺，严重影响着人类的生存与发展。人们开始关注环境与安全，绿色消费成了一种消费潮流。从而推动了绿色营销的产生。由此，企业营销步入了集企业责任与社会责任为一体的理性化高级阶段。企业只有积极适应绿色营销，才能更好的获得更大的利润，人与自然才能更好的和谐相处，我国的经济才能实现可持续发展。 论文关键词：绿色营销；可持续发展；绿色消费；营销观念；绿色产品 一、绿色营销与可持续发展的相关概述 （一）绿色营销的相关阐述 “绿色营销”这一概念是英国威尔斯大学肯·毕提教授在《绿色营销———化危机为商机的经营趋势》一书中提出来的。绿色营销是一种能辨识、预期及符合消费的社会需求，并且可带来利润及永续经营的管理过程。绿色营销，不仅要求企业对人、财、物、信息、形象等有形和无形资源进行优化配置，从而产生经济效益，而且还要求企业将社会效益和生态效益放到重要位置。使三者有机的结合，从而产生绿色效益。绿色营销是指以促进可持续发展为目标，为实现经济利益、消费者需求和环境利益的统一，市场主体根据科学性和规范性的原则，通过有目的、有计划地开发及同其他市场主体交换产品价值来满足市场需求的一种管理过程。 （二）可持续发展的相关概述 可持续发展是一种注重长远发展的经济增长模式，最初于1972年提出，指既满足当代人的需求，又不损害后代人满足其需求的能力，是科学发展观的基本要求之一。可持续发展是既满足当代人的需求，又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展。它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。可持续发展与环境保护既有联系，又不等同。 二、可持续发展要求企业实施绿色营销 （一）谋求长远利益 绿色营销要求企业不仅需满足消费者的需求，而且要符合环保的长远利益，将企业利益、消费需求和环保合理、科学地统一起来；要求企业在每个环节都注入环保因素，采取新的、符合环保要求的绿色策略。绿色营销可规范企业行为，增强企业合理利用资源，提高环保意识，促使企业走可持续发展的道路 （二）适应时代主流 “绿色”已深入社会每个角落，也成了当今社会的主流。绿色营销作为一种积极的方式，它使企业从被动的状态下解放出来，主动迎接挑战，以一种新的姿态顺应时代潮流，从中获得可持续发展。 （三）减少环境问题 企业通过开发绿色产品，减少污染，开展绿色营销，并引导可持续发展的消费模式，可大幅度降低环境污染，缓解环境生态压力，促进企业的可持续发展。 三、我国企业开展绿色营销的现状及问题 （一）国民的环保意识不强 公众的环保意识是实施绿色营销中不可忽视的一个重要方面。只有公众的整体素质有了很大的提高，绿色观念才能得到普及。而与此同时，绝大多数生态过程并不是一时就能被人们所感知的，有些过程需要几十年、几百年甚至上千年才会有明显的迹象，才能被消费者所感知。我国是发展中国家，土地辽阔，人口众多，因此各地区的经济文化水平参差不齐，环保意识也参差不齐。总的来说，我国国民的环保意识不强。 （二）经济基础不足，环保技术落后 我国整体环保技术水平远落后与于发达国家。由于我国的国有大中型企业普遍亏损，企业承担的环保成本能力有限，加上环保意识不强，不愿花人力、气力和财力进行环保技术开发，而从国外进口技术，将使企业承担更高的价格，这就进一步阻碍了环保技术的发展。 （三）环境保护的法律还待完善
房地产营销的重要性
房地产营销的重要性-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
浅谈房地产营销公关的重要性 在房地产市场如火如荼的当今，单凭项目销售业绩已经不足以显示营销技巧的高明，如何给产品增添附加值，保证公司利润最大化的情况下，还能在市场中占有相当份额，并树立良好口碑传播，就是营销公关的价值体现了。 那么，什么是“营销公关”呢？营销公关顾名思义，就是市场营销与公共关系的结合，这里讲到的概念比较狭义，即以市场为基础，企业针对消费者以及媒体进行公关行为的一种营销手段。随着项目推广方式的多元化，广告作用已经被逐渐削弱，而营销公关日益成为房地产营销策划推广的新宠。因为营销公关具有双向沟通的特征，通过开展公共关系活动，使得企业产品与目标客群最亲密的接触，不但能够得到直观的信息反馈，还容易达成双方的信任并消除误解，因此越来越多的地产公司意识到营销公关的重要性并积极广泛应用。在我接触过的一些同行里面，就有因运用得当而尝到甜头的，他们对这种务实的营销方式给予了一致的肯定，更有将这种营销作用发挥到极致的，将公关活动在整个项目推广的比重调整占到８０％，而媒体广告却只作为辅助性的宣传途径。还有些大公司，专门成立了“客户关系部”，用于深度挖掘客户并进行公关的职能部门，这也是营销公关的一种衍变。 可见，营销公关的概念不仅限于公关活动，而是针对销售进行的一切公关行为，包括针对政府、媒体、公众及目标客户群。它是在深入了解项目定位、产品特色、目标群体分析以后，根据需求有目的、有技巧地量身定制型公关行为，挖掘潜在客户渠道，并想尽一切可能引起受众人群的关注和兴趣促进销售，或铲除对企业对产品一切不利因素，塑造良好形象的最佳手段。