城市规划与土地的使用性质

目录

第一章总则 (2)

第二章土地使用性质分类及控制 (3)

第三章蓝线、绿线、黄线控制 (4)

第四章土地使用强度控制 (5)

第五章建筑间距 (6)

第六章建筑物退让 (9)

第七章建筑物的高度和景观控制 (12)

第八章配套设施规划 (14)

第九章道路交通规划 (17)

第十章绿地控制 (18)

第十一章城市设计控制 (19)

第十二章市政工程规划 (22)

第十三章规划实施措施 (24)

附录1：名词解释 (25)

附录2：文本用词说明 (26)

台州市椒江商业中心控制性详细规划

文本

第一章总则

第一条本规划主要依据《中华人民共和国城市规划法》(1990)、《城市规划编制办法》(2006)、《台州市椒江区分区规划(2004-2020)》、以及台州市各相关专项规划而制定。

第二条本规划是台州市椒江商业中心建设和开发的法定指导性文件，自本规划批准公布之日起，本片区范围内的一切建设和土地利用活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》的规定，执行本规划。下一层次规划（详细规划、城市设计等）也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。

第三条规划范围

本片区位于椒江老城区核心地段，东起解放北路，西到轮渡路，北以工人路为界，南至中山西路，总用地面积约为32.2公顷。

第四条控制规模

本片区规划居住人口控制规模为9500人，建设用地控制规模为32.2公顷。

第五条本规划的解释权属台州市建设规划局，如需调整，必须符合《中华人民共和国城市规划法》的有关规定。

第六条本规划经台州市人民政府批准后,自公布之日起开始实施。第七条文本中有下划线的文字为本规划的强制性内容。

第二章土地使用性质分类及控制

第八条本片区规划功能定位为：集购物、办公、居住、休闲娱乐于一体的商业街区。

第九条本片区土地使用性质分类和代号采用《城市用地分类与规划建设用地标准》(GDJl37-90)规定的标准。一般应按照本规划所标定

的性质进行控制。各类建设用地适建范围见附表1。

第十条本片区总用地32.20公顷，含商住用地、公共设施用地、绿地、道路广场用地、市政公共设施用地等类型。规划各类建设用地规模详见附表2。

第十一条在以街坊、地块为整体成片开发时，城市干路所限定的街区不得进行变更。次级道路所限定地块的变更，须经城市规划行政主管部门批准。次级道路所限定地块内的细分在规划实施过程中允许调整，但其规模必须符合本规划中所规定的指标总量控制要求。

第十二条本规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本规划规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本规划规定的用途相符。

第十三条本规划所确定的公共配套设施及市政设施，若是安排在土地使用权已出让的地块上，城市规划行政主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

第十四条在进行本规划中所载准许用途时，必须同时遵守其它有关法则的规定以及有关政府契约条款的规定。

第三章蓝线、绿线、黄线、紫线控制

第十五条按上层次规划，本片区未涉及到城市蓝线、绿线、黄线和

紫线的控制。

第四章土地使用强度控制

第十六条各地块开发的用地规模、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率必须符合本规划的规定。本规划规定的地块容积率、建筑密度等指标为上限，特殊地块的具体建筑容量，城市规划管理部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合环境分析后确定。

第十七条同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率；对于单体建筑需要提高层数时，在不超过规定的容积率的前提下减少建筑密度；需要降低层数时，在不超过规定的建筑密度前提下减少容积率。

第十八条已出让的土地，因计算口径原因，可能在本规划中表达的地块用地面积与实际使用面积不符，而且容积率数值不同，但总建筑面积将保持一致；或因道路及其他配套设施建设而被占用了部分用地面积的地块，应考虑容积率补偿。

第十九条在本规划执行过程中，遇到部分特殊情况时，土地开发强度应经规划主管部门重新确定。

1、对本规划确定的地块进行合并开发的;

2、对本规划确定的地块进行细分开发的；

3、对土地使用性质改变的。

第五章建筑间距

第二十条建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。

第二十一条居住建筑间距应综合考虑采光、通风、消防、防疫、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求，保证受遮挡的居住建筑获得符合日照要求的居住空间。台州市居住建筑日照标准为大寒日有效日照时间不低于2小时。

第二十二条居住建筑的间距应符合台州市居住建筑日照标准，进行日照阴影分析，采用的日照阴影分析软件必须经城市规划行政主管部门认定，日照阴影分析图纸需盖有建筑或规划资质设计单位的出图章。同时建筑间距应满足下列要求：

