正中商业广场招商与运营管理方案
正中商业广场招商与运营管理方案
一、正中商业广场项目简介
正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。
我们的开发目标是：
利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。
酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。
通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。
根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。
二．业态规划与商业布局
深圳滨海购物中心项目招商目标的分解与确定
屋顶空中花园，娱乐业态电影院招商目标
六层大型餐饮酒楼4000平方米
美食广场1000平方米空中西洋婚礼殿堂（白领演艺中心）
3000平方米与湖南卫视等合作玫瑰之约深圳项目，同时在电视购物方面进行合作。
五层儿童商场及美式反斗城7000平方米或家电专业卖场儿童餐厅1000平方米
同时引入室内snoopy娱乐城，通过组合业态吸引儿童。美国翻斗城，麦当劳
4月份招商重点对象
四层主题百货两端餐饮2,3,4三层美式金领主题百货最佳
三层百货7000平方米主题商场jcpenny或国内著名白领百货商
店1000平方米特色餐饮,白领音乐巴，SPA 美式主题百货，填补深圳空白；台湾咖啡语茶
二层百货7000平方米
国内著名白领百货商店1000平方米特色餐饮上海连锁餐厅
一层精品步行街，旗舰品牌店7000平方米1000平方米特色咖啡店1,2层偏向女性商品及相关服务星巴克，
莎莎国际旗舰店
负一层主题百货，6000平方米地铁步行街负一层和负二层作为中档精品白领百货其中1000平方米用于快餐厅,及面点王
负二层美食广场2000平方米
图书音像1000平方米运动主题餐厅1000平方米、酒吧休闲书店，1000平方米 1.1万平方米停车场
负三层停车场 1.5万平方米停车场
两家百货与儿童翻斗城作为主力商家是最理想的方案，中高档超市8000平方米作为替补方案，鉴于宝安中心区周边竞争态势，我们要考虑与周边商圈业态差异化，让顾客在同一业态拥有最大选择权限，突破传统的超市＋百货思维定势。借鉴美国部分儿童玩具翻斗城在价格战败于沃尔玛的教训，通过儿童娱乐SNOOPY营与儿童翻斗城复合业态赢得竞争优势。
关于婚礼殿堂构思与招商的可实现性，通过与戴德梁行等专业招商公司沟通，我们可以借鉴香港黄金海岸以及上海外滩婚纱摄影商品群，精心策划好婚礼殿堂，通过对婚礼人群与儿童人群的吸引，实现整个项目的可持续经营。
招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：
1.业态组合具有竞争优势。
2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三．招商内容
正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐
顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影
院。配备参与式娱乐设施
婚礼殿堂及白领演艺中心
5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，
快餐性质达到2000平方米：
面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选）1000平方米特色餐饮，麦当劳
3层JC Penny 1000平方米特色餐饮
VA BENE意大利餐厅
2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。
一层7000平方米
男女装国际名店：
化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品
尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头
1000平方米特色餐饮，星巴克
负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米
国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王
负二层2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音
像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。
中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场
负三层停车场15000平方米停车场所
地下停车总面积26000 停车数量1000辆
招商摸底结果：
方案1儿童翻斗城进入五层，六层作为婚礼殿堂，吸引两家百货入驻正中商业广场，同时引进20个旗舰店进入正中广场。
方案2家乐福大卖场进入需要负一层和负二层，需要2万平方米，租期20年；太平洋百货进入可以进入2、3、4三层，3万平方米旗舰店，太平洋建议采取销售额提成（百分率租金）的方式。
方案2也有不同的经营管理方式，一种就是由同一商家的百货和2超市入驻，例如青岛吉之岛购物中心就是这种模式，优点是营销能够形成合力。
根据不同商家竞争力评估，我们引进儿童翻斗城本身就可以吸引大量人流，对于儿童业态我们建议如下创新内容：
1 深圳最新颖的翻斗城娱乐场3000平方米情景式儿童购物
2 儿童餐厅500平方米
3 儿童玩具3000平方米
4 童装1000平方米
5 童鞋500平方米
一层及负一层著名品牌和旗舰店
服装国际知名旗舰店文化品味
法国夏奈尔chanel，服装、香水；引进顶级定制女子时装店自由、骄傲，藐视传统
Karl Lagerfeld 高档时装
迪奥服装与华中品系列以女性顾客为主
可以特许加盟
意大利Armani 男女装，化妆品，皮具
意大利Gucci 高档时装
美国the Gap inc Banana Republic高档品牌
GAP中档顾客群体
Old navyⅠ有品味的平价名牌
美国Calvin klein （迷恋obsession）男女高级时装、休闲装(简洁风格)和香水，Calvin klein是2002年世界排名第二的服装设计师
美国Polo Ralph Lauren品牌
古典贵族气质的服装
Ralph Lauren是2002年美国排名第一的设计师，也是美国最富裕的设计师。
美国the Limited inc 美国最流行品牌服饰连锁店，拥有6个品牌，3800家连锁店。
西班牙Inditex纺织集团Zara 世界第三大服装公司,拥有查拉系列服装品牌
香港化妆品：莎莎国际旗舰店针对白领群体，专门设计旗舰店
男装卡尔丹顿，梦特娇，老爷车，袋鼠，华伦天奴，易初，罗蒙，啄木鸟，老人头，佐蒙，海螺服饰，美国苹果，花花公子，奥斯曼。
衬衫：皮尔卡丹，绅浪，欧彭，其中皮尔卡丹开设旗舰店
国内服装品牌深圳十佳女装品牌：季候风、班顿、法路易娜、emu(依妙)、朵兰帝、茗、曼娅奴、阁兰秀、卡兰、出格、箴、桑迪等品牌。
珠宝金店香港谢玉麟老风祥周生生
电子产品：尖端消费电子产品：SONY、三星专卖店台湾笔记本电脑专卖店
一层引入婚纱摄影店日本台湾著名婚纱摄影店
幽兰 Sk-II 赫莲娜迪奥兰蔻雅诗兰黛伊莉莎伯-雅顿
碧欧泉娇韵诗贝佳斯薇姿倩碧资生堂 h2o 欧莱雅
欧珀莱高丝积姬仙奴柔美娜娇兰宝迪佳欧格玛丸美
高丽雅娜露华浓优姿婷玫琳凯 B&F 玉兰油嘉娜宝雅芳
蝶妆 red earth 佰草集羽西普兰娜妮维雅小护士一朵
佳雪曼秀雷敦现代经典森林雅舍莱维蒂丁家宜隆力奇
东洋之花索芙特佳雪雅倩宗茂依奈凯柔怡欧美姿
韵姿理夫泉同仁堂屈臣氏满婷大宝
男士化妆品：
鉴于深圳缺乏男士化妆品专卖店，建议设置男士化妆品旗舰店。
具体品牌包括：mandom公司的Gatsby品牌，法国欧莱雅集团的biotherm、迪奥公司生产的Fahrenheit 护肤系列，日本资生堂的Geraod系列。
与女性化妆品区别，男士不像女性那样理直气壮地选购化妆品。因此，男士化妆品和男士形象设计中心可以形成商品群。
关于婚礼服务及用品的商品群招商：
利用深圳首创的婚礼殿堂与白领演艺中心，倡导文明的婚礼文化，配置深圳最齐全的婚纱摄影与婚礼用品选购商品群。突出购物中心在大类商品及服务方面的创新，增强正中商业广场在深圳的竞争力。
儿童商品群：不完全照搬儿童翻斗城，改变香港儿童翻斗城以购物为主模式，采用娱乐与情景购物相互结合模式，与儿童教育何1文艺机构合作，而儿童业态注入文化内涵，促进儿童健康成长，在购物娱乐中学习新的知识，特许经营可能是最现实的模式。
关于电视购物：
由于电视传媒的强势，目前电视购物发展潜力巨大，我们应该积极联合知名电视台发展电视购物节目，可以迅速提高购物中心的知名度。
四．招商团队建设及其约束激励
根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图
国外招商
以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。
要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。
委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。
