中粮万科长阳半岛区域发展稿-73页

长阳半岛为将来在CSD核心区域工作和生活的人们，提供更好的生活环境，更完善的居住体验。

序章

章第一部分：第一部分：中粮万科对中粮万科对CSD CSD CSD之理解

之理解第二部分：第二部分：中粮万科全力助推CSD CSD规划建设规划建设第三部分：第三部分： 1号地与号地与55号地规划介绍第四部分：第四部分：

工程节点第五部分：五部分：

工作指导与支持一个小图

中粮万科将借助中粮万科将借助CSD CSD CSD之大势，成就长阳半岛之大事

之大势，成就长阳半岛之大事序章

章

第一部分：第一部分：中粮万科对中粮万科对CSD CSD CSD之理解

之理解

CSD

以新兴的、生态的、低能耗的规划理念，打造一个以购物休闲旅游运动为主题，面向全国乃至世界的职能城际中心。

中粮万科进驻长阳区域倾力打造进京2020年来最大项目的动力与信心，是基于房山年来最大项目的动力与信心，是基于房山区政府将把区政府将把CSD CSD CSD打造成全球性职能城际中心的宏伟造城理念。

打造成全球性职能城际中心的宏伟造城理念。CSD CSD成就中粮万科长阳半岛

成就中粮万科长阳半岛

中粮万科依托于CSD CSD的宏伟规划蓝图，为区域打造标杆级的配套住宅产品。

的宏伟规划蓝图，为区域打造标杆级的配套住宅产品。中粮万科依托中粮万科依托CSD CSD CSD造城

造城

第二部分：中粮万科全力助推第二部分：中粮万科全力助推CSD CSD CSD规划建设

规划建设

中粮万科助推中粮万科助推CSD CSD CSD核心区建设

核心区建设万科携手中粮树立人居住宅新标准，助推万科携手中粮树立人居住宅新标准，助推CSD CSD CSD核心区建设，

核心区建设，具备不可替代的优势。

一、品牌价值

万科品牌价值与精品明星项目

全国进入近40个城市，200余个项目，得到20余万家庭肯定与认可。万科根据分级体系定位，形成标准化住宅设计，推出了覆盖客户全生命周期的丰富产品。万科以责任地产使命积极承担更多可持续发展责任。

万科在中国广州万科城广州万科城

北京万科四季花城

深圳万科金色家园

沈阳万科城

成都万科金色家园

天津万科水晶城上海万科优诗美地

上海万科兰乔圣菲

北京万科紫台

北京万科星园

中粮地产

中粮地产整合世界500强中粮集团上市公司资源建立地产业务开发的平台，成为具有品牌优势的专业房地产开发公司。

中粮大悦城

中粮御领湾

中粮广场中粮祥云

二、二、CSD CSD CSD核心区核心区核心区中粮万科造城理念

中粮万科造城理念以郊野公园的视觉冲击，城市空间的绿化过渡，多重开放的绿色空间打造田园景观之美；以商业休闲广场为核心，以办公、娱乐、教育、运动设施为功能混合配套，营造现代城市体验；以便捷生活、繁华感受、物业服务，树立充满活力、归属感强的社区精神。

田园景观之美

着力打造社区景观，引入大量成树，配合主题水景，请国际一流景观设计单位统筹设计，与CSD核心区南部生态休闲旅游区以及郊野公园形成区域生态资源优势。

绿色舒适的住宅、便利完善的商业、教育配套、安全便捷的交通体系，构筑宜居的职能城市。

现代城市体验

社区精神

通过先进的安保设施、系统化的无障碍设施、丰富多样的娱乐文化设施、具有业界领跑者之称的万科物业服务汇聚为有形要素，塑造安全便利、尊重互助、人文关怀、归属感强、和谐共生的社区精神。

房山区

丰台区海淀区

其他区域

长阳半岛

客群来源：

长阳半岛在未来将吸引北京西南部区域的客户进入房山长阳。他们来自：1、丰台区域2、海淀区域3、房山本地区域。

4、以及部分北京南城或者西城的客户。

三、客户描述

客群描述：

未来选择居住在长阳半岛的人们，他们将是年轻富有活力的家庭。他们未来将在这里结婚生子，

或者他们的孩子将在这成长学习。这里将是他们未来这里将是他们未来151515－－2020年生活的地方。年生活的地方。是他们与子女一起成长、幸福的家园。是真正属于他们的一生之城。。

四、契合四、契合CSD CSD CSD生态理念，打造绿色建筑

生态理念，打造绿色建筑低碳标准

绿色建筑

设计、用能、构造、运营、排放、营造、用

材方面均采用低碳标准，并增加碳汇。

三步走：高档精装修；住宅产业化；绿色指标向建设部的三星级标准迈进。

万科住宅工业化体系

“像造汽车一样造房子”的工厂化制造方式，是万科长期追求的梦想与不断探求的方向。

工厂化制造方式包括了住宅建筑的标准化和工厂化，住宅生产、经营的一体化，以及住宅协作服务的社会化。

社区商业案例万科

解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业模式时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者: 核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市

