房地一体原则
房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。房地一体原则也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。推荐阅读：商品房买卖合同范本商品房买卖司法解释商品房买卖合同纠纷房地一体原则体现在以下几个方面：第一，房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必同时转让。房屋总是建筑在一定范围的土地之上，只有坚持房地一体才能避免土地权利和房屋权利的冲突。第二，土地使用权转让时，该幅土地范围内的房屋必须同时转让。土地使用权的转让应当区分情况：如果在该幅土地范围内还没有进行房屋建设的情况下，那么其转让仅仅涉及土地的使用权;如果该幅土地范围内已经建造了房屋，则要求房屋的所有权随土地同时移转。第三，房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。抵押权主要是由抵押权人通过拍卖抵押物取得价款来实现，房地产抵押可能涉及房产或土地使用权的转让问题。因此，房地产抵押也应当遵循房地一体原则。值得注意的是，抵押合同签订以后，土地上新增的房屋不属于抵押物。不过，新增物虽然不属于抵押物，但为了便于抵押权的实现，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。房地一体原则也存在例外，一是若地上建筑物、其他附着物作为动产转让，则不需要与土地一体;二是经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的可以例外
不动产登记中房地一致性原则的处理意见
关于不动产统一登记中涉及房地一致性处 理的若干意见 实行不动产统一登记之前，由于各种原因，土地、房产实际登记中存在有房屋所有权证无建设用地使用权证、有建设用地使用权证没有房屋所有权证，以及虽无权属证书但是拥有不同时期政府不同部门颁发的有关证件而要求办理不动产权证的情况，为妥善处理遗留问题，根据《物权法》、《房地产管理法》、《土地管理法》《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律、法规、规章的规定，按照房地一致性登记的原则，现就我市市区不动产统一登记中房地一致性处理问题，提出以下处理意见： 一、房、地证书不齐或登记资料缺失的处理方法 （一）对只有合法的建设用地使用权，地上房屋所有权没有登记或登记资料不齐的，按照以下情况处理： 1、建设用地使用权自登记时设立，原颁发的土地使用证等权属证书在实行不动产统一登记后继续有效，应认定为建设用地使用权首次登记。任何单位和个人持有土地使用证申请重新核发不动产权证的，一律按换证登记办理，不再重新要求提供权籍调查表。 对办理换证或其他登记的，由分局、所与登记中心对接档案资料，移交登记中心后直接扫描数字化归档，作为不动产登记档案由登记中心统一保管。没有换证或其他登记的档
案，仍然有分局、所保管。 如果已经发证的档案资料里缺失地籍调查表的，分局、所负责重新补测调查。 2、对已有建设用地使用权申请房屋所有权首次登记的，按以下情况处理： （1）商品房开发单位和企事业单位申请房屋所有权首次登记，提供给登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，由登记中心做好审核工作，属地国土所不再开展权籍调查。 （2）没有取得房屋所有权证书，也暂时不具备申请登记条件的，须出具地上物无合法产权具结书，可以按照权利人申请办理建设用地使用权抵押登记。 没有建设或建设后没有申请地上物、房屋所有权登记的，建设用地使用权不得办理转移登记。 （3）个人申请房屋所有权首次登记的，属地国土所要现场查看并重新制作权籍调查表。 3、对建设用地使用权范围内的房屋部分满足登记要求的，按以下情况处理： （1）有部分房屋整幢未取得规划建设许可的，现权利人须出具无合法产权具结书，提供给登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，或宗地图上必须有按照房屋测量规范测量的房屋信息。宗地图上对暂不能登记的地上物用红虚线显示，只对可以登记的合法产权部分办理房屋所有权登记。对其他地上物的情况在登记簿和不动产证书中
农村房地一体工作计划.docx
农村房地一体工作计划 不动产确权登记发证工作计划 根据xxxxxxx要求,现就加快推进我县农村不动产确权登记发证工作, 结合我县实际，制定实施方案如下: 一、工作目标 农村不动产确权登记发证工作是农村房地一体宅基地和集体建设用地 使用权确权登记发证工作的延续。为认真贯彻落实中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，坚持以人民为中心的发展思想，自治区党委、人民政府高度重视，将其作为实施乡村振兴战略，做好三农工作的重要基础工作，按照国家及自治区的要求，到2020年底完成农村不动产权籍调查，完成符合条件的农村宅基地和建设用地登记发证率90%以上，农村不动产的数据库基本建成，初步实现数据汇交。 二、工作原则 （一）身份合法、自愿申请原则。以“农户自愿申请、权属来源合法、产权清晰无争议、面积量算准确”为前提，农村宅基地权利人必须为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或非本集体经济组织成员但经依法批准使用宅基地建房的，可以申请进行农村宅基地及房屋确权登记。（二）“一户一宅、面积法定”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积及房屋建筑面积不得超过规定标准。因继承或受遗赠形成的“一户多宅”除外。 （三）依法、便民、高效的原则。农村宅基地及农房确权登记在不违背
