武清区域调研报告

武清运通广场项目调研报告

一．武清区基本概况：

1、行政区域、面积及行政区划：

武清区位于天津市西北部，地处京津两市之间，面积1574平方公里。下辖杨村街、徐官屯街、东蒲洼街、黄庄街、下朱庄街，大碱厂镇、崔黄口镇、梅厂镇、大黄堡乡、上马台镇、汊沽港镇、大良镇、曹子里乡、下伍旗镇、河北屯镇、南蔡村镇、泗村店镇、大孟庄镇、河西务镇、高村乡、城关镇、白古屯乡、大王古镇、东马圈镇、豆张庄乡、黄花店镇、石各庄镇、陈咀镇、王庆坨镇等29个乡镇街道办事处，区人民政府坐落于杨村镇。

2、人口情况：

城区规划居住区10个，运河西7个，运河东3个。截止2010年末人口普查结果，全区面积1574平方公里，人口共计94.94万，占全市人口比重7.37%(注：全市常住人口为1293.82万),人口密度为603人/每平方公里。下辖杨村等6个街道办事处，王庆坨等19个镇，及5个乡。区人民政府坐落于杨村街。

3、居民存款、消费情况：

武清区2010年，地区生产总值，328亿，增长30% 。财政收入92.6亿，增长30%。农民人均纯收入超过11700元，增长10%。

预计2011年地区生产总值 425亿，增长29% 。财政收入117亿，增长26% 。农民人均纯收入 13000元增长11%。经济实力位居天津16个区县前列。

城区居民以机关事业单位工作人员、教师、医生、外地、留津大学生、武清开发区工作人员为主流，撤县建区后原城区范围内农民现大多从业于工商业、服务业。年均收入为30000元，人均可支配收入为16000元。

未来几年武清国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升武清居民的收入水平和对生活品质的要求进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质的提高。

二．所在区域整体发展规划：

武清区的未来规划：建设成为以京津为市场的科技和服务为主的新城。

1、京津之间以高新技术产业、现代制造业为主的现代制造业基地。

2、以商贸、科技、信息、文化教育、物流等为主的区域性服务中心。

3、生态环境良好的宜居城市。

4、京津之间休闲娱乐地、人文景观旅游地。

5、武清开发区：引进中外企业530余家，投资总额170多亿元，累计实现税收

46亿元。

6、大运河区域规划：以景观、旅游、商务活动、文化休闲、生态居住为主。5-10

年内改造成武清的经济带、文化带、景观带，成为展示武清经济发展的窗口。

7、武清开发区和大运河区域将成为武清经济发展的双引擎。

武清未来将是京津发展轴的重要节点，重点发展高新技术产业为主导的外向型产业和旅游业，确定以景观、旅游、商务活动、文化休闲、生态居住为主。按照“统一规划、市场运作、综合开发、分段实施”的思路，在5-10年内完成开发改造，展示武清的经济发展新局面。

三．所在项目周边区域发展规划：

武清区总体城市设计中提出了六大城市公共活动密集区，同时通过大运河与103国道进行相互串联，形成武清区“一轴一带，四心四区”整体发展的核心。未来武清将成为一座集聚生活、休闲、商务、商业、历史文化为一体的全新国际化多功能以及生态宜居化城市。

武清新城目前规划建设重点区域：“一带”、“五区”、“五中心”。

“一带”：大运河风貌带。

“五区”：下朱庄片区；黄庄片区；八孔闸开发片区；西部新城开发片区；旧城改造片区。

“五中心”：行政文化中心；运动休闲中心；城际站现代商务商业中心；创意文化产业中心；物流中心。

本项目所在区域属于大运河城市休闲商务带，大运河风貌带是大武清最重要的城市区域。以景观、旅游、商务活动、文化休闲、生态居住为主。5-10年内改造成武清的经济带、文化带、景观带，成为展示武清经济发展的窗口。

四．项目周边重点区域介绍:

武清开发区

武清开发区于1991年12月28日成立，1992年6月23日奠基开始建设。开发区位于位于武清城区的西北部，京津之间。开发区规划面积30平方公里，规划总面积93平方公里。

区位优势得天独厚，距北京市区71公里，天津市区25公里，首都国际机场90公里，天津滨海国际机场35公里，天津港71公里。

开发区交通便捷，周边10分钟车程范围内有高速公路3条（京津高速、京沪高速、京津塘高速）和出入口4个，国道2条（103国道、104国道），另外还有京津城际铁路经停站1处，至京津两大城市仅需半小时。

经过近20年的发展，武清开发区形成了以电子信息、新材料、新能源、机械制造、汽车及零部件、生物医药等六大主产业为主导的产业集群，其投资总额和经济效益均占到开发区总量的70%。建区以来，累计实现税收130多亿元，年上缴税金占武清区财政收入的一半以上。

