房地产公司税收筹划报告

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房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外

承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我

房地产公司税收筹划案例

一、项目概况某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率：（25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最

税务筹划建议报告

税务筹划项目建议报告书（范本）税务筹划是一个经营管理活动，企业在考虑整个企业构架成立各种公司、取得地块、转让股权、吸收股权、股权置换等等环节上都渗透了税收的筹划问题。因此，税收筹划贯穿于企业经营活动的全过程。针对房地产市场目前宏观调控的大环境，税收筹划对提高集团的整体效益显得尤为重要，集团领导也已把税收筹划提到议事日程上来。对财会人员提出了更高的要求，在做好会计核算工作的同时，更要熟知税法的规定，及时掌握税收政策变动的时效性。根据XXXX公司的实际情况对此特提出以下方面的建议：一、结合房地产行业实际，做好税务筹划工作。 1、价外收费根据国税发1995年（76）号文、财税2003（16）号文规定，只有代理销售公司或代理采购公司挂在账上的价外费用可以不交营业税；按财税2003（16）号文规定物业公司只有对水费、电费、煤气费才可以列做代收代付项目实行差额交税。要规避价外费税收的办法，只有通过代理公司，凡代收代付的款项由代理公司收取，才可以按差额计交营业税，只有真正的手续费报酬才要交纳营业税。 2、合理选择企业组织形式：一般项目公司不提倡自然人参股，对目前有自然人参股的项目公司在项目决算前用低价先收购自然人的股份。因为项目公司在交纳33%的所得税后，自然人股东分得的股利还要再交纳20%的个调税。对咨询公司、建筑设计公司之类的企业成立合伙企业，不成立具有独立法人的有限公司，因为作为独立法人要交企业所得税,而选择成立合伙企业。他不具有法人资格，就不交企业所得税，合伙人只要交个人所得税，税率在5％～30％，平均税率为25％，只要交一道，税后为个人所得。 3、投资方式的选择：投资方式一般有“买、投资、合并”三种，从税收筹划角度看，得到地块最好的方式是投资；用不动产和土地使用权进行投资，不交土地增值税和营业税，免交企业所得税。

房地产企业税务筹划各阶段全攻略

房地产企业税务筹划各阶段全攻略房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条

税收筹划案例报告

商场促销方式的筹划 —XX百货公司的税收筹划一、案例背景（一）公司状况 XX百货公司创立于1997年5月，是香港XX百货集团在大陆设立的第十三家百货公司。公司秉承“改革、速度、创新”的企业集团经营行动方针，以专业、系统的管理制度，在西安零售市场创下了傲人业绩。现在公司的经营面积已达到23000平方米。经营品种有家电、服装、鞋包、黄金珠宝、食品、化妆品、日用品、文具等6万多种，附设休闲项目有美容、儿童乐园、书城及餐厅。公司现有员工700名，其中管理人员50 余人。（二）行业特征 XX百货公司属于商贸行业，具有以下几点特征： 1、百货业目标客户群体较超市目标群体更容易冲动消费； 2、百货商店的特点是单品数量多，挑选性和时尚性强； 3、品类趋向高档，附加值高，而非价格最高； 4、产品生命周期短，季节性强； 5、库存周速度转慢，存货削价幅度大； 6、综合毛利率高。（三）行业环境 1、潜在新的竞争对手入侵新开百货门店的进入壁垒较高，现有黄金商圈的网点资源已被先进入者占有。但近年来商务部将部分外商投资企业分销权的审核下放到地方省级商务主管部门，审批流程进一步简化，从而为外资企业进入国内零售市场创造了更加宽松的政策环境，外资零售进入百货行业提速。总体上，来自日韩、港台等国家或地区的企业，大多采取直接投资、收购股权的方式进入国内市场，而欧美企业多采

