昆明市房地产分析报告

2011年昆明市房地产市场

分析报告

二O一一年十二月十四日

小组名单：

王明杰肖蕾赵鑫周明珠段雅倩

目录

一、昆明房地产市场发展状况 (3)

1、房地产发展概况 (3)

2、昆明市整体经济情况 (4)

3、04－2010年房地产市场总体状况 (4)

二、昆明市的房地产市场供给需求 (4)

1、供给需求总体情况 (4)

2、我国宏观经济发展现状 (5)

3、评价 (5)

4、近几年的需求具体分析 (6)

三、昆明市房地产发展前景 (6)

1、住宅市场走势： (6)

2、具体分析 (7)

昆明房地产发展现状：

1、房地产发展概况

近几年来，我市宏观经济一直保持7%以上的高速发展，尤其是2000年以来，发展加速趋势明显。经济的发展一方面改变了我市居民的人口分布，城镇居民9年间增加了50%，城市化率也由1996年的29.37%上升至2004年的41.76%；另一方面也改变了居民的收入状况，城镇居民的可支配收入从1996年的4839元增至2005年的10493元。随着人均可支配收入的不断升高，人们对居住水平的要求逐渐提高，形成强势的有效需求，为房地产发展提供原动力。根据国外的经验，居民在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求就会明显上升。根据国外资料显示，恩格尔系数与住宅指出存在着一定的关系：即恩格尔系数为50%—55%，其生活水平为温饱型，而此时住宅支出比重一般为11.2%；恩格尔系数为40%—50%，其生活水平为小康型，住宅支出占消费支出比重在12%以上。2000至2004年间，全国商品住宅投资额基本保持25%-30%的增长速度，2002年以来增幅略有提高，从23.11%增至30.29%。与此同时，投资总量从1999年的2637.63亿元一路攀升2004年的8836.95亿元。而竣工面积在经历了2000-2003年间年均18.76%的增长后，2004年增速陡然下落至7.69%，但2003年、2004年保持3亿平方米以上的竣工量。随着投资额的不断扩大，每年住宅新开工量也逐年增加，从1999年的18049.36万平方米到2004年的47949万平方米。高开工量带来了施工量的快速膨胀，2000-2004年一直保持17%以上的增长幅度，年均增长率为21.44%，2004年住宅施工总量首次超过10亿平方米。

1999-2004年间，全市住宅市场销售面积始终保持高速增长，年均增长幅度达23.34%，而历年的销售面积增长率均高于当年住宅竣工面积增长率，住宅销售量与竣工量之间的缺口从1999年度的4315.65万平方米减少至2004年度的857.31万平方米，住宅销供比不断接近1，市场表现出强大的吸收能力。2004年住宅销售量为33819.9万平方米。住宅销售额从1999年的2143.82亿元增至2004年的8619.37亿元，销售额的增长速度虽然经历了先降后升过程，但是最缓慢的2002年也有23.13%的增幅。而且历年住宅销售额的增长速度均超过了当年住宅投资额的增长速度，销售额有超过投资额的态势。

2003年之前，全市住宅销售均价保持较为缓慢的增长，2002年、2003年间更是只有3%-4%的小幅上扬，但2004年销售价格上涨15.25%，到达2549元/平方米，较上年增长了337元/平方米。旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带动平均销售价格大幅上涨的主要因素。

昆明市商业地产市场分析

自1999年至2004年，全市商业地产开发投资额保持了以高增长率稳步上升的态势，平均年增长率约为30%。近年来，从总体上看，全市新开工面积和竣工面积的变化趋势趋于一致，呈现持续稳定的上涨态势，年平均增长率均达到20%以上，1999年新开工面积达到2134.65万平方米，2004年，新开工面积增加了5656万平方米，达到7790.8万平方米，竣工面积也较1999年增加了3000多万平方米，可以看出，潜在供给与有效供给均处于较高水平。销供比由1999年的0.51上升至2004年的0.63。进入2005年，1-10月份竣工面积和销售面积就已经超过了2000年全年的水平，销供比上升至0.73，随着中国加入WTO,开放银行、保险等领域，大大促进了商业楼面和写字楼市场，市场供需关系也逐年得到了改善。

