土地发展权的实践与启示-2019年文档

地发展权的实践与启示

土地发展权（Land Development Right , LDR，是对土地

在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。据此，有的学者将土地发展权分为以下三类：农业用地转变为建设用地（商业用地）的权利（即农地发展权）、提高建设用地利用度（建筑容积）的权利（即市地发展权），以及对未利用地进行开发的权利（即未利用地发展权）。受人类中心主义的支配，我国关于土地的分类是以土地的经济利用价值为标准的。

土地发展权在我国土地权利体系中的地位土地是传统物权

法研究的核心内容，因而土地权利当然成为物权的核心所在。我国《物权法》大体遵循大陆法系的传统，但又具有中国特色，我国土地权利体系中并没有土地发展权，那么如果创设土地发展权，则其将处于何种位置呢？这一问题涉及土地发展权与土地所有权、土地使用权以及其他有关权利的关系。土地发展权与土地所有权的关系问题实际上是土地发展权是否独立或附属于土地所有权的问题。对土地所有权而言，立法的重点转向如何调整土地的使用，促进产权流转，使土地发挥更大的社会效益。由此，土地使用权便逐渐从所有权中分离出来，成为一种独立的物权。

顺应这种趋势，土地发展权也得以创设，从土地所有权中分离出

来成为一种独立的可转让的物权。

不同的权利分配方式对当事人有着不同的行为刺激。如果我国创设土地发展权制度，那么该权利应如何配置？在我国，集体土地发展权归属于土地所有权人一一集体经济组织如何呢？依据《土地管理法》第10 条和《物权法》第60 条之规定，集体土地所有权可归乡（镇）集体经济组织、村集体经济组织和村内集体经济组织所有，但目前不仅集体所有权主体没有人格化的代表，而且这三级集体组织之间的界限也不清楚，从而导致集体土地所有权在事实上被虚置。所有权主体的非明晰化造成了权利真空，产生的最严重问题就是对土地的侵蚀和公共资源的浪费。产权不清晰，集体土地就缺乏合理的流转机制。并且，如果将集体土地发展权归属于集体经济组织，则由于主体虚位，事实上将使土地发展权集体所有演变成村委会主任或乡（镇）长所有，从而使产权更加复杂，权力寻租将不可避免。另外，由于农民不享有土地发展权，则其如需提高土地集约度或改变土地用途，必须向村委会或乡政府交纳一定的土地发展费，这会使目前我国农村土地

利用集约度低、相当一部分土地粗放经营的现状雪上加霜，同时农民也享受不到土地增值收益，这只能鼓励农民行为的短期化和机会主义倾向。如此，集体土地发展权只能归属于集体土地使用权主体——农民。其实，集体土地使用权是一种独立的物权，由于土地的承包期长达30 年或者更久，使得该权利也具有准所有权的属性，农民得以对土地为直接支配和排他性利用。农民是

集体土地的真正使用者、土地发展行为的真正责任和后果的真正承担者，集体土地发展权归属于农民在一定程度上扩大了农民对集体土地的处分权能，能够真正起到对权利人行为的正向激励作用，有利于配合《农村土地承包法》的实施而长期稳定农地承包关系，鼓励农民向土地投资。国家通过购买土地发展权和实行土地用途管制制度，不但有利于保护耕地，而且有利于增加农民收入，使经济增长的成果惠及广大农民。这是在我国特殊国情背景下特有的制度创新安排。

如果实行土地发展权国有化就意味着农民集体或农民失去土地发展权，难以消除现行土地征收制度的缺陷，也根治不了农用地未经审批擅自改变为建设用地隐形市场交易。土地发展权归原土地所有权人所有的制度设计，在使广大农民得到土地发展权对价的同时，也激励广大农民更加珍惜土地，特别是保护耕地的

积极性。土地一级市场的隐形市场将自动消失。国家亦不必投入

巨大的行政管理成本来整顿土地一级市场的隐形市场，土地违法案件也会大大减少，其效率是极高的。由于国家主要是作为政治组织而存在的，而主要不是作为市场主体设立的。土地发展权作为一项财产权，不应由国家所有。计划经济之所以走向失败，原因就在于国家不可能掌握与经济有关的全部信息。全部信息的假定使计划经济最终被淘汰。早在2002 年，我国市场经济发展程度已达69%，按照国际公认的标准测定，我国是发展中的市场经济国家。如果实行土地发展权国有化，其结果必然是土地发展权制度运行无法产生效率。从表面上看，实行土地发展权国有化, 有利于国家通过掌控土地发展权，达到控制农民集体或农民擅自变更土地使用性质的行为，起到保护耕地的作用；其实不然，实行土地发展权国有化，不仅意味着由国家独享土地发展权的巨大经济价值，形成的结果是政府与民争利；而且也不符合土地发展权的制度功能，土地发展权的制度功能在于，规范土地使用性质

改变而产生的发展性利益的分配和权利归属。实行土地发展权国有化与土地用途管制制度功能重叠，其结果仍然不能解决土地使用性质变更而产生的发展性利益分配和权利归属问题。

长期以来，我国土地权利制度过分强调了国家与集体土地所有权的绝对性，忽略了其促进财产动态利用、资源优化配置的功能。随着经济社会的不断发展，土地上发生的关系越来越复杂。

这些越来越复杂的关系又必须借助科学配置土地权利，健全土地权利体系来理顺和规范。土地发展权本身还是一个“年轻的”制度，正处在发展变化之中，制度设计的路径亦因国别背景的不同而有所差别。

