案例分析：房地产企业营改增(老会计人的经验)
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案例分析：房地产企业营改增（老会计人的经验）
案例背景
A公司是一家大型房地产企业，目前对其房产销售和租赁收入缴纳5%营业税。过渡到增值税税制后，预计这两项收入适用的增值税税率将上升至11%，但支付的增值税进项税可以抵扣。A公司发现营改增带来以下三大挑战：
财务指标的冲击
营业收入：由于增值税属于价外税，不计算在营业收入内，所以A公司在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下，营业收入将有所下降。
利润和业绩指标：尽管成本同时会下降一定幅度，但由于收入下降更多，因此利润总额和利润率均会有所降低。EVA（经济增加值）、IRR（内部收益率）等业绩指标也会受到相应冲击。
现金流：由于房地产项目前期支付大量进项税，一般只有到项目中后期产生房产销售收入和租赁收入后进项税才能得以抵扣，因此营改增可能会加剧公司在项目前期的现金流压力。
税负的影响
税率上升与税负转嫁：预计房地产业与建筑业的增值税税率为11%，高于营业税税率5%。A公司面临税率上升和建筑企业转嫁税负的问题。
进项抵扣：土地出让金、城市基础设施配套与征地补偿费用、融资成本等是否包含进项税、该进项税能否抵扣，将直接影响A公司的增值税负担。相关政策目前仍不明朗。
附加税的上升：城建税和教育费附加以企业实际申报缴纳的流转税（含增值税与营业税）为计税基础。一旦流转税支付额上升，城建税和教育费附加也将“水涨船高”。
财务管理的变革
财务核算体系：A公司需要改造财务核算体系和ERP系统，以满足增值税税制的需要。例如，为便于账务处理和发票开具，A公司需要设置增值税相关会计科目，梳理供应商和客户的情况，明确其是否系增值税一般纳税人、小规模纳税人或非增值税纳税人。在采购方面，系统需要反映其是否属于增值税的应税或免税项目，并且设置各类货物及服务的税目、税率数据。在销售方面，
房地产营改增热点难点问题
房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
实例讲解建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算
实例讲解建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算
实例讲解：建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算 大部分的民营建筑施工企业会计基础薄弱，会计核算不健全，特别是对纳税义务时间与收入确认时间容易混为一体，不能正确划分，基本上都是在开发票时确认收入，计税缴纳相关的税费，形成涉税风险。 110A1000900万，工期天，每月日核对工程量经三方确认后下月日前按进度付款80%。月份投入材料成本150万，人工成本万，月25日确认的工程进度确认单为万，建安发票开具200万元，并缴了营业税（不考虑其它税费）。月企业账务处理如下：借：工程施工合同成本材料150 合同成本人工50 贷：库存现金200 借：应收账款甲项目200 贷：工程结算收入200 借：营业税金及附加6 贷：库存现金以上处理有问题吗？欢迎大家留言探讨学习。 营改增后，要求价税分离，在施工地预交税款，增值税纳税申报表如何填写，报表数据如何与科目余额衔接等，都对会计核算有了更好的要求。后面陆续从会计科目设置、简易计税项目、一般计税项目经过实例的方式进行讲解。
小规模建安企业科目设置及会计核算 一、科目设置 国家税务总局公告第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第十条要求跨县市提供建筑服务应当建立预缴税款台账，为便于核对台账数据，建议应交税费—应交增值税进行三级核算。 二、举例说明 案例 6月甲地的A施工企业承建乙地的B分包项目，分包合同金额为200万，预计总成本为150万，工期60天，每月25日核对工程量经三方确认后下月5日前按进度付款80%。7月份投入材料成本45万，人工成本30万，25日确认的工程进度确认单为100万，建安发票开具80万元，另在甲地施工C项目取得收入并开票20万元，人工成本15万。（以上均为不含税金额，不考虑其它税费）。7月企业账务处理如下： 、在乙地预交增值税 借：应税税费—应交增值税—预交增值税（乙地B项目）2.4贷：库存现金80*0.03＝2.4 、当月列支成本 借：工程施工－合同成本－材料（乙地B项目）45 －人工（乙地B项目）30
房地产有关会计分录(2)
｛三｝、营改增后房地产企业增值税会计核算分录 一、房地产企业会计核算用到的增值税科目核算规则： 增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 二、房地产企业简易征收会计核算 简易计税方式下设置增值税会计科目：“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。 1、收到诚意金、VIP认筹款、订金、意向金、入会费等时 借：银行存款 贷：其他应付款 2、收到预收款时（包括：定金、首付款、按揭款、余款、一次性付款） 借：银行存款 贷：预收账款-不含税（简易征收） 预收账款-增值税（简易征收） 3、预缴税款时（3%） 借：应交税费-简易征收 贷：银行存款
4、房屋交付时 借：预收账款-不含税（简易征收）预收账款-增值税（简易征收）贷：主营业务收入 应交税费-简易征收 5、纳税申报并交税 借：应交税费-简易征收 贷：银行存款 6、交房前退补差会计处理 1）补差会计分录同收到预收款 借：银行存款 贷：预收账款-不含税（简易征收） 预收账款-增值税（简易征收）2）退差做同方向红冲处理 借：银行存款 贷：预收账款-不含税（简易征收） 预收账款-增值税（简易征收）7、交房后退补差会计处理 1）补差会计分录 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费-简易征收
2）退差做同方向红冲处理 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费-简易征收 三、房地产企业一般计税会计核算 一般计税方式下应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中： 1.“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额； 2.“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额； 3.“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额； 4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；
关于房地产企业的营改增税收政策解读分析
房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法
1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法