在今后相当长的一段时间内，房地产业将处于支柱产业的地位。随着城市化

进程的加速和居民可支配收入的提高，以及人们对居住水平的要求逐渐提高，住宅市场的需求将保持稳中有升的良好趋势。我国加入WTO后，开放了银行、保险等领域，也大大促进了商业楼面和写字楼市场的完善和发展，商业地产市场供需关系也逐渐趋于活跃。

新年伊始，房产企业并没有停止扩张的步伐。从近一个月的情况来看，在去年市场活动低调的房企于近期纷纷加快了扩张的步伐，而目光全部集中在了二三线城市。

2011年房地产行业的日子恐怕不会这么好过。调控持续加吗，部分开发商资金鏈将趋于紧张，开拓新的分类市场、向二三线城市扩张将是众多房企的选择。

刚刚过去的2010年可以看到，虽然销售收入大幅增加，但是福州十家标杆房企去年的购地支出反而

2、昆明市整体经济情况

“十一五”期间，昆明市经济实力显著增强，经济总量稳步增长。初步统计，2000年，全市国民生产总值（GDP）完成625亿元，按可比价格计算，比1995年增长62.5％，平均年增长11％，实现了“十一五”计划平均年增长11％的目标，且高于全国和全省年平均增长8.1％和8.4％的增长速度。2000年全市人均国内生产总值为13000元，比1995年增长57.5％，平均每年增长9.5％。“九五”期间，是昆明市财力增加最多的时期，全市财政收入累计达509.8亿元，比“十一五”期间增长111.6％，按可比口径计算平均年增长速度9.8％。实现了“国民经济稳步增长，经济实力显著增强”的战略目标。

3、04－2010年房地产市场总体状况

近年来昆明市总体经济指标稳步增长，伴随着“房改政策深入”、“三级市场活跃”、“银行按揭条件优厚”、“安居工程实施”等一系列宏观政策的强力引导，昆明市房地产市场并发出惊人的能量，展示出巨大的市场发展潜力，同时也使房地产业成为昆明重要的支柱型产业。

随着市场需求的进一步扩大，据有关资料显示，2004－2010年昆明市注册的房地产企业逐年增多，目前已多达200余家，表明房地产业正迅猛聚集社会资金，处于快速发展状态。

根据市统计局统计资料显示，昆明市房地产业从2004年开始至2010年各项主要指标都保持高速增长态势。从市场供给看：新开工面积保持在75％以上的年递增率、竣工面积保持55％以上的年递增率、在建面积保持在30％以上的递增率；从市场需求睦：实际销售面积保持在50％左右的年递增率，2010年平均销售价格较之08年有29％的惊人增长率……

来自“中房指数”的统计信息显示：目前昆明市房地产整体价格水平处于上升趋势。2005年一季度房地产价格指数比2004年同期上涨了0.4％；08年一季度较之06年同期上涨了2.3％；2010年一季度又比09年同期上涨了2.6％；而光是2010年二季度就比前一季度上涨高达2.9％。

昆明市的房地产市场供给需求：

1、供给需求总体情况

昆明城市化进程的加速和居民可支配收入的提高刺激了住宅市场的需求，我市房地产业虽然经历了一系列调控，但在很长一段时期内，房地产业仍将处于支柱产业的地位。这里对我国住宅市场的供给、需求和价格进行了详细的研究，并对日益活跃的商业地产市场作出分析。

昆明市房地产业业虽然经历了一系列调控，但在很长一段时期内，房地产业仍将处于支柱产业的地位。进入21世纪以来，我国宏观经济发展不断加速，经济增长内在动力不断增强，经济发展进入新一轮的增长周期，也促进了我国房地产业的迅速发展