为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：
1万平方米百货店租金在50元以上4万元
1.5万平方米租金在50元以上5万元
8000-1.2万平方米租金在30元以上5万元
专业卖场5000-800 租金在50元以上2万元
餐饮主力店2000平方米租金在40元以上1万元
小计估计5＋4＋2＋2＋1 14万元
国际名店租金在100元以上，每完成一个奖励1000元
200家左右20万元
总计在34万元
由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。
通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。
我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。
五．招商时间安排
2005年3月完成项目建筑策划初步方案提出规划设计要求
完成招商手册初稿邀请专业广告公司设计
主力店集中洽谈以上海北京香港等地百货和超市、餐饮主力店为主，已经和王府井百货、JUSCO百货和超市建立关系。
2005年6月18日正中商业广场举行建筑设计方案国际招标发会
可以和招商新闻发布会同步举办，重点宣传。深圳市规划与国土资源局主办，深圳市正中（集团）有限公司承办，参加会议的来宾有宝安区人民政府、中国城市规划设计院、建设银行各级领导等及参加设计方案投标的单位。
根据第一轮结果，重点筛选主力店进行谈判邀请主力店来深圳考察项目和公司
2005年6月26日正中集团与中标单位签订设计协议
2005年6月正中广场国际品牌招商启动针对性招商活动
2005年8月建筑规划初步方案研讨与地铁公司重点沟通
2005年9月正中商业广场导示系统的详细设计与专业设计公司沟通
2005年4月—10月招商方案与招商摸底工作开始主力商家招商工作
娱乐招商要先行
2006年7月正中广场全球招商成果新闻发布会来自香港及内地的上海、北京、广州、深圳等地的近100名媒体记者将参与此次发布会。
2006年10月结束业态规划调整进行业态设计调整
2006年7月开始建设基础工程施工5个月时间
2006年12月正中广场一层与负一层等散铺开始国内品牌专卖店招商
国际品牌签约一部分为国内品牌招商创造良好条件
2007年5月开始封顶地上施工6月
2007年6月—12月份公共部分及外装修实践6个月时间
2008年1月下旬—4月开始装修三个月装修时间
4月16日试营业通过半个月时间试业准备工作
2008年5月1日正中广场隆重开业
销售周期酒店式公寓销售收回整个投资
六．招商地点与招商活动
深圳：本地品牌招商
2005年6月举办国际招商新闻发布会议
同时确定设计中标单位签约仪式
2007年3月下旬国内招商启动新闻发布会
5月份开始启动集中招商
2007年8月招商成果新闻发布会
7月前准备好招商办公室，水电及通讯安排好。
8-12月重点招商时间现场设立招商办公室
美国百货：SAKS第五大道百货、SEAR百货、JC PENNY百货等
儿童翻斗城引进是重点，形成全球最具创意的儿童主题商场。
香港:重点是国际名牌招商建议委托专业公司招商，2005年做准备工作。
提早开始国际名牌招商。
上海：主力店招商例如太平洋百货，八百伴百货、伊势丹百货、家乐福超市，皮鞋皮具和国际名牌服装招商。
杭州：重点是女装招商与杭州服装协会女装分会进行重点合作，举办集中招商活动。
长沙：娱乐招商引进演艺公司和相关节目，例如湖南卫视玫瑰之约栏目已经表示愿意进驻深圳举办1-2场活动。
武汉：引进相关服装品牌例如武汉十大女装等汉派服装。
活动：
正中商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。
招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。
参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作，深圳零售协会。可以利用11月份深圳零售采购大会机会举办专业论坛。
关于吸引美国百货商家及旗舰店的工作
首先与美国主力店通过电子邮件沟通，建议我们在招商目标取得进展后，8—10月份安排一次美国商务洽谈，与美国的主力店商谈进入深圳正中商业广场，同时
考察美国经营比较成功的购物中心管理体系，美国谈判事务期望得到林副总的指导。
七．招商及租金策略
将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。
总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。
购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。
国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。
1. 娱乐招商
主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。
娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。
联盟策略：
与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源；
与电视台建立电视购物联盟。
与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。
2. 日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。
我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。主力店招商重点要做好专业工作和感情联络工作，对方市场拓展部人员掌握较大权力，像JUSCO每三个月向日本总部回报新店拓展事宜，能否列入备选计划拓展部人员具有较大权限。期望林副总参与公关工作，多给对方信心和鼓励。
投资公司的引进：针对部分名牌，采用特许加盟形式，为填补深圳空白，我们鼓励他们进入中国市场。
北美专题引进策略
第一：与儿童玩具反斗城合作，首先引进这家品牌。抓住儿童顾客群体，整个项目就奠定了在中国购物中心的江湖地位。
第二：SAKS第五大道百货
SAKS百货商店集团拥有241家百货店，分别以Parisian, Proffitt's, McRae's, Younkers, Herberger's, Carson Pirie Scott, Bergner's, Boston Store命名，还包括38家LIBBY LU俱乐部专业商店。SAKS还经营第五大道集团，拥有64家第五大道百货店和53家其他百货店。
SAKS第五大道百货是由在纽约第34街各自独立经营零售店的HORACE SAKS 和BERNARD CIMBEL两家于1900年初创办的。他们的宗旨是建造一家与时尚优雅的生活方式相吻合的个性化专业百货店。
纽约第五大道百货
SAKS商品组合
这里主要列出SDSG百货店和SAKS第五大道百货店的商品组合，SDGS百货店商品组合中既有一系列具有价格竞争力的国际名牌，又有一部分它独有的限量出售的品牌，下面是SDSG主打品牌：
Liz Claiborne---丽诗加邦,Susan Bristol,Marisa Christina-玛莎.克莉丝汀
Sigrid Olsen---西格,Polo/Ralph Lauren---保罗.拉芙.劳伦，Tommy Hilfiger---唐美.希绯格,Columbia---哥伦比亚,Hart Schaffner & Marx,Estee Lauder---雅诗兰
黛,Clinique---倩碧,Lancome---兰寇,Chanel---夏奈尔,Nine West---玖熙,Enzo---恩左,Timberland---天木兰
Clarks---奇乐,Waterford---,Bali---百丽
下面这些牌子只有在SDSG专卖店才有：
Karen Kane, BCBG, Garfield & Marks---加菲猫,Tahari,Oakley,Robert Talbott, Tommy Bahama---托米.巴哈马,Joseph Abboud---约什夫,Callaway ，
Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman,Kate Spade--,Via Spiga Brighton---布莱顿。
Saks Fifth Avenue stores 商品组合中既有传统的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列欧美顶级品牌商品：
Louis Vuitton---路易.威登,Christian Dior----克里斯汀.迪奥
Giorgio Armani---乔治.阿玛妮,Chanel---夏奈尔
Dolce and Gabbana,Salvatore Ferragamo---萨瓦托.菲拉格慕
Gucci---古兹,Donna Karan---唐娜.凯伦,Calvin Klein---CK卡尔文.克莱恩
Ralph Lauren---拉夫.劳伦,Judith Leiber ,Prada,Escada---埃斯卡达
Carolina Herrera---卡罗莱娜.海莱拉, Oscar de la Renta---奥斯卡.德拉伦塔，St. John, Yves St. Laurent---圣罗兰, Tod's ,Ermenegildo Zegna---杰尼亚，Max Mara。
