房地产评估公司条件及程序.

房地产评估公司条件及程序

成立房地产评估公司条件及程序

（一）行政许可依据

《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的定》（国务院令第412号）。

（二）行政许可条件

新设立房地产估价机构资质许可条件为（新设立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期）：

1、机构名称有“房地产估价”字样；

2、有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；

3、有3名以上专职注册房地产估价师；

4、法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；

5、2名以上（含两名）的股东或者合伙人为专职注册房地产估价师，股东或

合伙人中有一半以上是注册后从事房地产评估工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；

6、机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或出资总额不低于60％；

7、有固定的经营服务场所；

8、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；

（三）申请新设立房地产估价机构资质申报条件及程序

1、向工商行政主管部门申请核准新办企业名称；

2、向市房地产行政主管部门申请资质初审和复审；

3、向省建设厅申请资质审批，领取相应的资质证书；

4、持资质证书到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照；

5、办理纳税登记；

6、持工商行政管理部门颁发的营业执照到市房地产行政主管部门备案。

（四）申报和核定房地产估价机构资质须提交的材料：

1、房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；

2、营业执照；

3、验资证明复印件及验资报告（加盖申报机构公章）；

4、法定代表人（执行合伙人）的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；

5、申报机构在当地人才服务中心托管人事档案的人员名单（加盖人才服务中心公章）；

6、专职注册房地产估价师注册证书复印件及与申报机构签订的劳动合同复印件（加盖申报机构公章）；

7、申报机构为专职注册房地产估价师缴纳社会保险的缴纳凭证复印件（加盖申报机构公章）

8、兼职房地产估价师注册证书复印件；

9、固定经营服务场所有效的证明；

10、经工商行政管理部门备案的公司章程（合伙协议）复印件（加盖申报机构公章）及估价质量管理、估价档案管理、财务管理等主要的企业内部管理制度、企业信用档案信息；

11、核定房地产估价机构资质时，还须随机抽查最近年内申报机构所做的房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）

计税评估

三、房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告根据税基评估的特点和要求, 房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善: ( 一) 进行计税价格评估的情形现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估: 一是需要确定房地产原值的, 比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定; 二是隐瞒、虚报房地产成交价格的, 由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估; 三是扣除金额无法获得的, 如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除, 但又无法获得的情形;四是交易价格明显偏低又无正当理由的, 如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。未来房地产税制改革要开征的物业税, 属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种, 则更需要定期对不动产进行评估。但各个国家和地区规定的期间不同, 有的以3 年为期, 有的以2 年为期, 少量的以1 年为期。 ( 二) 确定估价主体国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构负责, 比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是, 这些机构实行首席评估师负责制, 职能范围上以计税价格评估为主, 但有的也有发布房地产市场信息职能。比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。有些还拥有对社会评估机构的管理职能, 这就类似于房地产估价师协会职能。具体的房地产计税价格评估业务, 有的自己进行, 有的

通过订立民事合同的方式, 委托社会房地产评估机构进行。 ( 三) 搜集相关房地产评估信息主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料, 相关房地产交易、成本、收益实例资料, 房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。 ( 四) 明确每次计税价格估价基本事项包括明确估价目的, 即用于对房地产哪一个相关税种进行课征; 明确估价对象, 包括明确估价对象权益状况, 区域范围; 明确估价时点, 估价时点应根据估税种确定, 比如常年课征的税种( 如物业税) 应通过法律、法规的形式实现确定估价时点; 而其他一次性课征的税种, 如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点; 时点要精确到日。 ( 五) 拟定计税价格评估作业方案并进行初步评估一是根据不同税种的要求选择拟采用的估价技术路线和估价方法, 比如对房产税原值估价需要用重臵成本法, 营业税估价主要应当采用市场法; 二是调查搜集评估所需资料; 三是预计所需的时间、人力、经费, 拟定作业步骤和作业进度。在上述基础上对评估对象的计税价格进行初步评估。 ( 六) 实地查勘估价对象。虽然海量纳税评估信息和年度纳税评估, 能在很大程度上保证评估