（一）多层居住建筑间距

1、平行布置的条式居住建筑，朝向为正南北向，正向间距在本片区不小于1.15倍。

当建筑方位偏东或偏西时，不同方位间距折减系数换算如下表1：表1：

2、多层居住建筑相互垂直布置时应符合下列规定：

（1）当其山墙宽度大于22米时，应按平行布置时的间距规定控

制。

（2）当其山墙宽度小于22米时，居住建筑南北方向垂直布置时，山墙面对南立面时其间距不得小于南侧建筑高度的0.8倍；山墙面对北立面时其间距按侧向间距计算。

（3）居住建筑东西方向垂直布置时，山墙面对东立面时其间距不得小于东侧建筑高度的0.5倍，且最小不小于10米；山墙面对西立面时其间距按侧向间距计算。

（二）高层建筑与居住建筑的间距

1、条式高层建筑的朝向为正南北向的（东西向面宽大于32米），与其北侧平行布置的居住建筑的正向间距在本片区不小于1.15倍，当建筑方位偏东或偏西时，则不同方位间距折减系数换算按表2；与其北侧垂直布置的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.3倍，且最小值不小于13米。

2、点式高层建筑的朝向为南北向的（东西向面宽小于32米），与其北侧平行布置的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.7倍，且最小值不小于24米；与其北侧垂直布置的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.3倍，且最小值不小于13米。

3、点式高层建筑的朝向为东西向的（南北向面宽小于32米），与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.3倍，且其最小值不小于13米。

4、高层建筑与高、多、低层住宅的山墙间距不得小于较高建筑高度的0.25倍，且其最小值不得小于13米。

（三）在符合以上各项间距规定的前提下，低层居住建筑与北侧多层居住建筑的最小间距不小于10米；多层、低层居住建筑与北侧高层居住建筑的最小间距不小于15米。

第二十三条居住建筑下部为商店或其它非居住性用房时，在满足消防、通风、安全的前提下，计算日照间距时，可扣除非居住性用房的高度。非居住性用房层数和高度由城市规划行政主管部门规定，一般不超过二层。

底层设置架空层为公共敞开空间或附属房的，其间距可扣除该部分高度。

第二十四条多层居住建筑的两个山墙的端距不小于6米。低层居住建筑的两个山墙的端距不小于4米。如上述标准不能满足消防或居住区内部通道要求，应按消防或者居住区内部通道要求控制，具体由城市规划行政主管部门核定。

第二十五条医院病房楼、老年公寓、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所和中、小学教学楼的建筑间距的确定，除须符合消防、卫生防疫等规范外，按下列规定执行：

1、南侧为多层建筑（含多层居住建筑）的，其间距不小于南侧建筑高度的1.5倍。

2、南侧为高层建筑（含高层居住建筑）的，应进行日照分析，保证被遮挡建筑符合国家有关规范的日照有效时数。

第二十六条除第二十二条列举的建筑外，其它非居住建筑的间距在满足城市设计、景观分析、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、

人防疏散、建筑保护和施工操作安全等要求和有关规定外，可按以下规定控制：

高层建筑的北侧为非居住建筑（变配电房等附属用房除外），且与高层建筑平行布置时，高层建筑与北侧建筑的间距不小于18米。

第六章建筑物退让

第二十七条建筑物退离地界、道路、公路、河道、铁路、电力线路、地下电缆等地下管线的距离应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。

第二十八条沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距控制。

（一）各类建筑的离界距离，按表3规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离。

（二）界外是居住建筑的，除符合第（一）项离界距离的规定外，须同时符合第五章的有关规定。

（三）界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按照本条第（二）项居住建筑的离界距离控制，且建筑高度应同时符合第七章的有关规定。

（四）地下建筑物的离界间距，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的1.0倍，且不小于5米。

相邻新建高层商业办公建筑地下室按规划应设置连接通道的，通

道宽度不小于4米，净高度不小于2.8米，并由相关建设单位负责实施各自基地的通道部分。

表2：

注：建筑山墙宽度大于22米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。

第二十九条沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线和交叉口的距离不得小于表3所列值。表3：

注:H---建筑高度；D---道路规划红线宽度；（）表示交叉口位置；

表列数值为最小值。

第三十条新建影剧院、游乐场、商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，在表4基础上应适当加大，并应留出临时停车或回车场地。

第三十一条沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑，其沿高架道路主线边缘线后退距离不小于30米，沿高架道路匝道边缘线后退距离不小于15米。