中国是快速成长的奢侈品消费市场，由于深圳已经成为中国重要旅游城市，深圳特区是中国购买高档消费品的首选之地，深圳与香港成为高档购物中心荟萃之地。
我们积极引进像美国SAKS第五大道百货的优秀百货，填补国内商业空白。
对于国外主力百货店，主要依靠中国市场和有吸引力主题购物中心作为吸引的主要卖点。不要依靠低档租金策略，对症下药，重点研究国外百货商店中国开发策略，例如美国西尔斯百货多次牌高层领导出席中国论坛，事实上美国百货在积极谋求中国市场。
第三JC PENNY
引进化妆品旗舰店香港莎莎英国body shop
国内主力店招商策略
以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。
正中商业广场租金策略
租金是收益的重要组成部分，租金策略是招商的重要，初步建议租金表如下：每月每平方米租金
第一年第二年及以后
负二层租金80 100最后升至150
负一层租金100 120 最后升至180元
一层租金140 160最后升至200元
二层百货租金60 80最后升至100元
三层租金50 70最后升至90元
四层租金50 娱乐
其中3000平方米租金20元60最后升至100元
酒楼租金60 80最后升至100元
超市租金30元左右，租金期限15年。
租金策略：根据百货为主的业态方案，整体租金最高。由于深圳各个开发商纷纷与家乐福、沃尔玛等大卖场联络，目前所开租金极低，因此，我们从竞争态势以及盈利能力出发，力争整体租金最高的百货店组合策略。儿童翻斗城作为吸引人流业态。
提升租金策略
负二层租金引入特殊业态
能够吸引顾客从地铁中停留具体品牌
负一层租金力争平均租金120元以上
吸引一家主题百货引入著名药店，例如同仁堂连锁店，三九健康药店，租金200元/月左右左右；面包房可颂房等两家租金为1000元/
一层租金化妆品旗舰店租金200元以上，力争局部300元如果SAKS进入将一层一半和负一层大部分给予该百货公司，形成深圳最具竞争力的百货业态。
二层百货租金给主力百货店两端餐厅租金60-100元/平方米
三层租金给主力百货店两端餐厅租金60-100元/平方米
四层租金给主力百货店两端餐厅租金60-100元/平方米
五层儿童翻斗城争取作为引进项目；若对方不入驻，建议自营，为整个购物中心吸引人流创造良好条件。考虑投入2000万元自营
力争通过经营第一年实现10%利润，第二年实现20%以上利润
大型酒楼租金60-100元
八．招商费用估算
招商费用使用原则:
把握招商节奏，初期费用严格控制,
集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.
根据招商效果进行及时调整.
招商宣传费用招商手册与导示系统20万元
招商广告90万元
招商活动80万元
小计170万元
招商摸底与招商谈判差旅费用各大城市招商调研摸底及考察费
用10万元
专业招商人员费用
（国际名店招商）两名优秀招商人才
相关工资待遇45万元
主力店拓展部招待费用5万元
招商委托费用计算方法：一个月招商面积的租金5万×40元=200万
元50万元
开业宣传费用包括开业活动，广告宣传等100—200万元
总体预算400—500万元左右
酒店式公寓营销费用单独计算预计销售额3亿元200万元左右
完全委托中介公司招商，需要200万元招商委托费用和170万宣传推广费用，共计370万元，因此，建议局部委托中介公司招商，委托招商费用不超过50万元。我方最低招商成本170＋招商奖励40万元＋招商人员工资50 万元=270万元
开业费用100万元左右，如果举办大规模活动，例如邀请重要歌星演出等活动费用可能突破150万元，届时提供专门的开业方案。
媒体宣传初步策略
分类招商内容媒体选择
本地品牌餐饮服装本地品牌
吸引本地商家深圳特区报
国际名牌国际名店国际流行杂志以及香港报纸
https://www.360docs.net/doc/fb11733407.html,
国外旗舰店主力百货，服装旗舰店美国杂志与网站
例如Joural of retail management
通过论坛中国购物中心杂志
通过中国百货协会刊登专题招商文章
通过专业杂志吸引国内主力商家商业时代杂志
九、盈利模式的思考
前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：
1. 前期资源整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。
2. 酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。
3. 正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。
4. 整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。
十、正中商业广场管理方案
1.管理体系构思
正中商业广场管理体系
在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,
以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。
2.正中商业广场商业管理的主要内容
购物中心的经营管理水平关系ＭＡＬＬ项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。
由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL 专业运营管理公司成为必然。
选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。
国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。
如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。
(1)、租赁政策与承租服务购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50％。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌店铺和部分非名牌店铺。
(2)、业态管理的原则是根据不同区域业态的实际运营效果，让销售最好的商品业态得到MALL购物中心内最佳位置。
根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀的供应商进场，淘汰经营不善的供应商。招商工作遵循以下程序：调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆品、食品的卫生许可）。注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补国内商品种类空白。
不同商品之间还需要一个比例，服装３４％，服饰６％，食品５％，餐饮２０％，家用品１０％，文化用品１５％，其它１０％。
(3)营销管理重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。
(4)服务管理购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。
设立商务中心，提供高性能电脑接入宽带网络，设置传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便的商业服务，包括设置商务网吧、数字化图书馆。
正中商业广场是深圳宝安区第一个地铁上盖ＭＡＬＬ项目，我们建议运营方面作如下创新：
（1）.采用新型商业设施，提高商业运营效率，处处节约客户时间，从细节上体
现对客户的人文关怀。例如在超市收银方面采用能够并行操作的新型收款桌，同一通道设置多部收款机，减少顾客排队等待时间。
（2）.充分发挥正中商业广场商会作用，以商引商，淘汰低素质供应商与服务商家，确保经营水平。广东地区具有悠久的商会历史，商会是社团组织，它是商户与发展商以及政府沟通的桥梁，积极反映商户要求，对正中商业广场未来发展献策献力，有利于提高MALL购物中心的整体经营水平。
由于商会会员是正中广场强大的客户资源，因此通过商会凝聚人心，不断扩大会员规模，团结广大商户，共同打造正中MALL购物中心。
（3）.建立完整的运营培训体系，为商家代招聘服务员，统一培训服务员，培训合格后上岗，要求营业人员通过两年培训普遍达到大专水平。
（4）.业态管理与招商管理精细化，根据销售额与顾客满意度两项指标调整商家品牌，淘汰不适当品牌。
3.正中商业广场运营队伍的培训体系
正中商业广场要可持续发展，我们必需为自己训练出一批优秀MALL专业人材，建设强大的MALL运营团队。
MALL运营队伍规模庞大，需要分层次培训，重点抓好培训师资、教材，安排好固定场地与临时场地相互结合。
MALL培训教材、讲义
名称教材
顾客心理学顾国建
管理心理学复旦大学
MALL营销推广杨宝民
商务与服务礼仪崔冰
MALL超级购物中心专业知识杨宝民、陈建明编著教材
MALL运营知识杨宝民
MALL专业招商赵润涛
MALL队伍的培训是一个系统工程,课程安排与师资力量是关键,师资力量由如下几部分组成:
培训专家一览表
专家的专业姓名
现代零售业发展趋势吕一林教授（人民大学）
商业服务与酒店服务五星级酒店专家
购物中心整体营销杨宝民
心理学翟博士职业经理人培训中心
礼仪礼仪公司领导
招商与采购赵润涛郑义
人力资源开发廖文蒋志敏
商业地产企业团队建设杨宝民
