关于推进土地流转实现集中规模经营的实践与思考

关于推进土地流转实现集中规模经营的实

践与思考

【正文】

彭水自治县地处武陵山区的腹心地带，幅员面积宽广、农业人口众多，是典型的山区农业大县，在近年推进城乡统筹发展的进程中，十分重视创新土地流转体制机制、推进土地流转实现集中规模经营。特别是在国发〔XX〕3号文件颁布以来,我县进一步加大了推进土地流转的工作力度,土地流转有了较快发展，取得了明显成效。但由于缺乏健全、统一的土地市场以及不合理的现行土地制度，我县土地流转仍然存在流转效益不高、失地农民保障水平低、管理滞后等多种困难和问题。为认真总结土地流转的实践经验，加快土地流转步伐，提速推进城乡统筹发展，本文拟从彭水推进土地流转的实例出发，就探索建立新型土地流转制度、建立健全土地流转新机制等方面进行初步探讨。

一、现行土地制度下，彭水土地流转的实践与启示

基本状况

近年来，在县委、县政府的正确领导下，全县上下把土地流转作为破解“三农”问题的切入点，积极引导，多方发动，全力推进土地流转工作，土地流转成效明显。截止XX 年底，全县农村土地承包经营权流转采取转包、转让、出租、

入股等方式，流转耕地14.87万亩，占总耕地面积的20.9%，涉及农户4万余户。其中：规模流转土地面积13.6万亩，占流转总面积的91.5%。在推进土地流转过程中，初步探索出了“四种流转模式”。

1、“大户+农户”或“公司+农户”的租赁模式。一是“公司+农户”的租赁模式。彭水自治县山荷农业有限公司，是靛水乡一个返乡农民工创办的农业企业。XX该公司创建者黄德周利用靛水乡独有的水源条件和稻田资源，租用351亩稻田，创办了荷花山庄，以规范形式签订流转合同245份，带动了地方经济发展。二是“大户+农户”的租赁模式。彭水自治县保家镇老人顶桃花山庄的经营者陈钱海是一个典型的种植大户，自1998来，他在老营顶租地100亩，实施花果共营模式，建成大片桃花观光林，吸引了一大批游客到此游玩，自己每年的旅游观光收入达5万多元，同时也给其他农户带来收益。这种租赁模式，通过引入符合产业发展方向、有市场前景的项目，由公司或经营大户作业主，向农民租赁土地，实施集约规模经营，农民获取稳定的租赁收入，并可在业主租赁的土地上从事务工而获取务工收入，实现业主、农户共赢。

2、“农户+农户”股份合作模式。彭水自治县苗香优质米专业合作社是市级模范专业合作社，为着力打造好“苗妹香香”优质米这一品牌，该社积极探索土地流转、规模经营

模式。XX年，该社遵循“平等协商、自愿有偿”的原则，采取农户土地作价入股方式，盘活土地资源，试行流转土地1500余亩，他们的作法是：社员以入股土地所产原粮与合作社的交易量折算为股份，合作社将年终盈余的60％用于入股分红，以现金方式一次性兑现给稻农。这样，农民以承包地为纽带，自愿联合组建以土地入股的专业合作社，合作社统一选择产业项目、统一组织生产、统一技术管理、统一市场营销，风险共担、利润共享。这种模式，能够解决没有业主介入的情况下土地如何流转的问题，提高了农业生产的组织化、规模化程度，增强了农民应对市场风险、参与市场竞争的能力。

3、“企业+基地+农户”的联合开发模式。XX年，入住彭水的天娇公司，在彭水自治县龙射镇率先建起了全国魔芋示范基地，该公司与105户农户签订了魔芋订单合同，租用农户土地1600亩，走“企业+基地+农户”的路子。XX年，天娇公司与我县19个乡镇65个村签订了种植魔芋的订单，种植面积达3万多亩。这种模式，以龙头企业为牵引，农民出土地、出劳力，企业出技术、出资金等，农户按照要求组织生产，产品全部由企业按约定价格全部回收，农民基本不承担市场风险，企业把生产车间直接放到农村，农民变成了产业工人，既保证了企业的原料供应，又带动了农民增收。

4、“田保姆”模式或委托流转模式。充分发挥村级组

织的能动作用，对因外出务工缺乏劳动力而无法耕种、可能撂荒的农田实行代耕、转包、转让等多种方式相结合的“田保姆”模式，推进土地有效流转，进而催生一些种养大户，增加农民收入。在调查中还发现，有的农户把承包地交给村组委托流转的情况，村民委免费帮助农户引进业主租赁经营，农民“坐享其成”。这些模式操作简单、灵活，能有效解决大量外出务工农民的后顾之忧，是我县土地流转广泛采用的模式之一。

主要特征

1、流转规模扩大化。从实行家庭承包责任制开始到第一轮土地承包期结束，我县土地承包经营权流转开始萌芽，但流转的规模小、数量少、范围窄。实行第二轮土地承包之后，随着土地承包30年不变政策的全面落实以及农村经济迅猛发展，农村土地流转步伐明显加快。XX、XX、XX、XX、XX年全县农村耕地流转面积分别为0.84、1.11、3.1、12.81、14.87万亩，土地流转规模呈逐步扩大化的态势。

表1 XX-XX年度全县农村耕地流转情况统计表

XX年

流转总量

0.84

1.11

3.1

12.81

14.87

百分比

1.18

1.63

4.57

18.02

20.9

2、流转区域层次化。我县土地流转多集中于渝湘高速路、“319”国道、彭务公路等交通沿线和县城周边的一些乡镇,其他生产条件差的乡镇土地流转的面积不多、规模较小，呈现出明显的层次化。例如：生产条件较好、外出农民工较多的平安乡、靛水乡、新田乡等乡镇均不同程度地发生了较大面积的土地流转；而生产条件差、交通闭塞的双龙、石盘等乡的土地规模流转发生情况却比较有限。

3、流转主体多元化。随着土地流转进程的不断加快，社会工商企业、农业产业化企业、合作经济组织等已成为租赁农村土地使用权、投资经营农业的一股强劲的新生力量，

农村土地流转主体呈现出多元化的发展趋势。据调查，XX年全县耕地流入种养大户的有3.93万亩，占流转总量的26.5%；流入专业合作组织的有3.04万亩，占流转总量的20.4%；流入农业企业的有1.65万亩，占流转总量的11.1%；农户间流转的有5.43万亩，占流转总量的36.5%；其他的有0.82万亩，占流转总量的5.5%。

4、流转形式多样化。近年来，我县土地流转结束了以转包和互换为主要形式的单一发展阶段，进入了多种流转形式并存的发展阶段，土地转包、出租、互换、入股等有利于集约化、规模化生产的流转形式大量涌现。