税基评估综述

我国物业税税基评估体系构建研究综述摘要：开征物业税是改革我国现行税制，改善地方财政收入结构，调整我国房地产市场，抑制房价上涨过快的一个重要工具。但是基于现状，我国物业税的实施还面临许多困难，税基评估就是其中最为困难的问题之一。我国拟推行的物业税是在不动产保有阶段征收的一种税种，不动产价值的资产评估结果是税基数额确定的主要依据。物业税的课征需要有关部门定期对不动产的价值进行评估，以确定物业税税基并对不动产征税。如何对保有阶段的不动产税基进行科学、合理的评估，是研究物业税的核心问题之一。因此对物业税税基评估体系展开研究，不仅有利于拓展和完善我国资产评估理论，而且为我国开征物业税进行物业税税基评估提供理论和方法支持。关键词：物业税；税基评估；批量评估资产评估行业化是从不动产评估开始的。两千多年前，我国的汉朝和欧洲的罗马时期就已经将不动产和其他一些财产作为纳税依据，这就是物业税税基评估的雏形。此后，随着各国经济文化的发展，物业税税基评估逐步发展成为世界各国资产评估业务中的重要组成部分。 1.关于国外物业税税基评估体系构建的研究物业税评估在美国等发达国家或地区有比较悠久的发展历史。在过去的几百年间，国外的财产税制度经历了不断完善的过程，由此推动了物业税税基评估的发展。伴随着各国经济的发展、在长期的物业税税基评估实践和理论研究中，各国逐步形成了较成熟的评估理论体系、较先进的评估技术和较完善的评估体系。国外有关物业税税基评估的主体、客体、价值类型、评估方法与技术等方面的实践状况如下： (l)关于税基评估的主体选择物业税税基评估的主体是评估活动的主要实施者。目前己经开展物业税税基评估业务的世界各国在税基评估主体方面的规定各不相同，主要分为两大类，一类是国家设立专门机构从事物业税税基评估，税基评估是政府行为，如澳大利亚、英国等；另一类是出于节约政府行政成本的考虑，国家委托现有的社会评估机构进行税基评估，中介机构作为评估主体独立展开活动，如美国、加拿大等。 (2)关于税基评估的客体选择物业税税基评估的客体是指税基评估的对象，即与物业税征纳有关的标的物。比较各国的税制可见，计算物业税有基于房地产的面积、市场价值和租金价值等三种不同的方法。在俄罗斯、乌克兰、肯尼亚等国，根据核定的土地或建筑物的面积进行征税；在美国、加拿大、菲律宾等国按照估算的房地产市场价值进

税基评估分析

我国物业税税基评估的相关研究摘要：税基评估是资产评估范畴中的一个重要分支，物业税税基评估在部分发达国家已有较久的发展历史，相关理论已经比较成熟，而我国的物业税税基评估理论仍有待建立和完善，本文通过借鉴国外在完善税基评估过程中所积累的先进经验和方法，并与我国现阶段的国情相结合，就我国物业税税基评估过程中存在的问题进行了相关研究。关键字：税基评估价格数据库物业税一前言我国的物业税是一种在房地产保有环节征收的财产税，按评估值征税可以促使纳税人合理利用房地产，从而促进房地产资源的有效配置。因此，我国物业税的征收离不开对物业税税基即房地产市场价值的评估。目前，我国国内的房地产价值评估体系并不完善，评估企业良莠不齐，评估人员的主观随意性较大，不同房地产评估机构的评估价值往往相差很多，先有价格后套方法的现象屡见不鲜，评估方法和评估依据等的选择缺乏令人信服的科学依据，使得房地产评估“艺术性”有余，而科学性不足。因此，如何根据我国物业税税基评估工作面广、量大、类多、敏感性强、具有周期性的特点构建一套相对独立的物业税税基评估体系，是物业税开征前所必须解决的一大问题。二物业税税基评估的方法分析税基评估是指具有评估资格的专业机构和人员，以征纳税为目的，以那些未能明确具体价值的税基为评估对象，按照国家的相关法律法规和评估准则，依照一定的程序，运用适当的估价标准和方法，选定合适的评估基准日期，独立、客观、公正的开展评定作价的过程。这项业务开展只是为需要课税资产提供课税依据参考，一般都不直接涉及评估资产产权的转移和变动问题。税基评估是资产评估范畴中的重要分支，它的活动涉及税收及资产评估两个领域。[1]