2、我国宏观经济发展现状

近几年，我国国内生产总值走势状况表明宏观经济增长速度表现出先降后升的态势。2001年之后，随着加入世贸等利好因素的刺激，我国经济增长不断提速，GDP增长率也从2001年的7.3%上升至2004年的9.5%，增幅平均每年提高0.6个百分点；GDP总量也由2001年的95933亿元增至2004年的136515亿元。

固定资产投资增长率在经历了1995-1999年的波动后，自1999年开始不断扩大，近两年的增幅都保持在25%以上的高位，2004年固定投资总量达到70073亿元，而2005年这个数字上升到88604亿元。投资额占GDP的比重从1995年的33.68增长至2005年的48.59%，比重的变化也有所加快。

投资对GDP增长的贡献率先升后降

从国民经济中的地位来看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。2000-2004年间，房地产投资对GDP增长的贡献率先升后降，并于2002年达到峰值19.94%，2004年贡献率为15.40%，连续四年保持在15%以上。

城市化率不断提高

近年来，我国城市化进程加快，城镇居民总数在9年间增长了51.0%，全国城市化率在2004年达到41.75%；与此同时，城镇居民快速增收，2005年可支配收入达10493元，收入提高增强了居民购买的能力。

3、评价：

中国房地产业在“十五”期间崛起成为支柱产业，支柱产业地位决定了房地产业需要平稳健康有序地发展。房地产业与国民经济紧密关联，经济发展力求平稳快速，要求房地产业稳定地发展。宏观经济、金融环境和政策环境都直接影响到中国房地产业的发展。分析我国房地产市场的供需状况，高速增长的宏观经济面和构筑和谐社会建设社会主义新农村引发城市化进程的加速，以及居民收入水平的快速提高，为中国房地产市场发展提供了前提条件，也就是说，中国房市存在着各类巨大的消费需求。巨大的潜在的消费需求带动了房地产开发投资和市场供应的高增长，总体上，中国房市供求趋于基本平衡。

在供求总量基本平衡的状况下，中国房地产出现了一系列突出问题和矛盾，如固定资产投资规模过大，房地产信贷投放偏快，房价的高企，住宅市场供应结构不合理，以及廉住房体系的市场缺位等问题。新一轮宏观调控政策旨在缓解上述这些突出矛盾。密集型的新政更有针对性地进行房地产市场的供应和需求的双向调节，以优化房地产产业结构，以期达到我国房地产市场新型的供需平衡。

随着宏观调控的推进，近两三年来，宏观调控已影响到不少开发商的投资策略，包括地产巨头在内的许多房企，将注意力转移到开发商业地产上来，这也是开发商应对政策和市场变化的一种开发经营策略的调整，由此引发了全国新一轮商业地产开发热。主要原因在于，一是新政策并没有直接地专门针对商业地产的实质性重大调控措施；二是未来投资者的焦点或发展空间更多地是将从大城市转向中小城市，城市化率的提高，社会主义新农村的建设，为小城市的商业地产开发提供了新机会；三是人民币升值的预期，提供了中国“商”字号地产的开发前

景；四是中国商业地产的国际化程度不断提高，宏观调控背景下仍然呈现强势特征。

4、近几年的需求具体分析

04－2010年住宅市场供给、需求及销售状况

现对昆明市近年来住宅供给和需求状况作一简单分析，以期对昆明住宅市场有一个基本的把握。

①04年——2010年住宅市场供给状况

2010年各供给量都基本保持了高增长率、说明2010年市场供给持续增长。各供给源对整个市场前景有信心。

施工面积同比增长新开工面积同比增长竣工面积

同比增长

（万平米）（万平米）（万平米）

1999 531.47 192.77 251.21

2000 696.2 31％ 268.54 39.31％ 394.45

57％

②04－2010年住宅需求状况

近年来由于房改政策的深入进行；金融机械的强力支撑；二、三级市场互动；安居工程实施等使广大的工薪阶层有了一定的购房能力。同时，随着经济的多元化、多层次细分和发展，使人们的经济状况也出现差异化，少部分高收入者首先有了购买高档住宅能力和愿望。

