最全的商业地产定价策略

一幢楼内，铺面的价值是住宅的几倍甚至上十倍，而仅从建安成本的造价来看，铺面的造价并不比住宅的高多少。因此，商业地产可谓一大块肥肉。

那么，商业地产到底是如何定价的呢？本文为你从定价原则、方法、注意事项3个方面，并结合实际案例进行阐述。

一、定价原则

商业地产的价格应该包括两部分：静态价格和溢价空间（商业动态价格=静态价格+溢价空间）。其中，静态价格（依据邻近商业物业制定价格）来自于市场比较，确定权重，并进行加权平均。溢价空间包括外部溢价因素和内部溢价因素，其中外部溢价因素包括市场增长、片区利好溢价；内部溢价因素则包括营销措施、项目成熟、产品领先和品牌信誉等溢价。

根据商业地产价格的特点，在制定其销售价格时，应遵守以下4点原则：

1、一层，二层的层差范围在25%~40%；

2、临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高；

3、商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低；

4、价格同商铺面积成反比。

根据以上4条原则，可以得出在具体执行中的5条建议：

1）一拖二式的销售；2）带租约式的销售；3）返租销售；4）统一售后商业物业管理，统一招商；5）作好销售控制。

二、定价方法

商业地产定价的方式不同于住宅地产，目前较为流行的定价主要有市场比较法、售租比率法、收益法和成本利润法4种定价方法。

1、市场比较定价法

市场比较法主要应用于商业交易比较活跃的地区，通常是项目半径1~2公里内，有成交案例或在售商业地产案例可供参考。

由于周边有成交案例，更为直观。因此，在商业地产定价的时候被经常使用，且能够为管理层接受。

2、售租比率定价法

鉴于投资铺面的人要通过出租铺面收回成本并获得投资回报，在商业地产的销售中，必须要摸清楚项目半径500~1000米范围内的租金水平，测算项目的租金水平，根据售价再算出客户投资回报率。

通常而言，较为合理的是静态投资回收期在15年，年投资收益率6.67%，售价/租金≈180。在利率不断下调，且商业地产升值潜力较大的情况下的情况下，售价/租金>180的现象也比较常见。甚至有的项目因广告宣传做得好，使得项目未来的市场预期高度看好，售租比率大于300或者400。

3、收益定价法

收益法与售租比率法有些类似，不同在于，收益法考虑了资金的时间价值。但商业地产销售项目在定价时基本不采用此法，收益法更多地还是应用在商业资产整体转让或收购项目上。

4、成本利润定价法

顾名思义，成本法就是在项目成本的基础上加上特定比例或一定区间的利润进行的定价方法。不过，在实际应用中，成本法主要是作为商业地产定价最终决策的辅助参考。商业地产的定价主要还是依靠市场和营销手段来确定，成本更多地是起一个底线的作用。

综上所述，在商业地产定价时，通常采用的是市场比较法和售租比率法。当然，这其实还只是市场推演的部分。完整的商业产品定价除了市场推演，还要综合客户意向。通过纳入诚意金客户意向价格，或外场登记客户意向价格。再结合销售目标和去化要求，最终就可以制定出商业地产产品的整体定价。

三、注意事项

商业物业的投资属性很强，影响其价格的因素更多。以下是在制定商业地产价格的过程中应该注意的事项。

1、搞清商业物业类型

吸引买家进入，而非追求利润最大化。

3、做好竞品价格的调查

采用市场比较法定价时，需要考虑竞争对手的定价策略，这时必须要做好竞争楼盘销售价格的调查，真正弄清楚竞争对手价格策略的真实目的和实质原因。

4、重视投资者价值和收益

商业地产物业的定价必须要考虑投资者的价值和收益，让大家都赚钱。

5、考虑宏观经济的走势

当宏观走势比较好时，物业价格往往随之抬升，开发商可以采取咄咄逼人的价格定位，不断地提升价

年租金收入*投资回报年限

根据以上选取地段与项目的相关性分析，作出如下权重比例，以此来推算出本项目的销售价格。

将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出沿中山北路商铺一层参考定价：

因此，通过市场比较法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。

（2）二层及一层商铺价格比

在定价原则一节中，我们提到，一层，二层的层差范围普遍在25%~40%。中海凯旋门通过统计南京市在售典型商业项目一二层价格比发现，2层、1层单价比在0.5-0.63之间浮动，其平均单价比约为0.55。

