土地增值税账务处理
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土地增值税账务处理
一、科目设置
企业交纳的土地增值税通过”应交税金——应交土地增值税”科目核算.
二、有关的账务处理
主营房地产业务的企业,当期营业收入负担的土地增值税,借:”主营业务税金及附加”科目,贷:”应交税金——应交土地增值税”科目.
兼营房地产业务的工业企业,当期营业收入负担的土地增值税,借:”其他业务支出”科目,贷:”应交税金——应交土地增值税”科目.
转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并在”固定资产”或”在建工程”科目核算的,转让时应交纳的土地增值税,借:”固定资产清理”、”在建工程”科目,贷:”应交税金——应交土地增值税”科目.
企业在项目交付使用前转让房地产取得的收入,按税法规定预交的土地增值税,借:”应交税金——应交土地增值税”科目,贷:”银行存款”科目;待该房地产营业收入实现时,再按上述营业业务的会计处理方法进行处理.该项目全部交付使用后进行清算,收到退还多交的土地增值税时,借:”银行存款”科目,贷:”应交税金——应交土地增值税”科目;补交土地增值税时作相反的会计分录.
企业交纳土地增值税时,借:”应交税金——应交土地增税”科目,贷:”银行存款”科目.
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二手房土地增值税计算方法
二手房土地增值税计算方法 按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。二手房的土地增值税计算方法具体有哪些？ 纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。 扣除项目金额主要包括三部分： (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。 根据21号文件规定，纳税人转让二手房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让二手房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
北京国税关于土地增值税清算中合法凭证认定
北京2016年7号公告 第三十二条在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求： （一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。 （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。 纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。 本规程所称合法有效凭证，一般是指： 1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或
者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。 2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。 3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。 4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 （三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （四）扣除项目金额应当准确地在各扣
除项目中分别归集，不得混淆。 （五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。 会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 （六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。 （七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。 第三十三条除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。 对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。 （二）土地征用及拆迁补偿费： 1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
全面理解税收政策 正确计算土地增值税 - 税务筹划 - 税 屋—财税政策法规查询
全面理解税收政策正确计算土地增值税- 税务筹划- 税 屋—财税政策法规查询 【洪涛按】2010年9月20日的《中国税务报》，刊登了韩峰、孙彤的一篇题为《土地作价先投资再转让，增值额如何确定引争议》的文章，介绍了一个以土地投资入股，然后再转让此土地的案例。文章提出了两种计算土地增值税的错误观点后，作者逐步分析两种观点的错误原因，并给出了作者认为正确的计算结果。笔者发现《土地作价先投资再转让，增值额如何确定引争议》（附后）一文中的两种观点和作者的观点都是错误的，现对《土地作价先投资再转让，增值额如何确定引争议》一文中的案例发表自己的观点。全面理解税收政策正确计算土地增值税 2010年9月20日的《中国税务报》，刊登了韩峰、孙彤的一篇题为《土地作价先投资再转让，增值额如何确定引争议》（以下简称：《争议》）的文章，笔者认为《争议》的作者没有正确理解案例涉及的税收政策，曲解了纳税主体，没有考虑扣税凭证，造成计算结果的错误。笔者仍以《争议》中的案例加以说明，发表自己的观点。 案例：A企业是大连一家药业集团，于2009年10月以600万元的价格取得一处土地的土地使用权。同年12月，A 企业将该土地使用权作价800万元投资于一家制药公司B企
