朗诗首置产品线研究
朗诗地产首置产品线专题研究
前言
所谓产品模式（产品线）就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。
房地产企业的产品研发是通过持续的创新设计出满足市场与顾客需求及自身能力的标准化的产品体系，标准产品就是基于预测和研发的、适合市场与客户需求及自身能力的、独特的、相对固化的项目类型。创新不仅仅是针对企业产品研发，持续创新才是企业发展的动力。
多条开发已成为当前房地产开发企业进行扩张发展的重要形式，确立企业多样化的产品线体系是企业进行多类型项目开发的前提和基础。如果各项目可以针对不同的物业类型、项目规模、市场定位而确定多样化的产品线，并形成了一种适合房地产开发企业自身发展的内在风格，就会为房地产开发企业分散风险，进行快速持续发展打下坚实的基础。房地产开发企业通过持续的产品研发和创新能力建立完善的多样化产品体系至关重要。
发展开拓性的产品线与创新能力，是基于企业战略布局方向和对市场及客户需求的深入把握，持续创新设计出满足消费者需求和自身能力的标准产品体系。产品线研发与创新需要与每个项目的市场研究及策划工作有效联动起来，标准化的产品体系可以指导每个项目快速的进行市场研究及策划，同时每个项目的市场
研究及策划工作经验和知识也要作为产品研发与创新的重要输入，通过每个项目经验和知识的不断积累完善企业的多样化标准产品体系。在多样化的产品体系中，针对不同类型客户需求的标准产品研发与创新理念不同，最终是要做到产品研发与创新的良性循环。
研发与创新理念和发展重点战略目的
经济学上，M=S×f是最普遍适用的一个公式：M-利润额，S-销售额，f-利润率。对于房地产企业来说，其实所有经济管理活动的直接目的就是追求利润的最大化。
怎么才能做大M？只有两个途径：一是做大销售额S，二是提高利润率f。在当前市场形势下，房地产企业要做大S也只有两个途径：一是进行大盘开发，二是实行多项目开发。提高利润率f也有两个途径：一是控制成本，二是提高利润附加值。
简而言之，就是“多快好省”，这恰是房地产企业必需具备的四个基本能力：规模开发能力、快速开发能力、产品增值能力、成本控制能力。
目前，一线的品牌开发商大都已经形成了比较成熟的各个档次的标准产品线。
表格1：各开发企业产品线现状
目前，朗诗地产已经铸就了绿色低碳地产的领跑者的地位，企业创造了极高的美誉度。然而朗诗地产2009年的全年销售额只有50亿元，距离一线品牌开发商仍处于落后的地位。因此，朗诗在依托住宅科技打造高端住宅的同时，已经需要把目光转向中端市场。把自身的优势融入到中端产品的打造中，建立独具特色的多样化标准产品体系，扩大在房地产市场的影响力。朗诗目前已经做强，现在需要的是做大。
本部专题研究就朗诗在发展刚需中的首置产品进行深入细致分析，以期为朗诗地产建立起独具特色的标准首置产品线，成为构建朗诗地产多样化标准产品体系中重要的一环。
对于朗诗首置产品线的研究，我们主要从以下几个方面进行研究分析：
1首置客户特征；
2首置客户产品需求特点；
3首置客户敏感因素；
4首置客户对于科技元素的接受度；5项目针对首置客户的营销推广手段；6首置市场未来的走势判断；
一、 首置客户特征描述
(一) 首置客户区域分布特征
上海首次置业客户大部分为“新上海人”。上海限购政策之前，新政之后，限购细则使“新上海人”的比例大幅度下滑，约下降六成。
上海的首次置业客户体现出郊区化、区域性和交通依赖化的特点。 首先，上海首置产品均分布于市外区县。从客户构成来看，项目首置客户均能辐射与其相邻的市区，同时客源线借助于轨道交通而得到大幅度的延伸。 (二) 首置客户家庭生命周期特征
目前上海在售项目的首置客户多为新上海人，一般都处于家庭生命周期的初级阶段。从家庭结构来看，以青年成家和学前家庭为主，多是夫妻或者拥有年龄不大子女。上海的首置型客户很少有与父母同住的情况出现。
支
付能力弱
支付能力高
年老
在面积需求上多倾向于选择80～95平米的二房。
首置客户价格承受能力
上海首次置业者的总价承受能力多为150万，以30%的首付计算，最高首付能力基本在45万左右；大多数在110～130万之间，但小部分发展较好的白领，承受能力可以达到200万。
受政策影响，购房者产生价格下降预期，整体市场观望气氛浓重。并且9月24日金地·艺境的低价入市更加强了购房者对总价下降的预期。
表格2：金地艺境开盘成交情况（2011年9月24日）
二、首置产品特征分析
三、产品价值点分析
客户选择项目的关注因素表明，价格无疑是首置客户最为关注的要素。目前的高房价导致首置客户的价格弹性较低，总价弹性一般不超过5万元。
其次区位交通的便利性也是客户购买楼盘考虑的重要因素。
四、科技设施应用可行性
五、首置市场走势研判
六、朗诗首置产品线设置建议
首次置业者
客户来源：外地来宁务工人员、城南居民
年龄特征：年轻人、中老年为主，分别处于两个年龄端口；
置业特征：受经济实力所限，多选择较小户型，经济与实用并重；出于生活、工作便利考虑，对交通和生活配套极为看重；年轻的购房群体及老年购房群体是小户型主力军；多选择集中于岔路口及地铁附近的项目。
二次置业者：
客户来源：开发区企业中层以上的管理者，南京各地的实力客户；
年龄特征：中青年
置业特征：收入较稳定，根据经济实力多选择大户型或别墅产品；属于居住升级型，因此对居住品质、自然景观等都有较高的要求；一般拥有私家车，对项目的道路通达性要求较高；多选择地点风景较好的、配套完善的，或距离所在企业较近的物业，相对集中与将军路、百家湖、开发区等地。
第一阶段研究确定产品战略与产品线规划
产品线规划离不开企业的产品战略，而产品战略又必须基于企业的总体战略。鉴于SN地产集团的《“十二五”发展规划》是由兰德咨询制定的，所以在咨询工作之初，就直接从产品战略切入了（一般企业要从企业总体战略沟通入手）。历经两周的专题调研和两个月的讨论，最终确定了《SN地产集团产品战略与产品线规划》。内容纲要如下：
1.0 产品战略（总体战略）及战略目标
2.0 产品理念
3.0 产品体系、产品结构、产品系列化与产品品牌（确定的产品体系模型是xA+yB+C。其中A类项目是住宅产品线，B类项目是综合体产品线，C类是难以归类的其它项目。并明确了各类项目的投资比例、数量比例、城市等级选择，以及不同产品系列的品牌名称——统一了不同产品系列的名称。而且，在分析各类项目盈利模型的基础上，通过产品体系设计，有利于促使企业实现产品体系的平衡，包括本地与异地项目、长线与短线项目，住宅与商业项目的结构平衡，继而实现现金流项目与高利润项目的结构平衡，以确保资金链安全）