华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大

房地产产品系列化、标准化的揭秘与启示

我们先来看两个案例—— 万科在北京房山有两个楼盘，一个是“中粮万科长阳半岛”，一个是“京投万科新里程”。长阳半岛是中粮地产和万科合作开发的百万平米大盘，项目从2010年7月面市以来，销售额超过50亿。“新里程”项目距长阳半岛很近，是一个有1000余套房的小项目。如果你对照新里程项目的户型，你会发现几乎所有户型都能在毗邻的长阳半岛中找到同样的户型。也就是说，新里程的户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来的。同属“华南五虎”的恒大，2011年实现合约销售额亿元，同比增长%；实现营业收入亿元，同比增长%；净利润亿元，同比增长%。更值得关注的是，2008-2011四年间，恒大的销售额平均增长率高达%。但是，假如你到长春、沈阳、石家庄等城市的“恒大·绿洲”看看，并认真对比一下各个项目的楼书，你会发现这些在全国都叫做“绿洲”的项目，无论是会所、售楼处，还是户型、外立面，几乎都是一模一样的。或许不同城市的“绿洲”业主不知道，但许多业内人员可能知道，各个“绿洲”就是一套标准图建出来的。其实，不只是万科和恒大。据2011年底中国房地产业协会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业产品线研究绿皮书》报告显示，目前房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。例如： ■万科的城市花园系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列； ■恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列； ■保利的花园系列、林语系列、山庄系列； ■绿城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列； ■万达的广场系列、华府系列； ■龙湖的滟澜山系列、天街系列、大城小院系列，等等。而且，不仅是一线房企，就连第二、第三梯队的大中型房地产企业，以及相对低调的央企地产企业，近年来也逐渐形成了自己的产品系列，也开始了标准化产品线的连锁、复制开发。例如，金地的“格林”系列（格林小镇、格林春天、格林春晓等），世茂的滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅），阳光100的新城系列，世纪金源的“世纪城”系列等。地产央企中，如华侨城的“华侨城”系列，中粮的“大悦城”

商品房预售方案(模板)范文

北京市商品房预售方案填报日期：年月日（地名核准名称）项目由（房地产开发企业名称）开发建设。一、项目基本情况（一）项目地名核准名称：（二）项目坐落：区（县）（土地证坐落）（三）土地出让用途：（四）项目总规模：建筑面积：平方米；占地面积：平方米；规划住宅户数：套。本期【存在】【无】分期建设。分期建设情况如下：一期建筑面积平方米；二期建筑面积平方米；……。（五）项目物业情况（应与《前期物业服务合同》内容一致）该项目【属于】【不属于】2010年10月1日后,按照《北京市物业管理办法》实行新的物业管理区域划分的项目。 1、物业管理区域划分（本次预售楼栋所在物业管理区域情况）备注：（选择【不属于】的项目，应在此说明相关情况，并注明与以前办理预售许可证所对应的区域及预售许可证号等内容。） 2、物业服务费用评估（选择【属于】的项目，应填写此内容。开发企业应依据北京市住房和城乡建设委员会发布的《物业服务评估监理机构随机抽取程序》，在北京建设网（https://www.360docs.net/doc/ec18878541.html,）上抽取物业服务评估监理机

构。）物业服务评估监理机构名称：物业服务费用评估书报告摘要： 3、物业服务用房建筑面积：平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号。 4、属于业主共有的共用部位明细（1）房屋承重结构；（2）房屋主体结构；（3）公共门厅；（4）公共走廊；（5）公共楼梯间；（6）内天井；（7）户外墙面；（8）屋面； …… 5、属于业主共有的共用设施设备明细

(六)配套生活垃圾分类设施（根据《北京市生活垃圾管理条例》的规定，新建住宅建设项目，建设单位应当在销售场所公示配套生活垃圾分类设施的设置位置、功能等内容，并在房屋买卖合同中明示。）该项目配套生活垃圾分类设施共处，具体位置及功能为： 1、； 2、； 3、； 4、；；。二、项目进度安排 (一)项目建设周期预计建设周期为年至年，共计年时间。各期工程建设计划和进度安排为：

中粮万科长阳半岛第四次开盘销售方案

商品房预售方案（模板）年月日项目概况介绍 XX项目（地名核准名称）是由XX公司开发，整体规模达到平米，包括 (建筑物类型，如：住宅、商业、配套型公建…)。本次预售的是楼栋，共计套房源。一、项目基本情况 1、项目名称(地名核准名称)： 2、项目坐落： 3、土地用途： 4、项目总规模：建筑面积：平米占地面积：平米规划户数：住宅套分期建设的，分期建设情况如下：一期建筑面积：平方米二期建筑面积：平方米三期建筑面积：平方米四期建筑面积：平方米五期建筑面积：平方米 5、物业情况四至范围对应楼栋号建筑面积占地面积备注 1 2 3 4 …

