最新苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践.pdf

一、

苏州工业园区邻里中心模式研究

1.参与主体构建

要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的

整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体

功能，创新了社区服务的模式。

从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；

邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。

2.服务载体设置

苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。

从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕

湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。邻里中心将三个实体，即

社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。

1)社区商业载体

这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒

店经营和商品销售等。社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。经过十余年的经营，目前苏州工业园区已基本形成以邻里中

心为主，以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜”、“邻瑞超市”等为辅的社区服务格局。

2)必备功能载体

与新加坡邻里中心的功能定位相对照，园区邻里中心主要配备了12 项基本必备功能,具体包括设立超市、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用品店、维修店、药店、卫

生医疗诊所和社区活动中心等。同时，还增设了中介服务(法律、保险、旅游、家政、房产)、便民服务项目（含代收代缴等、配送服务、订购服务、刷卡支付等）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功能载体，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。

3)公共服务载体

这是园区对邻里中心服务功能的扩展，其面积大致占公益服务载体的1/3。公共服务载体的前期建设，主要是设置社区工作站（一站式服务中心），提供一般性公共服务项目。从2011年开始，苏州工业园区对邻里中心公共服务载体进行整体改造，按照“统一标准、统

一风格、统一标志、统一功能”的原则，设立了社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少

儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等7大社区公共服务载体，统一设置于

民众联络所。每一邻里中心所配置的7大社区公共服务载体的面积一般为2000-3000平方米，辐射周边3-4个社区，提供一站式政务服务和基本公共卫生服务；同时，还提供社会组

织管理、社区教育与培训、文化健身等一系列社区公共服务。

3.邻里中心开发运营模式

邻里中心不只是单纯意义上的商业地产开发商，同时，它还是社区服务的高效管理者。

与一般的城市、地区的开发建设不同，苏州工业园区的居住小区是由开发商建设的，不在配套建设商业门面房；邻里中心则是由邻里中心公司负责开发建设的，它与居住区的建设相对应。与一般开发商“开发—出售”的单项盈利的情况不同，邻里中心公司更注重做好社区服

务的基础建设和物业管理。

另外，邻里中心公司在经营上也与一般的百货卖场或超市不同，它不直接参与货物的储备、流通和销售，而是在合理划分邻里中心功能的基础上，通过招商、合作等方式引入商家，并由商家直接进行经营。也就是说，邻里中心公司不是商品的组织者，而是商户的组织者。

通过完善的商户管理、营销管理、现场管理、物业管理等构建邻里中心公司强大的管理能力。

正是有了这样一种“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”的运营机制，才从根本上杜绝了社区服务规划无序、管理松散、环境脏乱的现象的产生。

图：邻里中心开发运营模式

4.邻里中心土地出让条件

以苏州工业园区2014年出让两处邻里中心用地的土地出让条件为例：

苏园土挂（2014）12号地块须按规划要求用于邻里中心功能。地块内须按规划要求设置建筑面积3200平方米的供电营业用房和建筑面积1000平方米（底层不少于600平方米）的邮政支局，且建成后房屋产权须分别无偿移交供电及邮政部门。地块总计容积率建筑面积扣除上述供电营业用房和邮政支局共4200平方米建筑面积后，剩余计容建筑面积中至少45%须作为公益服务载体（具体功能设置详见规划要求）。上述公益服务载体的布局位置，须报园区社会管理局审核确认后，再申请规划方案报批，建成后的公益服务载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。

12号地块内除上述须按要求移交供电、邮政和政府指定单位的建筑面积外，剩余建筑面积须由竞得人长期持有，不得出售。

12号地块内还须按规划要求设置不少于500平方米的市民活动广场。

苏园土挂（2014）13号地块须按规划要求用于邻里中心功能，且须提供至少45%的计算容积率建筑面积作为公益服务载体（具体功能设置详见规划要求）。上述公益服务载体的布局位置，须报园区社会管理局审核确认后，再申请规划方案报批，建成后的公益服务载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。

13号地块内除上述须按要求移交政府的建筑面积外，剩余建筑面积须由竞得人长期持有，不得出售。

13号地块内须按规划要求设置500平方米市民活动广场以及3000平方米公共绿地。

苏园土挂（2014）13号地块方案应达到绿色建筑二星级标准。

邻里中心用地按B1类商业用地出让，除了明确以上建设要求，土地出让条件中还会明

确公交站场建设、民众联络所设置，苏州工业园区邻里中心建设容积率一般低于 1.5。5.建设周期

苏州工业园区邻里中心建设周期一般为13-15个月，从土地出让至邻里中心开业一般需要2-2.5年，邻里中心市场培育期3-5年。

四、苏州工业园区邻里中心发展有限公司情况介绍

1.公司概况

苏州工业园区邻里中心发展有限公司（简称邻里中心公司）成立于1997年11月，注册资本 1.83亿元，截止2015年12月，总资产29.87亿元，是目前国内最专业的社区商业

综合服务提供商。

邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念基础上，结合苏州工业园区的开发建设，经过多年实践形成的集商业、文化、体育、卫生和教育等于一体的社区商业中心和服务中心。

目前，邻里中心公司运营有新城、湖东、贵都、师惠、沁苑、玲珑、翰林、方洲、唯盛、科

技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城、漕湖、常熟滨江、独墅湖“邻里中心”项目16个，邻瑞广场1个，邻里汇1个。每个项目均已成为区域性商业服务亮点，实现了居民在家门口体验一站式生活配套服务的需求，并带动了周边住宅品质和土地价值的提升。

经过18年的探索与发展，邻里中心公司已经形成了独特的社区商业开发模式和经营理

念，确立了行业领先优势，专业能力获得权威认可。“邻里中心”品牌商标自2000年成功注册以来，先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌、全国社区商业示范，2015年6月被国家工商总局商标局认定为“中国驰名商标”，成就社区商业领域的一块金字招牌。同时，它还开辟了一条以轻资产输出为特色的“走出去”之路，将品牌触角伸向全国，邻里中

心品牌输出项目已经遍及6省、18市，拥有30多个合作项目。从借鉴到输出，邻里中心公

司逐渐探索出一条全方位、多层次、综合性的社区商业服务特色发展之路。

2.股东背景

苏州工业园区邻里中心发展有限公司由新建元控股集团和中方财团共同控股，其中新建元控股集团持股80.47%，中方财团持股19.53%。

1)新建元控股集团

中国新加坡合作苏州工业园区所属特一级大型国有企业。集团控股、参股各类企业80多家，资产总规模320多亿元，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。

产业板块：新建元集团在“引领产业发展的城市综合运营商”战略定位的指引下，

以房地产业务为核心，金融及资本运作为引擎，新兴产业为突破；形成地产开发、资本经营、资产管理、实业投资四大业务板块，勾勒出立足苏州、覆盖长三角、布局全国的

全新发展版图。

图：新建元控股集团四大业务板块

旗下企业：

2)中方财团

由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建。

3.公司组织构架

1)邻里中心商业物业管理公司

原苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，2016年6月正式更名为邻里中心商业物

业管理公司。成立于2009年12月，注册资本500万元，是苏州工业园区邻里中心发展有

限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。

“融鼎资产”的更名，“邻里中心商管”的正式设立，也标志着邻里中心公司“运营

价值提升战略”的正式启动，企业的品牌竞争力、行业影响力也将由此得到进一步增强。邻里中心商管公司将以运营、管理商业服务设施等具有长期稳定收益的邻里中心资产项目为主

要经营方向。同时，作为邻里中心商管平台，也将通过对各项目的科学管理，进一步强化统一招商、统一运营、统一管理，根据每个项目周边居民的实际需求，动态调整和优化邻里中心的业态组合布局，使项目品质得到一贯性保持。未来，邻里中心公司将以“社区商业”为

