次主力店的业态组合及业态定位理由

次主力店定位（老）

1、一层：业态定位：服饰卖场、家电卖场（二选一）

2、二层：业态定位：服饰卖场、家电卖场（二选一）

3、三层：业态定位：量贩式KTV加主题餐饮

4、四层：业态定位：影院加餐饮

次主力店定位（新）

1、一层：业态定位：精品生活超市

2、二层：业态定位：儿童乐园、书城、童玩、婴幼童早教、儿童服饰、

3、三层：业态定位：主题餐饮

4、四层：业态定位：影院加餐饮

前期招商概况：根据微山县的商业状况，我们招商部对次主力店的业态进行考查与评估，现微山县的商业状况整体经营氛围不是太好。

1、从业态组合来说，一、二层做鞋服大卖场为最佳，从现实招商实际情况来说，我们走访了本地的卖场服饰老板及藤州、江苏、安徽、枣庄有十几家老板沟通，普遍反馈信息来说，微山县的人口基数太少，城市没有向心力，服装行业整体下跌。入驻悦达广场的市场培育期太长，对于经营的成本加大，服饰卖场的入驻可能性不大。

2、家电卖场情况：招商部目前对接了国美电器、苏宁电器、三联家电、九龙家电、天安家电、海诺电器、国宁电器、这些商家老板都来过考察，对于悦达广场入驻信心不大。

3、量贩式KTV的引进也有很大的问题，微山县的量贩式KTV大大小小有十多家，经营好的不过二三家，我们也邀请了8家KTV的老板来考查过，投资过大，回收效益太慢，认为当地的人口基数和市场容量不能够消化这么多的KTV市场。我们正在积极的引进其他地区的客户。

针对上述的业态定位：我们的理由有以下几点：

1、从悦达广场的整体业态和工程进度来说，公司的规划：先建次主力店，再建主力店，但

从招商角度来看，我们商业街已是现房，对外没有很好的亮点，对于投资业主来说，房屋的品质、舒适很重要，

2、

深圳万象城考察分析报告

万象城考察分析报告一、万象城的概况深圳万象城是华润中心的购物及娱乐中心，是目前深圳最大、最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达万平方米，拥有层商用楼面，多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。二、准确的选址在美国，购物中心通常建在郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，而购物中心通常也是作为一家大小到郊区欢度周末的场所而存在的。所以，把购物中心建在郊区是合适的。但在中国，由于城市中心居住习惯的人文特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了大型购物中心普遍都选址于市中心的商业区，因为这里商业繁荣、人口集中、交通方便，从而可以吸引更多的客流。万象城项目在选址的过程中，充分考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性。他们发现，万象城所在区域十五分钟步行范围内（即所谓的“第一商圈”），聚集了地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼，众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力人群集中的区域。罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用对万象城确立“目的地”的地位将起到积极的作用。交通方面，万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；周边有条公交车经过，而已经投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目，为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中心的区位要求。三、精准的商业定位华润（深圳）有限公司把万象城定位为：“完整及协同的体验，包括购物、

大学城商业街定位、业态、租金建议方案

学生公寓 B 区商业街定位、业态、租金建议方案商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B 区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B 区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800 元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000 元的占22%，月均消费支出在1000 元以上的占13%。 2.学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是 KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。 4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们

商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告

商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向成都主城区迈进的高度有着很大影响。本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时

各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。一、福地广场商业模式定位在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三种：1 、主题商业模式这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品天下则是通过打造食文化主题来营造千姿百态的饮食、休闲等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。 2 、休闲商业模式这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。蓝光地产下属控股公司的峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司打造的财神文化旅游商业小镇、杭州的宋城等就都是此类营运模式。 3 、城市综合体商业模式城市综合体商业模式一般为单体建筑或建筑群，城市综合体内主要的商业业态包括购物中心，电影城，娱乐中心，健身中心，大型中式酒楼，特色餐饮美食广场，美容美发等。万

商业综合体业态布局

商业综合体业态布局任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献

商业街业态定位建议

商业街业态定位建议一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 1、1、商业业态定位 1、2、品牌定位 1、3、形象定位 1、4、经营特色定位 1、5、功能定位 1、6、业态分布 1、7、品牌组合 1、8、业态划分区域比例二.项目建筑规划设计调整 2、0、总体规划 2、1、平面调整建议 2、2、步行街内交通组织依据 2、3、交通规划意见 2、4、立面设计(立面造型与色彩/建筑层数等) 2、5、步行街内部庭院设计技巧 2、6、步行街室内外灯饰设计要点 2、7、步行街物业内墙、地面设计 2、8、步行街小品点睛设计 2、9、休息椅、垃圾桶布置要点三、客户定位 3、0、目标客户(投资客)定位 3、1、经营商户定位 3、2、目标商户定位

