物业服务测算分析与投标评估报告

第一章物业服务收支测算 (02)

第一节物业服务报价表 (02)

第二节经济标测算的原则 (03)

第三节物业服务费用收支测算表 (04)

第二章物业服务测算分析 (16)

第一节收支平衡分析 (16)

第二节改进经济效益的措施 (17)

第一章物业服务收支测算

第一节物业服务报价表

物业服务费用测算技术报告(详细)

附件一：物业服务费用评估技术报告一、物业项目基本情况（一）项目综合经济技术指标表一主要技术指标序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积）总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积）地上建筑面积㎡19011.14 其中地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79）二、物业服务费用测算方法说明根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明）评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。

2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。（二）市场比较法同类物业项目概况表二同类物业项目的物业费调查明细表项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注雍贵中心东城区广渠门内大街43号北京中天如日物业管理有限公司 26元2012年

住宅小区物业管理费标准测算方案

住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%）＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。二、物业管理成本支出测算

附表1：工资估算（￥元）

附表2：行政办公费估算（￥元）

附表3：设备设施维护费估算（￥元）

备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。附表4：环境管理费估算（￥元）

附表5：公共水电费估算（￥元）三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出：营业收入＝379927.27元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为：营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60

物业服务公司物业服务方案及费用测算

XX物业服务有限公司物业服务方案及费用测算一、目的为规范售楼部现场的物业服务标准，增加地产项目的销售亮点，增加潜在客户对楼盘未来物业服务质量的信心，特制订本方案。如客观情况发生与所提供服务标准冲突，根据楼盘特点和具体情况调整相应标准。二、情景体验区服务内容根据情景体验区的特点，提供客户服务、物业咨询，以及全方位的日常保洁、设备设施维护保养、24小时安全管理等物业服务: 物业常规服务 1、公共环境（包括门前三包区域、停车区域、样板房、办公室等）的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 2、车辆停放秩序管理。 3、售楼中心消防维护管理。 4、售楼中心室内外照明服务设施的巡视管理。 5、配合并协助当地公安机关进行社会治安监控和巡视安全工作管理。 6、日常工作巡查监督管理。售楼中心服务 7、秩序维护礼仪服务。 8、饮品、点心供应 9、皮鞋美容服务 10、租摆植物养护服务 11、样板房接待服务

12、代叫出租车三、管理服务质量目标我们在物业管理服务活动中承诺达到的管理服务目标是：保洁合格率 95% 专业培训合格率 100% 客户满意度 95% 四、服务标准及实施的措施 (一)日常服务时间（具体服务时间根据销售中心时间安排进行调整）： 1、客户服务： 08：30—18：00 2、秩序维护服务：24小时 3、保洁服务： 07：30—18：00 （二）具体服务内容及标准： 1、保洁及绿化 1.1服务内容： 1.1.1销售大厅：设专人对销售大厅进行不定时保洁。 1.1.2外围及办公区域：设专人对外环境、办公区域进行清洁，确保整个外环境干净、整洁。 1.1.3洗涤服务：为保证销售大厅、样板房布艺的干净、整洁，计划定期安排洗涤。 1.1.4洗手间服务：保证洗手间干净、无异味。 1.1.5绿化服务： ●售楼中心内外各区域绿色植物和花草的养护。 ●售楼中心周围的绿化养护。 1.2 服务质量标准： 1.2.1大厅清洁：每天一次全面清扫并随时保洁，保持地面无灰尘、无积水、无明显污渍、无垃圾、无蜘蛛网。