随着市场化进程的加快，现在及未来昆明市住宅市场的需求特性发生了变化，对比前几年“变化”主要表现在以下方面：

（1）普通人成为购房主力；（2）中小户型有较大的市场空间；（3）新生代住宅有着巨大的消费需求；（4）TOWN HOUSE等概念地产有一定的市场承接；（5）消费市场需求逐渐向市场细分化、市场多元化、市场多层次发展等。

③04年——2010年住宅市场销售状况

近年住宅需求增强，年售量增长幅度较大；空置量明显增加，从04年空置增幅达67.6％，而2010年空置增长幅度有所回落反映发展商在对项目的准确定位／合理开发上逐渐走向成熟与理性。从2004年到2010年销售幅度来看，每年都比上一年有较大幅度的增长，说明春城房地产正处于一个强劲发展的时期。昆明市房地产发展前景：

1、住宅市场走势：

首先，房改政策继续深入；楼市逐渐步入黄金发展时期；二级市场的交易量增加；三级市场的逐渐启动（有关统计，2010年将有100万平方米的公房要上市），都将给房地产业带来巨大发展机会。其次，受若干政策的激励，今年的置业者将超过往年。未能搭上福利分房班车的人要购房；高收入或二次置业者要换房；许多中低收入者也要解决住房问题。据一项调查数据表明：在有购房预算的昆明本地人中，打算在今年年内购房的高达59.1％。其中首次购房的占59.7％，二次置业的占31.2％，而据近日俱乐部收到的入会申请表初步显示：打算在近期（3个月内）购房的人数比例超过其它时段。巨大的购买市场将成为昆明市房地产业的强力支撑。财次，不光本地人在为“购房”而忙碌，外地人也要为“在昆明市居住”而四处奔走。有关部门调查数据显示：非昆明常住居民的“外地人”中打算一年内在昆明市购房的也达59.4％。其中首次在昆明购房的更高达79.8％。最后，二、三级市场互动效应钭带来购房人数的增加，促使整个市场交

易更加活跃，房地产业面临巨大的发展机会。

市场对住宅“产品”的设计和研发更加关注：

2、具体分析

需求随着房地产业的快速发展，行业内竞争日趋加剧，消费者逐渐成熟与理性，对住宅“产品”的要求越来越高，不在是被动接受，而是主动选择。对住宅“产品”的功能要求已不单单是“经济适用”。近年来，住宅“产品”的研发和设计在市场的激励下进入了活跃期，有关专家预计住宅“产品”的设计将出现八大趋势：

（1）由单纯建筑技术设计走向项目开发全程策划设计

市场经济使住宅“产品”的影响力增大。它的设计也不再是简单和狭义上的“制图”过程，由前期概念性设计、中期建筑设计、后期销售策划构成的项目全程策划设计将成为广泛意义上的“产品”设计，这是使住宅“产品”成为有效供给的第一步。

（2）住宅科技走向集成化发展

在住宅领域中，科技成果向生产转化的速度越来越快。科技转化率由原来的22％上升到30％左右，一方面反映出转化数量和速度上的增长，另一方面新技术的推广应用，由原来的单一发展趋向集成化发展（如结构外围维护体系、隔断体系、整体厨卫成套技术等）。而“新技术”的集成往往成为住宅销售的“卖点”和策划的切入点，加大了住宅“产品”的附加值，在住宅销售中越来越起到积极作用。

（3）建筑设计走向信息化

建筑设计属于知识经济范畴，知识和信息这两个知识经济的主要要素与设计的特征相互吻合。知识的生产和应用以及信息的扩散是知识经济发展的关键所在。

（4）住宅设计走精品路线

我国住宅设计已开始从传统粗放型逐渐转向精细型发展，陈旧的设计观念和手法将会落伍，建设副部部长宋春华提出的“精密设计”概念半是现在和未来市场的主流设计，创造“住宅精品”将成为设计师的追求目标和衡量产品设计成功与失败的标准。

