量化投资风险检测工具

量化投资风险检测工具
量化投资风险检测工具

量化投资风险检测工具

敞口检测工具(exposure monitoring tools)足够简单。它们以当前持有的头寸为起点,然后对头寸分组或分析基金经理关心的敞口头寸。例如,在一个奇虎欧投资组合里,如果基金经理想要看他投资在各种资产类被(股票、债券、货币和大宗商品)的头寸,就可以通过敞口监测软件软件来实现。同样,人们可以根据另外一些有趣的特征对金融产品分组,比如价值、动量趋势的势头、波动率等。很多股票交易者监测各种部门、行业、大量的不同市值以及诸如价值型和成长型这样不同类型因素的总敞口和净敞口。他们可能使用专有工具或者使用像BARRA、Northfield这样现成的软件,这些工具都很简单,如何使用它们却是一项艺术。无论模型是否正确,有经验的基金经理都可以识别出他们投资组合里的风险敞口。如果敞口超出了界限,无论界限是以极限值或期望值为基础,这都可以作为模型的一个早期预警,表明模型可能出现问题或者存在其他有问题的市场条件。

赢利和亏损监测工具(profit and loss monitors)同样也很简单。它们也以当前的投资组合为起点,但随后它们着眼于投资组合头寸前一天的收盘价,并将此价格与相同金融产品的市场价格作比较。许多基金经理查看他们策略的日内业绩图来快速、直观地决定这一天将会如何操作。这些工具在防范多种类型的模型风险时也非常重要。

如果策略以非预期的方式表现,要么在它应该"^损的时候赚钱,要么相反,则基金经理可以调查这些异常行为的原因。或者换个方式,基金经理可以从中看到那些能够提醒他对表现产生疑问的市场模式。我们在讨论2007年8月各种量化交易策略的业绩时,顺便提到过这个观点,当时日内业绩图在每一笔交易发生时显示出恶化的迹象。我们听说,至少有一名基金经理注意到这种日内模式,结果他快速实施了调查,使得他比大多数基金经理更早地降低了自己投资组合的风险,因此也挽救了他的大部分损失,比那些晚些时候才卖出头寸的交易者损失少得多。

其他类型的赢利和亏损监测工具着眼于如何赚钱或赔钱,而不是判断是否赚钱或赔钱。例如,宽客可以分析他们的策略中已经实现的和没有实现的回报和亏损。许多策略可以快速减少亏损头寸,并且能更久的持有赢利头寸。但是如果一个宽客看见他的策略对亏损头寸持有的时间比乎时更长,或者对赢利头寸卖出的速度比平时更快,这就可以作为一个信号来表明出现的问题,判断是否需要对其进行修正。这种工具经常追踪成功率(hit rate),即该策略对给定头寸赚钱的时间百分比。再者,策略的设计者通常了解其交易策略的成功率看起来应该是什么样子,如果出现了对这一度量指标基准值的大幅度偏离,则可以作为出现问题的重要指示。

执行监测工具(execution monitoring tools)通常被设计成演示宽

客的执行进程。连同交易规模和价格一起,执行监测工具特别显示了哪种订单当前正在被处理,哪种订单刚刚完成执行。限价指令的成交率也被追踪以帮助监测执行算法的性能,特别是在一些被动的执行策略里更是如此。一些基金经理在他们的订单执行监测软件里特别度量和监测了滑点和市场冲击,这样能使他们看到是否能从执行策略中得到他们预期的结果。

最后,系统性能监测工具(systems performance monitors)广泛用于检查软件系统和基础设施的错误。宽客可以监测他们技术的任何方面,从CPU的性能或他们自动化进程不同阶段的运行速度,到通信过程中信息往返于交易所的延迟时间。这种监测对发现系统错误和某些类型的模型风险来说可能是最重要的。

房地产投资的风险类型

房地产开发风险 一、房地产投资的风险类型 1、财务风险 财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性,其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。 1)、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难(筹不到资或筹不足资)以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息(年利达26%—30%)拆借。由此而引发一系列如利息负担加重,建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。 2)、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金(如偿还借款、债务、发放工资等),为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差,在建成和售出前投资者越是急于变现,蒙受的损失就会越大。 2、金融风险 1)、利率风险:银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。 而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。 2)、汇率风险:对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险,特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。 3)、通货膨胀风险:通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。 4)、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。 3、购买力风险 包括两个方面:一是价格风险。包括:由通涨因素造成建材人工费上涨;由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作,使地价徒增;在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派,最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化,出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力,引起销售困难和损失。 4、开发风险 它处于房地产投资中的初始阶段,涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。 5、经营风险