营销公关需要讲究技巧，不是简单展示自身优点，而是通过事先精心安排好的策略付诸行动主动出击，让目标客户接受并认可你的产品，从而引导消费。真正做得好的营销公关既不是表面文章，也不是炒作行为，而是一种有的放矢的营销手段。不过，目前国内一些知名的地产公关公司在策略方面做得还很不到位，大多不原花费时间在研究产品特点、以追求甲方实际效果为宗旨的，大多还停留在活动执行阶段，虽然资源丰富创意新颖，但所报方案大都不具备唯一性，很多项目都可以套用，到头来只图个表面热闹，钱不少花但效果不明显。倒是近些年来媒体手中积攒了不少高端客户资源，并逐渐向媒体公关方向转型了。 这是一个“酒香也怕巷子深”主动营销公关的时代，善于把握市场先机并走在前头才能增强企业的竞争力，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。营销公关还在有效提升项目知名度、美誉度，为企业创造品牌价值方面功不可没，而且越是高端项目，营销公关的作用和价值也就越大。房地产营销公关在国内还属于起步阶段，真正认识到营销公关这种不可或缺的营销行为观念，将会给企业带来更多商机和发展。 房地产营销关键在售后 “售后服务”这个字眼对我们每个人来说都不陌生，伴随商品经济的迅速发展，无论是企业还是消费者对“售后服务”的关注都在与日俱增。对企业来说，它是企业赖以生存和保持可持续发展的重要保证；对消费者来说，它则关系到人们生活、工作等方方面面的切身利益。尤其在目前商业竞争日益激烈、消费者消费意识日益提升的条件下，售后服务水平的高低成为衡量一个企业的重要标准。
浅议房地产营销策划
浅议房地产营销策划 郑敏华 (湖北财经高等专科学校经管系，湖北武汉430077) 【中图分类号}F293.35[文献标识码]Al文章编号〕1009一170X(2004)06一0033‘02 自前房地产市场越来越重视楼盘的包装和宣传策划，言必称“营销”;种种营销战略、企划方案往往初看新颖、很有创意，在市场上也确实营造了浩大声势，结果是除了少数热销楼盘一时独领风骚之外，众多房产商吃力却不讨好，巨额的广告投入和闹猛的促销让利都拉不动疲软的市场需求。 仔细推究造成这种尴尬局面的原因，症结还是:中国的房地产营销策划理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。因此房地产开发商有必要对房地产营销策划的理论和我国的实际进行深入理解和分析，形成独特的营销策划创新理念，这样才能切中市场脉搏，把握市场趋势。 一、房地产营销策划的中心是顾客 房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。于是，房地产营销策划界开始倡导从产品做起，从提 高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶开井、自动报警系统、架设空
中走廊、提供网络服务、营造知识家园··一可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的“卖点”一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实:在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场，把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在 二，房地产营销策划的基础是物业 物业竿一性，营销第二性。房地产市场营销应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，而不是人为制造卖点，不是为了营销而营销。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足。没有物业的基础，就不可能有营销的前提。几年前，当大量商品房完工后开始空置，开发商无不寄希望于营销商的专业水平，迷信房产营销为包治百病的灵丹妙药。如今，营销策划的重心前移，营销的前期介入成为时下的一个重要市场特征，以纯市场观念把握物业前期开发设计的市场特征要远远重于后期销售。营销策划的重头戏在于研究消费者需求，引导消费者需求，进而满足消费者需求。 三、房地产营销策划的关键是创新 房地产营销策划决不是简单的拍脑袋、出点子，也不是什么方案销售论、客户导入论、地段唯一论、广告决定论、低价定局论、炒作制胜论等等让人眼花缭乱的方案。真正的房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，是一条基于市场需求之上的“纲”，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。只有静下心来研究市场、研究物业，苦练内功，房地产营销策划才大有可为。 现在消费者需求越来越个性化、多样化，其需求有感性化和难以驾驭的一面。因此，仅仅以消费者需求为导向，一味不切实际地在消费者需求导向下跟风追涨，