2)物业服务用房建筑面积：平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号。 3）属于业主共有的共用部位明细 1.房屋承重结构； 2.房屋主体结构； 3.公共门厅； 4.公共走廊； 5.公共楼梯间； 6.内天井； 7.户外墙面； 8.屋面； 9. 10. 11. …… 4）属于业主共有的共用设施设备明细共用设施设备名称部位备注 1 电梯垂直梯部；扶梯部。 2 绿化率： % ；楼间、集中绿地平方米；砖石铺装平方米。 3 区域内市政：【道路】【楼间甬路】平方米；【室外上下水管道】米；【沟渠】；【蓄水池】个；

【化粪池】个；【雨水井】个；变配电系统包括；高压双路供电电源；公共照明设施【路灯】个；【草坪灯】个；【】个；【物业管理区域的外围护拦及围墙】；【高压水泵】【高压水箱】个；【污水泵】个；【中水及设备系统】；【】。 4 燃气调压站 5 消防设施 6 监控设施 7 避雷设施 8 空调设备 9 电视共用天线 10 电脑网络线 11 电讯电话 12 车道 13 地上机动车停车场个车位平方米 14 自行车库平方米 15 垃圾中转站个 16 信报箱个 17 值班室平方米 …

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

万科大事件

近期万科大事件汇总 2015.5 万&万联盟：地产史上最强“双打梦之队” 5月14日，国内住宅龙头万科企业股份有限公司，与商业地产龙头大连万达集团股份有限公司在京举行签约仪式。双方宣布，将基于长进发展的考虑，本着“积极合作、携手共赢”的原则，强强联合，建立战略合作兲系。 2015.5 世博会万科馆揭幕万科发布新一代企业标识 5月1日，2015米兰世博会万科馆举行揭幕仪式，造型酷似“盘龙”的这座展馆在世人面前正式亮相，稍后万科集团在此发布了新一代企业标识（LOGO），对原有标识系统做了大幅更新，顺应向城市配套服务商的转型，凸显企业的国际化方向和贴近客户的理念。 2015.3 万科位列房企500强榜首万科物业获首选服务商第一品牌 2015中国房地产开发企业500强区域分布延续了近年来相对稳定的基本格局，20强企业排名也较为稳定，其中万科集团以超群的综合实力连续七年位居榜首。本次大会还发布了《2015中国房地产开发企业500强首选服务商品牌测评研究报告》和500强房企首选服务商物业管理类品牌榜单，共列出了十大物业品牌企业，其中万科物业以11%的品牌首选率名列榜首。 2015.3 万科荣膺2015年度“全国绿色建筑先锋奖” 2015国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会昨日在北京国家会议中心隆重召开。万科企业股份有限公司荣获“全国绿色建筑先锋奖”，万科建筑研究中心副总经理时宇代表万科领奖，幵代表获奖企业发言。万科北京长阳半岛项目和昆山花桥项目同时获得“绿色三星建筑设计标识”证书。 2015.2 万科2015品牌战略“未，来时”发布会完美落幕三大品牌战略，开启全新万科时代向上，未来时——全新产品战略。做极致的产品，是万科始终不变的主题，在万科过去三十年的产品设计思维之上，在万科深耕成都十多年对成都人的了解之上，成都万科迚行了有史以来最大的一次产品升级，推出全新产品系：UP系，无论是户型可变、个性化装配、全龄化社区还是全民生活系统，都将万科对城市人居的理解与思考展现的淋漓尽致。万科?UP系，旨在打造一个积极向上的成长型社区，希望在提高人们生活水平的同时，为城市带来一种正能量的生活方式。城市，未来时——城市配套战略。早在2013年，万科就已经提出“做城市配套服务商”的口号，最初很少有人能够理解其中真意，但这正证明了万科在行业发展之路上的前瞻性眼光。时代的改变，城市的改变，客户的改变，已经对房地产行业提出巨大的挑战，好的住宅已不足以满足客户需求，还需要更多的产品附加值。2015年，成都万科迚入“非住元年”，正式开启城市配套服务商之路，幵推出城市配套1.0 产品“乐享生活汇”，解决客户在教育、养老、医疗等方面的烦恼，提供更健康、便捷、舒适的城市生活。革新，未来时——创新平台战略。小米的成功，是中国互联网思维的引爆点，越来越多企业开

