新形势下中国房地产企业的持续发展

新形势下中国房地产企业的持续发展

周忻

中国房地产企业，作为房地产业快速发展的最基本推动力量，不仅决定着中国房地产市场的现在，也在影响着全国的经济未来。然而，随着地产企业的重要性愈发凸现，所受到的关注程度越高，社会和政府也对房地产企业提出更高的要求。尤其是在房地产企业力量扩张的同时，他们将面临全新的政策环境、市场游戏规则以及自各方面的挑战。如何在新的形势下，赢得社会广泛认可的“好”企业称号，实现可持续发展，这不仅是房地产企业自身的需求，更是企业的责任。

一、房地产企业面临的新形势

1、调控政策将继续深化

2004年以来，政府为了控制房地产投资规模、调整商品房供应结构、稳定房地产市场价格，综合利用土地供应、金融、税收和交易管理等政策对房地产市场进行调控。这一轮调控一直持续到现在，而且依然没有结束的迹象。从2007年的情况看，1月16日，国税总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，早早拉开了07年调控的序幕。政策主要集中在资金、交易环节、供应结构等。在资金方面，07年先后六次加息（3月、5月、7月、8月、9月、12月），十次调高银行准备金率，货币政策趋紧。而在交易环节，4月份，8部委联合发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，提出未来持续一年的房地产交易秩序专项整治工作将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。这些都表明政府理顺执行环节的力度和决心。事实上，我们也看到，宏观调控政策不再单一，政策“组合拳”将成为主基调。

2、行业发展模式调整转型

政策环境的显著变化必然引发行业发展的变化甚至是发展模式的调整与更

迭。当前我国宏观经济发展表现为发展速度过快，通货膨胀率迅速上升。刚刚召开的全国经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，“防止经济增长由偏快转为过热”。房地产行业作为宏观经济重要的组成部分，经济工作会议后的政策走向将对房地产行业产生重要影响。

另一方面，本届政府在总体战略上秉承“科学发展观”，坚持“以人为本”，构建“和谐社会”。反映到房地产市场上，房价非理性的上涨、供应非理性的收缩、市场供应结构不合理就构成了影响房地产行业和谐、影响民生的主要因素。因此，政府在围绕解决这些市场方面的突出问题时出台了各种类型的调控政策，并最终确立以24号文为基础，以《廉租住房保障办法》和《经济适用房管理办法》为主干，地方政府具体执行措施为着力点的系统性住房保障解决方案。

这一系列已经出台或即将发布的政策明确地宣布了新的房地产时代的到来。房地产行业包括房地产开发企业的发展思路必须要意识到这个变革的出现。行业发展模式调整不可避免，企业如何生存、适应和发展成为重要而崭新的课题。过去若干年房地产全面市场化的思路将出现变化，开发商不再是房地产产品的垄断提供者，政府的代表机构作为保障住房的建设主体将成为住宅市场新的参与者。在我国房地产市场的构架中，廉租房、经济适用房、限价房在未来将扮演重要角色，市场化与住房保障将协调推进。

3、企业竞争加剧格局分化

当前，房地产开发企业不但要面对政策的变化和行业的转型，更要面对同行业企业激烈竞争。企业竞争主要从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面开展。在当前形势下，强者愈强，专者愈专，强中有专、专中有强，全国化与本土化的竞争也将更加激烈。在国家持续紧缩土地和金融两道“闸门”后，土地使用权的争夺和融资渠道打通是竞争的焦点。

企业土地储备的多少或有无直接关系到企业未来持续发展问题。在当前的制度安排下，土地储备的竞争又直接取决于企业资本实力的竞争。靠企业自身的产业资本已经很难适应当前的形式，因此，产业资本与金融资本结合是大的趋势，但各个企业的对接能力则参差不齐，直接反映了企业竞争的实力。

