中级会计职称《中级会计实务》章节测试题目及答案第四章投资性房地产

第四章投资性房地产

一、单项选择题（每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。多选、错选、不选均不得分）

×17 年 2 月 1 日，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上建造两栋厂房。2 ×17 年 9 月 1 日，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给其使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。2×17 年 9 月15 日，两栋厂房同时完工。该土地使用权的账面价值为 1 200 万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为 300 万元，能够单独计量。甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。则甲公司 2×17 年 9 月 15 日投资性房地产的入账价值为（）万元。

×17 年 3 月 1 日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为 6 年，每年租金为 180 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为 3000 万元；2×17 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 3100 万元。假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司 2×17 年度利润总额的影响金额是（）万元。

3.下列各项中，不属于投资性房地产项目的是（）。

A.已出租的土地使用权

B.企业以经营租赁方式租入再对外转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物

4.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是( )。

A.采用成本模式计量的投资性房地产应计提折旧或摊销，但不需要确认减值损失

B.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为按公允价值模式计量

C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益

D.采用公允价值模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为按成本模式计量

5.下列关于公允价值模式计量的投资性房地产说法中正确的是（）。

A.当月增加的土地使用权当月进行摊销

B.公允价值模式下不计提减值

C.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入其他业务收入

D.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入资本公积——其他资本公积

公司采用成本价值模式对投资性房地产进行后续计量，2017 年 9 月 20 日将 2013 年 12 月 31 日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为 5150 万元，预计使用年限为25 年，预计净残值为 150 万元。采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，则 2017 年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。

7.投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式，其公允价值与账面价值之间的差额计入（）。

A.盈余公积和未分配利润

B.公允价值变动损益

C.其他综合收益

D.营业外收入

8.某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2×17 年 1 月 1 日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房地产（固定资产）。该投资性房地产的账面余额为 2 000 万元，已提折旧为 300 万元，已计提的减值准备为 100 万元。该投资性房地产在转换日的公允价值为 1 800 万元。转换日固定资产的账面价值为（）万元。

800 600 000 900

9.甲房地产公司于 2×17 年 1 月 1 日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为 3 年，

每年 12 月 31 日收取租金 100 万元。出租时，该幢商品房的成本为 2 000 万元，未计提存货跌价准备，公允价值为 2 200 万元。2×17 年 12 月 31 日，该幢商品房的公允价值

为 2 250 万元。不考虑其他因素的影响，甲房地产公司 2×17 年应确认的公允价值变动损益为（）万元。

A.收益 50

B.收益 250

C.收益 100

D.损失 100

10.采用成本模式计量的投资性房地产，核算时不涉及的科目是（）。

A.投资性房地产——成本

B.投资性房地产

C.投资性房地产累计折旧（摊销）

D.投资性房地产减值准备

二、多项选择题（每个小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案，多选、少选、错选、不选均不得分）