长阳半岛楼盘分析报告

长阳半岛楼盘调查分析报告中粮万科长阳半岛的概况中粮万科长阳半岛位于京良路南侧，距京石高速长阳出口约3公里，紧邻轻轨交通，房山线可与地铁9号线实现换乘，方便抵达丽泽商务区、公主坟、中关村等市区热点区域。容积率为2，绿化率30%，占地面积500000平米。生活配套目前还很不完善，但第一批业主入住后会有些小型配套，可以解决业主日常所需。物业类型：普通住宅规划面积：500000平米建筑类别：板楼,塔楼,高层建筑面积：1050000平米装修情况：精装修规划户数：7000 户开盘时间：2011-06-11入住时间：2013-10 开发商：北京中粮万科房地产开发有限公司产权年限：70年投资商：北京中粮万科房地产开发有限公司...车位数：7000个（1:1）物业公司：北京万科物业服务有限公司绿化率：30% 中粮万科长阳半岛1号地的祥云湾目前在售的户型为135平米3居、135平米4居，均价18000元/平米，板楼。目前剩的户型为10多套84平米2居和90-100平米3居，均价为18000-18800元/平米，全款97折，贷款99折，2013年10月底入住。项目内的幼儿园2013年9月份开始招生，小学和中学则到2014年才开始招生。中粮万科长阳半岛项目介绍中粮万科长阳半岛为万科在长阳的第一个项目，也是北京市楼市新政出台后第一个试水低价入市的楼盘，事实证明了其决定，该项目创造了屡次开盘屡次售罄的神话，并且在2011年新国八条出台后再次开盘，首日也出售60%。项目1号地和5号地为住宅用地，建筑面积80多万平方米，3号地多为商业用地，建筑面积25万平米。中粮万科长阳半岛区域介绍中粮万科长阳半岛位于房山长阳地块，这里将建成中央购物中心，而且项目的，3号地块为商业用地，将配有小学、幼儿园和大型商业。周边有京良路和京周路，距离京石高速长阳出口约3公里，从京石高速西三环六里桥到京良路出口仅10余公里。

开发商配套小学违约-请愿书模板

请愿书尊敬的北京市级相关领导：您们好！我们是中粮万科长阳半岛项目（以下简称“长阳半岛项目”或“本项目”）的业主代表，谨代表本项目近8000户业主，要求房山区教委在今年9月1日前务必解决本项目配套的北京小学长阳分校（以下简称“配套小学”）存在的不合理划片问题，保证今年及今后万科业主的京籍、非京籍适龄子女能够顺利入读配套小学。一、事件概述： 2010年，万科开始牵头在长阳起步地区引入北京小学，并于2012年8月25日正式与西城区教委、房山区教委、北京小学三方，签署的《关于在北京长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》（见附件2），约定“北京小学属于长阳半岛教育配套”、约定“北京小学“校名等不得用于本长阳项目以外的其他项目。北京小学长阳分校编制为6个年级、24个班、一个年级4个班、每班38人，对应长阳半岛项目（万科2009年拿地）的2.5个地块，根据2006年公布的《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（见附件4），按照长阳半岛居民人数规划的最低配置，服务范围是长阳半岛近8000户居民。在没有征求意见、没有任何公示的情况下，房山区教委于2013年5月22日发布“北京市房山区教育委员会关于房山CSD长阳核心区划片招生范围的意见”（以下简称“北小长阳分校2013招生意见”，见附件3），将北京小学长阳分校的划片范围从1#地、3#地南、5#地扩展为1-6#地（见附件1），除万科开发的长阳半岛（包括半岛家园、云湾家园、紫云家园）外，规定中国铁建·长阳国际城、熙兆嘉园和北京城建·徜徉集业主子女全部入学北京小学长阳分校，共计约20000户居民。

后于2015年4月30日发布“北京市房山区教育委员会关于房山长阳地区划片招生范围的意见”，引入临时划片概念，进一步扩展周边行政村（见附件1）共计11个，户数不详，规定除长阳起步区1-6#地外，西营、马厂、高岭、牛家场、保和庄的适龄新生先入学于北京小学长阳分校，搬迁后，根据搬迁位置就近入学。导致北京小学长阳分校24个班、一个年级4个班的编制对应8000户居民规模，严重超标至20000余户居民，为后期区域内适龄儿童就学埋下隐患。 2014年，北京小学长阳分校招生为6个班，超编2个； 2015年招生班级数达10个，超编6个，编制满员； 2016年招生班级数已达14个，超编10个，入学需求人数共计530左右，其中包括约220名万科业主的子女，全体被安排进入徜徉集配套小学，经北京小学长阳分校的武校长亲口确认，将挂牌“北小长阳分校祥云校区”，班级编制36个。二、针对以上事实，我们有以下疑问：第一、北京小学作为长阳半岛教育配套，承载2.5个地块的入学需求，符合《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（见附件4），房山区教委无视《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》，连续两次盲目增加招生片区，导致2016年不能保证万科业主的京籍、非京籍适龄子女入读配套小学的后果，其公信力何在？第二、房山区教委于2010年至2013年1月明确在官网多次表态北京小学长阳分校是万科的配套小学，2013年1月明确表示中国铁建·长阳国际城无配套小学（见附件7）。而不过短短几个月，2013年5月北小长阳分校2013招生意见，却推翻了自己的官方说法，把包括国际城在内的周边1-6#地划入万科配套小学，其公信力何在？以后，房山区教委的官网以及通过各媒体新闻报道明确的官方说辞，公众是否需要信赖？ 2013年7月，万科业主代表、房山区教委、万科签订三方协议（附件2），约定万科1、3、5地块的所有业主适龄子女肯定能入读3号地北小分校而非其他

