XX年11月哈尔滨房地产市场月报28页

XX年11月哈尔滨房地产市场月报28页

2018年11月哈尔滨房地产市场月报

【真观.经济】 (1)

1.1固定资产投资及房地产投资 (1)

1.2 社会消费品零售总额 (2)

1.3区域财政收入 (2)

【真观.资讯】 (3)

2.1 国内市场资讯 (3)

【真观.都市】 (6)

3.1 都市规划建设信息 (6)

【真观.土地】 (8)

4.1 土地供应 (8)

4.2 土地交易 (11)

【真观.市场】 (13)

5.1 市场概况 (13)

5.2 住宅市场 (16)

5.3 商服市场 (19)

5.4 10月市场总结 (22)

【真观.广告】 (24)

6.1 月度媒体综述 (24)

6.2 报广媒体分析 (25)

6.3 楼盘分析 (27)

真观智业集团简介

真观智业集团前身为真观堂机构，2018年，真观堂机构携旗下地产顾咨询、广告、商业治理、酒店治理、二手经纪五大全资子公司以及原子数据信息研究机构、房地产法律咨询机构、建筑设计研究室等专业部门共同组成真观智业集团，业务涵盖地产、广告、商业治理、酒店治理、二手房经纪等五大板块，使服务领域由单纯的房地产顾咨询延伸至商业运营、酒店治理等泛地产领域。并提供市场研究、营销代理、广告推广、房地产法律咨询、建筑规划设计研究、房地产三级市场运行等房地产全流通领域服务，在房地产开发、销售、后期治理等各个环节为房地产市场主体提供解决方案。

真观智业集团成立数年来，累计服务房地产项目数十个、为客户制造价值百余亿。项目遍布黑龙江省内各地区以及河北、海南等地。目前已成长为黑龙江乃至大东北地区最具阻碍力的房地产综合服务商之一。真观智业集团坚持“本土的确实是世界的”这一核心理念，深耕本土、放眼世界，向做受人尊敬的地产综合服务商而奋斗。

原子数据机构简介

原子数据机构成立于2018年，隶属于真观智业集团，是黑龙江首个专业房地产市场研究机构。用心于哈尔滨市房地产市场，研究领域涵盖宏观市场、微观市场、动态数据。坚持“精准高效、客观理性”的原则，以自有原子数据库作为基础，定期出版原子周报、月鉴、年鉴，同时公布各类专项课题研究报告、企业研究报告、宏观经济研究报告等，力图将最真实的市场出现给客户。

【真观.经济】

1.1固定资产投资及房地产投资

固定资产投资同期增长38.1%

2018年1-9月全市完成固定资产投资1348.1亿元，同比增长38.1%，增幅低于上年同期6个百分点。

资料来源：哈尔滨市统计局房地产开发投资完成181.3亿

2018年1-9月的投资额为181.3亿元，较去年同期增加22.4%，增幅低于上年同期6.7个百分点。其中住宅投资144.7亿元，同比增长26.8%。

资料来源：哈尔滨市统计局

1.2 社会消费品零售总额

2018年1-10月份，全国社会消费品零售总额达到125313万亿元，同比增长18.3%，与1-9月份持平。

2018年1-9月份，哈尔滨市实现消费品零售总额1229.1亿元，同比增长18.6%，增幅高于上年同期2.5个百分点，与1-8月份差不多持平。其中，零售行业达到903.7亿元，占社会消费品零售总额的74%；批发行业累计实现零售额157.1亿元，占社会消费品零售总额的12%；住宿行业实现零售额11.5亿元，占社会消费品零售总额的1%，餐饮行业实现零售额156.8亿元、占社会消费品零售总额的13%。

