新形势下我国中小房地产企业发展路径研究综述
新形势下我国中小房地产企业发展路径研
究综述
唐盈月
工程管理1401（5120145900）
【摘要】文对多篇我国中小型房地产企业在我国新形势下的发展路径相关的论文进行总结分析。分析得出随着我国政府一系列房地产宏观调控政策的出台,中小型房地产企业一样面对获取土地难、融资难、收益压缩和资金紧张等问题的困扰与挑战。分析中小型房地产企业当前的现状以及存在的问题,规划未来的发展策略。
【关键词】新形势；我国中小型房地产企业；发展；
1 引言
改革开放以来,我国房地产行业取得了迅猛的发展,出现了一大批优秀的房地产开发企业及相关企业,房地产行业在国民经济中的地位越来越高。据有关统计,去年20%的GDP来源于房地产行业,房地产业已经成为我国的支柱行业。但是目前,我国90%的房地产企业是中小型房地产企业。加入WTO后,我国房地产行业面临着国外大型房地产企业的挑战,尤其是最近几年国家的一系列针对房地产行业的宏观调控措施的出台,给国内房地产企业造成了更大的压力,对于我国为数众多的中小型房地产企业来说,更无异于雪上加霜。中小型房地产企业如何在激烈的竞争中生存,如何发展壮大是直接关系着我国房地产行业整体竞争能力提升的关键问题。所以研究我国中小型房地产企业的发展战略具有现实意义。
2 房地产行业背景
房地产是房产和地产的合称，又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。房地产开发公司的分类，可以从不同角度划分。如以所有制结构分类，有国有、集体所有制、私营、中外合资、中外合作和外商独资的房地产开发公司。如以开发业务在经营范围的作用不同划分，分成以下三类第一，房地产开发专营公司。房地产开发专营公司是指以房地产开发为经营内容或者以其为主要内容的公司。第二，房地产开发兼营公司。指以经营其他内容为主兼营房地产开发的公司。第三，房地产开发项目公司。指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的公司。这类公司的经营对象仅限于批准的项目。
房产的交易形式有：房产买卖，其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖：房屋租赁；房产互换；房产抵押。简单划分，从内部构成来看，房地产业的发展需要开发商、中介、客户三个主要构成群体。开发商主要承担房地产业产品的开发及建造，客户是房地产业产品的购买者，中介则是双方之间连接的纽带。
3．1房地产行业的发展概况
3．1．房地产行业的发展现状
第一，房地产投资高位增长。房地产企业近五年来在我国固定资产投资中所占的比例均稳定于20％左右，并由继续上升的发展趋势。
第二，房地产资金来源状况不佳。2008年房地产投资资金来源结构的显著变化主要表
现在由定金、预收款和个人按揭贷款构成的其他资金所占比重的下降上。当然，这也反映了房地产市场状况不佳。
第三，销售面积大幅下降：
2008年房市“打折、促销”甚至“大幅降价”等商家活动层出不穷，但大部分购
房者并没有感受到。事实上，尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对价微降，但
从全国、全年看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量上，
还不是全面的调整。
3．2行业发展态势
房地产企业在经过长期的发展后，呈现出以下发展趋势：
第一，专业化与多元化并举。房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂；房地产又具有投资大，风险高的特性，任何种非专业性行为，都可能产生无法弥补的后果。在全国房地产企业中，纯粹做房地产开发的业有占45％，主要以大型房地产企业为主，因为大企业有丰富的专业经验和高层次的专业人才队伍，注重专业人才的培养，因此更希望走专业化的道路；而以房地产为主营业务的企业占55％，主要是中小型房地产企业，因为中小型房地产企业资金有限，缺少专业开发经验，专业人才缺乏，且为规避风险更倾向于将部分资金投资于其他行业，因此更希望走多元化道路。除房地产开发活动外，还涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和房地产中介等关联行业，基于“房地产开发为核心、延伸价值链和产业链”的多元化经营模式已经形成。第二，外资房地产企业大举进入。欧美发达国家的投资商进入相对谨慎，真正介入内地地产项目开发的屈指可数。
3．3中小型房地产企业的发展现状
第一，总量多，占有市场份额大。据国家的统计资料，我国中小房地产企业数量占房地产企业总数的90％以上。若采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率，则房地产行业离散度较大。房地产百强企业在全国市场占有率不足10％，作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不l％。相反，中小房地产企业的市场占有率却超过了70％。
