关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函
关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函
山西省国土资源厅：
你厅关于房地产用地调整容积率后如何补缴地价款有关问题的请示收悉，经研究，函复如下：
为加强房地产市场宏观调控，进一步规范房地产用地管理，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中明确规定：“坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。
土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。
因调低容积率造成地价增值的，补交土地出让价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确认。
国土资源部土地利用管理司
二О一一年十月二十六日
用地性质调整论证报告
一、概况 (3) （一）区域情况 (3) 1、宏观区域 (3) 2、中观区域 (3) 3、微观区域 (4) （二）项目概况 (4) 二、规划情况 (6) （一）总体规划及实施评估报告 (6) 1. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》 (6) 2. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》城市总体规 划实施评估 (7) （二）地块详细规划情况 (8) 三、现状情况 (9) （一）周边情况 (9) （二）地块现状 (9) 四、论证调整依据及要求 (11) （一）论证依据 (11) （二）修改要求 (11) 五、拟规划调整类型分析 (13) （一）规划修编 (13) （二）规划整合 (13) （三）规划局部调整 (13)
六、用地性质调整原因 (15) （一）规划调整的现实原因 (15) （二）规划调整的社会原因 (16) 七、用地性质调整原则 (17) （一）整体性原则 (17) （二）以人为本原则 (17) （三）区位原则 (17) （四）土地使用相容性原则 (17) （五）经济利用的原则 (18) 八、用地调整情况 (20) 九、调整用地性质可行性分析 (21) （一）规划用地分析 (21) （二）交通影响分析 (23) （三）基础设施影响分析 (24) （四）环境影响分析 (24) （五）城市景观影响分析 (24) （六）社会效益分析 (25) 十、结论及建议 (26)
一、概况 （一）区域情况 1、宏观区域 沾化，位于山东省北部，渤海湾南岸，是黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区开发建设的主战场和前沿阵地，是山东省海上北大门，对接天津滨海新区的“桥头堡”。 沾化区位于滨城区东北方向，距滨城区35km,之间有国省道连接，交通便利。 据2014年9月9日，国务院关于同意山东省调整滨州市部分行政区划的批复（国函〔2014〕119号），撤销沾化县，设立滨州市沾化区，以原沾化县的行政区域为沾化区的行政区域。 区境内有荣乌、津汕、滨德三条高速公路5个出口，205国道纵穿南北，超二级永馆路横贯东西；黄大、滨港铁路穿境而过；大高通用航空机场被批准核发《民用机场使用许可证》；1000-3000吨级泊位码头5个，千吨海轮可直接驶入县城。沾化已经构筑起"海陆空铁"立体交通格局，已成为连接环渤海经济圈的重要交通枢纽。 2、中观区域 城区内道路采用外环、内环加方格网布局形式。“外环”在180
城市建设用地性质的调整规划管理办法
城市建设用地性质的调整规划管理办法 城市建设用地性质有严格的法律法规进行规划，这些法律法规确保了城市建设用地能够按照具体的要求实施他们应有的职能，让城市建设按照规定的方向正常发展。 （城市建设用地性质） 城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法 第一条为规范我县城市建设用地性质和容积率的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高城乡规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本县实际，制定本办法。 第二条龙里县城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具 的规划条件以出让方式提供土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质和容积率的，适用本办法。 第三条本办法所称建设用地规划用地性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。 本办法所称容积率，指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。 因用地性质调整，容积率须一并调整的，纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。 第四条建设用地的规划设计条件，应当符合批准的控制性详细规划。规划设计条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划规定的容积率。容积率突破规划设计条件的，在规划许可审批中一律不予批准。
