房地产营改增会计分录==
房地产营改增会计分录
房地产业营改增后，除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外，纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一定的差异，房地产企业在税务实务中一定要注意这些变化，做好财税处理工作。下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。
【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在地梁园区，开发的A房地产项目在睢阳区。该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对A房地产项目选择了一般计税方法计税。
已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000平方米，土地出让金财政收据金额30，000万元；A项目总可售面积390，000平方米。
2016年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，000万元，对应的建筑面积10，000平方米。
2016年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100万元，进项税额17万元；就5月份预售的10，000万元房款，给业主开具了增值税发票。该月期初没有进项税额留抵。
说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报，税率11%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。（为了便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。）
5月份的财税处理
收到预售房款时
借：银行存款10000
贷：预收账款——未开票未计税房款10000
说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。当到了开票或产权发生转移或合同约定的交房日期，才确认纳税义务发生。但为了保证财政收入的均衡入库，《税总2016年18号公告》第十条、第十一条明确：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。
甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，计算出预缴税款270.27（10，000/（1+11%）×3%），向项目所在地睢阳区国税局预缴税款。
借：应交税费——未交增值税270.27
贷：银行存款270.27
预缴税款表的填列
2016年5月，收到预收款10，000万元，因为没开具发票，应填报《增值税预缴税款表》，无需在《增值税纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”栏中填报。在《增值税预缴税款表》中第2行的第1列填写10，000，第2列填写0，第3列填写3%，第4列填写
270.27
6月份的财税处理
收到建材发票并验收入库时
借：原材料100
应交税费——应缴增值税（进项税额）17
贷：银行存款117
将5月份预售的10，000万元房款，自行给业主开具了增值税发票，销售额9，009.01，销项税额990.99，并在本月确认销项税额。借：预收帐款——未开票未计税房款10，000
贷：预收帐款——已开票已计税房款9，009.01
应交税费——应缴增值税（销项税额）990.99
《税总2016年18号公告》第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
允许扣除的土地价款：10000÷390000×30000=769.23
土地价款所对应的税额：769.23÷（1+11%）×11%=76.23
借：应交税费-应缴增值税（营改增抵减的销项税额）76.23
贷：营业外收入76.23
说明：①“营改增”政策明确的余额计税办法是“扣额法”，而增值税会计核算上使用的是“扣税法”。因为甲公司向业主开票时，已经
按发票上的销售额和税额在帐目中记载，如果不做该笔分录，直接按应税收入抵扣土地价款后的余额计税，将导致账、表应缴税款数据有差异，即实际按报表正确交税后账面仍然有未交税款余额。②将允许扣除的土地价款对应的税额视为政府给予企业的减免税优惠，所以计入“营业外收入”科目。
借：应交税费——应缴增值税（转出未交增值税）897.76
贷：应交税费——未缴增值税897.76
预缴税款的抵减
《税总2016年18号公告》第十四条明确，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
本月应申报缴纳的税款627.49（990.99-17-76.23-270.27=897.76-270.27），按照财税〔2016〕36号附件2 第一条第（十）款项规定，向公司机构所在地梁园区国税局纳税申报。
借：应交税费——未缴增值税627.49
贷：银行存款627.49
纳税申报表的填列
纳税申报时，需填列《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）和《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的
公告》（国家税务总局公告2016年第27号）下发的报表。
在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第4行的第1列填写9009.01，第2列填写990.99，第12列填写769.23，第13列生成9230.77，第14列生成914.76万元；在《增值税纳税申报表附列资料（二）》第2栏“金额”栏填写100，“税额”栏填写17；在《增值税纳税申报表附列资料（三）》第2栏的第1列填写10000，在第3列、4列、5列均填写769.23；在《增值税纳税申报表附列资料（四）》序号4的第1列和第4列各填写270.27；在《本期抵扣进项税额结构明细表》第2栏的“金额”栏填写100，“税额”栏填写17
《增值税纳税申报表》主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字：第1栏9009.01，第11栏914.76，第18栏17，第24栏897.76，第27栏（=28栏）270.27，第34栏627.49
经过以上财税处理，应缴增值税的账、表数据无差异。
营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)
不动产租赁纳税申报示例 不动产租赁--经营租赁 老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产） 案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元 相关政策： 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期