核心，融合邻里中心项目投资运营、轻资产输出及智慧社区运行三大核心业务板块共同发展，不断提升专业投资运营水平。

2)邻瑞商业公司

苏州工业园区邻瑞商业发展有限公司成立于2011年4月，注册资本2000万元人民币，是苏州工业园区邻里中心发展有限公司全资子公司。主要负责邻里中心社区商业的核心业务“连锁邻里生鲜超市”和“连锁邻瑞超市”的开店筹备和运营管理、邻里假日酒店的招商

运营和管理。2011年1月，第一家邻里生鲜超市在方洲邻里中心开业，标志着邻里中心公

司业务发展模式转型的开始，也标志着邻里中心主营自营业务的开始。

邻瑞商业发展公司在研讨总结邻里生鲜超市方洲店成功运营经验之后，先后成功开设了邻里生鲜超市唯盛店、科技城店及通达店，正式走上了邻里生鲜超市的连锁道路。此外，邻瑞商业发展公司旗下的另一主打品牌邻瑞超市也于2012年底正式落户东沙湖邻里中心。邻瑞超市是在邻里生鲜超市基础上，从经营规模、品项结构、商品入选、内部服务及辐射半

径等各方面升级开发的全新品牌。

邻瑞商业发展公司立足于“生鲜超市连锁”、“邻瑞超市连锁”经营等零售业务，通过新设、改造、租赁等不同的扩张和经营方式，不仅在园区内加大发展速度，还将快速向苏州市以及周边城市辐射。按照计划，公司未来3—5年内将在苏州市开设30家门店，力争“邻里生鲜超市”、“邻瑞超市”成为苏州市超市零售行业具有一定影响力的知名品牌。

同时，邻瑞商业发展公司下设酒店事业部负责邻里中心假日酒店品牌的运营和管理。目前邻里中心公司旗下酒店共9家，其运营模式主要有自营、租赁和委托管理三种。其中由邻里中心公司自营有苏州东沙湖邻里商务酒店和宿迁明日邻里商务酒店两家，租赁3家，委托酒店管理公司运营共4家。

3)邻瑞广场

苏州邻瑞广场是一家集购物、餐饮、休闲、娱乐及社区服务为一体的大型一站式购物中心，于2013年6月29日开业，由苏州工业园区邻里中心发展有限公司开发，委托上海三

益佳柏资产管理有限公司提供招商运营和管理服务。

苏州邻瑞广场项目位于苏州工业园区金鸡湖大道与西华林街路口，总建筑面积为15万平方米，共设6层，地下2层、地上4层，其中包含2000个停车位，附近设有3处公交站台，公交首(末)站达到8条，未来轨道交通三号线将于项目接驳，再加上紧靠星湖街、金鸡

湖大道、独墅湖隧道等，极大的便利了苏州的消费者。

邻瑞广场作为邻里中心公司对于园区邻里中心建设的最新探索，在服务范围、服务人口、

服务功能、运营管理等方面进行了整体升级。在邻瑞广场的开发建设过程中，邻里中心总公司负责开发建设，后期运营管理、招商策划等则由独立团队负责跟进。

4)邻瑞投资公司

苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司（简称“邻瑞投资”）是由邻里中心公司与美国著名设计公司GLC合资设立，并于2013年5月13日在园区注册成立。

邻瑞投资主要从事社区型购物中心等商业地产项目的定位、策划、设计、招商等业务，

致力于培育国内商业地产全程顾问和设计服务品牌，是目前国内唯一专注于社区型购物中心

全程服务的提供商。

4.公司盈利模式

1)利益框架

邻里中心以商业化的形式来提供社区公共服务资源，从机构设置而言，其盈利性特征非常明显，这是苏州工业园区邻里中心与新加坡邻里中心的一个不同点。在邻里中心的公司总部之下，设有资产运营公司、投资顾问公司和商业服务公司。邻里中心主要的盈利来源包括：资产运营公司

即邻里中心商业物业管理公司，通过对已经建成的商业项目进行运营，主要负责邻里中心等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开

展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。

投资顾问公司

即苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司，主要负责邻里中心等社区型购物中心项目的投

资咨询、策划定位、建筑方案设计、招商服务以及运营管理等。邻里中心发展有限公司下属

的邻瑞商业投资咨询顾问公司所设立的邻瑞设计研究院，是国内首支专注于社区型购物中心建筑设计的的团队。邻瑞设计致力于整合社区商业空间，以专业的设计理念赋予项目生命力，提供从商业策划、概念方案到施工图管理的全过程设计与咨询服务。独特的社区商业开发背景和社区商业全产业链服务模式为邻瑞投资提供了独特的市场竞争优势。高水准的专业技术团队，持续的创新能力，严谨的管理系统，高完成度的精细设计将为项目的成功提供有力的

保障。

商业服务公司

即邻瑞商业公司，主要负责经营邻里中心的自营项目，如邻里生鲜超市、邻里假日酒店等项目。

轻资产输出

邻里中心还通过品牌的输出来盈利，邻里中心自2000年成功商标注册以来，先后被评

为江苏省著名商标、江苏省服务名牌，2006年被国家商务部评定为首批“全国社区商业示范”，邻瑞投资至今已为苏州、太仓、宿迁、泰州、盐城、广州等城市的近30个项目提供了完整的社区商业产品的设计、咨询、招商和运营管理服务。未来，邻瑞投资将定位于为社