第五条土地出让前，规划设计条件确定的容积率指标应当与控制性详细规划相一致；规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划规定指标的，应当依法先行调整控制性详细规划；土地一经出让后，任何单位和个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。 第六条符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率： （一）城市总体规划（分区、专业）调整或修编造成地块发展条件变化的； （二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的； （三）国家和省有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他情形。 符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，可以按规定程序重新核定容积率指标。 建设项目调整规划用地性质或容积率后，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、环保、交通等有关规定。 第七条建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向城乡规划主管部门提交调整报告，调整报告包括调整论证报告和调整论证方案。 调整论证报告应详细说明建设用地基本情况、规划许可情况、调整用地性质或容积率的理由、调整幅度等有关内容。 调整论证方案应表明调整后的用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。 第十条建设单位申请调整规划用地性质和容积率的，按以下程序办理：
土地性质变更申请报告
土地性质变更申请报告 篇一：土地使用权变更登记申请报告 土地使用权变更登记申请报告 尊敬的各有关单位领导： 我叫覃海洋，系隘洞电厂退休职工，20XX年2月与本厂工友陆泰锡多次商洽，其自愿将“东兰县（20XX）地证字第02号建设用地许可证”及该证所审批的建设用地（面积为72m）转让给我。由于财力不济，直至20XX年本人才在该地块盖起4层半小楼，现特申请办理土地使用权变更登记手续。敬请领导审批。 申请人：覃海洋 20XX年4月8日 2 地上物权属证明 县国土局： 覃海洋同志在“东兰县（20XX）地证字第02号建设用地许可证所审批的建设用地”地块上的农作物为板老村料二队农户所有。特此证明。隘洞镇板老村拉料二队 队长： 20XX年4月18日 土地使用权变更登记申请报告
料二村民小组管委： 本人叫陆泰锡，系隘洞电厂职工。由于单位住房窄小本户居住人口众多，对工作和生活极为不利，20XX年11月经申请，多得贵小组给予照顾解决72m宅基地，但终因财力有限，尚未盖得住房，现因母亲病重急需筹集资金转院治疗，经多方考虑，再无他路可行，只好忍痛将宅基地转让他人，敬请理解和海涵。 特此申请 申请人：陆泰锡 20XX年1月18日 2 建设用地转让协议书 甲方：陆泰锡户 乙方：覃海洋户 由于甲方老母病重，急需筹集资金转院治疗，经甲乙双方多次反复磋商，特作如下协议： 1、甲方自愿将“东兰县（20XX）地证字第02号建 2设用地许可证”及该证所审批的建设用地（面积为72m） 转让给乙方。 2、自转让之日起至该地正式建设之日止，该转让地块所应承担的法律及法规责任仍由甲方负责。 3、转让地块自转让之日起，在甲方认为需要作土地使用权变更登记或者是有关法律法规要求变更登记时，甲方有责任协助乙方办理变更
土地的性质、分类及建设流程
一、土地的性质及分类 1.土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年. 2.土地权属性质是指土地所有权和土地使用权的性质。我国实行的是土地的社会主义公有制，《土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”因此，我国土地所有权性质分国家土地所有权和集体土地所有权。《土地管理法》第九条规定“国有土地和农民集体所有土地 .可依法确定给单位或者个人使用。”这样，土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。 3.什么是房地产权证 2000年以前，房管局是分开《房产证》及《土地使用权证》两本证给业主的，若要办理房屋的买卖或抵押，必须要两个证同时出示才可以办理上述业务。在2000年之后，房管局就将上述的两个证合并成一个叫《房地产证》。即《房地产证》=《房产证》+《土地使用权证》，所以如果你现在办的证件的封面是写明《房地产证》的，那么就只是一本证了。 4.房产证的性质分为商品房和房改房.已购公房又叫房改房拆迁房.经济适用房. 区别：商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。 房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。 拆迁房：拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍(含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。 简单的说，商品房经过批准，面向大众。 房改房有优惠在里面。 拆迁房：被拆迁人定向销售的房子 5.土地使用类型分为土地划拨和出让. 区别：
如何改变工业用地经营性质切保留土地性质
如何改变工业用地经营性质切保留土地性质 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
国家规定，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等现在擦边球可以打的是造“研发大楼”——也就是造了当写字楼卖，两条路可以走，按市价，补缴土地出让金，官方洗白了，变成正常的东西。以后要转手卖的话还要清算土地增值税，这个东西非常贵还有就是打擦边球，我们就是这个干的，工业厂房其实就是造写字楼卖施工、预售的许可证可以拿到的，没人来管你，就是房产证拿不到，我们和购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年）拿租约抵房产证。 工业用地进行经营性物业开发的操作手法：1、完全合法途径：由工业用地转性质为住宅或者商务办公等再进入市场销售。该方法为完全正规手法，但是操作较难。按照国家规定一般情况下需要满足几点要求：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是最通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。