二手房销售操作流程和实战技巧

销售操作流程和实战技巧

制作不动产重要事项说明书

屋主对象委托后,需立即将相关产权资料备齐，制作不动产重要事项说明书,以提供买方了解产权，进一步做签认之用。

大售?对象现场若屋主同意张贴售字板，则于委托后,待产权调查法楚，立即挂上公司广告大售,以突显本对象,吸引行走经过的买方注意。

广告企划?

1. 报纸稿:为目前最主要客户来源,惟由于稿面繁多,故发稿人员需利用有效篇幅,突显该案之优势，及吸引买方来电，争取进

2．红宣：为较为机动之广告方式之一,即利用红纸书写广告,张贴于广告栏、电线杆(需注意:主要干道上不要张贴，可考虑贴一步接触机会。?

3. 户外看板：体积较红宣为大,可悬挂于电线杆上，但为避免受罚,主要干道上仍不要悬挂。

于对象附近)。?

4. DM(海报)：将公司或个人手上较为精良之对象整理编排后，制成海报，予以投递,或者夹报,以吸引买方来电。

来电接听

１．来电时，接听人员应避免由客人主导发问，以免人员对其需求尚未清楚,联系方式尚未取得前,即让对方挂了电话。理想的电话接听，应是由我方主控发言,藉由问题的询问，得到有用的信息,甚至对方的联系电话(最好留两支以上，含家中、公司、行动.．等等)，当然最好是马上能够带看,如时间刚好不凑巧，也要先予以预约（明确时间）以方便工作行程之安排。? 2. 由于电话中不见其人，只闻其声,故接听时之语气及谈话的条理分明颇为重要，诚恳的语气加上条理分明的问答,有助于顾客对你的第一印象。

五、配案(配案)─红花还要绿叶衬?顾客来电要求看屋,经过电话接听后，对其需求有了初步的了解，我们必须有配案的一个动作；哪种情况下较有可能让你下决定呢？首先，当然必须是同类产品,再者这2~3个案件需有优劣之分,最后,你必须透过优劣比较后，让买方在你规划的布局中选择你要卖给他的那个对象。

带看

1. 带看前作业是非常重要的，决定了要看的对象,以及它的产权，附近生活机能、竞争对象相关信息,甚至较佳的行径路线等等,都是你必需先深入了解,以备带看时,可适时运用。

2. 带看中，多观察、多倾听,少发言为重要原则,你必须以客户发出的肢体动作及交谈内容做为某些判断的依据。当然，此时也是你发现是ｋey-mａｎ的最佳时机。记住key-ｍan可能是先生，也可能是太太，可能是妈妈,也可能是女朋友,但不管是谁,把注意力集中在其身上,寻求成交契机！

3. 请你务必在买方看屋后提出黄金一问「除了价钱外,对于这个对象，您有何看法？」此时,对方若回答:「大致上可以，就是价钱太贵了，可以再便宜一些吗？」之类的话,那么就可顺着其问句引导至出价办法加以说明。?当然，对方也可能就对象本身缺点提出批评，依经验而言,「嫌货才是买货人」，批评只是为其争取议价空间的一种手段。不过,这也并非绝对，也是有人东嫌西嫌，但购买意愿薄弱的，所以还是配合前项观察予以判断。至于压根就不中意的买方,此时也大概可做判断，安排其它较适合对象转介绍。

出价?买方对所看对象有意愿时，需先提供不动产重要事项说明书以让其了解产权，之后便何向其解释出价程序及其权利、义务，（记住！以上务必确实执行,否则事后若有状况,则较有争议。)收取斡施单(要约书）后,请尽快把相关资料送回公司秘书处，以排定顺位。

议价?卖方经纪人知悉有人出价后,即需就价位与屋主做一沟通、确认，屋主对于出价势必有所抗性，而平日定期的回报动作落实与否，对此时价位沟通的难易，可就占了很大的影响,所谓「三人成虎」,一句话讲了十遍,谎话都可能让人信以为真；平时有一直在经营卖方，教育卖方,那么，到了真有买方出价的时候,只要再稍加搭配一些技巧，成功机率应该可以大大提升！

中介业务报告(回报动作)?一个案子委托进来后,很少有不用经营 ,不用议价就可以很快销售出去的。所以，定期对卖方做中介业务报告(书面或口头),是绝对有必要的。经营一个案子,可想成编一场戏，要如何开头,有什么过程，结果是怎样,一切都得有计划，要用头脑。每个回报动作之后(不管真、假),如果都没能要到一些东西，那么这就不算一个有效的回报动作了。另外，在经营的过程当中，对象价格异动时，务必以书面方式变更下来，一方面避免生变，再则下次再与卖方沟通时,才较有机会再修正较低价位,以利销售。

成交缔约

经过双方一番拉价、议价之后，终于达成共识，接着就要进入代书流程。在签订买卖契约之前，建议你提前把买、卖方及对象本身状况先行与代书做一说明，以便签约前把问题了解,有利于签约过程之顺畅。

续约

当然,不见得每个委托个案都能在有限的委托期限内销售出去,所以,跟屋主争取委托期限的延长是绝对必要的,除非是我们做得不够,有愧于屋主,否则一定要理直气壮的续约!「没有买不掉的房子,只有买不掉的价格」,只要有心、用心、恒心,相信机会就会出现,加油!