房地产项目投资风险管理面临的风险

房地产项目投资风险管理面临的风险 一、房地产项目风险管理的内涵 关于风险管理的定义有多种说法,一般看法是:投资房地产项目的管理者通过风险识别,风险估计和风险评价,并以此为基础合理地使用多种管理方法,技术和手段对投资活动涉及的风险实行有效的控制,采取主动行动,创造条件,尽量扩大风险投资活动的有利后果,要妥善处理风险事故造成的不利后果,以最小的成本保证安全、有效、可靠地实现风险投资总目标。 二、房地产项目投资面临的风险 1、房地产项目决策时期所面临的风险 房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段,决策的正确与否关系到整个项目的成败,其风险主要来自于投资时机、投资位置、投资类型以及投资方式的选择。所谓投资时机风险是指房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大,相应也有周期性的涨落,导致供求及价格随时间而变化,投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。房地产项目

区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置。广义的理解,除了地域范围含义外,还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。关于投资类型的风险是指不同类型的开发项目存在不同的风险,投资商在选择开发哪一类型物业时必须慎重考虑,一般包括住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等。选择不同的物业类型,对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响。各种不同类型物业对位置的敏感程度不同,因此其抗风险能力也不同。关于投资方式,我国主要有独立开发和联合开发两种。独立开发具有利益独享、权力集中和管理方便等优点;缺点主要是资金投入量大、风险独担。联合开发降低了一方单独投资额,分散投资风险。但这是以损失一部分利益为代价,同时可能导致管理混乱等问题。 2、房地产项目前期风险 建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广,包括政府、金融和保险等方面,不确定的风险因素众多,主要有:置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合同风险。所谓置地风险是指我国土地所有权为国家所有,投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权。房地产项目融资风险,是指投资商在利用各种方式融资时,由于融资条件考虑欠妥,或因有关因素发生变动而使其盈利遭受损失的可能性。融资方式合理,可以降低融资

投资项目风险评估报告文本

《项目投资风险评定报告》是分析确定风险的过程,在国际投资领域中,为减少投资人的投资失误和风险,每一次投资活动都必须建立一套科学的,适应自己的投资活动特征的理论和方法。《项目投资风险评审报告》正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法,利用丰富的资料和数据,定性和定量相结合,对投资项目的风险进行全面的分析评价,采取相应的措施去减少、化解、规避风险的途径。 “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风投领域奉行的一贯准则,最关键的是如何识别和预测风险,并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是:是否是与预期收益相匹配,必要承受的风险。同时也只有精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果,才能针对未来将可能出现的风险,提出防范的措施和解决的办法,避免可能带来的经济损失。 项目投资的风险是指在投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性,或者说投资失败的可能性。由于投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目,从技术的研发、产品的试制与生产,到产品的销售要经历许多阶段,而投资风险存在于整个过程中,并来自于多个方面,所以风险投资的失败率极高。因此,对投资项目的风险进行客观的评估和分析,从而有效地规避风险,是风险投资能否成功的关键。 投资的风险主要包括技术风险、管理风险、市场风险、财务风险和环境风险等。由于风险投资过程是一种投资期限长、投资结果高度不确定的创新过程,投资主体很难获取关于整个投资过程的比较完整、准确的信息,即信息是不完全的。投资主体虽然对未来情况(如

对某些定性评价指标)有所了解,但对如概率、可能的风险损失、投资收益变动等定量指标很难做出估计。项目的风险具有广泛的复杂性和系统性,如何准确识别所有风险,如何衡量各个风险影响程度,如何将各个风险指标系统的整合起来得出项目风险整体评价?这只能借助专家的意见和知识,并用定量指标和科学的计算模型进行评价。《项目投资风险评定报告》正是这种方法体系的集中体现,并且已经为国内外风险投资公司广为接受和推崇。 《项目投资风险评定报告》在全面系统分析目标企业和项目的基础上,按照国际通行的投资风险评估方法,站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资风险进行分析。投资风险评定报告包含了投资决策所关心的全部内容,例如企业详细介绍、项目详细介绍、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析等内容,并在此基础上,以第三方角度,客观公正地对投资风险进行评估。 附:项目投资风险评定(评审)报告的格式和内容 绪言 1项目单位概况 2项目投资风险评审及建议 此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。 3项目概况