目前，区内拥有超过亿元的项目70余个，资金在10亿元以上的项目8个。武清开发区共吸引投资总额700亿元（其中外资35亿美元），引入60个国家和地区的注册企业1000余家，其中世界500强企业14家，国内外行业龙头企业50余家。累计吸纳直接就业8万人，带动配套企业200多家，间接就业5万多人。

其中有美国艾默生和英格索兰、日本东棉和住友、韩国LG、中粮等世界500强企业14家，有丹佛斯、天狮、南玻、信义、娃哈哈、戴纳派克、EKC工业等50余家国内外行业龙头企业。

在区域规划上，武清开发区拥有一期、二期、三期和远期的战略阶段性发展蓝图。配套功能设施完善，建有大型商务写字楼、星级酒店、温泉公寓、高级会馆、廉租公寓、双语国际学校、连锁超市等。

五．武清区商业现状：

1、区域商业概述：

（1）传统商业较为齐全。

（2）目前的武清区以传统商业模式为主，只有部分档次为中高档次，大部分为武清本地的低档商业，经营模式以个体租赁为主，明显缺乏亮点特色。

2、现有主要商圈介绍：

武清区主要商圈分为“四老二新”；“四老”：武清传统中低档商业，包括常德路商业街、雍阳西道、大光明批发市场、泉州路市场。“二新”：新兴的京津公路商业带，包括中信广场、京津时尚广场。

3、现有主要商业体介绍：

（1）中信广场（距运通广场项目1.8公里）

?经营定位在中高档，面向大众，消费群体主要以杨村周边居民为主。

?整体建筑面积：16万平米。

?目前经营的主要以友谊商厦武清店、新天地商厦、中信名都商厦、华润万家超市、东方之珠、肯德基、上岛咖啡、外滩风尚、苏宁电器、国美电器、天宜家具城、韩国城、如家、交通银行、大正餐等为主。

?中信广场商圈商铺租金：5元~6元/㎡/天。

?评价：该项目自投入运营以来偏重于中档消费群体，但在武清区的商业项目来说已经属于高档次。

中信广场整体经营情况表

华润万家超市内商铺租金，高：18-19元/㎡/天，低：11-12元/㎡/天，最低8元/㎡/天。

中信广场租与华润万家的租金是1.3元/㎡/天，租与国美的租金是1.4元/㎡/天。

中信广场临街商铺12㎡，租金5.5万元/年，12元/㎡/天；8㎡临街商铺，租金3万元/年，10元/㎡/天。

经观测武清友谊日常平时客流量在150-200人左右/小时，停车位有150-200个。

（2）京津时尚广场（距运通广场项目1公里）

京津时尚广场由中房集团天津中房雍阳置业有限公司开发，位于武清区核心商圈位置。东侧为武清的传统商业街常德大街；西面紧邻京津公路；南面是武清的主轴路雍阳路；北面为城乡公交总站。

项目总建筑面积16万㎡，其中商业部分近8万㎡。共分为1号地、2号地、3号地、4/5号地，总建筑面积79700㎡。

该项目规划为集购物、餐饮、休闲娱乐、文化、酒店于一体的综合性商业设施。一期于10年6月开业，二期在10年10月开业，三期在11年1月开业。

项目的经营模式为租赁店铺个体经营模式；经营定位为中低档面向大众；所经营的商品档次较低，各品类中的领衔或知名品牌没有；目前的经营情况较差，空铺很多。

项目整体情况表

京津时尚街商圈的商铺租金：2.48元/㎡/天（建筑面积），4.7元/㎡/天（使用面积），售价：24000元/㎡（建筑面积），公摊52.4%，物业费5.7元/㎡/月。

（3）五一阳光（距运通广场项目2.4公里）

武清五一阳光位于武清杨村，紧靠武清中心商业区与京津公路。武清五一阳光北临中信广场、南侧为一号路（杨北公路）、西侧为京津公路（103国道）、东侧为196旅驻军基地，处于京津高速、京津塘第二高速、城际高铁等立体交通网络之中。五一阳光主要产品类型有4.5层—5层花园洋房、9—11观景小高层、16层瞰景高层。五一阳光现一期已经入住。

武清五一阳光项目总建筑面60万平方米，总投资约36个亿，分四期开发。由天津市总工会下属的职工住房合作社、天津市建委下属的市安居建设发展总公司、天津市轧一制钢集团下属的岳泰房地产开发公司、天津万世家投资有限公司