2、表面合法途径：利用政策模糊点，直接以工业用地性质进行住宅或者办公物业的销售。如香年广场、智慧广场，不改变土地用地性质，以生态化工业厂房的形式建设，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等在良好的政府关系前提下可以按照流程拿到，但涉及到产权分割部分需要进一步利用政府公关，一般工业厂房产权分割普遍以栋、层为单位，香年广场通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200㎡-400㎡），智慧广场的产权以每层分割为2个单独产权物业的形式为主（约700㎡），这类物业的关键在于顺利取得单独产权的预售证，最后实现销售回款。3、完全违规途径：还有许多小型地产商采取直接违规的方式，即工业用地以写字楼或者住宅建设，通过一系列操作手法拿到预售前的各种证件，以办公用房或者住宅销售（依然是工业用地性质）。由于建筑为整体产权，在产权分割上存在障碍，只能采取不拿房产证，只和购买者签订租约。如因国家规定租约不得长于20年，可以采用先签订20年租约，再20年续约的形式。
山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法
关于印发《山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办 法》的通知 日期：2009年05月18日来源：访问次数:264283 山东省建设厅 山东省监察厅 鲁建发[2009]10号 关于印发《山东省城市建设用地性质 和容积率调整规划管理办法》的通知 各市建委（建设局）、规划局、监察局： 为深入贯彻落实科学发展观，提高规划管理依法行政水平，加强对城市建设用地性质和容积率调整的规划管理，按照住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规[2008]227号）要求，省建设厅、监察厅联合制定了《山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》，对强化建设用地性质和容积率规划管理、规范调整程序、加强监督检查等做了明确规定。现印发给你们，请认真遵照执行。 二〇〇九年五月十一日 主题词：城市规划调整办法通知 抄送：住房和城乡建设部、监察部，各市人民政府 山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法 第一条 为规范城市建设用地使用性质和容积率调整的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政监察法》、《山东省城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《山东省城市控制性详细规划管理办法》等法规和规范性文件，制定本办法。 第二条山东省设市城市和县人民政府所在地镇规划区范围内的各类建设用地，涉及使用性质和容积率调整的，适用本办法。 第三条本办法所称建设用地使用性质（简称"用地性质"），参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）的中类进行分类。 本办法所称容积率，是指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。 地下容积率调整的规划管理，由各设区的市按照符合城市地下空间开发利用规划、符合城市基础设施和公共服务设施建设需要等原则自行制定管理办法。 第四条 县级以上地方人民政府规划主管部门负责用地性质和容积率调整的规划管理工作。县级以上地方人民政府行政监察机关负责对规划主管部门履行用地性质和容积率调整规划管理职责情况的监督检查工作。 第五条 在建设用地使用权划拨或出让、转让过程中，规划主管部门出具的规划条件提出的规划用地性质应符合控制性详细规划，确定的容积率指标必须与控制性详
用地性质变更申请书
用地性质变更申请书 篇一：关于申请变更土地用途的报告 关于申请变更土地用途的报告 本人任国祥，系××县××镇街道居民。现有房屋在××镇街道西街，地号为04051304313，土地用途原为住宅，使用权类型为划拨用地，面积为133.00m。经××县住房和城乡建设局（×住建[XX]303号）文件批准，认定该宗地为商住用地。本人因经营需要，现申请将原住宅、划拨用地，更改为商住、出让用地。 特此报告！ 申请人：××× 二〇一二年七月二十七日 2 篇二：关于工业用地转为商业用地的申请报告 关于工业用地转为商业用地的申请报告 昆山市巴城人民政府： 我公司成立于XX年，在巴城东部工业区购置土地38192.4㎡ 【证号：昆国用（XX）第1XX104069号】，共建造工业厂房约3XX㎡，占地近21000㎡，并引进苏州庆欣电子有限公司进驻厂房（该公司年产值约 2.5亿元），现仍有17322㎡土地闲置。为提高土地利用率，提高城北路环境形态，我司于XX年投资近亿元建成了高50余米（12层）的研发大楼，
该大楼已成为城北西路段的标志性建筑，位于昆山北入口的中心地带。鉴于当前周边发展商业氛围渐浓的实际情况，我司拟充分利用现有建筑物及周边有利条件，再次投入装修款项一亿元人民币，在此建造星级商务酒店、高档娱乐会所，以及知名海鲜酒楼（设计图附后），计划于XX年10月底正式动工。 为此，我司申请将该17322㎡土地变更为商业酒店宾馆用地。目前，土地性质规划已调整，并通过市环保局环境评估，现特向政府申请变更土地使用性质。获准后，我司必将严格按照有关土地招挂拍程序及地方相关法律、法规取得土地使用权，并从事合法商业活动。 特此报告，望政府领导给予支持批准为感！ 昆山市禾元织造有限公司 XX年9月19日 篇三：土地使用证变更申请书样式 土地使用证变更申请书 县国土资源局： 本人与阳明原协商一致，购买阳明原位于团结路以南后街、房产证号为的自建房，土地面积为75.86平方米，土地属国有性质，现转让土地价格每平方米2500元，现请求贵局将土地户主变更为张三，望 县国土资源局给予办理为谢。
城市建设用地性质的调整规划管理办
