华润未来城第三方评估策划方案
目录
一、工程简介 (1)
二、施工目标 (1)
三、质量提升总体思路 (1)
四、执行人员 (2)
五、公司支持 (2)
六、第三方评估方案概述 (2)
七、实测实量操作指引 (3)
1、目的 (3)
2、适用范围 (3)
3、基本原则 (3)
4、混凝土结构工程 (4)
5、砌筑工程 (8)
6、设备安装 (12)
八、质量风险控制要点及对应措施 (15)
1、质量风险评分基本原则 (15)
2、渗漏 (16)
3、空鼓/开裂 (23)
4、观感质量 (25)
5、成品保护 (26)
6、结构安全 (27)
7、违规、强条 (28)
九、质量保证技术措施 (30)
1、实测实量及观感质量保证措施 (30)
2、质量损失规避技术措施 (39)
十、项目管理制度 (65)
1、样板引路制度 (65)
2、方案技术交底制度 (65)
3、实测实量制度 (65)
4、联合验收制度 (66)
5、奖罚制度 (67)
华润未来城第三方评估策划方案
一、工程简介
建设单位：北京未来科技城润昌置业有限公司
监理单位：北京诺士诚国际工程项目管理有限公司
设计单位：北京弘石嘉业建筑设计有限公司
评估单位：深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司
总包单位：中国建筑第五工程局有限公司
地理位置：北京市昌平区未来科技城核心区
本工程包括3栋商品房、2栋公租房、3栋办公楼、附属用房及纯地下车库，总建筑面积181108.7㎡，分A、B两区施工：其中A区2栋商品房、1栋公租房、1栋办公楼，建筑面积75511.12㎡，预计施工时间2017年6月；B区1栋商品房、1栋公租房、2栋办公楼，建筑面积105597.58㎡，预计施工时间2017年11月。
二、施工目标
1、结构施工阶段华北大区工程管理部季度巡查第一名；
2、迎接华润置地集团第三方瑞捷评估目标：实测实量成绩98分以上，质量风险成绩90分以上，总体得分95分以上，全国排名前三。
三、质量提升总体思路
1、大力提升实测实量与观感质量；
2、风险评估聚焦渗漏、空鼓、开裂。
以“实测实量，风险评估”作为工程管理品质提升的切入点，以明确的标准将工程管理的成果进行相应量化，作为品质提升的催化剂。
四、执行人员
组长：王锐（项目经理）
副组长：谭代军（项目总工）、韩衍昆（生产经理）
组员：技术部、质检部、工程部全体人员及劳务主要管理人员
五、公司支持
1、劳务支持：公司在其他比较好的项目考察寻求资源，另外公司通过提高单价等手段需求一些质量意识较好的劳务，经我方及业主和监理单位三方考察同意再最终进行确认。
2、管理支持：公司每个季度“瑞捷”检查前一个月都会安排公司技术和工程部门所有管理人员在项目“蹲点”管理，公司每周安排公司班子级领导对项目进行巡视管理。
3、学习应用：公司定期组织安排项目主要管理人员去其他好的项目去“取经”，并组织全公司技术质量线人员总结制定应对“瑞捷”检查措施，编制成文后下发执行。
4、资金支持：公司结合项目在成本不太乐观情况下，不断加大对项目的资金投入以确保合同履约，特别针对“瑞捷”检查中对劳务和新型材料选用等方面不计成本的资金投入以确保“瑞捷”检查成绩。
六、第三方评估方案概述
本工程为华润置地未来科技城项目北地块总承包工程，目前进度处于土方开挖施工阶段，主体工程暂未施工。根据华润置地集团第三方工程评估的要求，第二季度：A区处于主体结构阶段（不到3层），不能进行评估；第三季度：A区处于砌筑工程阶段，B区土方开挖阶段，对主体结构和砌筑工程实测实量、质量风险及管理行为（单独出分）三方面进行评估。实测实量内容：混凝土结构工程、砌筑工程、设备安装、装饰工程、防水工程等；质量风险内容为华润集团每年的工程关注重点，如渗漏、空鼓、开裂、观感质量、成品保护、结构安全、违规强
条等。
七、实测实量操作指引
1、目的
（1）规范工程质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。
（2）提供工程质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。
2、适用范围
（1）本指引适用于本工程筏板以上结构到交付，地下室测量同地上部分。
（2）项目根据本指引制定实体实测执行细则，明确：劳务分包应按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；总包单位对劳务分包实测数据按100%的比例进行复测，并建立分户/分层实测档案。
3、基本原则
（1）项目技术质量部根据实测实量操作指引要求按户型图绘制实测实量图纸。
（2）拆模后劳务分包按照实测实量图纸按户进行测量，拆模后1d内测量数据报项目部，项目根据劳务提供数据进行100%复核，劳务分包、项目部对测量房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。
（3）同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。
（4）测量完毕后及时建立分户/分层实测档案，按户扫描制作成二维码粘贴于入户门处。
（5）测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。
4、混凝土结构工程
4.1.截面尺寸偏差
（1）指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱施工尺寸与设计图尺寸的偏差。（2）合格标准：截面尺寸偏差[－5，10]mm。
（3）测量工具：5M钢卷尺。
（4）测量方法和数据记录：
a、以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。