内在肥东县国家税务局预缴税款： 预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元 向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算： 应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元 报表填写： （一）纳税人在不动产所在地预缴时 一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万； 2．第2列“扣除金额”无需填写； 3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。 4．第4列预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元 （二）申报期内申报表的填写
房地产营改增热点难点问题
房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
房地产有关会计分录(2)
｛三｝、营改增后房地产企业增值税会计核算分录 一、房地产企业会计核算用到的增值税科目核算规则： 增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 二、房地产企业简易征收会计核算 简易计税方式下设置增值税会计科目：“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。 1、收到诚意金、VIP认筹款、订金、意向金、入会费等时 借：银行存款 贷：其他应付款 2、收到预收款时（包括：定金、首付款、按揭款、余款、一次性付款） 借：银行存款 贷：预收账款-不含税（简易征收） 预收账款-增值税（简易征收） 3、预缴税款时（3%） 借：应交税费-简易征收 贷：银行存款
4、房屋交付时 借：预收账款-不含税（简易征收）预收账款-增值税（简易征收）贷：主营业务收入 应交税费-简易征收 5、纳税申报并交税 借：应交税费-简易征收 贷：银行存款 6、交房前退补差会计处理 1）补差会计分录同收到预收款 借：银行存款 贷：预收账款-不含税（简易征收） 预收账款-增值税（简易征收）2）退差做同方向红冲处理 借：银行存款 贷：预收账款-不含税（简易征收） 预收账款-增值税（简易征收）7、交房后退补差会计处理 1）补差会计分录 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费-简易征收
2）退差做同方向红冲处理 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费-简易征收 三、房地产企业一般计税会计核算 一般计税方式下应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中： 1.“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额； 2.“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额； 3.“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额； 4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；
营改增实务“不动产经营租赁服务”
不动产经营租赁服务”专题知识 一、财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：二、税率 国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定 1、一般纳税人 (更新一) 一般计税办法税率10% 简易计税办法征收率5% 2、小规模纳税人 简易计税方法 5% 纳税人（除其他个人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，
向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 . （1）其他个人出租不动产均由所在地地税部门负责征收。 （2）除其他个人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并在不动产所在地国税部门代开增值税专用发票。" （3）纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。 三、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用？财税【2016】 47号规定1： 纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 规定2： （简易计税+差额扣除）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 区分：转让土地使用权——销售无形资产（自然资源使用权）
规定3： （简易计税）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 四、 出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？ 不动产范围，按照36号文所附的税目注释执行。出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等，按照出租不动产处理。 PS:车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产租赁服务缴纳增值税。 五、对于在4月30日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的，是否属于“取得”，适用简易计税办法？ 国家税务总局公告【2016】16号明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。
营改增后房地产企业会计处理
营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：
营改增之企业销售不动产适用一般计税方法(DOC)
一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申 报示例 （一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。 【相关政策】 （1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的， ①2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产 ②2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产 应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。 (2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额 预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%， 应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款 销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%