在企业间的全方位竞争下，市场格局将出现分化。资金实力强的企业和登陆

资本市场的企业往往能够获得更多机会。同时，在残酷的市场压力下，中小房地产企业的生存环境堪忧，市场将出现“强者恒强”的“马太效应”，企业间分化整合趋势渐显。

二、房地产企业持续发展存在的主要问题

1、企业经营模式有待升级

我国房地产市场属于发展历史相对较短的新兴市场，企业经营模式不能很好适应当前行业发展的要求。企业需要在经营模式上进行升级完善以应对当前的政策形势、企业竞争态势。

从经营模式看，大陆房地产企业更多地模仿了“香港模式”。企业的经营过程是融资、土地储备、项目开发、产品销售的不断循环。通过近些年的发展，“香港模式”越来越显示出其某种局限性。“香港模式”产生于香港特殊的背景，就是香港政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场。政府不断以土地经营来维持它的财政；开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。在这种模式下，土地成本不断高涨，对于大部分房地产企业而言，融资和土地获取成为制约企业长远发展的两个关键因素。

房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有资金拿地，随着土地价格的不断上涨，企业进入下一个开发周期后再次拿地的成本就可能成倍增长。这种模式会导致企业发生资金紧张、土地储备困难等问题，并直接影响企业的持续发展。相比较来看，“美国模式”中，房地产企业更加注重持有型物业的经营，获得长久稳定的回报。在资金来源上，只有15%左右是银行资金，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。从这个角度看，当前我国房地产企业的主流经营模式并不支持所有企业未来的持续发展，在土地出让政策、房地产金融政策保持相对稳定的情况下，开发企业应当转变经营模式，向“美国模式”借鉴，并结合我国房地产市场的特点进行本土化改造，确保企业的长久永续经营。

2、企业管理模式比较粗放

企业管理水平的高低是决定房地产企业长远发展的重要因素之一。当前我国房地产企业从总体上看依然是管理模式比较粗放。主要表现在几个方面：

一是企业不能很好的落实既定的管理策略。目前中国房地产开发企业的管理模式有职能管理模式、项目公司模式、矩阵管理模式等三种，每个模式都有相应的优势和劣势。房地产企业会根据自身的特点来套用某个管理模式，但在实际执行过程中缺乏“精耕细作”或产生某种扭曲。

二是房地产企业家族化管理占相当比重。我国房地产企业从体制上可以分为国有、民营、三资及混合型几种，其中民营中小房地产企业占房地产企业总数的90%以上，而这些中小企业中又以家族企业为主。家族企业中也不乏实力雄厚、管理科学的优秀公司，但毕竟是凤毛麟角，大部分的家族企业受到先天因素的影响，“人治”现象普遍，管理水平上不去。

三是管理模式的创新是出路，但控制风险能力不足。在房地产市场外部发展出现激烈变化的情况，房地产企业也都意识到变革的重要性，特别是企业管理需要进行升级。这种创新思路无疑是积极的，但企业面对外部生存环境的巨大考验，对自身管理模式变革的把控能力又存在问题。如果企业自身风险控制机制缺乏，那么很可能陷入“不变革是等死，主动变革是找死”的困境中。

3、企业发展战略不够明晰

未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功，而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧，形成明确且合乎实际的企业发展战略。目前我国相当部分房地产企业认识到了战略问题的重要性，而且制定了发展战略规划，对经营目标、组织管理、品牌塑造、产品规划等进行了详细规划。然而，企业战略规划制定的都非常漂亮，但真正能够进行战略实施到位的却非常少。出现这种情况的原因主要是企业的执行能力比较差，也可能是外部经营环境发生变化，企业发展战略需要大幅度调整，或者战略规划本身制定的不合理等。

企业战略不明晰的另一个表现是企业核心竞争力的培养及定位不清。房地产企业的核心竞争力主要表现为产品的专业化，如万科之所以能够长期处于业界领头羊的位置，除了企业管理科学外，专业化住宅市场开发建设所形成的企业核心竞争力功不可没。成熟的美国房地产开发模式同样如此，他们走的是一条高度专业化细分的道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产