现代超市营销古奇
由于师资力量的优劣决定了培训质量，因此，培训费用要重点向培训专家倾斜。建议MALL运营管理公司从培训讲师中选拔重点培训老师，不仅为他们创造良
好培训工作环境，而且鼓励他们跟踪培训学员的成长，帮助学员批阅论文，指导课程论文和课程实习工作。
培训费用
由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。
十一、正中广场购物中心的全年商业营销
正中商业广场开业时机与开业策划
建议选择2008年5月1日作为开业时机
．开业策划
开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：(1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80％商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。
(2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。
(3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。
(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。
MALL开业后营销工作的三个思路
1. 精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点
MALL营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。
制定营销计划要考虑如下因素：
[1]消费者的需求和消费偏好。
[2]地域文化特点以及价值导向。
[3]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。
[4]根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上。
[5]团队建设的目标和培训计划。
2. 具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力
营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型MALL的营销部门典型组织架构如下：
MALL营销部门组织架构
营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他
们的优点与缺点非常了解。
3. 文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合
从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。
深圳正中商业广场作为中型地铁上盖MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。
正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:
1. 做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。
2. 市场调研工作
2007-2008年的市场调研工作将给予加强，争取在美国AC尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。
在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销活动中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放；在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。
3、营销策划
针对同类购物中心2006—2007年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在2007-2008年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。
4、企业形象宣传与公益活动
大型MALL是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，MALL企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明，社会责任感强的形象。
收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。
十二、正中广场商业服务体系
１、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。
大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。
将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。
大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。
公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。
与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域MALL,具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化活动、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程：
客户投诉处理流程
物价部门由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商
服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
２、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。
鉴于新开业MALL的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建议采取如下租金政策：
基本租金＋少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。
日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。
现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
(1).高标准卫生管理对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。
(2).绿色装修的统一管理
与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。
装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
(3).为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间
(4).高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
(5)商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。
由于6万平方米酒店式公寓需要单独的物业管理处，因此可以将四星级酒店服务引进到正中商业广场的内容:1.保安、清洁 2.送餐服务 3.康复与休闲，洗衣服务4.个性化商业咨询服务。
物业管理法规及物业管理收费标准
我国已经发布全国统一的物业管理条例，根据深圳物价局规定和物业管理资质，物业管理服务内容等综合因素，确定正中广场酒店式公寓物业管理收费标准为4元/平方米。那么每年可以收取的物业管理费用估计为4×6×12=360万元。
商场物业管理费10-15元/平方米，每年可以收取的物业管理费用为10×5×12=600万元，餐饮部分物业管理费用8元左右。
正中商业广场物业管理成本估算
科目内容金额
保安成本80人×12×1000=72万元96
清洁成本30人×12×600＝21.6万元21.6
物业管理公司管理人员与专业技术人员工资4000元×12×20人＝96万
元96
绿化维护成本委托专业公司20
机电设施维护成本电梯、空调等维护100
社区商业文化活动52
合计384.6万元
水电空调根据面积分摊，单独交纳，其中餐饮部分空调费用自己单独计费单独投资空调设备。
空调费用25元/平方米，具体根据运营费用进行测算。
宣传费用5元/平方米，争取每年提取300万元用于总体宣传推广，此费用使用由商户公开监督使用。
开业后宜采取适当时机分摊费用，应该立足放水养鱼，先做旺整个购物中心。营销形象推广费用采用分摊方式，预计每年200万元左右。此外，发展商从广告租金收入和物业管理费用及租金收入中提取200万元作为推广费用。
总结
MALL招商管理是一项复杂的管理项目，需要多学科人材组成优秀运营管理团队，任重而道远。我们要积极建立MALL人材选择与培育机制，根据消费者需求变化及时做出准确的业态调整，积极利用正中MALL文化阵地的优势，不断推出文化促销活动，培育一大批忠诚顾客，建立实时CRM系统，优化整个ERP 系统，提高MALL的核心竞争力做出正中MALL品牌特色，那么MALL经营就能立于不败之地。