资料来源：哈尔滨市统计局1.3区域财政收入

2018年1-9月，全市财政一样预算总收入共完成308.2亿元,同比增长29%，增幅高于上年同期16.9个百分点。相较于7-8月份，9月的财政收入增速有所回落。

资料来源：哈尔滨市统计局

【真观.资讯】

2.1 国内市场资讯

四部委：全面叫停第三套住房公积金贷款，严禁使用公积金贷款投机性购房

住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关咨询题的通知》，通知规定，住房公积金购买首套房建筑面积90平方米（含）以下，首付不低于20%；90平以上首付不得低于30%；二套房公积金贷款首付不得低于50%。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建筑、翻建、大修一般自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

【真观堂观点】

《通知》在公积金贷款购买二套房和多套房上，首次实行差异化对待，对改善性需求设置限定。这一政策一定程度上提高了购房成本，可抑制投资性购房。但由于商业贷款的收紧，公积金贷款仍能享受到更多优待，因此以后仍有大量购房者首选公积金。此外，《通知》严格了公积金的用途，并禁止公积金贷款炒房行为，但事实上际作用并不明显，只起到了一定的威慑作用，即抑制投资投机性需求的调控方向可不能改变。

兰州出台限购令，楼市限购令已扩至16个都市。

11月14日兰州市正式出台的“兰州进一步调控房价新政”规定“本地居民家庭在本市能够购买2套住房，非本地居民家庭在本市能够购买1套住房。”

截止到目前为止，已有16个都市实施限购令。除兰州外，目前差不多出台“限购令”的都市要紧集中在东部经济较发达、房价上涨压力较大的都市。具体有：北方区域的北京、天津、大连，长三角区域的上海、杭州、南京、温州、宁波、苏州，以及珠三角区域的广州、深圳、厦门、三亚、海口和福州。

杭州出台商品房预售款监管实施细则

11月17日，杭州市房管局会同中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定并正式公布《杭州市商品房预售资金监管实施细则》，详细规定商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的治理等方面。

《细则》称，杭州市主城区2018年11月20日后受理预售的商品房项目，都将按该规定实行预售资金监管。

央行决定11月16日起上调存款预备金率0.5%

此次上调后，一样金融机构的存款预备金率将达到17.5%，而此前被实施差不存款预备金率的6家银行则提高至18%。17.5%的存款预备金率与2018年6月的历史最高点持平，而大型银行18%的存款预备金率差不多超过了历史最高点。

按照央行10月份公布的数据“人民币存款余额70.09万亿元”运算，此次上调存款预备金率0.5个百分点，将冻结资金3504.5亿元。

【真观堂观点】

现在上调存款预备金直截了当目的是为了缓解人民币升值的压力，抑制流淌性，而非打压房地产市场，但对火热的楼市也起到了间接的抑制作用。目前房贷按揭仍是商业银行的要紧利润来源，央行此次上调存款预备金率间接收紧了商业银行贷款发放，关于抑制楼市过热可起到一定作用。上调存款预备金使得银行贷款额度更紧，也会进一步加大开发商资金压力。

住建部和外汇局:境外个人境内限购一套自住房

住房城乡建设部和国家外汇治理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房治理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册都市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

【真观堂观点】

“外资限购令”出台的背景是相关治理部门出于对热钞票进入楼市的担忧。这次“限外令”在内容上增加了验资环节，要紧意图是遏制外资在人民币升值预期下大量涌入国内，将在一定程度上减少来自境外的置业需求。而“保值避险”性较强的市中心豪宅产品，历来是境外置业者的首选，因而“外资限外令”对中心区域豪宅市场将会有所阻碍。但由于境外个人与机构目前在整体商品房市场中所占比重不高，因此“限外令”专门难给整体需求带来直截了当阻碍，更多是向市场传递一种政策信号：政府仍在连续推进调控，树立市场对调控的信心。

三部委下发通知:土地出让净收益可用公租房进展

财政部，国家进展改革委，住房城乡建设等3部委联合下发《关于保证性安居工程资金使用治理有关咨询题的通知》。通知要求，切实落实各类保证性安居工程资金，承诺土地出让淨收益用於进展公共租赁住房，承诺住房公积金增值收益中计提的廉租住房保证资金用於进展公共租赁住房。11月百城房价环比上涨0.82%