4.0 产品研发与设计创新
5.0 产品标准化与产品线规划（A类和B类两条标准化产品线）及标准化率目标
6.0 产品实现（包括产品质量、成本等实现过程）
在《SN地产集团产品战略与产品线规划》经董事会批准后，兰德咨询又协助制定了《产品战略与产品线规划实施保障及工作计划》，明确了组织保障、资金保障等措施，并详细规定了各个职能中心的研发任务、工作开发计划、工作成果，以及验证措施、绩效奖惩等。
第二阶段产品标准制定阶段
兰德咨询早在2004年就在业界率先提出了产品系列、产品模式的概念，并逐步演进到了现在“房地产产品线”的概念。2008年正式开展“房地产产品线研究与咨询”业务。公开资料显示，兰德咨询也是迄今业界唯一一家从事房地产产品线研究与咨询的专业机构。目前，“房地产产品线咨询”现已成为与“房企
管理体系”并行的、兰德咨询的两大咨询业务之一。
众所周知，多年来，兰德咨询非常注重咨询方法论研究，而且已形成了比较成熟的产品线理论和方法论。尽管如此，在《产品标准策划方案》中，兰德咨询还是提出了系统的产品线方法论。
主要理论和方法论有：
1、4S理论：战略—产品战略—产品线规划—标准化连锁开发
2、三维一体化
（1）市场需求与企业资源的一体化
（2）营销策划与产品策划的一体化
（3）技术标准与实施标准的一体化
（有些策划代理机构只从营销策划角度进行产品系列化、标准化的策划，显然是有方法论错误！兰德咨询的产品线一体化思想实现了战略、技术、管理的“三维一体化”）
3、系列化
对企业未来的产品体现划分为住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产等多个类型和多个产品系列，并明确各个类型及产品系列的比例、产品品牌等。
4、标准化
最终形成的产品标准，包括两大标准：
（1）产品技术标准CPX/T：包括设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等
（2）开发实施标准CPX/M：包括开发计划基准、各阶段各项工作的工作标准
在《产品标准策划方案》经SN地产集团确认后，兰德咨询在计划的两个月时间内完成了《产品标准》的制定工作。
（一）产品技术标准CPX/T
1. 设计标准
1.1 规划设计标准
1.2 建筑设计标准（包括标准户型，标准平面组合，标准立面图）
1.3 形象系统设计（包括标准化卖场设计、样板区设计、标识系统设计）
1.4 景观设计（包括边界景观、园区景观、屋顶花园景观等）
1.5 装修设计（按照不同造价、不同风格，分别形成标准设计图）
2. 部品标准
根据设计标准，确定各类材料、设备等10类部品的技术规格。
3．质量标准
形成企业的质量标准，包括工艺工法标准，毛坯房和精装房的产品交付标准。
4. 成本标准
形成了4级科目、187个成本费用子项的产品成本标准——类似于产品成本标准化定额，确保成本目标偏差率控制在±3%以内。
（二）开发实施标准CPX/M
《产品线开发实施标准》就是根据《产品线技术标准》，明确产品线下项目开发实施过程中各项工作的工作标准。包括：
1. 产品线项目的城市选择
2. 项目规模与选址
3. 项目获取模式、投资模式及风险控制
4. 投资目标与开发计划（包括标准目标体系和标准化的计划基准）
5. 项目启动（如何组建项目公司，如何进行工商注册，如何进行开始卖场和样板区施工，办公场所和宿舍的标准等，各项细节均一一明确）
6. 项目设计模式（如何使用设计标准，如何进行设计创新等均作出明确规定）
7. 工程建设模式
8. 营销与招商模式
9. 运营与物管模式
双方经过两个月的协同工作，完成了《产品线技术标准》和《产品线开发实施标准》两本手册（另有标准设计图集等分手册），并顺利通过了集团总裁办公会的确认。
第三阶段产品标准推进阶段
目前，《SN地产集团产品战略与产品线规划》已经正式发布实施，《产品线技术标准》中的部分标准也在兰德咨询的全程指导下合该集团产品标准化委员会的组织下进行补充、完善工作。（注：技术标准需要在项目开发实践中不断补充完善）
朗诗地产集团STP市场战略分析
朗诗地产集团STP市场战略分析 朗诗地产是一家专业房地产股份制公司，2004年率先在南京成功推出国内首个“健康、舒适、节能、环保”的一流住宅社区——朗诗国际街区，整合了国际一流的多项世界先进的建筑相关技术以达到高舒适度、低耗能的居住要求，进入绿色科技地产这一细分市场，并且在六年的成长历程中积累了开发大规模节能绿色环保住宅的经验和能力。目前，朗诗地产已向长三角地区六个城市2.5万消费者提供了节能环保的低碳住宅，是目前全国开发面积最大的绿色地产商，引领我国绿色地产。 朗诗地产集团实施差异化竞争战略，领跑中国绿色科技地产。现对朗诗地产集团做STP市场分析，寻找其细分绿色科技地产的原因。 一、市场细分（Segmenting） 房地产建筑形态主要有别墅、洋房、平层官邸、高级公寓、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业、安置房等建筑形态。面对诸多建筑形态，朗诗地产看中民用住宅的市场。分析民用住宅建筑形态的市场状况，朗诗地产细分中高端房地产市场，选择别墅、高级公寓等中高端市场。同时，区别与传统住房功能，朗诗地产主推绿色人居科技住宅，通过应用绿色建筑科技手段，实现节能、环保、健康、舒适、安全、经济等住宅功能，提升住宅产品的人性化指标。 由此可知，朗诗地产是以建造别墅、高级公寓，以绿色科技打造节能、环保、健康、舒适住宅功能的房地产企业。 二、目标市场选择（Targeting） 根据市场细分结果，朗诗地产锁定了全国最发达的经济圈----长三角城市作为目标市场，如南京、无锡、苏州、杭州、常州、上海、绍兴等，同时，朗诗地产也将珠三角、环渤海、长江中上游等经济圈作为目标市场。由此可见，朗诗地产目标市场主要是中高端市场，主要为发达经济圈直辖市、省会城市、副省会城市、发达地级市。 三、市场定位（Positioning） 1、目标客户定位 中产阶级具有一定的购买能力，对住宅功能要求较高，注重绿色、环保、舒适。固朗诗地产目标客户选择中产阶级及以上，高级公务员、教师、白领、企业中高层管理者、媒体从业人员等； 2、产品定位规划 根据目标客户定位，朗诗地产着力打造绿色、低碳、节能、环保、舒适的别墅、高级公寓等高品质、高性价比的中高端产品。 3、价格定位 基于市场调查，朗诗地产的中高端产品价格定位要略高于市场均价，其价格基本超出市场均价约1000
朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法
南京朗诗置业股份有限公司文件 朗字〔2009〕87号签发人:田明 关于印发《朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法（试行）》的通知 各单位、全体员工： 为了更好的服务地产公司，聚焦并持续打造“系统运行和常规物业服务”两项核心能力，使朗诗物业成为具有鲜明差异化特色的全国优秀物业服务企业，特制定《朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法（试行）》。现予以发布，本办法自发布之日起开始施行。 特此通知。 二○○九年十二月四日 抄送：集团各高管各区域公司科技公司物业公司。 南京朗诗置业股份有限公司2009年12月4日印发 共印2份
朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费 管理办法（试行） 第一章总则 第一条在集团内部，朗诗物业和地产公司具有不同的战略定位，具有相对独立的地位，两者之间均应服从于集团要求。 第二条物业公司以“具有鲜明差异化特色的优秀物业服务企业”为战略定位，聚焦并持续打造“系统运行和常规物业服务”两项核心能力，成为一家具有鲜明差异化特色的全国优秀物业服务企业。 第三条本办法界定物业公司服务地产公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与地产公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。本办法界定的服务内容为地产区域公司可选项。 第四条本办法适用于物业公司（分公司）、地产区域公司、科技公司。 第二章常规服务内容 第五条设计的前期介入：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。主要优化方向： 一、安全类——周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等； 二、工程类——科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等； 三、景观类——硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物）、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等； 四、泳池、会所类——设施配置及选型、客流动线、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属等
朗诗绿色街区八大科技总结解读
朗诗绿色街区八大科技总结 科技一:20-26度舒适室温,不开空调照样恒温 无需空调,采用的地源热泵及顶棚辐射技术系统,房间每个角落都能保持20-26度舒适室温,宜居就应该更自然和健康,远离感冒。地源热泵诠释能量守恒,直入地下常温层提取能量。精密管道、低耗机组,构成冷暖调节器。 科技二:有效隔音降噪享受每一天的安静 从设计到材质全部采用隔音配置,有效阻隔外界噪声;同层排水系统避免楼上楼下管道带来的流水噪声。爱房网编辑亲自测试过噪音,开窗关窗简直判若两地,完全没任何噪音。 科技三:遮阳率高达80%,白天也可安静入睡 窗外测金属外遮阳卷帘,遮阳率高达80%,有效阻挡太阳直接辐射和漫辐射。轻松收拉,自由调节室内光线,昼夜随心切换,更私密更安全。 科技四:严密外围护系统温差可控1度左右 屋顶地面热阻隔系统和节能外墙外保温等技术组成严密外围护系统,为房子穿上衣服,有效防止能量流失,关闭系统24小时候室温仅仅改变1度。 科技五:时时换气室内悬浮粉尘浓度极低 持续置换新风,两极净化内空气,告别亚健康,房间里任何时任何地方都能拥有森林般清新空气,让家人享受每一口呼吸。 科技六:混凝土顶棚辐射制冷制热系统24小时热水提供 通过预埋在混凝土楼板中的均匀补水管,依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。简单点说就是用水无需热水器就可以有热水使用,夏天水温20度,冬天水温28度,还可自动调节室内温度,安静无噪声且不占用室内空间。
科技七:室内湿度30%-70%,舒缓集病困扰 不用除湿器、加湿器、常年30%-70%的最佳相对湿度,让生活的每一天保持水分,舒缓中老年人的关节疼痛,告别阴雨黄梅天。 科技八:科技住宅额外支出费用较低 朗诗的科技系统每日每平方0.06元低廉费用让您想说无需空调、地暖、加湿器、热水器的科技生活。朗诗的绿色科技住宅每年每平方节煤32.6KG,减少二样花坛排放量90KG,真正实现低能耗、高舒适居住环境。 工程部 2012-08-30
朗诗十大科技系统
朗诗十大科技系统 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
恒温恒湿恒氧朗诗十大科技系统 以科技住宅为特色，看似简单的建筑，在外墙以及内饰中都包含着科技的结晶。例如常年室内温度控制在24度、自动换风系统等，都能给予业主最舒适的生活。 循环地源热泵技术系统 一、循环地源热泵技术系统 以地源热泵诠释能量守恒，直入地下常温层提取能量。精密管道、低耗机组，构成冷暖调节器。简单点说，也就是无论冬暖夏凉，能随时保持室内温度在24度，给予最舒适的居住环境。 混凝土顶棚辐射制冷制热系统 二、混凝土顶棚辐射制冷制热系统 通过预埋在混凝土楼板中的均匀补水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。简单点说就是用水无需热水器就可以有热水使用，夏天水温20度，冬天水温28度，还可自动调节室内温度，安静无噪声且不占用室内空间。 置换新风系统 三、置换新风系统 新风系统是不仅保持空气清新，且能降低室内灰尘，居住期间不用开窗同样能感受空气清新。 防辐射外遮阳系统 四、防辐射外遮阳系统 窗外侧金属外遮阳卷帘，遮阳率高达80%，有效阻挡太阳直接辐射和漫辐射。 屋顶/地面严密热阻隔系统 五、屋顶/地面严密热阻隔系统 “温控箱”式传热阻断方式，从楼基到楼顶形成严密隔热保温体形，不仅保持智能居所的独立性，而且有效防止能量流失。 节能外墙外保温系统