第二，中小城市及区县市场成为中小企业新的增长点。在全国主要大城市，大型房地产企业在当地的市场占有率占有明显优势。中小房地产企业正逐渐被挤出大城市，大型房地产企业在大城市中明显占据竞争优势。为避免与大企业的正面竞争，中小企业纷纷向中小城市及区县开辟新的领地。在中小城市，一方面土地价格相对较低，中小房地产企业需要较少的资金就可以获得土地；另一方面中小城市的城市化进程为房地产市场带来了巨大的市场需求。中小城市成为中小房地产企业积累实力的根据地。
第三，市场细分明显，住宅产品成为中小房地产企业的主要产品。房地产市场细分日趋明显，大型房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅项目，获得高额的回报。中小房地产则热衷于把资金集中投向普通住宅项目，单个开发项目一般在20万平方米以内，因为普通住宅项目专业水平相对较低，投资额也相对较低，且风险较小。
第四，开始注重长期经营管理和品牌建设。在房地产市场逐渐走向成熟和规范的过程中，房地产产品高度的可替代性使得品牌资源成为房地产企业最重要的无形资产。从消费行为的角度，对品牌的追求已成为消费者理性选择商品房的重要因素。因此，中小房地产企业也开始意识到品牌建设对增强中小企业竞争力具有非常重要的作用，品牌产品对市场的强占和争夺将是市场竞争的结果和趋势。
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宏观调控下中小房地产企业的发展之路
宏观调控下中小房地产企业的发展之路 来源：中国房地产作者：发布时间：2008.01.02 ２００５年以来，随着国家土地、金融等调控政策力度的加大，房地产业开始进入市场盘整期。对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈，但对众多中小型房地产企业（本文专指房地产开发企业）而言，面临的却是困境，甚至绝境。如何应对变化，如何在调控和竞争中立足和发展，是当前中小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。 本文认为，中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业；或者二级开发资质但注册资本达到一级资质标准的房地产企业。 截至到２００５年底，全国共有房地产开发企业的数量为５６２９０家，但是大型房地产企业数量所占比重却很低，中小型房地产企业占绝对多数。 一、宏观调控下中小型房地产企业面临的新形势 我国房地产宏观调控重点具有明显的阶段性特点，从２００３年以来的调控政策脉络主线来看，先期是土地供应和房地产贷款（２００３、２００４年）；中期是房地产价格（２００５年）；后期是商品住宅结构（２００６年）；近期则是房地产企业收益（２００７年１月）和住房保障（２００７年８月）。调控的手段主要是运用土地政策、金融货币政策和财税政策，因此中小型房地产开发企业面临的新形势主要体现在以下三方面： １．获取土地门槛提高，面临开发断档尴尬 土地方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏：另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。 获取土地门槛的提高还表现在具体的“招拍挂”过程中，如招标文件中对竞标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等，对中小型房地产企业产生了很大冲击。以参加土地招拍挂的要求为例，今年上海新江湾城Ｄｌ地块土地出让文件中明确规定为：境外的自然人、法人、其他组织，其银行同期存款在１亿美 元以上的；已在境内进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业执照，具备房地产开发一级资质，近三年国内房地产开发量不低于５０万平方米，注册资本金２亿元人民币以上，同期银行存款不低于１．５亿元人民币的信誉良好的企业，另外必须先交纳竞买保证金５０００万元。如此规定，一般的中小企业连到现场感受氛围的机会都没有。 另外，大面积土地资源出让和多企业联手参拍阻挡了中小企业的进入。现在地方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企业常常是多个发展商组成一个银团联手投标。因此近两年以来，各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数几个大发展
房地产公司发展趋势分析
