房地产项目投资论证介绍及建议书

巴中运输集团通江158队改造工程项目投资论证书

项目地址：通江县诺江镇诺江中路44号

论证单位：巴中市黎明房地产开发有限公司

巴中市黎明房地产开发有限公司简介

巴中市黎明房地产开发公司成立于2004年3月，是经四川省建设厅批准成立的房地产开发三级企业，2007年7月经四川省建设厅批准为房地产开发二级企业。主要从事房地产开发及经营业务，可一次承担25万平方米以上的住宅小区，以及与投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设，并可在全省范围内从事房地产开发业务。公司下设四部(财务部、工程部、营销策划部、客户部)四室（办公室、副总经理办公室、总经理办公室、董事长办公室），并出资成立了独立承担民事责任、专为公司开发的小区进行售后服务和物业服务的黎明物业公司，努力打造企业品牌。

公司注册资本2000万元，拥有资产8619万元，资产负债率为18.71%。公司现有职工46人，其中：大专以上文化程度人17人，具有高级职称1人，中级职称18人，初级职称12人，平均年龄在32岁。

公司坚持“开发一个楼盘，创建一个品牌”的开发理念。自2004年3月以来，先后开发了“石油小区、四季苑小区、龙泉丽都精品小区”开发面积共15万平方米，向国家缴纳各项税费1560万元。开发的江南老城区“四季苑”小区和江北新城区的“龙泉丽都”小区被巴州区人民政府评定为示范小区，正在建设的“黎明·阳光水岸”被巴中市人民政府及巴中市建设局列为精品楼盘。2004年5月被巴中市人民政府授予“2004年巴中市建设工作先进集体”、2006年1月被巴中市巴州区房地产管理局授予“重合同守信用企业”、2006年1月被中共四川巴中经济技术开发区管委会授予“精品小区建设先进企业”、2006年11月被巴中市房地产协会、巴中电视台、巴中广播电视报社授予龙泉丽都“优秀在建楼盘、优秀售楼部”称号、2008年4月被巴中市人民政府评为“2007年度巴中地区房产开发企业纳税大户”并得到了政府的嘉奖,2009年-2010年分别被巴中市工商局和巴中市建设局评为重合同守信用企业和房产行业诚信企业，华西都市报曾进行报道，2011年3月公司董事长杨黎明同志被评为2010年度巴中市经济领军人物。得到了政府领导及上级主管部门的高度

评价和广大消费者的认同。

“谦虚、严谨、务实、高效”是公司的工作作风。“以人为本、信誉至上、求实创新、奉献社会”是公司一贯坚持的经营宗旨。公司正以高昂的士气，拼搏的精神，努力提高企业的管理能力、赢利能力和核心竞争能力以及市场抗风险能力。目前，公司正在规划的“龙湖一号”项目，是我市规模最大，品味最高，功能齐全、配套完善的“高品质、公园式”楼盘，该项目位于回风新区，占地300亩，建成后将成为我市楼盘的标志性、高起点项目。

展望未来，公司一班人在新的形势下，将不断适应房地产市场需要，一如既往的发扬“诚信守法、开拓进取、与时俱进”的创业精神，把握科学发展观的脉搏和市场良机，锐意拼搏，以雄厚的实力基础、优良的施工工程和良好的服务，积极致力于城市开发建设，为巴中的城市建设做出应有的贡献。

巴中运输集团通江158队改造工程项目

投资论证书

根据四川巴中运输（集团）有限公司《汽车运输队原通江车站土地开发资料》、《巴中运输（集团）有限公司关于原通江车站土地开发的原则方案和程序》所告知的基础数据和相关内容及要求，我公司组织相关专业人员对开发该项目的产品市场定位以及投资效益水平进行了市场调研和分析、论证。现将分析及论证情况说明如下。

第一章项目定位

一、项目位置优劣势评估

优势：该项目所处地段周围分布有通江县国土资源局、通江县第二小、通江中学、通江县农村信用合作联社、红军广场和通江县人民医院等，地段周围医院、学校、酒店、农贸市场、公共交通等配套设施齐全，商业繁华度高，人流量较大，交通比较便捷，地理位置优越。

劣势：1）从卫星地图上看，地块畸形不规整，宗地面临的街道及周围道路窄，属瓶颈位置地段，对项目开发利用和营造购物环境具有一定的制约性。

2)地段位处三级市场，打造商业的量和产品定位受当地购买力和消费水平的控制和影响。

二、项目产品定位

通过对通江整体市场调研，该县缺少较为集中、具有多功能、与之相称的高品位的商业地产大型购物中心，该地块的开发，可填补这一缺陷和空白。所以，项目应以打造商业为主（其中：1-4层打造高档购物中心，5-8层打造特色服务中心，9层以上开发商住），兼顾商品住房为辅。开发过大的商业面积受三级市场规模的限制，会增大投资者的风险，开发过小的开发量会导致达不到投资者投资利益最大化。