相关法律法规的前提下，坚持乡（镇）主体、部门指导、统筹推进，严格法定程序，简化登记流程，降低登记颁证成本，提高办事效率和服务质量，切实方便群众。 （四）“四级确认”原则。以尊重历史、实事求是、依法确权、和谐稳定为前提，符合宅基地使用条件，无用地和建房审批手续的房屋，权利人申请登记的，可按照“村民代表大会通过—村委会核实—乡（镇）人民政府审核-农业农村局审核”的“四级确认”程序进行。确认结果可作为农村宅基地和农房所有权登记的权源证明材料。权利人对提交材料的真实性负责。 三、登记工作开展范围和要求 工作开展范围为尼勒克县城镇规划区外的农村宅基地及房屋产权登记，包括新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁等已建成的房屋。尼勒克县农村房地一体和集体建设用地确权登记发证工作以乡（镇）或村为单位，严格落实村民一户只能拥有一处宅基地及房屋的法律规定，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，以及自治区深化农村产权制度改革的要求，收集农户、宗地相关资料，开展地籍调查、房屋产权调查，对符合登记条件的，颁发《不动产权证书》。 （一）登记申请人界定 1.本集体经济组织成员可作为申请登记的权利主体。 2.户籍不在本村，因继承或受遗赠的房屋占用农村宅基地的，在登记时
例外工作的原则
例外工作的原则 为了更好地保证领导者有时间和精力履行领导者职责，应当推行“例外原则”。所谓“例外原则”，就是领导者只管条例、规章制度中没有规定的“例外”的事情，凡是已有规定的，就由秘书或职能部门按章办事即可。贯彻这个原则，可以使企业领导者减少日常重复性工作的指挥，可以集中精力抓大事，同时可使下级增强独立工作的能力和负责精神。 贯彻例外工作原则，对日常工作必须注意以下几点： １．推行工作程序标准化首先对任何工作都要问三个“能不能”。①能不能取消它？②能不能与别的工作合并？③能不能用更简便的办法代替？其次，对确认要做的工作，要明确由谁去干？谁来提供资料？怎么干？干到什么程度？什么时间完？完了转给谁？这些要求都要通过标准化和业务流程图规定下来。各个流程衔接起来，就构成了企业全部工作体系。按这个工作体系的程序进行工作，就能做到忙而不乱，秩序井然，提高效率。 ２．领导者不干预下一层次的事要按照组织原理中的有关原则，领导者不干预下一层次的事。随意干预下一层次工作的后果必然是：一方面浪费了自己的宝贵时间与精力；另一方面只会造成下级没有主见、没有责任感，又反过来加重自己的负担，形成恶性循环。必须牢记：“凡可以授权给他人做的，自己不要去做”，“当你发现自己忙不过来的时候，你就要考虑自己是否做了下级可做的事，那就把权分派下去”。以此来提高领导者自身的工作效率。 ３．领导者不直接回答下级的问题领导者不直接回答下级的问题，只回答下级关于问题的建议。一个只会向上级提问题而不善于提出建议的下级，是不称职的下级，应予撤换。 提高会议效率的原则 在现代化管理中，利用开会的方式来进行互通信息，安排工作，协调关系，咨询以及集体讨论决策等工作是经常性的，也是十分必要的。但是，什么问题都要通过会议的形式来解决，这是领导者无能、管理水平不高的表现。 如何提高会议的效率，我们认为必须掌握如下三条： 1、开好非开不可的会在企业的生产经营活动中，有两类会议是必要的： （１）决策性的研究会。主要包括讨论企业的目标规划，研究应急对策）方案论证及学术交流等。这类会议应充分发扬民主，百家争鸣，搞“群言堂”，切忌“一言堂”。 （２）执行性的协调会。主要包括布置任务、协调矛盾、组织接力等。这类会议事先应有充分准备，届时不开展自由讨论。在这类会上发扬民主，百家争鸣，不仅容易思想混乱，使执行效率降低，而且往往议而不决，达不到会议的目的。执行性协调会议必须形成决议，每件事情都要落实。国外有所谓5Ｗ1Ｈ，即Ｗｈａt（怎么回事），Ｗｈy（为什么干这件事），Ｗｈｅｒｅ（哪个单位执行，在什么地方执行），Ｗｈｏ（谁执行），Ｗｈen（什么时间执行，什么时间完成），Ｈｏｗ（如何执行，准备采用哪些有效措施）。这套办法是值得借鉴的。 ２.做好会前的准备做好会前的准备，是开好会议的前提。会前准备，要注意掌握以 下要点： （１）议题的提出。规定提议人事先要扼要说明事情及问题的内容。 （２）限定出席人数。除法定人员以外，只有与议题有关的专家和部门的代表才能参加会议。 （３）限定报告人及出席人发言时间，规定每个报告人发言最多不超过多少分钟。 (４）坚决反对迟到早退。 ３．建立良好的会凤良好的会风是会议成功的保证。主要能铭记“会议八戒”：①不开
(房地产管理)房地产法平时作业答案
《房地产法》平时作业答案 《房地产法》平时作业一 一、名词解释 1、房地产P1 2、房地产法P4 3、房地产法律关系P18 4、房地产法律行为P23 二、选择题 1、房地产法调整下列那些关系（ABCD ） A、开发关系 B、交易关系 C、物业管理关系 D、房地产管理关系 2、房地产业是从事房地产（ABCD）的产业： A、开发 B、经营 C、管理 D、服务 3、我国房地产法的渊源主要包括：（ABCD ） A、宪法 B、国务院的行政法规、命令 C、最高人民法院的文件 D、地方各级政府分布的房地产管理法规 4、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为（ABC ） A、开发法律挂系 B、交易法律关系 C、物业管理法律关系 D、房地产法律关系 5、房地产法律关系特征有（ABCD） A、性质的多重性 B、主体的广泛性 C、客体的复杂性 D、程序严格性 6、房地产法律关系的主体（ABCD ） A、管理主体 B、开发主体 C、交易主体 D、服务主体