区商业提供更专业、更全面、更高品质的社区商业资产增值服务。

2)盈利方式

目前邻里中心公司主要经济渠道分别为房屋租赁（约占50%）、房产销售（约占20-25%）、轻资产输出（约占15-20%）、酒店经营、商品销售以及物业管理业务等。

房产销售

苏州工业园区邻里中心建设在土地出让条件中明确土地销售比例不超过15%，即建成后售出物业建筑面积不超过邻里中心总建筑面积的15%。目前建成的邻里中心房产销售比

例约为10-15%左右。

房产租赁

社区商业载体租金价格参考周边住宅底商、商业综合体价格和目标人群消费能力设定，目前苏州工业园区建成邻里中心租金为每月每平方米一层100-250元，二层收取底层租金

的80%，三层收取底层租金的40-60%。作为园区公共服务重要载体的民众联络所租赁价格

约为同楼层租赁价格的70-80%。

租金优惠形式

优惠形式细分内容

扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担

市场风险，共同分享利润。

其它形式年期一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生

约，餐饮业一般5—10年固定合约，可商议

免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件

之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成

规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的

商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，

有时需要给予足够的免租期

管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括

中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公

共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推

广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件

装修除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份

装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑

以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增

加一定期限的免租期或一定折扣

特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约

客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等

宣传推广费用邻里中心要保持活跃的商业气氛，宣传推广是必不可

少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理

费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如

何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件

邻里中心业态组合—租户角色定位

租户特点租金承受能力租金模式

人流贡献型租户一般零售主力店、

次主力店如百货、

大卖场，娱乐业态

如影院、电玩等

通常承受租金能力相

对最低

以纯租金方式居多，也

有可控租户采取扣率租

金（有保底营业额）的

方式

租金贡献型租户部分品牌店、一般

专卖店、中西快餐、

花车租户

承租能力相对最高

零售类以扣率租金或两

者取高为主，而中西快

餐则以纯租金模式为主

提升形象型租户各业态业种中的旗

舰品牌，如休闲运

动服饰中的NIKE，

快餐中的必胜客

承租能力相对一般，

视地段、客流、交通

等情况

以扣率租金为主

功能配套型租户

以服务类机构为

主，以满足购物中

心的一站式消费

除了个别租赁面积小

或银行、展示等机构

外，一般承租能力较

低

以纯租金为主

填空补漏型租户以消化邻里中心富

裕楼层或面积为考

虑

一般很低纯租金为主

5.政府资金扶持

邻里中心公司是一个政府投资的企业，它是一个自主经营、自负盈亏、产权明晰的经济实体，其职责就是对园区的社区服务功能进行开发和管理。同时，园区财政投入大量资金来确保按标准配置的七大社区公共服务载体能够顺利地装修、运行。除卫生服务站由专业医疗机构运作、邻里文体站由邻里中心发展有限公司低偿服务以外，邻里中心各类社区公共服务载体均免费向居民。苏州工业园区以文件形式规定：“将社区工作站等集中配置在邻里中心

的社区公共服务载体，其日常运作经费纳入社工委年度预算，由园区财政足额编列。”①资金划拨：由苏州工业园区管委会下设经发局划拨服务业引导基金补贴至邻里中心公

司。主要补贴邻里中心内包括邻里生鲜菜场、餐饮店、维修店、社区工作站、民众俱乐部、

乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等便民服务功能载体。

①苏州工业园区管委会：《关于印发<关于加快推进中新合作区社区建设的若干意见>的通知》，2010年，第136号。

(完整版)苏州工业园区总体设计规划

苏州工业园区首期开发区总体规划报告第1章苏州市概况 1.1 天然环境苏州市域面积8488平方公里，其中178平方公里（包括14.2平方公里的古城）是属于市区。苏州境内位于太湖东部的地区，包括苏州市本身，地势基本平坦。太湖（2，425平方公里）位于苏州市以西15公里，它汇集了江苏南部、浙江北部、安徽南部的水流，并由多条河道将水注入长江和大海，五千年前这里还是东海，所以在苏州境内有众多的湖泊、河流和水道与太湖连接。这种纵横交错的河道网络有助于灌溉和运输，同时也能调节长江和太湖的水量和水位。这些风景怡人的水道和湖泊，也使苏州成为众所皆知的“东方威尼斯”。苏州位于长江三角洲腹地是上海以西最邻近的城市，它的西部是无锡和常州，南部与浙江的嘉兴和湖州毗邻，北部长江对岸是南通市。京沪线铁路和京杭大运河都经过苏州市，此外，完善的公路网络和众多的河流／水道网络也提供了前往苏州的水陆交通途径。 1.2 人口苏州市在1992年拥有总人口567万人。其中：市区人口856，700人，自1975年以来，苏州市人口的平均增长率为每年1.85％，虽然增长率在1980年后开始下降（平均增长率是每年1.5％），但是随着苏州市的经济活动增加，外来人口涌人，这里的人口增长率相信

会升高。我们假设这个新的苏州工业园区必须要能应付每年2．0％的人口增长需求。值得注意的是外来人口对苏州市人口的增长具有显著的影响，这和苏州地区的情形相反，苏州地区人口增加的主要原因是来自自然增长。苏州市参与劳动者总数约占总人口的60，这和中国其他主要城市相似，如下表所示：

上海、天津和苏州的劳动力中少于10%是从事第一产业（比如农业和渔业），大约60%从事第二产业（比如制造业），30-40%则从事第三产业（比如零售业、酒店和金融业）。 1.3 城市发展形式苏州是中国一大古城，以拥有丰富的历史和文化遗迹以及秀丽的风景而著称。古代的苏州市建于公元前514年，建城的地点就在目前14．2平方公里古城的所在地。传统的城市格局以及独特的道路／河道系统大部分都被保留了下来。1981年，中国宣布将苏州市列为重点保护的历史与文化名城，及国家环境保护重点城市，风景旅游城市和沿海开放地区。随着苏州的迅速发展，古城的基础设施已经显得不足，不适应经济和人口增长的步伐。在保护历史古城，同时促进城市现代化的宏观规划目标这个基础上，苏州已经将古城指定为历史和文化中心，主要用于发展传统工业以及旅游业，在古城的西部，一个面积26．5平方公里，称为“新区”的地区已经获得相当的发展，以适应该市不断增长中的经济和新时代的需求。域西新区由大运河划分为河东和河西两部分，河东主要是住宅区，河西则用于国家批准的高技术产业开发区。在苏州市以西，靠近著名的太湖边的

苏州工业园区总体规划

苏州工业园区首期开发区总体规划报告第1章苏州市概况 1.1 天然环境苏州市域面积8488平方公里，其中178平方公里（包括14.2平方公里的古城）是属于市区。苏州境内位于太湖东部的地区，包括苏州市本身，地势基本平坦。太湖（2，425平方公里）位于苏州市以西15公里，它汇集了江苏南部、浙江北部、安徽南部的水流，并由多条河道将水注入长江和大海，五千年前这里还是东海，因此在苏州境内有众多的湖泊、河流和水道与太湖连接。这种纵横交错的河道网络有助于灌溉和运输，同时也能调节长江和太湖的水量和水位。这些风景怡人的水道和湖泊，也使苏州成为众所皆知的“东方威尼斯”。苏州位于长江三角洲腹地是上海以西最邻近的城市，它的西部是无锡和常州，南部与浙江的嘉兴和湖州毗邻，北部长江对岸是南通市。京沪线铁路和京杭大运河都经过苏州市，另外，完善的公路网络和众多的河流／水道网络也提供了前往苏州的水陆交通途径。 1.2 人口苏州市在1992年拥有总人口567万人。其中：市区人口856，700人，自1975年以来，苏州市人口的平均增长率为每年1.85％，虽然增长率在1980年后开始下降（平均增长率是每年

1.5％），可是随着苏州市的经济活动增加，外来人口涌人，这里的人口增长率相信会升高。我们假设这个新的苏州工业园区必须要能应付每年2．0％的人口增长需求。值得注意的是外来人口对苏州市人口的增长具有显著的影响，这和苏州地区的情形相反，苏州地区人口增加的主要原因是来自自然增长。苏州市参与劳动者总数约占总人口的60，这和中国其它主要城市相似，如下表所示：

上海、天津和苏州的劳动力中少于10%是从事第一产业（比如农业和渔业），大约60%从事第二产业（比如制造业），30-40%则从事第三产业（比如零售业、酒店和金融业）。 1.3 城市发展形式苏州是中国一大古城，以拥有丰富的历史和文化遗迹以及秀丽的风景而著称。古代的苏州市建于公元前5 ，建城的地点就在当前14．2平方公里古城的所在地。传统的城市格局以及独特的道路／河道系统大部分都被保留了下来。1981年，中国宣布将苏州市列为重点保护的历史与文化名城，及国家环境保护重点城市，风景旅游城市和沿海开放地区。随着苏州的迅速发展，古城的基础设施已经显得不足，不适应经济和人口增长的步伐。在保护历史古城，同时促进城市现代化的宏观规划目标这个基础上，苏州已经将古城指定为历史和文化中心，主要用于发展传统工业以及旅游业，在古城的西部，一个面积26．5平方公里，称为“新区”的地区已经获得相当的发展，以适应该市不断增长中的经济和新时代的需求。域西新区由大运河划分为河东和河西两部分，河东主要是住宅区，河西则用于国家批准的高技术产业开发