各地房地产企业营改增开票方法零税率
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 湖南国税： （二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。 湖北国税： “零 “预 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
营改增后房地产企业会计处理
营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：
“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题(2017年9月14日)(老会计人的经验)
“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题（2017年9月 14日）（老会计人的经验） 1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？ 国家税务总局公告2016年第53号第九条:可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”；发票税率栏应填写“不征税”发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样（省局答疑八） 2、房地产预收款怎么开具发票？ 房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号第九条） 规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。（省局答疑八） 3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？ 省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。 4、房地产开具发票有哪些要求？ 国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。 5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题 已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。 开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税复习过程
“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税 一、增值税 如果是促销活动中赠送家电、小礼品，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。 笔者认为，尽管房地产企业的营业执照中没有家电、礼品的经营范围，但在进行税务处理时应按兼营行为处理。此种情况可以参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，在促销活动中送家电送礼品应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。 如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价
值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。 政策支持1： 山东国税局政策指引：房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题 房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。 政策支持2： 湖北政策答疑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题 房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办
建筑业营改增案例
案例解读（一）：十个案例让你更懂建筑业营改增 发布时间：2016-04-13 发布作者：来源： 1、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：一般计税方法下的应纳税额=当期销项税额-当期进项税额该公司5月销项税额为222/(1+11%)×11%=22万元 该公司5月进项税额为50×17%=8.5万元 该公司5月应纳增值税额为22-8.5=13.5万元 2、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日以清包工方式承接A工程项目（或为甲供工程提供建筑服务），5月30日发包方按工程进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选用简易计税方法计算应纳税额，5月需缴纳多少增值税？
答：企业以清包工方式提供建筑服务或为甲供工程提供建筑服务可以选用简易计税方式，其进项税额不能抵扣。应纳税额=销售额×征收率。该公司5月应纳增值税额为222/(1+3%)×3%=6.47万元 3、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，A项目当月发生工程成本为100万元，取得增值税专用发票上注明的金额为50万元，税率17%。同月3日承接B工程项目，5月31日发包方支付工程价款111万元，B项目工程成本为80万元，取得增值税专用发票上注明的金额为60万元，税率17%。对两个工程项目甲建筑公司均选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：如果建筑企业承接的工程没有选择简易计税方法计算应纳税额的，则在纳税申报时无需分项目计算增值税应纳税额，应分别汇总每月各项目可确认的销项税额和进项税额，以汇总销项税额减去汇总进项税额后的余额为应纳税额。 该公司5月销项税额为（222+111）/(1+11%)×11%=33万元 该公司5月进项税额为（50+60）×17%=18.7万元 该公司5月应纳增值税额为33-18.7=14.3万元
房地产业营改增税收指引