1. 业务员：请接林老板。

销售常用话术45则?

接线生：请问哪里找？

业务员：他不在吗？（或我姓许)

接线生：请问您有什幺事??业务员:林老板要我与他连络,麻烦一下好吗？

2. 「林老板吗?」您好,我是ｘxx,我们那天在工地谈了很久,不知您高见如何?什幺?太贵了,那先生认为多少才不贵？我看这样子好了,在电话中也不好谈，我们当面再仔细研究一下好吗?林老板是早上比较方便呢?还是下午方便?三点钟怎幺样?好了,就今天下午三点正，我准时到府上。谢谢!

? 3. 林老板,我本不该打扰您，但是为了让您有一个理想舒适的住家,我可以借用五分钟吗？

4．林太太，为了让您的孩子有一个理想舒适的读书环境,我劝您赶快下决定别再犹豫了。

? 5. 先生这幺年轻就开这种名牌轿跑车实在令人羡慕。

6. 听君一席话,胜读十年书，今天实在获益匪浅。可否请教先生我们的房子有没有什幺缺点?比方说建材方面...。

?7．先生这样内行实在相当难得，我卖房子最喜欢遇到内行人,因为彼此容易沟通,容易进入状况。

８. 喔！不简单,令千金居然是学校里的模范生，实在真难得。

９. 令公子长真可爱,尤其是这对眼睛,您瞧！好象会说话以的，比电视上的小童星还可爱。

１0. 您长得一真漂亮,有点像林青霞呢！

11. 小姐！您皮肤保养得真好,可否告诉我保养的秘诀吗？

?12. 张董事长！您有这幺好的经验学识，怎幺不开班传授呢?好让我们这些后辈有机会学习学习。

?１3. 林老板这部车子实在少见,不仅样式新颖又气派,光部音响商值不少钱吧！听说台中市就只有这幺一部名牌车子,真不简单(坚起大姆指）。

?１4. 住在这里，空气又新鲜,视野又广阔又没有污染,保证长命百岁。

?1５．买房子最重要的是看建筑商的信誉如何，稍不小心就会得房、财两失，我们公司的信用再好也不过，因为.．...。

?16．先生您真有眼光，买房子就是要胆大心细，您所提供的这些点题很中肯,又实际,但是我认为.....。

17．先生我根据您前天的高见，而将这一户房子做适度的修正,请您过目一下,是否有什幺地方需要再补充的？

?18. 谢谢您的夸奖,并不是我的口才好，我只不过将这户房子所有的优点很详细的向您报告而已。

?19. 先生!您现在如再不决定的话，我不敢保证，下午您再来时，这户房子仍旧未卖出,因为．..。

二手房按揭买卖流程

二手房按揭买卖流程现在人们为了让资金有效流转，不太愿意一次性付款购买房产和车辆等动产、不动产，都希望能通过贷款的方式置业。但是，对于二手房应该如何办理按揭买卖，很多人都不知道，为了方便二手房交易的朋友，现将本人掌握的二手房按揭流程简述如下，供朋友们参考。一、买卖双方首先要签订《房屋买卖合同》，并且在合同中明确约定以二手房贷款的方式支付购房款。在合同中还需要约定购房款及贷款比例。当然，在这个环节，买卖双方需要查验相关产权证书、身份证明，买方需要缴纳一定的定金。二、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》《协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如“20万元作为首付款”等》，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。三、由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。四、为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提

供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需要注意的是，目前银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。五、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。六、银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。七、买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房管局办理过户手续，并带旧土地证到土地管理局办理换证手续。八、买方带上房产证、土地证过户收据，经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产抵押手续。九、银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证十、购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续

二手房销售技巧

二手房销售技巧谈判的技巧—如何明确客人意向在任何谈判开始之前，第一要明确客人的意向，客人是否明确自己的选择，是否还在比较，是否还需要你进行再次的确信。 1、善听善问当客人不善于表达自己的意向时，我们用什么方式去了解他心目中的方法？我们通过以不同方式向客人发问，从中了解客人的意向和需求。 2、集中谈判多次确信客：[反正A单位25万我一定能够落实。只是，上次看的B单位也不错，B单位现在卖多少钱……] ※要落实客人的最终意向，假如客人还在比较，客人专门快便会对所有单位都失去购买欲。在客人“落诚心金”后，不可将客人置之不理，应多与客人沟通，确信他的选择，以免客人会后悔并终止成交。 ※诚心金是我们成交的试金石，如何说服客户交付“诚心金”：（1）如推盘的目的性专门强，应在约睇楼周边期间为收取，“诚心金”作一定的铺垫；（2）先向客人分析客人现时的回价是无法成交的；