某楼盘分析报告

大观广告2002.10.24

【第一部分】提出问题国际？滨海？文化？家？如何平衡本案在“国际、滨海、文化、家”四者之间的关系，或者说“文化地产”和“前景楼盘”这两个定位在物业销售效果上孰轻孰重？在这个问题上，我们一直在寻找它们之间的比例和平衡点。今天我们达成进一步的认识——漾日湾畔有两种特征：一个是极具“文化内涵”的特征，一个是极具“升值潜力”的特征，它们是漾日湾畔两个相辅相成（更调和的而非更矛盾的）的属性，缺一不可。

【第二部分】分析问题在“有文化的”漾日湾畔和“有升值潜力的”漾日湾畔之间如果只是“有文化的”漾日湾畔，那么我们在深圳、在香港，去哪儿找在观念里让文化超越物质的人，视文化为生命原动力和生活大目标的人，更直接地说是去哪儿找愿意为所谓文化——具体的，狭义的本案特指的文化——付出数十万RMB的人，我们的答案是简单的——NO！我们面对的不是大资而是小资，不是真小资而是假小资——文化的附庸者而不是文化的膜拜者，不是一群为文化而伤而狂的人。那么如果我们只是卖“有升值潜力”的漾日湾畔呢？答案还是否定的，因为这样我们丢失了产品的性格和记忆点，也就是说漾日

湾畔丢失了和蔚蓝海岸、阳光带海滨城、观海台、金域蓝湾等所有湾区物业的差异化形象（“零距离”看海和产品在建筑规划上的属性所共同构成的差异不能成为本案区别于竞争者最重要的差异。）所以“有文化的”漾日湾畔和“有升值潜力的”漾日湾畔一个都不能少，两方面都极其重要，是构成一种关系的两种因素。我们现在所面临的问题不是取谁弃谁的问题，也不是孰轻孰重的问题。我们要解决的问题是如何处理好这二者之间在质上而非量上的关系。其实“有文化的”漾日和“有升值潜力的”漾日，一个是表象，一个是实质，一个是旗帜，一个是真枪实弹！那么问题已经落到了在销售、广告、创作表现诸环节上如何处理好虚和实上。我们要让购房者视觉上感觉到什么，意识上获取到什么；我们要说什么，我们要不说什么；我们要说多少；平面上我们要出现什么，回避什么，这才是问题的核心所在，而不是“有文化的”漾日和“有升值潜力的”漾日之间的矛盾。

详细楼盘分析报告

_____（楼盘名称）市场分析报告广州市 xxxx 房地产顾问有限公司 2011年6月

目录 1 区域环境状况分析 (3) 1.1 地理位置分析 (3) 1.2 交通便捷度分析 (4) 1.3 公共交通完善度分析 (4) 1.4 公共配套设施完善度分析 (5) 1.5 环境状况优劣度分析 (6) 1.5.1 自然环境状况 (6) 1.5.2 人文环境状况 (6) 2 楼盘内涵和产品价值分析 (6) 2.1 楼盘基地状况和内涵 (6) 2.2 楼盘开发公司组成分析 (7) 2.3 楼盘基本格局和房型面积分析 (8) 2.4 楼盘价格和付款方式分析 (8) 2.5 楼盘销售状况分析 (9) 3 楼盘综合评价 (10) 3.1 影响楼盘走势的因素评分 (10) 3.2 楼盘客户人群细分 (10) 3.3 小区配套与区域价值的关系分析 (11) 3.4 楼盘开发综合总结 (11) 3.4.1 本楼盘的成功点 (11) 3.4.2 本楼盘的失败点 (11)

_____（楼盘名称）市场分析报告 1 区域环境状况分析 1.1 地理位置分析 ____（楼盘名称）____位于___（地址）___，地处广州市____（区）___的__（方向）__部，整个小区东临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。南临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。西临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。北临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。周边有_____（大型商场、酒店、楼盘小区、公园绿地等当地较著名的地物名称）等等。整个小区整体朝__（方向），整个小区的区域位置如下图所示：图1 _____（楼盘名称）区域位置图图2 _____（楼盘名称）区域实景图（需要2-4张实地的照片，包括楼盘大门、主要设施以及反映道路和繁荣程度）点评：整个楼盘小区被____（道路名称）、___（道路名称）等众多交通次干道所环绕，道路四通八达，从____（楼盘名称）步行至重要的主干道的时间仅需要____分钟。整个区域呈现（什么方向高什么方向低）分布，周边绿化___（较多或较少），由于周边分布着____（导致环境好或环境差的地物分布）等，环境状况__（优越或恶劣）。周边人流来往（频密或稀疏），以____的人群为主。因此综合楼盘的景观、交通还是未来发展前景，整个项目的发展____（优越或较差）。