房地产投资项目风险管理

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/ea6686081.html, 房地产投资项目风险管理 作者:丘贵辉 来源:《财经界·学术版》2015年第16期 摘要:随着我国经济社会的快速发展,刺激和促进了房地产投资的发展,而房地产投资作为投资大、周期长、整体性强等特点,使得其项目投资具有高风险性,特别是近年来,房地产投资过热,助长了房地产项目投资风险的增加,针对目前存在的风险管理现状及问题,做好房地产投资项目的风险管理至关重要,本文从房地产投资企业的角度出发,分析项目投资风险管理的重要性,并提出具体的应对措施,对于指导房地产项目投资、避免风险带来的损失具有非常重要的参考价值。 关键词:房地产项目投资风险管理措施 房地产投资项目的特点决定了其高风险性,从目前我国的房地产投资项目决策来看,大多数源于房地产投资企业的经验使然,对于房地产投资项目的风险管理并未形成具体的、系统的、有效的管理方式和措施,这使得投资项目缺乏专业性指导,这也刺激和促进了现代房地产投资企业加强风险管理,本文结合理论研究和实践分析,探讨房地产投资项目风险管理,旨在对现代房地产投资企业提供有益借鉴,指导企业完善风险管理,实现长远健康发展。 一、房地产投资项目风险管理概述 房地产投资项目风险管理是指在房地产投资项目过程中,对于可能发生的各种结果变动程度的不确定性,采用各种方法和措施予以有效规避,从而保证投资项目获得最大利润的管理过程。其中风险管理过程主要包括以下几个环节: 风险识别。充分运用感知、判断和分类等方式对于投资过程中产生的风险本质进行识别,在风险管理过程中,风险的识别是前期工作,是为后续风险管理实现的保障和基础,任何房地产企业都要充分认识和了解了风险,才能在此基础上选择更加合适的,更有效的方法进行风险应对;风险评估。风险评估主要包含两个方面(事前评估和事后评估),其评估的主要内容是对于造成的人身和财产等方面的损失的定量评价和定性分析工作;风险应对。风险应对主要体现在投资者的投资决策上,投资者确定了投资项目的相关风险之后,并对风险进行全面评估,根据自身的能力和风险的特点,采取多种措施,预防和减少风险带来的损失。 二、房地产投资项目风险管理的必要性分析 (一)有利于保障项目管理的科学性 风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析,并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析,有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风

第七章房地产投资报酬与风险分析

第七章房地产投资报酬与风险分析 房地产投资的报酬来源(1)房地产持有期间所产生的增值;(2)房地产经营产生的收益,如租金。一般而言,在经济情况稳定时,房地产报酬的主要来源是其经营期间所产生的收益而非本身的增值。 投资报酬与风险分析的主要目的在于确定投资计划是否可行,因此其分析结果是投资决策的重要依据。 第一节比率分析与获利能力分析 一、比率分析 1、收益乘数(income multiplier) 收益乘数是将房地产的市价(或购入价格)与每期收益的比率,是一个倍数,类似于股票的本益比(即市盈率=股票市价/每股盈余)。 收益乘数越小,则表示以较少的投资即可换取较高的收益,暗示了较高的投资报酬率。 收益乘数有两种表示法,即 (1)毛收益乘数=市场价值/毛收益 (2)净收益乘数=市场价值/净收益 2、财务比率 (1)营运比率=营运费用/毛收益 意义:为求得1元的毛收益所需支付的营运费用。营运比率高则营运效率差。 (2)两平比率=(营运费用+偿债支出)/毛收益 两平比率也叫开支总费用率。是在税前的基础下,说明房地产所产生的现金流入与现金流出之间的比率关系。其数值越低则净现金流入量(现金流入-现金流出)越大。因此越低越好。(3)债务保障比率=营业净收益/偿债支出 其中,营业净收益=毛收益–营业费用 意义:房地产的经营收益扣除营业费用后仍可用来偿付固定债务支出的倍数。此倍数越大,则周转不灵的可能性就越小,所面临的财务风险越小,投资越安全。 但是越大,只表示违约的风险小,却不一定表示这是个最佳的投资计划。必须加上其他角度的分析来判断。 二、获得性的衡量 1.整体性资本还原比率=营业净收益/市场价格 是每年回收资本占投资购买价格的比率, 也可视为整体资产的报酬率. 注意区分:投资报酬率:投资者可获得的报酬占其投入资金的比率. 投资报酬是营业收益扣除所有费用及偿债支出后的剩余。所以资本还原比率越高,不一定代表投资报酬率越高. 但是一般而言,资本还原比率高是一个好现象. 但不能作为最后决策的唯一依据. 整体资本还原比率是净收益乘数的倒数. 2. 权益报酬率(投入资金报酬率)=税前现金流入/投入资金(自有资金或权益) 其中,税前现金流入=净收益-偿债支出、自有资金=房地产购入价格-贷款余额 权益报酬率上以真正投资人所享有的税前的投资报酬率(未考虑纳税). 3. 税后权益报酬率(现金报酬率)=税后现金流入/投入资金(自有资金) 这里,必须求得税后现金流入,因此必须先计算可课税所得. 除了先计算营运费用外,还必须计算利息几折旧费用,过程复杂。 4. 经纪人报酬率=(税后现金流入+权益增加)/初始现金投资 为了增加投资人购买房地产的兴趣,经纪人常常倾于高估房地产的投资报酬率.除了计算税后现金流入外,并将偿还抵押贷款时的权益增加也计入报酬之中.