物业第三方评估报告

“AA花园”第三方评估报告一、评估目的为了进一步提升物业服务企业品质，满足业主对物业服务的需求。“AA花园”第三方评估小组根据《物业管理条例》《物业服务合同》等法律法规及服务单位工作流程，本着“实事求是、查找不足、提出建议、持续改进”的思路，开展物业服务单位物业服务质量评估工作，以推动业主对物业服务公司的满意度及公司的整体形象在上台阶。二、评估方法此次评估采用现场检查、随机抽查、专项排查的方法及召开座谈会、查看资料等形式，对照《物业服务等级标准》进行检查。三、评估标准此评估（见附件一）共涉及8个方面30项内容。即岗位人员要求、安防资料档案、视频安全防范、出入口控制、停车管理、消防管理和隐患预防、对讲机使用规范、内部管控。涵盖了公司秩序维护部的整个流程以及业主所关心的焦点问题。四、评估分析此次评估，按其总得分折合百分比后计算。其中，符合项共20项，一般不符合8项，优秀2项，详见下表图：

据此分析，评估中的绝大部分项（67%）说明公司的秩序维护服务还是满意的；27%的服务内容需要进一步整改；7%的服务内容值得行业推广。评估小组认为：针对“监控员熟练掌握设备设施的操作，信息传递及时、准确、记录清晰；在地下停车场入口处做好相关指引，对进入停车场的车主微笑问候，主动为业主刷卡”等优秀内容，应向企业乃至行业推广，服务人员切实做到了“想业主之所想、急业主之所急”，切实以业主困难为己任，让业主真切感受到了物业大家庭的温暖，从而进一步缩短了业主与物业服务之间的距离。

这一系列细节服务对评估小组及每一位亲身经历者来说，也是感慨颇多、深受启发。针对岗位人员要求、安防资料档案、视频安全防范三项内容中，有大部分内容为一般不符合，尤其是突发应急反应机制测试，人员到位时间较长（5~6分钟到位），人员对讲机配备不够且部分损坏，严重影响处置效率是导致其得分偏低的原因。本小组认为公司还需要持续改进，并提出了以下建议： 1、加强人员培训、提高服务人员意识。对于秩序维护一般不符合的问题，是相关人员认识不到位，专业水平不高其影响服务质量的重要原因。因此，需要对一线操作人员进行更多的培训，提高服务意识和专业的服务水平，以保证秩序维护人员服务质量有本质上的提高。 2、加强应急演练、提高处理速度。关键是要制订切实可行的演练方案，让年制度计划与演练方案一致、落到实处。在演练过程中，要确保演练的每一个环节都能够不出现错漏，切实提高解决突发事件能力及业主的满意需求。五、总结不断提高服务质量，需要公司坚持不懈的长期努力。因此，公司要切实重视秩序维护服务工作，全面提升服务质量，真正成为一个让业主更加信赖、值得信赖的服务单位。期望公司能高度重视、加强改善、加强沟通、共创双赢。本次综合评估结果为符合 “AA花园”第三方评估小组秩序维护组

广场物业评估方案报告

三峡广场物业评估报告第一部分项目概况三峡广场景观文化MALL位于沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。第二部分市场环境分析一、项目区位条件评估 1、区位条件：市是中国继、、之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把分割为沙坪坝组团区、家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。

根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为市除解放碑商圈外的市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与王府井大街、上京路、路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。

物业管理服务费用测算

物业管理服务费用测算根据华宝实业人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对华宝实业的物业管理服务费进行测算。内容包括：“ 一、经费测算的原则及说明；二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧； 8、开办费摊销； 9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据 (一) 上海市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “上海市城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “上海市城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对华宝实业高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为 “零”。 (四) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准根据市场化原则，参照上海行业工资水平，根据华宝实业规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号职务月薪备注 1 4,000 中心经理 2 品质行政主管 2,500 （中心经理助理） 3 1,800 安全主管 4 2,000 工程维修主管