中粮万科FUNMIX半岛广场项目介绍

中粮万科FUNMIX半岛广场项目介绍中粮万科FUNMIX半岛广场位于西南五环、房山CSD核心区域，由中粮、万科两大品牌地产联袂开发。半岛购物中心、半岛写字楼、半岛VMO、半岛商业街、半岛步行街五部分共同构成京西创意产业集群，集时尚商街、购物中心、生态景观办公之大成，必将革新京西创意产业格局。项目交通便捷，配套完善。紧邻房山线长阳站，可通过9号线快速换乘4号线、6号线等多条线路，便利抵达西直门、中关村、西单等核心商业区；此外京港澳高速、京石高速、京开高速等多条高速通道直通城区，京良路、长韩路、长杨路呈合围之势，多条选择共同构建了项目四通八达的立体网络。项目周边多个大型住宅楼盘已陆续交房入住，为项目带来大量消费力；此外北京四幼、红黄蓝幼儿园、北京小学、北京四中纵贯15年优质教育体系，将引入大批高质量生源，为项目创意产业发展空间提供有效支撑。半岛购物中心：集商谈、消费、休闲为一体，半岛购物中心产业一条龙服务，将成为房山CSD乃至整个京西地区的商业中心，现已有多家大型餐饮、零售、娱乐品牌意向入驻。半岛写字楼：半岛写字楼由4个高层楼座组成，其中一、二层构建为半岛步行街，满足创意人士工作、生活所需。二层以上为4.2米层高办公空间，面积区间50-70㎡，提供高效集约的创意办公氛围，在区域中属于稀缺产品，可填补长阳半岛“一生之城”的创业就业空白。半岛VMO：200-230㎡庭院式办公空间构建全新微企业总部，外配绿色花园，秋叶大道，内享庭院，露台。带来全新的创意办公体验。半岛商业街：由邻里商业、外向型独立商业组成，主要服务CSD区域办公人员及周围住宅居民，与半岛购物中心，半岛步行街组成多层级商业体验，营造浓烈的办公生活气息。半岛步行街：由写字楼合围而成的半岛步行街，由连廊相连出2层立体化购物空间，打造时尚完美的精品购物体验。

措施筋施工方案最终版

中粮万科长阳半岛1#地10地块锅炉房措施筋 1、马凳 1.1基础底板（马凳采用20钢筋，马凳高h=板厚-基础底板上铁保护层-上铁钢筋直径-基础底板下铁保护层-下铁直径，马凳长4000mm ，搭接方向满足焊接长度10d ，另一方向间距2000mm 。 1.2楼板板厚400、300mm 马凳采用18钢筋，板厚120mm 马凳采用14钢筋，墙两侧负弯矩筋下部每侧不少于两排马凳。 2、梯子筋 2.1墙体水平梯子筋控制墙体竖向钢筋定位，采用水平梯子筋。水平梯子筋采用16，梯子筋长3m ，搭接长度500mm ，宽度=墙厚-保护层-两侧水平筋直径- 两侧立筋直径。在每层墙体顶

部放置。 2.2墙体竖向梯子筋控制墙体水平钢筋定位，墙体内采用竖向梯子筋。竖向梯子筋采用比墙体钢筋大一型号钢筋，梯子筋长度=层高+搭接（1.3lle=640mm ）。梯子筋水平间距3000mm 。 3、预埋电盒固定筋 3.1结构工程机电电箱预埋施工中，采用12钢筋固定电箱，预埋箱盒正面共计四根，每根长度为线盒宽度+200mm ，预埋侧面2根，每根长度为墙厚-20mm 。

3.2结构工程机电套管预埋施工中，采用12钢筋固定电盒，预埋盒正、背面各四根，每根长度为盒宽度+200mm 。套筒安装如下图所示：套管安装正视图套管安装侧视图土建结构主钢筋 4、KZ 柱主筋定位卡控制柱主筋定位，采用20钢筋，定位卡为柱主筋根数，柱主筋定位卡放置在每层柱上口。

5、梁钢筋二层铁及多层铁之间垫铁梁钢筋二层铁及多层铁之间垫铁采用25钢筋，垫铁长度=梁宽-保护层，上铁：每根梁6根；下铁每根梁6根。 6、顶模筋控制墙体截面尺寸采用顶模筋，顶模筋为25钢筋，在墙体梅花形布置，水平竖向间距1500mm。钢筋两端点防锈漆。

某房地产楼盘项目分析报告

德州鲁班御景园工程报告第一部分：市场分析篇第一章德州房地产市场分析第一节德州简况德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近 50万人。德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、 “神京门户”之美誉。德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进京”的交通格局。德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，

光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600 毫升，适宜多种动植物生长。德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方M，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方M，年可引黄河水25亿立方M。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方M，调蓄2亿多立方M。德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，

房山万科项目调研总结

2011年9月30日万科项目调研汇报王晓欣杨旭吕欢辰蓝添

2二、京投银泰·万科新里程一、中粮·万科长阳半岛三、万科·幸福汇目录

中粮·万科长阳半岛3

4 目录区域定位及规划中粮和万科介绍项目概况项目信息项目优劣势分析二一三四五

5 一、区域定位及规划房山市可分为长阳板块、良乡板块、窦店周边等三个主要部分。其中长阳板块因为距离市区较近，有着完整的区域发展规划，未来将成为房山区CSD 核心区。长阳镇是房山区距离北京最近的区域，地理位置既相对独立又与周边丰台边缘集团、大兴新城、房山新城和长辛店云岗组团等城市重要建设区咫尺相望。 “长阳半岛”是长阳镇作为永定河绿色发展带的重要组成部分，以及东临永定河、西临小清河的环境优势。政府将其打造成为北京“世界城市建设规划”的重要配套工程，北京水岸经济发展带上的重要枢纽，北京城南的一个南部宜居之城，一个幸福快乐之城，一个水岸休闲之城。

