深圳豪宅快速销售策划经典案例
深圳世联策划经典案例
豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期
2004-2-10
项目背景
波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？
世联地产策划关键
产品优势——
1、区域环境的优越性
波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；
2、品牌形象深入人心
通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；
3、高端产品的稀缺性
通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；
4、户型设计的人性化
动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；
营销方面——
1、信息发布期
2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；
2、客户积累期
A VIP卡销售
a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，
发售VIP卡；
b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP
卡信息；
c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；
B VIP卡客户维护
a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行
的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；
b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，
邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；
C 样板房展示
样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
3、营销期
A 价格策略
a) 通过市场调查和研究，掌握市场大势，2004年市内豪宅稀缺，利用豪宅市场空隙，提升价格空间；
b) 运用剩余价格理论，抓住高端客户心理，价格高开高走；
c) 进行详细的点对点分析，树立价格标杆；
d) 对VIP卡客户进行最喜欢户型的意向调查，支撑价格表的形成；
e) 密切跟踪成交情况，及时做出提价措施，保证价值最大化；
B 选房
制定紧凑的选房流程和完善的选房方案，在规定时间内选房，促进成交。
项目成效
2003年12月7日波托菲诺·天鹅堡二期开始正式认购至今，短短2个月的时间，推售的一区已卖出70％。
城市中心豪宅快速销售的案例——星河国际
2003-10-28
项目背景
项目规模：占地面积33946平方米，总建筑面积243106平方米；容积率4.5，住宅户数:922套。
在推出本项目时，正处于全市豪宅便地开花，各区豪宅竞争激烈之时。项目所处中心区南区配套建设尚未开发，人流量非常稀少。
客户问题
开发商对项目预期较高，属于企业开发的巅峰之作，希望通过成功销售实现项目的优良运作及提升企业品牌。
世联地产策划关键
定位——抓住中心区南区和项目的特质，以“CBD国际生活领域”的定位为首阶段宣传方向，并在产品、展示和营销上多个细节加以配合。
营销战略——豪宅市场的三场战役
营销主题——以“八大革命纲领”来颠覆市场，彰显“诚信地产”。
品牌举措——回馈社会，开发商“百万豪宅献爱心”资助深圳红十字会，为我们
争取了广泛的认知渠道，迅速之间，“革命纲领”与“爱心捐赠”两项举措为项目带来了高知名度和大量的人流。
推广策略——以活动营销和直销营销为主，建立客户渠道，最终以60％的老客户推荐率降低交易成本。
项目成效
2002年10月13日首次选房日，，当天落订160套；开盘10个月，实现销售超过80％。
荣获深圳市2003年度上半年销售龙虎榜销售金额亚军和销售面积季军，最终成为中心区豪宅市场最畅销的楼盘。
商业区高密度住宅快速实现价值案例——玮鹏花园·时代都会
2003-10-27
项目背景
项目规模：占地34604.70平方米，总建筑面积245101.65平方米，容积率7.08，总户数870户。
玮鹏花园位于深圳商业旺地华强北，在地理位置上占有相当优势，在世联接手代理时，已接近现楼。但是，在前期销售阶段，并未对项目所具备的优势作充分的整合推广，销售率仅为23％。绝大多数市民对该楼盘缺乏认知和了解，获取不到楼盘相关信息，甚至给人留下该楼盘早已售磬的错误印象。
客户问题
5个月内如何扭转项目销售困局，在入伙前实现75％的销售目标。
世联地产策划关键
定位——将项目从传统豪宅转变为深圳市内最具投资价值的楼盘。
通过对玮鹏花园地理位置、片区特征等方面进行调查分析与优势整合，清楚认识到该楼盘是华强北目前唯一在售优质现楼，配合华强北商业旺区的优势，使得玮鹏花园成为目前深圳市内最具投资价值的楼盘。
形象——与项目最重要的价值点相关联。
对楼盘形象的重新定位包装。将玮鹏花园的价值调整到“华强北——时代都会”，同时配合售楼处的整改，以及外部通道的包装，提升项目价格，形成一个时尚、富有现代感、生气勃勃的时代都会。
推广——直销营销，直接指向目标客户，谁最认同华强北，谁最具有投资能力，谁就是我们的目标客户。
在对楼盘性质、区域特征进行透彻分析的基础上，深入挖掘潜在客户。通过有效的营销推广和促销措施，让市民们对位于地铁商圈黄金地段的稀缺楼盘得以充分认知。从而在销售方面打开了一个全新的局面，使得销售稳步攀升。
主打广告语：华强北首席商住大社区
顶级地段华强北
顶级交通距科学馆地铁站50米
顶级名校省一级重点学校荔园小学
顶级物管地王管家——熊谷组物业管理公司
项目效果
入伙时在价格稳步提升的同时，顺利实现开发商预定目标，销售速度是原来的1 8倍。
异地拓展成功营销案例——锋尚国际公寓（北京）
2003-9-30
项目背景
项目规模：占地面积2.6万平方米；建筑面积：8万平方米，其中，二期锋尚国际公寓4.2万平方米。
同期在售项目以板楼为主，竞争激烈；而世联进场前一期塔楼均价为7500元/平方米，略高于区域内板楼价格，不具有竞争力；宣传推广上主推项目所用材料品牌，宣扬高标准配置，但不被市场认同，销售速度缓慢。