b、同一墙/柱面作为1个实测区，每个实测区从地面向上300mm和1500mm 各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
（5）示例
墙柱截面尺寸测量示意图
4.2.表面平整度
（1）指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱表面平整程度。
（2）合格标准：[0，8]mm
（3）测量工具：2米靠尺、楔形塞尺
（4）测量方法和数据记录：
a、剪力墙/暗柱：选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。
b、当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度。跨洞口部位必测。这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点。
c、当所选墙长度大于3米时，除按45度角斜放靠尺测量两次表面平整度外，还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度。跨洞口部位必测。这3个实测值分别作为判断该指标合格率的3个计算点。
d、砼柱：可以不测表面平整度。
e、增加离结构楼板范围内200mm位置进行平整度检查，踢脚线位置的质量控制。
f、示例：
墙平整度度测量示意图
4.3.垂直度
（1）指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度。
（2）合格标准：[0，10]mm
（3）测量工具：2米靠尺
（4）测量方法和数据记录：
a、任取墙/柱作为1个实测区。
b、当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm位置，分别按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二
是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度。砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
c、当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
d、砼柱：任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位置时各测1次垂直度。这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
e、增加户内门洞口两侧100mm内进行垂直度检查，便于后期户内门门贴脸、踢脚线位置质量控制。
f、示例：
墙/柱垂直度测量示意图
4.3.楼板厚度偏差
（1）指标说明：反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差。
（2）合格标准：[－5，10]mm
（3）测量工具：卷尺（破损法）
（4）测量方法和数据记录
a、同一跨板作为1个实测区。每个实测区取1个样本点，取点位置为板块
短边中间、长边1/3位置。
b、测量所抽查跨的楼板厚度，当采用破损法测量时，可用电钻在板中钻孔（需特别注意避开预埋电线管等），以卷尺测量孔眼厚度。1个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
c、示例：
楼板厚度测量示意图
4.4.外门窗洞口尺寸
（1）指标说明：反映洞口施工与图纸的尺寸偏差，确保后期外门窗框塞缝宽度，控制窗框渗漏风险。
（2）合格标准：[－10,10]mm。
（3）测量工具：5米钢卷尺或激光测距仪。
（4）测量方法和数据记录：
对于平外墙面的门窗洞口：同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸，取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。
（5）示例：
外门窗洞口测量示意图
5、砌筑工程
5.1.表面平整度
（1）指标说明：反映层高范围内砌体墙体表面平整程度。
（2）合格标准：[0，8]mm。
（3）测量工具：2米靠尺、楔形塞尺。
（4）测量方法和数据记录：
a、每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面。测量部位选择正手墙面。
b、当墙面长度小于3米，各墙面顶部和根部4个角中，取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺分别测量2次，其实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
c、当墙面长度大于3米时，还需在墙长度中间位置增加1次水平测量，3次测量值均作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
d、墙面有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜交测一次，作为新增实测指标合格率的1个计算点。
e、增加离结构楼板范围内200mm位置进行平整度检查，踢脚线位置的质量控制。
（5）示例：
平整度测量示意图
5.2.垂直度
（1）指标说明：反映层高范围砌体墙体垂直的程度。
（2）合格标准：[0，5]mm。
（3）测量工具：2米靠尺。
（4）测量方法和数据记录：
a、每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面。测量部位选择正手墙面。累计实测实量15个实测区,45个测点。
b、实测值主要反映砌体墙体垂直度，应避开墙顶梁、墙底灰砂砖或砼反坎、墙体斜顶砖，消除其测量值的影响。