进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。 【应纳税额计算】 预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元 销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元 进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元 应纳税额=550-170-50=330万元 【报表填写】 1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细） 在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1） 图1 2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期
房地产企业营改增后会计核算案例
房地产企业营改增后会计核算案例 案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。 会计核算示例： 1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费 借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100 贷：银行存 款 11100 借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500 贷：银行存 款 1500 2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税 借：银行存 款 11100 贷：预收账 款 11100 借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300 贷：银行存 款 300 3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税 借：开发成本-建筑安装 费10000 应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存 款 11000
4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税 借：银行存 款 22200 贷：预收账 款 22200 借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600 贷：银行存 款 600 5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税 确认收入并结转成本 借：预收账 款 33300 贷：主营业务收 入 30000 应交税金-应交增值税（销项税 金）3300 借：主营业务成 本：21500贷：开发成本-结转开发成 本 21500 发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%） 借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100 贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红 字）-1100 转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】 借：应交税金-应交增值税（转出未交）200
一般纳税人销售营改增后自建不动产的销售额确定注意事项
一般纳税人销售营改增后自建不动产的销售额确定注意事项 编者按：实务中，特别是房地产开发企业销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）以卖价扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。可是，其他企业如何确定销售额呢？本文试与各位老师探讨如下，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。 案例概况 吉祥科技有限公司（以下简称“吉祥公司”）2014年8月向政府支付的土地价款 8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。2017年7月，将其中1栋1平米的办公楼以30,000.00万元价格出售。问吉祥公司如何缴纳增值税？ 税务分析 一、政策依据 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。 《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）。 二、实务分析 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定）第三条第八款规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和
价外费用为销售额计算应纳税额。 纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第六款规定，一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 综上所述，一般纳税人销售营改增后自建不动产以全部价款和价外费用为销售额需要注意以下几点： 1.销售方是一般纳税人，但房地产开发企业一般纳税人除外。 2.必须是营改增后自建的，不包括外购等其他方式取得的。 3.按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。 4.向机构所在地主管国税机关申报纳税。 5.向机构所在地主管国税机关申购并对外开具发票。 三、案例解析 根据案例资料：吉祥公司2014年8月向政府支付的土地价款8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。2017年7月，将其中1栋1平米的办公楼以30,000.00万元价格出售。吉祥公司确定销售额时能否扣除土地价款4,000.00万元呢？ 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款第十项规定：房
各地房地产企业营改增开票方法零税率
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 湖南国税： （二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。 湖北国税： “零 “预 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析
营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析 摘要：近年来，我国在积极进行经济建设的过程中，制定并推行了营改增政策，至2016年5月1 日，营改增在我国全国范围内全面实施。在这种情况下，我国各个经济发展领域都非常关注这一政策对自身经济效益以及未来发展的影响。值得注意的是，作为受营改增政策影响最为广泛的一个行业，房地产企业想在经营过程中，更加有效地减少营改增带来的冲击，充分利用营改增的政策红利，积极加强营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析就显得至关重要。 关键词：营改增；房地产企业；会计核算；纳税；影响从整体上来看，营改增政策的实施，将极大促进我国经济的全面发展，尽管目前会对部分领域造成一定程度的税负影响，但在我国经济长期发展中，必将发挥不容忽视的重要作用。而在营改增全面落实的过程中，我国房地产企业经营过程中，必须明确自身会计核算和纳税将承受的积极影响和负面影响，只有这样，才能够有针对性的采取有效措施，更加灵活的应对市场经济和时代发展需求，最终为提升自身的综合竞争力，实现长期可持续发展奠定良好的基础。 一、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响