客户问题
希望能够以高价格快速销售，回笼资金，并能够在市场上造成轰动效应，提高开发商知名度。
世联地产策划关键
定位——将项目从传统的公寓项目转变为高科技高舒适度住宅。
通过对锋尚所采用的“八大子系统”进行技术整合，配合强势的宣传推广，使市场认同高科技给我们带来的舒适居住感受。
形象——紧密联系项目的差异性卖点
整合卖点，更换案名，重新进行现场包装，体现“欧洲发达国家居住标准”，以“告别空调暖气”的独特形式，确立项目高科技住宅的形象。
推广——强势媒体攻关，制造新闻热点。
在对项目产品进行系统分析后，在销售前期，以“告别空调暖气时代”为主打语进行强势推广，用“选房”等事件进行配合宣传，制造新闻热点，受到“经济半小时”等新闻媒体的追捧，引发了大规模的参观浪潮，为后期节省了宣传推广费用，并使销售价格与速度快速攀升。
项目效果
2002年4月26日，锋尚正式开盘，均价9600元，推出30套当天售空；三个月后，均价攀升至11500元，锋尚国际公寓完成整体销售90％。
亮马名居(北京)
位置：位于朝阳区亮马桥路，燕莎桥向东800米
占地面积：14168平方米
建筑面积：共71825平方米。
物业用途及组成：五栋板式公寓楼构成，东为高斓大厦及规划的高尔夫球场，南临亮马河，与朝阳公园隔河相望，西通21世纪饭店后花园，北为第三使馆区及签证处。
发展商：北京雅世房地产开发有限公司
世联策划介入时间：2000年11月
世联代理时间：2001年3月开始
项目背景：
亮马名居位于燕莎商圈，户型偏大，市场容量相对比较小，同一区域楼盘多，许多新项目正在酝酿之中，竞争激烈；而本项目工程进度比竞争楼盘晚，情况十分不利，而且本项目昭示性弱，上门客户相对少。
营销关键：
提出泛会所概念，利用21世纪社区卡为亮马名居业主提供周边设施的服务，将售楼处建在21世纪饭店后花园――可以看见配套的地方，使用一种善意的捆绑式销售，改善小区无会所，把21世纪酒店变成项目的配套，有反客为主的感觉，成为燕莎地区的新地标。
强化cbd后花园形象，强调三大特质；距离CBD核心区近，背靠城市核心的朝阳公园，国际化气质明显，环境优越。
主打广告语之一：燕莎之巅，新都市
主打广告语之二：在都市，在后花园
销售情况：
2001年4月5日，亮马名居正式开盘，开售均价8000元；
2001年7月13日，北京申奥成功，亮马名居每平米涨价600元，放出10套悉数成交；
2001年7月28日，亮马名居每套再涨600元，均价突破11000元，销售突破7 0％；
2001年8月29日，亮马名居工程进入标准层，均价调至11678元。
2002年1月6日，亮马名居工程主体全部封顶，完成销售93％。
丽阳天下 (深圳)
位置：深圳市福田区滨河大道与新洲路交汇东南
规模：占6731.6平方米，总规划建筑面积64472平方米。
物业用途及组成：2栋31层小户型住宅塔楼加3层商业裙楼
户型及面积：31.68-72.59平方米，单房、一房、二房
发展商：深圳市宏浩实业有限公司
世联策划介入时间：1999年7月
世联代理时间：2001年4月13日开始
项目背景：
1998年以来，石厦片区保持供销两旺的局面。项目定位之初，小户型是片区市场空白点，而项目推出市场时，周边同期也推出了大量的小户型项目，
竞争全面展开。
营销关键：
如何才能确立项目的独特竞争优势？经过研究，我们认为，摆脱与竞争对手常规层面的竞争，通过社区居住理念和文化营造项目形象差异是丽阳天下的取胜之道。
结合项目的特色和客户的特征，丽阳天下先期导入,成功树立项目的鲜明个性和形象,迎合年轻的目标客户,对竞争对手进行了有力阻隔。CONDO概念推广包括确立CONDO生活8大标准、建构CONDO社区、推广CONDO理念、实施CON DO社区包装。在一系列的推广手段之后，强有力的销售力是实现目标的保证。在进行有效客户积累之后，开盘当天选房成交211套，顺利实现“开门红”。项目进展到中期，销售针对目标客户群进一步实施促销策略，在项目已奠定个性的形象后，转入进行实效的卖点诉求，如送装修提升产品附加值，在保证均价前提下加快销售速度，成功拓宽了客户渠道。
从开盘到现在，丽阳天下作为一张时尚的标签，深深地刻在了许多年轻人的脑海里，获得了业主和准业主的高度认同，仅8个月时间，1012套单位，销售已近8成。
主打广告语：中心区小户型第四代.CONDO
销售情况：选房成交211套
光大花园(广州)
位置：广州市海珠区工业大道人民桥脚处
规模：占地43万平方米，总规划建筑面积109万平方米
物业用途及组成：超大规模的居住社区，规划中配备商业、公园、教育、医疗、会所等生活配套设施
户型及面积：76-118平方米，经济两房、豪华三房多种选择
发展商：广州市光大花园房地产开发有限公司
世联策划介入时间：2002年5月
世联代理时间：2002年7月1日开始
项目背景：
光大花园自99年开售以来，凭着天然独特的地理环境和适中的价格在市场上形成了一波又一波的销售热潮，“大榕树下，健康人家”的广告语更是深入人心，随着各项配套的不断完善，项目正逐渐成为市区的一个超大型健康生活社区。但随着市场的竞争日益激烈，健康的概念已不能支持项目作为大盘的长期发展，加上目前推出高层的销售难度和各个子项目的相互冲突，项目的销售自2 002来以逐步降温。
营销关键：
世联进驻光大花园项目后，考虑到异地项目的操作和深穗两地的文化差异，首先进行了充分的市场调查和业主访谈，然后在分析项目历史的销售状况后，发现项目原有单一的诉求已不能支持项目的长期发展。2002年项目销售除开盘期外每月只有20套。
因此在整合项目所有卖点的基础上，世联提出大社区的概念，既能分阶段的重点宣传各个子项目，又不至于使其脱离项目的整体形象，同时世联在进驻后推动发展商做了一系列的工作，使项目在相对短时间内有了明显的变化，并在市场上树立了更高的形象。
主打广告语：大榕树下，健康人家
社区宽度，决定生活高度
销售情况：
2002年7月1日至年底共销售393套。每月销售约70套。
亲榕苑在储客期只有半个月的情况下开盘销售近100套。
榕上居C6在无储客期的情况下开盘当天销售40套。
非热点片区低成本营销战略突破案例——深业风临左岸
项目背景
项目规模：占地15000.60平方米，总建筑面积52801.06平方米，容积率：2.9 97；共424户。
风临左岸位于深圳高档住宅片区，周边临近东海花园、香榭里花园等豪宅。但是由于项目规模较小、周边环境较差；且远离交通主干道，昭示性弱，路况复杂；推广费用少，因而推广难度很大。
客户问题
如何利用有限的营销成本实现项目推广成功，确保项目经济效益目标的实现。