商业广场招商方案及实施细则
瑞富广场 招商方案及计划实施细则 招商的成功与否，是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之一,也即是说,它不仅关系到发展商的资金能否顺利回笼,也是影响后期经营的关键。 作为立于企业的战略高度的招商营销，怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。本篇将对本项目的招商作详尽的分析及定位，其中包括招商整体策略、招商客群、招商政策、招商步骤、招商方式、招商推广等。下面将针对各部分作一一阐述。 一、招商整体策略 1、本项目招商定位：立足苏州、辐射江浙沪 对于招商途径，将主要通过三种渠道来进行。一种是自主招商，即利用自身优势及对市场的把握和掌控能力直接进行招商；另外一种是利用目前与各行业协会和专业批发市场的关系基础，借助其在业内的权威势力和资源优势间接的为本项目的招商工作服务，而这两种渠道招商在实际的开展过程中也是相互交融、不可分割的；第三种是有效利用官方资源，进行招商。 2、招商执行阶段策略：品牌、本地先行，异地伺机而动 6月 7月 8月 9月 10月 前期筹备 品牌商户招商 本地散户招商 异地商户招商 筹备开业 正式开业 招商阶段
二、招商客群定位 1、定位分级 为了对招商客群进行细分，以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据，我们对本项目所有的招商潜在客群进行了等级划分，其中级别越高，说明越是本项目的主力客群。 一级：与现有品牌哥弟同档次的，店铺设计及陈列富有鲜明特色的中高档次品牌商家，如拉夏贝尔、雅莹、贝拉维拉等，春夏类主力价位在600元~1200元不等；（一层） 二级：与苏州十全街、观前街（非主街）相当的由散户经营的特色中高档次服饰店，春夏类主力价位在300~500元不等；（一层北、二层）三级：悦色坊、千色店、免税直通等品牌护肤化妆品店，主力价位在150元~500元不等；（二层） 四级：针对2岁~5岁孩童的品牌益智类玩具，如迪斯尼、丹妮、木玩世家等，主力价位在50元~150元不等；（地下） 五级：与杭州四季青、上海七浦等同档次价位的服饰类商家，春夏类主力价位在120元~300元不等； 六级：具有地方特色、形式多样的时尚简餐、创意类DIY工房等，人均消费在30元~100元不等。 2、商级分布 根据本项目的定位方向，针对上述商家的级别不同及各楼层人流量和消费结构的差异，结合商家的租金承受能力，我们将上述六级商家分别设定于广场不同的位置区间，但实际的招商过程中可根据商家情况作细微调整。
商场招商方案
商场招商方案 篇一:商场招商策划方案(2160字) 新乡市盛润房地产开发公司于2001年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象(3万多?)，近期的新项目有亚太广场(6万多?)，已经开发好的面积有4万多?。 二、盛润广场简介 新乡盛润广场是经2004年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一 站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。 三、功能、设备配置介绍 1、广场地址:新乡市主干道人民路中段。 2、广场功能:拟定为商住综合大楼。 3、广场具备的条件:广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层(A座16层，B座12层)的综合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结 构东西，东西总长49054米，南北进深63.24米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，A座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米;B座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12064
米，高40.6米，住宅建筑面积4881.03平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以黄色，兰色外干墙漆。我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，(每层2000平方米—3000平方米)。每层货载KG，拟定商场配置扶梯6部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。 四、投资前景分析 1、广场的位置:盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势-龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商住楼往东，大片的住宅楼正在建设之中，此处多为高级住宅区，应有很好的发展前景。 2、广场的周边环境:盛润广场座落于商业、 文化、行政、簇拥的繁华地段，商业氛围异常浓厚，周边财政局、区委、区政府，众多行政机关单位云集，辉龙花园、金桂园、莲花园、富达花园、富达大酒店等均属于高档社区不胜枚举，这里文化氛围良好，居民消费档次高，生活品味高，是新乡市最适合做社区购物中心的地段，另外医院、学校、银行、证券公司遥相呼应，道路宽敞，出行方便，能够吸引四区八县的消费群体，是居家经商的理想之地，也是有实力、有先进管理水平的商家扩大商业网点、打造至尊旺铺的黄金宝地，盛润广场的原址被称为“龟背仙地”集天时、地利、人和为一体，是商家云集的风水宝地，可望在不久的将来，盛润广场必将成为决定全域经济发展的新的商业中心。
广场商铺招商策划方案
天下有贼时尚广场商铺招商策划方案 Ⅰ市场调查与分析 一．市场环境对天下有贼的有利点和不利点 、有利点 （）机遇好：岛城（尤其台东）缺乏上规模、上档次的服装卖场。对天下有贼是一个好机遇。（）地段好：地处青岛最繁华的台东商圈 （）定位准确：天下有贼定位做“台东最好、最上档次”的时尚广场，这个定位既不与周围经营者发生冲突。 、不利点 （）所处地点客流易被截断：客流主要集中在台东三路，和兴路人气明显没有其人气旺。（）定位虽准，但尚未有可以阐明定位的响亮口号 （）前期招商广告草草打出，没能体现定位和自身品位、档次 分析： .天下有贼定位准确； .地段上有优势； 若推广得当，天下有贼必将成为台东上规模、上档次的服装旗舰商场。但同时，草草打出招商广告的行动显得十分仓促，平淡的招商不仅是浪费资源，也是对品牌的一种伤害。 结论： 我们眼下的当务之急是： .尽快提出能够表明我们定位的口号，进行整合传播； .做有销售力、影响力的招商广告。 二．天下有贼最主要的竞争对手是谁？ 略 三．天下有贼与对手竞点比较 略 四．天下有贼的优势在哪里？ .地理位置： 在房地产里强调的三要素“第一地段、第二地段、第三还是地段”，明确了地段的重要性。而在商业经营中，业主更是注重地段这一因素； .客流量： 客流量是否大直接影响到经营情况，天下有贼所处的台东，客流量大，这是影响业主选择的又一大因素； .经营方式： 店中店，给广大业主更多经营的自主权，且天下有贼承诺好的管理，以及今后每月都会有主题促销和广告投入，这些都是吸引业主加盟的有利因素。 .专业性：
天下有贼的名字更具有专业性，这一点与对手商城不同，的名字给人的感觉是它的经营定位很模糊，因此天下有贼却是与众不同，注定会更加出众。 Ⅱ招商整合推广战略 一．整体思路 经过我们项目小组的分析探讨，我们将天下有贼定位为“时尚服饰风景线”，第一：说明我们是以做服饰为主，第二：说明我们做的是时尚的、引领潮流的服饰，一下子就将我们的定位完整的诉求出去了。 与此同时，我们决定将招商工作分两步来进行推广。 第一步：以高屋建瓴之势使目标群体对天下有贼时尚广场刮目相看，全面而又系统的介绍天下有贼，打出天下有贼的“时尚服饰风景线”、“与众不同更加出众”的形象，引起人们（包括业主和未来的目标消费者）的关注，让人们感受到天下有贼即将有大的动作。 第二步：进行招商推广工作，以一系列的招商广告，气势磅礴的将业主加盟天下有贼可以带来的收益诉求出去，在广告表现上远远高过对手，有效促成招商工作的顺利进行。 二．广告策略 第一波：详尽介绍天下有贼的特色，进行品牌塑造 第二波：以气势磅礴的系列招商广告，诉求招商。 三.标志的重新设计 四.系列招商广告 .系列广告之一 从年月日到月日，短短不到一月，投入余万元，天下有贼时尚广场就完成了整个商场近个商铺的招商工作，初步建立了天下有贼在台东商圈的重要地位。 现在，生产企业需要招商，营销企业也需要招商。可以说，招商是企业营销过程中的关键环节之一，是企业将产品推向市场的必由之路。任何一种产品要想走向市场，必须要通过网络渠道来传递出去。而这个销售网络的每一个点是由企业的经销商构建成的，那么，经销商从何而来？这就是招商所要做的工作。 有人认为，招商无非就是要寻找经销商，让他们打款进货，经销企业的产品。企业只要有好的产品和经销政策，还怕招不到经销商吗？实际上，并非如此。招商工作看似简单，但是要想从别人的腰包里掏钱，并不是一件很容易的事，这不光需要有好的产品，还要有周密的策划。有时候，一个细节上的失误，就有可能流失一批客户。 企业招商是一个系统工程，任何一个环节的疏落都会造成企业资源的浪费，导致招商效果不理想。有好的企业背景，没有好的产品不行；企划做的再漂亮，缺乏到位的执行也不行；有好的方案，没有好的解读和培训也不行；广告气势再大，因为电话沟通技巧不够也会大打折扣。笔者年医药企业高层管理经验中也有过成功的招商历程，总结为成功招商九步、组建强有力的招商队伍；、确定独到招商模式和策略；、如何拟定招商方案、举办招商会？、包装、策划独特产品卖点；、厂商如何确保合作成功；、如何培训经销商；、如何拜访经销商并执行合同？、如何量化考核经销商；、如何层级管理经销商渠道。愿与大家分享…… 如何拟定好的招商方案？