业发展到一定程度，“全能型开发商”缺乏竞争力，不利于发挥自己的优势，随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时，房地产开发产品的差别化也将越来越明显。

遗憾的是，现在我国大部分房地产企业并没有做到专业化，核心竞争力的培养和定位不明。许多房地产企业既做房产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。“全能开发商”随处可见，其内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，抗风险能力下降，通常是一年、两年一个开发周期过去后，很多这样的企业也便悄然消失了。所以没有明确的经营战略，没有核心竞争力的企业也就没有可期待的未来，这样的企业发展前途堪忧。

4、企业融资结构相对单一

当前，我国房地产企业的融资结构相对单一，开发资金70%左右直接或间接来自于银行，企业对银行的依赖程度非常高。除银行贷款之外的融资方式所占比例仅占20%-30%，例如房地产信托只是房地产企业资金来源的很小一部分，所占比例为1%，目前债券融资占房地产企业全部资金的比例不足1%，虽然偏好股权融资的企业不在少数，但目前房地产上市企业占房地产企业总数还不到1%。

房地产企业融资结构单一会引发很多问题。首先是增加了银行的风险与压力。融资方式太过单一，资金来源都向银行集中，很容易造成银行资金周转的困难。假如企业亏损，开发企业的开发失败，银行便收不回贷款，容易引发金融危机。企业之所以经常感到国家宏观调控的压力，原因就在于此。其次增加了企业的负债率。依赖银行贷款的房地产企业，直接融资比重很小，自有资金不多，资产负债率很多，给企业的成长带来很大的风险。再次是不利我国房地产业和金融业的发展。加入WTO以来，外资不断涌入，外资企业在融资方面具有先天的优势，他们懂得采取最方便最有效的融资方式，在中国开设的外资银行也推出各种各样的金融产品。假如我们融资还是只依赖银行贷款，在与他们的竞争中将不会有任何的优势，我们的企业就会在竞争中败下阵来。

造成我国房地产企业融资结构单一的原因主要有两点：一是我国资本市场快速发展，但企业融资门槛逐步抬高。房地产企业改善资本结构单一问题最好的途径是参与资本市场，如IPO、债券、私募、信托等。然而目前我国房地产金融政

策调控力度很大。国内A股市场对房地产企业的上市审批非常严格，商务部对企业进行境外上市的审批同样如此。信托曾经是房地产企业寄予很大希望的一个融资手段，但212号文件的出台使得信托融资的门槛比银行贷款还要高。私募相对而言受到国家限制较少，但这种融资对企业的实力、胆识要求很高，目前依然是少数企业的资本游戏。

第二个原因是企业“分享”意识不够，融资理念有待提升。目前绝大部分房地产企业属于民营的范畴，单打独斗、“肥水不流外人田”的传统思路是企业经营的主线。事实上，在当前竞争激烈的房地产市场，企业要想做强做大，必须借助资本市场的力量，勇于分享出现在的“蛋糕”，来换取和培育更大的“蛋糕”。企业分享的不单是收益，同时与合作者还分担了经营的风险，只有这样企业才能持续发展。

5、企业发展地域依赖性高

一个企业在总部所在地的发展可以顺风顺水，但企业进行跨区域拓展后，社会资源、管理资源、人力资源等都跟不上企业发展的客观要求。如果说管理和人力两个方面可以用时间来弥补，那么社会资源的稀缺是这些企业在异地不能与当地企业抗衡的主要原因。

这种情况的出现，一方面是因为我国房地产企业的发展主要仍属于资源推动型，无论是资金还是土地都需要企业和当地政府有较好的沟通。企业不解决此类问题就不能很好的解决这一问题。另一个原因就是房地产市场的发展带有强烈的区域性色彩。每个地区的人口结构、收入状况、经济水平、文化背景都不同，导致各地的房地产市场也表现出迥然不同的特点。“外来的和尚”要念好本地区的“经”并不容易。