世联地产策划关键
品牌推广促进项目推广，设计领先。
定位——为白领首次置业的理想选择，客户主要针对具有小资情调的都市中青年白领。
产品——建立领先的产品和树立鲜明的白领形象，以精心打造的户型及园林设计等树立独特的气质、品味引起客户共鸣，其户型与气质被评为2003最佳白
领物业和2003最佳三房户型；同时总结了都市白领六大居住定律，以高性价比、高实用率及升值潜力等吸引客户。
推广——通过对风临左岸的地理位置、片区特征等方面进行调查分析与优势整合，锁定香蜜湖，加入到片区整体推广中。
营销——在对楼盘性质、区域特征进行透彻分析的基础上，深入挖掘潜在客户，利用深业的品牌进行有效的营销推广和促销措施，在项目销售达到50％后，主要通过一系列的文化活动营销和网络传播营造整个楼盘的文化特点，让客户更进一步的了解楼盘的优势，从而，在销售方面，取得了全新的战绩。
项目成效
目前销售率已近90％，远远领先于周边竞争项目的销售。
波托菲诺-纯水岸 (深圳)
位置：位于深圳华侨城社区中部，南临欢乐谷，北临桥香路。坐拥七万平方米燕栖湖、四万平方米天鹅湖、八万平方米荔枝林和谛诺山畔。
规模：占地面积80万平方米，建筑面积108万平方米。
物业用途及组成：一期--天鹅堡总建筑面积14.6万平方米，5栋高层由32至3 4层组成；二期--纯水岸是华侨城波托菲诺水岸豪宅经典之作，位于华侨城社区中部，由86套的TOWNHOUSE和12栋180-335平方米的多层豪宅组成。
户型及面积：250-290平方米TOWNHOUSE、180-335平方米的多层和高层。
发展商：深圳华侨城房地产有限公司。
世联策划介入时间：2001年4月
世联代理时间：2001年7月开始
项目背景：华侨城的社区资源日渐成熟，但项目周边的配套资源的规划刚刚开始，交通的不便和日常的生活配套的缺乏是本项目面临的最大障碍。
豪宅市场出现明显的豪宅供应比例的结构性失衡。
营销关键：
1、旅游地产品牌营销：依托华侨城旅游地产背景，创造旅游主题地产社区，强调波托菲诺生活格调。成功地引进一个意大利旅游小镇的概念，为中产阶层的生活方式定格，体验人居方式的大转移。
2、细分市场的差异化营销：考虑目标客户属于高尖端客户，经济、文化层次都的很高，所以在深圳首次推行VIP卡操作规则，作为新鲜的营销方式，吸引了大量目标客户，为项目积累了宝贵的客户资源，对销售起到直接推动作用。
3、利用CRM的资源，缔造第二营销梯队：波托菲诺四成左右的客户是通过亲友推介成交的，故维护华侨城品牌的忠诚度，发挥老客户资源成为拓宽后期销售渠道的关键。策划中在利用了事件营销的方式起到了明显的效果，如业主入伙晚会，会所免费开放的假日活动，星迪咖啡签单卡的馈赠，红酒会，专家报告会等。
4、开通“OCT欢乐快车”免费城巴，实现了整个城区的资源共享，受到业主的热烈欢迎。
主打广告语：波托菲诺生活格调
销售情况：一期天鹅堡销售开盘当天即成交116套。
二期纯水岸开盘两月TOHO即销售过半。
风和日丽 (深圳)
位置：宝安区龙华镇人民路与工业东路交汇处东南
总占地面积：173556㎡
总建筑面积：360000㎡
总住宅建筑面积：305749㎡
总户数：约3600户
停车位：1500个
绿化率：41％
小区内配套：四大主题园林3600平米生活馆综合楼800平米园林泳池灯光篮球场网球场羽毛球场停车场丰润幼儿园（宝安一级幼儿园）三联小学老年协会居民委员会医疗保健
发展商：深圳市物业工程开发公司
物业管理：深圳市国贸物业管理公司
项目背景:
“风和日丽”,位于龙华镇中心，总占地面积约18万平方米，总建筑面积36万平方米。由第一期20余栋多层住宅和29栋别墅洋房组成的丰润花园，第二期9栋7层高A组团风华苑，12栋7层高和雅苑、,第三期10栋7层高丽虹苑，及规划中的第四期高层住宅日锦苑合围而成。
营销关键：
风和日丽为分期开发的大规模住宅，如何处理好每一期之间的关系，使得每期的推广和销售都能呈现上升的趋势或至少维持在一个较高的水准之上成为本项目的难点。
经过客户调查分析，风和日丽最大的卖点是它36万平米可展示的成熟社区生活。通过与相关公司深入讨论，确定以小女孩、灯塔，作为楼盘形象标签，强力渲染风和日丽的居家生活气息，推展人们所熟悉所向往的生活场景。同时打出“大盘概念”、“成熟社区概念”和“新关口+中心区后花园”组成“龙华概念”三大卖点，制造片区热点，吸引市区客户。
后期销售调查表明，风和日丽的形象定位及广告宣传非常成功，得到广泛认同。根据诚意客户调查，84％以上的客户对风和日丽倡导的生活氛围认同。“百万买宅，千万买邻”,完美演绎的亲和力和浓郁的居家气氛，是风和日丽持续受到业主追捧，并带动整个楼盘热卖一大理由。
销售情况：
和雅苑:实现100％完满销售
丽虹苑:开盘一个月销售50％
锦绣花园三期·翡翠郡 (深圳)
位置：位于华侨城东，侨城东路与深南大道交汇处。西邻锦绣中华，东邻“园博园”，南邻侨城东地铁站口，并望深圳湾红树林自然保护区，交通便利，风光优美。
规模：总占地面积3.37万平方米，总建筑面积9.5万平方米，容积率2.8，建筑覆盖率8.35％。
物业用途及组成：由4栋29-33层高层住宅组成。
户型及面积：户型由148-192平面户型和280-350平方米复式组成，是继锦绣花园一、二期的又一高尚品质的精品社区升级版。
发展商：深圳华侨城房地产有限公司。
世联策划介入时间：2002年5月
世联代理时间：2002年5月开始
项目背景：华侨城的社区资源日渐成熟，豪宅市场出现明显的豪宅供应比例的结构性失衡。
营销关键：
1、视觉系统设计沿用一、二期的主要元素和基础色的基础上进行调整，通过项目的推广名称“翡翠郡”冲击市场，塑造宣传推广的新鲜感。
2、先展示后入市，通过包装的细节处理和新设备的引进突显升级版高品质的生
活。如样板房的选择考虑到框景的效果；主卧室的观景阳台利用新设备“可移动木质百叶窗”等。
3、注重楼体的包装和门前立柱看板的设计的品位，彰显项目的档次和传播售楼的信息。楼盘的昭示性成为销售的最有力的武器，大大节约了其它媒体的发布费用。目前，通过楼体广告获知信息而成交的客户占4层以上。
4、利用锦绣的昭示性带动华侨城其它楼盘的销售，设立“华侨城看楼专线”共享客户，形成良好的销售互动。
5、选房活动流程的创新：当天派筹，当天选房。流程简洁、流畅、有节奏，高潮迭起。选房当日即成交200多套，创下豪宅市场的销售新高。
主打广告语：品质成就生活
销售情况：
翡翠郡开盘当天即成交116套。
翡翠郡开盘两月销售70％。
郊区超级大盘持续快速销售案例——桃源居全程策划代理
2003-11-5
项目背景