（3）只要有其他的客人出价比现有客人高均能成交；（4）业主能够自行选择价高的买家；（5）诚心金可临时将该单位封盘，减少竞争的机会，同时也幸免业主反价；（6）诚心金能了解业主的底价，并能争取尽快成交；（7）诚心金是关心客人低价购房的有效手段，而并非减轻中介工作的工具。 3、一次落实条件及要求先易后难你认为在房屋交易中，除了楼价外，还有什么可成为你谈判的筹码？切忌条件分开多次落实，需一次性明确客人的要求。税费；业主修理基金；交楼时刻；租约；一次性付款；一次性付整年租约；免租期；是否已交楼，何时交接；产权是否可交易。当双方的交易价格各不退让的时候，我们可先落实其他的条件，如上述所提到的税费等。但这些条件必须在谈判之前以书面形式一次性落实好，以免在谈判过程中失利。 4、大胆还价（1）还价先讲优点，再暗示缺点；（2）还价要有理由； (3）多利用个案。 5、引导清晰

二手房房屋买卖流程

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房销售流程

二手房销售流程二手房销售流程提要：世界上任何商品均需要经过推销才能成立，而不动产业中，二手房买卖尤其需要专业经纪人从中穿针引线才更有机会让买卖双方顺利成交，而时间点、客户心态、销售技巧等的掌握更多建筑学堂二手房销售流程世界上任何商品均需要经过推销才能成立，而不动产业中，二手房买卖尤其需要专业经纪人从中穿针引线才更有机会让买卖双方顺利成交，而时间点、客户心态、销售技巧等的掌握，有利于以最短的时间创造出最佳的销售业绩。一销售心态 1同理心 2嫌货才是买货人 3认同物件，建立信心 4决定人是客户，而不是经纪人（但有建立权） 5房子的价值是房子本身以及经纪人的服务过程等等二客户的经营 1资料整理 A客户需求表 B分类 ckEyIN电脑匹配等等 2时间：周回报率 3重点：A买检核B买教育 4原则 A建立情感 B介绍案源 c关心客户树立专业 5计划教育三销售前的准备 1了解售屋动机 2了解环境四个方面 3安排带看路线 4整理现场 5预应问题等等四广告策略 1报纸稿 2派报两种 3流通情报 4橱窗展示 5现场广告 6电脑配对 7定点广告等 8主动联络，介绍等等五约看 1来电客户介绍SP

2老客户SP介绍 3请kEymAN来看 4带钱来看 5来店 6了解同事约看时间，强碰等等六带看 A1研究带看路线 2带看布局 3带看间数 4客户组数安排 5如何带看 6看房时间掌握 7四个教育 8卡位 9英雄所见略同 10巩梦塌实 11SP等等 B销售步骤 1了解购屋动机等7个方面 SP刺激 2试探 1）买方能否决定（有钱否？有决定权否？等等）2）SP 3逼价如果逼价？直接法间接法欲擒故纵法等等如果回答客户常问问题最低价多少？等等 4出价 1）确定意愿 2）重复刺激SPA 3）经纪人表情可表现无奈惊讶苦笑平静等等 5坚持直接回拒做动作转看别间等等 6调价（内容多，另有课程）主要原则是不加不降有加少降 1）辛苦度回报 2）出价差重新洗牌 3）塑造竞争者 4）交错调价 5）拉升购买意愿 6）追同 7）性价比 8）投资客 9）王牌 10）转述法

二手房销售技巧

二手房销售技巧名目谈判的技巧—如何讲服客人谈判的技巧－如何要求成交 ■谈判的技巧—如何讲服客人 1、了解客户真正的需求讲起二手房销售技巧，许多客户总有如此一个概念：他看起来老在骗我，专门是事后，当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不中意，这种感受就会愈加深刻。而有些销售人员常因为对一些销售技巧的运用而深感内疚：我如此做怎么讲对不对？任何一套房子也不可能十全十美，即使它地点好、规划好、房型好、得房率又高，环境也不错……但它必定有一点让人无法同意，那确实是价格高。因为没有一个开发商或房东会在房子畅销的情形下低价倾销的。同样，世界上也没有一套房子是卖不出去的，只要它的价格足够低，能够与客户心理价位相一致，必定有它的市场。而许多销售人员往往觉得自己手中的房源不是最好的而认为尽力推销是不道德的，当房子销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在“助纣为虐”，这是错误的方法。任何一套房子都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为如此的产品找到如此的客户，销售技巧的运用是理所因此的事。销售时，往往碰到如此的咨询题，客户对房子差不多有70%认可度，但邻近地区有一套相似的房子让他犹疑不决，而且这套房子在某些方面的确优于我们。现在，作为一个销售人员该不该运用销售技巧举荐自己