界外是河流、道路、永久性绿地、高压线走廊的，由城市规划行政主管部门根据有关规定核定其间距。

第三十二条建筑物后退道路红线，以建筑物最突出的外墙边线为准。建筑物后退道路红线留出的空地主要供绿化及敷设工程管线之用，不得建造建筑物或构筑物。确因市容和环境景观需要，经城市规划行政主管部门批准后，雨蓬、招牌、灯饰等可适当外挑。

第三十三条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。

地下建筑物后退道路规划红线的距离，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的1.0倍，且不小于5米。

第七章建筑物的高度和景观控制

第三十四条建筑物的高度、面宽及建筑景观控制应符合本章的规定，并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。

第三十五条在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其它主要无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第三十六条沿干道（街）（道路宽度大于或等于30米的城市道路）的建筑物高度，除必须符合消防、日照间距、保护建筑限制高度等要求外，还应符合下列规定：

（一）沿路（街）建筑物长度小于32米的点式建筑或山墙沿街的条式高层建筑的建筑高度（H），应不超过道路规划红线宽度（D）加单侧建筑物后退距离（S）相加后的1.5倍，即： H≤1.5（D+S）（二）沿路（街）建筑物长度大于及等于32米的板式建筑高度（H）按下列公式计算：H≤A（D+S）

式中D为规划道路宽度，S为后退距离，A为折算参数。

表4：建筑退线表

（三）沿路（街）建筑物长度大于100米的板式建筑的建筑高度，应根据街景要求由城市规划行政主管部门确定。

（四）道路交叉口的建筑高度，按宽路计算，但沿窄路部分的建筑长度超过30米时，超出部分的建筑高度按窄路确定。

第三十七条多层居住建筑的层高应为2.9米以下；高层居住建筑的层

高应为3.3米以下；一般办公建筑层高应为3.9米以下，大空间办公层高应为4.8米以下；底层商业建筑层高不得大于5.8米。

第三十八条沿城市道路的居住建筑基地围墙高度不得大于2.2米，并应透空设置，透空率应不小于70%，其与建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。

建筑沿城市主、次干道立面不宜设置敞开式阳台，且原则上不放置外露式空调器，确需放置时必须做隐蔽处理且不能影响建筑立面效果。

第八章配套设施规划

第三十九条本片区内公共配套设施配建水平与实际用地规模、规划人口容量和居住人口分布情况相对应。各公共配套设施数量和分布情况详见附表3。

第四十条各街坊内的公共配套设施和市政公用设施是必须提供的基本设施，不得随意减少，并应与土地开发同步规划、同步建设和同时投入使用；如有变更，须申报城市规划行政主管部门批准。

第四十一条本规划的配套设施是依据规划的人口规模所确定的，当实际人口规模超过一定限度时，需对此进行检讨。

第四十二条教育设施应有独立用地，本片区内规划设置六班幼儿园2处，用地面积不小于2000 m2，；保留现状24班中山路小学1处，用地面积位1.08公顷。

第四十三条社区管理机构、社区文化活动站等设施应尽量与其它建

筑合建，不宜单独占地。本片区内规划设置文化活动站1处，每处建筑面积150～300m2；老年人活动站1处，建筑面积150~170 m2；社区管理机构1处，建筑面积100~120m2。保留现状椒江文化馆（文化活动中心）1处。另现状椒江电影城拆除后，安排在JS05-03地块裙楼里。

第四十四条 1、本片区内设公共厕所7处，公共厕所的设置标准应采用表6的指标：

表5：公共厕所设置标准一览表

2、公共厕所位置应符合下列要求：

（1）设置在人流较多的道路沿线、大型公共建筑及公共活动场所附近；

（2）独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带；

（3）附属式公共厕所应不影响主体建筑的功能，并设置直接通至室外的单独出入口；

（4）公共厕所宜与其他环境卫生设置合建；

（5）满足环境及景观要求条件下，城市绿化内可以设置公共厕所；

3、公共厕所建筑标准的确定：商业区、重要公共设施、公共绿地及其他环境要求高的区域的公共厕所不低于一类标准；主、次干路及行人交通量较大的道路沿线的公共厕所不低于二类标准；其他街道及区域的公共厕所不低于三类标准。