浅析绿色营销
浅析绿色营销 摘要：20世纪90年代以来,随着经济的高速发展,资源短缺、生态失衡、环境污染等社会问题越来越严重,世界范围内掀起了一场以保护环境为主题的绿色革命,在这股绿色浪潮冲击下,绿色营销观也就自然而然地产生了。本文就企业实施绿色营销的必要性，提出了绿色营销在企业中的具体应用。 关键字：绿色营销；企业；应用 Abstract Since the 1990s, with the rapid economic development, shortage of resources, ecological imbalance, environmental pollution And other more serious social problems, set off a worldwide to protect the environment as the theme of the Green Revolution, in which shares of the green wave impact, green marketing concept will naturally arise. In this paper, the need for enterprises to implement green marketing, green marketing presents specific applications in the enterprise. Keywords: green marketing; enterprise; application 一、国内外研究动态 绿色营销的发展与研究已成为20世纪90年代以来现代营销学理论研究与发展的重要方向,被称为21世纪市场营销的主流。从对市场营销理论与实践的研究来看,目前,国内外对绿色营销的研究主要集中在绿色营销的概念、绿色营销市场的细分、绿色产品的定价策略、绿色促销、绿色消费者及其行为、绿色营销策略组合等问题。 绿色营销是20世纪80年代提出，90年代后日益受到重视的新的营销概念。西方绿色营销的实践和理论研究的高潮是从20世纪90年代开始的。 英国威尔斯大学的肯·毕提(KenPeattic)教授认为,“绿色营销是一种能辨识、预期及符合消费者与社会需求,并且可带来利润及永续经营的管理过程”在此基础上对绿色营销概念作了四点解释：绿色营销是为了保持将来的可持续发展；要以自然环境为中心；满足环境需要比满足社会需要更有价值；地球环境问题要凌驾于各种特定的社会问题之上。 美国A&M国际贸易大学教授保罗·赫比格博士这样定义绿色营销:指在友好地考虑环境问题的前提下对产品和服务展开营销活动,从而使其市场营销人员建立起对环境的责任感。 waetlrocdndigotn(1993)在其《环境营销》一书中,把绿色营销等同于环境营销,绿色营销意味着企业组织的任务是确定目标市场需求、欲望兴趣，比竞争者更有效地提供满足顾客的商品，提供商品的方式应对消费者与社会福利双重有利。他认为，绿色营销活动把对环境的管理当作企业发展的义务以及企业增长的机会，其环境营销工作者把环境因素加入到决策组合变量中去。这种论点可以被解释为利益协调论，即认为对环境的保护与企业的自身利益是一致的，并不矛盾。
房地产的绿色营销
房地产的绿色营销 我国的房地产市场近几年飞速发展，以四川为例，1998年的房价平均每平方米800元，2002年房价涨到每平方米l 500元左右，2008年房价上涨到每平方米3500元左右，2009年均价已达每平方米4500元左右，短短几年的时间，房地产市场实现了迅速发展。随着房地产市场的繁荣，开发过程中对环境造成的破坏也越来越严重。随着哥本哈根气候峰会的落幕，环境问题受到人们更多的关注，房地产企业中的绿色营销也逐渐受到重视。 一、房地产企业绿色营销的内涵 (一) 绿色营销的概念 绿色营销(Green Marketing)的概念产生于二十世纪七、八十年代。关于绿色营销，英国威尔斯大学肯·毕泰教授的著作《绿色营销．化危机为商机的经营趋势》中写到绿色营销是一种能辨识、预期及符合消费者与社会需求，并且可带来利润及永续经营的管理过程。美国孟山都公司的董事长鲍勃·夏当罗说绿色营销包含着冷静的，理性的商业逻辑。美国风力能源协会指出绿色营销更强调风能、太阳能以及地热能源这类替代能源的使用，从能源的角度提出了对绿色营销的建议。绿色营销是一种新型的营销模式，它是人们随着环保意识的增强并自觉将环保观念融入营销活动中而形成的。它与传统营销的最大区别就在于它更强调环境保护并且以社会及企业自身的可持续发展为最终目标。实施绿色营销的企业在营销活动中应更注重保护地球生态环境，促进生态与经济协调发展，为达到企业自身利益、消费者利益、