项目规模：占地面积116万平方米，总规划建筑面积160万平方米，总规划居住
人口：近4.5万人。
从96年至2000年建成约9.5万㎡商品房，5年销售仅约6万㎡（平均年销售仅1.2万㎡），销售价格2850元/㎡。销售不畅带来项目资金运作困难，无法解决迫切需要解决的社区配套、环境落后等问题，项目的市场形象受到影响，销售近于停滞。
客户问题
作为深圳规模最大的超级大盘，如何扭转项目运作面临的艰难境地并能否确保项目持续良性运作，并最终实现经营目标。
世联地产策划代理关键
大盘战略——制造“中心化”举措。结合发展商在资金运作的实际情况，提出集中资源、重点突破、以名校教育配套启动超大社区的战略总纲。开发商经过与全国几家名校的洽谈之后，桃源居最终达成了与清华的合作，成功引进深圳清华实验学校。
大盘推广——品牌先行，围绕名校教育配套这一中心优势，集中资源建立无可替代的高度和强势形象，在推广中强化深圳至大教育人文社区的整体形象，结合学校大事件充分营销，桃源居得以成功地扭转市场形象，提升了知名度，赢得广泛的客户的认同。
大盘销售——持续不断地使团队保持最佳战斗状态，持续达到并超越开发商目标。
项目成效
先后荣获深圳市2002年度销售龙虎榜销销售面积亚军，2003年度连续三季度销售龙虎榜销售面积冠军，2003年1-9月平均月销售速度169套。同时，销售价格比历史价格提升35％，一举成为华南地区最具影响、最受注目的地产项目。通过业绩改善，为客户创造了切实而持久的价值。
2020年4月19日星期日12:41:25
4.19.202012:4112:41:2520.4.1912时41分12时41分25秒Apr. 19, 2019 April 202012:41:25 PM12:41:25
房地产营销方案豪宅营销分析
不只是卖房子 ——豪宅营销的特点及趋势 豪宅营销不是套用一种固定模式，不仅因为客户群的差异导致豪宅营销方式与普通住宅营销方式大相径庭，还因为中国的豪宅营销与当前所处的社会文化、富豪消费观念乃至房地产市场成长特性密切相关。整体来看中国的豪宅营销市场，如同中国的财富阶层一样，还处于成长阶段，豪宅营销必将不断成熟发展。因此，对于未来豪宅营销将何去何从，本专题做了一些探讨。 一、定义豪宅营销——解决诸多矛盾的整合式小众营销 1、豪宅客户：行为低调，不善于张扬 通过国内典型豪宅项目客户的了解归纳总结出中国豪宅客户群的“泛”特点：（1）形象素描——处于财富金字塔顶层。 对外封闭排斥，内部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与自在”，同时摆脱“不安与烦恼”。 极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适，他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在THE BEST签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。
（2）特质人格 富人的多A级人生 Aggressive 好斗的 Accumulative 好囤积的 Acquisitive 强统御欲 …… （3）消费心理——炫耀 炫耀消费：在既定的范围内，以常人无法企及的物品在一个特点的圈子里相互攀比炫耀，显示财富与地位。 享受消费：对居住的舒适度要求高，特别是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式及标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。 豪宅客户买的不只是“房子” 豪宅
2、豪宅营销：解决诸多矛盾的整合式小众营销 豪宅营销，是围绕上述所指的高端客户的小众营销的范畴，单体个性极强。 根据豪宅 客户的“泛”特点可知:豪宅营销必须是一种独特的整合营销传播策略，这一策略围绕跨跃 三大核心矛盾展开： （1）解决低调与传播的矛盾 同普通物业一样，在豪宅营销过程中宣传与传播不可避免。 客户在他们生活习惯上显现出的对外封闭、不善张扬、属于特定圈子等特点，而营销基 本通过传播的渠道进行。因此，解决这种矛盾，整合圈层目标传播成为目前较广泛运用的方 法。 高端消费群体 对外传播 对外封闭， 不善张扬 向公众公开、散播 高端圈层一高端圈层二 整和 圈层 目标 营销 解决办法 封闭与传播之间的矛盾圈层内的目标市场营销 封闭与传播的矛盾定向与不确定的矛盾个性与共性的矛盾豪宅营销
全球中心豪宅的深圳版本“亚洲最高公寓”东海国际公寓
全球中心豪宅的深圳版本—“亚洲最高公寓”东海国际公寓 在2016年3月中国十大超级豪宅评选中，东海国际公寓荣膺前三甲。这一次，东海国际公寓再次代言深圳，入围亚洲十大超级豪宅，揽获世界级殊荣。 此次亚洲十大超级豪宅评选调查对象覆盖了亚洲范围内各大城市的知名别墅和高档公寓楼盘。以世界地产研究院开发的“豪宅指数模型”LEI（Luxury Estate Index）为基础，同时参照了国际上关于奢华地产排名的通行标准，涉及指标包括地理位置、自然资源、建筑设计、周边环境、配套设施、物业领先度等等，最后测评出前10名超级豪宅。东海国际公寓在以上方面的评分极高，获此殊荣，实至名归。 ★纵观全球各大核心城市，成为时代焦点的不是那些传统的别墅，而是作为城市地标在中心出类拔萃的公寓豪宅。尤其是中心行政商务公寓，不但占据城市核心稀缺资源，更注重居住功能、圈层营造及配套与服务的全面提升。★现代社会商务竞争转瞬即逝，要求商务、金融决策高效及时、快速反应，越来越多的顶尖商务人士为了更好地维持工作状态，保持与市场以及时代的活跃度，同时也为了交流会客、个人收藏、高端聚会等需求，而选择在中心地段拥有一套高端的商务公寓。 澳大利亚108近年来，在纽约、伦敦、曼哈顿、香港等全球
都会中心拔地而起的高端公寓，比如澳大利亚108、伦敦海德公园一号、曼哈顿中央公园西15号、香港天玺……在赚足世人目光的同时，也很好地满足了商务领军人物对中心居住的需求。 香港天玺入选榜单的分别为：432 Park Avenue426米高，总楼层85，2015年建成 Ocean Heights310米高，总楼层83，2010年建成 深南首排，亚洲TOP摩天地标公寓据悉，东海国际公寓位于深圳深南大道第一排、福田中心地铁上盖物业。项目连接深圳地铁车公庙站，配合未来广深高铁福田站落成，可直达香港九龙。所在区域高端写字楼林立，毗邻商业中心、国际酒店，享CBD中心配套。区域定位媲美香港九龙站上盖的环球商贸中心及天玺豪宅。 “无海景，不豪宅”，东海国际公寓向南可眺深圳湾及红树林鸟类自然保护区，向北可眺总面积443公顷的塘朗山郊野公园，东西方向可欣赏深南大道都市繁华美景。顶层摩天大楼具有难以比拟的视野广度，可俯瞰都市夜景。据了解，作为深圳高端商务公寓的代表，东海国际公寓开启亚洲摩天新高度，高达308米，堪称亚洲天际豪宅。随着深交所新大楼的建成启用，福田区推动的“深圳福田金融街”也浮出水面；这条金融街东起中心区深交所新大楼，沿深南大道西至香蜜湖片区的东海国际中心，其中包括了招商银行大厦、建设银