当前，我国经济区域联动态势明显，国家大力推进“西部大开发”、“振兴东北”、“中部崛起”等宏伟计划，促进东西部经济发展的平衡。城乡一体化进程加速，“城镇化”是解决目前众多问题的出路，也是经济社会发展的大势。对房地产产业而言，国家区域发展战略以及“城镇化”建设必然带来区域战略布局的机遇和挑战。房地产企业如果不能及时跟进，而只是固守在熟悉的“大本营”，那么企业就会失去未来的市场，丧失发展的机遇。

另一方面，我国对外开放力度进一步加大，世界级的房地产公司陆续进入内

地。这些企业携先进的管理技术和市场开发经验在市场布局和战略选择上比国内企业更有优势。国内房地产企业只有勇敢走出去才能更好地应对外资竞争。目前国内一些著名的开发商，如万科、保利、首创等企业都已经全国布局，占领战略区域，但更多的企业还没有走出来。

三、房地产企业持续发展思路

1、资本化——资本运营、“无域”平台

（1）资本化的涵义

经济学家费雪在其经典著作《利息理论》阐述到：凡是可以导致收入的都是资产，而收入折现后的现值是资本，也是资产的市价。土地是资产，劳力是资产，知识是资产，医生牌照是资产，相貌是资产，家庭是资产……这些都会带来收入，把收入以利率折现就是资本了，这个过程就是资本化。

传统意义上的资产或者钱一般是指实物资产和现金。而在充分市场化、交易充分自由的规则下，能够带来收入的“东西”如专利、技术、品牌等等无形资产也都可以转化为资本。资产或者“钱”的涵义开始发生改变。

（2）资本化的作用

首先，资本化是企业规模化快速发展的必由之路。资本化的过程不仅能带给企业发展所需的资金，2007年上半年，国内就有超过30家的房地产上市公司的定向增发方案获准或公布，金额接近900亿元。不但拓宽了自己的生存空间，更重要的它将促进企业从“行政宠儿”到“市场宠儿”再到“资本宠儿”的转变过程；推动企业竞争将经历从产品竞争到市场竞争再到资本竞争的蜕变过程。企业创新将经历从技术创新到市场创新再到资本创新的升华过程。

其次，资本化是企业进一步整合资源的首要前提。资本化提供了一个合作的“无域”平台。正如上面所述，资本化的过程是社会资源的一个重新配置及整合的过程。在资本化过程中，企业采取股票上市、参股联合、无形资产资本化、产权转让等形式获得资源，调整企业产业结构。各种资源之间开始融通，你中有我，我中有你，“商者无域”。而事实上，在资本化的背景下，各种金融手段、融资方式，将成为房地产企业资金渠道的有效补充，促进行业的良性发展；提供给众多开发投资商公平竞争机会，也必将引发行业的新一轮竞争和意义深远的变革。

我国过去无论是大型企业还是中小企业，传统的经营方式是以产品经营为主，从商品的利润中提取部份资金，增加企业的资本。而现代企业要想获得超常规的高速发展，必须走资本运营之路。资本运营泛指以资本增值为目的的经营活动。从企业的角度来看，资本运营是把企业所拥有的一切有形和无形的存量资产变为可以增值的活化资本，通过资本市场实现重组扩张，以最大限度地实现资产增值的目标。它是市场经济发展到一定阶段的一种必然现象．是一种更高层次的经营。资本运营的重要作用在于企业追求利润最大化、扩大产品市场占有率、形成经济规模、降低风险、实现资源最优配置等等。资本运营是企业以最短的时间、最快的速度实现最优的战略性飞跃。

再次，资本开始主导市场。当社会经济资源能够通过金融市场更加顺畅地流通和转让的时候，房地产行业也将同其他实体经济的行业一样，通过金融市场尤其是资本市场来配置资源。在竞争进一步升级中，资本将是发展的基础性因素，它决定着房地产企业在开发技术、经营模式及经营规模等方面的发展速度和程度。上市正是一种及时而直接介入资本市场的手段，能够获得充足的资本并迅速提升规模和实力的房企，无疑就是新市场格局的主动者。