第二章开发项目的基本概况及技术参数

一、政策支持

（一）通江县人民政府于2008年6月2日发出了通府函【2008】72号《关于近期城乡规划方案及2008年度第一批拟拍卖土地规划设计条件书和红线图的批复》，文件中关于该地块描述为：“158队中心客运站地块红线及规划设计条件为容积率≤6.0，建筑控制面积33000平方米，地下面积5000平方米”。

（二）通江县人民政府2011年6月8日发出了通府函【2011】59号《关于通江汽车站建设搬迁等相关问题的批复》，批复中将该地块批复为：“对原中心客运站（诺江路44号）的土地待车站搬迁后由县政府收回，制定开发方案后由国土资源局按法定程序对外公开拍卖”、“土地出让金实行收支两条线管理，扣除上缴上级的基金后县级财政留存部分用于巴中运输集团有限公司车站搬迁和建设”。

二、宗地利用及风险评估

（一）宗地现状的整体评估值

该宗地土地证载明面积4563平方米，经成都倍谊房地产估价有限公司评估，截止评估时点2011年7月15日总价值2694万元。

其中：应拆迁地上房屋4049平方米，包括采用市场法评估的24户集资建房面积1826平方米评估值515万元，和巴中运输集团158队使用拥有的集资楼1-2层618平方米评估值679万元。采用重置成本法评估的巴中运输集团158队产权面积1605平方米评估值64万元。对无拆迁

净用土地面积4242平方米采用土地假设开发法评估价值1436万元。

（二）邀标单位初步设计的技术参数

经福建泷澄集团设计院有限公司根据宗地现状及红线标注以及土地利用条件的相关指标进行初步设计，该地块：

1、规划总用地面积：5190平方米

2、净用地面积：3945平方米

3、代征道路用地910平方米

4、容积率：6.29

5、总建筑面积：37278平方米，其中：计入容积率的面积32649平方米，地下面积3025平方米

6、保留建筑335平方米。

三、风险评估

根据《巴中运输（集团）有限公司关于原通江车站土地开发的原则方案和程序》所公布的方案和办法，以及通江县人民政府对该宗土地的处理意见，该方案在实际操作过程中存在以下风险：

（一）巴中运输（集团）有限公司委托成都倍谊房地产评估有限公司对需拆迁的24户职工集资房1826平方米的价值认定方法为市场法，但在拆迁中经常会出现拆迁户“一夜暴富”的心态，和谐社会以及国家对《拆迁条例》的修改以及物权法对私有财产的保护，政府、开发商对“拆迁”一词较为敏感，成为“高压线”，市场价值的拆迁补偿往往出现严重偏离，在没有拆迁结束前，拆迁成本是一个不定数或有可能成为天文数。该宗土地的拆迁究竟由谁负责，目前根本没有明确，无论哪个负责拆迁，进入土地成本是肯定的，在制定本方案时成本锁定很难。

（二）从邀标单位公布的《巴中运输（集团）有限公司关于原通江车站土地开发的原则方案和程序》中看，邀标单位的最终目的是：拍卖成交价过高时，退出“联合开发”只收取县级财政返回的土地出让金留存部分，在拍卖成交价较低时，既要收取县级财政返回的土地出让金留存部分，又要收取竞买中标者一定数额的额外开发利润，骑“双头马”。

本来，通江县人民政府对158队中心客运站的搬迁已经承担了部分搬迁费用，将拍卖土地的收入扣除上缴上级的基金后县级财政留存部分用于巴中运输集团有限公司车站搬迁和建设。原有土地由政府收回制定开发方案后由国土资源局按法定程序对外公开拍卖”，这种方式产生的竞买土地的中标者实际与原有土地使用者从根本上无任何关系，只是存在地上附着物的赔偿，不存在以土地进行联合开发的概念。也不存在对竞买土地的开发产生的利润进行分成。目前，对方案要求提交给邀标单位的固定分红利润因没有公布设定的合作土地价格上限，只是操作方法上的规则，无法从数字上说明分红利润，在没有拍卖前，也无法知道最终的拍卖价，无法确定合作的走向。我公司只能采用调研市场和分析开发方案后，预测最终能带来的利润期望值，扣除正常的开发成本和合理利润后所剩余的利润作为该宗土地开发的控制性成本，来判断是否可以投资合作，化解风险。

（三）该宗地块属政府收回公开拍卖，谁是最后的买家目前难以预测，因此，在报送方案和投入资金和人力时需谨慎。

第三章市场预测

一、开发建设工程图纸及其技术指标

根据巴运集团158队提供的“通江汽车站改造工程”初步设计方案，该方案具有一定的可行性，基本符合宗地利用条件和设计的有关强制性规定，对规划部门的方案通过机率较大。我司根据卫星地图和邀标单位发布的相关数据认为：该项目基底建筑面积约2486平方米，1-4层采用通透型整体商业利用设计，可建商业性面积9944平方米，可建住宅面积24310平方米，可建地下停车位62个，面积3025平方米。

二、市场预测

1、通江是旅游大县，诺水河、空山坝闻名遐迩，“十二五”期间，巴中将建设经通江县到达州万源市的高速公路。在“十二五”规划草案中，县委、县政府将带领全县人民，认真落实省委“两个加快”、市委“两个强力推进”的重大决策部署，始终坚持“四大产业富民、开发资