项目投资风险评估公司

风险评估的基础是对风险发生的可能性大小、可能的结果范围和危害程度、预期发生的时间、一个风险因素所产生的风险事件的发生频率这几项内容进行评估。 通常的风险评估过程都由以下六个基本步骤构成: (1)评估所有的方法。所有不同的方法都应该考虑到,所有影响风险的因素都必须考虑。头脑风暴法或其他的风险识别方法应该使用得透彻,所有可能影响风险发生的因素都应该考虑到。 (2)考虑风险态度。决策者的风险态度是需要重点考虑的。不同的人会用不同的态度估计风险,并且使用同样的数据做出不同的决定。一些决策者,与其他的决策者相比较,或多或少是厌恶风险的,并且会根据给定的数据,对风险的发生和影响做出不同的主观评估。 (3)考虑风险的特征。风险是否已经识别、它们是否可控和它们的影响将会怎样,这些都是需要考虑的。控制已经识别(例如内部

可控的)的风险而不是其他的(例如外部不可控的)风险,这是可能的。所有可能的风险特征都需要识别。 (4)建立测量系统。风险需要用定量或定性(或综合的)方法测量和评估。一些方法是使用已经建立的模型,这些模型输入了风险的特征和风险面临的情况,这样,根据历史经验就可以做出预测。 (5)解释结果。测量中生产的数据需要解释。这种解释同样也有定性的或定量的。测量过程的结果给预测和可能的结果提供了一种暗示,但是这些仍需要解释。两个不同的解释人员可能用的是同样的数据和结果,但他们所做的评价却不相同。解释可能会根据观察到的数据用外推法对未来的结果做出预测。 (6)做决策。整个过程的最后阶段需要决定哪些风险会保留,哪些风险要转移出去。风险是否保留取决于组织的实际情况和决策者的态度。

房地产投资及其风险

房地产投资及其风险 第一节投资与房地产投资 投资的概念 ?最通俗的理解,就是用钱来获取更多的钱。 ?金融角度:为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。 ?经济角度:利用资源或通过购买资本货物,来增加未来产出或收益的行为。 ?投资是指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的,预先垫付一定量的货币与实物,经营某项事业的经济行为。 ?投资与投机的区别: ?投资所经历的时间周期更长一些,更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。 投资的分类 ?短期投资和长期投资(投资期限的长短) ?直接投资和间接投资(投资人能否直接控制投资资金) ?金融投资和实物投资(投资对象的不同) ?生产性投资和非生产性投资(投资的经济用途) ?国内投资和国外投资(投资地域不同) 短期投资和长期投资 ?按投资期限或投资回收期的长短来分类。 ?预期在短期内(通常是一年内)能够收回的各种投资活动,属于短期投资; ?预期投资期在一年以上的各类投资项目,属于长期投资。 ?一般来说,短期投资资金周转快,流动性好,风险相对较小,但收益率也较低。 ?长期投资回收期长,短期变现能力较差,风险较高,但盈利能力较强。 ?在一定条件下,短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。比如说,股票投资。 如何选择?主要是由投资者的投资偏好所决定的。 直接投资和间接投资 ?按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。 ?直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等,通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。 ?间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资,投资人按照规定获取红利或股息,但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。 ?间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离,在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。 金融投资和实物投资 ?按照投资对象存在的形式来分类。 ?金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等,还有货币市场的存款、票据、外汇等,还包括风险投资、彩票投资等。 ?实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。 ?金融投资是投资者为了获得预期收益,预先垫付货币以形成金融资产,并以此获取

房地产投资风险防范及措施

房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看,除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外,置业投资的回收周期则在八到十年,或者是更长的时间。所以,一般来说,规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险,只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说,另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后,当遇到周转资金不足时,需要实行资金筹措,为了稳定企业的内部发展,则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响,使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率,借入资金的利率比较低,企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之,如果借入资金的利率更高,则房地产企业则面临着亏损的风险,甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金,而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利,将增加利息支付的难度,给企业带来巨大还债压力,而且还会给企业的信誉造成很大的损失,员工缺乏工作积极性,以致影响企业再次筹集资金的水平,最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求,做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场,一旦做出了投资决策,就将面临巨大的销售风险。所以,为了能够将此类风险降到最低,房地产企业在实行投资之前,理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析,最终