上海易居房地产研究院CRIC系统的数据显示，2007年前三季度，深圳出让住宅用地共计397481平方米，其中万科获得19.77%，金地获得13.53%，深业获得27.93%，中海获得17.23%，华侨城获得6.75%，共计超过85%的新增用地被五家上市公司竞得；上海的集中度更高，今年前三季度出让的133.91公顷纯住宅用地中，94%都被上市公司纳入囊中。实际上，自2006年以来上市公司已成为全国土地出让市场中和主导者，尤其是优质地块，绝大部分都被上市公司竞得。

最后，资本化将人们的意识推到一个新的制高点。一方面，资本化不仅给中国企业的发展提供资金，也提供资本规则，让企业家们站在全球的背景来思考自己发展之道。在这一过程中，资本化不仅给他们自身创造了财富，也创造了新财富观，资本的意志得到充分体现；尽管在政策环境、退出机制、企业制度和个人信用方面尚存诸多问题，在总量上也只占颇小比例，但资本化这一全新理念正在成为新一代企业家的思维方式与行为准则。与此同时，随着资本化的深入，也将从根本上改变行政机构的管理机制与行政理念，民众的金融意识也将发生根本性变化。

（3）资本化的前提

正如前面所述，企业可以资本化的东西很多，土地储备，团队，专利等等。所以资本化不仅仅是那些有庞大资产的国企，或者资产很多的企业才能做，有些中小型企业也可以做。资本化是一个复杂而且庞大的工程，尤其是企业要上市融资，上市的要求必须满足。首先是规范化的现代管理制度，这里面包括优秀的管理团队、好的企业制度和透明的财务制度。优秀的管理团队是资本化运营的基础，境外资本市场首先评价的就是你企业的管理团队、管理队伍、你的组织能力、市场判断能力等。好的企业制度和透明的财务制度，就是资本化的保证。有了优秀的管理团队、好的制度固然重要，但根据企业自身发展特点，制定出符合企业长期发展的战略方案，在资本化过程中（尤其是对境外投资者来说）就显得更重要了。直白点讲就是要会编故事，会讲故事，把过去的业绩充分的提炼，把未来公司的发展能够描述的非常圆满，当然这个圆满必须是真实的，可达到的。在美国上市与国内上市的要求与尺度不同，国内上市偏重于要求企业现有的规模与实力，因此，只有少数规模型房地产企业具备上市条件。而美国证券交易委员会对于企业现有实力并没有过多的要求，注重的过去业绩的提炼和企业的发展潜力、未来的盈利能力。在一定程度上，企业资本化之路是把过去的成绩、资源整合起来变成资本，但是用未来的预期作交换的。

2、信息化——信息之源、解决之道

（1）信息化与房地产

信息化早已不是一个新名词，而伴随着房地产业的快速发展，信息技术在中国房地产业中的应用早已拉开序幕。首先，房地产政务信息化正在改变政府的管理手段和行政意识。目前，全国各大中城市都已建立了房地产交易的信息平台，并逐步开始完善政府对房地产市场的监控和预测能力；第二、房地产企业信息化取得长足进展。各种计算机软件在房地产企业已得到广泛的开发和应用，如售楼管理系统、成本管理软件、物业管理软件、租赁软件、房地产可行性分析软件、房地产开发管理软件等。第三、近年来，房地产行业开始积极建设智能化小区和网络小区。信息化已经开始融入房地产商品的开发、建设、交易、中介、管理过程中，也极大地促进了房地产产品质量的提高与居住水平的提升。最后，信息技术改变了传统的房地产经营方式，房地产公司通过互联网的方式进行房屋销售，