12月1日，中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，11月全国100个都市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个都市价格环比上涨，14个都市环比下跌。价格上涨的都市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%；价格下跌的都市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%。

报告显示，11月住宅价格环比涨幅前十位都市分不是：淄博、芜湖、聊城、株洲、乌鲁木齐、昆明、赣州、青岛、湛江和呼和浩特，涨幅都处于2%-3%之间。

报告还显示，11月住宅价格环比跌幅前十位都市分不是：昆山、哈尔滨、宁波、柳州、北海、南宁、银川、厦门、江门和德州。除昆山外，其余9个都市跌幅皆小于0.5%。

【真观堂观点】

11月政策调控重点多落在金融方向上，从各项政策的调控方向和力度上看，其调控目的要紧倾向于：

一是减缓刚性需求入市，公积金利率提高，购90平米以上首付提高到3成，商业贷款首付提高到3成，优待也减少到85折。通过这些政策减缓部分刚性首套房需求入市。

二是抑制改善性需求，9天两次上调存款预备金率，二套房的利率执行基准利率的1.1倍，公积金的首次收紧，使得改善性置业成本增加，加大观望期。

三是杜绝投资投机性炒房，商业贷款和公积金新政均明确限制第三套房贷款。限购令由针对国内延伸到外资领域，意在遏制外资进入楼市，平稳市场。

【真观.都市】

3.1 都市规划建设信息

哈市打造哈东新区以后将与哈西群力遥相呼应

哈市将在道外区东南部打造“哈东新区”，目前正在进行招商引资。届时，“哈东新区”将成为集商务、生态、物流为一体，与哈西、群力遥相呼应的新城区。

“哈东新区”位于道外区东南部，总规划面积为104.16平方公里，规划分为国际商务区、商贸物流区、新型工业区、现代农业区、风景旅行区和生态居住区六大板块，“哈东新区”作为哈尔滨东部门户，区域经济进展以商贸物流、旅行、农副产品加工及房地产业为产业支撑，以后“哈东

新区”将成为黑龙江省东部地区与哈尔滨市的重要产业承接点。

哈尔滨规划"一区两镇"概念，全力打造哈东新城

哈尔滨市《哈东新城进展规划纲要》编制完成，规划“一区两镇”概念打造哈东新城。哈东新区位于道外区东南部，总规划面积104.16平方公里。“哈东新城”位于哈东新区内，以宾西经济技术开发区为核心，辅以阿城区蜚克图镇和宾县宾西镇。“哈东新城”将按照“同一规划、同一治理、城区一体化”的原则展开规划编制，重点突出“一区两镇”的新城概念，优化产业布局、完善服务功能、提升质量效益、推动快速进展。

哈东新区作为哈尔滨东部门户，区域经济进展以商贸物流、旅行、农副产品加工及房地产业为产业支撑，以后哈东新区将成为黑龙江省东部地区与哈尔滨市的重要产业承接点，规划了生态居住区、商贸物流园区和工业加工区等。

【真观堂观点】

哈东新区将以团结镇为起步区，以后政府将在水、电、路等基础设施建设上加大投入，估量明后年团结镇及阿城区等区域将成为哈尔滨市房地产市场的又一热点区域，估量以后将会有大批的土地入市。随着长江路的打通，受政府政策利好的刺激，估量明年周边供应量将大幅增加。

"万达广场"东北最大都市商业综合体落户哈西

16日“万达广场”都市综合体项目落户哈西地区签约仪式在哈西进展大厦举行。该项目总投资60亿元，是目前东北地区最大的都市商业综合体项目。

拟建的“万达广场”都市综合体项目位于哈西客站地区核心商业区，规划占地面积约18.74万平方米，项目包含大型商业中心(内含百货、国际电影城、餐饮、超市、电子娱乐、KTV等多种业态)、五星级酒店、高档写字楼、高级公寓、配套住宅等多种功能，总投资60亿元。该项目建成后将成为哈尔滨市新的都市商业中心和地标性建筑，对推动哈西客站地区都市建设，完善都市功能、提升都市品位，带动区域经济的繁荣进展将起到强有力的推动作用。

