房价影响因素论文

【摘要】我国城市化发展在吸收农村剩余劳动力缩小城乡发展差距的同时，一方面，大量农村居民由于农地征用、外出务工、子女入学等在城市购房，导致购房需求增加，另一方，城市化用地紧张，推动了房价的上涨。政府应合理推进城市化进程，在农村，应加大对“三农”的支持力度，改善农村教育等公共设施，引导农村剩余劳动力实现本地转移。在城市，政府在规划城市用地时，应将房地产用地考虑在内。

一、引言

近年来，“房价”一词始终牵动着国民的心，为调控房地产市场，遏制房价的不合理上涨势头，我国政府已作出多年的努力，从“国十条”、“国八条”再到“国五条”及相关法律法规的出台，房价的调控逐渐上升至政治高度，然而高房价问题却总是无法得到彻底解决。本文在理论研究的基础上，通过建立计量回归模型，进而得出影响我国房价的主要因素，并提出应对高房价的政策建议。

二、文献综述

国内外学者对影响房价的因素进行了研究。国外学者Chen M C，Patel K（1998）从房价与地价波动趋势出发，得出分析房价的影响因素时可忽略地价的作用的结论。国内学者黄忠华等（2008）通过建立VAR模型并对数据进行Granger因果关系检验、脉冲响应函数分析、方差分解分析等得出房价与宏观经济从长期来看存在稳定关系。刘爱芳等（2011）通过建立计量回归模型提出投资性需求高涨是目前我国

浅论当前房价波动原因及趋势分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生绪论我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。一、中国房价问题的总体的概述（一）就近年来中国房价的总体情况从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想）（二）房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

影响房价的因素与意义汇总

探寻影响房价因素与意义南京大学金陵学院 12营销引言改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。正文下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。

由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因。”这种观点，是无法不赞同的。江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人）从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。江苏省年底总存款余额

江苏省常住人口江苏省年底人均储蓄额由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额，意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。江苏省近十年各类房屋平均销售价格

在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。

从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要：本学期，学习了经济学的一些相关知识，主要是微观经济学方面的内容，通过学习对经济学有了一个初步的了解。房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题。所以本次课程论文就谈一谈从微观经济学角度分析影响房价的因素。关键词:供需、消费者博弈机制一、供需影响着房价 1. 住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的

主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2. 土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例，1-3月，全国房地产开发企业完成土地

计量经济学论文房价影响因素的实证分析

计量经济学论文房价影响因素的实证分析标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]

我国房价影响因素的实证分析【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。【关键词】房价 Eviews回归分析一、引言住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。二、文献综述近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。【论文关键词】高房价；成因；对策改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

计量经济学论文我国房价影响因素的实证分析

计量经济学论文(eviews分析)-房价的计量经济分析

房价的计量经济分析引言：近改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”。是什么造就了这样的状况。房地产的问题，在开发商，政府，购房者三者来看，就是一场完完全全的博弈。而这场博弈的焦点则是房价问题。如果说开发商与政府之间的博弈是围绕“土地”这个关键词，那么整个房地产市场则在价格上开展了新一轮的对峙。先是开发商与购房者在房价涨跌上僵持不下；再有开发商与政府之间的土地成本论；最后则是关于房地产是否归为暴利行业的争执，“价格”成了市场关注的焦点。而对于房价的构成因素，至今仍然是不透明的。公布房价成本成为另政府极为头疼的一件事。房价成本是一个非常复杂的集合体，并且项目间差异性较大，同时还有软资产、品牌等组成部分，特别是现在的商品房，追求品质、功能完善以及个性化成本构成越来越难衡量。写作目的：通过对一系列影响房价的基本因素的分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。在一定层面上分析房地产如此暴利的因素。当然笔者的能力有限，并不能全面的分析这一问题。仅仅就几个因素进行分析。写作方法：理论分析及计量分析方法，将会用到Eviews软件进行帮助分析。关键词：房价成本计量假设检验最小二乘法拟合优度现在我们以2003年的数据，选取30个省市的数据为例进行分析。在Eviews软件中选择建立截面数据。现在我们以2003年的数据，选取31个省市的数据为例进行分析。令Y=各地区建筑业总产值。（万元）X1=各地区房屋竣工面积。（万平方米）X2=各地区建筑业企业从业人员。（人）X3=各地区建筑业劳动生产率。（元/人）X4=各地区人均住宅面积。（平方米）X5=各地区人均可支配收入。（元）数据如下： Y X1 X3 X2 X4 X5 12698521 4254.800 569767.0 129961.0 24.77140 13882.62 5208402. 1465.800 238957.0 147063.0 23.09570 10312.91 7799313. 4748.300 989317.0 70048.00 23.16710 7239.060 5401279. 1313.300 591276.0 89151.00 22.99680 7005.030 2576575. 1450.700 265953.0 61074.00 20.05310 7012.900 10170794 3957.100 966790.0 82496.00 20.23510 7240.580 3469281. 1626.800 303837.0 77486.00 20.70590 7005.170 4401878. 2181.300 441518.0 68033.00 20.49200 6678.900 11958034 3609.200 505185.0 153910.0 29.34530 14867.49