7、房地产服务主体包括（ABCD ） A、交易所 B、评估事物所 C、经纪人 D、物业管理公司 三、简述题 1、我国房地产的概念及调整对象P4 2、简述我国房地产法的渊源P12、1 3、14 3、简述房地产法律关系的特征P19、20 四、问答题 1、试论房地产法律关系内容P21 《房地产法》平时作业二 一、名词解释 1、土地征用：国家为公共利益需要，强制使用农民集体所有的土地的行为。 2、土地征用权：国家为公共利益需要，强制使用农民集体所有的土地的一种行政权。 3、土地补偿费：国家依法付给被征用土地的使用权人对土地投资的一定费用。 4、土地使用权出让P42 5、协议出让P48 6、拍卖出让P51 7、土地使用权出让合同P53 二、选择题 1、土地使用权出让变更与解除的主要条件：( ABCD ) A、公共利益的需要 B、双方协商并经有关部门批准 C、由于一方的违约，使合同没有必要履行 D、土地灭火
不动产统一登记房地一体数据库结构探索20150402
不动产统一登记房地一体数据库结构探索 摘要为适用目前房地合一化管理的趋势，本文对不动产统一登记房地一体数据结构进行了探索，在以房地一体等原则下，综合考虑数据结构影响因素，提出以房屋土地产权证关联宗地、房产、权利人，即保持原本数据结构，又实现三者相互关联关系。 关键字房地一体；宗地；房产；数据库结构 一、背景 自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础[1]。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地→房屋→户→人，人→户→房屋→宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。 二、目标和原则 不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原
企业管理选择题
以下是管理学研究方法的是：①①归纳法②试验法③演绎法A A ①②③ B ①② C ②③ D ①③ -------------------------------------------------------------------------------- 激励—保健理论中涉及保健因素和激励因素，以下为激励因素的是：（）C A 企业政策 B 工资水平 C 工作上的成就感 D 工作环境 -------------------------------------------------------------------------------- X理论是（）提出来的。B A 泰罗 B 麦格雷戈 C 马斯洛 D 郝茨伯格 -------------------------------------------------------------------------------- 以下哪项不是人际关系学说的主要观点？（）A A 工人都是“经济人” B 管理者应重视协调人际关系 C 企业除了正式组织之外，还存在着“非正式组织”，它是影响生产率的一个重要因素。 D 管理者应注重员工的心理需求 -------------------------------------------------------------------------------- 被誉为科学管理之父的是（）。C
A 法约尔 B 韦伯 C 泰罗 D 霍桑 -------------------------------------------------------------------------------- 梅奥通过霍桑试验得出，人是（）。B A 经济人 B 社会人 C 理性人 D 复杂人 -------------------------------------------------------------------------------- 关于领导以下说法错误的是：（）D A 企业领导工作是发挥影响力的工作 B 领导就是影响力 C 领导就是服务 D 领导是静态的管理工作过程 -------------------------------------------------------------------------------- “社会人”又称”社交人”，认为人们的工作动机不只在于经济利益，而更注重工作中的社会关系，其代表人物是（）。 B A 泰罗 B 梅奥 C 马斯洛 D 麦格雷戈 -------------------------------------------------------------------------------- （）把人的工作动机视为获得经济报酬的“经济人”。A A X理论 B Y理论
房地一致原则
房地一致原则是我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等确定的不动产物权变动应遵循的基本原则，该原则要求土地或房屋权属任其一发生变动，另一方应随之变动，确保最终的土地使用权主体与房屋所有权主体保持一致。尽管房屋与土地具有相对的独立性，为避免出现“空中楼阁”的尴尬局面，实行房地一致原则已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受，但在实务工作中，该原则仍存在例外情形，如在租赁建设用地上修建房屋、土地房屋分开抵押以及国有企业改制中涉及土地房屋资产转移的不规范操作等均可能导致房地分离的情形。而随着近年来农村房屋登记工作的全面铺开，房地分离的情形有增无减，对此类情形应如何做出判断，事关权利人的切身利益。 一、我国房地一致原则的法律规定 1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”上述两条率先明确了“房随地走”与“地随房走”的原则。1994年颁布的《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”再次确立了“地随房走”的原则。实践中，不动产物权