城市界面——苏州工业园区东环路地区城市设计

城市界面——苏州工业园区东环路地区城市设计卢济威陈屹峰吴其煊苏州工业园区东环路地区位于苏州市东部，东侧紧靠中国和新加坡合作开发的苏州工业园区，西侧毗邻苏州古城，区内有作为苏州内环线一部分的东环路、规划中的虞苏杭高速公路及中新路、三星路、机场路、金鸡湖路等重要城市干道穿越（图1）。

东环路地区城市设计的研究范围西起东环路，东至规划中的虞苏杭高速公路，北起三星路，南至机场路，主要对三星路、中新路、金鸡湖路、机场路两侧地区及东环路东侧地区进行设计研究，规划设计范围为63.5ha。 1、发展定位苏州市在近十多年的发展过程中逐渐形成一城两区的格局：即整个城市由苏州古城、苏州工业园区和苏州新区三个相对独立的城市区域构成。从宏观上来看，位于苏州古城和工业园区之间的东环路地区，正是限定苏州工业园区这一城市区域的重要边沿之一。因此，作为一个城市界面，强化苏州工业园区的整体城市意象是东环路地区的一个基本功能。今后，苏州古城将以旧城保护、旧城改造为主要任务，逐渐由生产型向服务型转变；而苏州工业园区和苏州新区则发展成以生产为主，兼重服务的自我完善的独立城市区域，这一城两区将由东西向城市干道干将路—中新路所联系，因此干将路中新路已成为苏州城市的生长轴和发展轴，苏州城市这一沿东西轴向的主导发展模式在新编制的《苏州市总体规划》中也得到肯定。规划中的沿干将路—中新路的地铁轻轨系统也将使这一发展趋势得到加强。因此作为联系苏州古城和工业园区的东环路地区，同时，也应把强化苏州城市东西轴向发展主导趋势作为他的基本目标。基于上述认识，对于苏州工业园区东环路地区，应以城市界面作为其总体发展定位。这个定位包含二个层面：（1）城市景观层面：工业园区是中新合作的现代化工业区，有着较大的影响和知名度，需要一个强有力的城市意象与之相称。对这一相对独立的城市区域而言，东环路地区是对它起限定作用的一个城市界面，因此它对塑造工业园区整体的城市意象有着重要意义，也将起到巨大的作用。（2）城市功能层面：苏州古城和工业园区是两个自我完善、相对独立的城市区域，仅依靠一条城市干道和地铁轻轨系统是无法将其很好地联系起来，无法保证物质和住处在它们之间正常地流动和交换，更不能保持苏州城市东西轴向发展的趋势。因此，有必要把它们之间的城市区域建设成良好的联结体，以保证城市职能延续、组织机制有序、区域交通顺畅和环境形态优美。根据以上定位，城市设计要对《苏州东环路地区控制性规划》作必要的调整。首先，碰到的问题是东环路原规划设置内环高架路，这对工业园区的景观和形成区域次中心都带来不利。因此在设计过程中?仔细论证并与多方协商，将内环高架东移，与虞苏杭高速干道高架并道，平行布置，使东环路成为苏州新老区联系的景观廊。其次，原规划土地使用以居住为主。城市设计定位要求在基地沿街地区增加商业、办公等服务性功能，特别是对东环路沿街和中新路两侧土地的使用性质作了较大调整。由于土地使用性质的改变以及为保证资金的投入产出平衡，增强开发的可能性，城市设计结合房地产市场调查适当提高了部分地块的开发强度。第三，出于东环路地区的整体形态框架考虑，调整了控制部分地块的建筑限高，以获得预期景观效果。 2、目标与构思

走进苏州工业园区从“邻里中心”开始的故事

走进苏州工业园区:从“邻里中心”开始的故事走进苏州工业园区采访，“邻里中心”是个点击率很高的关键词，可以说园区的商业故事正是从“邻里中心”开始。 “有了它，园区的马路上看不到路边店，不仅杜绝了底商的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌；有了它，老百姓日常需要也就有保证。因为邻里中心既是一个‘购物中心’，又是一个‘服务中心’，提供一站式服务的区域性商业服务中心。” 邻里中心公司总经理于宙介绍说，每座邻里中心都有12项必备功能，这里有超市、银行、邮政所，也有餐饮店、洗衣房、美容美发店，还有药店、文化用品店、维修店……人们可以在这里悠闲地试穿新款服装，潇洒地溜冰，投入地参加游艺活动，生活气息极其浓厚。 “邻里中心”原版在新加坡。一九九七年，以新加坡“购物中心”为蓝本的“邻里中心”正式在中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区“克隆”。随着园区的开发，“邻里中心”的建设规划已列入商业网点布局，今年5月，第7座邻里中心，南部科教创新区2余多平米的翰林大厦又拔地而起。“到2010年，邻里中心总数达到10个，经营面积约15万平方米，服务约30万园区人口”的计划正在逐步实现。走进邻里中心，每一座大厦里，店铺鳞次栉比，店面各具特色。新城邻里中心，也是苏州第一个邻里中心。很多十年前来采访过的记者都惊讶地发现，这个邻里中心变了，变得时尚起来。曾经的小面馆成了小吃广场，那个食品小卖部变成了星巴克咖啡屋，小小的理发店变成了时尚美容美发屋。用“升级换代”来形容这个邻里中心的变化是最恰当不过的一个词汇。 “邻里中心”品质得到进一步提升。这是邻里中心公司总经理宇宙对“邻里中心”的变化所作的总结。这一总结让前来采访记者突然发现，园区的品质生活，其实不仅体现在白领小资的浅酌低吟中，更体现在邻家大婶的日常生活中。在采访中恰好碰到一位正在买菜的老教师，她感叹的说，园区生活质量是从每天的买菜开始提高的！因为邻里中心的“菜场”整洁干净，邻里生鲜超市更是颠覆了人们对“小菜场”的传统印象。在这里见不到提起裤管、踮起脚尖、小心翼翼走路背影，人们逛菜场感觉逛超市。 “邻里中心是苏州工业园区商业空间中的一个重要层次，在过去的十年中，邻里中心的建设取得了显著成就，成为苏州工业园区借鉴新加坡管理经验成功典范之一”。在题为《苏州工业园区邻里中心消费实证调查与比较分析》的调研报告中，专家组一致分析了邻里中心建立新型社区商业模式的尝试，肯定了它“不是传统的社区内的商业，而是服务于社区的商业”。 2006年2月，作为江苏省2家单位之一，邻里中心跻身首批“全国社区商业示范”。是当年被认定的59家单位中唯一的一家企业引发了国家商务部的浓厚兴趣，商改司、政研室等部门的领导多次来园区参观“点名”考察邻里中心。目前，“邻里中心”已在全国遍地开花，特许加盟在中国范围内展开，已有远至内蒙古通辽、青海西宁，近及浙江温州、江苏南京、扬州等十多省市实现特许加盟，开始建设“邻里中心”。 “学贵心悟，守旧无功”，昔日端坐在教室听老师谆谆教导的学生，如今可以将总结的经验授与他人了。“邻里中心”用了十年的时间，完成了从借鉴到输出的角色转换。