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
新形势下房地产公司经营与管理
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 新形势下房地产公司经营与管理 本人在嘉兴联城建设置业有限公司进行了为期一个月（2013年7月10日至2013年8月25日）的实习。嘉兴联城置业有限公司是中国?永电控股集团公司的下属企业，性质为公有制。该公司是一家具有合法资格的从事房地产开发的专业公司，目前开发的项目是在当地最具升值潜力的嘉兴南湖新区，总投资约11亿元。该项目取名康桥花园，占地183.6亩，建筑总面积28万平方米，房屋形态有多层、小高层、高层和联排别墅，并根据两面环河和北靠公园的得天独厚的自然条件，以南欧风情滨水小镇的理念，重点营造人与自然和谐共处的宜居环境。 一、房地产行业的基本情况 随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了,房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式,使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源,制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。 房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。 二、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。 国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。 （一）、国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题 1、市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。 2、融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
略论宏观调控背景下,中小型房地产企业发展之路
略论宏观调控背景下，中小型房地产企业发展之路 摘要：为使我国房地产市场能够健康、稳定和有序地发展，国家一直对房地产市场进行宏观调控。对于中小型房地产企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境并没有严重到没有退路的地步，也绝不意味着中小开发商就没有了生存空间，但是固守着传统的发展模式和竞争战略，肯定是不行的。公司到底应该怎么走，如何制订一个切实可行的房地产发展战略己经成为这些小企业的当务之急。为了寻求突破，实现突围，中小型房地产企业应迅速找准自己的定位，找到自己的优势，制定自己的发展战略，走与大型房地产企业不同的路。做到扬己之长，避己之短，充分发挥自身的优势和特长。根据当前宏观调控和市场环境，笔者认为对中小型房地产企业则应以差异化战略、企业联盟作为自身发展之路的取向。 关键词：宏观调控；中小型；房地产企业；差异化。 根据宏观调控目的的不同，我们可以把近十年来房地产市场遭遇的调控分为两个阶段。第一阶段是１９９８年至２００３年上半年，此阶段调控的目的主要是为了规范房地产市场的交易流程，如对房地产发展商的预售行为进行约束和监控等，我们在这里可以把这一阶段称为旧宏观调控阶段。第二阶段是２００３年至今，我们可以称之为新宏观调控阶段，此阶段的调控目的主要是为了打击房地产投资过热 在土地、金融等政策方面都进行了重大改革与调整，房地产开发企业运行的市场条件、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式都发生了很大的变化，在这种新形势下，绝大部分房地产开发企业都面临着生存与发展的难题。新的
形势推动着我国的房地产业进入了一个新的历史发展时期，房地产开发企业如何尽快适应新的发展形势并及时调整和转换企业的发展战略已经显得非常紧迫， 调控归调控，但政府官员考核几乎以GDP增长率为惟一指标，而房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的，因而，地方政府完全有理由不计成本地推动房地产业发展。2010年，北京楼市的销售额已占到GDP的42%左右，另据估计，中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3。因而，地方政府绝不愿意看到本地房地产业的增长势头逆转 房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，今天，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。由于我国房地产业作为支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 中小型房地产企业在实力逊色的情况下，需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。中小企业竞争战略的核心应该是：在总体实力不足的情况下，集中力量，争取在局部市场形成优势，通过局部的胜利，积小