xx建设用地性质的调整规划管理办 法 城市建设用地性质有严格的法律法规进行规划，这些法律法规确保了城市建设用地能够按照具体的要求实施他们应有的职能，让城市建设按照规定的方向正常发展。 （xx建设用地性质） 城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法 第一条为规范我县城市建设用地性质和容积率的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高城乡规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本县实际，制定本办法。 第二条龙里县城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具的规划条件以出让方式提供土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质和容积率的，适用本办法。 第三条本办法所称建设用地规划用地性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。 本办法所称容积率，指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。 因用地性质调整，容积率须一并调整的，纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。 第四条建设用地的规划设计条件，应当符合批准的控制性详细规划。规划设计条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划规定的容积率。容积率突破规划设计条件的，在规划许可审批中一律不予批准。第五条土地出让前，规划设计条件确定的容积率指标应当与控制性详细规划相一致；规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划规定指标的，应当依法先行调整控制性
详细规划；土地一经出让后，任何单位和个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。 第六条符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率： （一）城市总体规划（分区、专业）调整或修编造成地块发展条件变化的； （二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的； （三）国家和省有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他情形。 符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，可以按规定程序重新核定容积率指标。 建设项目调整规划用地性质或容积率后，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、环保、交通等有关规定。 第七条建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向城乡规划主管部门提交调整报告，调整报告包括调整论证报告和调整论证方案。 调整论证报告应详细说明建设用地基本情况、规划许可情况、调整用地性质或容积率的理由、调整幅度等有关内容。 调整论证方案应表明调整后的用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。 第十条建设单位申请调整规划用地性质和容积率的，按以下程序办理： （一）建设单位向城乡规划主管部门提交调整报告、建设项目批准、核准或者备案文件、土地使用权属证件、建设用地规划许可证和现状地形图等材料，经城乡规划主管部门审查符合调整
土地使用性质变更
土地使用性质 一、关于改变土地使用性质 土地使用性质由城市规划控制，要改变土地的使用性质通常是这样的： 1、所取得的土地为出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金； 2、所取得土地为划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。 二、关于闲置土地 1、什么是闲置土地？ 根据2003年修订的《广州市闲置土地处理办法》（广州市人民政府令第5号）第五条规定，具有下列情形之一的土地为闲置土地： ①超过《国有土地使用权出让合同》约定或《建设用地批准书》规定的动工开发期限未动工开发的； ②《国有土地使用权出让合同》未约定或者《建设用地批准书》未规定动工开发建设日期，自《国有土地使用权出让合同》生效或者土地行政主管部门《建设用地批准书》颁发之日起满1年未动工开发建设的； ③已动工开发建设但开发建设的面积占应当动工开发建设总面积不足1/3，或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的； ④法律、行政法规规定的其他情形。 以上几种情形俗称“批准书阶段”的闲置土地。 另外，超过土地行政主管部门核发通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或规定期限，用地单位未取得《建设用地批准书》的，也视为闲置土地。这种情形俗称“通知书阶段”的闲置土地。 2、改变国有土地建设用途由谁批准？ 建设用地单位使用国有土地，应按照原依法确定的用途使用土地。如果确实需要改变土地的建设用途，必须按照法定程序办理审批手续，即经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变用途，在报批前，应先经城市规划行政主
土地性质变更问题