表2 XX年全市农村耕地主要流转形式的流转情况

流转方式

农村耕地流转总量

占承包面积比例

转包

5.39

36.2

出租

3.97

26.7

转让

1.81

12.2

互换

2.25

15.1

入股

0.95

3.4

其他

0.5

3.4

实践启示

1、土地流转能够破解产业分散、农产品商品率不高的难题，是提高农业产业化发展的“发动机”。近年来，通过推进土地流转，我县农业生产规模化、集约化、商品化水平明显提升，全县初步形成了粮油、烤烟、魔芋、蔬菜等农业骨干产业。XX年，流转土地用于粮油种植4.77万亩，占流转总量的32.1%；蔬菜种植4.25万亩，占流转总量的28.6%；果类种植1.82万亩，占流转总量的12.2%；菜叶种植1.71万亩，占流转总量的4.8%；其他3.32万亩，占流转总量的22.3%。

2、土地流转能够破解农业投入不足、资金短缺的难题，是吸引社会资本流向农业领域的“引水渠”。通过推进土地

流转，吸引了大量的城市、社会资本融入农村，农村专业大户、城市工商企业参与农业规模经营，投资农业开发，进行农业基础设施建设，既促进了农业向二、三产业渗透，又提高了土地产出效益，形成了土地流转的良性循环；既加大了招商引资力度，又缓解了国家、集体对农业的投入不足。近年来我县通过土地流转吸纳的社会投资累计达5亿元左右。

3、土地流转能够破解农村富余劳动力转移途径单一、后顾有忧的难题，是稳步推进劳务产业发展的“调速器”。一方面，土地承包经营权流转，改变了部分农户“亦农亦商”、“亦工亦农”的兼业化状况，摆脱了土地的束缚，解除了外出农民的后顾之忧，有力促进了农村劳动力向非农产业转移。另一方面，大批农业企业和经营大户通过调整产业结构，使不少农民在就近实现就业转移，农民在自己的土地上由过去的“为自己种田”转变为“为他人耕地”，既避免了长年在外务工的奔波辛苦，又增加了家庭收入，还兼顾了照料亲人。农民就地务工、创业已经成为我县劳动力转移的又一全新渠道，为劳务经济发展注入了新活力。

4、土地流转能够破解城乡经济联系不紧密、差距越来越大的难题，是加快城乡统筹发展的“助推剂”。鼓励农村土地流转后，农民逐步从土地上解放出来，不断向非农产业和城镇转移，为城镇发展提供了丰富的劳动力，进一步繁荣了城镇的人气和商气，推动了城镇经济快速发展；同时，工

商企业、城市资本大量进入农业领域，又促进了城乡之间的资金、技术等生产要素的合理流动和优化组合，逐步形成了城乡互动、优势互补的新局面。土地流转必将成为推动城乡统筹发展的基本动力。

5、土地流转能够破解贫困农民增收困难、致富门路窄的难题，是引导贫困农民脱贫致富的“直通车”。我县是典型的农业大县、劳动力资源大县，XX直辖以来，农村外出务工的人数增多，土地资源相对充足，有些地方还存在耕地撂荒现象。县上系列土地流转政策出台后，一些业主利用自己的资金和技术优势，纷纷进入农村采取多种形式参与土地流转，发展新型农产业，有效促进了农村经济发展、拓宽了农民增收渠道。同时配套实施生态和扶贫移民，引导和鼓励边远山区农民“下山筑巢”，转包耕地发展农业规模经营，从根本上破除了他们脱贫致富的瓶颈。

二、现行土地制度下，农村土地流转的主要困难和问题

现行土地制度对农村土地流转的制约

1、现行征地制度制约了土地市场的形成。根据现行《土地管理法》，集体所有的土地如要进入市场，或通过转变用途获得增值，只有一种途径，即将集体土地征用为国有土地。现行征地制度，由于国家垄断土地一级市场造成偏低的征地补偿标准，而农民又没有法律许可的“讨价权”，对于土地在城市市场所产生的增值收益农村土地所有者和使用者基

本不能参与分配。因此，无论集体经济组织还是农民，都不愿意通过征地将集体土地转为国有，从而制约了土地市场的形成，阻碍了农村土地流转。

2、现行土地用途管制制度制约了土地在地区间的合理配置。现行《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外……。法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许集体经济组织或村民自建自用。《农村土地承包法》规定，土地发包给本集体以外的单位或者个人承包，应当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。可见，非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权也受到了严格的限制。这种受让主体身份限制造成了土地流转的封闭性，土地使用权无法按照市场方式自由转让，在很大程度上限制了集体组织之间、城乡之间、区域之间在土地利用上的余缺调剂，对土地资源的合理配置制造了障碍，这不仅对农村剩余劳动力转移产生不利影响，也会使农村土地流转局限在封闭的小范围内，以致形成十分零散的土地流转市场。

3、现行土地使用权抵押制度制约土地有效流转。现行《中华人民共和国担保法》规定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押，“乡、村企业

的土地使用权不得单独抵押。……”可见，在现行的制度下，农民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地。但事实上，无论是外出务工和迁居城镇的农民，还是继续留在农村的农民，出于生产或生活的需要，由于往往借贷无门，土地的价值实现对于他们都是极其重要的。对继续留在农村的农民来说，由于农村经济结构调整、农村非农产业发展、农村消费市场的扩大都与农民的经济状况密切相关，如果限制承包地或宅基地抵押，农民会因为缺少资金及可靠的融资渠道无法加大生产投入、提高劳动生产率，进而实现持续增收，推动农村经济发展，这也必将制约农村土地流转。

4、现行基本农田保护制度制约了农村新型农业的发展。现行《土地管理法》规定，国家实行基本农田保护制度，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼；禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房……。可见，在现行土地制度下，基本农田只能用于发展粮食生产，而不能用于发展林果业和养殖业等，就是将基本农田用于发展粮食生产也不能擅自搞相关配套设施建设等。其实有实力的业主和大户参与土地流转发展规模经营，大多数是发展新型农业，需要改变基本农田的传统用途，需要在土地上建设配套设施，而基本农田保护制度对这些却作出了严格限制，严重打击了他们参与农村土地流转的积极性，制约了农村土地流转、规模经营，阻碍了农村新型、现代农业发展。

农村土地流转过程中存在的基本问题

1、土地流转效益不高，土地流转的市场需求不足。据调查表明，我县土地规模经营普遍存在收益不高的问题，导致土地对潜在需求者的吸引力不足。一方面，农民保有承包地，不仅不用缴纳农业税，还可以获得一定数量的惠农补贴。另一方面，放弃承包土地的农民担心就业、教育、保险等没有保障，加之浓厚的乡土情结，宁愿造成撂荒也舍不得将土地流转出去。同时，由于农业是受自然和市场双重影响的产业，生产经营风险很大，尤其像我县一样的大山区，从事农业生产的风险更大、生产效益更为低下，有实力的业主对投资农业开发极为慎重，参与土地流转、进行规模经营的还比较少。

2、土地产权保护制度存在缺陷，失地农民后续保障问题较大。由于土地产权法制定比较滞后，特别是农民集体土地所有权和使用权缺乏明确的法律规定，在土地供应和配置过程中对土地权利的设定还不够重视和明确。在农村土地流转实践中，作为集体土地所有权代表村支两委有时并不代表“村农民集体”行使土地所有权职能，强制流转的不良现象仍然存在，在农村土地流转中“越位”、“错位”现象时有发生。同时，尽管新《土地管理法》提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则。征地程序不规范、行政权侵犯农民土地财产权、补偿低且不到位等仍然存在，失