房地产业营改增税收指引 1.纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2.征税范围 1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 （一）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目； （二）是房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 2.不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： （一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 （三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3.税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%. 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4.计税方法 1.基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2.一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3.简易计税方法的应纳税额 （一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 （二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷（1+征收率） 5.销售额的确定 1.基本规定
房地产企业营改增后会计核算案例
房地产企业营改增后会计核算案例 案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。 会计核算示例： 1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费 借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100 贷：银行存 款 11100 借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500 贷：银行存 款 1500 2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税 借：银行存 款 11100 贷：预收账 款 11100 借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300 贷：银行存 款 300 3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税 借：开发成本-建筑安装 费10000 应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存 款 11000
4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税 借：银行存 款 22200 贷：预收账 款 22200 借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600 贷：银行存 款 600 5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税 确认收入并结转成本 借：预收账 款 33300 贷：主营业务收 入 30000 应交税金-应交增值税（销项税 金）3300 借：主营业务成 本：21500贷：开发成本-结转开发成 本 21500 发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%） 借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100 贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红 字）-1100 转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】 借：应交税金-应交增值税（转出未交）200
营改增对房地产企业的影响及研究——以万科集团为例
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
案例解析：十个案例让你更懂建筑业营改增
案例解析：十个案例让你更懂建筑业营改增 1、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：一般计税方法下的应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 该公司5月销项税额为222/(1+11%)×11%=22万元 该公司5月进项税额为50×17%=8.5万元 该公司5月应纳增值税额为22-8.5=13.5万元 2、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日以清包工方式承接A工程项目（或为甲供工程提供建筑服务），5月30日发包方按工程进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选用简易计税方法计算应纳税额，5月需缴纳多少增值税？ 答：企业以清包工方式提供建筑服务或为甲供工程提供建筑服务可以选用简易计税方式，其进项税额不能抵扣。应纳税额=销售额×征收率。该公司5月应纳增值税额为222/(1+3%)×3%=6.47万元 3、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，A项目当月发生工程成本为100万元，取得增值税专用发票上
注明的金额为50万元，税率17%。同月3日承接B工程项目，5月31日发包方支付工程价款111万元，B项目工程成本为80万元，取得增值税专用发票上注明的金额为60万元，税率17%。对两个工程项目甲建筑公司均选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：如果建筑企业承接的工程没有选择简易计税方法计算应纳税额的，则在纳税申报时无需分项目计算增值税应纳税额，应分别汇总每月各项目可确认的销项税额和进项税额，以汇总销项税额减去汇总进项税额后的余额为应纳税额。 该公司5月销项税额为（222+111）/(1+11%)×11%=33万元 该公司5月进项税额为（50+60）×17%=18.7万元 该公司5月应纳增值税额为33-18.7=14.3万元 4、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日按发包方要求为所提供的建筑服务开具增值税专用发票，开票金额200万元，税额22万元。（或5月30日与发包方、监理方共同验工计价，确认工程收入为222万元），该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。发包方于6月5日支付了222万工程款。对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？ 答：增值税纳税业务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款、取得索取销售款项凭据、先开具发票，此3个条件采用孰先原则，只要满足一个，即发生了增值税纳税义务。 该公司5月销项税额为222/(1+11%)×11%=22万元
房地产业营改增主要文件