（一）积极影响 首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。 营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象[1]。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。 其次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进
营改增销售不动产简易计税方法
营改增销售不动产简易计税方法 营改增销售不动产简易计税方法 一：选择简易计税方法 1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法： *5% “取得不动产时的作价”，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。如果此观点成立，A 企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利？ 2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法： 取得的全部价款和价外费用*5% 根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行
为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题？ 3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方，有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目？亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目？ 二：适用一般计税方法 1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产行业营改增的35个热点难点问题
营改增热点难点问题（房地产） 1.关于?取得的不动产?，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：（1）?取得的不动产?中的取得方式包括租入。 （2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 （3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 （2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。
房地产企业常见营改增会计处理
房地产企业常见营改增会计处理 房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。 例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。(单：元) 借：固定资产3000 贷：银行存款3000 借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000 贷：递延收益3000 日后发生的技术维护费 借：管理费用300 贷：银行存款300 借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300 贷：营业外收入300 例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。 已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。(单位：万元，下同) 借：应交税费——应交增值税(已交税金) 60 贷：银行存款60 例3：购进货物、劳务、服务等产生进项税额。2016年7月购进钢材100万元，进项税17万元;购进建筑服务200万元，进项税22万元。 借：工程物资——钢材100 开发成本200 应交税费——应交增值税(进项税额) 39 贷：银行存款339 其他购进比照本方式类比处理。而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等，则为如下处理： 借：开发成本87 应交税费——应交增值税(进项税额) 13 贷：银行存款100
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋20条新问题 1.销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 2.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 3.税率和征收率 （1）一般纳税人适用一般计税方法，转让不动产适用的税率为11%。 （2）一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人（含其他个人）转让不动产，征收率为5%。 4.一般纳税人销售其2016年4月30日前取
得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 5.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 6.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关
2016年营改增后房地产增值税计算案例
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
房地产企业预售模式下的财务和税务工作
房地产企业预售模式下的财务和税务工作 发表时间：2019-07-30T14:31:31.247Z 来源：《基层建设》2019年第14期作者：杨妍霞 [导读] 摘要：对于房地产企业预售业务的涉税处理问题，会计准则和税法没有一个明确统一的规定，使得房地产企业的预售业务在会计与税务的处理上存在着较大差异。 苏州恒泰商用置业有限公司 摘要：对于房地产企业预售业务的涉税处理问题，会计准则和税法没有一个明确统一的规定，使得房地产企业的预售业务在会计与税务的处理上存在着较大差异。与现销等传统的销售方式相比，预售业务备受青睐。然而，在房地产企业预售业务的处理上，会计准则与税法的规定并不一致，这对日常的会计核算工作造成不便。 关键词：房地产企业；预售模式；财务工作；税务工作 引言 近年来，房地产行业迅速发展，预售方式成为现代房地产企业采取的主要的销售方式。预售业务的兴起主要是由房地产企业自身特点所决定的。与一般工业企业相比，房地产企业具有商品价值高、建设周期长、经济往来复杂等特点。通过预售业务，有助于缓解企业的资金压力，满足其资金需求。 一、房地产企业预售模式下的财务工作 1. 收入的确认 在房地产企业的开发过程中，会出现两种销售模式，一种是现房的销售，一种是期房的销售（即预售），在销售过程中就会出现钱款的收取等业务行为。预售模式下，确认收入是财务工作中的重要环节，也是一个重要的时间节点，如果掌握不好会在税收过程中产生风险。在商品房实际交付给购房者（且购房者对此验收确认）之后，应该确认商品房销售收入。