我国创设土地发展权制度的必要性分析

我国创设土地发展权制度的必要性分析摘要从研究土地整理和生态文明建设的相互关系入手，分析了传统土地整理工作中存在的主要问题，并提出了基于生态文明建设理念的土地整理建议，最后对苏州土地整理的生态文明建设措施进行了探讨。 Abstract Starting with the research on the relationship of land consolidation and ecological civilization construction，this paper analyzed the main problems in traditional land consolidation and put forward some related suggestions based on the concept of ecological civilization construction.Finally，this paper discussed the measures of land reconsolidation based on the concept of ecological civilization construction in Suzhou City. Key words land consolidation；ecological civilization construction；suggestions ；measures 党的十八大报告首次单篇论述生态文明，首次提出“建设美丽中国”的理念，将生态文明建设提高到一个前所未有的高度，要求“把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程”[1]。十八大更明确提出国土是生态文明建设的空间载体，要优化国土空间开发格局、建立国土空间开发保护制度[2]。而土地整理是对土地利用方式、土地利用结构和土地利用关系的重新规划与调整，其本质特征是调整人与地的关系，科学合理的土地整理能具体体现合理开发利用国土、促进土地资源保护的目的[2-4]。目前对土地整理的研究已经有很多成果，而对生态文明建设的研究成果更多，这些研究对土地整理和生态文明建设分别做了全面的论述，但土地整理和生态文明建设相结合的研究还很少。十八大提出的国土生态文明建设的新要求，是今后一个时期土地整理工作的方向。对人类而言，土地既具有经济价值和功能，又具有生态作用和功能，十八大要求土地整理工作更加注重土地生态建设，将数量、质量、生态一体的理念引入土地整理，生态化是土地整理的发展趋势[2，5]。基于生态文明建设理念的土地整理探析对合理开发利用国土、实现土地资源可持续利用、解决我国土地利用问题等具有一定的借鉴意义。 1 土地整理和生态文明建设的概念内涵 1.1 土地整理从世界发展历史来看，西欧国家德国最先出现了“土地整理”的概念，其被记载在巴伐利亚州的法律中。从我国历史发展来看，土地整理制度最先出现在西周时期，当时的井田制度就是土地整理的雏形。而正式提出土地整理的概念是在20世纪90年代中后期，土地整理在我国已经经过了10多年的发展[6]。土地整理的目的是科学合理利用土地，充分发挥土地的潜力，提高土地利用率；土地利用依据是土地规划或者城市规划所确定的目标和用途；土地利用的方

论土地发展权转移与交易的“浙江模式”

论土地发展权转移与交易的“浙江模式” ——制度起源、操作模式及其重要含义汪晖陶然 The “Zhejiang Model” of Land Development Rights Transferring and Trading --institutional origin, operational mode and its significant implications 内容提要：本文在系统考察中国建设用地计划管理模式下的土地利用指标、耕地保护指标和占补平衡目标及其对经济发达省区发展空间约束的基础上，详细介绍和总结了浙江省在土地发展权转移和交易两个维度进行的土地计划管理政策改革的系统性尝试。我们提出，存在一个一个土地发展权转移和交易的“浙江模式”，并归纳出这个模式的几个基本要点。作者认为，浙江已经进行的土地利用体制改革实践,不仅具有新制度经济学和转轨经济学层面的重要理论价值，也对我国未来耕地保护、土地跨区优化利用乃至区域经济协调发展具有非常重大的含义。，关键词：土地发展权转移、土地发展权交易，浙江模式一、引言无论是环境污染、跨流域水资源使用，还是耕地与生态保护，乃至有限道路资源利用及车辆牌照发放，都涉及到经济学经常讨论的外部性问题。庇古（Pigou, 1932）提出，外部效应的解决可以通过政府向造成负外部性的生产者或消费者征税来解决。但科斯（Coase 1960）的意见是，在明晰财产权利的情况下，如果不存在交易成本和谈判成本，受外部性影响的各方可以通过自愿交易就资源配置达成一致意见。这种解决方式的好处是在节省（管制者）信息成本的情况下，使资源配置既能够达到帕累托最优，又能够独立于任何事先的产权安排。显然，科斯的研究是对庇古提出以征税来解决外部性这个片面观点的矫正，其含义是解决外部性问题未必需要政府的直接干预，无论是行政性干预、还是税收性干预。自科斯发表他的著名论文以来，科斯的理论洞见越来越多地被应用于所谓的“发展权交易”的实践。比如在污染控制领域，世界各国早在上个世纪七十年代就开始尝试排污权交易的实践，排污权交易已成为当前各国最重要的的环境经济政策之一（Helfand, Berck and Tim Maull，2003）。近年来，在应对全球气候变暖趋势的努力过程中，欧盟碳排放贸易（ETS）体系也已发展成为全球最大的发展权交易市场（Chichilnisky and Heal, 1995，Stern，2008)。在土地利用和城市规划领域，也出现了以美国为发源地的土地发展权转移（TDR, Transferrable Development Rights），或所谓的土地发展权利的交易。它是指将一块土地进行非农开发的权利（实际上是整体土地产权束中多项权利中的一个部分）通过市场机制转移到另一块土地（Johnston and Madison，1997)。或者说，如果我们把在某个地块上进行如非农业开发之类的权利称为土地发展权，那么这种权利可以从权利发送（或出卖）区的地块上分离出来，并被有偿转移到权利接受（或购买）区的另一地块上，这样，权利接受区（或地块）就可以获得比原来土地利用规划确定强度更高的开发强度，而权利发送区在出售或转让发展权之后，通常会受到严格的开发限制(Tavares, 2003)。以美国为例，土地发展权交易是从20世纪70年代开始实施，到目前有30多个州采用了这一发展策略，受保护的农地、自然保护区和开放空间等多达300，000英亩（Kaplowitz et al., 2008）。近年来，欧洲部分国家