房产税的征收与税基评估

房产税的征收与税基评估金融街房产税的征收与税基评估 ◎ 彭昭锋张晨光孙之涵房产税，即以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或出足和地方政府对土地出让金的高度依赖问题。自1994年分税制改革以来，我国地方税出现了税种零散、征收困难、财税收入不足等问题，这极大地限制了地方公共建设的发展和社会保障水平的改善。因此，为增加财税收入，随着房地产行业的快速发展和房价的攀升，地方政府对土地出让金的依赖愈加严重，具有中国特色的“土地财政”问题由此出现。然而，财政收入大幅依靠土地出让金的征税模式存在财税来源单一化的风险，居高不下的土地出让金也为畸形的高房价提供了支撑，这种财政收入过度依靠土地出让金的模式既不可持续发展，又引起了社会舆论的一致诟病。为缓解财政收入对土地出让金的依赖症，就需要开辟新的财税来源，而征收房产税很显然有助于解决这一问题。最后，开征房产税有利于抑制房价。征收房产税可以抑制不断高涨的房价。财产税可以被大致看作是纳税人为某种受益的付费，房产所有者从公共投资中所获得的好处与他们的财产价值是成正比的，而且拥有大量或高价值房产的人会承担更重的税收负担，因此它是一个能够实现纵向公平的税种。民住宅，房产税税基是房产估值的一定比例（由10%～20%不等）。房产税减免政策主要通过减免房产税和低估房产现值的手段来减免自有住房的纳税额，以此来减轻自有住房者财务负担。日本房产税的突出特点在于以固定资产税作为统一的综合性税种来取代原来分开征收的房屋税、车船税、地租税等各项税种。另外，日本房产税税基的基础是以房屋的现时重置成本来确定，每三个基准年度进行重新评估，这样就使房屋重置价值与市场价值趋于一致，使征税税基更加客观准确。法国政府规定，由未建成区的地产税、建成区的土地税和住宅税来共同构成土地税收系统。因此，法国的房产税不再单一征收，而是纳入了土地税系统，土地税管理部门根据不动产的价值，每年对不动产的所有者和使用者征税。加拿大的房产税征收经验丰富，已经形成了一套对所有类型的房产及房产相关的配套设备、设施等进行征税的全面稳定的征税体系。其征收比例在参考业主实际情况的基础上，以房屋和土地评估总价的0.5%～15%征收房产税。（二）国内现状

房地产抵押评估的工作程序

房地产抵押评估的工作程序：首先：确认了解明确评估对象的基本情况、拟定评估方案、收集资料、实地勘察项目对象。明确评估对象的基本情况，包括：坐落位置、形状、楼层、用途、面积、建成年代、使用情况等，还有房屋的产权状况，评估的范围，以及明确评估时点与评估报告交付日期。拟定评估方案，主要是对工作开展的方法与安排。收集资料：收集产权资料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料等。实地勘察项目对象：对了解到的情况进行实地的核实，也对周围的环境进行调查，配套设施进行了解，以及勘察那些没有了解的信息，例如实体结构、装修情况、保养状态等等。并对有关信息进行拍照取证。第二步：根据实际情况确定适用于评估对象的评估方法。在邻近地区或同一供需圈内的类似地区中，有与评估对象房地产相类似的房地产交易实例时，一般都采取市场比较法。市场法的步骤首先是收集交易实例，将类似的房产实际的成交价格资料进行收集，其中要注意收集房产交易实例的地域以及性质要与评估对象相近，收集的内容包括交易情况、交易时间、繁华程度、交通便捷度、周边环境、基础设施、临界位置、内部装修、建筑面积、楼层位置、交易价格等。之后是理和选取交易实例。根据用途、档次、建筑规模、建筑结

构、地域位置、权利性质、价格类型、估价时点等因素，选取与评估对象最为相近的实例。最后是对可比实例进行修正，运用直接积分法对选出的三例最合适的交易实例进行修正，以评估对象的交易情况、交易时间、繁华程度、交通便捷度、周边环境、基础设施、临界位置、内部装修、建筑面积、楼层位置、交易价格等项，均为一百，与交易实例进行横向比对，优于评估对象的适当修正添加，劣于评估对象的适当修正减少，最后分别求出交易实例的修正价格，修正价格=交易实例实际价格×100/修正数值………，其为比准价格。根据交易可比实例一、二、三的计算结果，再通过取比准价格的算术平均值得出评估对象的评估单价，最后通过评估单价×评估总面积，得出评估对象的总价。当房地产市场范围狭小、市场不完善、无法采取市场比较法的条件下，或很少发生交易情况的公共建筑、公益设施，应该采取成本估价法，来对评估对象进行评估。先根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准。之后根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度。最后对楼层、墙体和层高进行修正。若对产生收益或有潜在的收益的房地产项目进行评估，可以适用于收益法对评估对象进行评估。第三步：做好这些准备工作之后，对报告模板进行相对的修改和