土地用途变更问题 一．法律依据 1.《中华人民共和国物权法》 第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 2.《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 3．《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 4.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 5.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 二．实务提点 1.我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定，不可擅自改变。否 则，出让方可解除合同；一旦出让方解除合同，受让方不但会因此而丧失土地使用权，而且须承担违约赔偿责任。 2.土地用途确定后，虽不可擅自改变，但可依法改变。只要依法改变，就可避 免法律风险。 3.土地用途变更的程序：（1）申请变更；（2）出让方及规划部门同意变更并 报政府批准；（3）出让合同重签或变更；（4）办理土地使用权的变更登记 4.若擅自变更土地用途后的法律处理：出让方享有出让合同解除权，一旦出让 方行使出让合同解除权，出让合同一经解除，则：出让方返还土地出让金； 受让方丧失土地使用权，承担违约赔偿责任，但可视情况主张土地开发建设费用。 5.延伸探讨：受让方擅自改变土地用途，此时出让方享有出让合同解除权。但 出让方是否行使该解除权，出让方可选择。这就为出让方权力寻租留下了巨大的空间，是巨大的法律漏洞。根据法律规定的基本精神，当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后，应当依法行使解除权，以贯彻土地用途管理法律制度；反之，当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后，出让方却不行使解除权，这形同默认受让方的违法行为，这无异于
城乡建设用地性质变更的审批制度 文档
城乡建设用地性质变更的审批制度 一、城乡建设项目用地性质变更审批的主要法律 1、《中华人民共和国城乡规划法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 二、影响城乡建设项目用地性质变更审批的主要地方性规定 3、所在地城市总体规划； 4、所在地的控制性详细规划； 三、项目建设用地类别依据 中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）将城市建设用地分为10大类、46中类、73小类，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地、特殊用地和其他用地等。 四、申请用地性质变更工作程序 1、土地使用权所有人向规划建设部、资源管理部提交关于用地性质变更的书面申请； 2、规划建设部会同资源管理部现场勘查，核实申请变性用地范围及周边关系； 3、规划建设部确定申请人所需申报资料及要求（用地测绘图及第三方规划咨询服务机构出具的用地变性分析论证报告；工业、仓储用地项目须附示范区经济发展部、环保、安监等部门意见；原用地使用权取得方式为企业改制、司法拍卖、行政划拨的，须附政府及法院、国资办等相关部门意见）；
4、规划建设部初审同意用地变性后，拟定用地规划条件，资源管理部同步进行变更审查，拟定用地变性后的处置方式（土地储备、招拍挂、交纳土地相关税款），上报示范区专题办公会议审批； 5、根据会议决定，规划建设部组织进行用地变性批前公示、资源管理部组织开展土地评估工作； 6、公示无异议，规划建设部签署规划审批意见，资源管理部根据会议决定的用地变性后的处置方式、用地规划条件和土地评估报告处置土地。 （辑录：赵春晓律师）
商品房交付中房屋规划用途性质变更的法律责任
商品房交付中房屋规划用途性质变更的法律责任 随着城市对商业用房需求不断增大，已经建好的商品房出现了用途性质的变更，大量的“商业用房”改为“办公用房”。由于对“商业用房”概念的理解不同，缺乏明确的法律规定，加之购房者法律意识淡薄，导致交房时出现规划用途性质变更中关于违约责任认定、违约赔偿等问题。本文结合具体案例，详细分析了商品房交付中房屋规划用途性质变更的法律责任。 近年来，我国第三产业发展如雨后春笋，各种商贸公司、个体经营者数量激增，商品房市场需求日益增大，推动了房地产业的迅猛发展。由于市场供需不平衡，商业用房的市场上出现了十分混乱的现象，有些房地产开发商利用某些法律规定模糊，在商品房交易中违规交易，侵害购房者的合法权益。其中最为常见的是借对“商业用房”概念的理解不同，交房时规划用途性质变更，缩小房屋使用范围的行为。法律界定的不明确性，购房者专业知识缺乏、法律意识淡薄及房地产开发公司凭借其强势地位与购房者签订的格
式合同，导致商品房交易中不诚信问题频现。本文将结合具体案例从法律上进行分析，以期对立法及商品房交易实务有所借鉴。 一、商品房交付中房屋规划用途性质变更的案例 案例： A住户与B房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定B房地产开发公司向A交付规划用途为“商业”的房屋，合同签订后A用户依约向B房地产开发公司履行付款义务，交房时B房地产开发公司向A用户交付《房屋产权初始登记证》记载房产规划用途为“办公”的房屋。双方就房地产开发公司交付记载房产规划用途为“办公”的房屋发生纠纷，A认为“办公”用途与“商业”用途是两个明显不同的概念，使用功能也完全不同，B的行为已经构成违约；B则认为根据国家相关部门对商品房相关分类的规定和当地发改委的核准决定，商业经营用房和商业办公用房均属于“商业用途”并没有违约，双方无法协商达成一致，就此诉诸司法机构。此类就商品房规划问题上的争议在司法实务中并不少见。 该案件中房地产开发商的行为是否构成违约？在实际处理中形成了两种不同观点：一方认为办公用房属于“商业用途”范围，B房地产开发公司的行为并不构成违约，也就不存在后续的履行违约责任等问题；另一方则主张B房地产开发公司的行为明显构成违约，应当根据双方的合同约定及
城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法