地农民的就业和长远生计难以得到保障。

3、土地流转管理滞后，土地流转隐形问题比较突出。长期以来，在土地流转上虽有大的、方向性的规定，但一直没有系统的法律规章，缺乏统一的操作规程和流转文书格式，缺乏完整的政策体系和服务保障体系。由于缺乏规范的管理办法和程序，一方面流转双方的权益得不到很好保护，另一方面在流转中和流转后时常发生纠纷，土地流转存在着很多隐性矛盾和问题，影响了农民和投资者参与土地流转的积极性。

4、土地流转市场机制不完善，土地流转推进难度很大。一是没有形成统一规范的土地市场和服务体系，造成流转信息不灵、传播渠道不畅，想转出土地的农户寻找流转对象难度大，而具有实力企业和大户却苦于和一家一户的谈判，既费时费力又不能保证连片规模发展的需求，使土地流转空间狭窄，流转成本增大，严重影响了土地流转的速度、规模和效益。二是土地流转收益缺乏与市场挂钩的增长机制。在流转合同的约定上，农民土地流转收益一般是一定管多年，流转期间不再调整租金，流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长，一定程度上影响了农民参与土地流转的积极性。

三、现行土地制度下，农村土地流转的制度设计与路径选择

探索建立新型农村土地流转制度

1、积极创新农村土地使用权流转制度。一是适当放宽农村土地的农业用途范围。在不损害土地耕作条件和基本农田保护情况下，农作物种植、畜禽养殖、水产养殖等可视为农业用途；拓宽土地使用范围，允许农村土地流转经营主体以其土地附着物进行有条件的抵押和担保贷款；放宽农村土地流转经营主体的范围，允许各种组织、企业和个人通过参与土地流转，从事农业规模经营；允许农村土地流转经营主体开展与经营主业相关的农产品加工、物流配送和农业观光旅游等经营活动；允许各种金融资本、工商资本和民间资本参与农村土地流转。鼓励土地流转经营主体投资兴建农田水利等基础设施，所占土地不占其临时建设用地指标，并免收各种手续费。二是探索建立合理的农村集体建设用地置换制度。研究出台政策、制定措施，推进农村集体建设用地复垦置换。在不改变土地集体所有权性质的前提下，通过对现有农村建设用地进行整理复耕，与土地利用总体规划和城乡建设规划确定的建设区域内的农用地进行等量置换。大力提倡两种置换方式：一种是零星置换，即在全县范围内，以村为主体，在农民自愿的前提条件下，对其合法宅基地及产权房屋参照征地房屋补偿标准补助置换，并落实相关优惠政策；另一种是成片置换，在有实力的农业开发业主入驻的前提下，进行农村建设用地复垦置换，把置换出来的宅基地经整理复垦为耕地，按集体农用地管理，符合条件的划入基本农

田严格保护。逐步赋予集体土地与国有土地同等的权利，实现农村集体建设土地与国有土地“同地、同权、同价”，盘活建设用地。

2、建立健全合理的土地流转补偿制度和保障制度。严格限定土地征用的适用范围，保证农民的知情权与参与权，使征地过程纳入规范化与法制化轨道。建立市场化的因地制宜的征地补偿办法，把实现被征地农民的“可持续生计”作为征地安置政策的基本目标，将土地补偿划分为土地本身补偿和恢复生产补偿两大类。对被征地农民做好公正补偿的同时，安排好农民出路，丰富“土地换社保”的内涵，解决失地农民长远生存问题及养老问题。探索建立由农民群众自愿参加的具有法人地位的组织，健全畅通的农民利益表达机制和维护机制。健全土地收益使用分配制度，逐步建立国有土地收益基金。

3、建立健全土地流转风险防范制度。在土地流转成效显著的地方，尝试设立土地流转风险基金，探索建立农村土地流转保证金制度和土地复垦保证金制度。适当开展农村农业保险试点，逐步建立农业保险政策性业务、商业化运行模式，加大对农业保险的政策扶持。建立土地流转激励机制，加快改善农业基础设施建设，加大对农业专业合作组织、规模经营户的扶持力度，并对农地流转开发的手续和税费进行简化、减免，增强土地规模化经营的长期性和稳定性。

建立健全农村土地流转新机制

1、谋求流转体制新突破

——倡导入股模式。农民将土地承包经营权以货币形式量化入股，组建土地股份合作社。一是合作社本身不直接经营产业，农民以土地承包经营权和资本共同入股，将土地出租给其他农业经济组织经营，入股农民保底分红，并可在出租土地上务工。二是合作社直接经营，由合作社按统一经营、联产计酬经营方式开展生产经营活动。三是合作社参股到龙头企业经营，将经营土地所获取的收益，除去必要的开支和章程规定留存的积累外，其余全部按农户入股股份进行分红。

——发展托管模式。以原发包方(村民委员会)成立土地流转服务机构，鼓励暂无力耕种或短期内暂不耕种的农户将承包土地交由村土地流转服务中心管理，并以村集体的名义推进土地成片流转、实现规模经营。

——支持租赁模式。农户将承包土地经营权出租给专业大户、龙头企业等土地规模经营业主，出租后原承包关系不变，承租方按租赁合同约定定期向出租方支付土地租金，对承包农户负责。

——探索置换模式。鼓励长期外出并有稳定固定职业和固定住所的农民，自愿永久放弃承包土地及宅基地，探索开展以“承包地换社保、宅基地换住房”试点。

——允许传统模式。继续支持互换、转包等土地流转传统模式。

2、谋求政策扶持新突破。一是设立农村土地流转专项资金。设立土地流转专项资金，重点用于改善流转土地规模经营的基础设施、完善土地流转信息网络、鼓励农民土地流转和培育规模经营大户。二是实行农业项目和基础设施优先投入政策。农村土地整理、标准农田建设、特色农业产业基地建设、农业综合开发等涉农项目，要尽可能与土地流转经营相结合，优先安排项目资金。三是落实信贷支持和贷款贴息。对于实力强、资信好的规模经营主体给予一定的信贷授信额度，允许规模经营主体以联保等形式办理贷款手续；对规模经营主体用于添制和更新机耕设备、扩大生产经营的贷款，财政可给予适当比列的贴息。四是加大技术服务力度。对流转土地达到一定数量的龙头企业、专业大户或各类业主，农业、科技等部门应争取选派专业对口的科技人员，实行“一帮一”的技术服务或科技承包；鼓励支持更多的专业技术人员积极参加各类涉农业主的招聘，原有身份待遇不变，有突出贡献的另行奖励。五是实行用地倾斜政策。在符合土地利用总体规划的前提下，各类规模经营主体发展特色高效农业，需要建造与之配套的圈舍、简易仓储、晒场及临时办公用房等相关用地，按适当比例报批临时用地手续，同时经营业主应与土地主管部门签订复垦协议。

