我国房地产业发展历史沿革及其特征

我国房地产业发展历史沿革及其特征

发布时间:2006-10-17 来源: 作者:

我国房地产业发展历史沿革及其特征

（秘书处江永碧）

一、房地产发展的历史沿革及房地产调控

1、住房商品化试点与第一次房地产热

改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。92年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。随后，从1993年7月开始，国家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。由此，1992—1993年我国出现了第一次房地产热。

2、住房分配货币化与住房二级市场的形成

1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时实行积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放。这标志着我国实行了40多年的福利房分配制度发生了根本性变革，住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。

3、土地市场规范化与第二次房地产热

2002年，为了整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，国土部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让政策。从此，土地市场走上了规范化发展道路。2003年6月，鉴于新一轮房地产投资可能引发的风险，央行发布“121”号文，规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款，不得使用银行贷款垫资，房地产项目必须主体封顶才能发放按揭贷款等。2004年4月，国务院将房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同时，国务院办公厅发文要求半年内停止审批农用地转为非农用地，全面清理整顿在建、拟建项目，暂停部分项目的开工建设。

4、支柱地位的确定与第三次房地产热

2003年9月，为了促进房地产业持续健康发展，国务院发布“18号文件”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。

为了解决我国局部地区出现房地产热，自2005年3月起，国务院、建设部等政府部门连续颁布“双八条”、稳定房价时间表、《关于加强房地产税收管理的通知》等政策，对房地产市场进行调控，此次调控最大的不同是将调控重点指向需求，特别是抑制投资性和投机性房地产需求。2006年4月28日，为了抑制投资需求，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（通常称之为“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。随后一系列细则陆续出炉，从九部委十五条调控细则，到住房结构调控的165号文件说明，到规范房地产开发商经营方式的166号文件，再到限制外资入市的171号文件，再到最新的强征个税的108号文。新一轮宏观调控的核心，是做好稳定房价的工作，保障低收入家庭的住房需求，打击房屋投机等非理性需求，促进房地产业理性回归。

二、房地产（业）的含义

1、房地产和房地产业的含义

关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。

房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产为第二层次的服务部门。

2、房地产的分类

从存在形态上，可将房地产分为以下三大种类型，即单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。对于每一种存在形态，还可根据其用途不同进行细分，即：

1.商业房地产。包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地。这类房地产的服务范围主要是第三产业，随着我国的产业倾斜政策及第三产业的发展，这类房地产的供给和需求都将比较活跃。

2.住宅房地产。即各种供人们生活居住使用的房地产。根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型。随着我国住房制度的改革，普通民居型的住宅房地产将获得长足的发展。

3.工业房地产。指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资。另外，近年兴起的开发区投资也基本属于此类型，一般都是进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。

在房地产交易中，一级市场、二级市场、三级市场是房地产开发与建设的不同

层面上对交易的一种分类。

房地产一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体用地出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售和出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居房、平价房出售，以及外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市场。

房地产三级市场，是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以及抵押、典当、拍卖等流通形式。

当然，现实生活中，二级市场与三级市场并不是截然分不开的，它们相互渗透，相互衔接。例如，目前的差价换房中，即有个人之间房屋的交换的三级市场，又有房产发展商新建商品房与私人旧房、公房等之间的差价换房的二级市场与三级市场的混合。

三、房地产（业）的特征

1、房地产的不可移动性和产业的区域性。房地产征特征是以土地的特征为基础的。由于土地的不可移动性，就带来了房屋的不可移动性，决定了房地产具有鲜明的地域性。位置（地段）直接关系到房地产的利用价值。房地产业中有名古话，城市房地产的三条最重要的特征是：一是位置（地段），二是位置（地段），第三还是位置（地段）。

由于房地产固定性和不可移动性，导致房地产业区域发展差异性，如价格差异性。当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，由于不可能通过地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。

2、房地产的耐用性、长期性。房屋的正常使用年限，是由房屋的建筑结构、用材质量、施工质量及当地条件下的自然磨损情况决定的，是房产所有人可以正常使用的年限，经测算钢筋混凝土结构的房屋为100年，砖混一等的房屋为80年。

3、房地产的有限性、稀缺性。土地的稀缺性，城市规划限制如建筑密度、容积率，技术制约、建设周期较长等因素决定了一定时期内的供给就具有有限性，如果短时期，需求集中爆发容易造成供远不应求，房地产价格的急剧攀升，最终可能导致房地产泡沫。

4、房地产的投资与消费的双重性，保值和增值性特性

房地产具有多种效用性，既是一种消费财产，也是一种资本财产；可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费。房地产的长期供不应导致房地产

价格总的趋势是不断上涨的，且上涨幅度通常大于等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而且能够增值。当然，如果一个地区金融或资本不发达，投资渠道少，房地产往往被作为一种优质的投资品，在过剩资金流动性过大、资本逐利的本性推动，容易导致房地产投机、房价迅速提高的不良局面。

5、房地产业的周期性

房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，具有一定周期性。房地产发展速度同国民经济发展速度波动基本上趋向一致性，有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。

6、房地产业的产业关联性

房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点。

7、房地产业的政策性，尤其是对土地、金融具有天生很强的依赖性

土地和资金是房地产业发展的两大命脉。土地政策和货币金融政策走向直接决定房地产业发展兴衰，税收等政策同样对房地产发展有着巨大的影响，如政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。房地产（业）还涉及较强的社会风俗和生活习惯，民族风俗习惯、宗教意识、风水、生活习惯、消费时尚影响，涉及到复杂的法律关系等等因素。

四、二手房个税各地政策

8月1日是二手房交易强征个人所得税的起始之日。按照政策，征收模式分两种：一种是按照交易差价的20%“据实征收”；另一种是“核定征收”，即对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳税额，具体比例由地方在住房转让收入的1%~3%的幅度内确定。对于“核定征收”，为了，促进地方房地产稳定健康发展，上海、杭州、哈尔滨等市选择住房转让收入的1%作为纳税额。