取出租品牌使用权的方式进入。 2、替代品的威胁目前情况，在百货购物不仅能买足人们购买需求，而且是一种休闲方式，专卖店以及网络购物等方式尚不能对百货店形成冲击。但另目前情况：（1）购物中心快速成长。（2）网上购物爆炸性增长。 3、购买者议价能力虽然下游消费者对于价格较为敏感，促销会争取到更多地客户，但是由于促销期间销售额会大幅增长，促销折扣并不会影响百货店的利润。另，下游消费者较为分散并且，下游消费者对于百货商业渠道的依赖。 4、供应商议价能力上游厂商议价能力较弱。目前中国处于商品供给大于需求阶段，上游供应商的产品的过剩及同质化，上游供应商对百货的商业渠道的依赖，所以上游厂商议价能力较弱。一般具备一定知名度和影响力的品牌，也会选择百货作为重要的销售渠道。百货一般是“品牌联营”的盈利模式，把风险转嫁给供应商，毛利率较为稳定，经营风险较低，一般百货聚集产业链的主要利润。 5、现存竞争者之间的竞争百货行业作为最早发展起来的零售业态，由于集中度较低，行业内竞争较为激烈，主要为同一区域或者城市同一商圈内的竞争。（四）问题提出在现在激烈的市场竞争压力之下，XX 百货公司准备于今年五一国际劳动节来临之际,开展大规模的促销活动以扩大市场销量。公司究竟应该采用什么样的促销方式在扩大销量的同时又能保障公司利润呢？由于公司对营销活动的涉税问

房地产税收筹划全流程案例

目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：（3）公建配套设施面积：平方米；（4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。二、项目筹划总体思路嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，

一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。【唐山房地产企业应纳税税率】行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法

三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织 1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售 1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

税收筹划实验报告

上海海关学院实验报告实验课程名称＿＿税收筹划＿＿指导教师姓名＿＿＿＿＿＿学生姓名＿＿＿＿＿＿学生专业班级＿＿＿填写日期＿＿＿＿

填写说明 1.本实验报告范本供学院进实验室进行实验的专业课程实验作参考之用； 2.实验报告由学生根据实验的过程进行填写； 3.实验报告内的表格以实验项目为单位进行填写。

时可抵扣的320万元，则采用合并经营较为有利。如果避孕药品的进项税额为80万元，则格满林（北京）制药有限公司可抵扣的进项税额为400万元减去80万元，结果为320万元，与合并经营时可抵扣的320万元相等，分立经营与合并经营在纳税上并无区别。此时，免税产品的增值税进项税额占全部产品增值税进项税额的比例为80万元除以400万元，结果为20％，免税产品销售收入占全部产品销售收入的比例为100万元除以500万元，结果也为20％，因此，当免税产品的增值税进项税额占全部产品增值税进项税额的比例与免税产品销售收入占全部产品销售收入的比例相等时，分立经营与合并经营在税收上并无差别。在以上计算的基础上，我们还可以把以上筹划思路一般化，即：全部进项税额×[（1－免税产品进项税额／全部进项税额）×100％]＝全部进项税额×可抵扣比例移项，得平衡点为：免税产品进项税额÷全部进项税额＝免税产品销售额÷全部销售额当免税产品进项税额／全部进项税额＞免税产品销售额／全部销售额时，采用合并经营法较为有利；反之，免税产品进项税额÷全部进项税额＜免税产品销售额÷全部销售额时，应将免税产品的经营分立为一个新的公司，实现税收筹划。企业分立并不能单纯地以追求税收利益为目的，还应综合考虑分立的成本和收益、市场、财务、经营等多个方面的因素，只有全面分析后，才能作出对企业最有利的选择。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务（即营业税规定的各项劳务）称为混合销售行为。从事货物的生产、批发和零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，征收增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非应税劳务，不征收增值税，而征收营业税。对于此类混合销售行为，可根据购买方是否要求取得增值税专用发票而进行相关税收筹划。下面以一从事建筑装饰材料销售，同时提供房屋装修服务的企业为例加以说明。案例3 购进扣税法即工业生产企业购进货物（包括外购货物所支付的运输费用），在购进的货物验收入库后，就能申报抵扣，计入当期的进项税额（当期进项税额不足以抵扣的部分，可以结转到下期继续抵扣）。增值税实行购进扣税法，尽管不会降低企业应税产品的总体税负，但却为企业通过各种方式延缓缴税，并利用通货膨胀和时间价值因素相对降低税负，创造了条件。上述情况，尽管纳税的账面金额是完全相同的，但如果月资金成本率2％，通货