3、谋求规范管理新突破。一是建立健全土地流转储备及合同管理制度。以乡镇、村为单位，建立土地流转登记制度，对内摸清土地流转基数，对外联系土地流转业主。乡镇建立土地流转信息公示制度，设置土地流转信息栏，建立电子网络平台，及时发布土地流转供求信息，实现流出与流入的有效对接。统一使用规范的土地流转合同文本，由双方当事人、发包方、鉴证机关各执一份。乡镇、村要对流转合同立卷归档，永久保存，实行规范化管理。二是建立健全农村土地流转服务体系。县县级组建农村土地流转工作办公室，全面抓好农村土地流转的协调指导、纠纷调处、督促检查等日常工作;乡镇建立农村土地流转服务机构，负责农村土地流转申请、合同鉴证、流转备案、调解纠纷等管理服务；村一级要明确一名农村土地流转管理员，及时掌握土地流转的动态信息。三是建好土地流转平台。县上成立农村土地承包经营权储备流转机构，负责土地流转的具体工作；乡镇开设土地流转场所，为土地流转构建方便快捷的交易平台。四是建立土地评估制度。积极发展土地评估中介组织，合理评估土地价值，为土地流转提供参考依据。五是建立土地流转防范机制。建立土地流转预警机制，健全土地流转备案审查制度，及时准确掌握土地流转的热点难点问题，将问题解决在萌芽状态。

土地流转管理办法(整理)

土地流转土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。” 农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。土地流转模式：土地流转具有以下五大模式： 1.土地互换互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。 2.土地出租在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 3.土地入股入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。 4.宅基住房宅基地换住房，承包地换社保以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。 5.股份合作 “股份+合作” 中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。

农村土地流转合同范本

农村土地流转合同甲方名称：乙方名称：身份证号：身份证号：地址：地址：为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：一、土地承包经营权流转方式：甲、乙双方采用互换方式将其承包的土地流转给对方经营。二、流转土地用途：双方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为x年，从x年x月x日起，至年x月x日止。四、流转土地的种类、位置、面积、等级：甲、乙双方将承包的耕地x亩流转给对方，甲方土地具体位置（名称、四至)，乙方土地具体位置（名称、四至）。（附土地现状平面图）。六、甲、乙双方的权利和义务：（一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。（二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。

七、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；（三）一方违约，使合同无法履行的；（四）甲、乙双方有一方丧失经营能力使合同不能履行的；（五）因不可抗力使合同无法履行的。八、违约责任：（一）甲方违背合同规定，非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。（二）乙方违背合同规定，非法干预甲方生产经营，擅自变更或解除合同，给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方损失。（三）甲、乙双方有下列情况之一者，对方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、破坏土地的。九、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡（镇）人民政府调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。十、其他约定事项：

农村土地经营权流转意见

原标题：中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》新华网北京11月20日电近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》全文如下。伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业物质技术装备水平不断提高，农户承包土地的经营权流转明显加快，发展适度规模经营已成为必然趋势。实践证明，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率，有利于保障粮食安全和主要农产品供给，有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收，应从我国人多地少、农村情况千差万别的实际出发，积极稳妥地推进。为引导农村土地（指承包耕地）经营权有序流转、发展农业适度规模经营，现提出如下意见。一、总体要求（一）指导思想。全面理解、准确把握中央关于全面深化农村改革的精神，按照加快构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系和走生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路的要求，以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度。改革的方向要明，步子要稳，既要加大政策扶持力度，加强典型示范引导，鼓励创新农业经营体制机制，又要因地制宜、循序渐进，不能搞大跃进，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥，使农业适度规模经营发展与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者，避免走弯路。（二）基本原则 ——坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。 ——坚持以改革为动力，充分发挥农民首创精神，鼓励创新，支持基层先行先试，靠改革破解发展难题。

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下：一、镇辖区内土地流转的现状截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。二、存在的主要问题

关于土地流转规模经营扶贫政策

关于土地流转规模经营扶贫政策一、土地流转规模经营模式遵循依法、有偿原则，鼓励和引导土地经营权以转包、入股、转让、租赁等多种形式有序流转，探索各种形式的规模经营模式，鼓励种田能手、专业大户和各类经营主体参与土地规模经营，结合本地实际发展主导产业、特色产业，引导土地流转和规模经营向优势产业集中。二、今后扶贫开发整村推进的“三项重点”中心工作 1、推进土地流转规模经营。XX—XX年要在贫困村中全面推开，到XX年，贫困村土地流转面积力争达到50%以上，并努力实现多种形式的规模化经营。 2、开展劳动力培训转移。面向土地流转规模化经营的贫困村农民，开展多种经营技术和劳动力技能培训，实现外转就业和就地转移，大力开展带头人培训和能人培训，带领和带动村民转移致富，加强对贫困村支部书记、村委会主任的培训，为推动扶贫开发各项工作提供组织保证。 3、发展畜牧业、特色及非农产业。加快各类养殖专业户、养殖联合体和示范小区建设，突出发展规模养殖，努力实现牧业生产的规模化、专业化、标准化和产业化，找准本地优势，突出特色，因地制宜地发展优势特色及非农产业。三、扶贫整村推进项目资金投向

1、扶持贫困户土地流转和适度规模经营。对签订土地流转3年以上合同、经本村全体村民或村民大会公选的贫困户，从XX年起，按流转面积每亩给予20元的一次性补助。 2、扶持贫困户发展生产。给予经本村全体村民或村民代表大会公选的贫困户每户3000元以内的无偿支持，用于实行土地流转后发展畜牧业、特色产业或非农产业。 3、扶持贫困户壮大规模经营主体、培育重点产业。对国家扶贫开发工作重点县贫困村种养业规模经营主体，包括种养业大户、农民专业合作社、专业种养业示范小区和与村生产基地具有稳定、有效利益连接关系的龙头企业等，给予贷款贴息支持。 4、加快推进贫困村互助资金试点。以财政扶贫资金为引导，帮助贫困村建立互助资金组织，放大财政扶贫资金的投放量。以互助互济的形式，缓解互助组织成员发展畜牧业和多种经营等项目的资金短缺问题；坚强贫困村互助资金试点工作指导，以扶贫资金和贫困户生产经营相结合的互助扶贫新模式，促进贫困村各种生产要素的整合，提高贫困户生产经营水平和自我发展能力。