论物业服务品质评价

论物业服务品质评价论物业服务品质评价一、影响物业管理服务质量的因素 (一)客户感知因素物业管理行业属于服务行业，其产品就是服务。服务产品因其无形性、不可储存性、差异性与产用同步性而在质量评价上完全不同与实体产品的质量评价。服务质量评价更多取决于顾客的感知，属于主观范畴。物业管理服务质量归根到底由顾客说了算。而物业管理的顾客，由于每个人知识、生活背景、价值观都不尽相同，对某项服务的敏感度也不同，有时甚至加上感情的因素对管理公司服务的品质认知，会有相当大的差异，所以经常发生住户之间为管理公司的服务品质认定相互发生争执。再加上很多物业管理企业根本不具备管理客户关系、管理顾客感知因素的意识与能力，根本不懂得什么是关键时刻，什么是排队理论，甚至根本不知道什么是顾客感知质量，因而对物业管理在社会评价中的形象更是雪上加霜。 (二)物业公司管理因素服务品质好坏与公司的管理制度、教育训练等都有很深的关系。目前管理公司在品质上无法稳定的主要原因是: 1、员工流动率高。公司员工流动率高的原因有很多如薪资、福利、管理制度、工作场地环境等。不论何种原因离职，流动大，服务人员对顾客永远是陌生的，顾客的需求无法了解，感情无法建立，工作场地环境不能熟悉，服务品质就无法稳定。 2、教育训练物业管理工作的内容是多元的，需要有清洁、绿化、消杀、消毒、垃圾处理、治安、消防、强电、弱电、动力、能源、车辆、建筑结构、建筑材料、力学、通讯、网络等各种专业技术支持，才能真正做好服务工作。而物业管理属于微利行业，成本是物业管理企业必须考虑的要素。人力配置精良是物业管理企业成功运作的关键。而一位优良的现场服务人员如果要能充分了解及操作专业服务的工作，必需要给予周详的教育训练。目前物业管理从业者由于流动率高，如果依正规的教育训练完成后再派驻服务，会给企业造成成本增加的风险;所以管理公司一方面要迅速补齐缺员的缺口另一方面要降低成本，于是只能让新进人员到职场接受在职训练，边服务边训练，如此可以降低因流动而成本增加风险也可以训练工作人员确实了解职场的环境。但如此一来训练的时间加长，也增加了服务品质无法立即提升的风险。 3、人为的变量由于物业管理的服务项目很多但仍以人为服务的主体，以人为服务主体的服务品质变量极大。一个人的学识、人际背景、价值观、家庭环境、身体状况、心理状况、气候、心情、

北京市物业服务质量评估规范

附件3：北京市物业服务质量评估规范（试行）目录 1总则..............................................................22术语...............................................................23评估原则...........................................................34评估程序 (35) 评估依据............................................................56评估报告...........................................................57职业道德.. (6) 附录：规范用词用语说明 (6) 1总则 1.0.1为了规范物业服务质量评估行为，统一评估程序和标准，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1.0.2本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务质量评估活动。 1.0.3物业服务质量评估应当独立、客观、公正、真实。 1.0.4物业服务质量评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。 2术语 2.0.1物业服务质量物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。 2.0.2物业服务质量评估

评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容，遵循评估原则，按照评估程序，对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。 2.0.3评估项目一个需要评估物业服务质量的详尽物业项目。 2.0.4评估目的评估结果的期望用途。 2.0.5评估时点评估结果对应的日期。 2.0.6评估结果关于评估项目物业服务质量客观水平的最终结论。 2.0.7评估报告全面、公正、客观、确凿地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平的研究报告。 3评估原则 3.0.1物业服务质量评估应遵循下列原则： 1.合法原则； 2.评估时点原则。 3.0.2遵循合法原则，评估人员在进行评估时，应以符合相关法规的规定为前提。 3.0.3遵循评估时点原则，要求评估结果应是评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平。