社会利益和生态环境利益的统一，提出相应的营销策略并加以实施。 (二)房地产企业绿色营销的概念 对房地产企业绿色营销的问题，国内外的探讨大多从建筑学的角度对其进行审视，提出了有关城市生态建筑的理论．这些理论为房地产企业营销思想提供了一个理论基础。德国学者海格尔在1866年首次提出了“生态学”的概念，自此以后，德国社会学家们就开始以城市的载体建筑物业为关注的对象对城市生态问题进行研究。到了80年代中期，物业建筑界出现了可持续发展的思想，J．拉乌洛克在其《盖娅：地球生命的新视点》一书中提出了详细的物业设计原则，其中心原则是在设计时把物业看成大自然的一个因子来考虑，利用自然方法来满足设计要求，充分保护可再牛资源，物业的开发更加强调对生态的保护。 在我国，自1995年成立了“人居环境研究中心”，房地产生态性问题的研究组织和活动逐步增多。开彦、张文华所写的《健康住宅一人类居住健康与健康的人居环境》从历史和可持续发展的角度论证了人类健康与居住环境的相关问题。提出了健康绿色住宅的概念及评估标准，理论研究与实际操作更加贴近。张红、陆平辉的《生态化住宅的发展及国际实践经验》文章中首次把绿色物业带入房地产行业的视野，并试图引起国内房地产业内人士对这一新型产品的关注。复旦大博士生导师郭玉良的《绿色住宅与绿色营销》一文真正把绿色物业的开展提高到一个新的房地产行业营销理念的高度。但是对于房地产企业绿色营销的概念，理论界对其并没有统一的表述，笔者认为可概括为以下
房地产网络营销方案(经典)
CBD第一山水居所：豪宅的中心，中心的豪宅！ 《四季山水网络执行方案（2011）》 第一部分、营销目标 一、【时间范围】2011.10.23——11.31 二、【营销目标】 —目标（1）市场关注：延续项目一直以来的热销势头，保持项目的关注度和影响力； —目标（2）形象重塑：打造项目“福田CBD第一居所”的项目形象和价值符号； —目标（3）对位推广：根据目标客户特点，针对性的进行产品户型推介； 第二部分、营销策略 一、【营销背景】 —优势： （1）区位优势：四季山水位于塘朗山系绵延的豪宅群和深圳中轴线豪宅群的链条中心，与深圳大多著名豪宅自成体系；位于深圳福田中心区；属福田成熟悉地段，坐享深圳优质熟城完善配套和发展利好； （2）资源优势：四季山水比邻“三山一水六公园”，享有福田中心区珍稀的自然资源。社区内及周边生活配套完善，拥有优质学校、商业等，属于高尚居家住区。 （3）产品优势：属于纯高端大户社区，坐享精工打造纯正的泰式皇家园林，能够尊享优越的建筑品质和空间。 —劣势： （1）项目地段：虽属于福田区，但项目位于“边缘地带”，因此顾客对“梅林”具有一定的市场抗性； （2）市场竞争：后海、华侨城、香蜜湖等豪宅竞争对手的分流威胁，下半年约1500 套豪宅的供应量； （3）市场调控：市场高压调控仍然持续，市场开始出现量价回落的显著即将，后市依然充满不确定性，市场焦虑情绪开始抬头，观望情绪浓厚；另外，限购导致房票缺失，低迷
促使观望加重，这些难以通过传播直接解决。 二、【策略思路】 根据以上分析，网上行认为，四季山水项目在自身产品素质及资源方面具有极强的竞争力和稀缺性！目前营销中的最大挑战和使命来自于： —如何改变目前市场和客户对于梅林片区的“价值偏见”和“心理抗性”？ —如何让四季山水在众多竞争对手中脱颖而出？ —如何为产品寻找一个独特的、能够体现契合产品优势特色的的概念，易于传播和记忆？ 为此，在网络传播上，网上行制定了如下策略思路： —策略（1）区域引领：为了达到去“梅林化”的效果，我们提出了“塘朗山系豪宅群&中轴线豪宅群”，重新定义区域价值，通过炒作降低“价值偏见”和“心理抗性”，拔高项目的豪宅形象，从而引爆市场关注！ —策略（2）营销策略：通过夸张手法拔高“楼王”单位价值，炒作“天价楼王单位”的概念，在此引爆市场关注度，以期在竞争对手中脱颖而出！ —策略（3）事件引领：通过“深圳豪宅亮灯率大调查”策划和设计，展现四季山水极高的入住率，从而最有力的诠释四季山水为“福田CBD第一居所”的概念！ —策略（4）产品引领：展示四季山水项目高端宜居住宅环境，如园林、楼体、样板间、学校、公园、山林、水库等价值点，让更多客户从中感受到项目的优势和改变对片区的理解，感受四季山水优质的生活，达到体验式营销的目的――以形象的诠释，激发购买欲望！
论房地产营销策略
论房地产营销策略 学生姓名：杜懂懂学号：20095101112 [摘要] 在我国，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。为了赢得市场竞争，需要进行营销策略的创新。总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。 [关键词] 房地产营销策略 一、引言 1、房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。 2. 房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。 房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。 二、房地产营销策略 营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。 目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。 1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2.委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。 3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意