c、当墙长度小于3米时，同一面墙距两侧阴阳角约30cm位置，分别按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度，二是靠尺底端距离下部地面位置约30cm时测1次垂直度。墙体洞口一侧为垂直度必测部位。这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
d、当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30CM和墙体中间位置，分别按以下原则实测3次：一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度，二是靠尺底端距离下部地面位置约30CM时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。这3个测量值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
e、增加户内门洞口两侧100mm内进行垂直度检查，便于后期户内门门贴脸、踢脚线位置质量控制。
（5）示例：
垂直度测量示意图
5.3.外门窗洞口尺寸偏差
（1）指标说明：反映洞口施工与图纸的尺寸偏差，以及外门窗框塞缝宽度，间接反映窗框渗漏风险。
（2）合格标准：[－10,10]mm。
（3）测量工具：激光测距仪。
（4）测量方法和数据记录：
对于平外墙面的门窗洞口：同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区。测量时不包括抹灰收口厚度，以砌体边对边，各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。
（5）示例：
门窗洞口测量示意图
5.4.砌筑节点（1）
（1）指标说明：反映墙体砌筑过程中，墙体出现裂缝和渗漏的重要控制节点。
（2）评判标准：
a、门窗框预制块：采用预制混凝土块、实心砖；空心砖墙体则在门窗洞边200mm内的孔洞须用细石混凝土填实；预制块或实心砖的宽度同墙厚；长度不小于200mm；高度应与砌块同高或砌块高度的1/2且不小于100mm；最上部（或最下部）的混凝土块中心距洞口上下边的距离为150～200mm，其余部位的中心距不大于600mm，且均匀分布。
b、现浇窗台板：宽同墙厚，高度≥100mm，每边入墙内≥200mm（不足200mm 通长设置）。
c、洞口（大于300mm）的预制过梁：同墙宽，入墙不少于250mm。
d、过梁、窗台压顶为预制时，若因结构位置原因无法满足入墙长度，则必须植筋现浇。
（3）测量工具：目测、5米钢卷尺。
（4）测量方法和数据记录：
a、实测区与合格率计算点：每一面砌体墙作为1个实测区，同一实测区，分别检查合格标准中要求的实测部位是否符合合格标准。其中任何一项节点标准
未满足，此面墙即为不合格。
b、测量方法：采用目测、尺量方法，检查同一个实测区是否符合评判标准。
c、数据记录：户内每一面砌体墙作为1个实测区。每1个实测区取3个实测点，分别检查门窗框预制块、现浇砼窗台板、洞口预制过梁3项内容是否符合合格标准。不合格点均按“1”记录，合格点均按“0”记录。
5.5.砌筑节点（2）
（1）指标说明：反映墙体砌筑过程中，墙体出现裂缝和渗漏的重要控制节点。（2）评判标准：
a、无断砖、通缝、瞎缝。
b、墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于14天。
c、不同基体（含各类线槽）镀锌钢丝网规格为10×10×0.7mm，基体搭接不小于150MM；挂网前墙体高低差部分采用水泥砂浆填补。
d、不同基体（含各类线槽）镀锌钢丝网规格为10×10×0.7mm，基体搭接不小于150MM；挂网前墙体高低差部分采用水泥砂浆填补。
（3）测量工具：目测、5米钢卷尺。
（4）砌体墙灰缝须双面勾缝。
（5）测量方法和数据记录：
实测区与合格率计算点：户内每一面砌体墙作为1个实测区。同一实测区，分别检查合格标准中的4个实测点是否符合合格标准；一个实测区有4个实测点。一个实测区作为该指标合格率的1个计算点。
6、设备安装
6.1.座便预留排水管孔距偏差
（1）指标说明：本指标实测值为墙面装修完成面与座便器预留管外壁的距离。通过控制此指标，避免因距离过小，造成座便器安装困难；或因距离过大，造成座便器水箱等与装修完成面的缝隙过大，影响观感。
（2）合格标准：[0，15]mm。
（3）测量工具：5米钢卷尺。
（4）测量方法和数据记录：
a、每一个座便预留排水管孔作为一个实测区。
b、本指标在墙面打灰饼或抹灰完成或装饰面完成阶段，且管孔填嵌固定后测量。
c、实测前，通过图纸确定座便器预留排水管孔距，并将其管孔中心距换算为管外壁距距墙体装修完成面距离。如墙体装修面还未完成，现场测量值要减去2cm（墙面瓷砖铺贴预留厚度），以此作为偏差计算的数值进行合格性判断。
d、每1个座便器预留排水管孔距的实测值与设计值之间的偏差值，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
座便坑距测量示意图
6.2.同一室内底盒标高差
（1）指标说明：该指标为同一房间内，各墙面相同标高位的电气底盒与同一水平线距离的极差。主要反映观感质量。
（2）标准：[0，10]mm。
（3）测量工具：激光扫平仪、5米钢卷尺
（4）测量方法和数据记录：
a、本指标原则上在抹灰阶段或底盒标高调整并固定完成测量。
b、每一个功能房间作为1个实测区。
c、在所选套房的某一功能房间内，使用激光扫平仪在墙面打出一条水平线。以该水平线为基准，用钢卷尺测量该房间内同一标高各电气底盒上口内壁至水平基准线的距离。选取其与水平基准线之间实测值的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
（5）示例：
底盒标高测量示意图