所拥有的这套房源呢？一样情形下，促销自己的房源是一件自然而然的事，然而这套房子与那套房子不可能有十分悬殊的差不。选择那个或选择那个，并没有给客户带来太多的不同。况且，有时候这种差不是来自不同角色在主观上的明白得。自然，如果两套房子相差专门大，大到足以给客户带来显而易见的阻碍时，举荐好的产品是职业道德的差不多要求。必须专门强调的是，对销售技巧的运用，始终是建立在客户对产品70%的认可程度上的，任何违抗客户意愿，随意玩弄手法的行为必定会遭到惩戒。同样，对销售技巧一味地忌讳，认为是洪水猛兽的方法也必定是可笑的。在任何谈判开始之前，第一要明确客人的意向，客人是否明确自己的选择，是否还在比较，是否还需要你进行再次的确信。当客人不善于表达自己的意向时，我们用什么方式去了解他心目中的方法？我们通过以不同方式向客人发咨询，从中了解客人的意向和需求。 2、集中谈判多次确信客：[反正A单位25万我一定能够落实。只是，上次看的B单位也不错，B单位现在卖多少钞票……] ※要落实客人的最终意向，如果客人还在比较，客人专门快便会对所有单位都失去购买欲。在客人“落诚心金”后，不可将客人置之不理，应多与客人沟通，确信他的选择，以免客人会后悔并终止成交。 ※诚心金是我们成交的试金石，如何讲服客户交付“诚心金”：

二手房交易的详细流程

二手房交易的详细流程二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房交易的详细流程和注意事项： 1、产权调查首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字; 其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 2、交定金看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5% 计算定金额度也能达到 5 万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。风险提示：a）当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; b）卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三 C）为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除 1 万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。 3、赎楼一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8% 的担保费用，以及0 .4% 的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要

二手房销售流程与技巧

二手房销售流程与技巧一、联系客户由于房地产居间业务涉及的对象是房地产的交易双方，寻找的客户也是双向性的。房地产经纪人寻找客户的渠道与方式，是通过市场调研、信息的收集与发布去实现的。通过具有创意性的广告信息发布，引起目标客户的注意，等待客户前来联系。还有通过固定的交易场所，接待前来买卖房屋的客户。二、接待客户在房地产居间业务的活动过程中，接待客户是最重要的组织部分。当房地产交易信息发布出去后，许多房地产经济人都在等待客户的电话或上门来访。但如何使来访的客户对我们推荐的商品发生兴趣，并接受我们的服务，建立新的业务关系，房地产经纪人在接待阶段要解决的问题有：接待前的准备、接听客户咨询电话、接待到场客户等。（一）、接待前的准备 1、准备需要介绍的资料在接待客户前，业务员要对目前市场上热销房产的区域、价格有通盘的了解，并对公司的房屋信息：区域、价格、户型、楼层、小区环境、物业管理等优缺点比较熟悉。能根据客户的需要进行针对性的推荐，为促成交易预先铺路。此外，还应准备公司的宣传资料与房地产有关的各种资料。 2、设想有关问题针对可能出现的问题，准备好应该做的劝说工作。业务员应当通过以往的成交经验，事先准备。站在客户的角度上，设想一些客户可能提出的问题、反驳和拒绝等异议，计划出自己处理异议时应采用的方式和技巧，并进行一些练习，由此来锻炼自己的劝说能力。（二）、接待到场客户接待到场客户是非常重要的，它不仅是给新客户留下良好的第一印象，有利于建立新的业务关系，而且对于老客户也可以为下一个洽谈过程进行铺垫。因此一个令人愉快的迎来送往，是非常必要的。例如：业务员自始至终充满微笑，仪表与举止得体，服务态度热情而平和；业务员落落大方的自我介绍与宣传公司形象；对客户恰到好处的赞美与谈论客户感兴趣的话题；业务员专业水准的感染力与认真负责的敬业精神；真诚提供符合客户需求的房地产信息。通过良好的接触，使客户对业务员产生信任感，由此而产生一种新的联想，就是期望业务员为其解决买卖房问题。三、了解客户需求成功的业务员，要善于察言观色，注意观察客户的一言一行，并根据自己的丰富经验，做出准确的判断，尽量减少交易风险，提高交易的成功率。业务员在与客户的接触中，利用引导和提问的技巧充分了解客户的需求情况，例如：朋友的角度去发问、沟通，用自己的热忱与诚恳感染客户，努力与其建立相互信任的关系，通过恰当的交谈正确把握客户的真实需求；有选择与试探性地介绍及询问一些基本问题，从中了解客户的真正需求，了解客户的主要问题。不同问题的询问、认真聆听。友好交谈、循循善诱，设法了解客户的基本情况、消费需求、目的及心态，如职业、家庭经济情况、消费层次类型、家庭结构、籍贯、买楼目的等。业务员在通过深入了解客户的需求和需要解决的问题后，可以立即拿出对策，采取一些对应措施，化解出现的问题。四、介绍情况因房地产产品的异质性，楼盘具有不可移动性，每一个产品因其地理位置、周边环境不同而具有唯一性，因此，在房地产推广销售过程中，一个优秀的业务员既是一个专业的解说员，又是一个优秀的销售行家。业务员在了解客户的需求和出现的问题后，应针对性地向客户进行介绍说明，从各个方面刺激其购房的欲望。在介绍说明时，经纪人主要从三个方面入手：（一）、介绍资料配合客户的需求，推荐合适的房地产，提供真实、准确的资料，及时说出专用性的参考意见。