物业服务质量自检报告

物业服务质量自检报告市房管中心物业科：根据房管中心物业科对物业公司各项工作的指导精神，以及对服务等工作的具体要求。我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠工作，现将有关情况汇报如下：2014年即将进入二季度，在过去的时间里，物业管理有限公司在房管中心物业科的正确领导及大力支持下，全体员工始终坚持“业主至上，和谐共赢”的服务宗旨，以业主需求为已任，安全管理为重点，不断规范物业服务标准。在全体员工的共同努力下，不论是小区安全防范、园容园貌还是公共设施的维护等方面做了大量的工作。目前全体员工呈现出了良好的精神风貌，由于房管中心各级领导监督到位，纠正及时，加上公司全体员工的尽心尽责及广大业主的积极配合，物业管理有限公司目前各项工作都呈现良好的局面，具体表现在：一、投诉（需求）受理及业主满意度情况：2014年1月份至3月31日，共受理投诉（需求）电话及来访件，其中需求咨询类件，投诉类件，售后保修、维修类4105件；已完成件，未完成件（主要为售后漏雨维修待验证的方面或业主不在本地，不急于维修的），综合完成率%。在业主满意度调查方面，我公司采取的是客服部随机抽取业主的方式每季度进行一次问卷调查，每月进行现场采访的形式了解业主的相关意见及建议。通过客服部的综合调查，一季度业主对我公司的综合满意度在95 分以上。二、收费情况：按照年度工作方针目标及总预算，应收物业服务费和清理三项资金等收费任务，按照物业公司清收计划安排顺利开展。三、入伙情况：截止3月31日共交房户，其中a座户、b座户、c座户、大厦户，入住率，目前装修户数户。四、培训情况：截止3月31日。共组织培训次，培训总人数人，人均培训小时。培训的内容主要涉及公司企业文化及规章制度、服务礼仪、岗位工作技能、相关法律知识、案例分析，培训的方式主要有授课、现场体验、讨论及团队外出拓展训练等。通过一系列的培训，极大的提高了团队亲和力，转变了服务意识，提高了工作技能。五、内部管理方面：我们根据公司的实际情况，对各岗位工作人员进行考核评估，并在组织架构方面进行了优化调整，提高管理能力，不仅在公司内部范围内选拔优秀的管理和业务骨干，还从社会上引进了一批高素质的工程技术和各类工作人员，形成了一支年轻化、专业化的员工队伍。通过一系列的优化调整，是公司现有的资源得到了充分有效的利用，提高了工作效率。六、区容和环境卫生（1）楼梯清扫不到位，经与责任人联系并强调责任人之责任，有所改观。（2）有个别业主从自家窗口或在楼梯口往外扔垃圾，造成极坏的影响，我物业已找有此不文明行为的居民谈话，坚决杜绝此类现象的再次发生。（3）牛皮癣多处可见，屡禁不止，已多次派人清除。（4）生活垃圾日产日清。（5）物业定期组织人员对单元门门顶进行卫生大清扫。（6）健全小区的配套，极大的方便了小区业主的生活。

物业管理评估报告

物业管理评估报告受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司委托，上海三公物业管理咨询服务有限公司于2006年11月8日----2006年11月15日一周内，分深夜、双休日和正常工作日三个不同时段，对上海漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进行评估，并向管理区域的业主/客户分发了15份上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查表，回收15份。根椐不同时段的现场检查结果，结合上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查结果，上海漕河泾出口加工区物业管理综合报告如下：第一篇物业基本情况一、漕河泾出口加工区物业基本信息物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标准厂房新型工业园区座落位置：上海市闵行区浦星路789号物业明细： 1、出口加工区：园区占地面积0.9平方公里，各地块土地总面积730788平方米，包括出口加工区卡口、查验仓库与平台。 2、管理中心区域：建筑总面积8839平方米； 3、标准厂房园区：基地土地面积100962平方米，建筑面积111139.50平方米二、物业管理委托单位上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司三、物业管理单位上海漕河泾开发区物业管理有限公司（更名前：上海新和物业管理有限公司）四、物业管理委托合同期限 2005年1月1日起至2006.年12月31日止。五、委托评估物业管理的主要内容 1、0.9平方公里园区内的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、公共照明、垃圾箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理 2、近9000平方米的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、档案管理、建筑物本体、消防、监控等管理 3、工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、电梯、空房等管理第二篇评估结论一、上海漕河泾开发区物业管理有限公司具有履行物业管理服务合同的能力。二、上海漕河泾开发区物业管理有限公司实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约定的物业管理内