六、节能外墙外保温系统 特别增厚保温层，起到保温隔热作用，使住宅制冷取暖能耗大大低于传统住宅。 高效节能隔热外窗系统 七、高效节能隔热外窗系统 简单点说就是隔热又隔音，小虾亲自试验了下，样板间里厨房窗户是对着社区内“小瀑布景观”的，其水流动的噪音在关窗后真是一点都听不见，隔音效果很好。 同层排水系统 八、同层排水系统 卫生间采用隐藏式水箱和同层排水技术，消除了排水管渗透隐患，降低了邻里排水噪音的干扰。 24小时热水供应系统 九、24小时热水供应系统 全天候24小时提供热水服务，五星级宾馆享受 抗干扰隔音降噪系统 十、抗干扰隔音降噪系统 外墙系统，全面消音配置，阻隔外界以及楼层间的噪声，提供安静的室内环境，体会安静人居境界。
绿色建筑的现状和发展---朗诗
建筑环境学论文 城市轨道交通学院 建筑环境与能源应用工程专业 姓名：惠志豪 学号：1342405033
绿色建筑的现状和发展 ————以朗诗地产为例 惠志豪 摘要：由于我国的能源结构，和世界化石能源资源的消耗，发展低能耗的绿色建筑已经刻不容缓。发展绿色建筑是改变建筑业发展方式的重要举措，但是绿色建筑相关的法规制度、标准和技术支持还不健全。本文以朗诗地产为例，提出要明确绿色建筑的目标和基本标准，分析绿色建筑的现状，解读绿色建筑的内涵，指出绿色建筑的发展方向。 关键词：绿色建筑；现状；发展；目标 Abstarct: In view of the structure of our country’s energy and the consumption of global fossil fuel energy, it is urgent to develop green buildings with low-energy consumption. Developing green building is the significant measure to change the way of construction industry development, however, our regulations, standards and skills support relating to green buildings are not wholesome. This paper will take Landsea for example to come up with purposes and basic standards, analyze the situation of green buildings, illustrate the meanings and indicate the direction of green buildings’development. Key words：Green building; situation; development; purpose
朗诗地源介绍
朗诗.整合国际领先的建筑科技，改变传统住宅观念和生活方式，创造最舒适的环境，彻底告别严寒酷暑和黄梅天，超前20年进入未来生活。 十大建筑科技系统 1、地源热泵技术系统 采用埋设垂直管、水平管或向地表水抛设管路等多种方式，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。冬季将地热能传递转移到需要采暖的建筑物内，夏季将建筑物内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中。 与其他形式的冷暖设备相比，节能非常明显；与传统的空气源热泵相比，地源热泵取用的能源更广泛，并且解决矿物燃料迅速枯竭以及消耗矿物燃料带来的环境污染等社会问题，是真正意义上的节能环保。 2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统 通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。夏季送水温度为20℃左右，回水温度为26℃左右；冬季送水温度28℃左右，回水温度为20℃左右，温差加热或制冷混凝土楼板，再通过楼板以辐射方式进行传热，调节室内温度。 该系统温度分布均匀，室内没有机械转动部件，辐射温度与空气温度相差小，没有吹风感且空气洁净，安静无噪声且不占用室内空间。 3、健康全新风系统 经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度，从地面踢脚或窗下送出，无噪声，无吹风感。 由于送风层的温度较低，密度较大，会沿着整个地板面蔓延开来形成一个"新风湖"，通过人体和室内各种其它热源加热，连同人口中呼出的废气一起缓慢上升，通过设在上部的排风口有组织排放。室内空气清新怡人，品质极好。 4、外墙系统 住宅的主体结构以钢筋混凝土墙体为主，在其外侧设置高密度保温板，再留出空气对流层，设置开放式的干挂外墙。中间流动空气层能带走保温板上的凝结水，有效保证保温材料的长期干燥，维护其保温性能持续有效。空气层加上干挂的外墙，夏季起到了很好的遮阳隔热作用，也有效地防止雨水的侵入。 5、外窗系统 窗户采用断桥隔热铝合金窗，有效地阻隔室外的冷热。窗框和窗洞的结合空隙也采取阻热设计，隔绝这些细微之处的热传导。采用双层中空玻璃加LOW-E涂层,可以内外双向阻热，冬天室内的热出不去，冷进不来，夏天室外的热进不来，室内的冷也出不去。 6、外遮阳系统
房地产住宅科技化产品研究报告精编版
房地产住宅科技化产品 研究报告 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
某房地产开发有限公司 住 宅 科 技 化 产 品 研 究 报 告 编制部门： 编制日期：2009-6-15
目录 一、住宅科技化的定义 二、住宅科技化的分类 三、住宅科技化的研究目的 四、住宅科技化的发展方向 五、住宅科技化代表产品研究 1、地源热泵技术系统 2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统 3、绝缘墙体系统 4、外遮阳系统 5、严密外窗系统 6、24小时持续置换新风系统 7、隔音降噪系统 8、24小时中央生活热水系统 9、中水利用处理技术 六、住宅科技化应用推广与发展趋势