房地产税收评估

房地产税收评估一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适合城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，展开房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提升地方政府使用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这个征管措施还需要一定的制度和环境条件。（一）税制改革：整合现有房地产税制，即时开征新的房地产税或物业税在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种实行整合，即时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提升房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差别。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节即时组织收入，防范收入流失。同时，持续改进征收技术手段，增强税收征管，充分体现主体税种功能。（二）社会条件：展开房地产税评估征税适宜的政治经济环境房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不但关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千

不动产税基批量评估方法研究

不动产税基批量评估方法研究摘要：随着计算机技术的开发与应用，批量评估得到了迅速发展。这种评估方法已在欧美国家不动产税征收的税基评估中广泛应用。作为我国房产税改革的核心工作，不动产税基批量评估问题也受到越来越多的关注。本文通过对不动产税基批量评估基本理论进行研究，对批量评估方法在不动产税基评估中应用条件及应用难点进行分析，并为优化我国不动产基批量评估方法体系提出建议。关键字：不动产；税基评估；批量评估一、引言不动产税基评估是房地产税收征收体系最容易引起纳税人争议的环节。因此，采用科学合理、准确有效的不动产税基评估方法是准确计算与征收房地产税、以更好地体现房地产税量能负担的税收公平原则的基础与关键。1983年，国际估价官协会（简称IAAO）颁布批量评估准则，形成了以传统评估方法（市场比较法、成本法和收益法）为模型母层面、以数理统计与计算机技术组成的模型校准技术为子层面的较为成熟的批量评估方法体系。国际经验表明，批量评估方法体系在不动产税基评估中大显身手，被世界各国普遍采用。 2003年以来，借鉴国际惯例，研究推进我国房产税改革逐渐成为学界热点和难点问题。2010年5月中央政府明确提出“逐步推进房产税改革”；2011年1月28日，上海和重庆率先开始试点，将房产税征税对象扩展至个人自有住房；2012年3月7日，财政部部长谢旭人在答记者问时称，将在认真总结经验的基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。由此可见，我国房产税改革扩围已是大势所趋，作为其核心工作，构建适合我国国情的不动产税基批量评估系统亦成为当务之急。二、不动产税基批量评估基本理论（一）税基评估基本理论概述在资产评估中，评估目的的不同对于评估价值类型和评估方法的选择有很大的影响。不动产税基评估是资产评估的一个分支，其评估目的是为了征税的需要，其评估对象为需要纳税的各类城市不动产。因此，其的本质就是以征税为目的的

房地产估价基本程序

房地产估价程序 1.获取估价业务获取估价业务是指获取房地产估价业务,这是房地产估价的先决条件。 2.明确估价基本事项无论从何种途径获取房地产估价业务,估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程,在此过程中,估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商,予以明确,并签订合同,为后续工作打好基础。（1）明确估价目的所谓估价目的,是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型,也决定了估价的依据,是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：①市场行为：买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；②企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等；③政府行为：农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等；④其他：继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。任何一个估价项目都有估价目的,并且只能有一个估价目的。（2）明确估价对象。明确估价对象即明确待估对象的基本情况,包括物质实体状况和权益状况。（3）明确估价时点估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化,所评估的房地产价格,必定是某一时点的价格,而并非只是一个纯粹的数字。因此,在进行房地产估价时,必须明确估价时点。否则,在估价过程中,有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行,其估价也将毫无意义。（4）明确估价日期估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期,因为,估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。 3.签订估价合同在明确估价基本事项的基础上,估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议。 4拟订估价作业方案为保证估价工作高效率、有秩序地进行,根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款,估价方应及时拟定合理的估价作业方案,其主要内容包括：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所用的时间、人力、经费；④拟定作业步骤和作业进度。5搜集、整理估价所需资料估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的,因此,估价资料是