房地产营销策划主要做什么
房地产营销策划主要做什么？ 一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的 现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规 划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护； (7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。 可行性研究的工作阶段 <投资机会研究>该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向 提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 <初步可行性研究>亦称“预可行性研究”。在机会研究的基 础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占 总投资的0.25%～1.5%。 <详细可行性研究>即通常所说的可行性研究。详细可行性研 究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、
财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济 评价；(5)编制可行性研究报告。 二、房地产营销策划内容 A、定价策略 1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表； 2、实施后，在销售过程中视实际情况 调整销售价格； 3、推出特价房的时机及数量建议； 4、楼层、朝向、景观差价； 5、付款方式建议； 6、售价调整与 销售率及工程进度的关系 B、销售费用及资金流量调控建议 1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议； 2、销 售资金回笼与工程进度关系建议 C、开盘时间及销售阶段的划分 1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）； 2、销售阶段的房地 产营销策划主要做什么？
浅谈我国企业实施绿色营销存在的问题及对策
浅谈我国企业实施绿色营销存在的问题及对策 提要：随着时代的发展和社会的进步，绿色消费已成为一种国际潮流，绿色营销必将成为企业竞争的新思维。实施绿色营销有助于企业构建绿色企业形象，赢得独特的竞争优势；市场的国际化，必然要求企业跨越“绿色壁垒”；同时也是社会和企业实现可持续发展的有效手段。 一、实施绿色营销的战略意义 1.企业实施绿色营销符合社会可持续发展战略的需要。近几年来,我国城市大气环境,水资源污染问题日益严重,企业作为环境污染的主要制造者,必须认识到企业生产的产品只有顺应社会可持续发展战略的要求,才能得到社会的承认,并获得良好的效益。 2.绿色企业形象是高素质企业的象征。以发展循环经济、促使人类社会可持续发展为目标的绿色企业形象的树立,是企业及其经营者注重经济效益,社会效益与生态效益的统一,注重企业的社会责任和长远发展的高尚思想境界的体现。追求绿色形象的企业,其理念和行为符合现代社会发展的根本利益,是现代企业的楷模。 3.实施绿色营销有利于打破绿色壁垒。随着国际贸易的不断发展,国际贸易中最隐蔽、最棘手和最难对付的贸易障碍——绿色壁垒产生了。加入WTO以后,我国企业逐步向外向型发展,一些发达国家也以环保为名,构筑起的“绿色壁垒”,对我国和其他发展中国家的出口贸易产生了极大冲击。通过强化绿色观念,重视绿色设计,推行清洁生产,强化绿色包装,积极争取ISO14000认证等措施来实施绿色营销,要树立绿色企业形象,是突破“绿色壁垒”的重要举措。 二、我国企业绿色营销存在的问题 1.绿色营销经营理念缺乏。长期以来，我国市场经济还不够发达，多数企业生产经营仍一味追求短期利益、微观利益，对环境保护和社会民远利益考虑不够。很多企业对消费者绿色需求引起的消费需求变化缺乏认识，对绿色问题带来的竞争能力的差异很少考虑，对环境问题所开拓的新的市场机会更是缺乏应有的认识。这些经营理念使得国内企业追求短期的高效益，奉行经济的高速增长，企业的生产和经营行为缺乏环保意识，对自然资源采取掠夺式的开采和利用，造成了严重的环境污染和生态破坏。在这些生产经营者的心目中，是否开发、生产绿色产品，取决于它带来的利润能否超过普通产品，绿色价值观还只是表现在绿色产品所能带来的利润上，企业很少或是根木没有考虑环保价值囚素，缺乏绿色营销理念。 2. 绿色产品价格偏高。绿色产品的价格因其技术、原料等原因造成绿色产品的价格普遍比一般商品高，而在我国目前，价格因素仍是影响消费者购买的最敏感的因素之一，因此，尽管有的消费者想要购买绿色产品，但出于对自身经济条件的考虑下，还是有很多消