房地产投资风险分析报告

目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) (一)我国房地产市场现状 (3) (二)我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) (一)风险定义与房地产投资风险的涵 (4) (二)房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) (一)专家调查法。 (5) (二)故障树分析法。 (6) (三)幕景分析法。 (6) (四)筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) (一)风险回避 (7) (二)平衡交易 (7) (三)资产组合 (7) (四)风险转移 (8) (五)风险自留 (8)

房地产投资风险分析 摘要:在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点,并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上,对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结,主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素,本文进一步总结了具体的风险分析方法,并对应对措施进行了探讨。 关键词:房地产投资;风险因素;风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年,但真正成为一个产业,是在欧洲工业革命以后,伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房,都是自己建、自己住,不管是朝廷还是民间,很少交易买卖。近几百年,房地产跟其他东西一样被商品化以后,开始有了现代的房产生意和买卖,“二战”以后特别明显,其发展过程大体有三个阶段,每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段,是在人均GDP8000 美元以前,这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的,然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关,包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段,是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测:从人均GDP8000 美元到15000 美元,以及从15000 美元到25000美元,都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期,商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业,就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心,主要为周边居住的人服务,满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时,就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业,这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多,因

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) (一)房地产发展的四个阶段 (1) (二)中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) (一)宏观调控因素 (2) (二)房价因素 (4) (三)不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) (一)房价的涨幅 (6) (二)租售比发展状况 (6) (三)收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) (一)房地产投资分析 (7) (二)房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史,房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业,很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今,影响房地产业发展的因素有很多,国家的政策因素,收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来,我国经济越来越强大,人民收入水平显著提高,国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展,房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资,要做好前期调查,掌握一定信息,做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼,百战不殆;不知彼而知已,一胜一负;不知彼,不知已,每战必殆。”只有做到知已知彼,才能在房地产业闯出一片天地。 关键词:房价;发展现状;发展前景;投资分析;风险分析

浅析房地产企业投资管理及风险控制

浅析房地产企业投资管理及风险控制 作者简介:范慧敏(1983.07―)女,汉族,福建省大田县,本科,中级经济师,助教,现为厦门东海职业技术学院经济管理学院专任教师。 摘要:近几年来,随着中国经济的持续快速增长,使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分,而作为一种高附加值的综合性行业而言,这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性,同时房地产行业又是一种高风险,高效益的产业,存在着许多潜在的不确定性。而现在中国的房地产企业的投资存在着明显的盲目性以及一定的投机性,常常在投资的过程中,缺少必要的科学的管理,完善的决策和有效的监督,使得企业资产负债率高,资金使用分散,管理混乱的局面,严重影响到了企业的发展。 关键词:房地产企业;投资管理;问题;风险控制 一、引言 近几年来,随着中国经济的持续快速增长,使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分,而作为一种高附加值的综合性行业而言,这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性,同时房地产行业又是一种高风险,高效益的产业,也存在着许多潜在的不确定性。而正是因为这

些不确定性却又对房地产的开发起到了决定性的作用,投资是我国房地产企业发展的必要手段。 二、房地产投资开发项目的特点 (一)房地产开发项目投资巨大 房地产开发周期长、投资额大,使其前期可行性研究显得尤为重要。房地产的开发是需要大量的人力、物力和财力,其投入的金额也是相当巨大的,少则上千万,多则上亿或者更多。在房地产开发项目投入大量资金的特点也会关系到国家、行业和地区的经济利益,甚至对国计民生也有着重大的影响。这也进一步说明了房地产开发项目的投资管理上重要性。 (二)房地产开发项目投资差异明显 投资中难有两个完全相同的项目,每个项目的开发都有自身的特点,有着特有的用途、功能、规模和环境,在工程内容和实物形态上都有差异。例如,在同样的工程中和处在不同的地域上,人工、材料、机械消耗上都会有明显的差异。所以,房地产开发项目投资的差异是十分明显的。 (三)房地产开发项目投资需单独计算 每个房地产开发项目都各有自己的用途,所以在结构、面积、造型和装饰也不是相同的。即使是在用途相同的工程上,其技术的水平、建筑的规模等也有着显著的差异。这使得房地产开发项目在实物的形态上各有千秋,再加上不同地

投资项目的风险评估

第五章投资项目风险评估 投资项目评估中,始终存在着各种不确定性的影响因素,给项目建设和经营带来风险。为了分析其对项目经济效益造成的危害,以便有效采取防范措施,有必要进行风险评估。学习本章,要求掌握盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析的方法。