房地产网络营销方案(经典)
CBD第一山水居所：豪宅的中心，中心的豪宅！ 《四季山水网络执行方案（2011）》 第一部分、营销目标 一、【时间范围】2011.10.23——11.31 二、【营销目标】 —目标（1）市场关注：延续项目一直以来的热销势头，保持项目的关注度和影响力； —目标（2）形象重塑：打造项目“福田CBD第一居所”的项目形象和价值符号； —目标（3）对位推广：根据目标客户特点，针对性的进行产品户型推介； 第二部分、营销策略 一、【营销背景】 —优势： （1）区位优势：四季山水位于塘朗山系绵延的豪宅群和深圳中轴线豪宅群的链条中心，与深圳大多著名豪宅自成体系；位于深圳福田中心区；属福田成熟悉地段，坐享深圳优质熟城完善配套和发展利好； （2）资源优势：四季山水比邻“三山一水六公园”，享有福田中心区珍稀的自然资源。社区内及周边生活配套完善，拥有优质学校、商业等，属于高尚居家住区。 （3）产品优势：属于纯高端大户社区，坐享精工打造纯正的泰式皇家园林，能够尊享优越的建筑品质和空间。 —劣势： （1）项目地段：虽属于福田区，但项目位于“边缘地带”，因此顾客对“梅林”具有一定的市场抗性； （2）市场竞争：后海、华侨城、香蜜湖等豪宅竞争对手的分流威胁，下半年约1500 套豪宅的供应量； （3）市场调控：市场高压调控仍然持续，市场开始出现量价回落的显著即将，后市依然充满不确定性，市场焦虑情绪开始抬头，观望情绪浓厚；另外，限购导致房票缺失，低迷
促使观望加重，这些难以通过传播直接解决。 二、【策略思路】 根据以上分析，网上行认为，四季山水项目在自身产品素质及资源方面具有极强的竞争力和稀缺性！目前营销中的最大挑战和使命来自于： —如何改变目前市场和客户对于梅林片区的“价值偏见”和“心理抗性”？ —如何让四季山水在众多竞争对手中脱颖而出？ —如何为产品寻找一个独特的、能够体现契合产品优势特色的的概念，易于传播和记忆？ 为此，在网络传播上，网上行制定了如下策略思路： —策略（1）区域引领：为了达到去“梅林化”的效果，我们提出了“塘朗山系豪宅群&中轴线豪宅群”，重新定义区域价值，通过炒作降低“价值偏见”和“心理抗性”，拔高项目的豪宅形象，从而引爆市场关注！ —策略（2）营销策略：通过夸张手法拔高“楼王”单位价值，炒作“天价楼王单位”的概念，在此引爆市场关注度，以期在竞争对手中脱颖而出！ —策略（3）事件引领：通过“深圳豪宅亮灯率大调查”策划和设计，展现四季山水极高的入住率，从而最有力的诠释四季山水为“福田CBD第一居所”的概念！ —策略（4）产品引领：展示四季山水项目高端宜居住宅环境，如园林、楼体、样板间、学校、公园、山林、水库等价值点，让更多客户从中感受到项目的优势和改变对片区的理解，感受四季山水优质的生活，达到体验式营销的目的――以形象的诠释，激发购买欲望！
深圳十大豪宅
深圳十大豪宅 N0.1 观澜湖高尔夫大宅 项目评价：与世界第一球会零距离接触的超级豪宅 特色：在观澜湖20平方公里珍稀原生态自然区内，拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活。 1、开发商：由深圳观澜湖房地产开发有限公司开发，隶属于骏豪集团，总部设于香港，专注投资体育休闲产业的多元跨国经营实体，投资领域包括体育产业、工商业、酒店业、房地产业。自97年观澜湖首次推出晓峰居别墅以来，经过9年的发展，观澜湖地产已经奠定其做为顶级物业开发商的业内地位。成为目前最专业、最大顶级物业专业地产开发商之一。 2、项目基本情况数据：2003年观澜湖高尔夫大宅面世，2004年12月观澜湖高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”。大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。高尔夫大宅小区分为汉士达区、露诗达区、纳斯比区、蔓菲亚区、5个区，每个区域的命名源自英国高尚的贵族社区，并以绿茵球场为伴为卖点；户户面对一望无际的高尔夫球道，球道之上，碧水连天，这样的景观，确实让住客有心旷神怡的感觉。
3、项目总体评价：拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活 4、周边环境美丽指标：观澜湖是国家最高级别4A旅游区的自然美景、山林、湖泊、河流、水溪加上一望无际的绿色果岭使观澜湖高尔夫大宅成为与自然融合的典范。无论是建筑设计、小区规划还是园林设计，观澜湖高尔夫大宅都充分尊重现有的自然景观，既有欧洲古典的华丽气质，又有美洲现代的悠闲风格。 5、小区规划景观美丽指标：球场与别墅群体交错组合，总体低密度、低容积率、地块的间距宽、形成良好的人居环境。大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。高尔夫大宅各区均与球场空间连接，利用球场地形，形成高低起伏，错落有致的小区空间。根据地形结合园林围合出不同的空间序列(线状空间、环状空间、组合式空间)。私家花园采用独院设计，两侧筑高墙，前后采用通透的雕花栏杆，自动雕花铸铁大门，花园内种花草树木，在入口大门外设有特色喷泉，体现高尔夫大宅的私密、尊贵及气度。 6、建筑美丽指标：观澜湖高尔夫大宅将经典的欧洲建筑风格进行全新演绎，在吸取了意大利文艺复兴时期建筑宏伟高贵的同时，又将夏威夷现代建筑浪漫明丽的悠闲元素引入其中，两种经典的完美结合，打造出高尔夫大宅典雅高贵的独特风格。室内的建筑空间设计，吸收欧洲古典建筑精华，以一条中轴线贯穿，空间方正对称，功能分区完美，创造出辉煌的宏大空间。其中大厅高7米多，主人空间的100平米以上，设客厅、书房及豪华洗手间与男女主人独立的衣帽间。 7、乐居美丽指标：观澜湖高尔夫大宅整个小区高低有致，尽览广袤球场的青葱翠绿，将经济价值、生活价值、社会价值包容一体，将生态居住理念发挥到极至是建筑、环境与人和谐共生的居住形态完美体现。 8、口碑美丽指标：观澜湖2004年被“吉尼斯世界记录”认定为世界第一大高尔夫球会。2004年12月观澜湖高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”，2005年中国最具投资价值顶级别墅，多年来荣获各种奖项，观澜湖地产已经奠定其做为顶级物业开发商的业内地位。 物业类型：别墅位置：宝安区观澜镇高尔夫大道 开发商：深圳观澜湖房地产开发有限公司