二手房买卖注意事项及详细流程

二手房买卖注意事项及详细流程【导语】本文《二手房买卖注意事项及详细流程》由WTT合同范文频道整理，仅供参考。如果觉得很不错，欢迎点评和分享～感谢你的阅读与支持！二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢？第1步：买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示：此环节风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易

即宣布无效。第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。风险提示： 1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; 2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

二手房交易流程及操作步骤

二手房交易流程及操作步骤对于想买房的人来说，如果说掏钱是“心痛”之事，那么办理繁琐手续就是“头痛”之事了。无数买房者都高呼“清理手续”口号，渴望拿证“忽如一夜春风来”奇迹的发生。其中，由于二手房牵扯的各类关系较一手房更为复杂，办理“二手房交易”更是让人烦不胜烦。佳旭律师事务所就二手房交易问题联合哈尔滨房产信息网，结合资深房产专家，提出: 盘点一:商品房按揭贷款商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步由买家自己处理，同时和中介公司签署“三方买卖合约”;接下来，由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件;之后，需要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额;接下来进行交易过户和抵押登记，接着便是银行向原业主发放贷款;最后由银行将这些文件进行归档。在办理这些手续过程中，一定要审清、确定申请贷款人的资格: 1、需年满18岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民; 2、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定; 3、有稳定的合法收入,具还本付息能力; 4、同意以所购房产作为贷款的抵押物; 5、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡; 6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。在整个商品房二手交易过程中，买家需要提供的资料包括:

1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证; 2、户口簿正本或复印件; 3、婚姻状况证明:结婚证或未婚证明正本; 4、近一年来的收入证明(如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明)。业主需要提供的资料有: 1、拟卖房屋的产权证明文件正本; 2、测绘图原件及复印件; 3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见; 4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料; 5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证; 6、户口簿正本或复印件; 7、婚姻状况证明:结婚证(副本亦可)或未婚证明正本。盘点二:房改房按揭贷款房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括: 1、拟卖房屋的产权证明文件正本; 2、测绘图原件及复印件; 3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见;

深圳市二手房交易详细流程

遇到民法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 深圳市二手房交易详细流程房产交易环节第1步：买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。最关键、不可省略的一环是，查询房屋产权。个人买卖房屋，只能到对应单位进行实地查档，电话、网站查档都不可行。特区内房产是到位于福田区的档案大厦四楼房地产档案信息中心查档(咨询

电话25985367)，宝安查档要去前进一路2 9 3号(咨询电话27820119)，龙岗查档要去到龙岗中心城的建设大厦(咨询电话28918176)。记者致电上述单位，得到的回复是：查档必须要业主凭身份证原件、房产证编号才可以查档，查档完毕后可以打印明细，查档及打单均为免费服务，查询当时就可以得知结果。宝安的接线人员则表示，买家本人也可以查询，但只能查看简单信息，不能打印明细。风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

最完整二手房买卖交易注意事项及流程.

