房地产文献综述

文献综述

前言

地产企业经过几十年的发展，已经成为我国经济发展的一个支柱产业。到2012年为止，全国已经注册登记的各类房地产企业达976333家，房地产企业之间的竞争越来越呈现白热化。随着市场化进程的加快，以及国家宏观调控的加强，一些不规范的房地产企业面临着被淘汰的风险。伴随着我国房地产企业的不断发展与壮大，其企业内部控制在房地产企业的生产经营过程中所发挥的作用越来越重要。而现行的房地产经营活动在外部不仅仅受到国家利用经济杠杆进行宏观调控等政治形势日新月异变化的影响，而且还要受到经济结构变化的制约，给企业生存与发展带来了严峻的挑战。在内部还要受到企业战略定位、内部管理、内部控制等方面的制约。

基于房地产企业内部控制是以不断提高企业经营管理水平和风险防范能力，实现企业价值最大为目标。在企业内部，必须分工明确、各负其责，并在此基础之上，通过企业内部权力机构、决策机构、监督机构、管理机构及其员工之间的相互配合、协调、考核、监督等，进一步加强现代房地产企业的经营管理，提高经济效益，不断完善房地产企业的内部治理结构以及信息披露制度，确保房地产企业健康、稳定的发展，同时实现投资者经济效益及企业价值最大化。

因此，在借鉴国内外一些比较成熟的内部控制理论的基础上，结合我国企业的实际情况和房地产企业内部控制的特殊性，对我国房地产企业现存内控存在的问题提出合理科学的对策和建议是有理论和现实指导意义。

正文

1.国外关于房地产内部控制问题的研究

二十年代以来，一些西方国家的公司随着随着经营业务的增多和公司规模的不断扩大，一切管理工作都集中由公司的领导机构直接管理已变得越来越困难了。目前西方大中型的公司多已实行分权即分级的管理体制，将整个公司划分为若干个事业部，在公司的集中领导之下将日常业务的决策权下放给各分部的经理人员。财务部便是其中一个对公司运行起关键作用的部门。而国外许多文献都是指出房地产行业一直以来是一个高风险的资金密集型企业，因此许多房地产企业都通过房地产记分卡对项目进行财务评价从某些方面看来即相当于进行财务内部控制。此外，JeanC.Bedard（2009）认为财务内部控制是根据企业金融账

户作为管理监督的主要目标，考虑到决策成本的合法性、合理性和符合经济利益的原则，良好的平衡企业在企业法人单位，在确定会计组织支出中的位置，为企业提供专业的商业服务，会计人员只是一定数量的资金可供作为支出义务的金额，而没有决策的权利。实体的财务内部控制结构的宗旨有提供可靠的财务决算和会计记录，维护本单位的资产，促进操作的运行效果和效率和促进遵守管理的政策方针和程序[1]。Mahlon.Apgar（2008）认为房地产管理要有一个严谨的态度有三个原因：（1）房地产是复杂；（2）房地产往往是直觉；（3）房地产是种情绪。

2.国内关于房地产内部控制问题的研究

我国房地产企业相对于一般企业有着投资大，项目周期长和社会影响较大等特点，在实际工作中，更容易出现舞弊行为，往往直接导致房地产项目的质量、安全和工期问题，造成不良社会影响。因此，如何加强我国房地产企业内部控制是一个值得研究的课题。

田依鑫（2009）从房地产企业对内部控制的认识不够、内部控制不够健全不够合理以及房地产企业经营的特殊性影响内部控制的顺利实施这三个方面总结了当前我国房地产企业内部控制制度中存在的问题。完善房地产企业内部控制制度的措施应该从以下三个方面入手：完善房地产企业的内部控制环境、构筑严密的企业内控体系以及加强房地产企业的信息沟通。

张国新（2010）认识到内部控制环境弱化、内控制度行为主体素质不能完全满足需要、企业的监督机制不健全、风险意识差、内部压力不足的现状。加强房地产企业内部控制，建立健全内部控制体系，是企业自身的需求，也是企业面对市场风险与挑战的需要。认真总结和探索新方法、新思路，从根本上确保企业持续、稳定、健康发展，对于完善房地产公司的治理结构和信息披露制度，保护投资者合法权益，并保证资本市场有效运行，均有着非常重要的意义。

霁辉，阳秋林（2010）认为我国房地产企业存在公司治理结构不完善、企业高层管理者缺乏内部控制理念、缺乏可操作性的道德规范与行为准则的问题。完善房地产企业内部控制制度的措施应该做好以下工作，优化公司治理结构、企业高层管理者提高认识更新思想、完善企业内部控制流程、加强对内部控制有效性的监督、以人为本重视企业文化建设。

王真（2011）认识到我国房地产企业内部控制尚处在较低级的阶段，管理松弛，控制弱化，内部控制基础薄弱，企业文化的缺失。房地产企业受外部环境影

响较大，有效的内部控制能够抵御风险，加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求。

姜东亮（2010）突出了完善成本控制对构建房地产企业内部控制体系的重要作用。成本控制已逐渐成为房地产企业竞争的核心，而高效的成本控制必须建立在健全的内部控制基础上方可实现。现代成本控制可分为“粗放型”和“集约型”两种。这两种方法结合起来，就是现代成本控制。

结论

随着房地产行业经营环境的发展与变化，房地产企业由“暴利时代”过渡到“均利时代”相应地，房地产企业的生产经营方式必须由以前的“粗放式”经营向“精细化”管理转变。建立健全企业内部控制，并保证其有效的运行，不仅是政府监督部门的要求，更是房地产企业在新形势下，求生存、谋发展的必由之路。通过本文的分析、研究，可以得出以下结论：

(1)经过十多年的发展，房地产业的利润水平已由“暴利”开始向价值回归。房地产业作为对国民经济和民生和谐有重要影响的行业，其势必会受到社会各界的广泛关注和严格监督。严苛的外部环境对房地产企业的经营管理水平提出了更高的要求通过建立健全有效的内部控制体系来防风险、要效率、促效益，是房地产企业的根本出路。

(2)虽然内部控制问题已经是我国大部分房地产企业的通病，但是每个企业又存在不同程度的问题，所以要想建立一套通用的内部控制体系是不现实的。只有根据各企业内控问题的现实状况因地制宜地构建适合其公司特点及利于未来发展的内控体系，才是根治内控问题的根本。

(3)从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督五方面，对保利公司的内部控制现状进行了全面的分析，找到了保利公司在当今大多数房地产企业普遍都存内控问题下，仍然能够保持蒸蒸日上的势头的原因所在，得出良好的内部控制既是现代化管理的需要也是企业经营的需要的结论。当然，由于时间及水平的限制本文在理论研究及实际案例分析中难免有不足之处，尤其是针对房产业现存内控问题提出的对策和建议还比较薄弱，另外在某些方面还需分析得更深入，例如业务控制应包括项目决策控制、岗位分工与授权批准、工程合同控制、竣工决算控制等方面还不能从深层次上挖掘问题的成因，直接引用了一个较成功的案例，未能自己构建一套完整的内部控制体系。尽管存在一些缺陷但本文在一定程度上反映了我国一些房地产开发企业的内部控制现状，一些建议

对其它企业特别是房地产开发企业加强内部控制有借鉴和参考作用。笔者将会继续研究学习，以弥补在本论文中的缺憾。