深圳住宅豪宅市场供应分析报告(1)
深圳住宅豪宅市场供应分析报告 说豪宅，必须给豪宅下个定义。豪宅定义不好下，不好下的原因不在于做研究给它界定范围，而在于不同人和区域 对豪宅的认识不同，人均收入800美元的区域和人均收入50 00美元的区域，对豪宅的界定和理解有很大的不同。此次研 究所做的界定是从总价的角度着手。本文以翔实的数据记录 了深圳目前豪宅市场的现状，确实在介入高端市场时，应该 充分考虑目前不同客户层面的竞争情况、市场需求等因素。 从本文来看，以较低的标准所界定的豪宅市场的推售量不到1 50万平方米，虽已供大于求，但远远没有某些文章或媒体所 描述的那么可怕。 目标市场：深圳市住宅二级市场之“豪宅”市场 研究范围：2001年7月1日至今正式开盘项目的均价在7000 元/平方米以上，同时单位总价约在80万/套以上的相关户 型，具体包括以下几个范围：均价在7000-8000元/平方米之 间、面积在120平方米以上的户型；均价在8000-9000元/平 方米之间、面积在100平方米以上的户型；均价在9000元/ 平方米以上、面积在90平方米以上的户型。 数据来源：世联地产基础数据库 资料整理：世联地产信息研究部资讯组 研究说明：本研究报告选取的时间范围，主要是根据房地产 主要销售周期通常约在1年左右的一般规律来界定的。同时 在价格范围上并不考虑楼层差和朝向差，因此会有部分均价7 000元/平方米左右的楼盘的低楼层住宅达不到研究范围而被 选入，但也有部分均价不到7000元/平方米的楼盘的高层住 宅达到研究范围而未被选入，整体来说由于误差的交叉影响 使总体误差降低许多。 一、开盘住宅楼盘一览
从全市来看，共有34个项目在我们的研究范围之内，据统计这3 4个楼盘总的推售面积达到了252.52万平方米，但是由于我们对豪宅市场范围的界定，在我们研究范围之内的推售面积只有148.45万平方米，这才是真正意义上的豪宅市场。 二、区域市场概况
营销策划豪宅全程策划理念创新范本
（营销策划）豪宅全程策划理念创新范本
皇家御景豪宅全程策划报告 ――豪宅全程策划理念创新范本 豪宅溯源PartlSUYUAN 2003年，一线城市曾经各自上演了风格不一的豪宅大战，2004年，在121号和18号文件的指引下，豪宅的发展真正的回归到本质上来。对于这种回报率过高的产品，如果不加以相当的控制，必然泛滥成灾，市场上以次充好的例子不胜枚举。反之，在其相应的狭窄通道上，在高风险与高利润的相互作用下，发展商必然能够更加了解并创造出真正意义上的豪宅。 一、定义豪宅 豪宅是人们对高价值住宅的笼统性称呼，并没有一种确切的说法为这种产品做出定义，但是，随着国内部分发展商们的疯狂开发，许多学者认为，应该为这种高利润的产品做出规范。 英联机构董事长、南开大学经济学博士郭建波认为：“豪宅是一个社会的少数富裕人群通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态。豪宅是为满足社会富裕群沛对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的豪华住宅，分为城市豪华公寓和郊外花园别墅两种物业类型。在一个成熟的住房市场里，豪宅的数量应该占总的住宅存量的5％一10％。就国内的豪宅市场看，我们认为每套200万以上（含装修）的城市公寓和300万以上的别墅作为大致的价值界限比较台适。” 美国第一共和银行对豪华住宅下的定义是：建筑面积为300至600平方米、有3至6间卧室和3至6个卫生间，并且价值在旧O万美元以上的地产。 业界大多专业人士认为，豪宅更应该是一个相对概念，只要比周边物业高出一定档次，就可以视为该地区的豪宅。我们所涉及的策划报告中的“豪宅”，所选用的正是这个相对豪宅的定义，而非绝对意义上的豪宅。 由此可见，对于“什么是豪宅？”这个问题，没有一个准确的定义，但是，对于豪宅的定律，却是专家学者们一直认同的。 二、豪宅的七大必备要素
深圳6大富人区
深圳 6 大富人区 华侨城：文艺的富人区 居住人群： CEO、艺术大家 富人指数：★★★★★ 华侨城的别墅组团，依傍青山脚，附近都是深圳著名的景点，像世界之窗、欢乐谷、民俗文 化村等，风景占地绝佳，而且名商高尔夫、益田威斯汀酒店、华侨城创意园等场所，也为土 豪们提供了丰富的文化、娱乐空间。 香山美墅 均价 90000 元 / ㎡ 总价约为 1638 万 / 套起 香山美墅是华侨城·波托菲诺系列的收官之作，十余年精力而铸。以欧美风格开端，以现代 中式收官，享有完善的配套设施及生态人文资源，在寸土寸金的深圳演绎中式人文情怀与极致 生活品质的完美结合。 燕晗山居 均价 80516 元 / ㎡ 总价约为 1529 万 / 套 小区规划结合自然地势依山而建。逐层升高，又与山体环境巧妙结合，融为一体，创造一个与自然共生的社区环境。 外部共享华侨城大环境，内部基地环境资源纳入住户私有，提高居住品质，内敛的居住氛围。 红树西岸 均价 110000 元 / ㎡ 总价约为 1800 万 / 套起 “西方”先进小区，海归聚集！全国最早实现自动化的小区，深圳数一数二的豪宅，红树西岸 北临“世位于深圳市南山填海区西南，南面可推窗见海，红树林湿地和香港天水围尽收眼底， 界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙河高尔夫球场，东面是红树湾规划中的大型中央主题 公园，户户见海，独瞰绝佳自然海景景观。 前海：“超前”富人区 居住人群： CEO、商人 富人指数：★★★★★ 前海是未来整个珠三角的“曼哈顿”，无论是香港还是广州，都有着重要地位，即将以核变动 力推动深圳跃居世界超级城市的舞台。前海充分利用山、海资源，建设宜居、优美的山海城相融合的生态型滨海城区。 汉京九榕台 均价 160000元 / ㎡
豪宅项目研究_华润深圳湾悦府
华润深圳湾
项目研究 项目概述 02 营销展示01 03 目录CONTENTS
01章节PART项目概述?项目概述?项目经济技术指标 ?项目区位分析?项目价值梳理 ?项目客户分析