美国城市规划发展简史

美国城市规划发展简史从哥仑布发现美洲新大陆，到美国现代城市规划专业的形成，其间经过了400多年的发展历程。回顾这段历史，可以清晰看到美国城市成长的三个阶段。 1.在独立前约300年的殖民地时期内，美国的城镇从无到有，属于前城市化时代。 2.从朗方规划美国新首都华盛顿哥仑比亚特区，到19世纪末的芝加哥世界博览会，是美国城市化急剧发展的时期。 3.从20世纪初开始，在强大的美国城市经济的支持下，城市美化运动与城市土地区划，分别从城市景观环境和城市房地产开发两个方面，奠定了美国现代城市规划的基础。目前，美国城市已形成了建立官方行政地图和总体规划这样两套系统的工作。其中，经过改造的德式城市区划得到最广泛认同，而用于传播的总体规划的趋势仍在不断增长。毛其智：今天，我们把美国的一些城市规划情况拿出来，回顾一下现代城市的发展过程。从中看到的城市发展中的问题，算是以他山之石来考虑我们中国的发展情况。现在学建筑和规划的同学在学习过程中，他们了解的最多的就是中国的情况，除了中国之外，第二个最熟悉的国家恐怕就是美国了。很多的规划设计的过程中，对于美国的方方面面都有讨论。今天我们从另外一个角度，即历史的角度来看的时候，可能看到大家过去不太熟悉的情况，等于是有一些知识的补充。美国在发展过程中确实有很多的五光十色的各种情况的建设，但是我们要了解这个国家不能光看其表面的情况。这是一张美国的地图（见图），夏威夷不包括在内，美国的国土面积在地理一般讲的是比中国略小一点，936万平米公里的范围。但是从2004年开始，很多材料都显示美国的国土面积超过了中国，中国号称960万平方公里，美国现在是962万平米公里。原因是什么呢？原因是因为美国在世界上拥有很多托管的领土，其托管的领土加起来在目前的面积超过了中国，上升为世界的第二，第一是俄国。美国的人口这些年来也快速的增长，在二三十年前的时候，美国有2亿人。但是到今年年初美国已经拥有2亿9500万人。我们都知道美国受到全世界的关注，美国问题也有很多人在解释。今天我选了一篇文章：问题和答案：美国为什么如此繁荣？为什么人家如此学习它？向往它？批评它？或者是反对它？这也是我们后面要讲的美国规划情况为什么是这样，而不是其他的情况。这些都应该从美国发展的一系列的特点来看问题和答案，文章里讲美国是万花筒，美国是大熔炉。总起来最简单地美国是一个移民的国家。美国人的生命是在竞争中燃烧出火花的，激烈的社会竞争实际上是其巨大的社会创造力和发展动力。然后美国的人格原则是个人意志自由至高无上。美国的独特之处在于它具有消除独特性的能力，其实际上是一个大熔炉，不管是什么民族融入美国的社会中，本民族的独特性就会消除。另外美国是一个金钱社会，一个人成功与否的唯一标准是你赚钱的能力。同时美国的生活是一

土地发展权的国际比较和借鉴

土地发展权的国际比较和借鉴上传日期：2009年5月19日编辑：现代经济编辑部点击:20次臧俊梅王蓓薜诗蓓李登月欧阳静华 (华南理工大学公共管理学院，广东广州510640) 提要：土地发展权在西方国家是一种比较普遍的权利形态，它直接关系到土地资源的使用效率及土地收益公平。了解西方国家的土地发展权制度设计与运行模式，对研究我国土地发展权制度建设问题具有重要的值。关键词：土地发展权；发展权移转；土地用途土地发展权在西方国家是一种比较普遍的权利形态。它肇始于20世纪40年代末的英国，代美国、法国、日本开始设置或创设相同或类似的土地发展权。按土地发展权的归属主体为或私人，这些国家的土地发展权的立法实践可分为英法模式、美国模式。一、英国英国是率先创建农地发展权制度的国家[1]，英国于1947年在工党执政期间制定的《城乡规》中规定：一切私有土地将来的发展权转归为国家所有，由国家独占。而私有土地的所有权（）不变。私有土地所有人或利用人如要变更为非农建筑之用，则在实行建筑之前，必须向政买农地发展权[2]。发展权的价值按变更使用后自然增涨的价值计算。英国设立土地发展权的在于建立一种对土地开发进行有效控制及“涨价归公”的机制（[3]刘明明：土地发展权的考察及其带来的启示[J]行政与法，2008（10））。其间由于保守党与共和党政见不一，该政经几次反复，有不少变化，但总的来说，通过设立发展权方式控制土地开发，确保因开发而的土地自然增值（部分）归公的基本政策手法未变。法国的土地发展权比英国更为完备[3]。法国的土地发展权比之英国，具有两个方面的独特。一是法国对农业用地转变为城市用地的认识。法国认为，这种转变和城市化进程相伴随.而化是缓慢的，开始于不明显变化，大部分进程在无声无息中发生。农用地转为建设用地，由地产市场中不断增加的建设用地价格而悄悄地推动而发生。因此，政府应事先干预农业用地为城市用地之社会关系。法国政府通过土地优先购买权事先低价购买农业用地的土地发展权占土地增值所得；二是法国制定了密度限制之规则，对土地所有者在拥有所有权的土地上进设之权确定了一个上限。在限度之内土地所有者可自主处理，超过一定限度的建设权(土地发