苏州工业园区规划背景

1995年版总体规划图附件二：苏州工业园区二三区控制性详细规划规划背景 ● 区位 1 ● 原规划编制过程 1 ● 规划调整的原因 2 ● 规划调整思路 2 ● 规划调整指导思想及园区发展目标 2 ● 总体布局调整主要内容 2 ● 二三区控制性详细规划的任务和目标 3 中新合作区总体规划图 5 中新合作区道路交通规划图 6 苏州工业园区二三区控制性详细规划规划背景一、区位苏州工业园区中新合作区西距苏州市中心约15公里，东距上海约75公里，包括一区、二区、三区三个组成部分，由西向东顺序展开。本规划的范围为其中二、三两区，位于中新合作区东部。二、原总体规划、建设指导详细规划编制过程 1994年—1995年，中新双方合作编制完成《苏州工业园区第二、三区总体规划》，该规划于1995年10月经江苏省人民政府批准实施。 1994—1996年，中新双方合作编制完成了《苏州工业园区二期建设指导详细规划》、《苏州工业园区三期建设指导详细规划—— 初步报告》（二期、三期的用地总范围即为第二区、三区的用地范围，二期用地在二区、三区北部，三期用地在二区、三区南部）。总体规划、建设指导详细规划与以后陆续编制的重要地区的城市设计、修建性详规等组成了完整的规划系列，对园区建设起到重要指导作用，被实践证明是一个高水平的规划。

1995年版二期建设指导详细规划 1995年版三期建设指导详细规划三、规划调整的原因 1、国内外宏观经济形势的变化和来自周边地区激烈的竞争，促使园区站在新世纪的起点上，重新审视自身的功能定位和发展目标，调整其空间发展结构，进一步提升园区综合竞争力。 2、苏州市社会经济发展“十五”计划纲要对园区提出明确的发展目标和要求，促使园区在区域协调和自身功能完善等方面作更深层次的思考。 3、经济快速发展，招商形势迅猛，园区发展面临全新的机遇和挑战。一方面，近两年园区土地批租速度明显加快，在项目选址、建设控制等方面极易对规划产生冲击；另一方面，新进项目数量多，投资额高、用地需求大，对园区建设环境提出更高的要求。 4、园区首期建设基本完成，二、三区开发已全面启动，一些近期建设项目逐步明确，急需规划的宏观把握和详细指导。 5、根据《中新联合协调理事会备忘录》的要求，每5—10年应调整或修订一次规划。四、规划调整思路立足宏观背景的思考，在深入分析园区功能定位和发展目标的基础上，充分研究园区与城市的协调发展。同时，在对首期规划全面检讨的基础上，调整总体布局规划，进而完善园区的功能结构、交通体系、绿地系统以及基础设施规划等。五、规划调整指导思想及园区发展目标 1、规划指导思想：体现“总体框架不变”的原则，反映整体协调的规划思路，坚持空间布局规划与经济发展相适应的理念，强化可持续发展的战略思想，突出规划的指导性和可操作性。 2、园区发展目标：有国际竞争力的高科技园区有吴文化底蕴的现代化新城区有水乡特色的生态化园区六、总体布局调整主要内容 1、进一步确立园区作为苏州市现代化新城区的功能定位，积极拓展城市公共活动中心的发展空间，承担起苏州市部分对外经济、文化交流的职能，进而提升园区的国际

邻里中心介绍

园区邻里中心简介邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积约21000平方米。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项居住配套功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。邻里中心湖东大厦——位于园区星湖街178号，2004年8月正式运营，建筑面积约30000平方米，园区湖东商业第一家。湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项居住配套功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。大厦的成功开业，是公司在坚持政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一个新的起点。大厦内12项居住配套功能完备，针对周边消费者的特点，功能设置新颖。大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。

苏州工业园区湖东邻里中心工程评估报告

苏州工业园区湖东邻里中心工程主体工程质量评估报告建设单位：苏州工业园区建屋发展有限公司设计单位：苏州市建筑设计院施工单位：苏州二建四分公司监理单位：上海福达工程建设监理咨询有限公司编写：王强审批：王迪日期：2003--10--28 江苏省建设厅建设监理处监制

湖东邻里中心主体工程质量评估报告一、工程概况：苏州工业园区湖东邻里中心工程位于金鸡湖的东面，在规划居住区的中心，基地直径212米的圆形地块，基地外为环型规划道路。本工程总建筑面积为28083平方米，分三个单元，南、主、北楼，其中主楼为二层，南、北楼为三层。本工程±0.000相当于黄海高程4米，室内外高差为600mm，为六度抗震设防，丙类建筑，采用钢筋混凝土框架结构体系，框架抗震等级为四级。本工程采用的设计基准期为50年。本工程外墙面采用涂料、幕墙，楼地面分别采用地砖与水泥砂浆找平，屋面采用高分子卷材，30mm挤塑保温板，上面用40cm细石砼，再用15厚水泥砂浆找平。二、施工情况简述：本工程于2003年6月26日开始施工，2003年9月19日完成主体分部工程。三、工程质量评估依据： 1、业主提供的本工程施工图纸及有关说明 2、国家现行及江苏省现行的建筑工程质量标准及验收规范 3、国家及江苏省有关标准及说明 4、省市现行的有关建筑管理办法和规定

四、各单位工程质量评估：检查各分项工程划分，基本符合规定。各分项、分部工程的评定项目齐全，评定程序符合规定。各单位工程主体质量评定如下： 1、主体结构分部（1）、钢筋工程：钢筋的品种、规格、数量、尺寸；钢筋表面洁净，锚固长度、接头设置、搭接长度、钢筋焊接符合设计要求和施工规范规定，钢筋的质量通过复试符合要求。（2）、砼工程：本工程砼采用现场泵送砼，砼设计强度为C30。在施工过程中砼的浇捣、养护严格按照施工规范要求。砼工程符合设计要求和施工规范规定。（3）、砌体工程：本工程墙体采用MU10KP-1型多孔砖，M5混合砂浆砌筑。经现场抽样检查砖的品种、试块留置组数，见证取样，养护符合设计要求和施工验收规范规定。砖墙和砼连接处采用2根φ6、长度为1米的拉结筋，局部墙体设置构造柱连接。马牙槎为300mm 高，在砌筑时采用先进后退的方法。砖砌体的组砌方法、砂浆饱满度、水平灰缝、平整度、垂直度均符合施工验收规范规定。各单位工程全部核定为：合格

苏州工业园区第二、三区总体规划文本

第一章前言一、区位位于长江三角洲腹地，是以西最邻近的城市；它的西部是和，南部是和，北部长江对岸是。京沪铁路、京杭大运风312国道都经过市。市域面积8488平方公里，地势平坦。太湖位于市以西15公里；它汇集了南部、北部、南部的水流，并由多条河道注人长江。境有众多湖泊、河流与太湖连接；创造怡人风景，使成为众所周知的“威尼斯”。工业园区第二、二区位于首期开发区东部，涉及跨塘、斜塘、维亭、胜浦四个乡（镇），西距怖中心约15公里，东距约万公里（用地现状见图1－1）。