3、3、目标消费者定位一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 在上街现有的商业布局与商业经营中,街铺的地位具有决定性意义、如分布在中心路与汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主,主要经营手机专卖及维修等业务;分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主;济源路为老商业街,现主要形成了自发的五金交化一条街……。随着社会经济的发展与生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始,丹尼斯,宏丽来,金好来购物广场等均已在上街出现,但就是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上瞧仍然处于落后状态。以上街现有的消费水平,目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求,绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因,整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配,基于此应从两方面定位本项目。一就是宏观方面,根据上街区的实际情况,盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态,逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街;以保持在上街区商业的领先地位,促进都市文化,推动消费层次多样化提升。二就是微观层面,以对上街现有商业的调查结果为例说明:上街的消费30-50岁的中年顾客占53%,18-35岁的青年顾客占39%,因此,上街的主要顾客为中年人,她们有成熟的消费观,注重商品质量,建议本商业街的商品应以高品质为主,这一层次的顾客就是盛世名店街的消费主体,应把定位重点放在这一消费群体中。 1、1、商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累与市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套与人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1、2、品牌定位中高档品牌名店街 1、3、形象定位

商场招商方案

XX综合商场营运及招商方案目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 10. XX理念 11、商场管理系统建立 12、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划结语：附件：XX综合商场招商手册文案 1、整体经营业态定位科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。

所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 2、业态定位的原则 2-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。 2-3、合理配比各主力业态综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满

北京路各商场业态定位

广百百货北京路总店经营面积6.63万m2 代表性品牌: Chanel、雅诗兰黛、兰蔻、FANCL、纪梵希、DIOR、(化妆品)、周大福、六福、周生生、金至尊、谢瑞麟、施华洛世奇、欧米茄、劳力士雅莹、ONLY、歌力思、GUESS、LACOSTE、ARMANI JEANS、VERSACE JEANS ELAND、歌莉亚、欧时力、杰西五、LEVIS、LEE、ADIDAS、NIKE、百丽、真美诗、NINE WEST 主要业态（组合）化妆品、首饰、名表、鞋、男女服饰、童服、家居用品、运动用品、餐饮超市天河城百货名盛店经营面积7万m2 经营历程：开业之后，曾经过多次变更其商业定位并没有取得成功，最后在资金压力下，名盛广场以低租金整体租给天河城百货经营，部分已租售商铺也采取返租方式将经营权交予天河城百货。名盛广场在占据优势地理位置的情况下接连败北，究其原因是多方面的。其一，名盛广场的物业结构不够合理，且改动比较困难；其二，名盛广场早期出售了一部分商铺，导致其产权结构复杂，不乐于整体经营；其三，前期经营定位不够明确，更换频繁代表性品牌：资生堂、欧莱雅、卡西欧、周生生、周大福、六福、百丽、Lesaunda、LEE、LEVIS、LEO、淑女屋、杰西卡、古川崎、百图主要业态（组合）黄金珠宝、化妆品、男女鞋、皮具箱包、童装、婴童用品、运动装、床上用品、餐饮光明广场经营面积6万m2 经营历程:光明广场与广百、名盛广场、五月花广场被誉为北京路四大购物中心。但是因为近40%的物业是分散出售的小产权商铺，导致其后期可供租赁的面积相当有限，很难招到有号召力的品牌租户进场。开业已经七年的光明广场之前一直没有找到消费者的刺激点，