浅谈国有土地使用权出让到期后土地续期评估

浅谈国有土地使用权出让到期后土地续期评估发表时间：2017-11-20T16:33:35.643Z 来源：《基层建设》2017年第22期作者：李之高1 李森2 赵明遥3 [导读] 摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。 1，2.为费县国土资源局山东临沂 273400； 3.山东国建土地房地产评估测绘有限公司山东济南 250101 摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。关键词：国有土地使用权；续期；评估引言：随着国有土地市场形态发展，早期各地城市中心商业、住宅房地产物业开始面临重新规划建设状况，未来商业、住宅土地使用权将会密集到期，土地使用权到期后申请续期的土地如何补交出让金将会成为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人关心的热点，也会是社会热点。本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、土地续期市场预测、如何评估、遇到的问题进行了阐述。一、土地续期概念土地续期是指国有建设用地使用权出让合同约定的出让土地使用年限届满的土地，土地使用者对其进行申请继续使用的土地。二、土地续期的条件土地使用权人合同约定的出让土地到期后，若继续使用，则应当符合城乡规划，未改变土地用途，未被列入政府征收公告范围，土地权属无争议、无查封、无抵押等限制权利的情形，土地未欠缴出让价款，未构成闲置土地，土地届满前一年申请续期，其他有关规定，才能申请继续使用土地。出让到期前，有司法裁定、拍卖等行为已交易的，应依法办理完成有关手续，补缴完成有关税费，才能进行办理续期。三、申请土地续期方式受让人选择申请续期土地使用权时有两种方式，分别为出让方式、租赁方式。受让人可根据需要选择续期方式，其中，我国目前的有偿供地形式大多数为出让方式，很少有地区进行租赁，同时这也说明了租赁的时间对土地的应用有一定的限制，以及国土部门对土地使用权租赁的管理。若受让人选择出让方式进行土地续期，出让地价按照市、县国土资源行政主管部门确认的评估地价的100%执行。若为工业用地，则出让地价不得低于当地工业用地最低限价标准。四、土地续期未来发展预测改革开放以后，为符合城市发展要求，各地开始对城市进行总体规划，一些开发商开始拿地开发各类物业，土地供应量逐渐上升，城市中心商住物业开始崛起，城市发展不断扩大，城中心居民搬进现在住宅小区物业居住。随着时间的推移，社会经济迅速的发展，这些早期的商住物业建筑形式已过时，建筑结构也较普通，耐用年限相对较短，同时与现在城市经济、城市整体容貌的发展出现不协调，因此很多物业面临拆迁，重新规划建设，但是这些重新规划或重建后的物业使用年限非常的低，开发完成的物业在未来的一段时间内将会出现续期的密集期。土地到期后，土地使用权人若申请土地续期，则需要重新进行评估土地市场价格，补交土地出让金，因此可以看出未来土地市场续期状况会较多。五、土地续期评估评估续期土地使用权价值时，首先要有评估思路、然后评估依据、最后评估方法，评估思路不明确，评估方向就会错误，目前我国土地续期评估的案例较少，相关文件的出台也较少，且未来土地续期评估市场较大，现就续期评估方法进行讨论：临沂市人民政府2013年出台了《关于印发临沂市出让到期土地处置若干规定的通知》（临政发〔2013〕31 号）第十二条：“对本规定实施前，已逾期使用的出让到期土地，使用者保持原土地用途不变申请继续使用的，在符合城市规划的条件下，可以按照本规定办理出让手续。出让地价为原出让合同约定的到期日至规划批准日的地价与规划批准日以后出让期间的地价之和。出让年期始点自原出让合同约定的到期日起算。” 评估思路：从临沂市出台文件中可以看出，土地虽然是届满前一年提出的续期申请，但相关部门对土地规划文件的批复时间却是在土地到期后的时间，这是符合政府政策的，但规划批复时间却不是与原出让合同约定的土地使用权到期日直接续上，中间有一段时间差，这段时间的土地仍然由土地原使用权人进行使用、收益。规划批复后，使用权人与国土部门进行签订新的出让合同，出让年限为某类用途的最高出让年限。因此，评估价值时，我们可以参照现有城市（如临沂市）出台的相关文件进行评估，评估价值报告两部分，分别为合同约定的到期日至规划批准日的地价和规划批准日以后出让期间的地价。评估注意事项：收集原出让合同（明确土地使用权出让到期日）、原规划条件（注意核对本次续期是否改变用途等）、原国有土地使用权证、原使用权人信息（企业则收集营业执照、个人则收集身份证）、现场勘查（确定现状用途是否与规划一致等）。评估方法：就目前来说，土地续期评估方法与土地出让评估方法一样，根据宗地用途选择方法，且根据规程，方法不少于两种。常用土地评估方法分为五种，分别为基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、以上评估思路会遇到的问题：根据国土资源部办公厅《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发[2012]35号），土地估价报告需要进行上传至土地估价系统进行电子备案，但是此类评估思路会出现两个估价时点，由于土地续期评估案例较少，备案系统未单独列项，备案系统内估价时点只能填写一个时间，因此，上传报告时会有影响。解决方法：随着未来续期的密集到来，此类评估也会越来越多，根据目前我国土地发展形态的变化，提前完善估价备案系统非常有必要，这也有利于国家对土地市场的监管。六、结语因此可以看出，未来土地市场土地续期的比重将会大幅增高，对于房地产评估中介机构来说，这将会是很大的市场机遇，因此，做好土地续期评估的研究，对国土部门、房地产评估机构、原国有土地使用权人来说，都是福音。参考文献：

我国土地所有权变迁

从辛亥革命到1949年，在中华民国的法律框架下，土地制度是在衔接清末现实和参照西方私有制基础上发展起来的“有限土地私有制”，这种土地所有权制度使农民在强化土地继承权的同时，也强化了对土地兼并的保护，从而使得丧失土地的流民、贫民和流氓无产者成为加剧社会动荡的重要原因，这也是国民政府后来丧失政权的主要经济原因之一。 1949年以来，农村土地制度先后经历了四次变革。1950年起进行土地改革，废除了国民政府实行土地私有制所形成的土地兼并，实行与传统完全一致的“耕者有其田”的农民土地“私有制”，到1952年，全国范围内土改结束。但这时的土地私有制一是“落地未生根”，二是依然是不完整的私有权。因此，1953年～1956年，在保留农民土地私有制基础上的农业互助组和初级合作社，实行农业的社会主义改造，以及1958年～1978年，土地集体所有制下的高级农业合作社和人民公社，将原属于各农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地，连同耕畜、农具等生产资料以及一切私有财产都强制性无偿收归集体所有，在中国社会的历史文化传统中不仅显得顺理成章，而且在社会主义公有制的旗号下的变本加厉行为，也似乎被赋予了某种社会进步意义。1979年至今，全国普遍推行家庭联产承包责任制，依然实行农村土地的集体所有，由农户家庭承包经营。但1982年宪法规定的农村土地(包括自留山、自留地和宅基地等)属于集体所有，在法律上依然是一个边界非常模糊的概念，自上而下的省、县、乡、村行政组织，都可能依照权力大小，通过权力影响改变这个模糊的“集体所有权”边界，这种方式虽然会造成事实上的权利损害，却并不会在法律上构成明确的侵权。近年各种开发区遍地开花、农用耕地逐年减少的现实，实际上与传统的土地产权边界不清有非常重大的关系。这种权利边界不明确的土地产权安排，使得农民在面对任何一级行政组织的事实侵权行为时，都会丧失任何形式的公力救济权，甚至连最基本的私力救济行为，也常常被行政权与司法权合一的政府归结为“非法”。这样的土地产权制度安排，客观上进一步加剧了人地关系高度紧张的矛盾，同时也使得城乡二元结构矛盾持续恶化。