二、背景 1992年底，在中新双方合作开发工业园区的构想下，展开选址工作1993年4月，工业园区的概念规划首次呈报给市人民政府；1993年5月呈报给省人民政府。这个概念规划，是工业园区第一、一、三区总体规划，详细规划的基础和指导。 1994年2月，由省建设委员会主持审定厂工业园区首期开发区（即第一区）的总体规划。根据专家意见调整之后；于1994年6月里报正式成果给市人民政府。这个总体计划于1994年出获得省人民政府的批准。在此基础之上，展开首期开发区的详细规划。1994年11月，首期开发区的详细计划通过专家审定。这个详细规划于1994年12月获得市人民政府的批准。 1995年5月，展开工业园区第一区、第三区的总体规划，由新加坡市区重建局、驷马国际、裕廊环境私人和工业园区规划建设局共同编制了结构规划。 1995年6月初；总体规划的四个成员单位会同市及国际上参加专业规划的成员单位，在探讨确定了结构规划的基础上，展开了专业规划。 1995年6月底；在新加坡裕廊管理局，出裕廊环境工程私人和工业园区规划建设局主持召开了总体规划讨论会，综合协调各专业规划。经过多人论证，多方案比较，现形成总体规划报告。

苏州工业园区建设规划图及空间布局

苏州工业园区建设规划图及空间布局苏州工业园区建设规划苏州工业园区简介: 苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口约76.2万。目前，园区以占苏州市3.4%的土地、5.2%的人口创造了15%左右的经济总量，并连续多年名列“中国城市最具竞争力开发区”排序榜首，综合发展指数位居国家级开发区第二位，在国家级高新区排名居全省第一位。工业园区建设规划: 为深入贯彻党的“十八大”精神，积极响应苏南现代化建设示范区的相关要求，立足苏州工业园区经济社会发展阶段和资源环境特点，以现代化发展为引领，已发展方式转型为途径，提升苏州工业园区发展能级，保障和改善民生，推进生态文明建设，引导园区建设成为国际化、现代化、信息化高科技园区和创新型、生态型、幸福型综合商务城区。2012年8月起，苏州工业园区启动了《苏州工业园区总体规划（2012-2030）》编制工作，目前为止，规划总体出炉。

1. 空间布局涉及娄葑、斜塘、胜浦和唯亭街道四片在布局结构上：规划形成“双核多心十字轴、四片多区异彩呈”的空间结构。双核：湖西CBD、湖东CWD围绕金鸡湖合力发展，形成园区城市核心区。多心：结合城际轨道站点、城市轨道站点、功能区中心形成三副多点的中心空间。十字轴：结合各功能片区中心分布，沿东西向城市轨道线和南北向城市公交走廊，形成十字型发展轴，加强周边地区与中心区的联系。四片多区：包括娄葑、斜塘、胜浦和唯亭街道四片，每片结合功能又划分为若干片区。 2. 中心体系规划“两主、三副、八心、多点”的中心体系结构 “两主”即两个城市级中心，包括苏州市中央商务区（CBD）、苏州东部新城中央商业文化区（CWD）和白糖生态综合功能区。 “三副”即三个城市级副中心，即城铁综合商务区、月亮湾商务区和国际商务区。 “八心”即八个片区中心。包括唯亭街道片区中心（3个）、娄葑街道片区中心（1个）、斜塘生活区中心、车坊生活区中心、科教创新区片区中心和胜浦生活区中心。\

苏州园区新建项目

9 苏州工业园区博能科技有限公司变更项目规划批准唯亭西区博能科技有限公司厂房规划变更批准 14 艾默生环境优化技术（苏州）有限公司临时建设工程规划批准艾默生电气（苏州）有限公司因星港街改造，申请苏虹西路上开设临时出入口 15 快捷半导体（苏州）有限公司变更项目规划批准快捷半导体（苏州）有限公司厂房南侧增建货梯等2项 17 东和光电（苏州）有限公司新建项目规划批准跨塘东和光电（苏州）有限公司新建卸货平台规划批准 19 矽品科技（苏州）有限公司新建项目规划批准、临时建设工程规划批准矽品科技宿舍05（2#）、06（3#）宿舍楼申请新建项目规划批准等2项 20 圣戈班磨料磨具（苏州）有限公司变更项目规划批准三区圣戈班磨料磨具门卫室变更，增建蒸汽计量减压站、除尘塔及设备房 22 雅士利涂料（苏州）有限公司单项建筑工程规划批准、变更项目规划批准娄葑东区苏州立邦涂料有限公司二期建垃圾站规划批准等2项 28 联建（中国）科技有限公司新建项目规划批准联建员工宿舍项目人防及附房申请新建项目规划批准 32 苏州旭智科技有限公司新建项目规划批准娄葑东南区旭智科技有限公司新建项目规划批准——车间一、二 33 康美包（苏州）有限公司变更项目规划批准康美包（苏州）有限公司公司A1生产厂房、L生产厂房2变更 36 广阳金属制品（苏州）有限公司变更项目规划批准广阳金属制品（苏州）有限公司10、13、14、15#车间变更，16#车间取消 37 大金机电设备（苏州）有限公司临时建设工程规划批准三区大金机电设备二期申请临时施工出入口 40 苏州工业园区苏胜钨钼材料有限公司新建项目规划批准胜浦镇苏胜钨钼材料有限公1-4#车间、门卫、配电间 43 苏州鑫达资源再生利用有限公司新建项目规划批准唯亭镇鑫达资源再生利用新建车间3规划批准

苏州工业园区邻里中心专题研究

邻里中心专题研究 1苏州邻里中心概况苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。邻里中心的特点是有序、规范、配套。“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。图1.1 各邻里中心外观图

2邻里中心案例介绍

邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。具体发展时间列表如下：表2.1 邻里中心发展历程运营时间名称 1998 年5 月30 日新城大厦 2001年5月30日贵都大厦 2004年5月30日师惠大厦 2004年8月湖东大厦 2006年12月26日玲珑大厦 2007年5月30日沁苑大厦 2008年9月19日翰林大厦 2.1邻里中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道 158 号，1998年 5 月30日开业运营，建筑面积约21,000 平方米。作为第一家也是较大的一家邻里中心，新城大厦可以满足居民生活的一切需要。它的主题是一座4层的现代建筑，一楼有银行、邮局、书店、超市、中外快餐和各式电器；二楼是各类品牌专卖店；三楼是社区的文化娱乐活动中心，电影院、阅览室、旱冰场、保龄球、游乐场、音乐茶座和书画廊一应俱全；四楼为拥有9个专科的医疗中心。紧挨着的是一座副楼，设有菜市场和酒店。楼后是大片草地、网球场和塑胶跑道的小学操场。新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 2.2邻里中心贵都大厦

苏州工业园区城市规划管理技术规定2011版

苏州工业园区城市规划管理技术规定（2011年版）第一章总则第二章用地管理通则第三章建筑管理通则第四章住宅区规划管理第五章公共设施规划管理第六章工业区规划管理第七章景观与环境规划管理第八章附则附录一特定区域范围附录二建筑满窗日照计算规则总则第一条（目的依据）为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等有关法律、法规、规章和规范，制定本规定。第二条（适用范围）本规定适用于苏州工业园区中新合作区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动，中新合作区外参照执行。第三条（规划建设理念）园区规划建设应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局、集约利用土地，保护景观和生态资源、改善人居环境。第四条（特定区域）园区行政主管部门可视城市发展需要，将城市核心地区、旧城更新地区及大型公共绿地、滨水地区等在土地使用和建筑管理上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。园区现行特定区域范围见附录一。园区行政主管部门可根据需要另行制定特定区域的管理规定。用地管理通则第五条（新增城市用地分类）园区内建设用地，按主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类，并结合本地区社会经济发展实际情况，在现行国标基础上新增部分用地类别。