城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法 第一条为规范我县城市建设用地性质和容积率的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高城乡规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本县实际，制定本办法。 第二条龙里县城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具的规划条件以出让方式提供土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质和容积率的，适用本办法。 第三条本办法所称建设用地规划用地性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。 本办法所称容积率，指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。 因用地性质调整，容积率须一并调整的，纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。 第四条建设用地的规划设计条件，应当符合批准的控制性详细规划。规划设计条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划规定的容积率。容积率突破规划设计条件的，在规划许可审批中一律不予批准。 第五条土地出让前，规划设计条件确定的容积率指标应当与控制性详细规划相一致；规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划规定指标的，应当依法先行调整控制性详细规划；土地一经出让后，任何单位和个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。 第六条符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率：
（一）城市总体规划（分区、专业）调整或修编造成地块发展条件变化的； （二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的； （三）国家和省有关政策发生变化的； （四）法律、法规规定的其他情形。 符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，可以按规定程序重新核定容积率指标。 建设项目调整规划用地性质或容积率后，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、环保、交通等有关规定。 第七条建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向城乡规划主管部门提交调整报告，调整报告包括调整论证报告和调整论证方案。 调整论证报告应详细说明建设用地基本情况、规划许可情况、调整用地性质或容积率的理由、调整幅度等有关内容。 调整论证方案应表明调整后的用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。 第十条建设单位申请调整规划用地性质和容积率的，按以下程序办理： （一）建设单位向城乡规划主管部门提交调整报告、建设项目批准、核准或者备案文件、土地使用权属证件、建设用地规划许可证和现状地形图等材料，经城乡规划主管部门审查符合调整条件的，由城乡规划主管部门组织召开专家论证会，邀请专家对调整的必要性、合理性进行技术论证，提出专家论证意见； （二）经专家论证同意调整的，城乡规划主管部门组织对调整报告和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证，并形成公示或听证情况报告； （三）城乡规划主管部门将调整报告、专家论证意见、公示及听证情况报告报县人民政府审定； （四）县人民政府审定同意后，城乡规划主管部门根据县人民政府的审定意见，办理有关规划变更手续，同时将建设用地规划用地性质和容积率调整情况函告土地主管部门。土地主管部门负责收缴土地出让收益，并按程序变更《国有建设用地使用权出让合同》。
河北省城市建设用地性质和容积率调整
河北省城市建设用地性质和容积率调整 管理规定 第一条为严格规范城市建设用地使用性质和容积率调整的规划管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等，制定本规定。 第二条本省城市和县人民政府所在地的镇规划建设用地范围内，以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地性质和容积率调整管理，适用本规定。 第三条本规定所称城市建设用地使用性质（简称“用地性质”），是指总体规划、控制性详细规划所规定的土地用途。用地性质的类别按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）等国家相关标准划分。 本规定所称容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由城市、县城乡规划主管部门依据国家、省有关标准、规范确定。 第四条城市、县城乡规划主管部门组织编制控制性详细规划，必须严格落实总体规划确定的强制性内容。总体规划强制性内容相关的用地性质，不得规定可兼容性。
第五条城市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出用地性质、容积率、配套设施等规划条件。以控制性详细规划单元整体提出的配套设施等控制指标，应分解落实到具体地块的规划条件中。 第六条经依法批准的控制性详细规划确定的用地性质、容积率指标，任何单位和个人不得随意调整。确需调整的，应当按本规定进行，不得以政府会议等形式代替规定程序。 第七条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的用地性质、容积率的，应当按照下列程序进行： （一）城市、县城乡规划主管部门组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证； （二）城市、县城乡规划主管部门采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证； （三）城市、县城乡规划主管部门提出修改控制性详细规划的建议，并向同级人民政府提出专题报告，经同级人民政府同意后，方可组织编制修改方案； （四）修改后应当按法定程序审查报批，经批准，并且以纸质和电子两种形式报上一级人民政府备案后，方可组织实施；报批和备案材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。