等共同注资的五一阳光投资发展有限公司开发建设。

总建筑面积60万平米，住宅高层售价7800元/平米，洋房12000元/平米，30幢，规划户数1000户，建筑类别有多层,小高层,高层，住宅物业费1.58元/平米/月。五一阳光项目规划有配套商业，预计明年开盘。

（4）慧翔龙苑（距运通广场项目2.7公里）

慧翔龙苑位于杨村最繁华的中心地带，紧靠武清中心商业区与京津公路。慧翔龙苑小区占地5.6万平米，住宅建面15.2万平。由10栋极具现代感的高层所组成，共计535户。入住时间为明年的6月份。户型区间为40---160平米，均为时尚的阳光户型。

小区自行设有完善的商业配套，外围是1.7万平的沿街商业还有四星级酒店，写字楼，娱乐影城，游泳馆，健身房，西餐厅，咖啡馆，精品店一应俱全，形成一个繁华的购物广场，让您足不出户就可以吃喝玩乐，同时享受最流行最前沿的品质性生活。

小区分为南北两个入口，形成环形双向车道，人车分流设计。整个小区内地上没有车位，所有车辆流入地下停车场。慧翔龙苑打造了杨村唯一的一个小区内地上没有停车位的高档社区，既保证了小区业主出行的方便与安全，又增添了小区内的景观空间，保证了小区景观的完整性。

一期商业部分共计2万㎡，一层面积4500㎡，二层三层面积均为5000㎡，共14个商铺（目前余6未售出）。商铺每幢面积在600㎡—1200㎡，是一拖三临街商铺形式。一层挑高4.5m，二三层挑高4.2m，公摊10%左右，商铺物业费2-3元/㎡/月，住宅1.5元/㎡/月。

商铺售价在20000元/㎡（可议），目前麦当劳、招商银行已签约，经了解售出商铺以经营百货服饰类为主。商铺也可租，租金在4.5-5.5元/㎡/天（需租整幢）。

住宅规划户数600户，售价7500元左右/㎡，70年产权，可办蓝印户口，商铺产权40年。

二期部分规划建设商业楼，规划有酒店及商务会馆等。酒店部分目前已与夏日荷花酒店签约，商务会馆设有中西餐厅、泳池、咖啡厅、影院，影院正在与金逸影城洽谈之中。前面建设为商务会馆，后面部分为快捷酒店。

（5）金汇广场（距运通广场项目3公里）

金汇广场项目位于慧翔龙苑南侧，紧邻京津公路。该项目商业部分总面积在3.4万㎡，定于年底交房，明年五一开业。

临街商铺以一拖三形式为主，面积269㎡/幢，售价在18800元/㎡；一拖二的售价在20600元/㎡，公摊10%左右。

商业内街分为三层，一层售价在24000元/㎡，三层售价在14000元/㎡，均价在20000元/㎡。二至三层统一运营管理，租期为2-3年，平均8%的回报率，以经营儿童用品、服装服饰为主。

商铺物业费2-3元/㎡/月，住宅1元/㎡/月。

该项目并规划有酒店式公寓售价为6500元/㎡。

（6）华北城（距运通广场项目4.4公里）

华北城项目位于天津武清区京津公路与京津城际铁路武清南站交汇处。是由天津农垦集团投资兴建，总占地2300亩，总建筑面积200万平米，总投资40亿

元人民币，项目定位于构建"全球绿色建筑科技港"。

目前华北城确定建设的项目包含：建材综合区，门业基地，华北城陶瓷基地，家纺基地，中国传统艺术家具博览中心、茶叶批发中心等等。同时配备银行邮政、商务餐饮、生活超市、医疗卫生和休闲娱乐等配套设施。

经营种类：市场规划有陶瓷、洁具、五金机电、橱柜灶具、灯具、装饰辅料等经营专区。

一期建设40万平米的国际建材采购中心，将成为目前华北城地区规模最大、品类最齐全、专业性最强的家居、建材、五金产品的集散中心，已于2010年5月正式营业。

华北城聚集土地、政府、浙商等突出优势，辅之广泛的营销传播手段，在环渤海及江浙为主的大片区域形成大而强的项目形象。同时项目单价低，拥有广泛的客户基础。且同类业态传统盈利模式以出租为主，因此华北城商铺出售对业界商户具有较强的吸引力。