论美国联邦政府的土地政策及其影响

2006年第4期(总第117期) 青海师范大学学报(哲学社会科学版) Journal of Q inghai Nor mal University(Phil os ophy and Social Sciences) NO.4,2006 General No.117 论美国联邦政府的土地政策及其影响兰伊春 (青海师范大学人文学院,青海西宁810008) [摘要]美国联邦政府的土地政策经历了一个较长时间的演变过程。美国独立后,联邦政府通过了一系列土地法案,将西部土地收归国有,再通过出售和赠予等手段将这些土地转为私有。西部国有土地私有化成为美国西部开发的基础和前提,同时也是美国联邦政府开发西部的主要手段。这种处理土地的方式对美国西部开发产生了重要影响。 [关键词]美国;土地法案;土地私有化 [中图分类号]K712142 [文献标识码]A [文章编号]1000-5102(2006)04-0055-04 近代美国的发展与西部开发密切相关,土地是其经济发展中的一个最重要因素之一。美国联邦政府的土地政策经历了一个较长时间的演变过程。其土地政策的主旨就是通过市场途径实施国有土地私有化,进而带动西部的全面开发。美国独立后,联邦政府通过了一系列土地法案,将西部土地收归国有,以彻底排除各州争夺西部土地和边民非法占地产生的纠纷;再通过对土地的高价、大块出售,到对土地的低价、小块出售,包括赠予等手段将这些土地转为私有,西部国有土地私有化成为美国西部开发的基础和前提,同时也是美国联邦政府开发西部的主要手段。这种处理土地的方式为整个西部开发奠定了坚实的法律基础,对美国西部开发产生了重要影响。促进了美国农业、交通运输业等的发展。但是,在这一过程中也产生了一些负面影响,如土地投机等问题则需要进行全面探讨。一、联邦政府的土地政策美国独立后,大片自由土地存在于西部地区。1784、1785、1787年联邦政府连续制定了三个土地法案,确定了处理西部土地的三个步骤:第一步,将西部土地全部收归国有,以彻底排除各州争夺西部土地和边民非法占地产生的纠纷;第二步,在西北地区根据人口增长情况逐步建立权力平等的新州;第三步,再以法定形式陆续将这些土地投入市场,按地段出售国有土地。独立后,如何处理当时的西部,即阿巴拉契亚山以西的土地成为热点问题,被提上邦联政府的议事日程。1784年,处于过渡时期的邦联政府,委托杰斐逊起草了土地法。法令根据1780年大陆会议关于西部土地国有的宣言,规定西部土地为美国全体人民所有,肯定了土地出售前必须首先进行测量和所有赠送的土地都必须详细记录在案的做法,但没有提到土地的销售方式和最低价格。此土地法虽然未被国会所接受,它却成了1785年土地法令的基础,它确立的土地国有和建立新州的原则成为日后制定土地法令的依据,对西部抢占土地的现象起到了一定的遏制作用。翌年,西部土地法正式出台。 1785年5月20日邦联政府通过了关于西部土地测量和出售的法令。在这一法令中它将阿巴拉契亚山以西的土地划分成许多镇区,“每镇区为边长6英里的正方形,即36平方英里,每镇区划分36个1平方英里的地块,每块相当于640英亩。地块为最小出售单位。每英亩的拍卖底价为1美元。”[1]土地的出售必须逐个的按城镇进行,也就是说,在一个城镇的土地未销售完毕之前,不得出售另一个城镇的土地。法令确认了国有土地必须先测量后出售的原则。同时,在西部交通方便的地方设立土地局,经办土地出售和转让。 1787年土地法,主要涉及俄亥俄河以北、密西西比河以东之间的当时所谓西北地区土地的处理,所以又称《西北法令》。后来此法令推广适用于整个西部。该法令进一步确定了土地国有的原则,并规定了在该地区建 [收稿日期]2006-03-08 [作者简介]兰伊春(1964-),女,汉族,河北人,青海师范大学讲师。