批量评估技术在房产税税基评估中的应用

批量评估技术在房产税税基评估中的应用发表时间：2019-07-11T17:01:13.753Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年7期作者：黄志军 [导读] 本文介绍批量评估技术在房产税税基评估中的应用，包括自动评估模型、计算机辅助的批量评估技术、批量评估技术应用中的瓶颈，并提出了解决的建议。摘要：房产税基评估是房地产估价的一种，批量评估技术是对同一区域内的一系列相同类型的房地产，采用共同的方法和数据进行评估，而不仅仅是针对个别的房地产的评估。目前，沪、渝两市进行的房产税改革试点中，税基都暂定为房地产的交易价格，从长期看，条件成熟时，房产税必将以房地产的评估价值作为计税依据。房产税税基评估量大面广，评估时点要求一致性等特点使传统的单宗评估技术无法满足房产税税基评估的要求，在房产税税基评估中必须引入新的评估技术——批量评估技术。本文介绍批量评估技术在房产税税基评估中的应用，包括自动评估模型、计算机辅助的批量评估技术、批量评估技术应用中的瓶颈，并提出了解决的建议。关键词：房产税税基评估；批量评估技术；计算机辅助的批量评估前言：2011年伊始，沪、渝两市进行房产税“空转实”的改革试点工作。在此次改革试点中两市都暂将“交易价格”作为计税依据，但将交易环节的价格作为在保有阶段的计税依据显然不合理，是在目前条件下的权宜之策。因此，在两市房产税的实施细则中都提出了今后应将房地产的评估价值作为计税依据，由此可见，房产税税基评估仍是目前房产税改革尚未完成的核心工作，需要进一步深入研究。一、批量评估技术基于课税的目的地房地产价值评估和基于商业目的的房地产价值评估有很大不同：以课税为目的的房地产价值评估范围一般为一国的全部房地产，评估数量巨大；评估时点一般由税法规定在统一的评估基准日，时点要求一致性。为了保证税收的公平性，还要对估价对象进行周期性评估，因此评估时必须要考虑时间和成本。所以，房产税税基评估不能仅采用单宗评估技术，需引进新的批量评估技术。国际评估官协会将批量评估定义为采用共同的数据，使用标准化的方法和统计检验技术评估一系列财产在评估基准日价值的活动。 1919年，西方学者将统计学应用到价格估算技术中，产生了批量评估的思想，限于当时缺乏计算机技术，批量评估的技术分析都由经济学家们手工操作完成，费时费力。信息技术和计算机技术的普及产生了计算机辅助评估技术（Computer-assistedMassAppraisal，CAMA），并被广泛应用到财产税税基评估、公共管理价值评估和商务活动中的批量房地产价值的评估活动中。1938年，国际评估官协会出版了第一个评估准则，提出每年应对所有不动产和财产进行重估，这个建议推动了批量评估的发展。1983年，该组织又对批量评估准则进行了再版，形成了较为成熟的批量评估体系。二、计算机辅助的批量评估系统批量评估技术中最为关键的技术是自动评估模型（AutomatedValuationModel，AVM），AVM是一系列计算机化的计量经济模型，用来进行财产价值的批量评估。具体到房产税税基评估，AVM利用在房地产市场上采集到的数据，如交易价格、位置、面积、朝向等特征信息，输入模型可实现同时评估大批量的房地产价值。在批量评估技术的实现中，与计算机系统紧密结合，产生了计算机辅助的批量评估。在CAMA系统中，利用回归技术进行市场分析、建立估价模型等工作都可以由计算机完成，输入房地产的相关信息后，计算机可以自动输出其评估价值。 CAMA系统应该实现以下功能： 1.数据的收集、管理和分析要保证房地产价值评估的准确性，首先需要搜集完整、客观、最新的数据资料。然后对数据进行输入、输出、筛选，进行统计分析，具体包快相关分析、回归分析等。 2.评估及评价首先建立评估模型，然后对模型进行校准模型，调整系数，让系数最能体现相应的变量对房地产价值的贡献大小。模型建好后，要进行比率分析，检验模型的合理性和一致性，如果缺乏相应的一致性和合理性，要对模型进行调整和优化。得到满意的模型后，输入待估房地产信息的数据，系统会自动生成评估结果。 3.税收统计分析包括房地产税收负担分析、税收征管分析、房产税与国民经济关系分析等。三、房产税税基批量评估的程序房产税税基评估包括以下7个操作必不可少的步骤。 1.确认要评估的房地产的特征因素在运用批量评估方法前要先确定待估价房地产的产权性质、位置、权利人和其他特征因素，看其是否适合采用批量评估方法。 2.对待估价房地产进行评估分区不同区位的房地产价值差别很大，因此要将待估价房地产根据区位因素进行分区评估。合理地划分不同的评税分区，可以使同一区域内的房地产具有一致性，即房地产价值与价值影响因素之间的关系表现为统计上的一致性。 3.确定影响房地产价值的因素并予以量化房地产价值影响因素众多，在建立模型前，要明确其影响因素并进行分类处理。总体而言：房地产价值的影响因素主要包括以下3个方面的内容：（1）实物因素：建筑面积、建筑结构、装饰装修、采光、通风等；（2）区位因素：楼层、交通的便利性、周围的环境、基础设施等；（3）权益因素：房屋的产权性质、土地使用权剩余年限等。这一步的主要任务就是确定选择哪些因素作为批量评估模型中的变量加入到模型中。四、构建房产税税基批量评估技术体系需要注意的问题我国在房产税税基评估体系构建中，应建立以批量评估为主，单宗评估为辅的评税方法体系，其中要格外关注以下三个问题。