即按照当时南京市场商铺定价的普遍规则，二层商铺价格约为一层商铺价格基础上的5.5折。

a、通过租金还原法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。

b、通过市场比较法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。

c、通过统计南京在售商业典型项目一二层定价比较，获取商铺定价原则，二层商铺价格约为一层商铺价格5.5折左右。

（3）客户意向价格评估

通过对一层商铺收取诚意金的统计，得出意向客户的意向价格再2.0万~3.5万/平米和3.5万~4万/平米两个价格区间。

而通过外场直销登记商铺客户需求，得知直销人员对外报价为一二层均价19000元/平米，目前登记的大部分客户对本案价格抗性不大，少数认为价格略有偏高。

综合售租比率反推法及市场价格拟合比较，同时对内外案客户进行心理意向价格进行评估，并充分考虑销售目标及去化速度，中海凯旋门最终建议将一层商铺均价定为30000元/平米左右，既符合市场竞争需要，客户意向需求。

通过对市场上典型一二层商铺定价比例关系统计及测算，二层商铺普通定价为一层的5.5折，但考虑自身项目二层商铺面积及动线问题等产品劣势，为保证销售目标的实现，项目组最终建议将二层商铺的价格在5.5折的基础适当下浮至一层售价的4.5折，预计为二层商铺均价为13500元/平米。

商业地产价值及作用

商业地产一、商业地产概述商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。二、商业地产的好处 1、长期稳定的资金回报商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间。如果第一年是100元，那么第二年递增4%就是104元，第三年递增5%是在104元的基础之上递增5%的，这个基数会越来越大。 2、资产升值例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡，中间的2万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商。综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在不断的上升。 3、不受经济周期影响在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已，这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。 4、提升城市竞争力（1）商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。（2）商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次。例如北京的王府井、西单，广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。三、商业地产的劣势（对于开发商） 1、实力要求首先对资金的需求较大。住宅地产一个项目总投资10亿元，20%——30%就可以启动，像万科、万达、华远等地产，50%的资金来自于预售，但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全款完成，至少资金要达到需要的80%才能启动。其次是对于人才的要求非常高，尤其是复合型人才，即要懂招商，又要懂销售，因为商业地产的招销是不分家的。因为商业地产是统一运营、统一管理的模

绍兴市商业地产市场调查分析(1)

绍兴市商业地产市场调查分析世茂集团商业地产部 2005.3

一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) （一）、现状 (3) （二）、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) （一）、国际广场 (13) （二）、国际摩尔城 (15) （三）、财富中心 (16) （三）、世纪广场 (17) （四）、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19)

一、绍兴市商业整体情况介绍（一）、现状绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图：虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题：一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则

房地产营销策划定价

房地产营销策划求助编辑百科名片营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。目录 1详细内容市场定位与产品设计定位 1市场推广策划 1项目销售策划（项目销售阶段） 1演进历史概述 1（1）生产观念阶段 1（2）产品观念阶段 1（3）推销观念阶段 1（4）市场营销观念阶段 1发展阶段概述 1（1）单项策划阶段 1（2）综合策划阶段 1（3）复合策划阶段 1主要种类（1）房地产投资营销 1（2）房地产定位营销 1（3）房地产规划设计营销 1（4）房地产形象营销 1（5）房地产建筑质量 1入世误区概述 1（1）过分夸大营销策划的作用 1（2）忽视营销策划的作用 1（3）营销策划的“经验论” 1（4）技巧决定论 1（5）只讲炒作不讲实际 1概念评述营销策划 1营销系统 1重心点 1基本原则概述 1（1）营销策划必须从客户和市场需要出发 1（2）始终保持整体营销的观念 1（3）营销策划与销售紧密呼应

1主要特点1．“以人为本” 12．房地产营销是各种理念的复合 13．策略和手段是营销的生命 1相关文章题目 1概述 11、市场营销的概念 12、市场营销的发展阶段 13、市场营销理论的主要内容 o 1房地产市场营销策略（一）产品策略 1（二）价格策略 1（三）促销策略 1（四）渠道策略 o 1房地产直接营销1、直接营销渠道的优点 12、直接营销渠道的弱点 o 1同名图书基本信息 1内容简介 1图书目录 o 展开编辑本段详细内容市场定位与产品设计定位根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）媒体投放策略：媒体选择，媒