对影响北京市房价重要因素的实证分析

Emergence and Transfer of Wealth 财富涌现与流转, 2017, 7(3), 49-56 Published Online September 2017 in Hans. https://www.360docs.net/doc/0210908686.html,/journal/etw https://https://www.360docs.net/doc/0210908686.html,/10.12677/etw.2017.73008 An Empirical Analysis on the Factors Affecting the Housing Price in Beijing Yutian Jia, Yuping Lan International Business Department, Beijing Normal University Zhuhai Campus, Zhuhai Guangdong Received: Jul. 24th, 2017; accepted: Aug. 2nd, 2017; published: Aug. 9th, 2017 Abstract It is obviously that the housing price in Beijing is never falling. The housing price in Beijing that lots of people cannot afford is at the top ten from all over the world. The dates of the resident pop-ulation, GDP and housing completion area that are collected are used for analyzing the factors that influence the housing price in Beijing. EVIEWS is used to make a multivariable linear regression model that will analyze the factors, and provide some reasonable advice for government invest-ment and home buyer. Keywords Housing Price, Resident Population, Real GDP, Housing Completion Area 对影响北京市房价重要因素的实证分析贾雨田，蓝裕平北京师范大学珠海分校国际商学部，广东珠海收稿日期：2017年7月24日；录用日期：2017年8月2日；发布日期：2017年8月9日摘要众所周知，北京的房价一直都是“高歌猛进”，居高不下，如今已入选在全球房价排行榜第十名，令很多购房者望而却步。为了分析当前影响北京房地产价格的主要因素，本文搜集了2000年至2015年间的年末常住人口、人均生产总值、住宅房屋竣工面积等相关数据，建立多元线性回归模型并运用EVIEWS 计量经济软件对此进行研究，为政府投资购房者提供合理化建议。

2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素

作者：非成败作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。关键词：房价供需消费者博弈机制一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的

主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。

形势与政策论文--浅谈中国房价问题

形势与政策浅谈当前中国的房价问题院系：XXXX 班级：XXXX 学号：XXXX 授课教师：XXX 姓名：XX

摘要：随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。关键字：高房价，原因，本质，有效策略近年来，普通老百姓买不起房已成为一个不争的事实，虽然政府一直在想方设法地稳定房价，但效果甚微。房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？让我们仔细地分析一下。一、房价居高不下的原因一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状【1】。但是，当房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了【2】。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。二、认识房价问题的本质当前，住房问题之所以成为社会大众最关心的问题，关键在于对住房问题的本质缺乏了解，住房问题被过度市场化。

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。（5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

房价的影响因素分析及预测模型

房价的影响因素分析及预测模型标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

房价的影响因素分析及预测模型 ——基于北京市相关数据的实证研究摘要房地产既是我国国民经济的支柱产业，也是关系重大的民生问题。本文以北京市经济适用房销售价格、北京市生产总值等相关数据为例，分析房价的主要影响因素，建立房价与其影响因素的关系模型对北京市房价进行准确预测，并根据得出的预测结果对房地产发展提出合理性意见：问题一，建立影响房价的指标体系，利用软件将各指标数据进行折线图描述，将变化偶然性较大的货币供应量删除，建立主成分分析模型提取主成分，将各指标对各主成分的贡献率加权得到每个指标的总贡献率，比较得出影响北京市房价的六项主要指标依次为：X4居民家庭人均收入，X10房地产开发投资额,X2北京市生产总值，X1经济适用房销售价格，X6人均住宅建筑面积，X5新增保障性住房面积。问题二，建立逐步回归模型，根据软件的运行结果显示，被剔除的前六个变量与问题一得出的六项主要指标一致，证明结论正确。建立多元回归分析模型，由软件实现得到北京市房价与其主要影响因素的关系模型为： Y=4846.453+0.843X1+1.719X2+0.028X4?4.652X5?278.822X6?3.564X10。问题三，建立曲线估计模型，通过软件拟合得到各指标变量随时间拟合的曲线方程（见表3·1），将预测房价与实际值进行比较，其平均误差仅为%，说明预测效果良好。利用软件运行得到各指标及房价在2000至2015年的房价（见表3·6）稳中有升。