6 二、中粮和万科中粮集团的前身是，深圳市宝恒（集团）股份有限公司。其通过旗下香港鹏利国际集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市，开放项目有北京中粮广场、上海鹏利海景公寓、沈阳鹏利广场、等。经过十多年稳步健康的发展，中粮地产业务不仅具备了较大的经营规模，树立了良好的市场形象，秉承“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的企业理念，致力于为客户提供品质优良的产品。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。并且在46个城市都有其万科项目，物业也是提供五星级的服务。是房产里家喻户晓的值得信赖的品牌。

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告目录一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区 5.铁北区 6.城南区三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘）代表性楼盘的基本经济指标四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征

3.客户群依据职业可以细分为五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期六、国家政策的影响第一部分怀化市环境分析一、怀化概况怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达65.3%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，

以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，2009年末总人口为504.63万人，其中少数民族占30%左右。二、地理位置怀化市地处湖南西南部，面积2.76万平方公里，总人口504.63万，其中侗、苗、土家、瑶等46个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽

王石万科战略

王石的万科战略从遭遇的“五百亿魔咒”到跻身千亿俱乐部，销售额翻一番，王石用了两年；让这个天文数字再翻一番，王石只给了自己三年时间。在这个房地产行业并不景气的大背景下，王石的勇气从何而来？千亿元，有这样销售额的企业2009年内地有63个。然而除了海尔、联想、沙钢、华为等寥寥数家，其余都是清一色的国企。 2010年，千亿俱乐部中增加了万科和国美。 “万科走到今天，有很大的偶然性。我们是很侥幸地选择了这个行业。”当笔者问及万科的经验，王石告诉我，“很难让其他行业进行借鉴。” 2010年，这个号称“史上最严厉的楼市调控之年”，万科却逆势突破千亿。前两年势头凶猛、紧追万科的公司，彼时与万科的差距只有百亿；2010年，这个差距已经拉大到500亿左右。让我们观察的视野拉得更远一些：就在两年前，万科还遭遇“五百亿魔咒”——负增长、拐点论、降价门、捐款门、质量门，接踵而来的舆论危机，作为行业标杆的价值似乎已经褪色。在这过去的两年中，万科究竟发生了什么？滑铁卢归来

2008年，万科遭遇20多年创业史中最强的危机。相当一部分业内人士对万科模式已不看好，一批有特色和竞争力的公司脱颖而出，比如商业地产里的万达、住宅地产里的龙湖等。除了规模庞大，万科做主流住宅的开发模式，已经没有更多新颖之处。个别小项目公司可能在产品上甚至会超过万科。万科和王石已经在思考“回到原点”的问题。 “原点”是什么？一个企业的原点是客户、市场、股东。“只有回到原点思考，才能带来一个企业基本的逻辑，”郁亮说，如果脱离原点，“即使公司增长了，但是跟客户、股东的利益是冲突的，这有什么意义呢？”从2009年开始，规模和速度已经不再是万科的主要诉求。 2009年，万科依然处境尴尬。头一年万科降价销售，迅速销掉存货。那些不降价、资金链快要断裂的企业，反而在2009年捡到了房价上涨的好处。几个即将被万科收购的公司，转眼也鲤鱼打挺了。万科既没有拿到便宜的地，也没有占到房价上涨的好处。就在很多企业欢呼雀跃时，万科产品结构的调整和创新已经走到了前面——90%的房子是140平米以下的，70%的房子是90平米以下的。在重庆，万科甚至推出了十几平米的袖珍户型，针对的是大学刚毕业的人群。主要满足刚性需求，成为万科的基本思路。

7大社区商业模式pk——万科vs龙湖

7大社区商业模式PK——万科vs龙湖多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。

万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。” 【案例】万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。万科2049名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得更好的服务。入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市；会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”；会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”；会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”；会让社区小朋友在家门口实现运

房地产楼盘项目分析报告

德州鲁班御景园项目报告第一部分：市场分析篇第一章德州房地产市场分析第一节德州概况德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心都市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近50万人。德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在那个地点交汇，京福、青银、济聊高速公路和立即修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、 3小时可进京”的交通格局。德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明

显，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。德州工业进展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已进展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。德州农业进展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，