物业管理费用测算

物业管理费用测算来源：E网摘录阅读：1085 更新：2008-8-13 根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括: 一、经费测算的原则及说明; 二、经费测算: 1、人工成本; 2、行政办公费; 3、设备\设施维护费; 4、公用水电费; 5、清洁绿化费; 6、保安费; 7、固定资产折旧; 8、开办费摊销; 9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。详细测算书内容如下: 第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规; (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”; (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准

物业管理费项目绩效评价报告.doc

物业管理费项目绩效评价报告一、基本情况（一）项目基本背景及绩效目标项目基本背景：2015年，根据金山区政府要求，土储中心、征补中心办公地点统一搬迁至金山新城，按区领导要求两个中心宜集中办公的指示精神，最后租用海丰路506号作为两中心的办公地点。物业管理事宜委托上海乐居物业公司提供物业管理服务，对于物业管理费用，两中心在共同招标时按编制人员比例进行分摊。绩效目标：按照物业服务合同，物业公司为土储中心办公楼提供规范、科学、高效的物业服务，保证办公环境，并通过持续的改进和提升，维护政府办公楼的良好秩序。对中心的设施设备的日常保养服务、设备设施运行与维护服务、物业分部位日常保养服务、物业不同部位的环境卫生服务、物业区域内秩序维护与安全的服务、物业区域内会务服务、物业区域内室内外绿化服务。（二）预算资金规模、来源及使用情况预算资金规模：年初预算资金49.5万元；预算资金来源：政府性基金；预算资金使用情况：2018年该项目实际执行数49.5万元，按照合同约定的支付，与预算金额一致。

（三）项目组织实施管理情况 1、项目的组织和实施主体：土储中心办公室作为项目的管理科室，负责项目的整体实施过程管理和监管，确保项目正常运行； 2、项目资金支付管理以年度预算和调整预算为依据，按批准的支付计划申请资金支付。审核流程：在实际发生支出时，相关科室填写请款单，经分管主任提出审批意见，报资金管理科审核，经资金分管主任审批，最终由单位主要领导审批后支付。（四）评价依据及数据采集情况 1、评价依据：《上海市物业管理条例》、《2018年物业服务合同》。 2、数据采集：实地采集数据，完善评价基础资料。对基础数据进行查验，就项目的目标及实施效果等做深入了解。根据绩效评价的原理和规范，对采集的数据进行汇总分析，依据制定的评价标准和评分规则，对项目投入产出绩效进行量化评分。二、评价结论和绩效分析（一）评价结果（包括分值、等级、具体评分表）运用项目支出绩效简易程序评价表的评价指标体系及评分标准，通过数据采集、实地调研及访谈，最终评分结果：总得分98分，属于“优”。

物业服务费用测算技术报告详细

精心整理附件一：物业服务费用评估技术报告、物业项目基本情况（一）项目综合经济技术指标、物业服务费用测算方法说明根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明）评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。 2. 对共用（专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。其方法是：按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详

精心整理精心整理见人员工资说明表）按人员配置分别计算人工费用。各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。（二）市场比较法同类物业项目概况表二同类物业项目的物业费调查明细表（三）应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序 1. 精算程序设计按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。按物业费使用的特点设计共用耗费体系和特殊耗费体系。然后分别按各类的财务指标关系进行统计排列设计计算程序。完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。 2. 精算程序的应用按指标体系输入分类分项指标。按精算程序输入相关数据。按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总。三、物业费各项测算结果说明计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可分割的物业精心整理