1.下列关于投资性房地产的特征中，说法正确的有（）。

A.投资性房地产是一种投资性活动

B.投资性房地产是一种经营性活动

C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

D.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产

2.下列各项中，不属于投资性房地产核算范围的有（）。

A.闲置的土地

B.房地产开发企业开发完成的对外销售的商品房

C.已出租的办公楼

D.企业自用的厂房

3.下列各项中，不属于投资性房地产确认条件的是（）。

A.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产

B.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

C.该投资性房地产的成本能够可靠地计量

D.投资性房地产属于有形资产

4.下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有（）。

A.与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理

B.发生的资本化支出应通过“投资性房地产——在建”科目归集

C.与投资性房地产有关的后续支出均应计入投资性房地产的成本

D.投资性房地产的资本化支出可以提高其使用效能和经济利益流入量

5.下列有关投资性房地产采用成本模式计量的说法中，正确的有（）。

A.企业外购的建筑物对外出租，购入当月不计提折旧

B.企业外购的土地使用权对外出租，购入当月需要计提摊销

C.得的租金收入应计入其他业务收入

D.资产负债表日，应按公允价值确认公允价值变动金额并计入当期损益

6.投资性房地产采用公允价值模式计量，应同时满足的条件包括（）。

A.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

B.投资性房地产所在地有专门的资产评估机构对投资性房地产的公允价值作出估计

C.企业对所有投资性房地产均采用公允价值模式计量

D.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计

7.下列关于投资性房地产后续计量模式变更的说法中正确的有（）。

A.为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更

B.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量

C.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整其他综合收益

D.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式计量

8.关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。

A.作为存货的房地产改为出租其转换日为租赁期开始日

B.投资性房地产转为存货，转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

C.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

D.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期

9.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（）。

A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值

C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值

D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日房地产的账面价值作为入账价值

10.处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，下列说法中正确的有（）。

A.应按累计公允价值变动金额，将公允价值变动损益转入其他业务成本

B.如涉及营业税，则营业税应记入“营业税金及附加”科目

C.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应计入营业外收支

D.若存在原转换日计入其他综合收益的金额，处置时应结转到其他业务成本

三、判断题（请判断每小题的表述是否正确。每小题答题正确的得 1 分，答题错误的扣分，不答题的不得分也不扣分，本题最低得分零分）

1.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为。（）

2.企业以经营租赁方式租入再转租的土地使用权和计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性房地产。（）

3.自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。（）

4.对于企业外购的房地产，在购入房地产的同时未开始对外出租或用于资本增值的，也可以作为投资性房地产进行核算。（）

5.投资性房地产改扩建或装修支出满足资本化条件的，应当将其资本化，计入投资性房地产的成本；不满足资本化条件的，应计入其他业务成本。

6.投资性房地产后续计量模式包括成本和公允价值两种模式，同一企业可以同时采用两种计量模式对其投资性房地产进行后续计量。（）

7.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（）

8.采用公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入所有者权益（其他综合收益）。（）

9.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式，转换日公允价值与账面价值的差额，借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“其他综合收益”科目。（）10.处置投资性房地产时，应当按实际收到的金额，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，若为公允价值模式计量，还应同时结转持有期间确认的累计公允价值变动，若存在原转换日计入其他综合收益的金额，也应一并结转。（）

四、计算分析题（凡要求计算的，应列出必要的计算过程；计算结果出现两位以上小数的，均四舍五入保留小数点后两位小数。凡要求编制会计分录的，除题中有特殊要求外，只需写出一级科目。答案中的金额单位用万元表示）

1.甲公司主要从事房地产开发经营业务，对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2015 年度发生的有关交易或事项如下：

（1）1 月 1 日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于对外出租。1 月 20 日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000 万元，未计提存货跌价准备，公允价值为 10 000 万元。该出租商品房预计使用年限为 50 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

（2）1 月 5 日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750 万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销 10 年，预计尚可使用 40 年，预计净残值为 0，采用直线法摊销。办公楼于 1 月 5 日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出 3 500 万元，假定全部已由银行存款支付。

（3）3 月 5 日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为 6 500 万元，至重新装修之日，已计提累计折旧 2 000 万元，账面价值为 4 500 万元。装修工程于 8 月 1 日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出 1 500 万元，其中包括材料支出 700 万元和职工薪酬 800 万元，职工薪酬尚未支付。装修后预计租金收入将大幅增加。假定不考虑相关税费及其他因素的影响。要求：

（1）计算上述出租商品房 2015 年度应计提的折旧金额；

（2）作出上述交易或事项的相关会计处理。（答案中的金额单位用万元表示）

公司采用公允价值模式计量投资性房地产，2×15 年 9 月 30 日，董事会决定将一栋自用办公楼对外出租，协议约定租赁期为 2 年，年租金为 240 万元，租金于每年年末收取。2×15 年 9 月 30 日为租赁期开始日。该办公楼自 2×11 年 9 月 30 日取得，其购买价款为 20 000 万元，预计使用年限是40 年，预计净残值为 0，采用年限平均法计提折旧，未计提资产减值准备。转换日，该办公楼的公允价值为 21 000 万元。2×15 年 12 月 31 日的公允价值为 20 000 万元，2×16 年 12 月 31 日的公允价值为 22 000 万元。2×17 年9 月 30 日，租赁期届满，B 公司将该投资性房地产出售，其售价为19000 万元，并同时