在一定程度上开始改变传统的以经纪人为载体的房地产经营方式。

（2）房地产行业信息化建设的必然

信息服务的市场需求自古都存在，但是当人类进入信息社会后，随着信息的爆炸式增长和计算机技术的突飞猛进，人们对信息服务的需求呈现出几何级的膨胀，同时也对各行各业信息化建设提出了更高的要求，房地产行业自然也在其中。

一方面，房地产信息量剧增客观要求房地产信息化建设加快步伐。各种信息呈爆炸式增长，必将使企业做决策时陷入更加迷茫的窘境，这在房地产行业表现尤其突出。房地产行业涉及土地、建材、规划、建筑、营销、咨询等各种市场和行业，相关信息量庞大，企业要想做出科学的决策，必须首先占有与决策相关的巨量信息，然后对其进行全面而深入的分析与研判，最终作出合理的决策；否则，只能是“拍脑袋式”决策，后果不言自明。

另一方面，计算机技术突飞猛进促进房地产信息化建设。数据库技术和因特网技术的迅速发展，直接影响到房地产信息化建设的结构和思想，极大地提高了信息的传播效率。同时，数以万计的各种房地产信息服务平台，在很大程度上替代了报刊、电视、广播、电话等传统媒体的信息桥梁作用，使得房地产信息随处可见随时可得。

同时，信息已成为企业的一种竞争力。“信息就是金钱”的观点已为大多数人所接受，但“信息就是竞争力”的理念还未引起足够重视。各企业在对信息的捕捉能力、消化处理能力和反馈应变能力之间的对比和较量，形成一种新的竞争能力。信息不仅是开发新产品，调整经营结构，确定经营决策的依据，同时也是选择竞争手段、竞争形式和竞争对手的前提条件。

经过最近几年的高速发展，中国的房地产行业已进入“战国时代”。一批地产巨头各自从香港、深圳、广州、上海、北京等“根据地”出发，征战全国市场。而房地产的区域特性在一定程度上制约了其战略布局，因此，信息之源将成为解决之道。信息化在降低了沟通成本和交易成本的同时，也在强烈地冲击着传统的管理模式和管理方法，而且更深刻地影响着未来的管理思维和管理战略。信息将是企业经营的基本依据，是决策的基础，竞争取胜的前提。

（3）信息集成，解决之道

当前整个房地产行业面临的战略发展重点是行业的可持续性发展，这种可持

续性发展不仅表现在项目数量上，更重要的是表现在通过项目开发对所在区域进行策动和引导所取得的效果上。在此背景下，全面精确地占有城市以及各区域相关信息资源，成为基本的前提和要求。信息化时代给人类带来更多选择权利的同时，也带来了选择痛苦。这些数据信息不仅数量庞大，且分布广泛、零散、冗余、不易收集、不能直接用于分析。而房地产信息集成系统，以标准规范的形式，将各种杂乱的“信息群岛”集成化为“信息大陆”，形成一个大型数据平台，并且提供各种便于统计、比较、分析的功能。这也就是我们看到的百度、google所展现的价值，这就是信息集成的价值。我们易居的CRIC系统花了整整六年的时间，很多人问我为什么没有过早的产业化，我们认为时间没到。信息越集成，价值越高，信息化的关键就在这。

信息集成是行业快速发展所需。随着1998年住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，中国的房地产业迅速发展起来。房地产业的飞速发展，导致市场、产品、销售、客户等方面的各种信息大量涌现，如果不借助于信息集成服务，开发、销售、客服等各个环节的工作将事倍功半。

行业专业分工所需。任何行业的发展，最后必然面临一个专业分工的问题，房地产业也一样。在中国房地产流通领域不断丰满和完善的过程中，作为流通服务领域的一个细分环节，信息集成服务的重要性日渐增加。

企业战略布局所需。经过最近几年的高速发展，中国的房地产行业已进入“战国时代”。房地产的区域特性加大了房地产企业全国谋篇布局的难度，客观上要求全国性的大型信息集成服务商的出现。