变动究竟应遵循“房随地走”还是“地随房走”，房屋与土地两个主管部门在适用条文时存在争权或推诿现象，后经国务院出面协调，确定了城市里“地随房走”，农村“房随地走”的一般性原则。 2007年颁布的《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”上述两条实际上作为一个整体，只要建设用地使用权和房屋所有权一个发生了转让，另外一个就要相应转让。从法律后果上说，不可能也不允许，把‘房”和“地”分别转让给不同的主体。不过《物权法》第142条规定也提到了房地分离的情形，主要指城市房地产建设中一部分市政公共设施通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设，但是所有权归国家，而土地使用权归开发商的情形。 2008年施行的《房屋登记办法》第8条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”该规定继承了原《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，要求无论不动产权属如何变化，最终应保持土地房屋权属主体的一致性，但该原则未确定例外情形。若追溯到
农村房地一体不动产确权登记工作流程
农村房地一体不动产确权登记工作流程 一、权属调查 权属调查是不动产权籍调查的核心，是保障不动产确权登记颁证的关键。 根据《山东省国土资源厅、山东省财政厅、山东省住房和城乡建设厅关于做好农村房地一体不动产登记工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕191 号）文件要求，对于已完成登记发证的宅基地和集体建设用地，开展补充房屋调查；对于已完成地籍调查尚未登记发证但符合发证条件的宅基地和集体建设用地，对原有地籍调查成果进行核实，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果;对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展房地一体的权籍调查。 ①权属调查主要包括：调查核实宗地和房屋的权属情况、实地指界、设置界标、丈量宗地界址边长和房屋边长相关距离、绘制宗地草图及房屋权界线示意图、填写不动产权籍调查表等。 ②土地权属状况调查 a、宗地状况调查。应根据《不动产权籍调查技术方案》（试行) 要求，借助工作底图和权属来源证明材料，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至。 b、宗地权利人状况调查。包括调查核实权利人或实际使用人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等，属于宅基地的，除了调查记录土地权利人的情况外，还应调查权利人家庭成员情况，复印权利人家庭户口簿等资料。 c、宗地权属状况调查。调查核实确定土地权属性质、使用期限
等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况；宗地批准用途和实际用途等。 d、权利人和宗地界址清楚，四邻无争议，因不符合相关政策不能予以确权登记颁证的，可依实际使用情况记录实际使用人和实际使用范围，在《地籍调查表》说明栏中，注明“该权利人为实际使用人，因不符合XX 规定暂不予确权登记。”将调查成果录入不动产权籍调查数据库。 e、存在权属争议的，划为争议宗，填写土地权属争议原由书，待权属争议解决后再进行不动产权籍调查。 ③房屋权属状况调查 a、房屋权属来源调查。应依据房屋产权人提供的房屋建设批准手续、符合规划材料等，以及房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。 b、房屋状况调查。宅基地范围内的房屋，调查主要建筑物的建筑结构、层数、墙体归属、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法权属来源材料、主要用于居住的房屋。附属设施如仓库、圈舍、门房等不用作权属界线但为永久建筑结构的，可在不动产权籍调查表中简要记录其相关信息，说明其位置、用途、数量等。 ④界址调查 a、宗地界址调查。按照《地籍调查规程》（TD/T 1001—2012)要求做好宅基地和集体建设用地权属调查指界，实地设置宗地界标并丈量边长和关系距离，确保宗地权属清楚、界址清晰（界址空间相对位置关系准确）。 b、对土地权属来源资料齐全，界址明确，经实地核实界址无变
人大出版社 管理学教材题库
《管理学原理》习题 第一篇总论 (2) 一、单项选择题 (2) 二、不定项选择题 (4) 三、判断说明题 (5) 四、简答题 (6) 五、论述题 (6) 本章练习题参考答案 (6) 第二篇计划 (7) 一、单项选择题 (7) 二、不定项选择题 (10) 三、判断说明题 (10) 四、简答题 (11) 五、论述题 (11) 六、计算题 (11) 本章练习题参考答案 (12) 第三篇组织 (13) 一、单项选择题 (13) 二、不定项选择题 (17) 三、判断说明题 (18) 四、简答题 (18) 五、论述题 (18) 本章练习题参考答案 (18) 第四篇领导 (19) 一、单项选择题 (19) 二、不定项选择题 (24) 三、判断说明题 (25) 四、简答题 (26) 五、论述题 (26)