一、住宅科技化的定义 在当今社会，住宅已不仅仅是遮风避雨、隔热御寒、繁衍后代的栖身之处，还是学习、娱乐、休息和社交的重要场所。因此，人们在期望有一套自己的住宅的同时，还十分关心住宅的功能和性能。联合国人类居住委员会在《到2000年全球住房战略》中提出了“适当的住房”概念，这个概念包含：适当的秘密性、适当的空间、适当的安全性、适当的通风和采光、适当的基础设施等项内容。根据我国的实际情况，将住宅的性能和功能归纳为安全性、居住性、耐久性、环境性能和经济性等五项内容更为贴切。随着科学技术的不断进步，人们对住宅要求的不断提高，科技化住宅也不断的涌现在人们面前，并不断的更新发展。 住宅科技住宅能带给人们更加人性、更科学、更时尚、更有现代都市节奏感的全新生活，包括分户式中央空调、太阳能集中供热系统、家居新风系统、循环管道直饮水及先进的家居智能化系统等科技、生态建设，为业主带来的是一种高安全、高舒适度的全新享受。科技住宅就是提供更加健康、舒适、节能和环保的住宅，住宅科技化就是以科技创新为主，利用科技手段和科技成果建设住宅小区，增加住宅小区的科技含量，使住宅更人性化、更符合生态科学。 二、住宅科技化的分类 目前科技住宅从技术角度来说，分为三种，一种是智能化住宅，第二种是节能住宅（降低能耗），第三种是利用太阳能、风力等自然的可再生资源的住宅。
营销——朗诗-总监综述
袁国维：与朗诗的不解之缘——对话苏州朗诗国际街区营 销总监袁国维 2008-05-28 10:31:20 苏州搜房 [ 题记 ] 2008年5月11日，朗诗定义健康生活新标准暨首家个性化精装修解决方案发布会举行，近300 名观众、嘉宾与朗诗高层领导就“科技住宅”上演了一场别开生面的对话；5月18日，朗诗国际街区第二批房源揭开她的神秘面纱（当日购买优惠3万）。为了更全面了解“一年有四个春天”的朗诗国际街区的产品优势，我们走访了朗诗国际街区营销总监袁国维先生，带您一同走近朗诗“会呼吸的房子”。 袁国维，朗诗国际街区营销总监，见证了朗诗7年的发展历程与品牌积淀。从朗诗的合作单位到成为朗诗企业的一员，从南京到无锡再到苏州，袁国维用自身的实践经历见证了朗诗品牌在长三角区域的“扎根、发展、壮大”。 与朗诗的不解之缘 朗诗这两个字很有意思，来源之一“朗朗乾坤、诗意人生”，来源之二“陆地海洋的中文译音”。2001年，当时朗诗只有7个人的公司，开始前期运作第一个项目。2003年，项目“一炮走红”，为朗诗品牌的建立打下了坚实的基础。2004年，朗诗开始长三角战略布局。 2007年4月18日，朗诗置业以2.38亿的价格一举拿下金鸡湖畔珍贵的地块，朗诗正式进驻苏州。 袁国维，从朗诗成立那天起，就结下了不解之缘。“2003年，公司不断发展，项目的成功，需要大批的人才，当时朗诗吸引了一批关联单位的人士加盟，我就是其中一个”，袁总这样说。也就从那时候起，袁国维正式进入朗诗，而他与朗诗的渊源从朗诗成立那天就开始。 进入朗诗公司5年的时间，袁总与朗诗地产已经融为一体。“一般开发公司，成立6、7年后，才开始逐步重视品牌建设与人性化管理，而这些从朗诗成立开始便很注重并在实践中不断加强”，袁总这样评价朗诗的企业文化。“诚信和谐进取”是朗诗企业的文化精髓，后来随着企业发展有了“阳光、进取、人本”，虽然这些用词很通俗，却表达了企业对未来的一种抱负。 “一种感染一种期待，让你感觉很有生命力”，这是袁国维对朗诗的评价。 会呼吸的绿色红房子 大家把朗诗的住宅称为“会呼吸的房子”。那是因为它和一般住宅不同，它人性化的把客户所需求的东西展现出来。最核心的，在于其独一无二的绿色科技体系。在朗诗样板间，笔者第一次接触到了不用空调，也能全年恒温、四季如春的居住空间；第一次感受到了每小时300立方米新鲜空气送入房间的清新感；第一次接触到隔绝噪音的清静世界；第一次真切感受到科技与居住的结合竟是如此美妙。更让人惊讶的是，舒适度如此之高的建筑，能耗却比普通建筑节省了80%以上。
中国房地产企业实力排名
2013中国房地产企业实力排名 2013中国房地产开发企业200强有哪些第1名：万科企业股份有限公司 第2名：恒大地产集团 第3名：保利房地产（集团）股份有限公司 第4名：大连万达集团股份有限公司 第5名：中国海外发展有限公司 第6名：绿地控股集团有限公司 第7名：龙湖地产有限公司 第8名：华润置地有限公司 第9名：世茂房地产控股有限公司 第10名：富力地产股份有限公司 第11名：碧桂园控股有限公司 第12名：绿城房地产集团有限公司 第13名：金地（集团）股份有限公司 第14名：融创中国控股有限公司 第15名：招商局地产控股股份有限公司 第16名：远洋地产控股有限公司 第17名：佳兆业集团控股有限公司 第18名：北京首都开发控股（集团）有限公司 第19名：新城控股集团有限公司 第20名：华夏幸福基业股份有限公司 第21名：金科地产集团股份有限公司 第22名：雅居乐地产控股有限公司 第23名：复地（集团）股份有限公司 第24名：中信房地产股份有限公司 第25名：融侨集团股份有限公司 第26名：建业住宅集团（中国）有限公司
第27名：北京金隅嘉业房地产开发有限公司 第28名：天津住宅建设发展集团有限公司 第29名：亿达集团有限公司 第30名：江苏中南建设集团股份有限公司 第31名：路劲地产集团有限公司 第32名：北京城建投资发展股份有限公司 第33名：农工商房地产（集团）股份有限公司第34名：卓越置业集团有限公司 第35名：广州时代地产集团有限公司 第36名：旭辉控股（集团）有限公司 第37名：沿海绿色家园集团 第38名：重庆隆鑫地产（集团）有限公司 第39名：上海城开（集团）有限公司 第40名：重庆协信控股（集团）有限公司 第41名：建发房地产集团有限公司 第42名：福建正荣集团有限公司 第43名：海亮地产控股集团有限公司 第44名：禹洲地产股份有限公司 第45名：龙光地产控股有限公司 第46名：融信（福建）投资集团有限公司 第47名：景瑞地产（集团）股份有限公司 第48名：浙江佳源房地产集团有限公司 第49名：浙江昆仑置业集团有限公司 第50名：上海三盛宏业投资集团 第51名：荣盛房地产发展股份有限公司 第52名：开创置业股份有限公司 第53名：联发集团有限公司
国内外科技住宅案例