一套完整的某房地产企业税收筹划方案

一套完整的某房地产企业税收筹划方案第一部分税收筹划的含义在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案：（一）“临界点”筹划方案：房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事财政部规定的其他扣除项目(主要房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的

房地产税收筹划案例

房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

30599×=（万）（1）店铺收入的营业税： ×5%=（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。

纳税筹划报告

5.5纳税筹划实践报告测评实施办法 5.5.1简述纳税筹划实践报告要求学生将本单位、本部门或个人与团队曾经经历过的某一处纳税筹划实践活动，以标准的案例格式及其具针对性的理论分析与策略讨论的形式进行研究与撰写，这是全面考查学员实际操作能力重要环节，因此，在整个测试中，这部分分值占据40%。纳税筹划实践报告可体现考生下例能力：税收法律法规的认知能力；税收法律法规的规避能力；对企业的实际业务掌握能力；筹划理论与企业实际经营结合的处理问题能力；方案实施的综合协调能力。 5.5.2纳税筹划实践报告选题要求纳税筹划实践报告采以考生自选题方式，结合考生所在单位或有关行业实际税收工作的情况自行选定。 5.5.3纳税筹划实践报告撰写基本要求须独立完成，不得侵权、抄袭、或请他人代写。纳税筹划实践报告字数要求4000字以上。纳税筹划实践报告所需数据、参考书等资料一律自行准备，纳税筹划实践报告中引用部分内容须注明出处。应围绕纳税筹划实践报告主题收集相关资料，进行调查研究，从事科学实践，得出相关结论，并将这一研究过程和结论以文字、图表等方式组织到纳税筹划实践报告之中，形成完整的纳税筹划实践报告内容。纳税筹划实践报告内容应达到以下几条标准：１、内容引用法律法规是否准确；２、案例是否紧密结合本企业或相关企业实际经营状况，纳税筹划实践报告是否具有一定的创新程度；３、论证过程是否逻辑严谨，数据是否准确，阐述是否完整；４、纳税筹划实践报告的文字是否通顺流畅，表述是否恰当；５、纳税筹划实践报告是否通盘考虑企业经营过程中的企业内部各职能部门以及上下游企业之间的实际勾稽关系和它们之间的实际税收负担的变化（如果纳

房地产行业税收筹划案例分析

房地产行业税收筹划案例分析目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识。税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致，不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中，否则会造成纳税筹划的失败。如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果。近日一位朋友给我一个房地产行业的案例，让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。当地契税税率为3%。公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：5500－3000＝2500万元；增值率：2500÷3000×100%＝83%；应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850万元；应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万元。公司应纳税合计为850＋429＝1279万元筹划方案一：在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业），然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下： 1.投资环节 1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，公司以土地投资成立甲公司不需要缴纳营业税。 2）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以，公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000－500）×33%＝495万元。 3）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，公司以土地对外投资免征土地增值税。 4）甲公司接受土地投资应缴纳契税为：2000×3%＝60万元。根据《企业会计制度》的规定，甲公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为：2000＋60＝2060万元。2.合并环节 1）公司吸收合并甲公司时，因为甲公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。公司吸收合并甲公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。

(发展战略)房地产业务发展战略目标及措施

精品资料网（https://www.360docs.net/doc/ef7444766.html,） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座六、房地产业务发展战略目标及措施（一）房地产行业分析 1、土地政策分析从总体上说，我国的土地资源有限，人均耕地面积0.106公顷(1.59亩)，不足世界人均数的43%。所以国家对土地规划、使用都有较多的法律、法规。对经营性用地，国家规定必须招标、拍卖或者挂牌方式出让。国家土地政策的变化对房地产开发商的影响主要体现在以下一些方面：土地获取的难度增加。由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来房地产公司获取大面积优质土地的难度将增加；（1）促使开发商增加核心能力。土地出让方式的转变将促使一些房地产公司从资源优势型企业向能力优势型企业转变，能力优势的形成与市场化进程速度相关；（2）土地价格上升。土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总体价格水平将高于现在水平，这对房地产公