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1）表1：万科成为2007年最关注的地产公司万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

商业地产市场调查研究的内容

商业地产市场调查研究的内容商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况

◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

商业地产定价策略

某房地产公司定价策略刘磊一、公司项目简介我公司项目位于某市最繁华的城中板块，紧邻河流景观，独揽一线美景，南临城区主干路，西临图书馆、博物馆，北靠各大小区及学校、菜市场等，坐享城市超前一流配套，周边购物一应俱全，标准5分钟生活圈。项目占地2万多平方米，地下一层，地上24层，地下1层为辅助、设备用房，及6000M2地下停车库。1—4层为酒店的主体公共空间部分，内设游泳池、KTV、咖啡厅、中西餐厅、多功能大宴会厅、商务中心、桑拿，美容健身等多项娱乐服务设施，具有“自用”和“投资”两大功效，兼具酒店式公寓居住和办公两种功能。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。二、项目定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的

事情。我市目前尚无纯粹的办公类物业，聚集企业办公场所基本集中在主城区商业圈内，以商住混合的多层和沿街商铺为主，均为早期开发，结构、配套、环境都无法满足办公需求，因此实际我市当地没有真正意义上的写字楼，市场潜力巨大。从我市现总体市场来看，各房企都普遍打“亲民价格”牌，各项目虽然均得到了一定量的客户登记，但客户质量不高，个别楼盘通过前期蓄客和优惠释放取得一定的成交量，但均以优惠价格作文章，总体反映出市场行情的低迷。通过大量市场调研，目前我公司采用的是顾客感受定价与市价比较相结合的方式。（一）顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。购房者在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

商业地产问卷调查

中航工业贵航集团商业地产问卷调查调研人员： __________ 调研时间： ____________ 楼盘名称： _____________ 消费者（企业，个体经营户，投资商）受访条件：安顺市半年以上的常住人口；男女比例：男：女 =40%：60%；年龄： 18 周岁以上， 25—55 岁为主；调查地点：安顺市区，开发区（及周边乡镇县区）；尊敬的女生 / 先生：您好感谢您在百忙之中和我们一起做完这份问卷！我们是受贵航集团塔山广场项目对安顺本地商业地产进行调查了解，您的配合是对我们最大的支持，诚挚的问候和感谢！ 1您的性别：口男口女 2．您的年龄：口 18 岁以下口 18— 25 岁口 26—45 岁口 46—55 岁口 55 岁以上 3．您的学历：口中专（高中）口大学口硕士口博士口其他 4．您（家庭）月收入水平：（元）口 3000 元以下口 3000 5000 元口 5000— 8000 口 8000 以上 5．您是否已婚：口是口否 6．您的职业：口普通员工口中层管理人员口个体户口专业技术员口自由职业者口出租车口步行口自行车 13．您选择消费场所主要关注点问题：口购物环境口产品口价格口促销口交通便利口业态配套口服务 14．您（家庭）主要消费方向：口学习口医疗口日常消费口还贷款口购物口餐饮口休闲娱乐口保养健身口旅游口其他 __________________________________ 15．您认为安顺市目前最缺乏哪类消费场所： _____________________________________ 16．您（家庭）通常购买何种礼品：口烟酒口营养品口保健品口食品口工艺品，饰品口服装类口家电 / 电子产品口其他 _____________________ 。 7． 8． 9．口学生口工人口无业 / 待业 / 下岗 / 退休您居住的区域：口城市中心您工作的区域：口城市中心您目前口高层管理人员口其他口开发区口开发区口租房口企业公司口郊区口郊区口住亲朋口家庭主妇口远郊口远郊口其他： 10．如果您已购房，那么您购房的面积是：口 90 平米以下口 90— 120 平米口 11．您目前是否有存款：口有口无 12．您目前主要的出行工具是：口私家车口单位交通车口公务车 120— 150 平米口 150 平米以上口公交车口摩托车 / 电动车