收到剩余部分的租金。

要求：假定不考虑其他相关因素，编制 B 公司与投资性房地产有关的会计分录。（答案中的金额单位用万元表示）

参考答案

一、单项选择题

1.【答案】A

【解析】投资性房地产不仅包括房，而且还有包括地，当房产属于投资性房地产时，土地也要算做投资性房地产，所以投资性房地产的入账价值=1200/2+300=900（万元）。

2.【答案】B

【解析】外购的写字楼直接对外出租用于赚取租金，应该作为投资性房地产核算，取得的租金收入应该记到其他业务收入中核算的，相应的公允价值变动的金额应该记到公允价值变动损益中，所以2×17年影响利润总额的金额=租金收入180×10/12+影响利润总额的公允价值变动损益（3100-3000）=250（万元）。

3.【答案】B

【解析】投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物，由于企业对该租入的建筑物不拥有产权，所以不属于投资性房地产。

4.【答案】B

【解析】选项A，采用成本模式计量的投资性房地产期末应考虑确认减值损失；选项C，采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动应计入公允价值变动损益；选项D，公允价值模式计量的投资性房地产不能再转为成本模式计量；而采用成本模式计量的投资性房地产在符合一定的条件时可以转为公允价值模式计量。

5.【答案】B

【解析】选项A，公允价值模式下不计提折旧或摊销；选项C和D，资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益。

6.【答案】C

【解析】2017年该办公楼计提折旧金额=（5150-150）/25=200（万元）。

7.【答案】A

【解析】投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式，应当作为会计政策变更，将公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

8.【答案】B

【解析】企业将采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，是应该对应着进行结转的，相应的账务处理：

借：固定资产 2000

投资性房地产累计折旧300

投资性房地产减值准备100

贷：投资性房地产 2000

累计折旧300

固定资产减值准备100

9.【答案】A

【解析】2×17年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250-2200=50（万元），故甲房地产公司2×17年应确认的公允价值变动损益为收益50万元。

相应的账务处理：

借：投资性房地产——成本2200

贷：开发产品2000

其他综合收益 200

取得的租金收入：

借：银行存款 100

贷：其他业务收入 100

2×17年12月31日公允价值变动的处理：

借：投资性房地产——公允价值变动50

贷：公允价值变动损益50

10.【答案】A

【解析】“投资性房地产——成本”属于采用公允价值模式计量的投资性房地产时应设置的科目，成本模式下不涉及该科目。投资性房地产成本模式涉及到的科目主要有“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”；投资性房地产公允价值模式涉及到的科目主要有“投资性房地产——成本、投资性房地产——公允价值变动”，

【提示】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧（摊销），也不计提减值准备。

二、多项选择题

1.【答案】BC

【解析】投资性房地产具有以下两个特征：（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

【解析】选项A，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不作为投资性房地产核算；选项B，房地产开发企业开发完成的对外销售的商品房应作为企业的存货通过“开发产品”科目核算；选项D，企业自用的厂房通过“固定资产”科目核算，不属于投资性房地产的核算范围。

3.【答案】AD

【解析】投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

4.【答案】ABD

【解析】与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理：发生的资本化的改良或装修支出，应记入“投资性房地产——在建”科目；费用化的后续支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目，故选项C错误。

5.【答案】ABC

【解析】选项D，属于公允价值模式计量下的会计处理。

6.【答案】AD

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

7.【答案】ABD

【解析】选项C，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。

9.【答案】AB

【解析】作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，选项A正确；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，选项B正确，选项C不正确；自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值作为入账价值，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益，选项D不正确。

10.【答案】ABD

【解析】实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应通过其他业务收入和其他业务成本的差额反映，选项C不正确。