农村土地流转制度

1农村土地流转制度的现状及其存在不足根据新制度经济学的理论，制度的基本功能就是以最小的社会资源解决人们所面临的问题，或者使这一问题的解决能够实现社会福利的最大化。从制度设计的角度而言，各类业已存在的制度都有其特定的服务价值或功能。也可以说，每一项制度安排都有其特定的目标。我国农村土地的法律制度的构建与完善更是事关我国9 亿农民的切身利益和全面建设小康社会目标的实现。土地承包经营权流转，是指在确定物权属性的土地承包经营权的前提下，在遵循土地所有权归属和农业用途不变的原则下，权利人合法自愿地将土地的占有、使用、收益和处分等权利或部分权利从土地承包经营权中分离出来，通过转让、转包、出租、互换、入股、抵押等方式转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地占有、使用、收益、处分权的流转。农村集体土地所有权主体虚置财产所有权主体明确是进行市场交易的基础，农村集体土地所有权主体明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地流转市场健康发展的基础。目前，从我国现行立法的规定中可以看出，农村土地所有权主体可以是乡(镇)集体经济组织，也可以是村集体，甚至可以是村小组。但各自的权利和边界并不清晰。显然，这里的所有权主体的不明确，形成了多元的所有权代表。多元的所有权代表必然导致了对土地事权、财政权的模糊，从而必然在土地产权市场中为权益而争，这也就人为地加大交易成本，造成了农村土地产权市场的分配效率的下降。特别是国家依然保留了对集体土地的征用权、土地利用总体规划权以及管理权，拥有比所有权人更大的控制权，这使得农村土地权利拥有者之间的关系变得更加不稳定，从而阻碍了土地承包经营权的流转。缺乏规范的土地流转机制《物权法》第133 条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农民土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”《农村土地承包法》第49条也有类似的规定, 这些规定都出现了一种土地流转方式即抵押。也就是说，只有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的农村土地承包经营权才可以抵押，而那些集体经济组织成员按家庭承包方式取得的土地承包经营权则不可以抵押。这一规定既是对农民的歧视，也限制了土地承包经营权的流转。另外，由于农民法律知识的缺乏，造成土地承包经营权流动的法定程序不能得到严格遵守，最终也可能会损害流转农户利益。土地承包经营权属于用益物权，物权的变动方式是法定的。根据《物权法》和《农村土地承包法》的规定，土地承包经营权流转时应签订书面合同。然而根据调查，就转包这一种流转方式采取口头方式进行的平均就达65.92%。即使有书面协议，协议的条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。加上流转期限比较短且不稳定，大多数转包都可能随时终止。这种状况极易引发纠纷，而且一旦发生纠纷往往又难以解决，从而给农村社会稳定埋下隐患。可以说，这种状况既不利于农村土地规模化经营的发展，也不利于对受让户利益的保护。城乡分割的土地二元市场和户籍制度我国现行的土地征用制度是国家垄断一级市场，国家征用是农地转化为建设用地的唯一途径，而除此之外，农村非农建设用地则无法直接进入市场交易。对于目前这种国家通过对征地市场的行政垄断而导致的城乡土地市场分割而言，实质上仍然是靠剥夺农民的土地财产权收益在进行工业化和城市化。城乡二元的户籍制度又致使有意愿进入城市定居的农民不愿也不敢最终放弃土地承包经营权。这些都与统筹城乡协调发展、构建和谐社会是相违背的。农村社会保障体制建设滞后目前，土地具有的社会保障和就业功能使部分农民把它视为命根子，即使已经有其他就业门路，也不愿意放弃土地承包经营权，致使土地流转的进行缺乏动力。而大部分农村地区社会保障制度的缺失，使农民仍把土地作为安身立命之本和农外就业的最后保障的一个重要原因，其宁肯种“粗放田”、“应付田”，甚至不惜暂时抛荒，也不愿放弃对土地的承包权。因此，在没有建立较为健全的社会保障制度的条件下，就不可能从

农村土地使用权流转合同

农村土地使用权流转合同甲方：XXX县XXX社区居民委员会（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）按照中央、省、市、县、镇党委、政府关于做好农村土地使用权合理流转工作的要求，以穏定和完善家庭承包经营为基础，充分结合双层经营体制，把土地承包经营期延氏30年不变落实到具体地块，这是土地使用权流转的基本前提。在此基础上建立农村土地使用权合理流转机制，切实维护甲、乙双方的合法权益，保障和促进农村经济的发展，根据国家有关法律法规和政策的规定，经甲方村委员会议事会讨论通过（甲方议事会会议记录见附件一），甲方同意将本村土地使用权以租赁的方式转让给乙方经营（所涉本次土地流转各村民小组、所涉及农户的同意书见附件二），本着平等互利的原则，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、土地流转方式：釆取农民自愿，出租方式。二、土地流转用途：涉农项日及产品生产、销售等合法经营项日三、流转土地现状：集体，坐落方位：具体界至以草图及界桩为准（详见附件三）0上述土地总面积亩（其中公摊面积亩），具体土地面积以实际丈量为准，丈量清单及各村民小组、各农户各自的面积详见附件四（土地使用权流转农户、面积明细清单）。四、土地流转时限：转让时间在不超过第二轮延包剩余时限的基础上从年月日起至年月日止。五、土地流转费用：每亩每年由乙方交给甲方500公斤大米，共计每年应交大米公斤。并按此折算成现金支付，大米均以本地每年市价的屮等普通大米价折合现金。大米单价保底2.6元/公斤，若当年9月30日市场大米单价超过2. 6 元/公斤，以市场中等价计算租金。六、付款方式及时间：1、先付款后使用，租金每三年递增5%,每年交款时间为5月 31 LI前，逾期按廿加收滞纳金万分之五：2、甲方必须保证租赁土地由以上给乙方，待实际丈量确定后亩数与金额，乙方预缴土地租金6万元整（作定 1 / 4 金，待正式土地面积、金额确定后此款即转为第一年租金，多退少补），若甲方不能按合同执行，甲方将支付乙方10万元违约金；若乙方违约，则违约金不退。第一年租金支付方式、金额：七、费用承担：乙方只支付租金，甲方不得再收取其它任何费用。但乙方在经营期

土地流转与规模经营综述

土地流转与规模经营综述一、我国农地流转的动因、现状和制约因素研究综述（一）我国农地流转的动因。目前，国内外关于农地流转原因的研究主要集中在以下几点：（1）分析农村劳动力转移对农地流转的重要作用。Kung认为，农村劳动力非农就业是影响和决定农地流转的主要原因；（2）研究农户兼业行为对土地流转的影响。黄大学认为农业生产专业化分工能提高农业生产效率，而农户兼业化则阻碍了农业劳动生产率的提高，降低了土地产出率和土地利用率；（3）研究产业分工对土地流转的影响。朱勇军、徐建群认为，农村加速分工分业奠定了土地流转基础；（4）分析农村劳动力转移对农地流转的影响。谭丹和黄贤金发现农地流转率与家庭非农就业率正相关，非农就业率提高1%，农地流转率将提高16.26%。（二）国内学者关于我国农地流转状况实证分析。温铁军利用全国农村固定观察点1984～1992年间的数据对农户的土地流转行为进行了分析，发现参与过农地流转的农户比例仅为1.99%，这也是对农地流转进行实证分析时所采用的数据长度较长、样本数较多的文献。谷彬构建了土地流转指标体系，对区域土地流转状况与关联要素进行了综合评估。研究发现：农村土地流转并不充分，土地流转面积、参与农户比例有限，农业兼营特征明显，一些因素对土地流转存在阻碍作用。程令国等认为现有农地制度安排造成的高交易成本已经成为阻碍中国土地流转的重要障碍，农地确权制度使得农户参与土地流转的可能性显著上升。（三）我国农地流转的制约因素。近年来，虽然农地流转市场得到了一定程度的发展，但是也出现了很多制约因素，主要包括农地产权制度不完善、农地流转市场中介组织发展缓慢、农地流转缺乏法律保护、农村的社会保障体系不完善等因素。（1）农地产权制度不完善。完善的产权制度是农村土地流动的前提和基础，农地产权关系混乱将导致农地流转不规范，从而损害农户的利益进而妨碍农地的有效流转和资源的优化配置；（2）农地流转市场中介组织发展缓慢。目前，绝大部分地方的农地流转尚处于自发阶段，市场中介组织发展滞后，使得难以通过土地流转优化资源配置，因此应该对农地中介组织的建设和完善，是农地流转市场成为资源配置的主体；（3）相关法律制度不够健全。由于我国农地流转市场已经达到一定的水平，并且随着时间推移将进一步发展，不完善的法律制度导致农地