当开发商向购房者发出入伙通知，但购房者在合理期限内不来办理相关验收、入伙手续时，在该约定期限届满时，相关风险转移，可以确认收入。在这之前，即使收取了客户的部分房款，但房屋的实际风险没有转移，还是不能确认收入。 2. 财务工作中的合同判断 财务工作中的合同有很多种类，履行合同的过程也会出现很多问题，确保财务工作中合同履行的真实性和可靠性，财务人员通过专业知识对合同履行情况做出判断，执行相关付款事宜，是财务工作中的重要环节。房地产商在预售前主要是开发商与各供应商签订的采购合同，施工合同，专业分包合同，财务人员处理付款事宜，需要仔细核对付款明细与合同签订履行情况是否一致，需要相关的职业判断，保证每一笔对外支付的款项都是项目真实合理有依据的成本，确保日后的土地增值税和企业所得税的清算工作顺利进行。 二、房地产企业预售模式下的税务工作 2016年5月开始实行“营改增”的税务模式，房地产企业的税务工作发生了很大的变化，房地产企业在预售模式下更要对企业的增值税、土地增值税、企业所得税这几大税种加大重视，及时应对发生的问题。 1. 增值税的处理 “营改增”后房地产行业原有的税务管理模式将面临巨大变革，按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。选择一般计税的项目，与供应商签订购销合同时，需注意让对方提供增值税专用发票，以用于项目的增值税进项抵扣，减少项目增值税税负成本。 2. 土地增值税的处理 土地增值税的处理方式遵循最根本的税务处理方式，对于转让的国有土地使用权以及地上的所有建筑物的单位和个人，当其进行转让房地产时所进行的一种增值额征收的一种税务，当房地产企业符合销售房屋缴纳土地增值税的条件时，就要按时缴纳土地增值税。房地产企业需要先对应该缴纳的土地增值税的税额进行计算核对，对房地产企业的销售增长额要做到及时更新，而增值额需要先计算出该项目的成本开发等费用，但是在销售时房地产项目还未竣工，所以成本核算工作无法完成，土地增值税也就无法计算出来。对于这种情况土地增值税的暂行条例有先关规定，纳税人在房地产项目全部竣工前无法结算涉及成本的相关款项，导致无法进行土地增值税的计算可以先预征税款，待此项目全部竣工后再进行结算多退少补。营改增后转让房地产所产生的土地增值税收入不再含增值税销项税，适用增值税一般纳税方法。 3. 所得税的处理 房地产企业在预售模式下的财务处理是企业财务工作的重点，为了进一步规范房地产企业的税收管理工作，加强所得税的日程管理，我国的税务总局特别为了房地产企业的税务征收问题做出了规定，关于加强房地产企业预售模式下的税务监管给出了相关处理办法。房地产企业的开发、建造住宅、商业用房和其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，关于这些建筑需要在预售时先按预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税收成本后再行调整。房地产企业预售模式下的所得税处理更需要细致有条理的分类处理，做好监管，防止房地产企业因为税务工作不够完善而漏缴不缴所得税款项。在建设过程中产生的贷款利息应该在最初就确定好是费用化还是资本化，一旦确定不要随意变更，对于项目可售面积和非可售面积的成本要做到合理分摊，才能平衡好所得税和土地增值税这两大税种可扣除成本的确认。 三、改进房地产企业预售业务会计处理的建议 如何能既满足会计准则的要求，又能真实地反映纳税义务，是解决房地产企业预收账款会计处理与税法处理差异的关键。选择何种处理方法，应该考虑诸多方面的因素。 （一）加强监督，协调会计和税法账务处理的差异 会计准则和税法的规定从不同立场出发，反映企业的经营活动和社会责任，二者存在的差异本质上是由房地产行业的特殊性所决定的。房地产企业是高收益、高回报的行业，也与人们的生活息息相关。尤其在近年房价飙升的情况下，更需要国家通过税收这种最直接、最有效的方式进行监管。监督企业切实履行社会责任，依法纳税，对于整个社会有着积极而深远的影响。因而，会计的账务处理也应如实
营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
财会类价值文档精品发布！ 营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档] 【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别? 【法规政策】 国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税 人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入 的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定. 财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税 额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后 期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按 应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——
房地产企业营改增后会计核算案例修订稿
房地产企业营改增后会 计核算案例 集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
房地产企业营改增后会计核算案例 案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。 会计核算示例： 1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费 借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000 应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100 贷：银行存款11100 借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500 贷：银行存款1500 2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税 借：银行存款11100 贷：预收账款11100 借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/*）300 贷：银行存款300 3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税 借：开发成本-建筑安装费10000 应交税费-应交增值税（进项税金）1100 贷：银行存款11000 4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税 借：银行存款22200 贷：预收账款22200 借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/*）600 贷：银行存款600 5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税 确认收入并结转成本 借：预收账款33300 贷：主营业务收入30000 应交税金-应交增值税（销项税金）3300 借：主营业务成本：21500 贷：开发成本-结转开发成本21500