三、判断题

1.【答案】√

2.【答案】√

3.【答案】√

4.【答案】×

【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值的，才可以作为投资性房地产进行核算。

5.【答案】√

6.【答案】×

【解析】投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种模式，但是，同一企业只能采用一

种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

7.【答案】√

8.【答案】×

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入当期损益（公允价值变动损益）。

9.【答案】×

【解析】投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更，无论借方差额还是贷方差额均反映为留存收益（盈余公积和未分配利润）。

10.【答案】√

四、计算分析题

1.【答案】

（1）出租商品房2015年度应计提的折旧金额=9000/50×11/12=165（万元）。

（2）2015年1月20日

借：投资性房地产9000

贷：开发产品9000

2015年12月31日

借：其他业务成本 165

贷：投资性房地产累计折旧 165

2015年1月5日

借：无形资产——土地使用权2750

投资性房地产累计摊销 550（2750/50×10）

贷：投资性房地产2750 累计摊销 550 建造发生的支出：

借：在建工程3500 贷：银行存款3500 2015年12月31日

借：在建工程 55[（2750-550）/40] 贷：累计摊销55 2015年3月5日

借：投资性房地产——在建4500 投资性房地产累计折旧2000

贷：投资性房地产6500 发生的装修支出：

借：投资性房地产——在建1500 贷：原材料 700 应付职工薪酬 800 2015年12月31日：

借：投资性房地产6000 贷：投资性房地产——在建6000

2.【答案】（1）2×15年9月30日，该固定资产的账面价值=20000-20000/40×4=18000（万元）。

借：投资性房地产——成本 21000

累计折旧2000

贷：固定资产 20000

其他综合收益3000

（2）2×15年12月31日

借：公允价值变动损益1000

贷：投资性房地产——公允价值变动1000

借：银行存款60（240/12×3）

贷：其他业务收入60

（3）2×16年12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动2000

贷：公允价值变动损益2000

借：银行存款 240

贷：其他业务收入 240

（4）2×17年9月30日

借：银行存款 180（240/12×9）

贷：其他业务收入 180

借：银行存款 19000

贷：其他业务收入 19000

借：其他业务成本 22000 贷：投资性房地产——成本 21000

——公允价值变动1000

借：其他综合收益3000 贷：其他业务成本3000 借：公允价值变动损益1000 贷：其他业务成本1000

投资性房地产转换及处置财务账务处理

投资性房地产的转换和处置账务处理方式（一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日（1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产（固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产（2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理（二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动借：资本公积——其他资本公积（冲减成本）贷：其他业务成本借：公允价值变动损益（冲减成本）贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下：（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产：上述分录可以拆分为：借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000

企业会计准则讲解与实务操作指南

《企业会计准则讲解与实务操作指南》王世定赵治纲编著《投资性房地产》准则讲解与实务操作一、《投资性房地产》准则及有关内容的理解（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（二）投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。以下不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（2）作为存货的房地产。【注释】 1、已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。（三）投资性房地产的确认和初始计量 1、投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2、投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

1第一章投资性房地产(习题与思考)参考答案

一、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元。（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第3题至第5题。（2009年原考试制度） 1.下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 2.甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（）。 A.165.00万元 B.180.00万元 C.183.33万元 D.200.00万元 3.下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（）。 A.存货为9000万元 B.在建工程为5700万元 C.固定资产为6000万元 D.投资性房地产为14535万元 1.【答案】D 【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。 2.【答案】A 【解析】应计提的折旧额= 9000/50 * 11/12 = 165（万元） 3.【答案】D 【解析】20×8年12月31日投资性房地产的列报金额= 9000-165+4500-300+1500 = 14535（万元）二、20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31 目的公允价值为2 640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第13题至第14题。（2009年新考试制度）4．甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是( )。 A．20×7年2月5日 B．20×7年2月10日 C．20×7年2月20日 D．20×7年3月1日 5．甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是( )。 A．160万元 B.400万元 C．1 460万元 D．1 700万元