二手房交易流程及注意事项二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。（5）、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算

二手房销售优质客户的技巧

二手房销售优质客户的技巧一、联系客户由于房地产居间业务涉及的对象是房地产的交易双方，寻找的客户也是双向性的。房地产经纪人寻找客户的渠道与方式，是通过市场调研、信息的收集与发布去实现的。通过具有创意性的广告信息发布，引起目标客户的注意，等待客户前来联系。还有通过固定的交易场所，接待前来买卖房屋的客户。二、接待客户 (一)、接待前的准备 1、准备需要介绍的资料 2、设想有关问题"` 针对可能出现的问题，准备好应该做的劝说工作。业务员应当通过以往的成交经验，事先准备。站在客户的角度上，设想一些客户可能提出的问题、反驳和拒绝等异议，计划出自己处理异议时应采用的方式和技巧，并进行一些练习，由此来锻炼自己的劝说能力。 (二)、接待到场客户接待到场客户是非常重要的，它不仅是给新客户留下良好的第一印象，有利于建立新的业务关系，而且对于老客户也可以为下一个洽谈过程进行铺垫。因此一个令人愉快的迎来送往，是非常必要的。例如：业务员自始至终充满微笑，仪表与举止得体，服务态度热情而平和;业务员落落大方的自我介绍与宣传公司形象;对客户恰到好处的赞美与谈论客户感兴趣的话题;业务员专业水准的感染力与认真负责的敬业精神;真诚提供符合客户需求的房地产信息。通过良好的接触，使客户对业务员产生信任感，由此而产生一种新的联想，就是期望业务员为其解决买卖房问题。三、了解客户需求

成功的业务员，要善于察言观色，注意观察客户的一言一行，并根据自己的丰富经验，做出准确的判断，尽量减少交易风险，提高交易的成功率。业务员在与客户的接触中，利用引导和提问的技巧充分了解客户的需求情况，例如：朋友的角度去发问、沟通，用自己的热忱与诚恳感染客户，努力与其建立相互信任的关系，通过恰当的交谈正确把握客户的真实需求;有选择与试探性地介绍及询问一些基本问题，从中了解客户的真正需求，了解客户的主要问题。不同问题的询问、认真聆听。友好交谈、循循善诱，设法了解客户的基本情况、消费需求、目的及心态，如职业、家庭经济情况、消费层次类型、家庭结构、籍贯、买楼目的等。业务员在通过深入了解客户的需求和需要解决的问题后，可以立即拿出对策，采取一些对应措施，化解出现的问题。四、介绍情况因房地产产品的异质性，楼盘具有不可移动性，每一个产品因其地理位置、周边环境不同而具有唯一性，因此，在房地产推广销售过程中，一个优秀的业务员既是一个专业的解说员，又是一个优秀的销售行家。业务员在了解客户的需求和出现的问题后，应针对性地向客户进行介绍说明，从各个方面刺激其购房的欲望。在介绍说明时，经纪人主要从三个方面入手： (一)、介绍资料 (二)、看房介绍在引导客户看房时，应将房屋之优缺点尽数列在表上，针对优点款款到来，客户提出缺点，胸有成竹，立即做达。注意安排客户在某一较集中的时段看房(如周末时间宽裕)，可以营造购房气氛，加快成交速度及提高成交价。当引领客户进入房屋后，除介绍房屋本身特色外，决不可冷场，环境、学校、公园、周边行情、邻里关系等。看房路线安排上，应先看优点再看缺点。根据客户背景，如职业、家庭人口、受教育程度等，判断对方是否属于本单位的目标客户。注意了解客户购房关注的焦点问题，如果是居家用房，强调就近的学校、购物中心，投资强调增值远景。

个人购买二手房全流程

先说三点最深的体会： 1、购买二手房的流程其实很简单、很规范，如果想省中介费，就自己把整个购买流程熟悉一下吧，毕竟几万块钱对我们老百姓来说还是很有份量的； 2、为了保障买卖双方的利益，购房合同一定要仔细推敲，认真填写； 3、买卖双方一定要加强沟通，建立互相信任的关系，严格按照合同办事。具体步骤： 1、和房主谈妥房价，明确个人所得税、契税、营业税、手续费由买方支付还是卖方支付。 2、查验卖方的房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全。 3、买卖双方去华侨路52号档案馆查验房产，需支付手续费20元，重点看看这个房子是否有抵押，查看房子相关信息是否和房产证、土地证上的信息一致。 4、去华侨路房地产交易市场的二楼商务中心购买五份空白的《南京市存量房交易合同》。 5、买卖双方签订《南京市存量房交易合同》，重点内容包括以下几点：（1）房价以及房款的支付方式，包括定金、首付款（强烈建议使用房产局的监管帐户）、贷款、尾款；（2）送件（就是去房产局过户）的日期；（3）房屋交付的日期；（4）在补充条款中详细说明房屋内设备的归属；（5）协议一式五份，卖方一份，买方一份，房产交易中心收取一份，交契税时收取一份，银行贷款需要一份，办土地证需要一份复印件。 6、买房付定金，卖房出具收条。 7、送件。买方携带身份证，首付款（可以放在一张银行卡中），购房协议；卖方携带身份证、房产证、土地证、购房原始发票、契税完税证明。具体步骤是：（1）去房产交易市场三楼16号窗口，买卖双方签订资金托管协议，买方把首付款打到监管帐户（房屋产权证出件后，卖方凭资金托管协议领取首付款）；（2）去房产交易市场一楼打印房屋配图（手续费20元），填写《南京市存量房交易申请表》；（3）去房产交易市场二楼送件，交纳旧房产证和购房合同一份，若干证件的复印件。送件后收好送件单，第二天可以在网上查询到送件信息，十个工作日后取件。 8、买卖双方一起去银行办理贷款，需要携带送件单，老房产证和土地证的复印件（在送件以前要先留好），买卖双方需要在银行协议上签字无数。 9、取件。买卖双方携带身份证、合同。（1）房产交易市场三楼，凭送件单领取契税、个税、手续费的交纳单，然后逐个交纳上述款项，契税、个税最好刷卡，手续费需要付现金；（2）房产交易市场三楼，取件，正式领取新房产证，注意收好契税的完税证明和交税申请单（银行贷款需要）；