?经营商铺全部出售，配套区——仓储、写字楼、会展中心、公共生活等配套区域不售。

?一期建材城：建筑面积40万平米，可供2000余家商户入驻。

?客户来源：京、津及周边；江浙地区

（7）第六城（距运通广场项目5.9公里）

第六城位于武清区杨村镇京津公路与前进道交口，邻近京津城际特快武清站。

?整体建筑面积：70万平米

?商业面积：35万平米

?以世界级室内滑雪场、主题游乐园为亮点，融购物、餐饮、休闲、旅游、运动、文化于一身的一站式消费体验场所

?现阶段主要以汽配、装饰、建材经营为主。

（8）佛罗伦萨小镇—奥特莱斯（距运通广场项目6公里）

小镇位于武清区前进道与翠亨路交口，该项目占地15万平方米，建筑面积6万平方米，可租用面积为55000平方米，总投资额为15.4亿元人民币。

小镇交通便捷，有多条高速路及国道通往小镇，从北京和天津自驾车经京津唐高速和京津高速均可便捷到达，从高速路杨村出口到小镇入口只需5分钟。每天有22趟火车停靠武清，乘京津高铁从北京出发只需20分钟，从天津出发只需10分钟就能抵达。小镇的主要入口距武清高铁站仅100米。

经过一年半的开工建设，2011年6月9日，“佛罗伦萨小镇·京津名品奥特莱斯”正式开张纳客。

小镇辐射客源区域内人口密集，消费水准高：车程90 分钟以内人口超过 2500万；60 分钟以内人口有 1500万，30分钟以内人口1000万。地理位置所囊括的两个巨型消费市场，市场潜力惊人。”

中国首座纯“意大利血统”的奥特莱斯-佛罗伦萨小镇拥有150家店铺，由高端零售奢侈品折扣中心的领导者-RDM公司建造，成立20年来备受世界顶级奢侈品牌的青睐。

首次入驻中国奥特莱斯的顶级大牌Prada、Fendi和Bulgari；Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Bulgari、Tod’s、Versace、Burberry、Celine、Zegna、Moncler、

Missoni以及Lancel，一座座造型别致的意式风格的奢侈名品折扣店让人流连忘返，更包括Diesel、Coach、Guess、CK Jeans、Samsonite、Ports及BMW Lifestyle等各类广受追捧的知名品牌店，让消费者的选择更加丰富。并且开业不久的武清奥特莱斯在价格上也有优势，芬迪、范思哲、巴宝莉等很多品牌低至3折。

评价：武清奥特莱斯虽然开业不久，但依托品牌及交通优势，客流明显。据了解各品牌专营店的销售情况也很不错，市场认知度在逐步扩大，将来的市场发展潜力巨大，属于武清目前发展较为成功的项目。

（9）武清环渤海农产品交易物流中心（距运通广场项目3公里）

天津环渤海绿色农产品交易物流中心项目坐落在武清开发区龙凤新河畔，翠亨路东侧，紧邻103国道。项目选址紧邻京津高速、京津塘高速两个高速路口，总占地1330亩(退线后占地1194亩)，规划建筑面积32万平方米，总投资11亿元。一期占地807亩。项目整体上可以分为综合服务区、海南热带农产品交易中心、仓储物流区、综合交易区、二期仓储区、配套服务区等六大版块。将建成国家级复合型农产品收储物流园区、现代农产品产地型批发市场、绿色农产品产销对接示范基地。项目于2009年启动，建设周期四年，预计2012年全部建成，2013年正常投入运营后，预计年交易量290万吨，成交额65亿元，直接就业2000人以上。

4、在建及即将建设项目具体介绍：

（1）盛世华府：本案项目坐落于武清区京津公路西侧，项目的对面就是武清最繁华的商业中心——中信广场。项目东侧为京津公路；南侧为富民道；西侧为京杭运河；北侧为振华西道。（距运通广场项目950m）

其中商业总建筑面积为207474㎡，地上部分111206㎡，其中大型商业综合体面积为57230㎡，其中地上五层建筑：10000㎡/层，地下一层24750，将来是大型品牌超市，；地下二层是面积为44900的地下停车场，充分满足了广大消费者的购物需求。该项目定位为集“购物、休闲、娱乐、餐饮、观光旅游”为一体的大型购物中心。

一期商业定于明年八月交工，年底开业，二期预计后年可交工。一期商铺面积在30-1000平米/套，售价一层3万元/㎡，二层2万元/㎡，三层1.5万元/㎡。

六．武清区商业业态分布情况：（见后附表）

七．京津公路（103国道）沿线商业项目售价及租金情况：（见后附表）

八．项目周边人口情况：

主要住宅及人口数量估算表

注：未含项目周边在建及项目规划住宅。

九．项目主要消费人群：

武清地区居民、天津市市区、北部居民、项目附近及武清开发区商务人群、武清地区商务人群、天津其他商务人群、天津主城地区游客、北京市其他游客。

十．项目周边交通状况：

项目前有公交线路两条：561、562路，为武清区内交通线。项目南侧还有武清城乡公交总站。本项目位于103国道主干线上，私家车及公交出行便捷。

京津公路（103国道）沿线商业项目售价及租金情况表