住宅区物业管理服务费用预算表

住宅区物业管理服务费用预算表一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容：（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。管理服务标准：（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（2）每年一次；（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行；（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（6）内容合法，手续完备；（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。收费标准：0.089元/月/平米测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898 元。备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2.装修管理服务费服务内容（1）维护公共安全和公众利益；（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；

交付质量物业评估报告范本

臻园项目交付质量物业评估报告一、概述 1．项目概况项目名称臻园期数标段1-2 楼栋编号1、2、3、4 产品类型精装住宅交付套数交付面积合同交付日期2016.5.1 计划交付日期2016.4.28 评估截止日期2016.4.15 2．评估结论物业公司于 2016 年 4 月 10 日对臻园1、2、3、4号楼进行了项目交付质量物业评估。该项目交付质量物业评估得分：分。项目总体质量。该项目主要评估扣分项说明：资料移交扣分，配套工程扣分，销售承诺及交付标准扣分，模拟验收扣分（验收配合情况扣分，整改及时性扣分，整改合格率扣分，户内遗留问题扣分，配套公共设备设施同一类遗留问题扣分）。截止到年月日，该项目从物业管理角度看还存在以下管理风险：重点风险提示： 1)业主投诉风险：……（对存在问题的客观描述，例如户内查验问题、销售承诺不符合实际情况等） 2)消防安全管理风险：……（对存在问题的客观描述，例如消防系统未完工、消防系统未通过消防验收等） 3)安全管理风险：……（对存在问题的客观描述，例如电梯未取得安全运行合格证、园建围墙未闭合等）物业管理风险提示： 1)资料问题：……（对存在问题的客观描述） 2)供配电系统：……（对存在问题的客观描述） 3)电梯系统：……（对存在问题的客观描述）

4)给排水系统：……（对存在问题的客观描述） 5)消防系统：……（对存在问题的客观描述） 6)弱电系统：……（对存在问题的客观描述） 7)总坪：……（对存在问题的客观描述） 8)公共部位：……（对存在问题的客观描述） 9)屋面与外立面：……（对存在问题的客观描述） 10)地下室：……（对存在问题的客观描述）二、各分项评估情况 1．资料移交（总分：10分）序号检查项目交付物业时间实际扣分值及说明得分 1 主体验收证明文件无未按 2 节能验收证明文件无 3 电梯验收证明文件（含特无种设备检验合格证） 4 规划验收证明文件无 5 消防验收证明文件无 6 环保验收证明文件无 7 燃气验收证明文件无 8 人防验收证明文件无 9 竣工验收证明文件无 10 竣工备案证明文件无 11 竣工资料、主要设备使用无说明书等技术文件 12 工程承（分）包合同、设无备采购合同等其它资料评分说明：1~10项，每存在一项证件（原件或复印件）未交付给物业公司，扣1分。第11项竣工资料按总包、总平、电气、发电机、空调、电梯、消防、智能化、绿化等分类，只要竣工资料未全部移交给物业公司扣1分。第12项只要存在未全部移交给物业公司扣1分。合同有约定的情况除外。 2．配套工程（总分10分） 1)市政配套（5分）序号市政配套项目交付时间及现状实际扣分值及说明得分

物业服务评估报告模板

XXX项目物业服务费用评估报告（评）2019 XXXXXXXXXX 二零一九年x 月x 日目录评估报告声明. (1) 评估报告摘要. (2)

评估报告正文一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者 (4) 二、评估目的. (5) 三、评估对象和范围. (5) 四、评估原则. (6) 五、评估依据. (6) 六、评估基准日和有效期 (8) 七、评估方法. (8) 八、评估工作实施过程 (9) 九、评估结论. (9) 十、评估限定条件. ..................... .. 9 十一、评估作业日期. ................... .. 10十二、评估报告日期. ................... .. 10十三、评估人员名单及职责分工................. .. 10十四、评估机构及评估专家签章................. .. 11评估报告附件. ...................... .. 12附件一物业服务费用测算技术报告及项目基本情况【含物业项目基本情况、物业服务费用支出明细、物业费分项测算（人工成本、管理成本）等】附件二评估项目确定的物业服务标准附件三关于xxxxxx 项目核准的批复附件四关于xxxxxx 项目规划意见及复函附件五建设工程规划许可证附件六建筑工程施工许可证附件七建设用地规划许可证附件附件八带技术指标平面图附件九建筑物名称核准证附件十国有土地使用证附件十一委托方营业执照附件十二委托方资质证书附件十三评估机构营业执照附件十四评估机构资质证书