问题四，根据所得预测结果、北京房地产市场结构、政府相关政策，结合经济学知识，对北京市房地产发展提出合理建议。最后，对所建模型进行了优缺点评价，在模型推广种介绍了这几个模型的广泛应用。关键词：房价预测、影响因素、主成分、线性回归、曲线拟合一、问题重述 1.1问题的背景及条件俗话说；“安居才能乐业！”在我国的传统观念中房子就家，不管住别墅还是住瓦房，每一个家庭都必须有自己的住房，因此住房问题本生就是关系国计民生的大问题。同时，随着改革开放以来我国经济的高速发展，人民生活质量得到了极大提高，对住房质量、住房环境、小区配套服务等的要求也随之不断提高。近十年来我国一些城镇的商品房价格上涨过快，过高的房价使城镇却中低收入者无力购买住房,为了社会持续稳定的发展,政府一直出台各种文件，从宏观层面对房地产市场进行调控。但由于各部门配合不协调，加上恶意炒房的炒家操作，房地产的价格在过去的几年时间里快速地上涨，房价成了各种社会矛盾的焦点。近几年来，保障房建设正在加速推进,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会上强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件。问题的提出

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。一、中国房地产的现状深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。（1）为什么说我国房地产价格虚高？无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的，近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，

影响房价七大因素分析

影响房价的七大因素分析一、重庆人口因素对住房的影响 1997——2008年城镇人口增长数与新增住宅面积 1997——2008年城镇人口增长数与新增住宅面积趋势图从表中可以看出，人口数量的增长敢不上住房面积的增长，因为人均住房面积也在不断的加大，人口的增长只是加速城市化的进程而间接影响房价。人口结构；

图中可看出，从2004年开始，供需开始失衡，按照人均居住面积和城镇增长人数求得的实际需要面积与住宅商品房的销售面积开始分化，即供过于求，但房价依然上涨，显然重庆2004年后开始有大量热钱投资于房地产，致使二套房的增多。其中07年最为火热，08年有趋于平衡的走势。因此城镇新增人口加大了住房的需求从而推高房价，但在热钱涌动的投资时代，供需平衡只是决定房价的走势因素之一。二、重庆城市化率的需求重庆1996—2008年城镇化率

根据国外的经验，城市化的进程需要四个阶段： 1、农村进入城市：一般情况下，城市人口低于50%时，人口迁移以农村迁入城市为主。 2、小城市进入大城市：当城市人口超过50%之后，人口迁移以城市的相互移动为主，这一阶段的基本特征是：小城市迁入大城市为主，农村迁入小城市填补小城市迁出后的空白。 3、大城市郊区化：当城市人口超过70%后，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，而且数量巨大。但事实上，早在人口超过50%的时候，大城市就开始了郊区化的进程。 4、郊区城市化，形成大都市圈。这一阶段的基本特征是郊区功能开始由居住拓展到工商业，郊区成为中小型城市，与原来的城市城区形成互补，随着交通的完善和成本的降低，城市与农村融合形成大都市圈。从图中看，截止2008年，城区的城镇化率为49.99%，基本完成农村向小城市的过度，开始建设大城市的步伐。在重庆被确定为全国五大中心城市，成为特大城市，那么城镇化率要达到70%才合适，按照以前的城市化进程来计算的话，还需新增城镇人口567.8万人，重庆现在城镇人口是1419.09万人，实际住宅面积为30137.40万平方米，按照全国人均住宅面积28平方米计算，重庆还要建15898.4万平方米，根据目前重庆每年新增住宅面积3000万平方米的快速进程，需要5年多时间，在这五年时间，重庆将迎来供需两旺的局面，房价上涨也成自然。

从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。关键词:房价供需消费者博弈机制一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售,只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给,且:供给＝需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时,使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长,管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反，空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能

提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上,经过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在１～2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR,土地供给量为QL，容积率为Ｆ,则有QR=F×QＬ。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例,1－3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积6１66万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元,同比增长56.5%,2010年3月份,全国7０个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨1４.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。②综上所述,土地的供给直接影响着住房