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来，**市一直把土地有序流转农业增效、农民增收、农村稳定的大事来抓，《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从农村生产要素的流动和优化配置、农业结构、农民收入的，和规范农村土地有序流转，了。截止20XX年末，农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700 个农户，分别占承包耕地面积的呀口总农户的%流向种养大户和龙头企业的为1907公顷，占流转总量的％；流向农民专合作组织的1980公顷，占流转总量的％；流向农户的77687 公顷，占流转总量的%在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，的2236公顷，分别占流转总量的% 10% % % % %流转的土地中自发流转的75873公顷，占流转土地的93% ；乡村组织信息流转的1461公顷，占流转土地的％；委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的％流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80% 种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年流转面积占% 5?10年占% 10年占% ** 市土地入股，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，地了农村土地流转，了土地资源的优化配置和，了规模效益。了农村土地规模化经营。土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组

织和有能力经营的农民，了土地规模经营。了转移劳和农民增收双赢。农村土地流转后使会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，了小城镇建设步伐。了农业产业化经营的发展。成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，土地流转进程，公司+流转合作社+基地+农户，吸引社会资本投向农业，了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。主要问题近年来，**市农村土地流转工作、县两级和各级农业主管的下，对依法土地流转了的，了，但还许多亟待的地方。对土地流转的意义和认识。许多农民还把土地流转整合土地资源、土地产出率、转变经营、解放农村生产力、发展多种经营、增收渠道手段和途径。有些农民依然小富即安的传统观念，不愿离开那块有限收入的土地。土地流转需要规范。各地完全健立和实施土地流转登记备案制度。流转主体和还完全依法运行。对流转情况备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还。还土地流转引起的纠纷。土地流转的体制机制和流转还市场经济发展的需求。换言之，以土地经营的变革为标志的农村生产力和生产关系的发展需要。对策与建议

农村土地流转各项制度

农村土地流转制度一、岗位责任制度宣传贯彻落实党和国家的土地流转方针政策、管理、监督和指导农村土地流转工作。第一条负责贯彻落实上级的工作部署和要求，结合实际指导各村土地流转，负责工作计划、总结、统计汇总必报表。第二条负责提供土地管理法律、法规、农村土地流转工作政策。第三条主要负责建立50亩（含50亩以上规模经营的土地流转信息平台，及进收集，发布土地流转供求信息，建立土地流转储备库。第四条负责办理有关农村土地流转合同变更手续，审核流转报告，指导签订流转合同及其鉴证，管理农村土地流转档案资料。第五条定期召开月报会，及时总结经验，负责各村推广，做好各村土地纠纷的调解。第六条负责调查核实奖励扶持申报材料。二、信息发布制度第一条建立50亩以上规模经营的土地流转信息储备库；

第二条定点收集、定期发布，定时上报土地流转信息；第三条及时更新土地流转的信息发布内容；第四条运用信息化管理手段，实现市、镇两级土地流转信息联网；第五条指导培训镇、村两级信息员，及时采集信息资源，增强信息服务功能。三、备案审查制度第一条加强对土地流转内容、程序、用途的合法性、规范性、资料的完整性进行审查；第二条规范操作程序，保证流转程序和内容真实、完整、合法有效；第三条依法审查土地流转方式，流转期限、流转费用的合理性；第四条对申请合同鉴证的，依法进行鉴证；第五条对土地流转情况进行备案登记，为土地流转纠纷处理提供依据。四、档案管理制度第一条为了切实加强对农业土地流转资料的管理，

做到资料齐全、整理规范、使用有序、保管安全，特制定本制度；第二条档案柜要合理放置，统一编号，档案资料排放做到科学、整齐、统一。第三条档案管理人员变动，应及时办理移交、接交手续，防止档案遗失。第四条档案管理人员对土地流转资料应做到妥善保管，强化责任；第五条档案管理人员及时整理农村土地流转管理相关资料，并按规定装订归档。第六条加强治安保卫工作，严防档案资料被盗，确保档案资料安全。第七条室内要经常清扫和通风，保持整齐、整洁、干净，采取有效措施防止强光辐射和鼠咬虫蛀档案资料。第八条非本单位工作人员查阅档案资料，须经单位主管领导同意批准，外借资料须履行登记归还制度。五、调解仲裁制度第一条为了及时公正解决农村土地流转纠纷,切实保护当事人合法权益,促进土地依法自愿有偿流转,特定本法。

2020最全农村土地流转合同范本

2020最全农村土地流转合同范本2019最全农村土地流转合同范本1 甲方(出让方)：乡镇村组(户主姓名) 乙方(受让方)：为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。一、土地流转方式甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。二、流转土地的用途乙方只能将流转的土地用于：。三、土地流转时限从年月日至年月日止。四、土地流转数量及费用甲方将第六条所列土地亩、鱼池亩、山地亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币贰拾壹万元计算。五、付费方式及时间土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付，第一次在2019 年春节之前付陆万。以后每年春节前付万，直至付清贰拾壹万。六、流转土地类型、面积和质量最全农村土地流转合同七、甲方的权利和义务

1、权利：①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。八、乙方的权力和义务 1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地;④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕;⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。九、合同的变更与解除 1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除： ①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的;②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的;③

关于加快农村土地流转促进规模经营发展的意见

关于加快农村土地流转促进规模经营发展的意见发布人：系统管理员发布日期：2009-4-3 17:12:06 阅读次数：553次各乡镇人民政府，县政府各部门：为进一步优化农业生产要素，提高农村土地利用率、产出率和农业产业化经营水平，促进城乡统筹发展，现就加快农村土地流转、促进规模经营发展提出如下意见：一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持科学发展观，深入贯彻落实党的十七届三中全会精神，以稳定农村土地承包关系为基础，以提高土地资源合理有效配置、促进产业发展和农业增效、农民增收为目标，建立“政府引导、市场运作、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升土地规模经营水平，促进经济、社会、生态效益全面提高，加快我县现代农业发展，推进社会主义新农村建设，构建城乡统筹发展的和谐社会。二、基本原则和工作目标（一）基本原则 ——依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地流转，发展规模经营，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。尊重农民的土地流转主体地位，任何组织和个人不得强迫流转以及妨碍自主流转。流转应坚持等价有偿，确保农民利益和生产生活稳定。 ——集中、规模、增效的原则。农村土地流转和产业发展应立足于土地资