浅析我国土地发展权的归属

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/fa8857301.html, 浅析我国土地发展权的归属作者：陈彤来源：《科学与财富》2019年第21期摘要：随着我国改革开放的深入，全面建成小康社会进入攻坚阶段，我国农民利益的保护需要得到更加的重视。土地发展权作为能够带来增值收益，提高利用效率的土地处分权利制度，目前在我国仍处于空白状态。尤其是农地发展权是提高农民权益的重要权利，现阶段以及将来如何配置都是关系农民利益的核心问题。本文将通过对西方国家土地发展权制度的发展及特点来探讨适合我国土地发展权归属制度应如何设置。关键词：土地发展权；集体经济组织；农村土地；一、土地发展权的概念土地发展权来源于英国1947年的《城乡规划法》，后来美、法等国也出台法律设立和解决土地发展权问题。而我国学界目前仍未对土地发展权达成一个统一的观点。在我国学界关于土地发展权有狭义和广义之说。狭义的土地发展权说认为土地发展权是一种农地可转为建设用地进行开发利用或在土地上兴建建筑改良物的权利；而广义的土地发展权认为除狭义的发展权含义之外，还包括因土地利用强度提高而获得更多利益的权利。广义说是我国学界正在成为主流的观点，即土地发展权是土地利用用途和性质以及土地集约程度某一方面改变带来的权利。二、英美法国家土地发展权利的特点英国的土地发展权始于1947年的《城乡规划法》，为了应对土地权利人对私有土地的开发过程中造成的一系列严重问题，英国在《城乡规划法》中土地发展权国有化以限制私有土地的过度开发，土地权利人仍享有土地的所有权，但是必须按照原有用途利用土地。变更土地用途只能通过向国家申请并缴纳一定的开发税，而基于土地用途变更产生的增值收益则由国家和土地权利人之间进行分割；与之相反，美国的土地发展权则是归于土地所有者。为了解决本国苛刻的土地用途管制制度带来的不同类型土地之间的利益失衡，美国政府建立起了土地发展权的交易制度。美国的土地发展权制度将本国土地划分为受限制开发区和可开发区。受限制开发区通常为一些未充分开发区域，例如自然环境脆弱区等，而土地可开发区则是城市中心区或者城郊地带。所有类型的土地所有者都享有土地发展权，但不同类型的土地有不同的开发强度等级，土地所有者需要在政府划定的等级下开发利用土地。同时，土地可开发区所有者可支付一定价格获得受限制开发区土地的土地发展权，并将两类土地的开发强度相叠加；法国的土地发展权制度则包含了“法定密度极限”和“土地干预区”制度。对于这两种制度中的土地发展权利归属，法国设置了两类不同的主体。在“法定密度极限”中，被开发土地的开发者拥有建设权上限指标内的土地开发自主权，然而对于超过该上限的开发权，则归属于国家，国家可以选择将這部分指标保有或者出卖给开发者；“土地干预区”制度则是在保护土地所有者的土地开发权基础

浅谈土地规划管理与城乡规划实施的关系韦伟1

浅谈土地规划管理与城乡规划实施的关系韦伟1 发表时间：2019-07-23T15:05:54.570Z 来源：《基层建设》2019年第13期作者：韦伟1 董晓光2 [导读] 摘要：随着经济社会的不断发展，大量农村人口涌入城市，既促进了城市经济的发展，也给城市发展带来了一定的压力。 1.漯河市自然资源和规划局河南省漯河市 462000； 2.郑州华源土地利用遥感技术有限公司河南省郑州市 450000 摘要：随着经济社会的不断发展，大量农村人口涌入城市，既促进了城市经济的发展，也给城市发展带来了一定的压力。在城市发展过程中，如何科学规划土地管理使用，提高土地利用率，城乡规划有序顺利实施，就成为了一个主要问题。本文将对这一问题进行探讨分析，旨在为实际应用提供参考。关键词：土地规划管理；城乡规划；实施 1 土地规划与城乡规划管理分析土地资源属不可再生资源，我国作为一个人口大国，平均人口占有土地面积相对较少，为了确保土地的使用达到科学合理的效果，有必要对土地的使用及管理进行规划。目前，国家对土地的管理规划方式主要是根据土地的经济发展实际需求进行分类的[1]，这一做法的优点在于能够有效根据经济的发展需求来对土地进行最大化利用，保障土地利用的经济性。随着土地规划管理理念的不断贯彻深入，越来越多的规划管理新方法开始涌现，给土地规划制度的发展注入了源源不断的新活力。城乡规划则是一个相对独立的发展体系，它的侧重点在于区域性和地方性[2]。在城乡规划的过程中，更多的是根据当地的实际情况来进行规划与管理，在规划方案制定之前需要对本城乡的发展情况进行全面、细致、周到的了解，并结合城乡发展的实际情况进行可行性分析，形成一个完整方案后再进行合理规划，以确保规划的科学性、合理性。 2 土地规划管理与城乡规划实施的矛盾近年来，随着我国经济社会的不断发展，大量农村人口涌入城市，既促进了城市经济的发展，也给城市发展带来了一定的压力。在城市发展过程中，如和科学规划土地使用情况，提高土地利用率就成为了一个主要问题。但实际情况却是由于城市化进程的加快，建设用地不断扩张，耕地的面积却在不断减少，土地规划中对耕地、非农业用地的控制力度不够，建设用地不断侵蚀耕地的情况屡见不鲜[3]，给土地规划管理和城乡规划带来了极大弊端。另外，在土地规划过程中，常常会发生土地征用的情况，这一情况中存在的主要问题则是土地补偿款与实际征用价格不符，甚至差距较大，易引起农民不满情绪，阻碍土地征用工作的顺利进行。另外，农村人口涌入城市、给城市发展带来无线动力的同时，农村土地的规划管理也就成为了一个问题。许多农民由于种种原因，会自愿放弃农村土地的使用权，这就需要对农村闲置土地进行再次开发和利用。在这一问题上，不同地区采取的政策也各不相同，有的地区会采用土地拍卖的形式，但也是以经济效益为主，甚至存在蓄意抬高价格，影响土地正常的合理利用。 3 协调土地规划管理与城乡规划实施的关系 3.1 规范土地征用程序首先，应当制定科学、合理、完善的征用补偿机制。土地征用会给农民带来一定损失，因此建立了补偿机制，在进行补偿机制的制定时，不仅要考虑农民的直接损失，还应当充分考虑其间接损失，将农民的损失降到最小，从而最大程度上降低民众的不满情绪。其次，土地的征用应符合市场化管理办法，可根据市场发展的经济规律来进行土地征用的开发，确保土地征用的科学合理性。再次，土地征用过程中还应该注重对农民的积极引导，让农民不再局限于农业范围内[4]，可引导其积极向其他行业发展，这样一来，还可以促进农村经济的多元化发展。 3.2 土地资源的协调管理在进行土地规划管理的过程中，应充分协调好土地规划管理和城乡规划实施之间的关系。一般说来，土地规划管理是城乡规划发展实施的基础，而城乡规划则是对城乡土地发展的综合管理与整合。土地规划管理是为了实现土地价值的最大化利用，城乡规划管理则是为了实现城乡资源的最大化利用，二者之间是相辅相成的，不存在难以调和的矛盾。因此，在开展土地资源管理时，一定要充分与城乡规划管理相衔接，调节好两种规划方式的顺利开展，实现城镇经济的科学发展。 3.3 制定严格的监督检查机制，减少矛盾的产生建立、实行严格的监督检查机制，对城乡土地进行确权工作。在确权工作进行过程中，以县为单位，成立县委、县政府督导组，县确权办公室，并组织专门人员每天对全县各乡镇的土地确权情况进行督导与检查，一旦发现问题则需及时上报给土地确权办公室，由土地确权办公室责令期限进行整改工作。不仅如此，还应在确权工作完成后及时跟踪检查，完善后期工作，确保确权工作的质量。 3.4 加快推进“多规合一”工作[5] 为有效促进土地规划管理与城乡规划实施的关系，有必要建立“多规合一”机制。“多规合一”是利用计算机信息化技术建立起来的一个统一的空间规划体系，通过形成一个“最大公约数”，制定出凝聚各方共识、共同遵守的空间规划秩序，进而推动城乡发展方式、城市治理、行政体制等多方面之间的共同发展、共同改革，其目的是实现各区域之间的统筹发展。将“多规合一”的理念应用于土地规划管理和城乡规划实施之间，对帮助梳理空间规划、提高土地利用率、甄别矛盾与问题等，具有十分重要的应用意义。总而言之，随着社会经济的快速发展以及人们生活水平的提高，越来越多的人们选择在城市工作、学习和生活，农村人口逐渐减少，城市发展越来越好，如何协调好土地、人口之间的关系是一项重要议题。在进行城镇区域的建设中，一定要协调好土地规划管理与城乡规划实施之间的关系，不仅要重视城市土地的管理、征用情况，还应该妥善处理农村闲置土地、宅基地等，只有这样才能确保二者之间科学发展，促进城镇化建设的有序、顺利进行，实现人类生活的不断进步。参考文献 [1]易红超. 土地规划管理与城乡规划实施的关系探讨[J].资源信息与工程，2017,32（2）：112-113. [2]张先贵. 中国语境下土地发展权内容之法理释明—立足于“新型权利”背景下的深思[J]. 西北政法大学学报，2019,01:154-168. [3]黄光清，李海付，喻霆. 土地规划管理与城乡规划实施的关系探究[J].南方农业，2018,12（23）：93-95. [4]颜文涛，萧敬豪. 城乡规划法规与环境绩效—环境绩效视角下城乡规划法规体系的若干思考[J].城市规划，2015,39（11）：39-47. [5]缪连荣，任丽军，吴菲. 土地规划管理与城乡规划实施的矛盾及建议[J].现代农业科技，2018,6:283-285.