家乐福超市入驻省群力文化产业示范区

11月22日，世界五百强家乐福超市正式入驻省群力文化产业示范区，并打算2018年下半年投入使用。

【真观堂观点】

万达广场和家乐福超市分不入住哈西新区和群里新区，标志着哈西板块和群力版块差不多辞不了建设起步时期，步入一个平稳进展时期。这两年两区域均有大量项目入市，但区域内生活氛围缺失。而随着今明两年大量楼盘住户进户，居民需求将大大增加，这将大力带动周边商业的进展，进而吸引了家乐福，万达等大企业，而大型商业的进驻也会进而改善周边生活配套，刺激区域进展。

鲁商置业子公司45.67亿元拿下哈尔滨八宗土地

鲁商置业（600223）11月17日晚间公布公告称，全资子公司山东鲁商置业公司竞得哈尔滨市八宗国有建设用地使用权，土地总体成交价款为45.67亿元。公告显示，中标土地总面积约84.6万平方米，用地性质及年期为商服40年，住宅70年。

本次鲁商标中的八宗地块位于学府路239号，省农科院邻近。估量整体建筑面积214万平方米，拟建都市综合体项目，开发周期为六年。估量住宅建筑面积约102万平方米。

【真观堂观点】

鲁商进驻哈尔滨南部的省农科院区域，其成熟的商业综合体开发模式及丰富的各类房地产产品系列的开发体会，将会对哈市以后都市向南进展及省农科院周边区域的进展会起到积极地推动作用。以后鲁商置业或将采取与商业、酒店业等行业联合开发的模式，共同打造一个鲁商商业综合体项目。

而鲁商集住宅，娱乐，酒店，商业等多产业联动开发的鲁商模式，一方面会给本土开发企业带来全新的理念，提升该区域的产品品质和区域知名度，对周边楼盘均会产生积极向好的作用。另一方面鲁商的进驻必将导致区域竞争加剧，其高品质、商住结合的大盘形象必将对周边楼盘构成威逼。【真观.土地】

4.1 土地供应

11月哈市新增土地供应共计51.22万平方米，其中在商住用地点面，仅有松北区新增一宗土地，用地面积达到14.6万平方米。而本月工业用地新增用地面积达36.6万平方米。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

表4-1-1：哈市11月土地供应情形

地块编号宗地坐落土地

用途

土地现状

用地面积

（平方米）

建筑面积

（平方米）

2018HTG038哈南工业新城松花南路东侧工业

用地

净地25873.5 ≥18112

2018HTG039哈南工业新城南城二路、江南中

环路东北侧

工业

用地

净地40297.8 ≥28208

2018HTG040哈南工业新城松花路西侧工业

用地

净地88493.2 ≥61945.2

2018HTG041哈南工业新城南城四路、江南中

环路西南侧

工业

用地

净地144479.4 ≥144479.4

2018HTS056松北区规划193路以南、规划

204路以西

工业

用地

净地67128.7

≥46990.09 (≤

134257.4）

2018HTS073松北区规划14路以南、15路以

北、规划11路以东、拉萨路以西

住宅

商服

净地145963.6 328296.0

本月平房区共推出4宗土地，供应面积达29.9万平方米，且皆为工业用地。其次是松北区，一块工业用地，一块商住用地，占地面积达21.3万平方米。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

【真观堂观点】

本月挂牌的唯独一块商住地块在松北区，项目地块为净地，项目总占地14.6万平方米，总建筑面积32.8万平米，是一竞争力较强地块，我们将紧密关注该地块的竞拍。

4.2 土地交易

11月哈市成交土地总面积达169.55万平米，其中商住地块144.92万平米，工业用地24.19万平米，教育用地0.44万平米，商住用地占总成交地块的85.5%。