新形势下房地产企业的人力资源管理
众所周知，随着房地产行业的不断发展和市场环境的变化，房地产行业的整体竞争已经从最初的资源占有型，开始全面转向专业化运作与资本实力的较量，人才、资金和土地等资源向规模型、专业型开发商积聚的趋势越来越明显。在这样的背景下，人力资源管理对房地产企业生存和发展的重要性越来越显著，房地产企业人力资源管理的难度也在不断增加。 从本质上来说，房地产开发是一种投资行为，同时也是一个资源整合行业。因此，房地产企业的人才管理呈现出和其他行业不同的特点，同时在企业发展的不同阶段，人才的作用也有所不同。 房地产开发是一项投资行为，因此掌握独特资源的人才在企业中往往占有重要的地位，尤其是在房地产行业发展的初期。比如说，在上个世纪9O年代初期，我国的房地产行业在刚刚起步的时候，土地市场还没有完全市场化，拥有土地资源以及掌握人脉关系的人士往往会成为企业的关键人物，甚至会自然而然成为企业的领导人。这是因为，土地作为一项资产，具有和其他资产明显的不同，那就是无论土地处于何种状态，它都是有巨大价值的。具体来说， 同一幅土地，可以毛地出让，也可以熟地出让，可以正负零转让，也可以封顶转让，当然也可以现楼持有或者转让，正因为房地产行业具有这样的特点，所以拥有资源对于房地产企业来说，至关重要!难怪有一位京城著名房地产老总这样说，我们企业的赢利中有99％是我挣来的，因为项目是我找的,话糙理不糙，拥有资源的重要性可见一斑! 房地产开发是一项资源整合行业，只有有效的整合了社会资源，才能成功地完成一个项目。这些资源包括市场策划、规划设计、建筑施工、工程管理、物业管理、销售代理等。有效的整合资源，从投资决策开始，到市场调研、规划设计、施工建设，再到综合服务管理的各个阶段，都需要大量的专业人才。在这其中，很多岗位都具有很强的专业性，需要专业人土承担。如高级管理人员、高级工程设计人员、项目策划和营销策划方面的中高级人才、成本控制方面的中高级人才、具有资本运作方面经验的人才、商业地产开发方面的中高级人才、专业房产经纪人和置业顾问等，都是房地产企业的重要人才。这些人才的重要性在不同的企业里，以及针对不同的项目，又有所差异。比如对于致力于长久发展的企业来说，为了保证企业形象和产品线风格，对于规划设计工作十分重视，因此在这样的企业里，对于高级规划设计人才的需求就比较大。比如，中国地产的领军企业万科，尽管在各地有众多的项目，但是对于规划设计始终是总部直接管理，不仅是为了保证项目品质，而且更重要的是要确保每个产品都符合万科产品战略中针对产品线的要求。再比如，对于产品综合品质比较一般的企业来说，产品的销售环节对企业的经营就十分重要，因此在这样的企业里，对营销和销售人员就十分看重。 地产行业由于和其他行业存在很大不同，因此在人员的需求和使用上也有很大差异。上个世纪90年代末至今，
中小房地产企业发展思路的探讨
中小房地产企业发展思路的探讨 随着我国社会经济的发展，房地产行业需要步入健康稳定的发展道路，从而推动国家社会经济发展。需要采取积极有效的措施，促使房地产行业发展更加科学合理。当前需要从房地产业发展的现状、发展机会等方面入手，采取积极有效的战略措施，提升房地产业战略发展水平。 标签房地产；发展；分析 经过近30年的发展，我国房地产业带动了一大批关联产业的发展，涌现了一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，当前中小房地产企业仍占行业的多数。与大企业大集团相比，中小房地产企业由于自身的不足和局限性，影响着企业进一步的发展。因此，在新形势下，必须找到一条适合企业生存和发展之路。 一、中小房地产企业的地位与作用 中小房地产企业的地位与作用从目前我国房地产行业的实际情况来看，开发企业已经突破5万家，其中大部分都是中小房地产企业，并在国民经济中占据重要的地位和发挥作用。1.企业规模以及融资能力方面。中小型房地产企业规模较小且融资能力较差，故只能更多地趋向于选择中短期和中小型项目。2.房地产开发项目管理经验方面。房地产开发是以项目方式运作的，项目管理的水平将从成本、资金回笼、房产质量等方面对企业利润以及后续项目的开发造成巨大影响。中小房地产企业在项目管理能力这方面不占据优势地位。3.市场营销方面。市场营销是房产开发的重头戏，是房地产公司赖以生存的关键。中小房地产企业在此方面往往处于劣势。4.文化感知能力和品牌号召力。