注册会计师第七章投资性房地产章节练习

甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元年12月31日应当确认资本公积200万元年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）

新会计准则讲解第3号——投资性房地产

新会计准则第３号──投资性房地产【字体：大中小】【打印】一、概述投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。 [例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。A企业的账务处理如下： (1)2007年4月15日借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000 公允价值变动损益400000 贷：开发产品4500000 (2)2007年12月31日借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 贷：公允价值变动损益200000 (3)2008年6月出售时借：银行存款4600000 贷：其他业务收入4600000

企业会计准则投资性房地产英文财政部

Accounting Standard for Business Enterprises No.3—Investment Property Chapter 1 General Provisions Article 1 This standard is formulated in accordance with the “Accounting standard for Business Enterprises—Basic Standard”for the purpose of prescribing the recognition and measurement of investment property and the disclosure of related information. Article 2 Investment property is property held to earn rentals or for capital appreciation or both. Article 3 The following items of investment property are dealt with by this standard: (a)a land use right that is leased out. (b)a land use right held for transfer upon capital appreciation. (c)a building that is leased out. Article 4 The following items are not investment property: (a)owner-occupied property, i.e.property held for use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes. (b)property held as inventories. Article 5 the following items are dealt with under other appropriate Accounting Standards: (a)property constructed on behalf of others, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.15—Construction Contracts”. (b)rental income from, and sale and lease back of, investment property, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.21—Leases”. Chapter 2 Recognition and Initial Measurement Article 6 Investment property shall be recognized as asset when, and only when both of the following conditions are satisfied: (a)it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property will flow to the enterprise; (b)the cost of the investment property can be measured reliably. Article 7 An investment property shall be measured initially at its cost. (a)the cost of a purchased investment property comprises its purchase prise, related taxes and fee, and other directly attributable expenditures. (b)the cost of a self-constructed investment property is its cost at the date when the construction or development is complete.

投资性房地产会计分录大全

三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量借:投资性房地产贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量借:投资性房地产一成本贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程借:投资性房地产一在建投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出借:投资性房地产一在建贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工借:投资性房地产贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程借:投资性房地产一在建贷:投资性房地产一成本投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出借:投资性房地产一在建贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工

借:投资性房地产一成本贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出借:其他业务成本贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入借:银行存款贷:其他业务收入 (3)发生减值时借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入借:银行存款贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动借:投资性房地产一公允价值变动贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备贷:投资性房地产累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货

企业会计准则讲解——投资性房地产

企业会计准则讲解——投资性房地产第一节投资性房地产概述一、投资性房地产及其特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。在我国，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少二、投资性房地产的范围包括：1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、已出租的建筑物（出租方提供的相关辅助服务不重大的）。三、不属于投资性房地产的项目自用的房地产作为存货的房地产一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则确认为固定资产或无形资产。

以经营租赁租入再出租的建筑物不属于投资性房地产。第二节投资性房地产的会计处理一、采用成本模式计量的投资性房地产将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念。投资性房地应当按照成本进行初始计量。成本模式的会计处理比照“固定资产”和“无形资产”的会计处理。主要涉及会计科目为：投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备。（一）外购或自行建造的投资性房地产企业外购的房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。外购的投资性房地产的成本，包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造房地产，其成本由建造该项固定资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。自行建造的成本，包括：土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费

用等，但建造程中发生的非正常损失直接计入当期损益（营业外支出）。只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才可以称之为外购的投资性房地产。企业购入的房地产，购入之后再改为出租或用于资本增值，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（二）非投资性房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产，自用房地产转换为投资性房地产企业必须有确凿的证据表明房地产的用途发生的改变。一是由董事会权力机构的正式的书面协议，二是在实际状态发了生改变（自用状态改变为出租状态）。（三）投资性房地产的后续计量按照“固定资产”和“无形资产”核算方法计提折旧或摊销。折旧额或摊销额借记“其他业务成本”贷记计“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”。租金收入贷记“其他业务收入”。计提减值借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。