表4-1-2：本月商住交易地块信息

【真观堂观点】

本月土地市场成交七块商住地块，集中在道里区和南岗区。明年群力周边区域和学府路南线区域将有较大体量入市。道里区成交三块商住地块，两块在工农大街，一块地块在青海路，都处在群力新区周边。其余四块商住地块在南岗区，一块地块在和兴路，剩余三块成交地块在学府路南线，由鲁商地块带领着的这三块地块，地处服装城南部，地铁一号线沿线，配合鲁商优秀的商业综合体打造能力，以后该区域又将是哈市一大热点区域。

【真观.市场】

5.1 市场概况

2018年11月哈尔滨市商品房成交面积达42.75万平方米，同比上升34.7%。环比上升40.2%。

数据来源：哈尔滨市网上房地产从成交区域看以道里区、道外区、香坊区为主，其中道里区的成交套数占总成交套数的30%，成交面积占总成交面积的38%。

数据来源：哈尔滨市网上房地产

商品房均价达到每平方米5993元

2018年11月份哈尔滨市商品房成交均价为5993元/平方米，环比下跌了10.5%，这要紧是受道外二十道街棚改回迁项目大量集中入网阻碍较大。

资料来源：真观堂市场研究中心

建筑面积0-60平方米的商品房成为本月市场销售的主体

表5-1-1：11月商品房成交面积区间

面积区间套数（套）面积（平方米）

0-60平米151567983

60-80平米97166125

80-90平米29224415

90-100平米23322304

100-120平米69076375

120-144平米62079774

144-180平米25039701

180平米以上18550893

资料来源：哈尔滨市网上房地产

5.2 住宅市场

住宅市场新增供应情形

2018年11月哈尔滨房地产市场新入网住宅项目共2个，其中壹品新境一个项目分三批次入网，住宅总供应套数3115套，供应面积31.3万平方米。本月供应较上月有小幅度增长。

表5-2-1：2018年11月哈尔滨房地产市场入网项目列表

本月南岗区供应量最大

本月哈尔滨住宅市场新增2个项目，其中南岗区市场供应面积212547平米，总供应量的68%；道外区供应面积100842平米，占总供应量的32%。

资料来源：真观堂市场研究中心从本月入网套数看，南岗区共供应2190套占本月总供应套数的70%，道外区9258套，占供应总套数的30%。

资料来源：真观堂市场研究中心

住宅市场成交情形

2018年11月哈尔滨全市商品房成交面积达42.75万平方米，其中住宅成交面积为38.4万平方米。

资料来源：哈尔滨市网上房地产

道里区居首，南岗区居次

11月各区域的成交面积中，道里区的成交面积最大，达到144750平方米，占总成交面积的38%；其次为香坊区，成交面积为98222万平方米，占总成交面积的25%；道外区紧随其后，成交面积87783平方米，占总成交面积的23%。

资料来源：哈尔滨市网上房地产住宅套均面积达到93.1平方米

2018年11月哈尔滨住宅市场成交套均面积为90.3平方米，较上月降低2.8平米。

住宅市场供求关系

11月哈尔滨住宅市场供应套数3215套，成交套数4068套；供应面积为33.4万平方米，成交面积38.4万平方米，供求比为0.87。

资料来源：真观堂市场研究中心5.3 商服市场

供应分析

11月哈尔滨市场有3个项目有商服供应，市场总供应68套，其中道外区供应套数为46套，供应面积10408.96平米；南岗区供应19套，供应面积6336.34平米，香坊区供应3套，4942.54平米。

资料来源：真观堂市场研究中心成交分析

11月商服成交139套，道里区居首位，成交75套，占总成交套数的54%；南岗区成交60套，占成交套数的43%；松北区区成交4套，各占成交套数的3%。