大型商场超市招商方案
大型商场超市招商方案 xxxx超市位于商贸中心地带，是一家集购物、休闲、美食、娱乐为一体的大型综合性现代化购物中心。超市总建筑面积7000平方米，卖场面积6300平方米。超市采用计算机结算售货系统，安装有大型中央空调、自动扶梯、自动消防喷淋及电子监控系统等现代化设施设备。公司以“顾客至上、提高服务、迎合消费需求、领导消费时尚”为己任，全力打造一流购物场所。现面向社会隆重招商，具体招商方案如下： 一、招商范围： 1、食品类： 烟酒、饮料、休闲食品、膨化食品、奶粉、饼干、冷饮、干果、粮油、调味品、罐装制品。 2、生鲜类： 熟食、特色小吃、糕点、主食厨房、面包、蛋糕坊、腌腊制品、海鲜、水产、生肉、蔬菜、水果、豆制品现场制作、酱菜、干菜、蛋类。 3、百货类： 洗涤日化、办公文具、陶瓷玻璃制品、日杂用品、不锈钢制品、木制竹编品、塑料制品、箱包、体育用品、玩具、鞋类、床上用品、针织、妇女用品、服装、图书音像、小家电、自行车。
日。30月5年日——15月4年二、招商时间： 三、招商对象及条件： 1、具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人，地域不限、资信可靠、可长期合作； 2、具有良好的职业道德，自觉遵守国家各项法律、法规和企业的各项规章制度； 3、组织观念强，能自觉接受管理和监督； 4、对所经营的商品具有透彻的市场分析能力、超前的经营理念以及市场机遇的把握能力； 5、能够按规定及时交纳各种费用。 四、合作方式： 1、供货商：是指由供货人按照与超市所签协议的约定条款，为超市提供商品和有关支持的厂家、公司或个人。本方式有两种形式：①供货商按进价供货，超市制定商品售价；②供货商提供商品建议售价，购物中心按核定的比例提取利润。 2、联营：是指由超市有偿提供场地，供货方自主经营、费用自理、按月结算的合作方式。 3、招租： 五、招商程序： 1、报名： ①报名时间：年4月15日，地点： ②报名需提交的有关资料：
商场招商方案
XX综合商场营运及招商方案 目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 10. XX理念 11、商场管理系统建立 12、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划 结语： 附件：XX综合商场招商手册文案 1、整体经营业态定位 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。
所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 2、业态定位的原则 2-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。 2-3、合理配比各主力业态 综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足
商业广场招商方案及实施细则
商业广场招商方案及实施细则
瑞富广场 招商方案及计划实施细则 苏州瑞基房地产开发有限公司 -5-5
资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。 招商的成功与否, 是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之一,也即是说,它不但关系到发展商的资金能否顺利回笼,也是影响后期经营的关键。 作为立于企业的战略高度的招商营销, 怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。本篇将对本项目的招商作详尽的分析及定位, 其中包括招商整体策略、招商客群、招商政策、招商步骤、招商方式、招商推广等。下面将针对各部分作一一阐述。 一、招商整体策略 1、本项目招商定位: 立足苏州、辐射江浙沪 对于招商途径, 将主要经过三种渠道来进行。一种是自主招商, 即利用自身优势及对市场的把握和掌控能力直接进行招商; 另外一种是利用当前与各行业协会和专业批发市场的关系基础, 借助其在业内的权威势力和资源优势间接的为本项目的招商工作服务, 而这两种渠道招商在实际的开展过程中也是相互交融、不可分割的; 第三种是有效利用官方资源, 进行招商。 2、招商执行阶段策略: 品牌、本地先行, 异地伺机而动
资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。 异地商户招商 二、招商客群定位 1、定位分级 为了对招商客群进行细分, 以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据, 我们对本项目所有的招商潜在客群进行了等级划分, 其中级别越高, 说明越是本项目的主力客群。 一级: 与现有品牌哥弟同档次的, 店铺设计及陈列富有鲜明特色的中高档次品牌商家, 如拉夏贝尔、雅莹、贝拉维拉等, 春夏类主力价位在600元~1200元不等; ( 一层) 二级: 与苏州十全街、观前街( 非主街) 相当的由散户经营的特色中高档次服饰店, 春夏类主力价位在300~500元不等; ( 一层北、二层) 三级: 悦色坊、千色店、免税直通等品牌护肤化妆品店, 主力价位在150元~500元不等; ( 二层) 四级: 针对2岁~5岁孩童的品牌益智类玩具, 如迪斯尼、丹 妮、木玩世家等, 主力价位在50元~150元不等; ( 地下)
商业地产招商方案
商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
商业广场招商计划书
商业广场招商计划书 第一部分招商策划 一、项目总定位 （一）统一宣传口径 1、宣传总精神：象山城市商业新财富中心 2、顺应象山新一轮开发趋势，应运而生。华翔奔腾鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的 重中之重。 3、抢占中国四大渔港的核心区位，与大润发共同构筑象山城市新商业配套中心及标志性建 筑群落，打破象山传统商业模式，引领象山城市商业全面升级。 4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为象山人民和国内外客商打造一个与上海、宁波比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的象山商业广场！ 5、近十二万平方米的建筑面积，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新象山的真正核心商业区。 （二）招商定位 作为象山及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正 规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。 （三）业态定位 吸纳宁波奉化，慈溪大润发商业广场的业态规划精髓并结合象山消费文化，以各类品牌 店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、 百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业广场，满足各界人士的 消费需求。
第二部分招商计划 （一）统筹计划内容 统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。 （一）招商阶段划分、招商目标和时间安排 阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。 招商目标：由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下： 1、截止到2010年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招商。 2、截止到2011年5月，基本完成招商任务。 3、截止到2012年4月底，商家开始入场装修，为开业做准备。力争8月底，确保10 月份商家全部开业。 为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2010年9月开始执行，截止到2012年开业。具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。 （二）相关招商资料的准备 （1）招商手册（已有）和招商说明书 （2）租赁合同（已有） （3）委托经营合同 （4）定租确认书（已有） （5）招商委托书 （6）招商流程表 （7）招商文案（已有） （8）退房申请表等 （9）授权委托书等 以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！ （三）招商方式、目标客户的确定 招商方式： 1、项目销售现场招商发布会 2、大型零售连锁互动
商业地产招商方案案例详细解析