国内科技住宅 一、北京〃世纪财富中心 世纪财富中心是北京乃至全亚洲首家在美国获得USGBC(美国联邦绿色建筑委员会)LEEDTM绿色建筑认证（国际公认的绿色建筑标准）的大厦。中心中部玻璃幕墙，采用中空Low-E玻璃；内外层均为钢化玻璃，内层加镀银、钛、锡等五层金属膜层，具有极好的节能保温、防结露、防紫外线、防潮、防静电、隔音、高透光度和采光度等效果，总体楼宇能耗节省达50%以上。 二、上海〃中鹰黑森林 上海首个高舒适度、低能耗恒温恒湿楼盘。中鹰黑森林运用102项世界先进节能建材、16项德国建筑科技系统，联合了56家德国建筑建材品牌共同开发而成；连屋顶和楼底也采用多达11项的屋顶生态科技， 种植花草形成屋顶生态 项目鸟瞰图种植花草形成屋顶生态 科技系统： 生态系统：12万㎡森林，2条原生态河流，屋顶花园，可调节社区内微气候与湿度，促进气候循环。
（恒温、恒湿、恒氧）毛细管传导系统：德国科学家根据仿生学原理发明新型环境调节系统，无论冬夏，还是黄梅天，都让人仿佛置身于暖春的早晨。 置换式新风系统：完全舒适节能的置换式新风系统，是一种全新的送新风方式，它可以使整个室内空间具有高品质的空气质量、高舒适性和高通风效率。送风只改善空气质量，而不破坏空气湿度、温度、新风量平衡。 户外轴帘系统：采用德国技术，双层铝板滚压成型，中间填充绝热发泡材料，能起到保温、隔音、遮阳、防盗等作用 光环境智能控制系统：引入获得世界顶级设计展“100%设计”的示范项目-中泰光环境智能控制系统。让光线成为建筑的灵魂，让夜晚和早晨都充满了浪漫氛围。 外墙外保温系统：采用超厚岩棉保温，隔音效果强，不可燃性，安全性高；防开裂，不渗水；透气性强、防霉防藻，自洁长效。 食物垃圾处理系统: 中鹰黑森林，引进德国高科技的食物垃圾处理系统，让厨房卫生更轻松、实用、方便，倡导生活的环保健康理念. 地暖系统: 采用低温节能热水辐射地暖，供暖方式均匀，无噪音、环保，免维护四层交联无缝聚乙 烯管。供暖方式符合人体热舒适要求，有益人体健康。 同层排水系统: 采用了德国先进的同层排水系统，利用隐蔽式墙体安装系统，保持建筑结构完整； 各种管道不穿越楼板，上下住户无干扰，采用特殊的消音材料，做到静音排水。 屋面雨水排放系统: 引用德国屋面排水系统，虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速；排水管道自洁，耐腐蚀，无热变。 三、广东〃深圳蓝牙水晶 深圳蓝牙水晶是国内较全面应用生态节能高科技的例子，是由五合国际主持设计的作品。蓝牙水晶位于深圳市中心区重要枢纽地段，容积率非常高；建筑由高150米的三角形塔楼和高100米的L形板楼组成，最大限度利用日照活动的范围；还利用十大生态智能技术保证建筑的高品质：能量活性建筑基础系统、天篷柔和辐射制冷系统、分散式新风系统、第三代窗箱式装配玻璃幕墙、隐蔽式外窗遮阳百叶、智能采光照明系统、高效太阳能光伏发电系统、高效防噪声系统、双层架空地面系统以及给排水集成控制与水循环再生系统等。其中蓝牙水晶的双层玻璃幕墙，按照深圳的气侯特点专门设计，带有隔音窗和百叶。
最新中国房地产百强企业排名
中国房地产百强企业排名 2013-06-03 3月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重发布了 2013年中国房地产百强企业榜单。 1 万科企业股份有限公司 2 保利房地产（集团）股份有限公司 3 恒大地产集团有限公司 4 中国海外发展有限公司 5 绿地控股集团有限公司 6 龙湖地产有限公司 7 绿城房地产集团有限公司 8 华润置地有限公司 9 世茂房地产控股有限公司 10 北京首都开发控股（集团）有限公司 11 金地（集团）股份有限公司 12 招商局地产控股股份有限公司 13 融创中国控股有限公司 14 中信房地产股份有限公司 15 远洋地产控股有限公司 16 金科地产集团股份有限公司 17 佳兆业集团控股有限公司 18 华夏幸福基业股份有限公司 19 新城控股集团有限公司 20 荣盛房地产发展股份有限公司 21合生创展集团有限公司
22 金融街控股股份有限公司 23 广东珠江投资股份有限公司 24 卓越置业集团有限公司 25 北京金隅股份有限公司 26 首创置业股份有限公司 27 深业集团有限公司 28 四川蓝光和骏实业股份有限公司 29 天津市房地产开发经营集团有限公司 30 杭州滨江房产集团股份有限公司 31 方兴地产（中国）有限公司 32 中国铁建房地产集团有限公司 33 建业地产股份有限公司 34 越秀地产股份有限公司 35 福星惠誉房地产有限公司 36 银亿房地产股份有限公司 37 宝龙地产控股有限公司 38 旭辉控股（集团）有限公司 39 鑫苑（中国）置业有限公司 40 沿海绿色家园集团 41 广州市敏捷投资有限公司 42 禹洲地产股份有限公司 43 武汉地产开发投资集团有限公司 44 中国奥园地产集团股份有限公司 45 上海红星美凯龙房地产有限公司 46 龙光地产股份有限公司 47 协信地产控股有限公司 48 景瑞地产（集团）股份有限公司 49 方圆地产控股有限公司 50 上海三盛宏业投资(集团）有限责任公司
苏州大咖万科、朗诗、中交等精装房大PK
苏州大咖万科、朗诗、中交等精装房大PK 中房颐园引领苏州湾精装时代 现如今，越来越多的人选择购买精装房。据相关机构调查，我国精装房的市场接受程度大幅度提升，超过88%的购房者表示可以考虑购买精装房，这种长足进步背后，是精装房开发商实力提升、精装房性价比提高、精装房标准统一、精装房省时省心等众多优势集中释放的结果。然而当下精装房虽然盛行，但品质参差不齐，哪个楼盘能把精装房做到极致？ 品牌开发商PK大苏州精装主战场 近年来，诸如万科、朗诗、中交、绿城等大量品牌开发商纷纷抢占苏州精装房市场，业内人士告诉记者，选择精装是提升物业价值的一种方式，精装修作为一种高端市场的标配，最为考验开发商的经验与实力。对于购房者而言，在施工中由于装修工人的装修技能高低可能产生一些和当初设计不相符的地方，装修的质量也会因为装修工人的水平参差不齐，导致装修质量不能令人满意，因此为了避免精装房“入住后遗症”的产生，广大置业者在购买精装修房产之前应该对开发商实力进行考察，购买精装房一定要认准品牌，品牌企业精装修质量和保修能够得到保证，对装修细节、家装品牌的选择有周到细致的考虑。 虽然苏州的精装房市场鱼龙混杂，但是品牌精装受到热捧，为此小编特地整理了大苏州地区较有代表性的品牌精装房，方便消费者选择。在苏州，诸如朗诗太湖绿郡、和风雅致、万科玲珑东区、绿城御园、中房颐园等楼盘都凭借其各自的精装工艺得到了业界和市场的广泛认可。以目前热销的大牌精装房万科玲珑东区和中房颐园为例，大都选用如摩恩、施耐德、开利、日立、科勒、乐家等国外知名家装品牌，同时承袭大集团建造标准，在设计、施工工艺、监管等流程上严格把控，精益求精，力求品质的最优化，以更加多元化、个性化的标准满足客户的需求，可见只有那些管理完善、口碑好、选材优、工艺好的开发商所做的项目才能让人比较放心，而这也从另一侧面表明：精装房已经逐渐成为了高品质楼盘的共同选择。