历史与未来的差别经济评价的不确定性——市场环境变动 生产能力利用率变化 工艺技术方案改革 建设工期与资金的变化 国内外政策和规定的变化 其他不可预测的意外事件

例子:我国某联合体承建非洲公路项目的失败

我国某工程联合体(某央企十某省公司)在承建非洲某 公路项目时,由于风险管理不当,造成工程严重拖期, 亏损严重,同时也影响了中国承包商的声誉。该项目业 主是该非洲国政府工程和能源部,出资方为非洲开发银行和该国政府,项目监理是英国监理公司。 在项目实施的四年多时间里,中方遇到了极大的困难,尽管投入了大量的人力、物力,但由于种种原因,合同于2005年7月到期后,实物工程量只完成了35%。2005年8月,项目业主和监理工程师不顾中方的反对,单方面启动了延期罚款,金额每天高达5000美元。为了防止资产的进一步流失,维护国家和企业的利益,中方承包商在我国驻该国大使馆和经商处的指导和支持下,积极开展外交活动。2006年2月,业主致函我方承包商同意延长3年工期,不再进行工期罚款,条件是中方必须出具由当地银行 开具的约1145万美元的无条件履约保函。由于保函金额过大,又无任何合同依据,且业主未对涉及工程实施的重大问题做出回复,为了保证公司资金安全,维护我方利益,中方不同意出具该保函,而用中国银行出具的400万美元的保函来代替。2006年3月,业

房地产行业风险控制体系

房地产企业风险管理体系 一、概述 根据国内外风险研究专著和成功企业的经验,风险管理应该是以制度管理和信息管理为基础,以运营管理、成本管理、合同管理等为主要手段,以审计、法律和监察为辅助手段,以风险信息收集、风险分析、报告和监督整改为主线的一项综合性、系统性管理工作。风险管理的作用是为企业长远发展夯实基础、为日常经营管理保驾护航,确保企业实现战略目标、财务目标、经营目标和合规目标。 真正的风险管理与企业经营管理高度融合、相辅相存、相得益彰。企业在应权责分配体系和业务流程体系中充分考虑经营管理和业务开 展过程中可能出现的各种风险,并将风险评估、分析、应对要求和方法设计到管理制度和业务流程之中,让经营管理体系与风险管理体系合而为一。 在此情形下,风险管理部门的职责是监督经营管理部门和业务部门严格执行制度文件、监控企业战略、业绩、质量、成本和进度等目标的达成或偏离情况,关注相关政治、经济、自然环境变化对企业的影响,定期不定期提供风险评估报告和管理建议。 可以形象的比喻:制度是企业的骨骼,信息是企业的血液,业务部门是企业的肌肉,管理部门是企业的内脏,管理层是企业的头脑,风险管理是企业的神经。

广义来讲,风险管理与企业管理息息相关,可能涉及每一项具体活动,企业的每个部门都是风险管理部门,每位员工都是风险管理工作者。狭义地说,风险管理部门是企业单独设置的监督部门,根据企业规模和管理者能力,风险管理部可以全面负责制度管理、信息管理、运营管理、成本管理、合同管理、审计、法律和监察等业务,也可以管理其中部分工作,如审计和法务。无论风险管理负责全部业务还是部分业务,风险管理部都应当全面收集、分析、评估和组织应对企业可能面临的各类风险,也就是说风险管理部门最核心的职责应该是全面收集企业内外部与风险相关的信息,进行综合、系统分析,定期或不定期编制风险报告,指导、协助并监督各部门防范风险、应对风险。 二、房地产企业制度体系 一套优秀的管理制度能够反映企业战略、体现行业特点、优化业务流程、促进管理绩效、提高运作效率的管理制度体系,应该包括以下内容: —《组织管理手册》:它是公司组织管理的基本文件,主要用于说明公司各部门职责、部门结构,它体现公司管控设计方案框架,包括组织设计基本思路、组织设计、部门职责、职位说明书四个部分。—《权责手册》:它的主要目的是划分公司在日常经营管理中的权责关系,加强协作、提高效率。它将公司在战略与运营管理、行政人事

房地产投资风险的防范策略

房地产投资风险的防范策略 何为房地产投资风险 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中,收益与风险是同时存在的。 房地产投资是进行房地产开发和经营的基础,它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中,收益与风险是同时存在的,特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资,风险更是在所难免。 房地产投资风险的防范策略 1.了解市场行情,寻找投资良机 房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋,只有房地产市场中存在对房屋的需求,可以实现房屋的出售,开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状,预估市场前景。 了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么,需求量有多大,市场是否饱和,市场的支付能力如何,企业面临的的竞争力如何,市场未来的走向又是什么。充分了解市场,是企业预估风险,理性预期,降低成本的风险的基础,企业应当根据市场理性决策,寻找最佳投资点。 2.把握政策变动,认准投资方向 投资风险是可以根据合同的相关规定转移的,对于存在的一些风险问题在法律规定范围内可以进行合理转嫁,比如在房地产开发过程中所面临的材料的价格波动这样的风险可以通过各种条款的制定将其锁定在最小范围内。