中小房地产企业往往发育于本土，在文化习俗的感知能力上尚具备一定优势，从而能在某些区域范围内以低成本形成一定的品牌优势。5.公共关系能力。中小房地产企业在这一点上具备相当的灵活性。 二、影响中小房地产企业生存和发展的环境要素 （一）外部环境 1. 政策环境继续偏重于大型房地产企业。产业政策继续支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，产生一批实力雄厚、竞争力强的企业集团，金融机构也同样倾向于大企业，迫使中小房地产企业竞争乏力。一是国内大型开发企业几乎疯狂的异地扩张，对区域性开发较强的中小房地产企业带来极大压力；二是外资和外商的涌入，加剧了市场竞争程度，使得原本就在夹缝中求生的中小房地产企业面临更大的竞争考验。 2. 市场环境复杂多变难以应对。中小房地产企业产品结构和融资渠道单一的弊端充分显现，容易造成“一棵树上吊死”的局面。在土地储备方面，由于政府
我国房地产发展史
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
房地产市场发展历程
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。 随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009
中小型房地产企业的核心竞争力研究
四川城市职业学院毕业论文 中小型房地产企业的核心竞争力研究 学生姓名XXX 系部名称经济管理系 专业班级xxxxxxx 学号xxxxxxxx 指导教师xxxxxxx 四川城市职业学院教务处 二○一二年三月
中小型房地产企业的核心竞争力 学生：xx指导教师：xx 内容提要：随着我国房地产业竞争的日趋激烈，是否具有核心竞争力已成为企业在竞争中获 胜的基础。本文通过分析研究．确定了我国房地产企业的核心竞争力主要由人才、资本、房屋产品、客户服务及品牌五个要素组成，并进一步对房地产企业核心竞争力的培育与形成进行了分析。 关键词：核心竞争力房地产企业品牌客户服务
目录 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 (1) (一)人才要素 (1) (二)资本要素 (1) (三)房屋产品要素 (2) (四)客户服务要素 (2) (五)品牌要素 (2) 二、中小型房地产核心力竞争力的不足体现在以下几个方面 (3) (一)一个产品天下 (3) (二)以区域市场开发为主 (3) (三)没有形成规模成本优势 (3) (四)没有完整的营销团队 (3) 三、核心竞争力怎样帮助中小型房地产企业在日趋激烈的房地产市场中更好的发展 (3) 四、如何加强中小型房地产企业的核心竞争力 (4) 参考文献 (4)
中小型房地产企业核心竞争力研究 随着国家近两年对于房地产市场调控的日益加强，我国房地产业逐步走上规范化的发展道路。特别是现行的土地政策和金融政策，对房地产企业而言，可能意味着在资金使用、项目选择等方面都会有所转变。制度性风险、市场风险和信用风险所导致的中小房地产企业资金短缺、生产经营投入不足、技术创新投入不足、市场份额急剧缩水。中国房地产市场已经进入了经营规模化、所有制形式多元化的竞争时代。规模的增长和项目难度的增加对房地产企业经营方式、管理理念、战略定位等方面提出了更高的要求，使得一些企业无法独立完成，必然要借助于动态战略联盟，通过与其他企业的合作、优势互补、资源共享最终实现双赢甚至多赢。因此，明确房地产企业的核心竞争力，培育企业的核心竞争力就成为当务之急。 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 就以当前的房地产企业而言，核心竞争力的组成要素除了考虑与一般企业相同的要素外，还应体现自己的行业特色。一个房地产项目的灵魂是随时代变迁而不断变化的。由最初的价格比拼到后来的品质取胜，再至品牌大战。随着房地产市场逐步走上正轨，房地产企业的核心竞争力逐渐回归到企业的基本发展要素。个人认为，目前，房地产企业超越竞争对手并取得更高利润和更持久生命力的能力主要表现为五大要素：人才要素、资本要素、房屋产品要素、客户服务要素、品牌要素。 (一)人才要素 人才是房地产企业生存发展的根本，是房地产企业前进的轴心。人力资源是房地产业第一位的战略性资源。房地产业是一个业务门类极其广泛的行业。以房地产经营开发为例，就涉及到规划、设计、建筑施工、监理、园林景观、企业管理、成本核算、营销策划、评估等等，房地产业当前迫切需要的是“一专多能”的复合型人才。房地产企业面对激烈的竞争，还必须拥有一批能驾驭市场运筹帷幄的职业经理人。一个成功运作的房地产企业应注重吸引具备以下五方面专业素质的人才：项目策划能力、营销创新能力、资本运营能力、丰富的人文知识底蕴、扎实的专业知识和较强的创新能力。 (二)资本要素 面临激烈的市场竞争，房地产企业应该积极培育、引进高素质的房地产专业人士。