评估报告声明一、本公司在执行本物业服务费用评估业务中，遵循了相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据本公司在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资料由委托方提供并经其签章确认，所提供资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、本公司与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、本公司出具的评估报告，没有以预先设定的标准作为评估结论。五、本公司依照《北京市物业服务费用评估规范（试行）》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。六、本公司出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、本公司出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与本公司无关。 xxxxxx 物业费用评估报告摘要

写字楼物业管理费测算要点

写字楼物业管理费测算要点 1、确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：（1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。（3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。 2、收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。物业管理费的测算物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用；运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：式中 P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）； ——单项费用（元／月）； ——费用项数（＝1，2，3，…，n）； ∑——所有单项费用之和； S——参加测算的物业总面积（米）。前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。

物业管理评估实施报告

物业管理评估报告受漕河泾开发区经济技术发展委托，三公物业管理咨询服务于2006年11月8日----2006年11月15日一周，分深夜、双休日和正常工作日三个不同时段，对漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进行评估，并向管理区域的业主/客户分发了15份漕河泾出口加工区物业管理满意度调查表，回收15份。根椐不同时段的现场检查结果，结合漕河泾出口加工区物业管理满意度调查结果，漕河泾出口加工区物业管理综合报告如下：第一篇物业基本情况一、漕河泾出口加工区物业基本信息物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标准厂房新型工业园区座落位置：市闵行区浦星路789号物业明细： 1、出口加工区：园区占地面积0.9平方公里，各地块土地总面积730788平方米，包括出口加工区卡口、查验仓库与平台。 2、管理中心区域：建筑总面积8839平方米； 3、标准厂房园区：基地土地面积100962平方米，建筑面积111139.50平方米二、物业管理委托单位漕河泾开发区经济技术发展三、物业管理单位漕河泾开发区物业管理（更名前：新和物业管理）四、物业管理委托合同期限 2005年1月1日起至2006.年12月31日止。五、委托评估物业管理的主要容 1、 0.9平方公里园区的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、公共照明、垃圾箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理 2、近9000平方米的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、档案管理、建筑物本体、消防、监控等管理 3、工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、电梯、空房等管理第二篇评估结论一、漕河泾开发区物业管理具有履行物业管理服务合同的能力。二、漕河泾开发区物业管理实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约定的物业管理容。三、业主/客户满意度调查结果向出口加工区业主/客户发放15份物业管理满意度调查表，回收15份物业管理满意度调查表，其中二份只填写调查表首页没有填写次页，对物业管理服务总体评价1份为非常满意，10份为满意，2份为尚满意。四、合同约定的主要质量目标基本达到。五、目前岗位设置与人员配置较合理，能满足目前物业管理现状投标书预计物业各类服务人员达109人，而目前只配有87人。六、保安管理、保洁管理、绿化管理、客户服务、消防等方面经抽查，实际现场管理及管理文件、资料均符合《全国物业管理示工业区标准》中的优秀标准。设备设施的现场管理较好，但工程档案管理、采购管理及日常记录文件管理有待进一步完善。七、物业管理各项费用支出 1、05年、06上半年管理人员成本分摊比标书测算明显高出许多； 2、05年设备设施维修费用支出偏高，06年上半年设备设施维修费用支出控制较为合理； 3、05年行政办公费用支出较标书测算高出许多，06年上半年行政办公费用支出较为合理。但从物业管理部提供的报表中没有开办费科目；