本章练习题参考答案 (26) 第五篇控制 (28) 一、单项选择题 (28) 二、不定项选择题 (30) 三、判断说明题 (30) 四、简答题 (31) 本章练习题参考答案 (31) 简答题论述题答案从略 (31) 第一篇总论 一、单项选择题 1.管理的载体是（） A.管理者 B.技术 C.工作 D.组织 2.管理的对象是（） A.管理者 B.被管理者 C.资源 D.组织 3.在组织中，最有潜力、最为重要的资源是（） A.人力 B.物力 C.财力 D.信息 4.亨利·明茨伯格认为，管理者扮演的十大角色可以归入三大类，即（） A.领导角色、人际角色与信息角色 B.人际角色、信息角色与决策角色 C.人际角色、信息角色与技术角色 D.领导角色、决策角色与技术角色 5.在管理者的技能中，将观点设想出来并加以处理以及将关系抽象化的精神能力是指 （） A.技术能力 B.人际能力 C.概念能力 D.决策能力 6.群体行为学派最早的研究活动开始于（） A.铁锹试验 B.霍桑试验 C.搬运生铁试验 D.金属切削试验 7.三川旅行公司刘总经理在总体市场不景气的情况下,以独特的眼光发现了惊险性旅游 项目与40岁--45岁男性消费者之间的相关性,在此基础上设计了具有针对性的旅游路线和项目,并进行了前期宣传。因为涉及到与交通管理、保险、环保等部门的协调，新项目得到正式批准的时间比预期的晚了整整一年，由此丧失了大量的市场机会。你认为下列那种说法最能概括刘总的管理技能状况？( ) A.技术技能、人际技能、概念技能都弱 B.技术技能、人际技能、概念技能都强 C.技术技能和人际技能强，但概念技能弱 D.技术技能和概念技能强但人际技能弱 8.玛丽在某快餐店当了两年服务员，最近被提升为领班。她极想在新的岗位上取得成功， 所以去征求曾做过领班工作的一位朋友的意见。这位朋友向她道出了三大成功要素：第一，能理解人，能敞开地和人沟通，能在部门内外和他人一起工作；第二，能理解
(房地产管理)房地产法平时作业(第一次)
《房地产法》平时作业（第一次） 一、名词解释 1、土地使用权出让 2、房地产开发项目管理 3、房地产法律关系 4、协议出让 二、简答 1、房地产业经过哪些环节得以运行？ 2、房地产法的概念及调整对象？ 3、房地产法的渊源体系？ 4、简述房地产法律关系的构成？ 5、国家建设征用土地的法律特征？ 6、我国现行土地法关于土地征用审批权限是如何规定的？ 三、案例分析 1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。据此请回答以下问题： （1）A工厂用地10亩是否合法? （2）A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质? （3）对畅达公司圈起的土地如何处理? 《房地产法》第二次平时作业 一、名词解释 1、房地产开发 2、土地利用总体规划 3、城市规划 4、房地产转让 5、房地产一致原则 6、房地产抵押 7、土地他项权利8、自主经营型物业管理 二、简答 1、房地产转让的原则与转让的条件？ 2、我国《城市房地产管理法》对房地产转让作了哪些限制性规定？ 3、变更和解除房地产转让合同的事由有几种情形？ 4、用于抵押的土地使用权的范围？ 5、我国房地产权属登记的特点？ 6、如何理解房地产一致原则？ 三、论述 房地产抵押权的效力 四、案例分析 甲、乙兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢多间。该幢房屋租赁给丙居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，丙向留在当地的甲提出购买该幢房屋，甲认为，乙在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，甲与丙签订了房屋买卖合同。数日后，乙一家调回当地工作，提出要在租赁给丙的自家私房居住，请丙在近期搬出此屋，丙辩称，该幢房屋甲已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由甲、乙相互交涉。双方意见分歧，乙上诉法院，要求终止与丙的房屋租赁合同，归还房屋自用。丙认为为房屋应归自己所有，并要求办理产权登记手续。 问：该房屋应归谁所有?依据是什么?
农村房地一体不动产登记工作明白纸
农村房地一体不动产登记工作明白纸 一、农房一体确权登记工作的总体流程 1、内业宅基判定 利用航飞影像数据，作业单位工作人员与村委会负责人就宅基地及集体建设用地的边界和宅院所属权利人进行内业初步认定。 2、外业调查测量 外业作业人员需要测绘人员两人和村居一人为一组入户调查测量，对内业判定宅基及集体建设用地进行核实确认，村居人员负责协调通知需要测量的每家每户，保证进行测量时家中有人，按照要求进行指界并准备提交所需材料。宅院由四邻指界人与本宗地指界人现场指界，并记录界址位置，丈量界址边长和相关距离，测量每幢房屋的边长，现场绘制权籍草图，权籍草图上记录预编号、权利人名称及共有情况、房屋坐落、门牌号、四至、房屋结构、房屋层数、房屋边长、实际用途、建成年份、测量时间、指界人签字等，房主签字时需拍照。查验权利人身份证件、户口本、土地证、房产证、批文、协议、公证书、判决或调解书等权源资料原件并收取复印件。 3、内业处理 根据外业测量成果由测绘技术单位建立不动产权籍调查数据库。 4、预审公示 每完成一个村的数据建库，检查无问题后，将要每户测量登记的基本信息到当村进行公示。将公示的内容打印张贴在村委会的公告栏上，公示时间为15天。当事人如有异议，可在公示期内到村委填写异议情况说明。