同时加强人力资源的管理和培训，使更多的从业人员具有较强的创新意识、长远的眼光和正确的决策才能，使企业立于不败之地。由于房地产业是一个许多业务环节如建筑施工、物业管理等都可以外包的行业，因此更需要具有一专多能、熟悉业务的专业人才，把好质量关，为树立良好的品牌形象奠定基础。 房地产业是高风险、高投入、高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此资本要素的培养对房地产企业至关重要。与其他国家的房地产企业比，我国房地产开发企业平均资产规模、年均开发规模都非常小，与房地产业资本密集的行业特点极不相称。网由于开发商形不成规模，社会资源分散，造成资源低效率使用，是开发商整体水平不高的主要原因。单个企业，由于开发商不能规模筹集资金，也就无法投人足够的资源用于新产品技术层面的研究；也就不能积极采用新型材料和新工艺。因此，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，最终走兼并收购的整合之路是我国房地产业发展的必然趋势。 1．注重资信体系建设，积极争取银行受信贷款。 2．充分利用资本市场，拓宽融资渠道，针对我国房地产企业融资渠道单一，负债率高的现状，应通过房地产企业重组上市、与外界经济合作，以支付约定利率或其他方式取得外单位投
中小房地产企业发展分析
政治因素： 2月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。其中，“完善稳定房价工作责任制”“坚决抑制投机投资性购房”“增加普通商品住房及用地供应”“加快保障性安居工程规划建设”“加强市场监管”等五项内容，被业界称为“国五条”。 此次的调控政策由于力度较大，甫一出台就在市场上引起了强烈反响。对于调控效果，市场预期出现明显分化。有观点认为，在交易环节提高税负，将明显抑制二手房交易，限制投机、投资需求，进而降低房价。 也有观点认为，征收大额的交易税，会减少市场供给，在限购、限贷、差别营业税并存的情况下，提高交易税已不能进一步抑制市场需求，这会加剧市场供需的不匹配。市场需求早晚会出手，最终结果有可能抬高一手房价格。 此次重申按交易差额的20%征税，原本就是税法中的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的1%～2%征税，后者要比前者少征很多税。业内人士由此判断，今后二手房市场降温幅度将超过一手房。 房地产业协会副会长朱中一认为，事实上，楼市调控并不是“狼来了”，打压房价也并不是调控的最终目的，而是要促进房地产市场平稳健康发展。我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。 “楼市回暖是不争的事实，但也要看到地区和城市的差异性，同比数据有涨有跌”。朱中一称，2012年以来的量价齐升在全国范围内并不一致，更多的市场反弹出现在一、二线城市，大多是在刚性需求推动下引发的结构性上涨，并不具备全国性普涨的特征。 经济因素： 近年，随着我国国民经济的持续快速发展和城镇化进程高速推进，我国房地产投资总量急剧增长，居民住房消费占国民经济各行业消费比例持续扩大，房地产业成为国民经济中举足轻重的重要产业。2008年由美国次贷危机引起的全球经济危机不单波及了中国经济，而且影响深远广泛，房地产业受到的影响却没有初料的大，甚至一度在2009年底2010年初出现了大幅上涨的势头，国家一系列宏观调控政策效应的影响对房地产业的影响貌似有一种反向的作用。 当前我国房地产企业现状：由于美国次贷危机爆发而引起的全球经济危机，对我国房地产市场发展从外围上加速了它的调整。但由此也给某些房地产企业带
浅谈房地产行业发展前景及发展趋势
浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真
新形势下我国房地产行业面临的挑战与对策(一)
新形势下我国房地产行业面临的挑战与对策(一) 摘要：金融危机的袭来、货币政策的紧缩使得我国的房地产行业面临严峻的挑战。银根紧缩、IPO融资条件变严格使得去年大量囤积土地的房产商更加被动。资金链的断裂、房价大跌、消费者观望的情绪都增加了整个社会经济的不稳定因素。房产企业应在最近国家出台的利好政策的下，努力做好自我调整。 关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值 一、新形式下房地产行业所面临的挑战 (一)金融危机的影响 源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。 房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。 金融危机对房地产的具体影响表现在： 1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。 2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。 (二)人民币增值的影响 从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。 (三)国家宏观调控政策的影响 房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。