2018初级《初级会计实务》第一章：投资性房地产的处置

2018初级《初级会计实务》第一章：投资性房地产的处置 2018年初级会计职称考试备考已经开始，虽然大家都认为今年的教材相对简单，但是，报考人数也在增加，要想在数百万考生中胜出也不是容易的事，所以，大家还是不要掉以轻心。下面中公会计小编整理了初级会计实务第一章知识点，助力大家在前期扎实基础，提高自己。第一章资产第八节固定资产和投资性房地产知识点48：投资性房地产的处置难度：C 考频说明：偶尔会在考试中出现，难度低、易掌握内容详解：当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (1)采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【例1-107】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为150000000 元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为140000000 元，已计提折旧10000000 元，假定不考虑税费的影响。甲公司应编制如下会计分录： (1)收取处置收入：借：银行存款150000000 贷：其他业务收入150000000 (2)结转成本：借：其他业务成本130000000 投资性房地产累计折旧10000000 贷：投资性房地产——写字楼140000000 (2)采用公允价值模式计量

2014第一章资产(课后练习)

第一章资产
一、单项选择题 1、采用权益法核算长期股权投资的情况下,被投资企业发生亏损时,投资企业应当（
A、借记“投资收益”科目 B、借记“资本公积”科目 C、借记“长期股权投资”科目 D、不作处理【正确答案】 A 【答案解析】本题考核长期股权投资权益法的核算。长期股权投资采用权益法核算时,被投资单位发生亏损,投资企业应该借记“投资收益”科目,贷记“长期股权投资”等科目。
）。
2、关于投资性房地产的初始计量,下列说法中不正确的是（
）。
A、采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,均应当按照购置成本进行初始计量 B、采用公允价值模式进行后续计量的外购投资性房地产,取得时按照公允价值进行初始计量 C、自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 D、外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出【正确答案】 B 【答案解析】本题考核投资性房地产的初始计量。采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,都应当按照购置成本进行初始计量。
3、某企业于2012年12月31日购入一项固定资产,其原价为200 万元,预计使用年限为5年,预计净残值为0.8万元,采用双倍余额递减法计提折旧。2013年度该项固定资产应计提的年折旧额为（）万元。
A、39.84 B、66.4 C、79.68 D、80 【正确答案】 D 【答案解析】本题考核固定资产折旧的计算。2013年度该项固定资产应计提的年折旧额=200×2÷5=80 (万元)。
4、某企业将自产的一批应税消费品(非金银首饰)用于房屋建造。该批消费品成本为1500万

2011年苏州会计继续教育之企业会计准则第3号——投资性房地产

企业会计准则第3号——投资性房地产单选 1、下列各项中，不属于投资行房地产的是：持有并准备增值后转让的建筑物 2、企业取得投资性房地产发生的下列支出中，不应计入投资性房地产成本的是：业务人员差旅费 3、企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢写字楼因原客户退租又未与新的客户签订租赁协议而暂时空置，对于该写字楼应当：继续计提折旧 4、采用公允价值模式进行后续计量时，下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是：取得该投资性房地产时实际支付的价款 5、企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列建筑物中，不需要计提折旧的是：超龄使用的建筑物 6、采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于投资性房地产的会计处理，下列说法中正确的是：不得再转为成本模式计量 7、企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为：转换日该房地产的账面价值 8、企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为：转换日该房地产的公允价值 9、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减价准备的金额为20万元，假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为30万元 10、企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是（存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额）。 11、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，一般应作为资本性支出的是（投资性房地产改建扩建支出）。 12、企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指（企业向承包单位支付的工程价款）。 13、企业将其拥有产权的办公楼经营出租给其他单位，同时向承租人提供保安、维修等日常辅助服务，下列说法正确的是（提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，该办公楼应确认为投资性房地产）。 14、企业对投资性房地产采用成本模式计量。20×8年1月5日，企业购入房屋准备用于对外出租。20×8 年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为20×8年3月1日。房屋购买成本为380万元，预计净残值为20万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。20×8年度企业对该房屋应计提的折旧额为（16.5万元）。 15、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，不能作为资本性支出的是（房屋修理支出） 16、企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于原账面价值的差额，应当计入（资本公积）。 17、采用成本模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中不正确的是（不得再转为公允价值模式计量）。 18、企业自行建造完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构已作出正式书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，则对该空置建筑物计提的折旧费用，应当计入（其它业务支出）。 19、某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价20000万元，另支付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为（20150万元）。 20、关于采用成本模式计量的投资性房地产的折旧，下列说法中不正确的是（当月减少的投资性房地产当月不计提折旧）。