国外投资机构登陆中国所需。中国加入WTO、人民币升值预期、房地产中长期看好等几大利好因素，吸引大批国外投资机构和基金进入中国分享“房地产蛋糕”。“洋和尚”要想念好中国房地产这本“经”，离开信息集成服务商将寸履艰难。

当然信息化的成败不仅仅在集成，更重要的是将信息集成与解决方案相结合。将信息集成，再加专业人员智力分析，最终为企业决策提供有价值的指导性建议，为我们的客户服务。

3、城镇化——战略布局、永续发展

（1）企业发展新空间

促进城镇化健康发展是我国“十一五”期间的主要任务之一。各地的规划中列出了明确的城镇化发展目标，并且都将都市群作为重点。福建省提出了“十一五”期间要加快建设海峡西岸城市群，到2010年全省城镇化水平提高到52%。河南省表示，要重点建设中原城市群，到2010年，城镇化率达到50%左右。山东提出要建设半岛城市群，2010年城市化率要达到50%。除去不具备可比性的4个直辖市，到2010年，广东的城镇化水平最高，达到65%。辽宁次之，为63%。这些指标虽然是各地的一个发展目标，但也反映出中国城镇化进程仍将在相当长一段时间内继续推进。

据国家统计局公报显示，2006年末，中国城镇人口占总人口的比例达到43.9%，比上年提高了0.9个百分点，城市化进程仍需继续推进。如果未来10年中国城市化率以每年1个百分点的速度增长，则预计每年新增城市人口将近1400万人，按照人均需求住房面积25平米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过3.5亿平米，接近目前全国全年的商品房销售面积。这都意味着房地产业还有很大的发展空间。

（2）企业发展新布局

如前所述，城镇化给房地产企业带来巨大发展空间，如何才能分享“城镇化”地产蛋糕，企业需要将发展战略与国家、地方规划很好地结合起来。

在中央一系列新的战略思路和战略目标的背景下，依据区域经济基础和发展条件不同，中国的城镇化将出现多样化的发展模式。如：①东部发达地区将出现以城市群为基础的城乡融合(城乡一体化)模式，向着农村城镇化方向发展；②中度发达地区将以大中城市为基本扩散力的城镇化发展模式；③欠发达地区将以大城市为基本辐射力的城市化模式。

由于东部发达地区竞争已经非常激烈，而随着城镇化进程的进一步推进，中西部大中城市已成为房地产企业重点布局之地了。而小城镇开发规模不是很大，其利润虽然比大中城市低，但其总量巨大。特别是对力量尚不是很强的中小规模的企业来说，是一个极好的机会。同是，由于我国土地的现状，紧凑型城镇应是我国新城镇的发展模式。

房地产开发企业如果能将其公司发展战略与国家、地方规划很好地结合起来，获得可持续发展的动力“源泉”并非难事。介入新城镇规划、新区建设，品

牌植入是目前比较通行的城镇化重要策略之一。

（3）城镇化中房地产企业的永续发展

在城镇化的建设中，房地产企业扮演着一个举足轻重的角色，企业价值标准与取向，能够直接作用在城市空间的营造上。在一定程度上，房地产企业实力决定了城市发展的速度；房地产企业的企业文化和品位，决定了一个城市的品位；每一幢大楼的矗立，都为城市发展树立了新的坐标！房地产开发是城市发展的重要手段，也是推动城镇化的重要动力，是城镇化过程中不可忽视的推动力量。但是，近些年来，房地产的无序开发给城市发展既带来繁荣，又产生不少问题，尤其土地资源、社会资源、资金资源的积压和浪费以及房价过高等问题也是不可忽视的。

面对新一轮充满着勃勃生机的城镇化和城市化浪潮，面对可能是有史以来最大的地产机会和地产挑战，中国房地产企业必须加快品牌建设，融入到当地城市文化，成为参与社会文明建设的“城市运营商”。