第四十五条本片区内规划设置超市式肉菜市场1处，中西药店2处，书刊亭2处；保留现状储蓄所4处、综合商场1处；现状邮政所搬迁安置在JS03-03地块。

第四十六条本片区内规划设置10KV开闭所4处，保留现状电信中心（电信端局）1处。

第四十七条本规划未涉及的其它公共配套设施参照浙江省及台州市有关规定执行。

第九章道路交通规划

第四十八条规划道路等级及断面

本片区规划道路主要分为三个等级：

城市主干路（道路红线40~50米）——主要承担对外交通功能，包括工人东路、轮渡路和解放北路，其中工人东路和轮渡路为一级城市主干路，解放北路为二级城市主干路。

城市次干路（道路红线24~36米）——主要承担区内综合性交通功能，主要为中山西路。

片区主路（道路红线15~20米）——以片区内部交通功能为主，主要为本片区内的商业一路、商业二路、商业三路和商业四路。

第四十九条停车场规划

本片区内设社会公共停车场2处。本片区内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时，宜设置配建停车场（库），其面积必须符合本规

划有关图纸所列表项的规定，同时满足《台州市建筑物停车泊位设置暂行规定》相关内容的规定。

第五十条公共交通规划

本片区优先发展公共交通系统，沿主要道路布设公交线路，保证公共交通车站服务面积以500米计算，覆盖本片区面积的100%。

第五十一条各种等级道路断面及交叉口形式按本规划控制，城市主次干路交叉口处均设置人行横道，在交通繁忙的路口设置人行过街天桥或地道，城市道路平面交叉口和立体交叉口的具体设计按国家及地方道路设计有关规范执行。

第五十二条鼓励由所在单位的开发商建设街坊内人行通道，应满足以下要求：

1、醒目,行人可直穿；

2、每日通行时间至少为6:00～22:00；最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。

第五十三条在公共活动场所和人行横道处需按相关规范考虑无障碍设计，以满足残疾人士的需求。

第十章绿地控制

第五十四条本规划所示的城市公共绿地、防护绿地在城市开发建设时不得侵占。

第五十五条本片区规划公共绿地共1.44公顷。

第五十六条本片区内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施。

第五十七条新建居住区（住宅）绿地率应在30%以上，商业网点绿地率应在20％以上，商住楼、商办楼绿地率在25%以上，写字楼、宾馆、学校、医院、休疗养院所、机关团体、公共文化设施等用地绿地率在35％以上，市区主干道绿地率在20％以上，市区次干道及其它道路绿化率在15％以上，其它项目绿地率不少于30％。

第五十八条各地块在满足本规划所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。

第十一章城市设计控制

第五十九条从区域整体环境考虑，在建筑、空间与环境方面综合设计，体现现代化城市的实体环境。把握整体环境特征，特别是对本规划“L”字型的开敞空间的合理利用，突出本片区人文景观与周边山体等自然景观结合的特色。加强景观界面的设计，包括对建筑界面的精心处理和进行多层次的绿化布局。

第六十条本片区城市设计的要求

1、空间结构和视觉效果是影响城市意向的重要方面。城市设计应重点分析公共开敞空间的分布形态以及尺度、节奏、层次、韵律、天际线等的视觉要素和标高、朝向、间距、建筑后退线等的技术要素。

2、商业一路、商业二路和商业三路作为本片区最主要的景观轴，其两侧的用地应严格控制建筑体量和形态，强化绿色开敞空间和城市商业空间的有机结合。

3、无论在道路边或是建筑群里，均宜适当设有开敞通透的空间使视线得以延伸，以增加进入该区域的空间感知度。

4、居住区内应设计人们休闲活动的场地，创造良好的社区公共活动空间。

第六十一条本片区内的街道景观设计应遵循下列原则：

1、在保证建筑及商业空间的连续性和协调性的前提下，节点地段尽可能多地退让用地红线，以提供更多的公共性开放空间；

2、保证建筑间的通透性和协调性，强调建筑组群之间形成局部开敞空间，体现整体空间景观的完整性；

3、以街坊为基本空间单元，形成不同类型的空间组织方式，运用多种手法塑造丰富而生动的空间形象；

4、保证步行环境的连续性和舒适性，严禁侵占人行道，结合街头绿地形成由点、线、面组成的多层次绿化系统和连续的步行体系；

5、沿街界面的建筑、小品等，宜选用柔和中性色彩为基调；沿街的围墙、围栏在视觉上应通透，通透处宜以墨绿、黑色为基调，不宜使用浅色围栏；

6、街道照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源；公共场所的照明不应对居住环境的舒适性产生影响；不同场所的灯具，其造型和高度应有相应的规定。