房地产市场调查报告.doc

房地产市场调查报告优秀范文房地产市场调查报告优秀范文篇【一】摘要 :多年来持续看涨的高房价却使住房那个日子必需品变成了许多人眼中可望而别可及的奢靡品，房价咨询题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的进展也关系到整个国民经济的进展，国家政府为此也采取了积极的措施来操纵房价。为了了解目前郑州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2011 年 6 月 8 日 -9 日针对郑州市房地产消费者展开调查，以咨询卷调查的形式并采纳全面普查与重点调查相结合的研究办法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的事情。一 .调查背景及目的近些年来，浮现全国性的房地产过热现象，房地产的价格别断攀升。国家政府对此事高度重视， 2002 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希翼有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚决决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位事情所进行咨询卷调查，便是依照房地产开辟经营与治理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和办法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。二 .调查办法经过采取咨询卷调查的办法，对郑州市居民进行随机调查咨询答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查咨询卷 40 份，猎取调查结果后采纳 Excel 表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的事情。三.调查结果1.居住条件分析我们能够看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比例较大，均占 40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们能够得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系别完善，有待进一步加强。

房地产市场调查问卷[全套]

WORD格式整理版主体问卷调查交叉分析：主体问卷在内容及形式上最为全面，通过基本数据统计分析及交叉分析，对××市民住宅消费需求取向从不同层面和项目上进行了归纳总结，得可用于规划设计建议的客观有效数据。访谈问卷分析（见附件二） 30岁以下的人群占到总问卷数的57%,由于这一人群所占比重偏大，所以访谈问卷总体倾向于年收入不足2万元的低年龄层，代表中等及中等偏下收入的购买群体。年龄* 购房户型其户型选择集中在两房一厅一卫，两房两厅一卫，三房两厅一卫，分别占到总体的12%，17%，13%，是相对集中的三个户型。年龄* 打算购买的住宅面积户型需求面积主要集中在80-100平米和100-120平米，分别占到总数的37%和31%。其中，30岁以下的人群80-100平米占总体的22%，80-100平米占18%。

% of Total .4% .8% 4.2% 3.8% 1.7% 1.3% .4% .0% 12.7% 51岁以上Count 1 1 5 0 1 0 0 0 8 % of Total .4% .4% 2.1% .0% .4% .0% .0% .0% 3.4% 41-50岁Count 0 1 4 4 4 0 1 0 14 % of Total .0% .4% 1.7% 1.7% 1.7% .0% .4% .0% 5.9% 31-40岁Count 0 4 16 18 10 1 0 1 50 % of Total .0% 1.7% 6.8% 7.6% 4.2% .4% .0% .4% 21.1% 30岁以下Count 2 17 52 42 15 5 2 0 135 % of Total .8% 7.2% 21.9% 17.7% 6.3% 2.1% .8% .0% 57.0% Total Count 4 25 87 73 34 9 4 1 237 % of Total 1.7% 10.5% 36.7% 30.8% 14.3% 3.8% 1.7% .4% 100.0% 年龄* 合理房价

房地产市场营销概述

本科生毕业论文（设计）题目：房地产营销模式综述姓名：徐胜学号： 200907042008 系别：资源管理与环境科学年级: 2009级专业：房地产经营与估价指导教师殷清慧职称：讲师

2011年 05 月15日安顺学院毕业论文任务书资源管理与环境科学系房地产经营与估价专业 2009 年级学生姓名徐胜毕业论文题目：房地产营销模式综述任务下达日期：2011年 01 月 01 日毕业论文写作日期：2011 年 01 月 01 日至2011 年 05 月 10 日

学生签字：指导老师签字：摘要我国房地产在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国曾出现各种各样的管理模式，其都是为了适应新的发展速度。加上房地产开发商投资的速度不断加快所投入资金量不断加大资源占用多，未来经济发展又面临有许多不确定因素，所以不断更新新的营销模式对促进房地产产业的稳步发展和带动整个国民经济健康发展乃至维护整个社会的稳定有着时分重要的意义。关键词: 房地产营销营销新模式市场 4PS 4RS 4CS GIS VR