源的高效利用，实行相对集中、适度规模经营，并注重土地与其它生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效和农民增收。 ——管理、规范、有序的原则。在推进农村土地流转和发展规模经营过程中，要加强管理和指导，建立健全土地流转的各项制度，强化土地流转信息服务，规范土地流转合同管理，及时调解土地流转纠纷，维护各方利益，确保土地流转和规模经营规范有序。 ——重点扶持优势特色产业发展的原则。鼓励种养殖专业大户、农民专业合作社、龙头企业、机关干部职工、城镇居民等业主（以下简称土地规模经营主体）通过土地流转，扶持辣椒、马铃薯、烤烟、中药材、莼菜、优质粮油等优势特色产业规模经营发展。（二）工作目标。2009年，全县农村土地流转达到18％以上，规模经营达到16%以上。三、扶持政策（一）加大财政扶持力度。县财政设立农村土地流转专项扶持基金，用于鼓励农村耕地流转，扶持土地规模经营主体。从2009年起，凡通过土地流转，连续3年集中成片经营耕地面积50亩以上的，经验收后给予适当奖励。流转经营耕地面积在50亩～200亩的，每亩奖励40元；201～500亩的，每亩奖励60元；501～1000亩的，每亩奖励80元；1000亩以上的，每亩奖励100元（具体奖励办法另行文）。（二）强化金融信贷支持。金融机构要把土地规模经营主体作为信贷支持重点，增加对农村土地流转和规模经营的贷款，每年安排一定额度的农业信贷

2017年土地流转分析报告

2017年土地流转分析报告 2017年1月

目录一、中国土地制度 (4) 二、农村集体土地制度改革 (5) 1、农地流转 (6) 2、农村集体建设用地流转 (9) 三、土地指标流转 (11) 四、总结 (16)

2016年12 月9 日政治局会议讨论提出积极推进农业供给侧改革，12 月14-15日中央经济工作会议又提出深入推进农业供给侧改革，前几天召开的中央农村经济工作会议明年的工作中心也放在推进农业供给侧改革。土地是农业生产最核心的要素，我们认为只有加快农村土地流转，依法适度规模化经营，才能带动良种、良药、农用机械等投入发挥最大的效用，从而提高我国农业发展水平，提升国内农产品竞争力。因此，我们对中国土地制度、特别是农村集体土地制度和新一轮改革动向做了详细梳理。中央农地政策“适度规模经营”，“三权分置，两权抵押”释放新活力。从中央历年政策和地方创新试点不难看出，我国土地制度改革的趋势是朝着“农地适度规模经营，建设用地城乡同地同权”的大方向稳步扎实前进。2015-2016 中央农村土地政策的亮点在于试点农地承包经营权和农民住房财产权抵押贷款，或意味着近年来实施的土地确权工作进展较为顺利，2017 年将进入总结期。我们认为，随着“三权分置，两权抵押”的深入，农村土地流转步入活跃的加速期，有利于社会金融资本盘活农村土地资产，培育新型农业经营主体，推进适度规模化，有望再次释放巨大的增长潜力和财富价值！近期趋势：随着土地确权基本完成，农地流转加速，规模经营大势所趋。推进和鼓励农地承包经营，随着确权基本完成，承包权抵押贷款制度完善，规模经营成大势；允许农村集体经营性建设用地流转；集体非经营性建设用地（宅基地）流转：政策风向摇摆，历史遗留问

乡镇土地流转情况汇报

乡镇土地流转情况汇报为进一步加强我乡国有农用土地经营管理，确保农民农工的负担不反弹，积极化解土劳不均矛盾，根据屈政发1号文件精神，在区委、区管委的正确领导下，我乡结合自身实际高度重视土地流转工作，突出重点，狠抓落实，取得了显著成效。现就我乡土地流转工作开展情况汇报如下：××乡有水田面积24000亩，因中有平江河、东有××山，地势高差相对较大，有些村近三十年未调整田土面积，加之外地迁入人口多等原因，导致土地流转工作难。去冬今春以来，乡党委、政府采取积极有效措施，着力化解土劳不均矛盾，土地流转工作稳妥推进。到目前止，全乡13个村土地流转工作已基本圆满完成，全乡共24000亩水田一、未流转前的基本状况土地面积高度不平衡一是村与村之间不平衡，例如××山上的三个村与湖区的村之间的不平衡，湖区的人均责任田和经营田可达3亩，而××山上的人均责任田和经营田尽为亩。二是户与户之间不平衡，例如汨江村的部分家庭的水田面积达40亩，而同是这么多人口的家庭水田面积不到10亩。还有的是家有两三个老人家的田，而新生了小孩的户又进田不到。三是外来户与本地户之间的不平衡，有些外来迁入户因购买房屋时地面积比较多而引起的当地人的心理不平衡。

村级债务包袱较沉重由于户与户间的土地面积不平衡，导致在交相关费用时，田多的就少交、田少的就干脆不交，这样各项费用收不上来，村上要搞建设就只能伸手找乡里要了。这也就严重地加重了乡、村两级的负担。恶性循环有碍经济发展由于人退休而田不退、多种了的又不愿拿出来，新增了人口的要、少了田的也要，导致经常有村民为田地的事情打架相骂。如此循环往复，就有村民上访到乡里、区里，这样不利于我们××乡的社会稳定和经济发展。二、基本原则以屈政发1号文件为指导坚持因地制宜，合理确定土地使用权配置方式，确保群众利益;按照“分类划块、相对集中、打桩定界、严格分开”的要求，坚持分类管理，稳定责任田承包经营，完善经营田租赁经营，促进土地经营管理规范有序;坚持集中连片管理，发展适度规模经营，搞活土地流转，提高土地利用率、产出率和商品率;坚持体制机制创新，建立健全国有土地资产经营企业化管理方式，实现国有土地资源保值增值。坚持区指导、乡领导、村为主的原则按照区委、区管委的相关要求，乡党委书记负总责，乡长担任土地流转工作领导小组组长，各村由村支部书记担任

农村土地流转的根本目的是农业规模化经营

农村土地流转的根本目的是农业规模化经营【人物名片】张虎林，历任中央党校办公厅副主任、组织部长、中央党校校委委员等职。他在八十年代提出创建“中国农村经济学”，九十年代提出“三农”并成立中央党校三农问题研究中心任主任。是历届中央“一号文件”的参与者和起草者，从1982年1月1日中共中央发出第一个“一号文件”，到2004年1月中央下发《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》，都凝聚着他的心血。 “民以食为天”，粮食安全关系到国计民生，必然要重视保护农业耕地，规范有序推进农村土地流转。在6月25日，第25个全国土地日来临之际，我们将目光聚集在农村土地流转的问题上，并有幸邀请了中央党校原校务委员、组织部长张虎林共同探讨。耕地保护与土地流转近日国家领导人习近平特别强调，行使最严格的耕地保护制度，规范有序推进农村土地流转，要像保护大熊猫一样保护耕地。但农村土地流转制度对保护耕地起什么作用呢？张教授认为，我国目前所拥有的耕地非常紧张，如何保护好农田和耕地对国家而言非常重要，牵扯到人们吃饭的大

