片区旧城改造项目可行性研究报告
目录
第一章总论 (1)
一、项目概况 (1)
二、项目业主简介 (2)
三、研究内容 (2)
四、报告编制依据 (3)
五、简要结论 (3)
六、主要技术经济指标 (4)
第二章项目建设背景和必要性 (6)
一、项目建设的背景 (6)
二、项目建设的必要性 (7)
第三章项目市场分析与预测 (9)
第四章地块条件分析 (10)
一、地块基本情况 (10)
（一）地块规划控制条件 (10)
（二）地块地理位置分析 (10)
（三）建设条件分析 (13)
二、项目地块SWOT分析 (16)
（一）项目优势分析（Strength） (16)
（二）项目劣势分析（Weakness） (17)
（三）项目机会分析（Opportunity） (17)
（四）项目威胁分析（Threats） (18)
第五章建设内容及规模 (20)
一、建设内容 (20)
二、建设规模 (20)
第六章项目组织管理 (22)
一、组织机构设置 (22)
二、人力资源配置 (23)
第七章项目建设进度及招标方案 (25)
一、项目建设进度 (25)
二、招标方案 (25)
第八章项目投资估算及资金筹措 (27)
一、投资估算范围 (27)
二、投资估算依据 (27)
三、投资与成本费用估算 (28)
四、资金筹措 (33)
第九章财务评价 (34)
一、项目各种财务数据的确定 (34)
二、项目财务分析 (35)
三、财务评价结论 (37)
四、主要经济指标 (37)
第十章风险分析 (39)
一、项目的投资风险 (39)
二、本项目各阶段的风险控制 (39)
第十一章社会评价 (41)
一、项目对本地区社会的效益影响分析 (41)
二、项目与所在地区的互适性分析 (41)
三、社会评价结论 (42)
第十二章结论与建议 (43)
一、研究结论 (43)
二、有关说明与建议 (43)
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：XXXX三角花园片区旧城改造项目
（二）建设地址：重庆市XXXX三角花园片区
（三）项目业主：重庆市XX有限公司
（四）企业性质：
（五）法人代表：
（六）业主地址：重庆市XXXX三角花园片区
（七）投资总额及资金筹措：
本项目总成本费用26191.13万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为25264.35万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为926.77万元。
资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别都为13095.57万元，各占50%。
（八）建设内容及规模
主要建设内容为商住建筑，项目占地面积18265.9平方米，建筑面积88184平方米。配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。
（十）建设工期
项目建设年限为4年。从2010年06月到2014年05月。
二、项目业主简介
重庆XX有限公司位于重庆北部区域中心城市XX区XX504号，公司占地40余亩，拥有固定资产2000余万元。公司主要经营业务有：客、货运输，出租车运输、汽车CVG加气站，液化石油气充装站，环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新、公司以“诚信经营”为经营理念，受到社会各界的普遍好评。
三、研究内容
本项目研究内容主要包括如下：
（一）项目建设的必要性分析；
（二）项目建设的充分性分析；
（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；
（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；
（五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；
（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开
展下阶段工作的基础。
四、报告编制依据
（一）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（二）《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；
（三）《中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定》；
（四）《XX区国民经济和社会发展第十一个五年(2006至2010年)规划纲要》；
（五）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；
（六）国家发改委批准出版的《投资项目可行性研究指南》；
（七）本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；
（八）业主提供的相关资料。
五、简要结论
（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，重庆市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。
（二）目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群；
（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为3200元/平
方米，商业部分均价为6000元/平方米，车位为2.5万元/个；
（四）财务方面：项目总投资26191.13万元，销售收入28346.5万元，税前利润为553.80万元，扣除所得税后利润为415.35万元。项目缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.03万元，该项目建成后，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，项目税后投资回收期为4.62年。
（五）风险状况：项目抗风险能力一般，企业所面临的财务风险和市场风险较小。
（六）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。
六、主要技术经济指标
项目相关的技术经济指标如表1.1所示。
项目技术经济指标表
序号名称单位数据
I项目经济数据
1开发产品投资(含利息)万元26191.13 2资金筹措万元26191.13 3销售收入万元28346.50 4销售税金及附加万元1601.58 5总成本费用万元26191.13 6利润总额万元553.80 7所得税万元138.45 8税后利润万元415.35 II财务评价指标
1投资利润率% 2.11% 2投资净利润率% 1.59%
第二章项目建设背景和必要性
一、项目建设的背景