房地产评估公司条件及程序.

房地产评估公司条件及程序房地产评估公司条件及程序房地产评估公司条件及程序成立房地产评估公司条件及程序（一）行政许可依据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的定》（国务院令第412号）。（二）行政许可条件新设立房地产估价机构资质许可条件为（新设立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期）： 1、机构名称有“房地产估价”字样； 2、有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上； 3、有3名以上专职注册房地产估价师； 4、法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师； 5、2名以上（含两名）的股东或者合伙人为专职注册房地产估价师，股东或

合伙人中有一半以上是注册后从事房地产评估工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师； 6、机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或出资总额不低于60％； 7、有固定的经营服务场所； 8、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；（三）申请新设立房地产估价机构资质申报条件及程序 1、向工商行政主管部门申请核准新办企业名称； 2、向市房地产行政主管部门申请资质初审和复审； 3、向省建设厅申请资质审批，领取相应的资质证书； 4、持资质证书到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照； 5、办理纳税登记； 6、持工商行政管理部门颁发的营业执照到市房地产行政主管部门备案。（四）申报和核定房地产估价机构资质须提交的材料： 1、房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）； 2、营业执照； 3、验资证明复印件及验资报告（加盖申报机构公章）； 4、法定代表人（执行合伙人）的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；

房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告

房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告根据税基评估的特点和要求，房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善： (一)进行计税价格评估的情形现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估：一是需要确定房地产原值的，比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定；二是隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估；三是扣除金额无法获得的，如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除，但又无法获得的情形；四是交易价格明显偏低又无正当理由的，如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。未来房地产税制改革要开征的物业税，属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种，则更需要定期对不动产进行评估。但各个国家和地区规定的期间不同，有的以3年为期，有的以2年为期，少量的以1年为期。 (二)确定估价主体国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构

负责，比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是，这些机构实行首席评估师负责制，职能范围上以计税价格评估为主，但有的也有发布房地产市场信息职能。比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。有些还拥有对社会评估机构的管理职能，这就类似于房地产估价师协会职能。具体的房地产计税价格评估业务，有的自己进行，有的通过订立民事合同的方式，委托社会房地产评估机构进行。 (三)搜集相关房地产评估信息主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料，相关房地产交易、成本、收益实例资料，房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。 (四)明确每次计税价格估价基本事项包括明确估价目的，即用于对房地产哪一个相关税种进行课征；明确估价对象，包括明确估价对象权益状况，区域范围；明确估价时