业，取得了B企业20%的股权。今年8月，B企业将该土地使用权以900万元的价格出售。计算各纳税环节的土地增值额和土地增值税。 一、法理分析 （一）、土地增值税纳税人的一般规定 《土地增值税暂行条例》第一条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。 《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 所以，土地增值税的纳税义务人为转让房地产并取得收入的单位和个人。 （二）、以房地产进行投资土地增值税的分析 1、政策回顾 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号，以下简称：财税[1995]48号）第一条“关于以房地产进行投资、联营的征免税问题”规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条
资源税和土地增值税教材
资源税 一、资源税的纳税义务人 资源税是在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。 资源税的纳税义务人是在我国境内从事应税矿产品的开采和生产盐的单位和个人 注意：资源税是对在我国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，但是对进口应税资源产品的单位和个人是不用缴纳资源税。 资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或转为自用时一次性征收，属于价内税。 资源税不仅包括符合规定的中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业。 自2011-11-1起，开采陆上和海洋的油气资源的中外合作油气田、开采海洋油气资源的自营油气田，不再缴纳矿区使用费，依法缴纳资源税。 二、资源税的扣缴义务人 收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人，包括：独立矿山、联合企业、其他收购未税矿产品的单位（包括收购未税矿产品的个体户）。 税目和税率 一、税目（目前有7大类） 1.原油。是指开采的天然原油，不包括人造石油 2.天然气。是指专门开采或与原油同时开采出来的天然气。煤矿开采的天然气是不征资源 税的（煤矿瓦斯属于煤矿开采的天然气） 3.煤炭。包括原煤和以未税原煤加工的洗选煤炭。（洗煤，选煤是在原煤开采地初加工的）蜂窝煤，煤球是不交资源税。 4.其他非金属原矿。是指宝石，玉石，天然碱等这些自然资源非金属原矿 5.黑色金属矿原矿。铁矿石，锰矿石 6.有色金属矿原矿。铜矿等 7.盐。包括固定盐以及液体盐（卤水）。固定盐包括海盐，湖盐原盐和井矿盐 纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。 二、税率 （一）比例税率和定额税率相结合 原油，天然气，煤炭使用比例税率 其他都是用定额税率 （二）扣缴义务人收购未税矿产品的税额确定 1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。 2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。 3.新增：开采海洋或陆上油气资源的中外合作油气田，按实物量计算缴纳资源税，以开
土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
土地增值税的税务筹划及案例分享
土地增值税的税务筹划及案例分享 2019-12-10 最近一段时间，笔者遇到的土地增值税清算申报业务开始多了起来。土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。 常见违规操作 从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。 借口资料残缺，申请核定征收。举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。最终，该项目需补税近1000万元。 审核补税不罚款，自行清算钻空子。土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。 自设隐蔽工程，无法自圆其说。房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。可是，地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。税务机关在审核过程中下达通知书，要求企业在规定的时限内提供合同、决算报告、发票、现金流相一致的证明资料。最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。 混淆公共配套设施，计算出现偏差。在实践中，一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。部分房地产开发企业认为，拿地后进行了整体开发，因此不区分开发房产类型以计算不同的增值率，未分类型计算增值额，而是整体计算销售收入、土地出让金和契税、开发成本及税金附加，不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关要求。
土地增值税情况计算方法详细
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
土增税清算需要提交的材料包括如下