关于规范《建设用地批准书》变更用地单位手续的通知
穗国房字…2003?95号 关于规范《建设用地批准书》 变更用地单位手续的通知 机关各处室、局属各单位、各有关单位： 省政府《广东省土地使用权交易市场管理规定》（以下简称省政府79号令）于2002年12月1日开始实施。省政府79号令将土地使用权交易管理和土地有形市场的运作纳入法制化轨道，规范了土地使用权交易的运作方式。根据省政府79号令的有关规定，现将规范《建设用地批准书》变更用地单位手续的操作办法通知如下： 一、对于已办理《国有土地使用证》，申请办理《建设用地批准书》变更用地单位手续的案件，申请单位必须先到市房地产交易中心办理土地使用权交易手续或到我局产权地籍处、市房地产登记所办理土地使用权变更登记手续。如果该用地仍属建设期间的，用地单位再凭变更后的《国有土地使用证》到我局建设用地处办理《建设用地批准书》相应的变更手续。 对于未办理《国有土地使用证》，申请办理《建设用地批准书》变更用地单位手续的案件，申请单位必须在领取《国有土地使用证》后，到市房地产交易中心办理土地使用权交易手续或到我局产权地籍处、市房地产登记所办理土地使用权变更登记手续后，凭变更后的《国有土地使用证》到我局建设用地处申请办理《建设用地批准书》相应的变更手续。 二、涉及土地使用权交易的《建设用地批准书》变更用地单位名
称的案件，必须在取得土地使用权后到市房地产交易中心依法办理交易手续，凭交易过户证明到我局产权地籍处办理《国有土地使用证》变更登记手续后，再到我局建设用地处办理《建设用地批准书》相应的变更手续。 这类案件所指的《建设用地批准书》是指按旧的用地审批程序，办结征地拆迁手续和土地有偿使用（划拨）手续后取得的《建设用地批准书》，包括1992年广州市国土局和房管局合署办公后核发的《建设用地批准书》、合署办公之前核发的《同意使用土地通知书》（含遗失《同意使用土地通知书》后补发的《土地权属证明书》）等，不包括按照新的国有建设用地审批程序，未办结拆迁补偿安置手续的《建设用地批准书》。 （一）案件类型 以下5种申请办理《建设用地批准书》变更用地单位手续的案件，必须依法办理土地使用权交易手续。 1、经法院判决、仲裁机构裁决，需到土地管理部门办理《建设用地批准书》变更用地单位手续的案件； 2、2002年12月1日前经市建委、市外经贸局等单位批准成立或撤销项目公司，向土地管理部门办理《建设用地批准书》变更用地单位手续的案件； 3、2002年12月1日前经市用地会同意，市规划局已办理变更用地单位手续，向土地管理部门申请办理《建设用地批准书》变更用地单位手续的案件；
城市建设用地性质的调整规划管理办法
城市建设用地性质的调整规划管理办法城市建设用地性质有严格的法律法规进行规划，这些法律法规确保了城市建设用地能够按照具体的要求实施他们应有的职能，让城市建设按照规定的方向正常发展。 (城市建设用地性质) 城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法 第一条为规范我县城市建设用地性质和容积率的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高城乡规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本县实际，制定本办法。 第二条龙里县城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具的规划条件以出让方式提供土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质和容积率的，适用本办法。 第三条本办法所称建设用地规划用地性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)进行分类。 本办法所称容积率，指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。 因用地性质调整，容积率须一并调整的，纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。 第四条建设用地的规划设计条件，应当符合批准的控制性详细规划。规划设计条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划规定的容积率。容积率突破规划设计条件的，在规划许可审批中一律不予批准。
第五条土地出让前，规划设计条件确定的容积率指标应当与控制性详细规划相一致;规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划规定指标的，应当依法先行调整控制性详细规划;土地一经出让后，任何单位和个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。 第六条符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率: (一)城市总体规划(分区、专业)调整或修编造成地块发展条件变化的; (二)因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的; (三)国家和省有关政策发生变化的; (四)法律、法规规定的其他情形。 符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，可以按规定程序重新核定容积率指标。 建设项目调整规划用地性质或容积率后，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、环保、交通等有关规定。 第七条建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向城乡规划主管部门提交调整报告，调整报告包括调整论证报告和调整论证方案。 调整论证报告应详细说明建设用地基本情况、规划许可情况、调整用地性质或容积率的理由、调整幅度等有关内容。 调整论证方案应表明调整后的用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。 第十条建设单位申请调整规划用地性质和容积率的，按以下程序办理: (一)建设单位向城乡规划主管部门提交调整报告、建设项目批准、核准或者备案文件、土地使用权属证件、建设用地规划许可证和现状地形图等材料，经城乡规划主管部门审查符合调整