5、表册签字 由村委广播通知具体的签字时间，由对权籍调查成果无异议的权利人对不动产权籍调查表、不动产登记申请书等表册签字按手印。村委会参与调查人员及村主任需对调查认定结果审核并签署意见。 6、成果质量检查及入库 对每宗地按照要求进行质检，保证权籍调查成果的正确性。将内业检查整理没问题的表册图件扫描形成数字化文档，按照并挂接到济南市不动产权籍调查和登记数据库中。 7、补办审批或认定手续、登记预审 国土所组织对前期形成的调查成果进行合法性审查，符合登记条件的转入登记流程，需补办审批或认定手续的，转街道办事处或逐级呈报区政府办理相关审批手续，手续齐全后转入登记流程。 8、面签申请登记 宅基地的宗地测量数据完成后，录入不动产登记系统并编制不动产单元号，形成每宗地唯一的不动产单元号，按村为单位分到各所属国土所，由国土所通知村委会，并制定每天面签多少户的计划，各村委会按照面签计划通知各户到国土所办理面签申请。 二、责任及分工 1、自然资源部门职责 牵头负责辖区内农村房地一体不动产确权登记工作具体实施，制定工作方案，明确任务分工，加强业务指导和检查，组织工作人员培训，解决历史遗留问题，督导作业单位完成权籍调查、数据库建设及质量管控，指导镇（街道）完成补办房地审批手续，核发房地一体不动产权证书，推进工作落实等工作。
管理学原理A试卷及答案
2016-2017学年第二学期期末考试题 《管理学原理》试卷（A卷） 注意事项： ?试题为闭卷考试，考试时间为 ??分钟，满分 ??分。 ? 要求卷面整洁、字迹工整、无错别字；考生必须将“学生姓名”和“学号”完整、准确、清楚地填写在试卷规定的地方，否则视为废卷。 ?考生必须在签到表上签到，否则若出现遗漏，后果自负。 一、字词翻 译题 本题共 ?小题，每小题 分，共 ?分 一、单项选择题。 ?本题共 ?小题，每小题 ??分，共 ?分? ?法约尔提出的管理五职能或要素是（ ） ??计划、组织、决策、领导、控制 ??计划、组织、指挥、协调、控制 ?计划、组织、领导、协调、控制 ??计划、组织、决策、指挥、控制 ?从管理学的发展过程来看，除了管理实践推动之外，大量地借鉴，应用其他学科，如系统理论、信息科学、数学、心理学、社会学等学科知识、新成果、这体现了管理学的（ ）特性。 ??综合性 ??社会性 ??实践性 ??科学性 ?“科学管理之父”是指（ ） ??泰罗 ??法约尔 ??韦伯 ??欧文 ?（ ）把管理各个流派称之为“管理理论丛林” ??泰罗 ??法约尔 ??孔茨 ??梅奥 ?计划工作的核心是（ ） ??决策 ??预测 ??计划 ??构思 ?狭义的计划指的是（ ） ??计划准备 ??制订计划 ?执行计划 ??检查计划 ?计划和（ ）是一个问题的两个方面。 ??控制 ??指导与领导 ??人员配备 ??组织
?“第十个五年计划”是（ ）计划 ??短期 ??专项 ??长期 ??中期 ?（ ）原理是指在组织结构设计中，职位的职权和职责越是对等一致，组织结构就越是有效。 ??责权一致 ??管理宽度 ?分工协作 ??目标统一 ??在计划表现形式中，指导组织成员按顺序、有步骤处理具体事物的准则是（ ） ??战略 ??规划 ??程序 ??规则 ?～ ?题基于以下数据：在一个生产企业中，起生产某一种产品的固定成本是 ????元，售价为 ?元 台，每台的材料费是 ?元，工资为 元，其他变动成本为 元。请根据以上数据回答下列问题： ??该企业不亏本时的产品数量是（ ）。 ??????台 ??????台 ??????台 ??????台 ??若企业决定盈利 ????元，那企业至少需要生产的台数是（ ）。 ??????台 ??????台 ??????台 ??????台 ??若企业的生产能力为 ???台，试问：如产销能平衡，则企业生产这一产品的最大利润是（ ）。 ????????元 ????????元 ????????元 ????????元 ??企业组织中管理幅度，是指他（或她）（ ） ??直接管理的下属人数 ??所管理的部门（机构、单位）数量 ?所管理的全部下属数量 ???和 ??根据情境领导理论，随着下属从不成熟趋于成熟，领导方式的变化顺序应该是（ ）。 ?? 高任务低关系，高任务高关系，低任务高关系，低任务低关系。 ? 高任务高关系，高任务低关系，低任务高关系，低任务低关系。 ? 低任务低关系，高任务低关系，低任务高关系，高任务高关系。 ? 低任务高关系，高任务低关系，低任务低关系，高任务高关系。 ??在领导行为四分图中，最佳的领导方式式? ?。 ??高定规低关怀 ??低定规高关怀 ?高定规高关怀 ??低定规低关怀 ??管理方格图中，团队式管理的方格是处于? ?。 ????? ????? ????? ????? ? 根据大卫·麦克利兰关于人的自我实现的需要理论，如果一个人希望控制向上和向下的信息渠道以便对他人施加影响，那就表明他是一个? ? ??成就需要强的人 ??社会交往需要强的人 ?权力需要强的人 ??激励需要强的人
房地一致原则
房地一致原则标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
房地一致原则是我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等确定的不动产物权变动应遵循的基本原则，该原则要求土地或房屋权属任其一发生变动，另一方应随之变动，确保最终的土地使用权主体与房屋所有权主体保持一致。尽管房屋与土地具有相对的独立性，为避免出现“空中楼阁”的尴尬局面，实行房地一致原则已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受，但在实务工作中，该原则仍存在例外情形，如在租赁建设用地上修建房屋、土地房屋分开抵押以及国有企业改制中涉及土地房屋资产转移的不规范操作等均可能导致房地分离的情形。而随着近年来农村房屋登记工作的全面铺开，房地分离的情形有增无减，对此类情形应如何做出判断，事关权利人的切身利益。 