同时，房地产企业在参与城镇化和城市化浪潮，还必须树立建筑意识、生态意识、文化意识和全球意识。这也是在新形势下房地产企业持续发展的题中应有之义。

4、产业化——规模生存，专业制胜

（1）产业化将成为地产开发新模式

住宅产业化就是住宅工业化，简单意义上理解即标准化、通用化设计，工厂化、部品化生产，现场组织安装，其目的是通过工业化方式生产住宅，从而提高建设效率，降低成本。住宅产业现代化的概念是我国住宅产业发展过程中出现的术语，到目前还没有统一的说法。一般认为，住宅产业现代化是以住宅市场需求为导向，以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。住宅产业化是住宅生产方式的根本性变革，是标准化、工厂化的住宅生产方式，是建设“节能节地型”建筑的有效途径。

中国建筑及房地产业经过十多年的发展将进入新的阶段。那种以牺牲资源、

生态为代价换取经济数字的粗放式经营面临挎问，倡议以节能、环保为核心营建人居环境已成主流声音，中国人均资源稀少的现状更对节约能源、环保经济的住宅产业化生产方式提出了迫切要求。而且，城市化快速发展也为推进住宅产业化提供了充分的条件。

中国大力推进住宅产业化这一趋势已勿庸置疑，近年来相关导引性政策陆续发布，部品、材料、设备、技术供应商等频频发力，商机再度整合。在整个房地产的利润空间急剧压缩的情况下，面对“经济生物链”已经或将要发生的变化，以产业化的方式来应对成为一些企业的一个重要选择，万科就是比较典型的例子。据万科的研究，未来在土地利润下降的同时，他们能够在成本的增加上比竞争对手节省1/3，以此来应对竞争加剧的情况。这是一个非常有效的措施。就住宅来说，产业化是未来应对整个行业健康发展和平均利润时代的一个非常重要的选择。

（2）产业化加速企业更新换代

所谓产业化，关键是个“化”字，要求房地产企业能“多、快、好、省”地为居民提供高质量的住宅，显然粗放性经营是不能达到这种要求的。在产品产业化的背景下，企业品牌竞争也将成为主调。

住宅产业化将会形成环保节能、经济高效的行业道德导向，社会责任强的企业会主动调整经营模式对接住宅产业化生产方式。在这个过程中，主动对接的企业将通过自身的实践形成一套行业标准。这些住宅名牌、名企将通过自身强有力的吸附效应，运用市场整合原理，促进合作与兼并，形成强势品牌，形成住宅产业规模效应，推动住宅产业规范化、集约化、市场化、有序化发展。同时，住宅产业化将催生新的商机，房企的赢利模式或资本运营因而有了更大的想象或实践空间，为关联企业间的战略合作或合纵连横提供了更多可能性。

（3）规模化专业化是产业化的题中应有之义，必须有力互动

与欧美和日本等发达国家相比，中国的房地产业仍处于工业化成熟前时代，突出表现在缺乏行业标准，施工工艺比较落后，科技含量和环保技术的应用仍处在一个较低的水准，房地产企业普遍规模不大，在低水平上激烈竞争，由此带来一系列严重的资源浪费和质量问题。解决上述问题的正确选择是推动中国住宅的产业化进程，培养一批专业化，规模化开发的房地产龙头企业。

而事实上，要实现产业化的首要前提条件规模生产，而规模生产的条件就是产品的形态固定即标准化。产品类别标准化，建筑规划与建筑形态标准化，后期管理标准化要求相关联企业必须专业化。通过规模化、市场化和专业化分工带动住宅产业化，将目前住宅产业这种以劳动力密集、资本密集型的外延式增长转变成技术密集的内涵式增长。

四、结束语

总之，当前，中国房地产业发展正逐步进入一个新的发展阶段，这也是房地产企业持续发展的关键时期。在这一新形势下，企业应如何应对呢？刚才所讲的可以概括为四句话：高度关注资本化、积极搞好信息化、努力布局城镇化、大力推进产业化。我相信，只要基本做到以上这些，那么中国房地产业的持续发展是应该能够做到的，而且能够越做越好！