浅谈房地产营销策略与发展
市场营销课程 论文设计 课程论文题目：浅谈房地产营销策略与发展 班级：资环1201班 姓名：王鹏翔 学号： 20123637 专业：农业资源与环境
浅谈房地产营销策略与发展 【摘要】 随着经济的发展和人们对房屋居住的需求的不断提高，房地产业迅速成为朝阳产业，并成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产业的兴起和发展，并逐渐成熟，房产商也开始认识房地产营销策划观念并使用各种营销方式促进房地产业。随之而来的就是房地产行业的激烈竞争，将会迫使房地产行业把房地产的营销策略研究上升到企业发展的战略高度，也就要求房地产市场从以前的生产为导向，转为以消费者和社会为导向的，对房地产营销策划探索的深入，竞争激烈的房地产营销时代己经到来。;从以前简单的销售、促销转变到有系统的全程营销。 关键字：房地产，营销策略，房地产营销 ABSTRACT:With the increasing economic development and people's living needs for housing, real estate is rapidly becoming a sunrise industry, and become a pillar industry of the national economy. Vigorously develop the real estate industry, for solving urban renewal, improving the living standards of the people, and even the development of the city, has very important significance. The rise and development of China's real estate industry, and gradually mature, Home Builders are beginning to understand the concept of real estate marketing plan and use a variety of marketing methods to promote the real estate industry. And was followed by the real estate industry, competition will force the marketing strategy of the real estate industry, real estate rose to study the strategic level of business development, also requires the real estate market from the previous production-oriented, turned to consumers and society oriented, real estate marketing plan to explore in-depth, highly competitive real estate marketing era had come. ; From the previous simple sales, promotion and systematic transition to full marketing. Key Words: Real estate, marketing strategy, real estate marketing 引言 房地产开发是支持人们日常生活的基础，面对市场的风云变幻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握先到的营销技术。 中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房地产开发有着密切关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，不少不具备营销能力的机构也挂牌从事营销，想在市场中分一杯羹。虽然总体