XX是一座历史文化古城、便捷畅通之城、宜居山水之城、创业兴业之城、开放发展之城。目前，XX正围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强XX、美丽XX、平安XX、德润XX“四大战略”，抓好发展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，努力走出一条具有时代特征、XX特色的发展之路。三角花园片区项目拆迁地块处212国道旁，是XX北大门，是XX城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。
XXXX三角花园片区改造项目是由重庆市XX重庆XX有限公司投资承建。该公司成立于1950年，更名前为原XX县搬运公司，系中型集体企业，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工人数最多时达2000余人，公司办公室、客运站、汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，80年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至XX 三角花园，并同意征地15.3亩作为公司的生产、经营和办公用地。地界以东以七一水库流水为界，西以国道212线渝南公路出城方向左侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。公司当时还招用了因征地而必须安置的农转非工人32名。征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室、汽修厂、客运站、职工宿舍、食堂等一万多平米的生产生活用房。随着XX城市建设步伐的加快，三角花园
片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重安全隐患等，需要亟待解决。
二、项目建设的必要性
（一）是消除安全隐患的需要
由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建的材料陈旧，是塔耳门搬迁时的旧条石。年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂、斜陷，加上受2008年特大地震的影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷的危险，存在着严重的安全隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进一步恶化。再者，三角花园范围内有加油站一座，消防间距严重不足，就像定时炸弹一样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。
该项目将完成该片区的征地拆迁，并建设8.8万平米建筑物，环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，项目建设非常必要。
（二）是提升城市形象的需要
项目拆迁地块处212国道旁，是XX北大门，是XX城市形象的重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。
该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使XX走上可持续发展的道路。
（三）是缓解政府拆迁压力的需要
该片区占地面积29亩，但居民楼、办公楼、汽修厂、加油站、食堂等建筑物总面积将近2万平米（其中职工宿舍约9000多平米）。由于拆迁量大，投资额高，一般开发商不敢问津，原市政府曾给予该片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。
该项目由重庆XX有限公司承建，项目所有拆迁安置费由该公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。江城公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为XX今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。
（四）是社会安定团结的需要
长期生活在三角花园的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。
该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的贡献。
因此，该项目建设必要性明显。
第三章项目市场分析与预测
2007年以来，XX房地产开发呈稳步发展态势，房地产业每年完成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积、销售面积、销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税收也呈逐年上升趋势，住宅的开发建设带动了房地产经济发展。
虽然近年来XX房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大，但由于其土地成本较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积、销售面积及销售额等方面与北碚区、江津、永川等周边区域相比，存在一定差距。
目前，XX房地产市场勉励较多有利因素，高位运行、供需两旺、稳步发展的态势可以持续相当长一段时间：主要表现在：2009年XX保持了平稳较快的发展势头，消费市场活跃，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入达到7832元，同比增长14.3%，农民人均现金收入3069元，同比增长11.7%，城镇化进程步伐加快。
按照XX定位为国内重大城市的规划目标，到2010年底XX城镇化率将达到54.7%的城镇化发展目标，城区人口将新增18.04万人，按30平米/人的建筑面积计算，仅此意向的住房需求量将超过540万平米。
同时XX旧城改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。因此，XX市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。
第四章地块条件分析
一、地块基本情况
（一）地块规划控制条件
三角花园建设项目主要规划控制条件表4.1所示：
表4.1
序号项目名称数值单位备注
1建设用地面积18265.9
2规划建筑面积88184
3容积率 4.05
4绿地率28.5%
5建筑密度33.3%
6规划用途商住
（二）地块地理位置分析
项目建设地址位于重庆市XX区XX三角花园片区，用地总体呈不规则形，东西长、南北短，用地北侧为水库，地块周围为80年代旧时建筑、汽车客运站、加油站等。以下为地块四个方向的环境情况：