问题，关系到国家以后能不能稳定、健康的发展。保护耕地是我国的一项基本国策，并非是临时性的。如何利用这些耕地，让现有的土地发挥作用，中央提出农业生产不能零星的小规模经营，应发展农业的规模经营。原先的耕地实行家庭承包制进行个体经营，属于小规模经营，并不利于发展农业的现代化。因此，为了解决这个问题，就要推行土地流转制度，把大片的农田集中起来发展规模农业。张教授强调，农村的土地流转制度，其根本目的就是为了发展大规模的农业生产，发展规模经济。农业的规模化经营对耕地保护有重要作用，原先的农业用地是分成一小块一小块个体经营，而这些小块土地容易被多种形式进行侵占，农民的小块耕地很容易丢失。但如果发展规模农业，大块的耕地连成一片，就不容易遭到零零星星的破坏，从这个角度讲，农村土地流转所推动的农业规模化对保护耕地有重要作用。但需要明确，保护耕地不受破坏，推行土地流转的前提是要明确耕地的所有权，农村耕地不是国家所有，也不是私人所有，是农民集体所有的，习总书记也曾多次说过，农村土地所有权是农民集体所有，不是国家或私人所有，因此不能轻易的去侵犯农民集体的土地所有权。城市资本、耕地与农民农村土地流转的过程中，必然涉及投入农业的城市资

土地流转制度

土地流转制度 1、江平（中国政法大学终身教授、博士生导师）认为，重庆工商局这五十条措施应该说涉及许多方面的问题，包括《物权法》、《公司法》以及行政管理等许多领域，从民商法的角度来分析，首先中央确定重庆为城乡统筹发展的试验特区，应该说是非常正确的，有积极的意义。重庆所研究的作为特区的十几点里，不仅包括户口制度的问题，社会保障制度的问题，其中有一个很重要的问题是农村集体土地怎么进入流通，农村集体土地怎么能够进入市场流转，所以重庆市完全可以就土地流转的问题和城乡一体化做一些试点的工作，作为试点的特区。农村的土地问题实际是三大土地问题，第一是承包经营的土地，第二是农村作为建设用地的集体土地，第三是宅基地，这三个集体土地的问题也正是《物权法》里所涵盖的三个。在《物权法》起草过程中，关于这些问题争论很大，到底怎么样来写，要不要改革，要不要进一步开放流通争论的问题，最后《物权法》都是以概括性的条款回避了。因为涉及土地承包经营权写得很清楚，依照《农村土地承包法》的规定有权来怎么怎么样等；集体土地建设使用权可以依照《土地管理法》的规定；宅基地亦如此。可以看出《物权法》在这三个集体土地的改革或者流通的问题上采取了谨慎的保持现状的办法，但是又留有余地，把过去禁止性的规定都划掉了，保留余地，这是很重要的。一个是保持现状，一个是保持稳定，一个是留有余地，就可以为将来一些地方进行试点和改革等留有余地。这三种土地的权利应该怎么看呢？第一，土地承包经营权，土地承包经营权虽然在《物权法》没有写可以入股，可以出资，但是《物权法》有个“等”字，而《农村土地承包法》里没有禁止入股，在这点上重庆并不是创新，但是里面写了土地可以入股，而用途不能改变，现在重庆在这点上对于农业经营的理解扩大了是完全正确的。过去理解农业经营就是种地或者耕地，作为耕种来用，农村承包经营土地就是耕地，耕地当然一般都是用于耕种，或者是草地和林地，现在扩展到可以办农民专业合作社，这条应该是合理的。农村的《专业合作社法》去年已经通过了，《专业合作社法》规定的形式可以是加工的，甚至是信用合作社。如果要建合作社，跑到城里租房子是不现实的，就在承包地上搞农业生产专业的合作社有何不可。农业目的应当作更广泛的解释，只要为农业服务，就是符合农用目的的。现在各种专业合作社都是为农业服务的，加工合作社、消费合作社、信用合作社。如果它扩大到了可以拿农村的土地承包经营权搞企业，搞商业可不可以，甚至开发商品房。重庆写法是经过区县批准，这是谨慎的有条件的试点。必须批准，不经过批准不可以。按道理来说什么叫入股，什么叫出资，实际上就是办企业，所以入股现在看起来可以说对它的用途做了扩大的解释，这些是有可能的。农村承包的土地将来能不能更放开一点，鼓励农民把土地承包权交出来，然后给农民社会保障。因为现在农村中有些人已经不在农村干活了。在密云有很多人开出租车，他们说土地没了，也不要了，到北京来租个房子就在北京生活了，甚至买了房子。土地承包经营权是自己重要的权利，给了相应的补偿，给了社会保障制度，等于上了保险，所以就不要经营权了。中国总不能那么多人老在农村，中国农村人口要减少，用土地换终身保障，也是可以的。如果有人愿意到北京来开出租车，就给补偿，也是非常好的，所以第二个制度也应该完全鼓励，鼓励农村一些享有土地承包经营权的，只要有其他出路，不愿意从事农业经营，然后就可以以土地换取社会保障。再大的开放就难说了，因为终究还有耕地的限制，不能够打破18亿亩耕地这个死线。必须死守这个底线，太放开了底线就难说了。第二个问题就是农村集体土地上能不能搞建设用地，也是争论比较大的。重庆这次没有涉及这个问题，因为这个问题已经不再是工商局的权限了，工商局的职责在于注册合作社，

农业部土地流转合同

农业部土地流转合同导读：本文农业部土地流转合同，仅供参考，如果能帮助到您，欢迎点评和分享。随着土地流转工作开展的越来越好，很多农民选择将自己的土地流转出去。一起来看看为大家精心整理的“农业部土地流转合同”，欢迎大家阅读，供大家参考。内容还请关注哦。农业部土地流转合同(1) 甲方(发包村组)：乙方(承包户主)：根据《物权法》、《农村土地承包法》等法律政策规定，依据甲方依法制定的土地承包(调整)方案，按集体经济组织成员权利将土地承包给乙方家庭经营。为保护和合理使用土地，维护双方权益，订立本合同。一、承包主体乙方分配承包土地的家庭成员共人，名单为：二、承包土地情况注：地类栏是基本农田的填基本农田，非基本农田填一般耕地，水田同时注明。三、承包期限乙方承包期限为年，自年月日起至年月日止。甲方应于年月日前将承包土地交付乙方。四、土地用途乙方承包土地限于从事种植业、林果业、畜牧业等农业用途，对

土地进行改造和建长期建筑物，应征得甲方书面同意。五、甲方的权利义务 1.监督乙方按照合同约定用途合理利用和保护土地。 2.有权制止乙方损害承包地和农业资源的行为。 3.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更或解除合同。 4.尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。 5.依照约定为乙方提供生产、技术、信息等服务。 6.执行土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。六、乙方的权利义务 1.依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品。 2.享有在剩余承包期内依法流转土地承包经营权的权利。 3.承包地被依法征收、占用时，有权依法获得相应补偿。 4.依据法律政策享受国家有关土地和种植作物的补贴。 5.维持土地的农业用途，不得用于非农建设。 6.依法保护和合理利用土地，不得弃耕抛荒土地，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。 7.依据法律法规和国家政策规定承担经济责任。七、承包地流转乙方转包、出租、互换承包地，或者承包方之间以土地入股合作，