产业园区-苏州工业园区案例研究分析

产业园区-苏州工业园区案例分析

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苏州工业园 1.案例背景信息位置苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积288平方公里，其中中新合作区80平方公里。定位苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。功能工业、商贸、居住等各项城市功能。城市空间发展与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。苏州工业园功能组成、功能载体：产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园创意泵站科技：国际科技园、中新生态科技生物纳米科技园教育：独墅湖高教区 1 分区商业中心 2 邻里中心 3 大学 4 职业学院 5 区域医院 6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园 9 体育中心 10 体育场/游泳11 科研 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 4 4 5 6 7 8 9 10 11 11 11 11 11 11

休闲：阳澄湖旅游度假区公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、苏州物流中心.人力资源开发中心、独墅湖图书馆。 2.产业结构与布局：（1）一个核心区：中央商贸区两大行业：生产服务业、生活服务业三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。 2001至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。（2）宏观——空间布局模式用地类型比例面积（ha）居住用地 1524.2 24.0% 公共设施用地 442.7 7.0% 工业用地 2119.7 33.4% 其中：高科技工业 375.8 5.9% 普通工业 1743.9 27.5% 空间布局——圈层+轴线圈层

苏州工业园区生态工业示范园形象宣传片创意文稿

苏州工业园区创建国家生态工业示范园区电视宣传片创意分镜脚本（第三稿）苏州传视广告 2007年3月

项目综述苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，人口27万人，其中中新合作区域面积80平方公里，是中国和新加坡合作的重要项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式；十二年来，苏州工业园区牢固确立“环境立区、生态立区”的科学发展理念，开发建设得到快速健康的推进：主要经济指标平均增幅40%左右，进出口额、新增注册外资、实际利用外资、固定资产投资等指标在全市保持总量第一，综合发展指数被评为全国同类开发区之首；如今，工业园区以占苏州4%左右的土地、人口和7%的工业电量，创造了全市15%左右的GDP，地方一般预算收入和固定资产投资，26%左右的注册外资，到帐外资和30%左右的进出口总额；苏州工业园区已成为苏州市经济社会发展的重要增长极，走出了一条高产出、低能耗、无污染的新型工业化发展之路，成为国内开发速度最快，协调发展最好，竞争能力最强的开发区之一对于生态工业园区的形象片来说，我们首先收集了各类生态工业的资料；第一方面：地理环境； A．金鸡湖、独墅湖、阳澄湖等城市湖泊 B．湖滨公园、中央公园、白塘植物园、沙湖生态园等生态公园； C．大规模城市绿地，自然景观等；第二方面：创建情况； A．“一环、三湖、四园、六带、十二苑”生态园林新城区的框架；

B．在自然生态方面：建成绿地面积2000多万平方米，绿地覆盖率45%，环境质量综合指数98.3，水质综合污染指数下降28.6%，噪声控制区面积扩大到42平方公里 C．在经济发展方面：05年，人均工业增加值15.2万元/人，工业增加值增长率25.5%； D．在物质减量与循环方面：单位工业增加值综合能耗0,.518吨标煤、新鲜水耗9.7m3、废水产生量8.4吨、固废产生量0.05吨，工业用水重复利用率88.43%、工业固体废物综合利用率96.29%; E．在污染控制方面：万元工业增加值COD排放量0.49千克，SO2排放量0。74千克，危险废物集中处理率、生活污水集中处理率、生活垃圾无害化处理率均达到了100% 第三方面：自然生态： A，以金鸡湖为中心的景观：湖滨公园、湖滨大道、望湖角、波心岛以及环湖而建香樟园、中央公园、沙湖生态园、白塘植物园等； B，以独墅湖为中心的自然生态：汇聚国内外高等学府的高教区、白鹭园等； C，以阳澄湖为中心的度假区：大闸蟹和各类水产品以及芦苇荡、果蔬生态园、花卉种植园以及环湖绿地等；第四方面：生态工业； A．基础设施：达到“九通一平”的标准，实现100%污水管网覆盖，建设了污水处理能力达20万吨的集中式污水处理厂，全区采用清洁能源天然气发电，并减少污染物的排放，提高资源利用效率和产出效率； B．绿色经济：对资源能源消耗高、环境风险大的项目实施更高标准的一票否决；建设了半导体、光电一体化、精密机械等生态产品链和产业链；引进了日本瑞环化工、台湾美加金属、佳龙科技等高水平资源回收公司，

苏州工业园区规划管理常见问题(同名48338)

苏州工业园区城市规划管理常见问题解答设置临时停车场场如何办理手续？第一步：向园区工商局申办工商名称预核准证；第二步：准备材料： 1、正确填写完毕并加盖公章的《苏州工业园区停车场设置申请表（第一类）》； 2、停车场设置位置图、加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的总平面图和停车位图； 3、主要设施情况说明和设备配置明细（加盖单位公章）； 4、对占用空地的，需提供场地产权或使用权证明复印件（原件送交检验）。如设置单位非场地产权或使用权所有者，还需提呈设置单位与产权或使用权所有者的租赁合同或协议复印件（原件送交检验）第三步：若需占用机动车或非机动车道的，准备好规定的材料后报园区交警大队审批；无需占用机动车或非机动车道的，准备好规定的材料后报园区城管执法大队审批；

第四步：将填写完毕的申请表、相关申请材料与以上专业部门审批意见报园区一站式服务中心办理城市管理审批并取得停车场设置意见书；第五步：到园区工商局申领营业执照；第六步：完成设置后，业主应分别向原设置审批部门（交警或执法大队，以及城管）报送加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的验收申请，并提交《苏州工业园区停车场设置验收申请表（第一类）》；第七步：专业部门验收合格后，到一站式中心申办城管局验收；验收合格，业主与园区城市管理局签订市容环境“门前三包责任书”；并提交保证书，城管局核发《停车场设置证（第一类）》。对厂区容积率有何规定？厂区容积率0.5-2.5。厂区用于后勤、办公的建筑面积不超过总建筑面积的25%，用于生产的建筑面积应超过总建筑面积的50%。厂区内不得建造住宅、宿舍、专家楼、宾馆、

苏州工业园区旅游规划报告.doc

目录一、前言 (1) 第一条规划背景 (1) 第二条规划任务 (1) 第三条规划范围 (2) 第四条规划期限 (2) 第五条规划依据 (2) 二、园区旅游产业发展现状及SWOT分析 (3) 第六条园区旅游产业发展现状 (3) 第七条园区旅游产业发展的SWOT分析 (4) 三、园区旅游资源分析与评价 (6) 第八条旅游资源分析 (6) 第九条苏州古城区主要旅行社对园区旅游资源的评价分析 (8) 第十条旅游资源总体评价 (9) 四、园区旅游市场分析 (10) 第十一条旅游市场需求总体特征 (10) 第十二条旅游市场细分特征分析 (11) 第十三条旅游者对园区旅游的评价 (16) 第十四条旅行社对园区旅游的评价 (16) 第十五条园区旅游市场定位 (18) 五、园区旅游发展的竞合分析 (20) 第十六条与苏州主城的竞合分析 (20) 第十七条与长三角区域城市的竞合分析 (21) 第十八条园区旅游发展主要竞合策略 (22) 六、园区旅游发展战略 (23) 第十九条总体构思 (23) 第二十条战略思路 (23)