商业地产招商方案案例详细解析 来源：时间：2008-09-26 作者： 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的 活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业， 最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可 参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平 方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电 作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成 都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王 负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场 负三层停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四．招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。
商场招商方案策划书
商场招商方案策划书 一、前言 （一）招商目的（略） （二）招商目标（略） 二、招商准备阶段工作 （一）展开该地区全方位的市场调研工作 1．地理特性（商场位置、交通状况）。 2．消费特性（消费习惯、消费能力、消费结构、消费趋向）。3．品牌认知（该地区受欢迎品牌及缺失品牌）。 4．竞争对手（商圈内及周边商圈现有商场及经营状况）。5．市场评估（市场接受状况分析）。 6．项目定位（交互式分析、差异性定位）。 7．功能布局（经营品类选项、品牌布局）。 8．客户分类（三级客户划分标准）。 9．招商策略（针对不同级别客户制定不同的招商政策）。（二）主力品牌厂商设店意愿调查分析 1．拟定受访厂商名单。 2．受访厂商对本商场所处商场的看法。 3．受访厂商设店的意愿。 4．有意愿厂商的实力、设店规模。 5．厂商意见访谈与分析。 三、招商阶段工作 （一）招商方式 1．电话探寻。 2．不同层次地亲自访问。 3．座谈会。 4．展览会。 5．说明会。 6．洽谈会。 （二）招商资料准备 1．制作初步的开发计划书。 2．制作商场简介。
3．制作宣传画册。 4．制作商场楼面布局模型。 5．制作个案平面及说明书。 6．制作影像宣传品。 7．制作透视图。 8．编制国内相关法规宣传册。 9．准备洽谈的礼物。 10．编写新闻稿。 11．整理媒体报导资料。 12．制作计算机演示文稿。 13．编定契约条款计划书。 14．编定契约协调计划书。 （三）工作步骤 1．电话拜访目标客户。 2．寄送联系函。 3．进行厂商洽谈。 4．签订合约或准合约。 5．签订保密协议。 6．制作、发放厂商意愿调查表。 7．归整厂商资料档案袋。 四、招商后阶段工作 （一）招商说明会 招商说明会的主要目的是让已签约厂商与主力店了解商场营运规模，增加厂商的信心。具体包括以下内容。 1．简介。 2．维修服务说明。 3．联络窗口。 4．结款流程。 5．内部装修规范。 6．广告活动服务。 7．管理规章。 8．广告展示服务。 9．厂家联络表。 10．服务保证书。 11．紧急应变须知。
某商业广场招商文案
汶上财神商业广场 前言 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产运作成功与否就看是否能根据市场情况，按计划的成功招商。因而，对商业地产的项目来说，熟练的运用招商技巧，结合大量自有商业资源，成功的招商开业是商业地产运作成功的关键。 和记中原 1
汶上财神商业广场一、项目SWOT分析 优势： 1．本项目紧临汶上县一极商圈，离最繁华的汶上县商业中心仅1.7公里，交通极为便利，因此本项目的升值潜力巨大。 2．物业外观形象复古风格，与周围的国家4A级景点宝相寺，观音广场交相辉映。 3．结合本项目物业已经成熟的商业点（老房子芦花鸡、东方肥牛王等），加之项目本身41846平方米的体量，已经构成了一个新的商圈，使得本项目在将来有着巨大的发展潜力。 4．项目周遍拥有众多的住宅区，众多的消费群体将会给该商业广场带来一定的支撑。 和记中原 2
汶上财神商业广场 劣势： 1．建筑内部结构不合理，使得招商业态具有一定的局限性。 2．由于本商业广场项目建成多时，一直销售不畅，造成一定负面影响。 3. 人气不旺，不具备以人气带动商铺销售的条件。 机会： 1．由于汶上县商业容量尚未达到饱和，现阶段本项目的入市能在第一时机内抢占市场，做响品牌形象； 2．随着汶上县的不断发展，人口的数量将不断增加，汶上县居民消费观念和消费习惯的不断改变，因此汶上县的商业市场会有很大的发展空间。 和记中原 3
汶上财神商业广场威胁： 随着越来越多的商业项目的开发，势必会对本项目产生影响。 二、主题定位 1、说明 根据我司的商业运作经验和判断，本商业广场必须有鲜明且独特的主题，才能在短期内获得竞争优势，顺利投产运营，并使其发展成为汶上县新的商圈亮点，进而使开发商获得短期的开发利润和长期的经营利润。这就是本次策划的灵魂和目的。 和记中原 4
百货商场的招商方案
百货商场招商方案
第一章项目简介 百货连锁有限公司，系一家新型的从事商品零售、市场开发的企业。致力于打造商业区，提倡“便民、为民、利民”的企业文化。 为了实现长足有续的发展战略，忠力人“以变求生存，以变求发展”，坚定信心探索创新之路。引领市场潮流，大胆开创商业新模式，积极建立“忠力一站式配货基地”——即展示中心、会展中心，改变传统、单一的经营模式，将忠力一站式配货基地打造成，集商品展示、商品会展、超市配货、物流、团购、批量零售、信息发布于一体的多功能新型批发市场。 忠力一站式配货广场——即会员制小商品批发广场简介:位于仁寿县黄金地段，-1层3200M2、1层**M2、2层—8层均2950M2，9层至17层为办公用途，17层以上为商务宾馆。 展望未来，XXXX将继续秉承“勤奋节俭、开拓创新、诚实守信、团结共进”的企业精神，广纳贤才以全新的经营理念和用户利益高于一切的行为准则迎接忠力的每一个新老客户和同行业者的惠顾和考验，并不断提高自已用完善高质满意的服务、训练有素过硬的技术、真诚的态度和良好的信誉回报每一位顾客和社会。
第二章项目定位 ——引领“打造XX商品市场商业旗舰” 一、项目功能定位 任何品牌的定位都不应该是简单随意的概念罗列，而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。 XXXX作为地处XX市商业区的一个大型商业地产项目，其不可再生的商业地利优势和商业发展前景得到了广大投资者的青睐和认可。从商业地产整体开发的各个环节来看，一个成功的商业地产项目必须做到“三旺”，即“销售旺”、“租赁旺”、“经营旺”。目前分割成小面积商铺单位销售已取得了成功，这就为下一步的商铺招商工作奠定了良好的市场基础。从商业经营管理的角度出发，完善、合理、可行的商业经营规划的实施是决定项目招商及后续稳定经营并可持续发展的能否成功的关键。因此，在即将全面展开的项目的招商阶段，需要重点解决的问题就是如何发掘项目的商业卖点，找准市场的消费需求点，满足物业商业经营的需要，通过良好的商业功能组合规划，最大限度的吸引目标经营者进驻经营，从而使项目步入良性发展的轨道，进而树立发展商良好的商业地产开发品牌。 二、项目经营定位
上海某商业广场招商策划书
目目 录录 一、招商概括 ........................................................ 二、招商策略 ........................................................ 三、品牌形象定位 .................................................... 四、实施方案（分割出租） ............................................ 五、商场布局 ........................................................ 六、人员配备计划： .................................................. 七、招商人员岗位职责 ................................................ 八、商场租金预测 .................................................... 九、招商条件初步计划案 .............................................. 周边租金调查 ........................................................ 推荐方案 ................................................................................ 后续：商场招商管理 .................................................................. 招商管理原则 ..........................................................................