司未来的利润产生较大的影响；（3）行业竞争激化。房地产开发行业竞争趋向激化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对房地产公司提出了更高的要求。 2、房地产行业的特点及竞争态势据近几年对房地产销售收入的统计分析和预测，房地产的市场销量将呈现继续增长的势头：表十四：中国房地产市场销售收入预测表单位：亿元房地产行业是平均利润率较高的行业，达17.2%，但利润率的波动较大，表明行业的经营风险较大。在房地产的投资方面，商品住宅投资占有较大的比重，将近70%。房地产行业受国家经济的影响较大，它国民经济的波动具有很强的相似性。从行业的生命周期来看，我国房地产业正处于成长期。

税收筹划报告格式

税收筹划报告格式公司企业所得税税收筹划方案目录一、二、项目基本情况介绍..................................................1税收环境简介 (1) 适用税种...........................................................1税收监管...........................................................1三、1、2、3、4、四、1、2、税收现状及筹划目标................................................1子公司完税情况....................................................1子公司经营情况....................................................2母公司经营情况....................................................2子各项目占母公司的比重............................................3税收筹划方案......................................................3将子公司设立为分公司..............................................4子收购母公司所属亏损分公司. (4) 税收现状 (1) (二)筹划目标.............................................................3改变组织架构. (3) 保持现有组织架构、申请优惠企业所得税税

房地产税收筹划教学文案

房地产税收筹划全流程案例 2018-06-15 11:30 目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：1.5 （3）公建配套设施面积：2370.07平方米；（4）可售面积：113402.93平方米，其中： ①普通住宅面积91588.8平方米 ②非普通住宅面积21814.13平方米 ③停车场面积55344.71平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。二、项目筹划总体思路嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。

税收筹划报告.doc

甘肃省农垦集团有限责任公司：一、公司情况简介 1.交易情况说明甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司（以下简称上市公司）拟以所属的矿业分公司、盛远分公司、供销分公司全部资产与负债以及持有的绿色空间 100%的股权（净资产评估价值为 96,680.91 万元）与甘肃省农垦集团有限责任公司（以下简称大股东）所拥有的五宗土地共计 27.23 万亩土地使用权及相关农业资产(净资产评估价值为 97,122.80 万元)进行置换。置入资产净值高于置出资产净值441.89万元，差额部分由本公司以现金方式补足。 2. 股权的评估结果（1）矿业分公司、盛远分公司、供销分公司全部资产与负债以及持有的绿色空间 100%股权的评估：

（2）五宗土地共计 27.23 万亩土地使用权及相关农业资产的评估结果二、交易时存在的税收缴纳客观情况 1.缴纳的土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”“第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例

实施细则》“第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。”甘肃省农垦集团有限责任公司应缴纳土地增值税56227.12万元。具体计算如下：收入总额：97,309.74万元（无形资产评估值）；扣除项目金额：2,272.54万元（暂按评估表数据）；增值额：95037.20万元；增值率（增值额与扣除金额之比）：418.2 %；应缴土地增值税税额：95037.20万元×60%- 2,272.54万元×35%= 56227.12万元。 2. 缴纳契税根据《甘肃省契税征收管理办法》甘肃省人民政府令第19号“第二条本省境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织和个体经营者及其他个人为契税的纳税人，应当依照本办法的规定缴纳契税。”“第五条契税税率为3％。”“第三条契税的征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。”“第六条契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；”规定，甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司应缴纳契税2919.29万元。计算方法： 97,309.74万元（无形资产评估值）×3%=2919.29万元。 3.缴纳企业所得税

房地产企业税收筹划情况概述

一、房地产企业税收情况概述税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果： 1、通过不同的投资方式进行税务筹划

根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在