第二十一条战略定位 (24) 第二十二条旅游产业定位 (25) 第二十三条战略目标 (26) 第二十四条发展战略 (28) 七、园区旅游形象战略策划 (34) 第二十五条旅游形象定位 (34) 第二十六条旅游宣传口号 (34) 八、园区旅游发展空间布局 (35) 第二十七条空间布局 (35) 九、园区旅游产品体系开发规划 (41) 第二十八条园区旅游产品体系 (41) 第二十九条园区旅游产品发展策略 (43) 十、园区旅游开发的重点项目策划 (50) 第三十条中国首个国家级商务旅游示范区 (50) 第三十一条金鸡湖国家5A景区 (52) 第三十二条阳澄湖生态养生与康体休闲基地 (53) 第三十三条园区不夜城 (54) 第三十四条斜塘文化休闲小镇 (56) 第三十五条时代广场休闲购物 (57) 第三十六条中国苏州国际电影节 (59) 第三十七条动漫娱乐新天地 (60) 第三十八条阳澄湖蟹文化度假村 (61) 第三十九条重元寺深度开发 (62) 第四十条开发时序分析 (63) 十一、园区旅游市场营销规划 (64) 第四十一条政府营销战略 (64) 第四十二条旅游企业营销战略 (66) 十二、旅游产业体系规划 (68) 第四十三条旅行社业规划 (68)

PPP项目成功案例分享-国家低碳工业园区典型案例-苏州工业园区

PPP项目成功案例择抄国家低碳工业园区典型案例-苏州工业园区江苏苏州工业园区位于历史名城苏州古城区的东面，地处中国沿海经济开放区与长江三角洲经济发展带的交汇处，是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目。苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，行政区划面积278平方公里，常住人口约80.78万。目前园区基本形成以电子信息和装备制造业为主导产业，以生物医药、纳米技术和云计算为战略性新兴产业的“2+3”产业发展格局，且呈现主导产业高新化、服务产业现代化和战略性新兴产业规模化的良好发展态势。高新技术产业与战略性新兴产业的加速发展，促进了低碳经济与新兴产业的融合发展。苏州工业园区参与试点以来，经济发展保持了较高的增速。2012年~2016年，园区生产总值年均增长率为7%，对苏州市GDP的年均贡献率一直保持在10%以上。园区能源消耗总量虽然呈逐年增长的趋势，但碳排放总量的增长率却逐年下降。二、园区低碳发展的战略与举措苏州工业园区在低碳试点创建过程中，在产业低碳化、能源管理低碳化等方面取得了显著成效。 1、产业低碳化是园区低碳转型的主要抓手。园区以产业低碳化作为低碳建设的重点，通过不断提升转型升级的力度，加快工业企业低

碳转型。试点以来，累计关停41家不符合产业规划及高能耗的项目，为园区腾出用能空间，促进经济结构的调整转型。持续推动商贸、服贸、旅游和文化等现代服务业的发展，深入实施生物医药、纳米技术应用和云计算等新兴产业发展计划，2016年共实现新兴产业产值2380亿元，占规模以上工业总产值的60.2%。加快高端制造业发展的步伐。近年来，园区大力推动传统产业的改造升级，推动制造业的高端发展。推动企业向国际同行业标杆看齐，实施低碳技术改造，全面提高产品技术、工艺装备、能效和环保的水平。实施工业减碳降耗行动，2016年，完成了园区制造业企业能效水平评估工作，包括对企业、行业和园区三个层面能效水平的综合性评估分析报告；新推动8家、累计推动124家重点用能企业开展清洁生产审核；完成19家“万家企业”的能源管理体系建设；新增2家重点用能单位能源审计及35家企业节能低碳化改造项目申报；首次推行温室气体排放报告制度，完成首批12家企业培训及报告填报；开展重点用能单位节能低碳考核工作，制订相应的考核管理办法和相应的评分标准并完成全部重点用能企业的考核。此外，两年累计新增200家企业接入能源需求侧管理平台，电力需求侧管理推进取得明显成效。苏州独墅湖创新区月亮湾集中供热供冷中心项目定位绿色二星建筑，因地制宜融合围护结构保温隔热体系、雨水利用、分布式热电冷联供、室内二氧化碳监测系统等绿色生态技术为一体。 2、能源管理低碳化是园区低碳发展的重要着力点。园区确定了 53家重点单位为温室气体排放报告工作对象和主体,并组织对来自玻璃、

苏州工业园区深度解读上

苏州工业园区深度解读上苏州工业园区软件借鉴与“宪章城市”构想一个开发区或城市的品质最终取决于治理水准、可持续性、综合发展竞争力等，这是制度、文化、理念诸要素的综合体现。保罗。罗默是美国著名经济学家、新增长理论的代表人物，，以其命名的罗默内生增长模型，强调以创意或知识为基础来理解经济增长和发展的机制。采用相对先进的制度、法律、体系、思想、理念来构建一种重视制度和公平规则的城市，命名为“宪章城市。苏州工业园区借鉴新加坡经验能否真正成功，关键：1.借鉴成果制度化2.新加坡经验本地化新加坡经验的核心：基本原则和保证实施的制度。新加坡经验本地化或中国化是一种消化吸收创新乃至提供示范、辐射的过程，而创新是十分重要的。结合国情及园区实际方面进行创新开发区主要任务是开发建设、招商引资、发展经济、管理社会 1984年天津开发区：一站式服务中心，1998年“零行政事业收费区”1995年苏州：从源头上遏制腐败，1997年首推社会承诺服务制，目前普遍实行“小政府大社会”。中新合作持续深化(p5) 先后编制实施100余项新的管理办法和实施细则，确立全新的“亲商亲民亲环境”理念，优化“全过程、全方位、全天候”服务体系，构

建“公开、公正、公平”和透明规范的法制环境，建立“精简、统一、效能”的服务型政府。苏州工业园区发展的历程：(p9) 1.酝酿启动阶段（1992—1994） 2.基础开发阶段（1995—2000）按照“精简、统一、高效”的原则，正式建立了园区行政管理主体——园区工委、管委会及相关管理体制，初步建成了专业招商队伍和招商网络。一开始摒弃全民招商、人海战术，优选高层次、专业化、复合型人才，从事专业招商。“有的放矢”、“上门敲砖”，以诚感商。园区十分注重新加坡经验的本地化和法制化。 3.加速发展阶段（2001年初至2004年6月） 4.转型升级阶段（2004年6月至今）园区经验的内涵(p16)： 1.借鉴：高起点自主创新学习 2.创新：高目标自主探索 3.圆融：高品质结合统一 4.共赢：高效益共同发展圆融是一种状态，借鉴是圆融的来处，创新为圆融的手段，共赢为圆融的目的。借鉴先进、创造新知、融合互通、携手共赢。园区的成功经验：(p19) 1.坚持科学规划，有序推进，开发建设水平得到不断提升（规划先行、规划即法）