项目概述 华润深圳湾悦府：以满足城市塔尖客户的真 正需求为出发点，结合得天独厚的后海总部基地区 位、稀缺海景资源及高端资源配套、人文优势，因 地制宜，设计并与华润深圳湾体育中心“春茧”有 机融为一体，建成后将成为深圳未来滨海CBD核心 区功能齐全、业态组合丰富、位置显赫的高品质现 代化都市综合体。华润深圳湾将成为引领国际居住 理念的标杆住宅，并继幸福里之后开启居住空间的 全新体验；在这里，您将收藏气韵生动的幸福。
项目基本指标 项目位置南山滨海大道和科苑路交界处 占地面积 6.7万㎡建筑面积86.1万㎡容积率 7.55 车位数610（南区） 主力户型105-230㎡1-3房（南区） 精装标准 1.5万/㎡ 在售均价 南区1.2万元/㎡近期开盘时间2017年8月16日 推售楼栋1座（北塔），2座（南塔），主力户型面积105-232平 目前在售情况 华润深圳湾·悦府南区房源在售，主推建面约105-232平1-3房，均价约120000 元/平，70年产权，精装修产品。 项目用地面积约6.7万m2，总计容建筑面积约60万㎡。分为南北两区，其中北区用地面积约1.4万m2，计容建面约11万㎡，规划有2栋高端品质超高层建筑的纯粹住宅区，可售套数约290套，毗邻华润深圳湾体育中心（春茧）及木棉花酒店；南区用地面积约5.3万m2 ，囊括建筑面积约8万平的高端商业中心、约400m 的华润总部大厦（春笋）、建筑面积约5万㎡的高端公寓，另还有艺术中心、华润金融大厦、高尚住宅悦府、安达仕酒店等多重高端业态，总计容建筑面积约49万m2。 项目经济技术指标
豪宅营销策略
◣关于豪宅营销◢ 【豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化】 买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行！ 【豪宅营销心得2：跟文化人谈钱】 豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的 是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤 的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键 【豪宅营销心得3：跟富人谈什么？】 豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当 然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保持自己和家人身体健康？3.如何教育 好下一代？——营销要对症下药，投其所好 【豪宅营销心得4：销售员状态最关键】 豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有销售员过堂，发现对于售价，销售员自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白 搭！ 【豪宅营销心得5：渠道管理须精细】 逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何 促成交？ 【豪宅营销心得：口碑好，才是真的好】 越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产 品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老 客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！ 【豪宅营销心得6：富人的分类】 富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬， 真正富人
中国十大豪宅PK世界十大豪宅
中国十大豪宅PK世界十大豪宅 2014-07-15 随着中国城市化进程的不断加快，中国的富豪阶层也在呈几何化的增长速度不断增多。与之相匹配的，中国的豪宅市场也在日趋迅速地发展进步。很多人质疑中国有像美国纽约的长岛、洛杉矶的比佛利山庄那样的顶级豪宅，不信您就看看吧。中国豪宅与世界豪宅的大比拼，孰上孰下呢？ 中国第一、大一山庄(广州) 大一山庄位于白云区白云大道北，占地面积约为15.2万平方米，虽然捂盘将近五年的时间，但是却捂出了单价在7万元/平方米以上的超级豪宅。该项目共聚集了世界建筑泰斗马里奥·博塔、法国建筑大师马丁·罗班、中国工程院院士郑时龄、中国建筑学博士项秉仁等70位建筑大师精心设计出70栋别墅艺术群雕，其中拟投入2亿的会所由先锋建筑师马岩松设计，外观上像一只展翅欲飞的白天鹅。 世界第一：安蒂拉印度10亿美元
2008年，印度富豪穆克什安巴尼在印度经济中心孟买市为自己打造一座高达173米高的摩天豪宅。这座摩天豪宅名叫“安蒂拉”，这是神话中小岛的名字。这座高达173米的的摩天豪宅由美国达拉斯的建筑公司和洛杉矶室内设计公司共同设计打造。该豪宅造价达20亿美元，是世界上最昂贵的私人豪宅。 据悉，“安蒂拉”虽然相当于普通大楼60层楼高，但由于每层楼的天花板高度都是普通建筑3倍，所以大厦内部其实总共为27层。而其总楼层面积达3万平方米，超过了法国凡尔赛宫。整座楼体上面2/3部分重量，主要是靠着第9-12层空中花园两侧2组“W”形钢筋支撑，令人有“空中楼阁”的错觉。“安蒂拉”于2009年1月正式完工。穆克什和他的母亲、妻子以及3个孩子都搬入这座“摩天宫”中生活，与他们一起搬进去的还有穆克什手下的600名全职雇员和仆人。 中国第二：南京钟山高尔夫别墅(南京)
深圳豪宅别墅大全
2013深圳最全最完整的豪宅别墅楼盘大全 振业城别墅群地址：深圳市龙岗区横岗街道深惠路六约站 深圳中海大山地别墅地址：横岗梧桐路与环城北路交汇处 中信红树湾豪宅地址：深圳市南山区沙河东路与白石路交汇处东南角 万科四季花城地址：深圳市龙岗区坂田街道四季花城 瑞河耶纳别墅地址：南山白石路和深湾5路交界处 水榭花都一期别墅地址：福田区香蜜湖度假村香梅路与红荔西路交汇处 观澜湖高尔夫别墅黄金岭地址：宝安区观澜镇高尔夫大道 月亮湾山庄地址：南山区荔湾大道南兴海路西 星河丹堤别墅地址：宝安区彩田路北银湖西梅林关口内 侨城东方花园别墅地址：南山区深南大道锦绣中华与何香凝美术馆之间 颐园别墅地址：罗湖区罗湖深圳市罗湖区银湖路8号 万科城御水湾别墅地址：龙岗区坂雪岗大道东侧，贝尔路北侧 十二橡树庄园地址：布吉镇坂田布龙路南侧(珠江旭景佳园旁) 心海伽蓝别墅地址：环梅路26南门 万科城地址：龙岗区坂雪岗工业区 万科东海岸社区别墅区地址：深圳盐田大梅沙盐坝高速公路北侧 集信名城别墅地址：松岗街道沙江东路 