河北省城市建设用地性质和容积率调整管理规定
河北省城市建设用地性质和容积率调整管理规定
河北省城市建设用地性质和容积率调整 管理规定 第一条为严格规范城市建设用地使用性质和容积率调整的规划管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等，制定本规定。 第二条本省城市和县人民政府所在地的镇规划建设用地范围内，以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地性质和容积率调整管理，适用本规定。 第三条本规定所称城市建设用地使用性质（简称“用地性质”），是指总体规划、控制性详细规划所规定的土地用途。用地性质的类别按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137- ）等国家相关标准划分。 本规定所称容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由城市、县城乡规划主管部门依据国家、省有关标准、规范确定。 第四条城市、县城乡规划主管部门组织编制控制性详细规划，必须严格落实总体规划确定的强制性内容。总体规划强制性内容相关的用地性质，不得规定可兼容性。
第五条城市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出用地性质、容积率、配套设施等规划条件。以控制性详细规划单元整体提出的配套设施等控制指标，应分解落实到具体地块的规划条件中。 第六条经依法批准的控制性详细规划确定的用地性质、容积率指标，任何单位和个人不得随意调整。确需调整的，应当按本规定进行，不得以政府会议等形式代替规定程序。 第七条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的用地性质、容积率的，应当按照下列程序进行：（一）城市、县城乡规划主管部门组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证； （二）城市、县城乡规划主管部门采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证； （三）城市、县城乡规划主管部门提出修改控制性详细规划的建议，并向同级人民政府提出专题报告，经同级人民政府同意后，方可组织编制修改方案； （四）修改后应当按法定程序审查报批，经批准，而且以纸质和电子两种形式报上一级人民政府备案后，方可组织实施；报批和备案材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。 控制性详细规划修改涉及总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。
汕头经济特区城建设用地使用性质和
汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法（拟修改稿） 第一条为规范城市建设用地使用性质和容积率的规划管理，维护规划的严肃性和权威性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《汕头经济特区城乡规划条例》等法律、法规规定，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。 第二条特区范围内建设用地的使用性质和容积率的规划管理，适用本办法。 第三条本办法所称的建设用地使用性质，按照国家有关城市用地分类与规划建设用地标准进行分类；所称的建设用地容积率，是指一定地块内地上建筑物的总建筑面积（含阳台和悬挑实体面积）与该地块实用地面积的比值。 第四条市自然资源主管部门组织实施本办法，并具体负责金平区、龙湖区建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。南澳县、濠江区、潮阳区、潮南区、澄海区自然资源主管部门具体负责本行政区域内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。各功能区管委会具体负责辖区内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。
市、区（县）人民政府有关行政管理部门按照各自职责协助实施本办法。 第五条建设用地的使用性质、容积率等规划条件，应当以控制性详细规划为依据，由自然资源主管部门提出。 尚未编制控制性详细规划的建设用地有下列情形之一的，自然资源主管部门可以根据总体规划或者分区规划等规划和特区的规划技术规范，提出或者修改使用性质、容积率等规划条件，在自然资源主管部门网站、建设用地现场予以公示三十天以上，经规划委员会审议通过并报本级人民政府批准后，作为土地使用权出让、划拨以及建设用地规划许可的依据： （一）因国家、省或者特区重点建设项目需要使用土地的； （二）因基础设施、公益性公共设施建设项目需要使用土地的； （三）经市政府批准确需先用于开发建设的政府储备土地； （四）法律、法规规定的其他情形。 尚未编制控制性详细规划的区域，建设单位或个人申请调整建设用地规划条件确定的使用性质或者容积率的，须待控制性详细规划按照计划编制完成后，依照本办法申请办理。 第六条公共管理与公共服务、交通设施、公用设施类用地划拨前需要提出使用性质、容积率等规划条件，所在区域尚未编制控制性详细规划的，可以简化按照下列程序办理： （一）自然资源主管部门提出规划条件，在自然资源主管部门网站、建设用地现场予以公示十天以上，征求规划地段内利害