商场招商策划方案(1)
商场招商策划方案(1) 一、公司简介 新乡市盛润房地产开发公司于20XX年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象（3万多㎡），近期的新项目有亚太广场（6万多㎡），已经开发好的面积有4万多㎡。 二、盛润广场简介 新乡盛润广场是经20XX年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。 三、功能、设备配置介绍 1、广场地址：新乡市主干道人民路中段。 2、广场功能：拟定为商住综合大楼。 3、广场具备的条件：广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层（a 座16层，b座12层）的综
合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结构东西，东西总长49054米，南北进深米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，a座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米；b座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12064米，高米，住宅建筑面积平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以黄色，兰色外干墙漆。我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，（每层20XX 平方米—3000平方米）。每层货载 kg，拟定商场配置扶梯6 部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。 四、投资前景分析 1、广场的位置：盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势－龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商
上海飞洲国际广场商业招商策划书
上海飞洲国际广场商业 招商策划书 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
目目 录录
商业招商概括 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精 力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。 制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。 第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商 运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运 作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正 直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来 人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。 5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
商业广场营运方案
金世界商场营运方案 根据金世界广场的工程进度，9月将全线竣工、交付使用。商场竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和 整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作 业展开策划，并提出本策划方案以供参考 一、市场分析 1.1商业概况 1、商圈构成 运城市商业主要集中于以南风广场为中心的商业区和以禹都市场为中心的禹都商业区。 在商业形态方面，以南风广场为中心形成了以天泰商城，凯越商城及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是运城市最 繁华的商业区。 在南风广场周边，还形成了以水晶服饰、水晶故事，温州小商品批发城三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸 引着不同的客户群。 以禹都市场为中心的禹都商圈，1由禹都市场13个区构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建 材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述运城市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 1．2、市场消费状况 1、消费水平 运城市城市人口少，人均收入水平低，旧城改造比例小，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为运城市商业发展的瓶颈。 2、经济水平 运城市及周边县乡仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于煤、石油、行政事业单位及外来高收入人群。 3、城市经济结构 运城市产业主要依赖农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。
商场招商推广方案
商场招商推广方案 XX综合商场营运及招商方案 目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 10. XX理念 11、商场管理系统建立 12、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划 结语： 附件：XX综合商场招商手册文案 1、整体经营业态定位 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润
得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 2、业态定位的原则 2-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐
某商业广场招商文案
招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产运作成功与否就看是否能根据市场情况，按计划的成功招 商。因而，对商业地产的项目来说，熟练的运用招商技巧，结合大量自有商业资源，成功的招商开业是商业地 产运作成功的关键。 优势： 1．本项目紧临汶上县一极商圈，离最繁华的汶上县商业中心仅 1.7 公里，交通极为便利，因此本项目的升值潜力巨大。 2．物业外观形象复古风格，与周围的国家4A 级景点宝相寺，观音广场交相辉映。 和记中原1
3．结合本项目物业已经成熟的商业点（老房子芦花鸡、东方肥牛王等），加之项目本身41846 平方米的体量，已经构成了 一个新 的商圈，使得本项目在将来有着巨大的发展潜力。 4．项目周遍拥有众多的住宅区，众多的消费群体将会给该商业广场带来一定的支撑。 劣势： 1．建筑内部结构不合理，使得招商业态具有一定的局限性。 2．由于本商业广场项目建成多时，一直销售不畅，造成一定负面影响。 3.人气不旺，不具备以人气带动商铺销售的条件。 机会： 和记中原2
1．由于汶上县商业容量尚未达到饱和，现阶段本项目的入市能在第一时机内抢占市场，做响品牌形象； 2．随着汶上县的不断发展，人口的数量将不断增加，汶上县居民消费观念和消费习惯的不断改变，因此汶上县的商业市场会 有 很大的发展空间 威胁： 随着越来越多的商业项目的开发，势必会对本项目产生影响 1、说明 和记中原3
根据我司的商业运作经验和判断，本商业广场必须有鲜明且独特的主题，才能在短期内获得竞争优势，顺利投产运营，并 使其发展 成为汶上县新的商圈亮点，进而使开发商获得短期的开发利润和长期的经营利润。这就是本次策划的灵魂和目的。 2、主题 商业广场的功能经历了由购物到购物为主、餐饮娱乐为配套再到购物、餐饮和娱乐相得益彰的演变，同时餐饮休闲仍是商业广场 的最能聚集人气的主题。本项目从地理位置上看，目前地段繁华程度不够，结合商铺成功运作模式的分析，我公司建议将本项目 经营业态定位为——城市客厅（集品牌连锁酒店、各地方特色菜、私房菜、西餐厅、咖啡厅、KTV 、茶楼、健身房、品牌连锁 旅馆、培优为一体的汶上中、高端消费目的地）。 3、定位的基本依据 地段决定原则 由于本项目处于汶上县次中心商圈，项目区域人气不旺，因此，我们必需通过精准业态经营定位，有效地将目标消 费者吸引到本项目 业态演变原则 和记中原4