观澜湖地址：观澜高尔夫大道1号（观澜湖高尔夫球会内） 凯旋湾地址：南澳街道盆仔湾东岸(海滨北路东侧) 城市山谷别墅地址：南山区深圳市高新科技园区，沙河西路2029号 万科金域华府别墅地址：龙华新城金龙路与新区大道交汇处东北角 皇庭港湾地址：后海路 龟山别墅地址：蛇口沿山路与工业三路交会处 雍景城别墅地址：公明镇红花北路 吉祥别墅地址：布龙路39 西丽山庄地址：西丽湖路4018 三湘海尚别墅地址：科苑大道与东滨路西南侧 公园大地别墅地址：龙岗区龙城街道龙翔大道与吉祥中路交汇处西北角金丰雅园地址：民主大道19 星河时代别墅地址：黄阁南路与深惠路交汇处北角(台中工业区西200米) 圣莫丽斯别墅地址：玉龙路1 宝龙山庄地址：深圳龙华大浪南路旁宝龙山庄大别墅 曦湾别墅地址：中心路深圳湾段2268 龙翔山庄地址：福海大道56 鲸山别墅地址：南海大道1007 东部华侨城天麓地址：深圳盐田大梅沙生态旅游区东部华侨城内 碧涛苑地址：宝安区宝民一路213号（宝民路西南侧）
深圳豪宅快速销售策划经典案例
深圳世联策划经典案例 豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期 2004-2-10 项目背景 波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？ 世联地产策划关键 产品优势—— 1、区域环境的优越性 波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套； 2、品牌形象深入人心 通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买； 3、高端产品的稀缺性 通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一； 4、户型设计的人性化 动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化； 营销方面——
1、信息发布期 2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注； 2、客户积累期 A VIP卡销售 a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主， 发售VIP卡； b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP 卡信息； c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡； B VIP卡客户维护 a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行 的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境； b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲， 邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型； C 样板房展示 样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。 3、营销期 A 价格策略 a) 通过市场调查和研究，掌握市场大势，2004年市内豪宅稀缺，利用豪宅市场空隙，提升价格空间； b) 运用剩余价格理论，抓住高端客户心理，价格高开高走； c) 进行详细的点对点分析，树立价格标杆；
深圳典型豪宅客户研究
典型豪宅项目客户对比分析 1.2009年深圳市场上销售的最高端的几个项目主要是拥有强势景观资源的天麓、位于城市中心繁华地段拥有大型综合体配套的幸福里，位于城市中成熟地段又拥有山、湖或海等自然景观资源的波托菲诺复式大邸（七期）、中信红树湾五期，以及区位相对较弱，但资源条件较好的星河丹堤、十五峯、水榭山，其次就是目前最为热点供应量集中的后海片区的各项目，因为非公司代理项目缺少非常准确的客户数据，所以此次分析主要以世联代理的各高端项目和金地提供的项目作为对象进行，主要从客户的基本特征对比、客户的置业关注点排序和典型客户关于产品、配套、营销和装修方面的典型语录来进行总结分析。 2.客户基本特征对比
结论：通过深圳几个典型豪宅客户特征的统计对比分析： ●深圳豪宅客户的年龄段以35-45为主力，相对距城市中心越近的项目客户年龄会略 偏年轻一些，他们的生活与繁华的都市关联性更强； ●客户来源与项目所在地有一定相关性，总体而言各项目客户的主要来源还是以其所 在区域的客户为主，但也可以看出福田是高端客户最为聚集的区域； ●客户职位多为企业主，董事以及企业高管，公务员基本都是局长级别以上高官，从 事的行业主要是金融、贸易和服务业； ●客户的置业次数都在2次以上，3次置业的居多；大部分置业目的还是以自住为主， 少量投资客； 3.客户的家庭结构主要是3口之家，家庭人口都不会特别多。 4.客户购房主要关注点排序 3. 4.结论：因为这次所选择的项目多是拥有景观资源的豪宅，因此从客户的关注点分布图来看，客户置业最关注的几个因素有：景观资源，产品品质，配套和地段，其排序为景观资源＞产品品质＞配套＞地段，这与销售对客户的引导也有较大的关系，很明显的可以看到不具备强势景观资源的幸福里，其客户对景观的关注度非常低，最主要的关注点是幸福里较其它项目最具优势的配套。 5.各项目客户深访的典型客户语录 1)关于产品 ——“你们这里3.15的层高很好啊，很有空间感。”(幸福里) ——“这里的公共空间的设计很好，感觉像酒店。”(幸福里) ——“户型布局还可以，感觉比我买的香蜜湖1号240平米的户型还要大。”(幸福里) ——“之前考虑过买270平米的，但是只有两个套间，我们家四个人，需要三个套间，客人来了还有一个套间，所以还是买了340平米的。”(波托诽诺) ——“我们住的那个是南北通透，对流的那种，比较喜欢，现在买的也是对流的。” (红树湾) ——“还是东南朝向的房子最舒服，通风采光都好。”(红树湾) ——“户型比圣莫丽斯好，赠送多。” (星河丹堤) ——“有那么多架空层，为什么不利用一下，做一些儿童乐园。” (星河丹堤) ——“E6只适合住3-4人的家庭，很有豪华感，很适合开party。” (星河丹堤) ——“别墅我看过很多，但是没见过这样的别墅。”（天麓） ——“你们这175平米的4房卧室有点小。”（十五峯）