(三)关于税基评估

（三）关于税基评估 1、李明. 境外房地产保有课税的税基评估比较[J]. 涉外税务, 2008,(01) 2、李旭红,孙力强. 物业税税基评估方法及其相关问题的解决[J]. 涉外税务, 2008,(01) 3、陈淑贤. 论物业税税基评估主体的选择[J]. 涉外税务, 2008,(01) . 4、王亚,尉京红. 国外税基评估理论与方法及对我国的启示[J]会计之友(上旬刊), 2008,(05) 5、张爱珠. 对房地产税税基评估问题的探索[J]税务研究, 2008,(04) 6、刘洋. 我国房地产税基评估机制研究[J]. 时代经贸(下旬刊), 2008,(10) 7、厦门市评协组织业内人士参加厦门大学税基评估讲座[J]. 中国资产评估, 2008,(12) 刘臻. 8、资产评估中税基评估有关问题的分析[J]. 中国乡镇企业会计, 2008,(12) 9、王杰. 我国税基评估存在的问题与对策[J]福建金融管理干部学院学报, 2007,(02) 10、王顺林. 中国春秋时代的税基评估[J]. 中国资产评估, 2007,(09) . 11、徐一萍. 物业税税基评估体系的构建思路[J]中国房地产, 2007,(11) 12、徐一萍. 依据基准物业价格进行物业税税基评估[J]中国资产评估, 2007,(11) 13、李明,练奇峰. 试析房地产税基评估——技术标准[J]中国房地产, 2006,(05) . 14、盛蒲兴; 禹正田; 陈林.一个物业税的实施方案——从房地产税改革到物业税税基评估[J] 中国房地产金融，2006（11） 15、史耀斌. 加强评估领域合作推动物业税税基评估工作发展[J]. 中国资产评估, 2006,(11) 16、张平竺. 完善我国房地产税基评估体系的设想[J]涉外税务, 2006,(12) 17、纪益成. 再论税基评估的有关问题[J]中国资产评估, 2005,(07) 18、周叔敏. 不动产税征收中的税基评估方法[J]. 中国资产评估, 2005,(07) 19、张平竺.房地产税基评估研究[D].. 厦门大学,2007 20、王亚. 我国税基评估问题研究[D].河北农业大学, 2008 . 21、纪益成,傅传锐. 批量评估:从价税的税基评估方法[J]. 中国资产评估, 2005,(11) 22、周叔敏. 积极推进不动产税基评估工作实施税收制度的重大改革[J]. 中国资产评估, 2004,(03) 23、纪益成. 税基评估有关问题研究[J]国有资产研究, 1999,(06)

税基评估讲课提纲

税基评估课前语税基即“课税基础”，它是税收课征的经济基础和客观依据，它包括质的规定性和量的规定性双重含义。税基有广义和狭义之分。从广义上说，税基是指某种税的经济基础。狭义上的税基，是指据以计算应纳税额的基数。包括实物量和价值量两类。其质的规定性是指课税的具体对象。其量的规定性是指课税对象中有多少可以作为计算应纳税额的基数。它包括实物量与价值量两类。税基是课税依据质与量的统一。税基又制约着税率的具体形式和使用标准。税基与征税对象数量有联系，也有区别。税基评估既属于资产评估范畴，又属于税收管理的范畴。税基评估是资产评估范畴中的一个重要分支，它的活动涉及税收与资产评估两个领域，其业务内容是由税收活动与资产评估活动结合在一起的特殊评估业务构成。 “评”是评定，“估”是估计、估算。评估是指专业人士(专家)根据所掌握的数据资料,对资产价值进行定性、定量的说明和评价的过程价的含义更加精准、明确、具体，即对经济物品（我们通常说的商品、资产、财产等）的价值进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项活动、工作等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。如教育评估、规划实施情况评估、绩效评估、风险评估、节能评估、人才评估等。资产（Asset）是特定权利主体拥有或控制的能以货币计量的，并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。资产的特征：依法取得财产权利是经济主体拥有并支配资产的前提条件；预期会给企业带来经济效益；从未来潜在能力来讲，资产具有使用价值和交换价值；资产价值能以货币计量。资产的分类 ?存在形态：有形资产和无形资产。 ?是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产。 ?能否独立存在：可确指资产和不可确指资产。 ?资产与生产经营过程的关系：经营性资产和非经营性资产。资产评估(Assets Valuation)是专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估的基本要素（10个） ◆评估主体从事资产评估的机构和人员 ◆ ◆评估客体被评估的资产 ◆ ◆评估依据根据什么进行资产评估（法规、行为、产权、取价依据） ◆ ◆评估目的资产评估结果的具体用途 ◆ ◆评估原则资产评估的行为规范 ◆ ◆评估程序评估工作顺序 ◆ ◆评估价值类型对资产价值的质的规定 ◆ ◆评估方法资产评估所运用的特定技术 ◆ ◆评估基准日 ◆