一、我国房地一致原则的法律规定 1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”上述两条率先明确了“房随地走”与“地随房走”的原则。1994年颁布的《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”再次确立了“地随房走”的原则。实践中，不动产物权变动究竟应遵循“房随地走”还是“地随房走”，房屋与土地两个主管部门在适用条文时存在争权或推诿现象，后经国务院出面协调，确定了城市里“地随房走”，农村“房随地走”的一般性原则。 2007年颁布的《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”上述两条实际上作为一个整体，只要建设用地使用权和房屋所有权一个发生了转让，另外一个就要相应转让。从法律后果上说，不可能也不允许，把‘房”和“地”分别转让给不同的主体。不过《物权法》第142条规定也提到了房地分离的情形，主要指城市房地产建设中一部分市政公共设施通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设，但是所有权归国家，而土地使用权归开发商的情形。 2008年施行的《房屋登记办法》第8条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”该规定继承了原《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，要求无论不动产权属如何变化，最终应保持土地房屋权属主体的一致性，但该原则未确定例外情形。
“房地一体”原则在农房权属纠纷案件中的适用
“房地一体”原则在农房权属纠纷案件中的适用 房地一体”原则在农房权属纠纷案件中的适用作者：赵玉东 当前，我国农村家庭成员之间为争夺拆迁利益引发的农房权属纠纷日益增多。基于房屋与土地的高度附和性，房屋所有权与土地使用权的主体应当一致，此为“房地一体”原则。但在我国农村地区，宅基地使用权人原则上仅限于本村村民，而农房所有权的主体可能因继承、共建、买卖、赠与等行为发生变动，宅基地使用权人与农房所有权人具有较大的“非一体”倾向。在处理农房权属纠纷过程中贯彻“房地一体”原则，应当将地权作为确定房权的基础，通过灵活适用共有财产的分割方式来保障相关权利人的利益，以实现化解纠纷、维护秩序的目的。 宅基地使用权人的认定 宅基地使用权以户为单位进行登记，登记在权利证书上的通常是户主的名字，同时会标明申请登记时该户的人口数。因此说，宅基地使用权人是一个农村家庭的全体成员，而非仅限于登记于权利证书的户主。家庭成员可因添丁而增加，也可因死亡或分户而减少，因此宅基地使用权人的范围也会发
生相应的变化。在农村，有生子养老的观念，即父母通常会和某个儿子居住在一起，两个家庭同享一个宅基地，但宅基地通常登记在父母名下。此时，应将两个家庭作为一户来看待，所有家庭成员均为宅基地使用权人。父母死亡后，与其共同生活的儿子一家虽无登记仍享有宅基地使用权。现实中还可能存在几世同堂的情况，认定标准与上相同。由于管理制度不尽完善，宅基地使用人未办理宅基地使用权登记的情况大量存在，这给法院确定地权归属带来困难。此时，宅基地使用人负有证明其享有合法宅基地使用权的举证义务，法院在必要时还可通过调查走访的形式予以核实确认。 家庭共有房屋的认定 成年子女与父母生活一段时间后，因出嫁或分家立户搬出祖宅，而后又以对祖宅建造有贡献为由起诉父母主张分割房产。此时，子女一般均已不符合获得宅基地使用权的条件。根据我国《物权法》第九十五条的规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。家庭共有是共同共有的一种重要情形。一般说来，家庭共有财产应当具有以下几方面特征：一是共有人只限于对家庭财产的形成作出过贡献的家庭成员；二是在共同生活期间取得；三是以维持家庭成员共同生活为目的；四是以家庭共同生活关系的存在为前提。成年子女在与父母共同生活期间获得劳动收入后虽将收入交给 父母管理，但如果已用于个人生活或教育消费的，则应认定
房地产项目定位做法总结
房地产项目定位做法总结 时间：2012年2月17日20:00 地点：北京地产交流群 主体：房地产项目定位做法总结 主讲：丰台-大葱-策划 个人认为房地产定位是一份只有更好没有最好的工作，在这里不能说是讲课，只是根据自己的专业知识和积累，尽我所能的阐述一下项目定位的一般做法，希望能够达到抛砖引玉的目的。 下面就从项目定位的档次和价格定位；项目的大业态（商业、写字楼、住宅）定位；项目小业态（别墅、洋房、高层）定位；项目的户型配比四个方面来阐述房地产项目定位的一般做法。 一、项目的档次与实现价格定位： (一) 项目的档次和实现价格定位主要依据市场研究的结论。市场分为三个层次：宏观、中观和微观。一般是宏观定时机、中观定发展、微观定排位，详解如下： 1、宏观定时机： 宏观市场研究的最重要意义就在于明确项目的入市时机。房地产讲：第一时机；第二地段；第三产品。所以入市时机的选择，和恰当的利用房地产的时势对项目至关重要。 例：2011年3月做的房地产发展趋势预判
宏观市场研究长势可判，短势看水平，不管怎么说，明确时机是很难的，但是绝对是必要的。因为对市场的预判只要比对手提前一点点，所获得的收益或者避免的损失都是不可估量的。并且通过对宏观市场长期的把握可以对项目的走势有个相对明朗的指导方向。 2、中观定发展： 中观市场研究其实是研究项目所在的区域或者小城市的房地产发展，因为区域的发展决定项目周期内项目的发展历程，同样决定项目的定位起点和发展历程。研究时的原则是：大城看板块、小城看城市。 例：05年对天津某区域户型、单价和总价的三个发展时期的预测。