引言：随着我国房地产市场的发展和社会经济不断出现新型的发展方式，房地产在国民经济中的作用日益突出，房地产市场营销逐渐受到人们的重视。尤其是在带动整个社会经济方面起着带头和主干的作用。房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立以消费者为中心的现代营销观念，满足市场对房地产商品的需求，同时要改变和更新以前的营销模式，使得能在满足消费者消费的同时又能带动市场经济的运转，且又能为企业创收，我国房地产市场空置率居高不下，症结在于市场结构性过剩，有效需求不足。因而在房地产开发中，运用市场营销的观念进行开发，提高有效供给，改变新的营销理念成为房地产开发商的紧要任务。在日趋激烈的房地产市场竞争中，为适应市场环境变化，开发商的营销理念也在不断变化、发展。对日益竞争激烈的房地产市场而言，目前人们安居的基本要求开发商都已能满足，这时房地产开发企业的自身优势和开发决策是否适应目标消费者的需求，就显得至关重要。因此，房地产商应从市场营销组合出发，寻找并发展自身竞争优势，不断调整经营策略，围绕消费者满意战略进行观念创新。因此更新营销模式是房地产发展的核心内容：一、房地产市场营销观念房地产营销观念是指：我国房地产市场空置率居高不下，症结在于市场结构性过剩，有效需求不足。因而在房地产开发中，运用市场营销的观念进行开发，提高有效供给，就成为房地产开发商的紧要任务。在日趋激烈的房地产市场竞争中，为适应市场环境变化，开发商的营销理念也在不断变化、发展，下面几种营销理念具有一定的代表性，值得关注。二、国内外市场营销概述 1 美国市场学者尤金·麦卡锡将市场营销分为宏观市场营销和微观市场营

商业地产研究报告

商业地产研究报告一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。数据来源：国家统计局伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响

房地产定价策略.

房地产定价策略一、房地产定价策略的含义房地产定价策略是房地产企业为了在目标市场上实现自己的定价目标，所规定的定价指导思想和定价原则。二、新产品定价策略新产品定价策略是开发企业价格策略的一个关键环节，它关系到开发建设的房地产产品能否顺利进入市场。（一）总体定价策略 1.低价策略：在新型房地产商品进入市场时，在下列情况下，可考虑采取低价投放策略，以地价获利，从而提高市场占有率。 1）扩大市场容量，激发有效需求； 2）市场竞争激烈； 3）企业的产品多为低档次的商品房，其价格弹性较大，低价策略可能促进销售； 4）企业开发成本较低； 5）试图以低价优势抢占市场；这种低价开盘的策略包括两种模式：起价和均价都较低；起价低、均价高。由于后一种模式中，通常仅有几套房子走低价，带有过强的宣传目的，并没有真正让利给消费者，到实地购房的消费者。会有较强的失落感，项目本身也给人不诚信的感觉。所以多数开发企业如果决定低价入市，会选择前一种模式。

低价策略的优点：首先，对于需求弹性大的房地产产品，消费者对低价格比较敏感，低价容易拓展销路；其次，能有效排斥竞争，从而长期占领市场；第三，随着本产品销路的扩大，开发规模也相应扩大，可体现规模效益，降低成本，增加利润。低价策略的缺点：第一，产品售价偏低，资金回笼较慢；第二，由于入市价格已经较低，在后续营销过程中，不宜在实施降价策略；第三，有可能由于产品定价偏低，引起消费者对产品的质量怀疑，影响企业形象。 2.高价策略：为了在短期内赚取最大利润，在下列情况下，对新开发建设的房地产产品刚入市时可采取高价策略。 1）本产品具有别的项目没有的显著特点或者卖点； 2）本产品的综合性能较好； 3）定价在主流价格范围内，开发量适中，开发企业信誉好，这样即使高价开盘，也能在短期内占据市场主流地位； 4）本类产品市场供不应求；高价策略的优点：第一，开发企业能在短期内实现盈利目标，掌握市场竞争的主动性；第二，其主要的销售对象是收入较高的购房者或猎奇者，这类人属于非价格敏感型，即使高价也不会影响销售；第三，高价入市后，如果有必要，还可实施降价措施；第四，有助于控制市场需求量不至于增加过快，否则企业生产能力跟不上，可能流失潜在购房者。高价策略的缺点：第一，售价较高，可能影响销路；第二，

房地产商业市场调研报告

房地产商业市场调研报告 1

拉萨房地产商业市场调研报告去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。一、前言二、报告摘要纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人

群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终

房地产调查问卷最新最全)