土增税清算需要提交的材料包括如下： 1、《土地增值税纳税申报表（一）》 2、《土地增值税清算材料清单》 3、《土地增值税清算申请表》（一式两份） 4、纳税人提交清算材料真实性声明（一式两份） 5、项目立项批复、五证(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称房地产五证)，竣工备案表。 6、项目竣工清算报表、项目竣工决算报表、项目工程竣工验收报告 7、当期财务会计报表。包括损益表、已完工开发项目成本表等。 8、商品房购销合同样本及商品房销合同统计表（按栋号、年度统计，包括房号、购房人、合同签订日期、房屋销售面积、销售价格、销售单价、有年度汇总数和全部汇总数） 9、支付地价款有关证明材料（土地出让合同、土地出让金发票、契税完税证以及地价款发票、契税完税证明细金额清单，要有单据份数和金额汇总。） 10、工程合同、结算单、发票及合同明细清单（按照合同分类分别归集分类，清单项目包括：合同名称、合同签订日期、施工或承包方名称、合同记载金额、实际结算取得发票金额，要有汇总数） 11、拆迁补偿款合同及结算发票及合同明细清单（拆迁合同、按照合同要素进行明细清单的制作，包括被拆迁人、拆迁补偿金额、合同签
订日期、汇总额等） 12、银行贷款利息结算通知单及明细清单 13、房屋实测报告及栋号面积明细表（自制，按栋号注明总建筑面积、总套数、人防面积、总建筑面积、户均建筑面积和全部项目汇总建筑面积） 14、有关的完税凭证（包括已预缴的土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、项目应税合同印花税及完税凭证清单） 15、房屋产权证及国有土地使用权证书 16、人防面积移交政府人防指挥管理部门的移交手续证明、其他非盈利性的公共事业设施移交手续。 17、以及税务机关根据项目情况需要纳税人提供的其他资料（如纳税人在税务登记环节如立项合同、施工许可证、销售或预售许可证、建设用地、建设规划许可证等或者其他重要信息变化等相关证明）所有提交材料要加盖单位公章。
土地增值税筹划思路
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
土地增值税计算实例
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
土地增值税纳税申报代理业务报告【模板】
附件： 土地增值税纳税申报代理业务报告(参考文本） 报告号： 备案号：： 我们接受委托[税务代理合同书编号：，对贵单位开发的项目土地增值税纳税资料进行归集、分析和关注，并出具代理报告。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税申报代理税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的关注程序的基础上，出具真实、合法的报告。 在关注过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税纳税申报代理业务指引（试行）》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的关注程序。现将结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的关注过程及主要实施情况 （主要披露以下内容） （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制
及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行关注、验证、计算和进行职业推断的情况。 二、结论 经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行关注，我们确认： 1.收入总额：元； 2.扣除项目金额：元； 3.增值额：元； 4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%； 5.适用税率：%； 6.应缴土地增值税税额：元； 7.已缴土地增值税税额：元； 8.应补（退）缴土地增值税税额：元。 清算事项的具体情况详见附件 需要说明的是：事项因税收政策规定不够明确或证据不够充分等原因，尚不能确认其应纳所得税的具体金额，需要税务部门裁定。
土地增值税试题(卷)与答案
土地增值税试题 一、单项选择题 1、下列项目中，属于土地增值税免税范围的是（）。 A、建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20％的 B、个人之间互换自有居住用房地产的 C、企业对外出租办公楼 D、企事业单位转让旧房 2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行的土地增值税适用的税率是（）。 A、比例税率 B、超额累进税率 C、定额税率 D、超率累进税率 3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的是（）。 A、取得土地使用权所支付的金额 B、前期工程费 C、建筑安装工程费 D、基础设施费 4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的，土地增值税采取先按比率预征，然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于（）。 A、1% B、2% C、3% D、% 5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。 A、账载余额 B、重置成本 C、账载原值乘以成新度折扣率
D、重置成本价乘以成新度折扣率 6、个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（）。 A、免征土地增值税 B、不征收土地增值税 C、减半征收土地增值税 D、按照正常计税规则征收土地增值税 7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（）。 A、三级超率累进税率 B、四级超率累进税率 C、五级超额累进税率 D、七级超额累进税率 8、计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（）计算扣除。 A、10%以内 B、12%以内 C、15%以内 D、30%以内 9、税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经（）确认。 A、海关 B、财政机关 C、当地税务机关 D、省、自治区、直辖市人民政府 10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产（）。 A、免征土地增值税 B、减半征收土地增值税 C、酌情准予减征或免征土地增值税 D、按照规定的税率和速算扣除数征收土地增值税