通过对中观市场的研究能够比较清晰的认识项目发展的脉络，能够根据项目所设目标，接近明确项目启动时的项目起点。 3、微观定排位： 微观市场的研究就项目定位而言是最重要的部分，因为它决定项目定位的起点和目标。一般操作过程是这样的： 第一步：通过定位地段比其他地段，通过定位地段比其他项目，首先确定定位地段名次，这其实是在明确项目的硬性档次水平。
房地产估价理论与方法_第五章 第七节 谨慎原则_2013年版
1、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（）申请确认。 A:开发商 B:房屋所在地居委会 C:法院 D:城市规划行政主管部门 答案:D 2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。 A:该建筑物的价值低于拆除费用 B:该估价结果肯定有误 C:甲土地的价值高于乙土地的价值 D:不可能出现这种情况 答案:A 解析:依题意甲乙空地价值应相等，乙房地价值低于甲土地价值，根据公式：乙房地价值＝乙空地价值－拆迁费用＋建筑残值，因此，该建筑物的残值低于拆除费用。 3、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。 A:保持现状前提 B:装修改造前提 C:转换用途前提 D:重新利用前提
答案:D 4、（）是房地产估价的基本原则。 A:最高最佳原则 B:独立、客观、公正 C:估价时点原则 D:合法原则 答案:B 5、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的（）原则。 A:独立 B:客观 C:公正 D:中立 答案:B 6、下列关于合法原则说法错误的是（）。 A:合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象 B:合法原则中所讲的法，是广义的法 C:估价对象状况必须依法判定 D:合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿 答案:A
7、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。（2003年试题） A:2003年6月15日 B:2003年8月15日 C:签订估价委托合同之日 D:估价人员与委托人商定的某日 答案:A 8、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。 A:土地所有权 B:国有工业用地土地使用权 C:宅基地土地使用权 D:大型游乐场 E:乡镇企业用房 答案:A,C 解析:《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。” 9、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。
房地一体原则在实务中的理解与应用
房地一体原则在实务中的理解与应用 北京市京都律师事务所大连分所谭建伟 随着城市建设的不断发展、扩大，许多与城市毗邻的周边农村集体建设用地的使用价值大幅提升，导致在近几年的诉讼代理过程中，针对城市郊区集体土地上的房屋纠纷频发。 这类纠纷一般是：村民（集体经济组织成员）通过协议处置了自己的“集体房”，经过几年后，由于市郊集体土地的增值，村民反悔而通过诉讼主张认定原来的处置协议无效，要求返还房屋。其中涉及到的“集体房”处置协议大致包括：房屋买卖合同、只卖房子不卖地合同以及卖房子租地合同等几种类型。 在此类案件的裁判中，法院一般依据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，判决当事人之间关于“集体房”的处置协议违反该条的强行性规定而无效，进而要求退还房屋、返还房款并由村民支付房款的同期银行利息。但是，如果依据该条规定进行裁判，将导致诸如“只卖房子不卖地”这类处置协议无法被认定为无效。因为，《土地管理法》第62条明确规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，也就是说，该条中并未禁止村民出卖宅基地上的房屋，只是其出卖后不得再行申请宅基地。所以，单独依据土地管理法第63条尚不足以全部规范该类纠纷，笔者认为调整该类纠纷的法律规范应该是《物权法》所规定
的“房地一体”原则。 一、房地一体原则的概念及基本特征 房地一体原则，是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押，俗称“房随地走、地随房走”。1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23、24、33条，1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第31条均肯定了这一原则。《物权法》又以第146条、第147条、第182条、第183条四个条文，再次以立法的形式肯定了这一原则，其立法目的是规范土地使用权的主体与地上建筑物及其他构筑物所有权的主体保持一致。 根据该原则，我国现行立法既不认为土地与建筑物是独立的物权客体，也不认为建筑物附属于土地或者土地附属于建筑物，而是认为房屋与土地是一个整体，即以房地产作为物权客体。虽然，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条但书部分，允许了执行查封过程中房地分属不同主体的情况存在，但随着《物权法》统一的不动产登记制度的完善，上述法院执行的行为也将配合物权法的原则做相应调整。 二、房地一体原则的性质及适用 根据《物权法》第5条的物权法定原则，物权法定不仅体现在物权类型的法定，还包括权利义务内容的法定。而房地一体原则正是对物权内容的强制性规定，当然对当事人具有强制性的约束力，而且应当理解