如何做二手房销售技巧方法

如何做二手房销售技巧方法很多房主想要将自己的张家口二手房卖出，但是苦于没有销售经验和技巧。以下是为大家整理的做二手房销售技巧相关内容，希望对读者有所帮助。（一）、有计划、有阶段性的推销、谈判 1、接近客户，套近乎是良好沟通的开始； 2、引起对方足够的注意力、兴趣和购买欲望； 3、利用自己丰富的房地产专业知识，信心十足地介绍自身项目的优势； 4、打动他，令对方下定决心购买。（二）、利用暗示进行推销、谈判 1、正面暗示日本有（医生的正门、律师的客厅）的说法，即是说：破烂的正门, 不堪入目的沙发，让人无法相信他的本事；相反，华丽的正门，华贵的沙发，则令人心里舒畅。同样，销售员若是穿衣服皱巴巴，表情灰暗，无精打米，那么就算客户有满腔的购买欲望都可能受到影响。 2013二手房销售技巧 2、小小的动作也有暗示的作用： ①倒背着手面对客户；；让人感觉咼咼在上，没有亲近感

②抱着胳膊；;让客户产生反感 ③搓手；;没能信心的表现 ④眼睛的动向；;眼神不能飘浮不定，眼睛是心灵的窗户 ⑤脚的位置；;两腿*开，显得吊儿郎当。（三）、巧妙利用电话推销 2013如何销售二手房？ 1、在电话中作给人好感的交流 ①注意声音的高度，速度、语气、称呼、自我介绍； ②注意声音给人的感觉； ③注意用词不达意、谈话时间，尽量以简洁为要； ④选择打电话的时机，准备好要谈的事项，准备好需记录用的纸、笔、计算器。 ②商洽成功的要点：（一）、与客户融洽谈判 1、以自然、轻松的心情好好地与客户沟通、融洽相处； 2、有礼貌，培养推销礼节，不说谎、真诚相处； 3、认同客户的优点，并加以赞赏，令对方开心； 4、寻找共通的话题，以商品房为谈话中心，将我们的项目的结构、价格、环境、交通，升值潜力等等详细作介绍，突出自身楼盘的优势，必要时也可以适当地说竞争楼盘的劣势；（二）、对客户作有效的询问

二手房销售流程

二手房的销售流程 1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。二：配对 1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。要求：A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）四：带看前准备 1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前30—45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。

2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。 5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。六：房源内场运作 1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。 2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。 4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。 5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。） 6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。）七：成交前的准备 1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。 2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望） 3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。 4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。 5：和客户确认下单事宜。（但不宜**之过急，要有序引导，循序渐进）如："陈先生，这个小区的环境好不好？" "好，不错，还可以" "对这套房子的感觉怎样？" "不错，还可以"

买卖二手房流程及注意事项

买二手房流程及注意事项二手房买卖要注意的问题很多，经常有朋友问，买二手房要经过哪些流程，有哪些注意事项，通过查找资料得知，买二手房要经过如下流程： 1.查询房源、发布房源： 2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。 3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：卖方带房屋产权证、土地证身份证明等; 买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份 4.办理贷款手续：买方准备贷款资料、卖方准备房产证明买方资料：身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件卖方资料：卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件若卖方有未成年人，需承诺公证书若需提前还贷：借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同产权证及土地证 5.办理交易过户：(产权过户时间为一周) 买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件(若委托办理，需出具公正委托书)办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票. 6.办理土地证过户：买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。 7.户口迁出、房屋交验，费用结清：水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款买二手房注意事项有以下几点: （1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3）交易房屋是否在租