另外,可将项目投资资金证券化,所谓资金证券化,是指房地产企 业利用金融工具把项目开发资金转化为有效证券,在这个转化过程中,开发商和项目之间的关系也同时发生变化,从直接的物权关系转化为 以金融工具为媒介的债权关系,从而实现风险转移。 房地产投资量大,必须采取融资的方式满足其投资需求。 目前,房地产融资方式主要有:通过银行发行金融债券,筹集开发资金;通过房地产预售取得房款筹集资金;利用土地使用权申请银 行抵押贷款。各房地产开发公司应根据自身的实际情况,选用最适 合的融资形式,以便迅速、大量、安全且低成本融入资金。此外, 房地产企业还要增收节支、提高劳动效率,减少管理费用,以确保 所投入的资金获得最大的经济效益。 5.健全监管机制,降低资金消耗 工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成 过程。由于房地产项目投资主体与建设主体相分离,所以在这一过 程中节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。所以,进行 项目建设过程中的风险管理,保质保量按期完成项目是投资者应对 的一大难题。 最后,聘请经验丰富的工程监理对项目施工全面监督和管理,对工期、质量、成本严格监控,协调建设方与施工方的关系,及时化 解矛盾,防止出现延误工期的情况。 6.加强经营管理,多方面规避风险 项目管理者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不仅可以降低投资不确定性带来的风险,还能提高资金 的使用效率及收益水平,进而降低风险。另外,合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房 地产的投资风险。

风险评估

风险评估 风险是未来不确定性对企业实现目标的影响,包括正面影响和负面影响两个方面。风险发生的因素主要有:实质性因素(客观自然原因),心理性因素(主观方面),道德性因素。风险具有的特性是客观性、普遍性、损失性和可变性。风险主要有两大类:行业风险和经营风险。 如何进行风险识别?从华为识别风险关注的因素开始。 (华为的企业目标:“以客户为中心”,基于客户需求,逐步建立在电信网络、全球服务和终端三大业务领域的综合优势,为客户提供云、管、端产品和解决方案,帮助运营商改善收益、提升带宽竞争力和降低总拥有成本,实现商业成功。)这部分若是与前面有重复,可不赘述。 (风险识别的七种方法: 1. 风险清单法 2. 现场调查法 3. 问卷调查法 4. 组织图分析 人力资源因 素管理因素 自主创新因素 财务因素安全环保因 素 其他 内部风险 经济因素 法律因素 社会因素科学技术因素 自然环境因素 其他 外部风险

5.流程图分析法 6.财务报表分析法 7.事故树分析法) 而在华为案例中我们主要结合组织图分析、流程图分析法和事故树分析法进行综合分析。 (风险管理常用技术: 1.风险坐标图 2.蒙特卡罗方法 3.关键风险指标管理 4.压力测试) 对风险进行定型或定量评估后,采用风险坐标图对风险进行有效管理。 风险应对策略:(结合案例具体建议) 1.风险规避 2.风险降低 3.风险分担 4.风险接受 可采用的分析方法: ?组织图分析法——提示企业重要人物对企业经营绩效的影响 ?分析质量管理部分 财务报表分析法——华为财务管理问题(华为财务报表和财务问题的分析,已有相关的研究成果,因此在本次案例中我们不再做详细解析,重点在于运用其他三种方法进行综合分析) ?事故树分析法 1.华为人才管理制度 随着竞争对手的没落,华为先后从摩托罗拉、北电、诺基亚等巨头挖过来很多前高管。甚至爱立信也不能得以幸免。曾经有一段时间,华为的各个管理层争先恐后地引入白人,但引入的人良莠不齐,甚至水土不服。 2.华为的质量管理(流程图分析法) 华为的质量管理由PQA(产品质量保证工程师),负责引导、监督IPD (集成产品开发)流程的实施。质量管理比较完善。 3.华为的绩效考核制度 华为的绩效考核,是以结果为导向,一定程度导致了短期效益,且考评周期短、压力大、不合理。 4.华为的组织机构、干部选拔与岗位轮换(组织图分析法)