浅谈农村集体土地的所有权主体

浅谈农村集体土地的所有权主体作者：郭丽媛，胡吕银作者单位：扬州大学法学院出处：社会主义新农村建设理论月刊2007 年第10 期内容摘要：我国立法在农村集体土地所有权主体上使用了非法律意义的“农民集体”的概念，使法学界对此产生了多种理解。本文认为农民集体是具有较浓团体色彩，介于自然人和法人之间的一种组织形态，即非法人团体。其组织形式则类似于法人的组织机构。关键词：农民集体;非法人团体;组织形式中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1004-0544(2007)10-0159-03 正文：一、现有的讨论：农民集体是什么人们在讨论农村集体土地所有权主体时，多集中在“农民集体”这一概念上。因为从现有法律规定来看，有关农村集体土地所有权主体的法律表述都使用了“农民集体”的概念。[1]这些规定反映了我国集体所有制的内容，即由农民享有土地。但从法律的角度而言，却没有一个明确的权利主体。因为从民法理论看，民事权利主体主要有自然人和法人两种，以及特殊情况下的国家。显然“农民集体”不是民法上的权利主体概念。其作为农村土地的所有权主体，只是一个经济学意义上的概念，这是一种政治制度的设计而非法律意义上的权利主体设计。这导致了法学界对“农民集体”有了丰富的理解。 1．社区说。认为农民集体作为农村集体土地所有权的主体，是一定社区范围内的全体成员的集合体。[2]该集体成员的资格以户籍登记为公示要件。因此该一定范围内的公民基于出生就获得相应的权利能力，可以享有土地权益。外来居民到该社区落户，就当然成为集体成员。原社区内的公民前往他地，则当然丧失这种资格。这种土地所有权对社区内居民是一种天赋人权，作为农村居民的生存权均分给社区居民。[3]而该农民集体可表现为乡(镇)农民集体、村农民集体、组(即村以下一级建制)农民集体三个方面。 2．自然人的特殊形式说。根据对农村集体土地所有权性质的不同认识，可分为两种观点。一是认为农民集体的所有权是一种共同所有的形式，但这种共有是在继承和更新传统总有形式的基础上的一种新型总有形式——总同共有。总同共有是指村、村民小组、乡等社区范围的居民全体为实现其共同利益对属于其集体所有的财产，共同为全面支配的权利。其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式——群体形式享有所有权。自然人以一定社区为范围结成群体(团体)，群体与成员互相联系，密不可分。群体不能脱离成员而独立，成员组成群体