土地增值税计算公式
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
土地增值税纳税登记表
土地增值税纳税登记表
土地增值税纳税登记表 （从事房地产开发的纳税人适用） 纳税编码：金额单位：元 纳税人名称注册类型 地 址 电话 纳税人类别主管部门 行业核算方式 法定代表人身份证号码 财务负责人办税人员 项目编码项目名称 项目地
址 土地使用权 受让（行政划拨）合同号 受让（行政划拨）时间 建设项目起讫时间总预算 成本 单位预 算成本 开发土地总面积开发 建筑 总面 积 房地 产转 让 合同 名称 开户 银行 帐号 转让土地面积（按次填写） 转让建筑面 积 （按次填写） 转让合同签订 日期（按次填写） 第1次第2次
第3次 纳税人 负责人：盖章 经办人：年月日税务分局 经办人：盖章 年月日
填表说明 一、本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后或每次转让时填报。 二、凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向税务机关填报表所列内容。 三、本表栏目所列的内容如果没有，可以空置不填。 四、纳税人在填报本表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。 五、注册类型栏按照国有企业、集体企业、股份合作企业、国有联营企业、集体联营企业、国有与集体联营企业、其它联营企业、国有独资企业、其它有限责任公司、股份有限公司、私营独资企业、私营合伙企业、私营有限责任公司、私营股份有限公司、其它企业、合资经营企业（港、澳或台资）、合作经营企业（港、澳或台资）、港、澳、台商独资经营企业、港、澳、台商投资股份有限公司、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业、外商投资股份有限公司等填写。 六、“纳税人类别”栏，按照企业、事业、机关、团体、部队或其它填写。 七、所属行业按照农、林、牧、渔业、采掘业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、建筑业、地质勘查业、水利管理业、交通运输业、仓储业、邮电通讯业、批发和零售贸易、餐饮业、金融、保险业、房地产业、社会服务业、卫生体育和社会福利业、教育、文化艺术及广播电视业、科学研究和综合技术服务业、国家机关、政党机关和社会团体、其它行业填写。 八、本表一式二份，送主管税务机关审核盖章后，一份由主管税务机关留存，一份退纳税单位。
土地增值税节税筹划的六种方法
土地增值税节税筹划的六种方法 结合具体实务案例分析，小编提供给大家六种土地增值税节税筹划方法，希望能够帮助到大家。 （一）利用临界点进行纳税筹划 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 （2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额。 （2）开发土地的成本、费用。 （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。 （4）与转让房地产有关的税金。 （5）财政部规定的其他扣除项目。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。 根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。 下面举个例子来帮大家理解一下。 例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。该项目的增值额为：2500-2070=430（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例为：430÷2070=20.77％。根据税法规定，应当按照30％的税率缴纳土地增值税：430×30％=129（万元）。请提出纳税筹划方案。 分析：如果该企业能够将销售收入降低为2480万元，则该项目的增值额为：2480-2070=410（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例为：410÷2070=19.81％。增值率没有超过20％，可以免征土地增值税。该企业降低销售收入20万元，少缴土地增值税129万元，增加税前利润109万元。 （二）利息支付过程中的纳税筹划 房地产开发企业往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：“财
土地增值税的优惠政策
土地增值税的优惠政策 1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条 2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条 3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条 4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。 《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号) 8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号) 9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号) 10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