楼盘分析报告

二手房楼盘分析报告锦绣江山地址：汉阳区汉阳大道10号

都市兰亭地址：汉阳区钟家村汉阳大道汉阳公园西侧

锦绣长江地址：汉阳区江滨大道188号

楼盘分析在房交会期间，我们小组走访了汉阳区的三个有二手房在售的楼盘，分别是都市兰亭、锦绣江山、锦绣长江。总体上来说，三个楼盘二手房价格相对于刚开盘的价格都涨了一倍，当然现在新房的价格也比两三年前翻了一倍。然而，高房价并不能阻挡人们买房的热情。新楼盘一开盘就销售一空。中介公司的墙上，也可以看到不断有二手房售出。二手房市场一样火热。这三个楼盘位于同一区域，距离较近（步行距离在10-20分钟以内），定位也都是高档楼盘，那么人们购买二手房时究竟会选择那个楼盘呢？首先从地理位置上说，如果是位于中心区域，都市兰亭是佼佼者。都市兰亭位于汉阳中心地带，鹦鹉大道与汉阳大道交叉口，坐拥繁华。但是京九铁路从小区北侧擦身而过，南侧与西侧又是热闹的马路，噪音较大。好在小区采用双层玻璃，但是靠近铁路的4号和5号楼依然被火车的轰隆声侵扰。锦绣江山位于汉阳大道中部，西接鹦鹉大道，东接滨江大道，既不陷于闹市，也不远离繁华，环境

相对幽静。但是该小区北侧为也有铁路经过，南侧马路相对较静。锦绣长江位于汉阳滨江大道188号，位置较偏远，只有本楼盘下的商铺带来点街道的热闹气息。当我们提出这个楼盘是否存在交通不便问题时，第三期楼盘的售楼小姐回答说该小区是高档小区，业主都有私家车，不存在交通问题。中介公司介绍，都市兰亭的房价之所以比锦绣江山的高，就是因为都市兰亭的位置居于更中心的地带。从小区环境上说，锦绣长江更胜一筹。锦绣长江毗邻长江，在二号楼和三号楼背后修成抬高的花园里，可以望到长江。小区内绿化更是精心布置。从占地面积572286平方米，绿化率达53.6%中就可见一斑。小区内绿化富有层次感，分为四个区域，有亚洲风情区，热带风情区等，小区内被绿茵覆盖，还伴随着儿童游乐区的欢声笑语。都市兰亭占地12万平方米，绿化率38%。园内修建流水亭台，也很舒适，但相比之下略显单薄。树种较单一，且各楼栋之间绿化布置一样，有千篇一律之感。锦绣江山占地仅6014平方米，绿化率仅17%。所谓的绿化也只是低矮的小灌木绿化带。不过小区可以直接进入莲花湖公园，享受公园的湖光树荫。业主对锦绣长江的满意率极高和它精心营造的绿化环境是有很大关系的。从周围配套设施来说，位于中心区区域的都市兰亭占有优势。周边的公交线路有24, 42, 45, 58, 61, 516, 524, 531, 535。周边的教育设施有幼儿园：复地幼儿园中小学：钟家村小学、汉阳铁中、翠微路中学、西大街小学、翠微路小学、武汉三中医疗设施：武汉市五医院、友好医院、梅竹青中医院其他：新世纪百货、汉阳商场、铜锣湾、家乐福、中百仓储、沃尔玛(规划)锦绣江山与都市兰亭距离较近，周围设施基本相同。锦绣长江周围公交线路只有两路，购物中心几乎没有，但是开车去中心区域交通方便，也很近。从楼盘房屋本身来说，锦绣长江的质量明显高于其它两个楼盘。都市兰亭的楼间距很小，显得很拥挤，通风不畅，8层以下照不到太阳，衣服只能阴干。距离铁路太近，噪音很大。优点是车位较充足。锦绣江山小区内只有两栋楼，两栋错落排列，不存在相互遮挡问题。优点是1号楼阳光充足，底层也能照到阳光。但是2号楼东西朝向，光照不好。两栋楼的通风都不好。户型中墙体分割过多，且窗户与窗户之间，窗户与门之间不对应，通风不流畅。且墙体没有保温隔热层。小区内有200多住户，但停车位只有60个，严重不足。锦绣长江除一号楼于五号楼东西朝向外，其余三栋均为南北朝向，且无遮挡。光线充足，可望见江景。小区内有休闲设施及会所。节能设施采用双层玻璃、聚苯板保温材料、雨水回收系统、部分太阳能照明等。小区物业由北京戴德梁行进行管理，管理规范严格。我们在小区内观察时清洁人员正穿着各自的工作服有条不紊的进行清洁工作。其中一部分在用心的清洗小区内马路。我们都被其专业化的清洁工作折服。三个小区的治安都很好。每栋楼入口处都有监控设备。各个小区的居民都反映本小区治安情况良好，周围老的多层建筑内经常发生盗窃案件，但从他们入住开始，本小区就没发生过盗窃事件。尽管最后去的锦绣长江小区，但我们不约而同的喜欢锦绣长江小区。一进小区，遇到两位聊天的婆婆。她们听说我们来看房子，特别骄傲的告诉我们在汉阳再也找到这么舒服漂亮的小区里。他们住在这真的是物有所值。推荐我们去看二号楼后面的花园，开玩笑说：“你们看了以后就舍不得走了。”我们就在想什么样的小区让业主这么满意。进入小区内部，我们就被这里的景观迷住了。上几个台阶，呈现在你面前就是不同风格的园林景观。不同种类的树木丰富的搭配，还有