房地产有奖问卷调查表尊敬的先生、女士：感谢您对本房地产开发有限公司的信任与支持，为了更好地了解市场需求，建造更优质、更舒适的房地产产品，现特邀您参与本项目有奖问卷调查，完成本问卷仅需5分钟，请您仔细阅读题目，在选项处打”√”。问卷资料严格保密，敬请放心真实做答，感谢得到您的鼎力支持！奖项设置：奖项价值名额奖品一等奖500元 5名观影卡（钻石卡）二等奖300元 10名观影卡（金卡）三等奖 200元 20名观影卡（银卡）入围奖 40元 100名 3D观影券活动时间：2013年*月*日至*月*日 2013年*月*日在**影院抽取获奖名单参与方式：1、现场填写：**影院售票大厅或**房地产开发有限公司现场填写； 2、邮寄问卷：**市**街**号**房地产开发有限公司，邮编000000； ID：请输入您的手机号码(请勿输入重复的手机号码) 一、综合问卷请您评价下面各因素对您选择住宅时的重要性：A、社区所处地段及交通(请选定一个选项) 非常重要重要一般无所谓 B、开发商实力和信誉及物业品牌(请选定一个选项)非常重要重要一般无所谓 C、优美的社区周边环境(请选定一个选项)非常重要重要一般无所谓 D、规划完善、优美的小区内部环境(请选定一个选项)非常重要重要一般无所谓 E、设有大型娱乐、购物商场(请选定一个选项)非常重要重要一般无所谓 F、完善的会所康乐设施(请选定一个选项)非常重要重要一般无所谓 G、完善的物业(请选定一个选项)非常重要重要一般无所谓 H、治安良好及先进的保安系统(请选定一个选项)非常重要重要一般无所谓 I、智能化先进屋宇设备(请选定一个选项)非常重要重要一般无所谓

从“低开高走”看房地产价格策略

关于低开高走价格策略，低开高走即低价入市然后逐步走高以实现销售利润最大化。低开是手段的目的是吸引市场视线，高走是目的利润最大化是市场行为不变的法则。当前房产市场开发模式基本上都是期房模式（虽然目前受销售市场火爆的影响，很多开发商捂盘惜售和体验式营销理论的引导，有向现房销售的趋向，但主流模式依旧是期房销售）同时房产开发周期长、变化大等特性都使得房产物业价格不可能是一成不变的。保证价格持续走高是产品由市场培育到市场成熟的一个过程。因此“低开高走”是废话，有本事你“高开低走”试试看看开发商不拔了你的皮（注该情况在同一物业类型下，当前市场上确实有高开低走的做法，但是基本上都是在不同的物业类型上，为了在市场行情高涨时期，采用集中式销售消化优势产品，采用高价入市的手法是可行的）。既然既定定价策略是“低开高走”，那么在实际操作过程中，难题在哪？重点在哪？那么如何规避呢？ “低开高走”的实际操作过程中的难点是价格控制。一是调价频率；二是调价幅度。有一个故事说，把一只青蛙放在热水里，青蛙因为水温太高一下子就跳了出来，而把青蛙放在冷水里然后慢慢加热，青蛙至死也没有跳出来。低开高走的策略要的效果就是文火炖青蛙的效果。调节频率的关键是：虚实转换。要夯实由于价格变动所带来的目标客户的需求心理的变动，因此不宜过于频繁。调节幅度的关键是：小幅递增。调价的要点是小幅频涨，一般每次涨幅为3％至5％，中空阶段建议采用折扣和促销的方式，提升客户心理接受度。 “调幅要“小”，调频要“频””，这里的”频”是相对调价幅度的要求，但是频率的标准要以客户信心培育的周期为准。在定价过程中要避免“空、满、虚、回”四个要字。即不能价格做空，任意折扣：不能做满，不留给客户升值空间；不能做虚，没有市场购买基础；不能回落，随意上下调。那么房地产中的定价怎么做才是科学的呢？哪就要先确定定价目标然后才能正确的应用定价方法。一、定价目标价格是市场营销行为的一个方面，市场营销的目的才是行为的导向。目前房地产定价一般有一下三种目标：利润最大化、市场占有率、树立企业形象。利润最大化是最常见的。一般选取边际利润与边际成本一致的点位作为定价点位。以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。企业利润与市场占有率正向相关。提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开

商业地产项目分析与定位概要

学习导航通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析的八个要点分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。地段属性的决定因素所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又

要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。分析地段属性的注意事项第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目

青岛商业地产市场研究

1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述数据来源：国家统计局对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。

数据来源：国家统计局从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。