房地产业营改增主要文件 房地产业营改增主要政策文件有： 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 （国家税务总局公告2016年第23号）税收征收管理事项的公告》 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，
征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价
2016年营改增最新政策之房地产业营改增税收指引
2016年营改增最新政策之营改增税收指引之 房地产业 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4计税方法 1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析
营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析 摘要：近年来，我国在积极进行经济建设的过程中，制定并推行了营改增政策，至2016年5月1 日，营改增在我国全国范围内全面实施。在这种情况下，我国各个经济发展领域都非常关注这一政策对自身经济效益以及未来发展的影响。值得注意的是，作为受营改增政策影响最为广泛的一个行业，房地产企业想在经营过程中，更加有效地减少营改增带来的冲击，充分利用营改增的政策红利，积极加强营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析就显得至关重要。 关键词：营改增；房地产企业；会计核算；纳税；影响从整体上来看，营改增政策的实施，将极大促进我国经济的全面发展，尽管目前会对部分领域造成一定程度的税负影响，但在我国经济长期发展中，必将发挥不容忽视的重要作用。而在营改增全面落实的过程中，我国房地产企业经营过程中，必须明确自身会计核算和纳税将承受的积极影响和负面影响，只有这样，才能够有针对性的采取有效措施，更加灵活的应对市场经济和时代发展需求，最终为提升自身的综合竞争力，实现长期可持续发展奠定良好的基础。 一、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响
（一）积极影响 首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。 营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象[1]。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。 其次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进
【pc实力老群VQ同号3082273】营改增对房地产开发企业税负影响
【Abstract】Since May 1st，2016，the real estate industry has been officially included in the pilot of business tax changing into VAT，while the construction industry，the financial industry and the life service industry have all been included in the pilot program. It not only marks the full implementation of the pilot of business tax changing into VAT in our country，but also indicates that the sales tax has been formally withdrawn from China's tax system，and makes our country's financial tax system more specification. 【Keywords】business tax changing into VAT；real estate development；influences on tax burden 【中图分类号】F293.3；F23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）06-0087-02 1 国外研究现状 国外相关研究主要从两个方面进行分析，一是关于营业税改增值税税制设定的研究，二是关于房地产业营业税改增值税相关问题的研究。 1.1 营业税改增值?税制设定的研究 营业税改征增值税税制设定涉及税基设定和税率设定两方面，相关研究也主要集中在税基和税率上。D Arsenovic和S Lalic等（2012）的研究指出，营业税改征增值税会导致税基出现下降，而造成国家财政收入缩减，因此，政府应该在设定营业税改征增值税税制时重点关注税基扩大以确保财政收支平衡。CL Costuleanu和C Iagco等（2013）选取15个欧盟国家作为研究样本，对这些国家的增值税税率进行对比分析，对比结果显示，在这15个国家中超过一般
营改增账务处理及经典案例
营改增账务处理及经典案例 2013年8月1日起，营改增试点将国内全面铺开，今天我们就来讲一下营改增：（一）试点纳税人差额征税的账务处理 1、一般纳税人差额征税的会计处理 根据财会[2012]13号文件的规定，一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定，允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额；企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。 对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目 案例1： 北京市甲运输公司是增值税一般纳税人，2012年9月取得全部收入200万元，其中，国内客运收入185万元，支付非试点联运企业运费50万元并取得交通运输业专用发票，销售货物取得支票12万元，运送该批货物取得运输收入3万元。假设该企业本月无进项税额，期初无留抵税额（单位：万元）。请分析甲运输公司应如何账务处理？ 分析： 由于客运收入属于交通运输业，属于营业税改征增值税的应税服务，适用的增值税率为11%，销售货物属于增值税应税货物，税率为17%.因此，甲运输公司销售额为（185+3-50）÷（1+11%）+12÷（1+17%）=104.85（万元）。 甲运输公司应交增值税额为（185+3-50）÷（1+11%）×11%+12÷（1+17%）×17%=15.42（万元）。 试点纳税人接受非试点营业税纳税人联运业务，销售额要按差额计算。根据《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，试点纳税人提供应税服务的销售额，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照试点实施办法缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。 甲运输公司取得收入的会计处理：