（5）设计理念与国际接轨

改革开放，国内紧闭的大门被打开，国外的建筑设计理论、思维方式以及设计事务所已被多渠道导入，使目前我国住宅设计市场异常活跃，竞争也日趋激烈，极大程度促进了中国住宅设计水平的发展和提高。

（6）辅助设计走向专业化、规范化

住宅辅助设计主要包括智能化系统设计、室内装饰设计、环境景观设计。目前，住宅辅助设计日渐兴起并走向专业和规范化。

（7）空间设计走向多样化

空间设计是住宅创意设计中最重要的内容，随着经济的发展和人们的多元化的需求，住宅设计从单纯的平面设计走向三维空间设计，主要表现在室内不同层高、标高的组合设计上。

（8）生态环保设计极为受到重视

生态环境对居住尤为重要，住宅的生态环保设计主要包括绿化种植系统、产品材料系统、节能系统、污染防治系统等。住宅的生态环保关系到人类生存的可持续发展，是未来研究和设计的主流。

2011年进入下半年后，楼市调控政策仍然没有放松，限购令下，大部分投资性需求被抑制，一部分改善性需求也被误伤了，整个房地产市场陷入观望期。在这样的背景下，郊县楼盘受到热捧。作为郊县项目一员的创佳地产，其招商总监王松对旗下——金色国际、金色时代广场等项目的未来充满了信心，他表示，金色国际将成为新昆明投资领域新板块。区域优势投资居住好选择相比往年的房交会，今年参展楼盘数量剧增，近郊楼盘和州市楼盘的数量已经占到总数的半壁江山，要脱颖而出对每个项目都是一个巨大的挑战。对此，王总表示：“各地州、郊县楼盘都各有特色，要想在众多项目中站出来，项目的规划、品质、服务都很重要。”据介绍，此次金色国际此次携两大项目亮相此次秋交会，两个项目分别是金色国际和金色时代广场。项目由昆明创佳房地产开发有限公司开发，位于昆明宁湖新区。其中区位的优势是我们项目的一大亮点。配套齐全财富八面来风目前，昆明市以建设现代化、园林化、生态化城市为目标，不断加快宁湖新区建设步伐。如今，宁湖新区基础设施功能日益完善，城市面貌日新月异。周边分布有昆明市法院，昆明市检察院等政务单位，同时，众多住宅如金色国际、金色半岛、宁湖峰景遍布周围。此外，区域内更有昆明首席商业航母—金色时代广场与住宅相呼应。由于宁湖新区地处昆明新中央商圈核心地段，交通便利、配套齐全，集聚数万人气。购物中心，大型超市，大型电影院等多种物业形态有效互补，产生了催化作用，形成全方位、多功能、综合试的休闲体验购物消费环境及社交平台，投资价值无可比拟，财富八面来风。商铺小型化利益最大化由于目前商铺价格普遍较高，导致不少中小投资客户都难以承受。对此，王总表示，金色国际为广大投资者带来了大量小面积的商铺，投资门槛较低，收益丰厚，并且在短期内能收回投资。所以投资小户型商铺正当时。“昆明太大，物业投资成本太高，城市需要一个新的中心，承载大昆明的财富方向，”王总说，昆明正式昆明城市扩张的又一新大陆(10.93,-0.26,-2.32%)，随着昆明旧城改造的启动，城区自然环境，经济环境都得到了改善，也迎来了发展机遇。而昆明宁湖，则占据城市中央繁华地段，拥有昆明首席大型商业中心，众多商家纷纷入驻，商业前景不可限量。

八大设计趋势引导着未来，住宅设计的优劣关系着房地产“产品”和企业的前景。