《商业银行理财客户风险评估问卷基本模版》

《商业银行理财客户风险评估问卷基本模版》编写说明 本次编制的《商业银行理财客户风险评估问卷基本模版》遵照银监会的相关规定,结合各行实际情况,并综合考虑了客户使用的易读性与便利性等因素,涵盖了客户财务状况、投资经验、投资风格、投资目标和风险承受能力五大模块,对应10道问题;10道问题最高为100分,五个模块权重各占20%;分值越高表示客户可承受的风险越高,依照客户风险承受能力由低到高(对应得分由低到高),客户依次被划分为保守型、稳健型、平衡型、成长型和进取型五个类型,《商业银行理财客户风险评估问卷基本模版》依次列出了每一等级客户适合的产品类型。 根据各行实际,考虑操作可行性与客户便利性,建议评估有效期限为一年,即每年重新对客户进行一次风险评估。 一、客户财务状况 该模块主要测试客户的财务状况:包含客户年龄、家庭年收入、可用于投资的收入比例等内容。年龄位于31-50岁之间,家庭年收入较高、可用于投资的收入比例越高的客户,财务状况较为理想。 对应题目为:1、2、3 对应分值合计为:20 二、客户投资经验 本部分主要测试客户的投资经验:通过客户从事风险投资(股票、基金、外汇、金融衍生品等)的年限以及此前所投资产品的类

别和比例来判断客户的投资经验。客户从事风险投资的年限越长,投资产品的种类越广,风险投资品所占比例越高的,投资经验越丰富。 对应题目为:4.5 对应分值合计为:20 三、客户投资风格 本部分主要反映客户的的风险偏好:通过测试客户对产品可能出现亏损的容忍度、对投资收益的预期以及对不同收益方式的选择,反映出客户的风险偏好。 对应题目为:6.7 对应分值合计为:20 四、投资目标 本部分主要测评客户的投资目标:包括客户对产品流动性的要求以及预计投资周期等内容。 对应题目为:8、9 对应分值合计为:20 五、客户风险承受能力 本部分通过测评客户可接受的投资亏损上限来直接测评客户的风险承受能力。 对应题目为:10 对应分值合计为:20 此次编订的《商业银行理财客户风险评估问卷基本模版》是中

我国房地产企业投资风险及其防范措施研究

1引言 房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础,也是人类生活中占有的重要社会财富。房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,在宏观范围内已走出了近二十年的酝酿和探索阶段,以其产业关联度强、带动系数大的特点,迅速发展成为国民经济的支柱产业之一。房地产业与经济、社会、文化发展关系密切,在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,处于主导产业地位,起到十分重要的作用。 迄今为止,沪深股市中专门从事房地产开发的公司有90多家,而国内非上的房地产企业数量达到5万多家。国家统计局公布的统计数据表明:2006年,全国房地产开发企业本年完成投资19422.92亿元,比2005年15909.25亿元增长了22.09%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨,但在房地产行业高速发展过程中,房地产开发企业的财务杠杆普遍偏大,企业承担的财务风险也逐渐显现,引起社会各界的高度关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五"期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高:城市开发过快,土地成本升高;粗放式经营,耗能过大。 深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低为

投资风险评估报告怎么写

投资风险评估报告怎么写 以市社会稳定风险评估办公室为龙头、部门联动为依托,建立市级社会稳定风险评估机制.对市级决策措施,由市社会稳定风险评估办公室牵头,组织社会稳定风险评估评审组,视情邀请有关专家,从市委政策研究室、综治办、信访局、劳动和社会保障局等18个部门抽调相关人员,组成评审组,参加评估.围绕牵涉群众切身利益的全市性重大决策、重大政策、重大项目、重大改革措施出台,着力把握研究政策、会议听证、集中评估、研究确定、督查落实五个环节,及时组织社会稳定风险评估.评估方案分类经市委常委扩大会议和市长办公会议集体讨论后实施. 以镇街社会稳定风险评估办公室为依托,建立镇级社会稳定风险评估机制.蓬莱市各镇街成立了社会稳定风险评估办公室,在镇街维稳办和包片、包村机关干部的协助配合下,抓好政策研究和社会稳定风险评估.重点是开展政策研究,确保按政策办事;开展民意调查,深入走访群众;开展舆情研判,统筹利益协调;开展风险评估,拟定评估方案;开展集体研究,实现科学民主决策. 以民主说事室为依托、“民主议政日”活动为载体,建立村级稳定风险评估机制.出台了村级事务“民主议政”管理办法,确定每月5日,集中开展村级“民主议政日”活动,由村“两委”成员正式通知党员、村民代表和有诉求事项的群众参加,镇街党(工)委、政府(办事处)包村干部列席记录、指导、督查,公开村务财务,对村内重大决策、矛盾纠纷和与群众利益有关的事项进行民主讨论表决.这一举措理顺了群众情绪,密切了干群关系,维护了群众利益,促进了农村稳定. 通过建立三级社会稳定风险评估机制,蓬莱市先后有9个有环境污染问题的招商引资项目被拒之门外,30多个项目、工程在征求群众意见、解决群众诉求后顺利实施,有5个拆迁工程在补偿款拨付群众后顺利实施拆迁,120多个农村较大事项经民主议事予以变更

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