美国土地发展权及生态保护概览

美国土地发展权及生态保护概览王永莉［摘要］土地发展权是国外土地产权束中的一项重要权利，我国目前还没有正式的土地发展权安排。美国通过近40年的土地发展权转移计划，实现了广泛的社会发展和环境保护的目标。本文通过大量的文献综述，对美国土地发展权的特点、目标、价格以及土地环境的保护和发展权转移的演变、影响因素和实施等方面进行了归纳和分析，以期为我国土地发展权的创设和运用提供借鉴。［关键词］美国土地管理；研究进展；土地发展权；土地生态保护中图分类号：D933．1文献标识码：A文章编号：1004—3926（2010）12—0116—04 基金项目：国家社科基金“低碳经济模式下西部地区自我发展能力研究”（10BJY006）和西南民族大学课题“四川民族地区发展低碳经济的路径研究”的阶段性成果。作者简介：王永莉（1968－），女，四川蒲江人，西南民族大学经济学院副教授，研究方向：环境经济学。四川成都610041 土地发展权是从20世纪50年代初开始，在英、美、法等国相继设置的一项重要土地产权制度。国外学术界对土地发展权的研究比较丰富，尤其是美国，土地发展权转移的理论与实践都比较成熟。一、土地发展权的性质、特点早期关于土地发展权的研究较多是从法律的角度展开的，涉及其性质、特点等方面。Barry C．Field和Jon M．Conrad（1975）较早分析了可转移发展权（简称TDR）的经济性质；Bruce E．Carpenter和Dennis R．Heffley．（1982）分析了TDR的空间均衡特点；James T．Barrese（1983）分析了TDR规划实施中的效率和公平问题。Jeffrey G．Buckland（1987）沿着可购买的发展权（简称PDR）作为一种保护农地的手段的历史演进，分析了它在美国的历史和用途，主张该工具应继续扩大使用。Arik Levinson （1997）认为，TDR控制下限制建筑的高度能促进整个地区的整体福利水平的提高和发展。［1］与其他土地用途管制方法如土地分区相比，可转移土地发展权有如下优点：（1）本质上属于市场主导型的土地使用管理手段，而不是依靠传统的行政控制。（2）移出地区（A Sending Site），即出售土地发展权的土地所有者获得了补偿，而移入地区（A Receiving Site）即购买土地发展权的土地所有者削弱了其“暴利”所得（James T．Barrese，1983），土地收益分配更公平。（3）TDR给政府提供了一种低成本（TDR计划和管理的费用）且可以有效保护大面积区域的方法，尤其是经济迅速发展的区域（Jeffrey G．Buckland，1987）。（4）TDR 计划的用途不断拓展，包括环境保护、农地（耕地）保护、社区振兴、历史遗迹保存以及经济发展等。［2］土地发展权转移（TDR）的缺点在于：（1）应用相对复杂，尤其是对于地方政府的能力、金融机构的参加、规划的科学性等要求较高，还需要对公众进行大量的培训。（2）适用的局限性，更适合经济迅速增长的地区，对于发展压力小的地区，很难构建发展权市场。［3］Rick Pruetz等（2007）还从公平、绩效、成本以及管理和实施等方面分析了TDR的优势和不足。二、土地发展权的目的和目标 George G．Sause，Jr．（1955）较早分析了英国1947年的城乡规划法和土地发展价值问题，指出1947年城乡规划法最主要的目的就是实现土地使用过程中公共福利的最大化。通过支付给土地所有者一笔限制土地用途改变的补偿金，政府获得了土地发展及其价值的权利。所有补偿金的最高限在3亿英镑以内。但是在实践中，很多土地所

浅谈“轨道交通+土地”开发模式

专业知识分享版使命：加速中国职业化进程摘要：根据媒体报道，“十二五”期间全国各城市地铁、轻轨规划线路建设里程将达到2600公里，建设投资规划额将达1.27万亿元。面对如此繁重的建设任务，如何筹措资金保持轨道交通建设可持续发展成为各地政府的难题，在当前各地财政资金紧张的背景下，各地政府纷纷把目光转向土地，并出现各种版本“轨道+土地”开发模式。本文结合目前各地“轨道交通+土地”开发模式进行探讨，分析政府、轨道交通企业、土地专业开发主体等在“轨道交通+土地”开发过程中的角色定位，设计合理的“轨道交通+土地”开发模式，实现政府、轨道交通企业、土地专业开发主体合作共赢。关键词：轨道交通；土地；开发一、“轨道交通+土地”开发模式的意义在轨道交通建设过程中，轨道交通与土地开发关系密切，从国内外实践来看，不少城市将轨道交通建设与土地共同开发，如香港地铁属于典型的轨道交通与土地共同开发模式，香港政府以立法的形式保障地铁公司享有“地铁土地”土地开发权，地铁公司对土地进行统一规划、分步实施。此外，近几年国内城市也将轨道交通建设与大量土地相结合，如天津地铁将大量土地收益作为轨道交通建设资金来源，武汉地铁、长沙地铁等均将大量土地与轨道交通建设相结合。各地积极探讨“轨道交通+土地”开发模式的原因主要在于：首先，轨道交通改变城市格局，直接影响土地利用规划。轨道交通快捷、便利，缩短了城市的时空距离，城市交通的建设改变城市的土地利用规划，轨道交通对城市的土地利用规划主要表现在两方面：一方面是轨道交通对土地利用的集聚效应和扩散效应，集聚效应体现在轨道交通建设使中心区功能进一步强化，或在交通枢纽部位形成“副中心”，促进“多中心结构”城市的形成；扩散效应体现在轨道交通建设方便了中心城区与外部的联系，使城市人口向外围扩散，促进城市向外部的扩张。另一方面轨道交通建设有利于城市功能分区，实现城市商业用地、居住用地、金融用地、教育用地等合理布局。其次，轨道交通建设大幅提升土地价值。轨道交通建设提升沿线人气和商业价值，使沿线土地大幅升值，增加沿线土地开发和商业经营的收益。据相关数据显示，广州初建地铁时，地铁沿线物业升值15%-25%，地铁开通后，沿线物业再次升值15%-25%。深圳地铁一号线的开工建设，地铁沿线的物业从6000

土地使用权取得方式的法律制度

提醒：房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。一、以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。（一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：

（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。（二）以协议方式取得国有土地使用权（1）协议出让国有土地使用权范围出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况： A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；