朗诗科技绿色住宅考察报告
朗诗科技考察报告 一、朗诗科技的概况介绍 朗诗科技在住宅项目上的应用主要体现在十个方面: 1、采用地源热泵系统制冷供热； 2、末端采用顶板/顶棚辐射制冷制热； 3、置换新风系统； 4、女儿墙、屋顶及地面保温； 5、外墙保温系统； 6、断桥隔热外窗系统； 7、外遮阳系统； 8、同层排水系统； 9、隔音降噪系统； 10、生活热水系统； 此十项技术是朗诗地产项目对外销售宣传的核心，号称“绿色人居领跑者”，生活品质可以达到“恒温”：室内温度20~26度；“恒湿”：室内相对湿度30%~70%；“恒氧”：百分百新鲜空气；“低噪”：室内舒适声环境35分贝；“适光”：遮阳帘收放自如，可随意调节光线。并且，在保证以上品质的前提下运行费用十分低廉。 从第一个项目“南京朗诗国际街区”开始，朗诗至今已在长三角诸多城市，包括成都开发了一系列绿色科技型高端住宅项目，并取得了很好的销售业绩，业主和行业内评价不错，效仿者众多。 二、朗诗科技的技术分析 朗诗科技的成功之处在于目标明确、资源整合能力强，而非科技创新能力。 比如地源热泵系统早已在发达国家出现，并发展成熟；顶板/顶棚辐射制冷制热技术则得益于近年塑料管生产技术的提高；置换新风系统与酒店一般新风系统相似，但其送风温度和送风位置有一定差异；外墙、地面、屋面以及外窗（遮阳帘）的隔热保温要求，在国家节能设计规范中已有强制性规定，朗诗科技则是在规范节能50%的指标基础上进一步提高到80%； 隔音降噪实际上是各种建筑构件设备综合作用的结果，一是采用隔音性能好的门、窗、墙、板，二是楼地面装修时加入减震垫层，三是取消室内产生噪音的风机盘管、排风扇等装置，四是卫生间采用同层排水方式，减少对下层的噪音影响，五是对布置在建筑内的动设备采取有效的减震隔噪措施，六是采用地源热泵系统，取消室外冷却塔从而消除其噪音影响；
朗诗地产 领跑绿色科技住宅
朗诗地产领跑绿色科技地产 朗诗集团股份有限公司创立于2001年12月24日，是一家从事绿色科技地产及相关产业的专业性房地产开发公司。公司致力于成为一家股权结构合理、战略定位清晰、组织能力适配、企业文化健康的现代股份企业；立志成为创造客户、员工、股东、社会价值的优秀企业公民。 公司较早地立足绿色科技地产这一细分市场，通过应用绿色建筑科技手段，实现节能、环保、健康、舒适、安全、经济等住宅功能，提升住宅产品的人性化指标。公司积累了开发节能绿色环保小区的经验和能力，具有市场先发优势，公司开发的首个科技住宅项目—南京朗诗国际街区，是目前国内最大的节能舒适、绿色科技住宅小区。该项目奠定了公司成为绿色科技地产领军企业的坚实基础。、在良好的市场反应及客户认可下，公司专注开发有别于传统住宅的高舒适度低能耗科技住宅，先后进入南京、无锡、杭州、苏州、常州、上海、绍兴、武汉和成都市场，全国化战略布局初步成型。 再未来发展目标上，公司计划以绿色科技地产为主题，继续向长三角和长江中上游目标市场扩张，形成战略布局并取得一定的市场定位和竞争优势，积蓄力量，快速完成产品的系列化和标准化，择机进入珠三角、环渤海等区域市场，快速提高公司的市场份额、经验规模、盈利能力和品牌知名度，迅速提升产品研发、技术服务和客户服务能力，成为一家全国著名的绿色科技地产公司。 上海朗诗建筑科技有限公司于2008年上海浦东陆家嘴功能区注册成立，是朗诗集团的全资子公司，是朗诗集团一体两翼发展模式的重要一翼，也是朗诗集团在未来发展中的重要核心力量。 朗诗科技自成立以来，已逐步建成一支具备独立研发设计能力、专业分布齐全的高素质人才队伍，今年研发人员将超过100人，2010年研发费用超亿元，朗诗承诺每年应用于科技研发费用不低于集团销售额的2%。 朗诗科技的成立标志着朗诗集团由纯粹房地产商转型为特色鲜明的绿色房地产商，依托专业研发力量，开发具有高科技含量的住宅产品，不仅满足了业主对住宅舒适度的要求，同时也让集团成为了绿色科技地产的领跑者。 朗诗建筑科技系统
朗诗首置产品线研究
朗诗地产首置产品线专题研究 前言 所谓产品模式（产品线）就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。 房地产企业的产品研发是通过持续的创新设计出满足市场与顾客需求及自身能力的标准化的产品体系，标准产品就是基于预测和研发的、适合市场与客户需求及自身能力的、独特的、相对固化的项目类型。创新不仅仅是针对企业产品研发，持续创新才是企业发展的动力。 多条开发已成为当前房地产开发企业进行扩张发展的重要形式，确立企业多样化的产品线体系是企业进行多类型项目开发的前提和基础。如果各项目可以针对不同的物业类型、项目规模、市场定位而确定多样化的产品线，并形成了一种适合房地产开发企业自身发展的内在风格，就会为房地产开发企业分散风险，进行快速持续发展打下坚实的基础。房地产开发企业通过持续的产品研发和创新能力建立完善的多样化产品体系至关重要。 发展开拓性的产品线与创新能力，是基于企业战略布局方向和对市场及客户需求的深入把握，持续创新设计出满足消费者需求和自身能力的标准产品体系。产品线研发与创新需要与每个项目的市场研究及策划工作有效联动起来，标准化的产品体系可以指导每个项目快速的进行市场研究及策划，同时每个项目的市场
研究及策划工作经验和知识也要作为产品研发与创新的重要输入，通过每个项目经验和知识的不断积累完善企业的多样化标准产品体系。在多样化的产品体系中，针对不同类型客户需求的标准产品研发与创新理念不同，最终是要做到产品研发与创新的良性循环。 研发与创新理念和发展重点战略目的 经济学上，M=S×f是最普遍适用的一个公式：M-利润额，S-销售额，f-利润率。对于房地产企业来说，其实所有经济管理活动的直接目的就是追求利润的最大化。 怎么才能做大M？只有两个途径：一是做大销售额S，二是提高利润率f。在当前市场形势下，房地产企业要做大S也只有两个途径：一是进行大盘开发，二是实行多项目开发。提高利润率f也有两个途径：一是控制成本，二是提高利润附加值。 简而言之，就是“多快好省”，这恰是房地产企业必需具备的四个基本能力：规模开发能力、快速开发能力、产品增值能力、成本控制能力。 目前，一线的品牌开发商大都已经形成了比较成熟的各个档次的标准产品线。 表格1：各开发企业产品线现状