二手房买卖的一般流程是什么样的

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遇到房屋土地纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>＞错误!未定义书签。二手房买卖的一般流程是什么样的一、浏览信息,电话咨询。??到地区专业房产网站浏览房产出售信息选择合造的房源.然后选择中介公司或房东进行电话咨询。二、签订中介居间合同?三、预约看房。联系中介或者房东实地看房。?四、产权调查。?（一)验证房屋相关产权 1、房屋手续是否齐全?２、房屋产权是否清晰3?、土地情况是否清晰?(二)判断房屋是否出售１、市政规划是否影响?２、房屋历史是否清白 3、房屋质量是否可靠 (三)调查房屋是否合法出售 1、福利房屋是否合法2?、单位房屋是否侵权3?、交易房屋是否在租?五、协商房价。由地区中介公司二手房专业人员负责协调,促成双方成功交易。六、签定买卖协议。?(一)卖方夫妻出具三证即房产证、契税证、土地证，有效身份证或公证书; (二)买方出具有效身份证。?(三）明确房屋面积?（四)确认价格、收费、付款条款

(五)房屋质量写进条款 (六）订立有关物业管理的协议 (七)注明履行合同的期限和方法 (八)明确产权登记的条款（九)税费依法各自承担?(十）违约责任必须明确 (十一)补充协议别嫌麻烦?七、预付定金?八、办理网签九、办理按揭贷款十、办理面签过户手续。 (一)办理房产证。1?、私人之间：（1）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存)、契证(复印件留存);?(２) 双方当事人当场,交验身份证(复印件留存),经挂牌后的网签买卖合同。 2、单位之间、单位与私人之间: (１）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存）;?（2）经当年年检的营业执照或单位法人资格证书(复印件留存）;?（3）当事人到场,交验身份证（复印件留存）,如单位法人代表委托,须提交授权委托书,交验代理人身份证（复印件留存);4(?）买卖协议及单位上级部门同意出售证书或同意证明(如国有房产,需报国资部门审批）。３、其他有关文据：?(1)继承须提交继承公证书;?(2)赠与须提交赠与公证书; （３)已婚夫妻出卖私房，须配偶方到场并提交身份证原件(复印件留

二手房谈判和议价技巧

二手房谈判和议价技巧篇一：二手房卖方回报议价实战技巧我爱我家我爱我家实战技巧没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格一、为何要回报议价回报议价是经纪人的责任和义务让房东了解市场协助房东卖掉房子，促成交易二、回报议价过程中经纪人的心态1、议价不是砍价2、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格3、为买卖双方取得最适合的平衡价格4、议价的最大障碍其实是经纪人自己（敢于议价）5、不可自我设限6、要使用促销技巧，不能如实回报（小笑话）7、三赢策略（角色互换）回报心态要点：1、回报是议价之母，议价是成交之本； 2、回报从接触开始，议价从回报获得； 3、登记房源（签订独家后）要表示感谢，并希望共同配合，达到销售的最终目的。 4、每周要报告推荐情况，附广告稿等，必要时登门拜访。 5、加上不定期通过电话、信函、邮件，随时保持与房主间的良好沟通。 6、初期经纪人一定报忧不报喜 7、一定要拟定目标价格，朝着目标勇敢向前，不间断的在短期内，转换成可售房源。 8、无论故事真假要发挥说故事的力量，生动逼真，取得信任； 9、市场成交行情和资料是影响和说服的最佳工具 10、百闻不如一见，拿着带看确认书、广告内容，亲自向房主诉苦，博得同情；11、没有做不到只有要不要，只要要，就一定能

做到（亮剑）12、切勿有妇人之仁，只有成交才有利益13、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。14、察言观色、投其所好、大胆假设、步步为营15、脸皮要厚、心要大、忠厚老实，才能降低房主的防备心理。16、赤子之心、恻隐之情、朋友之意，让房主怜悯，也让房主让价；17、房子卖久了卖不动，其实最大的问题是价格18、一定要修正价格，死缠着不死心，有志者事竟成19、房源录入系统后，回访一定要趁热打铁，积极经营房主，命运掌握在自己手里。20、要利用买房的话为攻击点，站在房主的一方，趁其不备用力一击。21、回报是能否成交的关键点，谁能掌握诀窍，谁能胜出。22、当价格是市场最低，房主配合度最高时您就等待丰收把。23、切记：只要功夫深，铁杵磨成针。三、回报议价的前提1、维持开发时的强势、专业形象，保持权威2、开发时即先埋好伏笔（尽量高买，实在不行再调整），绝对不能房主觉得这个价格一定能卖掉。3、了解售房动机（重）4、议价时要建立好辛苦度。四、回报议价的目的1、建立感情，成为朋友2、用客户的口吻反应和批评，打击房主售房价格信心。3、让房东感受到你对房子的关注度，产生信任。4、站在房东和客户的统一立场来思考和交流，进一步了解房东的真实心态和想法。 5、和同行的差异化服务特色。回报议价方式电话回访电子邮件面对面拜访书信邮寄等回报的内容：（一）、交易细节：1、价格2、配套设施3、附赠项目4、租约情况5、贷款情况 6、上手情况（买进时间及价格）