投资性房地产会计分录汇总

成本模式： 1、投资性房地产初始计量外购投资性房地产借：投资性房地产贷：银行存款、应付账款等自行建造投资性房地产借：投资性房地产贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产借：投资性房地产累计折旧固定资产或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备存货转投资性房地产借：投资性房地产（存货账面余额）存货跌价准备贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出转为改良或装修借：投资性房地产-在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产符合资本化条件的改良或装修支出借：投资性房地产-在建贷：银行存款、应付账款等不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护）借：其他业务成本贷：银行存款、应付账款等改良或装修完成时借：投资性房地产贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备租金收入借：银行存款贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置

实际收到的处置收入借：银行存款贷：其他业务收入结转处置成本借：其他业务成本（投资性房地产账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额）投资性房地产转为自用借：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产或无形资产减值准备投资性房地产转为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式借：投资性房地产-成本（公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面价值）利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方）公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量外购投资性房地产借：投资性房地产-成本贷：银行存款、应付账款等自行建造投资性房地产借：投资性房地产-成本贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产借：投资性房地产-成本（公允价值）累计折旧固定资产或无形资产减值准备公允价值变动损益（公允价值小于账面）贷：固定资产或无形资产其他综合收益（公允价值大于账面）存货转投资性房地产借：投资性房地产-成本（公允价值）

企业会计准则第3号-投资性房地产

企业会计准则第3号──投资性房地产一．本章导读第一节概述投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。会计制度中无此规定。

第1章投资性房地产的练习题

投资性房地产一、单项选择题 1.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的是（）。 A．企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物 B．持有并准备增值后转让的房屋建筑物 C．企业经营管理用的办公楼 D．企业已经营出租的厂房 2.甲企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2008年11月15日，甲企业外购一栋写字楼，含税价款为1 170万元，另支付直接费用30万元，使用寿命为20年，预计净残值为零。企业管理当局已作出正式书面决议，在该资产的使用寿命内均将其用于经营出租。当日，甲企业与丙公司签订经营租赁协议，约定自2009年1月1日起将该厂房出租给丙公司，租期为3年。2008年末，该厂房的公允价值为1 300万元，则2008年末，该厂房的账面价值为（）万元。 A．1 300 B．1 195 C．1 175.08 D．1 200 3.某一房地产开发商于2008年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为500万元，已计提跌价准备85万元，该项房产在转换日的公允价值550万元，则转换日计入“投资性房地产——成本”科目的金额是( )万元。 A．550 B．415 C．500 D．465 4.下列有关投资性房地产业务中，通过“其他综合收益”科目核算的有（）。A．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值 B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值小于投资性房地产原账面价值 C．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于其账面价值 D．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值小于其账面价值 5.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为200 万元，投资性房地产的账面余额为210万元，其中“成本”明细科目为借方250万元，“公允价值变动”明细科目为贷方余额40万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产时，确认的“其他业务收入”金额为（）万元。 A．250 B．170 C．160 D．200

投资性房地产会计处理问题探讨

投资性房地产会计处理问题探讨 2005年7月29日，财政部为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，颁布了“企业会计准则——投资性房地产（征求意见稿）”。我们在认真研读了该征求意见稿后，对稿中的绝大部分内容表示赞同。但是，对稿中的某些内容有一些自己的想法。现就此谈一点不成熟的看法。一、投资性房地产的归属问题本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。 1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出

租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。 2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。