2014房地产公司排名
排名企业名称 1 万科企业股份有限公司 2 恒大地产集团 3 大连万达商业地产股份有限公司 4 绿地控股集团有限公司 5 保利房地产（集团）股份有限公司 6 中国海外发展有限公司 7 世茂房地产控股有限公司 8 碧桂园控股有限公司 9 绿城房地产集团有限公司 10 龙湖地产有限公司 11 广州富力地产股份有限公司 12 融创中国控股有限公司 13 金地（集团）股份有限公司 14 华润置地有限公司 15 招商局地产控股股份有限公司 16 远洋地产控股有限公司 17 佳兆业集团控股有限公司 18 华夏幸福基业股份有限公司 19 复地（集团）股份有限公司 20 金科地产集团股份有限公司 21 雅居乐地产控股有限公司 22 新城控股集团有限公司 23 北京首都开发控股（集团）有限公司 24 金融街控股股份有限公司 25 融侨集团股份有限公司 26 建业住宅集团（中国）有限公司 27 阳光城集团股份有限公司 28 四川蓝光和骏实业股份有限公司 29 江苏中南建设集团股份有限公司 30 路劲地产集团有限公司 31 旭辉控股（集团）有限公司 32 泰禾集团股份有限公司 33 亿达集团有限公司 34 正荣集团有限公司 35 卓越置业集团有限公司 36 宝龙地产控股有限公司 37 融信（福建）投资集团有限公司 38 广东珠江投资股份有限公司 39 建发房地产集团有限公司 40 禹洲集团 41 上海实业城市开发集团有限公司 42 龙光地产控股有限公司 43 重庆隆鑫地产（集团）有限公司
44 上海升龙投资集团有限公司 45 广州时代地产集团有限公司 46 景瑞地产（集团）股份有限公司 47 浙江佳源房地产集团有限公司 48 大华（集团）有限公司 49 雨润控股集团有限公司 50 金辉地产 51 农工商房地产（集团）股份有限公司 52 联发集团有限公司 53 上海中建东孚投资发展有限公司 54 海航地产控股（集团）有限公司 55 朗诗集团股份有限公司 56 宁波奥克斯置业有限公司 57 北京城建投资发展股份有限公司 58 上海证大房地产有限公司 59 重庆华宇物业（集团）有限公司 60 中骏置业控股有限公司 61 俊发地产有限责任公司 62 三盛地产集团 63 荣盛房地产发展股份有限公司 64 首创置业股份有限公司 65 重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司 66 方兴地产（中国）有限公司 67 福晟集团 68 上海城建置业发展有限公司 69 上置集团有限公司 70 越秀地产股份有限公司 71 中粮地产（集团）股份有限公司 72 天朗控股集团 73 K2地产 74 宁夏亘元房地产开发有限公司 75 南京栖霞建设股份有限公司 76 西安****开发有限公司 77 上海建工房产有限公司 78 浙江祥生房地产开发有限公司 79 龙记地产集团股份有限公司 80 新疆华源实业（集团）有限公司 81 上海城投置地（集团）有限公司 82 方圆地产控股有限公司 83 鸿坤地产集团 84 五洲国际控股有限公司 85 天山房地产开发集团有限公司 86 苏州圆融发展集团有限公司 87 国贸地产集团有限公司
朗诗地产-技术及施工管理要求
第三部分技术及施工管理要求 一、质量要求 1、工程质量在满足设计与产品建造要求，符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准的基础上，须达到下列质量管理要求： 1.1发包人委托第三方单位组织的质量综合评估每次得分不得低于 89 分,低于目标分，每次总包罚款5万元。连续两季度不满足目标分，第二季度开始，处罚加倍，更换施工班组、管理人员; 1.2发包人委托第三方单位组织的防渗漏专项评估每次得分不得低于 90分，低于目标分，每次总包罚款5万元。连续两次不满足目标分，第二次开始，处罚加倍，更换施工班组、管理人员; 1.3发包人委托第三方单位组织的交付评估得分不得低于 85 分，低于目标分，总包罚款10万元; 1.4本工程工程质量要求：符合预制装配式构件相关验收要求，确保优质结构。现场安全文明要求：确保”市安全文明标准化”工地称号。 1.5 如本合同订立后相关部门颁布新的规范或标准，且标准高于前述标准的，以新的规范或标准为准。 1.5.1 承包人应充分考虑朗诗绿色地产及朗诗绿色地产成都公司在管理体系、制度、指引等管理文件上可能发生的更新。 1.5.2所有管理体系、制度、指引等管理文件以朗诗绿色地产及朗诗绿色地产成都公司公告发布的最新版执行，乙方不得有异议。 1.5.3所有管理体系、制度、指引等管理文件执行时间以发包人项目工程部通知承包人为准。 1.5.4管理体系、制度、指引的更新执行按主合同约定的发包人指令执行。 1.6质量及安全管理、文明施工等事项应遵守本合同规定、《技术及施工管理要求》及其相关附件中的相关规定。前述相关规定之间存在不一致的，优先适用责任较为严厉的规定。 1.7第三方检查管理规定：总承包单位须认真落实执行朗诗集团产品质量中心拟定的《第三方综合检查管理办法》及《第三方防渗漏检查管理办法》，无条件服从管理办法中约定的奖惩条款。 1.8专职实测小组：配备除项目经理及技术负责人外的成员3人。 1.9模板：正负零以上使用全新铝模，地下室采用红模板，木模加钢背楞；场地全部硬化；入口形象：满足质监、安监要求，施工大门及塔吊上标示朗诗地产及logo；人员出入口设置闸机刷卡或人脸识别系统；配置智能监控系统。 1.10“防渗漏条款”约定： (1)乙方应做到“无渗漏”工程。 (2)在满足过程防渗漏评估、交付评估、集中交付半年内无渗漏问题报修的情况下，甲方在结算时给予乙方每户2500元的奖励；如淋水自查、阶段评估检查渗漏户数比例大于总户数3%/单户渗漏点超过2处/地库出现任意一处渗漏，乙方除了按国家规定履行维修义务以外，按每处5000元承担渗漏违约金。 1.11．意向合作人应有专人负责朗诗工程管理软件管理工作。定期完成数据上传、软件内容更新等工作。如数据上传不实（与实测成绩出入过大）、数据上传或更新滞后，按每次5000元给予经济处罚。