土地增值税清算的5大涉税问题分析
1、房地产企业分期开发项目是否能合并清算问题 某房地产企业开发“A项目”，有四个立项，两张土地证，两个总包，分两期开发，在达到土地增值税清算条件时，是按四个土地增值税清算单位进行清算？还是按两个？或者是否可以合并清算？ 根据《开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006[187]号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期数量为单位清算。 在实际土地增值税清算中，各地主管税务机关在土地增值税清算单位认可上会有差异，就上述案例中的房地产企业项目进行土地增值税清算单位认可时，可能会有多种认可方式，一种可能性是按立项单位，来确定该项目的土地增值税清算单位。另一种可能性按分期数量，来确定该项目的土地增值税清算单位。无论是哪种方式，企业在进行土地增值税清算前进行多口径的测算，寻找对企业最有利的清算方式。 2、可售的地下车库怎么分摊土地成本对土增税负会最优问题 某房地产企业，在土地增值税清算时，可售的地下车位是否需要分摊土地成本？怎么分摊对土地增值税的税负会最优？ 房地产企业在进行土地增值税清算时，都会存在可售地下车位土地成本分摊问题，根据最新的土增清算操作办法，可售的地下
车位需要分摊土地成本，但分摊方式的差异会给企业带来很大的税收影响。 目前，就上海，可售的地下车位成本分摊方式，税务局已明确四种方法可供选择：（1）占地面积法（2）建筑面积占比法（3）据实扣除法，（4）市场价值系数法。市场价值系数法是一个新的概念：是指将地下车位的市场价值占房地产开发项目总价值的比例作为地下车位的成本费用分摊系数，以此分摊总成本费用的计算方法。 在实际土地增值税清算中，各地主管税务机关在地下车位成本分摊方式上有差异，除了上述四种方法外，企业可以将可售而未售的车库出售，待出售完毕后，再进行土地增值税清算，符合视同销售条件的，可以与主管税务机关沟通是否按视同销售确认收入。企业可通过测算选择最优的成本分摊方式。 3、配建的5%的保障性住房无偿移交后，收入如何确认问题 某房地产企业，在开发项目时，上海政府要求该项目需配套建设总建筑面积5%以上面积保障性住房，项目完工后无偿移交给政府，土地增值税清算时，如何确认这5%保障性住房的收入？目前上海是视同销售处理，然而视同销售的价格如何确定，还没有明确的政策。了解到有如下几种确认收入的方式：（1）按市场价格确认视同销售收入的价格； （2）按保障性住房的成本加计10%利润确认销售价格； （3）按开发成本确认销售价格。
土地增值税及计算公式及个实例
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
万达集团土地增值税税收筹划研究
江西省高等教育自学考试 工商企业管理专业本科毕业论文 万达集团土地增值税税收筹划研究 论文作者： 准考证号： 作者单位： 指导老师： 主考院校： 完成时间：
目录 一、税收筹划相关理论 (1) （一）税收筹划的基本概念 (1) （二）税收筹划的切入点 (1) （三）土地增值税简介 (2) 1、土地增值税概述 (2) 2、土地增值税税率 (2) 3、土地增值税的征税范围 (3) （四）积极开展税收筹划的意义 (3) 二、万达集团土地增值税筹划分析 (3) （一）采用设立项目公司方式经营 (4) （二）将部分开发的房地产转为自用或商用地产 (4) （三）利用借款费用资本化进行加计扣除 (4) 三、万达集团土地增值税筹划建议 (4) （一）选择适当的开发方式 (4) （二）利用扣除项目进行纳税筹划 (5) （三）进行合理的销售筹划 (6) 1、设立独立核算的销售公司 (6) 2、将销售与装修分开核算 (6) 3、确定适当的房地产销售价格 (7) （四）利用税收优惠政策 (7) 四、总结 (8) 参考文献 (9)
万达集团土地增值税税收筹划研究 【摘要】土地增值税是转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税，它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。谋取最轻税负，始终是企业不断追求的目标。近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度，势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求。 本文通过对税收筹划的阐述，针对万达集团的经营现状，分析其采用的税收筹划方案，发现其中的问题，并提出合理建议，希望对该公司有一定的指导意义，促进该公司的发展。 【关键词】税收筹划房地产土地增值税 随着房价的不断攀升，房地产企业越来越受社会关注，公众普遍认为房地产企业利润较高，因此，国家对房地产企业的管理也趋于规范和严格，尤其是对房地产税收加强了管理，而土地增值税又是房地产开发企业纳税重中之重，它税率高，税负重，对土地增值税进行纳税筹划，合理合法地降低企业税收成本，对房地产企业具有重大意义。 一、税收筹划相关理论 （一）税收筹划的基本概念 税收筹划,亦称纳税筹划或税务筹划。税收筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律，法规（税法及其他相关法律，法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税和递延缴纳为目标的一系列谋划活动。 （二）税收筹划的切入点 1、选择税收筹划空间大的税种为切入点 一般来说，税源大的税种，税负伸缩的弹性也大。然而，税负弹性又取决于税种的要素构成，这主要包括税基、扣除项目、税率和税收优惠。税基宽，税率越高，税负就越重；或者说税收扣除越大，税收优惠越多，税负就越轻。 2、以税收优惠政策为切入点 一个国家为了实现税收调节功能，一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，