中小型房地产企业发展案例分析
中小型房地产企业发展案例分析 摘要：中小房地产企业的发展问题在我国具有重要的现实意义。在借鉴其他中小房地产企业发展经验的基础上，结合企业的实际情况，对公司的生存现状和发展前景进行较为全面的分析研究... ?? 陕西益兴实业发展公司系陕西省第一建筑工程公司全额投资创办的具有房地产三级开发资质企业。注册资金：壹仟玖佰玖拾捌万元，流动资金6000万，现有职工116人，其中具有高中级专业技术职称的各类技术人员有39人。自1993年成立以来，为省建一公司盘活土地资源36.3亩。盘活资产6200万元；为省建一公司代建职工集资建房、经济适用房项目18个，建筑面积15万平方米，投资额2.5亿元。 一、企业发展环境分析 1.宏观环境分析 现阶段西安市注册登记的房地产开发公司已达2000余家，其中有实力的不过百家，具有规模的也就数家而已。更有甚者，注册登记房地产开发公司资本不过100万元，如此状况，何谈经营房地产或城市运营。西安房地产市场已经迈入一个比品牌、拼实力的战国时代。房地产的建设开发已经完全脱离建筑本身。在西安，以品牌价值11.03亿元的紫薇地产和品牌价值4.18亿元的西部电子为代表的本地品牌分别引领着西安消费型地产和动力型地产的最新发展，而随着以广厦集团、上海绿地、珠江实业等为代表的外埠品牌的挺入，西安房地产市场正打破原有格局，面临重新洗牌。大浪淘沙，谁能经受住残酷的市场洗刷，真正以建设西安、开发西安为己任，谁便是最成功的城市运营商。据统计，2006年，陕西省房地产开发投资297.94亿元，比上年增长28.9%。 2.微观环境分析 ? ? 纵观西安的土地利用和房地产的整体开放情况，主要表现在以下几个方面：城墙以内几乎已无土地出让；二环内已挂牌土地日渐稀少，并且几乎都是50亩以内的小块土地；出让土地多集中于高新、曲江、城北三个地产主力板块，城东、城西挂牌土地相对较少；二环内外，超过100亩的地块已经缺少，而超过200亩、 300亩的地块更是非常稀少。从近几年西安房地产发展的情况来看，日前西安二环内外乃至一环以外区域，土地供应显然已远不能满足市场的需求，西安九宫格局的规划和西安城区版图的日益扩大，以及西安每年新增超过100万平方米的市场消化量，无疑将推动西安地产开发向三环进发，高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块甚至会向三环以外扩张，三环内外从而被开辟成为继西安二环内外的第二主力战区。 3.市场发展情况和相关政策对企业的影响 （1）由于政府宏观调控的影响，企业要对开发项目进行重新规划。 由于限制单套面积等政策的影响，企业原有计划开发大户型或者别墅住宅的项目必须重新定位，日前在办理施工许可证的开发商，需要重做设计，而这就要重做调研，再加上重新设计、审批和地基处理时间，至少也要在半年后才能拿到预售证，房地产商的楼盘上市就会相应的
房地产行业发展趋势
房地产行业发展趋势 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 <一>从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： 1. 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； 2.多项目运营、集团化管控成为发展重点； 3.粗放经营向精细化经营方式转化； 4.异地扩张与全国性企业品牌显现； 5. 民营企业力量崛起和壮大； 6. 客户的维权意识明显提高。 <二>在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化： 1. 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益； 2.以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化； 3.从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化； 4.职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。 什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。