县城商业综合体布局研究

县城商业综合体布局研究1

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县城商业综合体和商业街布局与设计研究 2011-09-09 14:43:00浏览数(4348)评论数(0) 县城商业综合体和商业街布局与设计研究-以苏北县城为例杨宝民我国县级城市差距较大，不仅不同省区的县城之间在经济实力和人口数量上差距大，而且在一个省内不同区域的县城差距也非常大。我们主张在部分发达县城做好商业综合体，在综合体项目落地之前，提前做好区域土地一级策划和城市设计，从系统工程角度思考县城核心商业区土地价值的总体最大化。应江苏省浙江商会邀请，杨宝民先生前去苏北指导地级城市和县城综合体项目选址和已经选址项目的商业规划和建筑设计工作，对部分项目进行了理性分析和计算。在现在商业街区研究方面，作者修改了十四遍论文，在实际操作方面，杨宝民先生不仅成功经营了大型购物中心，而且对青岛颐中银街商业街区和综合体进行了成功的商业规划，并被成功经营的实践所验证.五年来，累计指导三十多个商业街区项目，还帮助已经开业的多个商业街区总结经验和教训。通过三个城市的考察发现很多发展商和设计院对现代商业街区的可持续发展存在模糊认识，对项目盈利模式的认识部分停留在八十年代初期的水平，对县城综合体住宅和商业的比例关系也需要清醒认识。一、项目区位与城市规划特点 1、盱眙县的区位盱眙以龙虾而闻名世界。以绿色生态农业及生态旅游为主导产业。目前已发展为中国最具潜力百强中小城市之一，长三角最具投资价值县(市)之一，距南京仅一个多小时车程，已成为南京“一小时经济圈”的后厅花园。一小时都市经济圈图

深圳万象城成功开发经验

深圳万象城成功开发经验如今国内城市综合体或真正超大型一站式的消费中心兴起，随着国家房地产新政的调整步伐，在商业地产领域与国内外具备雄厚实力的地产开发商、商业地产专营运营商、大型零售商的大力推动下，毫无疑问在我国即将迎来城市综合体或超大型一站式消费中心百花齐放的春天！但据笔者观察虽然各地城市综合体或超大型商业综合体数量激增，但正如商业地产专家杨宝民先生所言，国内却仍然缺少象日本等世界顶级的城市综合体精品！国内城市综合体的领军人物万达集团，虽然目前已在国内已开发了约四十个左右的城市综合体的项目，由于万达集团的发展战略是通过规模连锁经营，笔者认为，这一点与咱们零售行业的连锁企业的发展如出一辙，那就是必须实行标准化，因为，只有标准化的东西才能复制，因此，万达这几年所做的努力就是标准化，从而要牺牲个性或特色包括开发时间等，一针见血地说万达其所开发的作品仍然是粗造的，最多只能算是标准化的合格产品，而非精品，精品是需要个性化的、更需要长时间来精雕细琢的，比如日本的世界级的城市综合体精品六本木新城，开发商森株式会社用了17年方开发建成，这样样漫长的开发周期是世界上任何一个开发商无法做到的！基于于此，笔者便萌生了对国内难得的城市综合体或超大型购物中心的精品案例研究的冲动，虽然，深圳万象城也有不少行业的专家、学者从不同程度进行了解读，但却仍难阻止笔者对于国内超大型购物中心或城市综合体精品研究的兴趣。华润“万象城”，顾名思议就是包罗万象之城，这就是华润的决策者意图将“万象城”打造成名副其实的“万象”之城。你能想象到的城市功能和消费，这里全都能得到满足。在这里你可以看到国内最好影音效果的电影，全球顶级的奢侈品这里都能买到，这里有国际标准的真冰滑冰场，超市、百货、餐饮……这些就更不用说了，在万象城呆上一整天，吃、喝、玩、乐，你或许会觉得时间不够用。万象城由香港华润集团投资４０亿元开发建设的城市综合体华润中心的商业建筑群，总建筑面积55万平方米。其中包括深圳君悦五星酒店400间客房、万象城购物中心、华润中心写字楼和幸福里高尚住宅。集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性城市商业综合体。其在诞生之前就号称“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。万象城总建筑面积１８．８万平方米，拥有近３００个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义上的“一站式”消费中心。

商业街业态定位建议

商业街业态定位建议一、产品定位产品定位背景分析： 1.0. 商业业态定位 1.1. 品牌定位 1.2. 形象定位 1.3. 经营特色定位 1.4. 功能定位 1.5. 业态分布 1.6. 品牌组合 1.7. 业态划分区域比例 1.8. 二．项目建筑规划设计调整总体规划 2.0. 平面调整建议 2.1. 步行街内交通组织依据 2.2. 交通规划意见 2.3. 建筑层数等） /2.4. 立面设计（立面造型与色彩步行街内部庭院设计技巧 2.5. 步行街室内外灯饰设计要点 2.6. 步行街物业内墙、地面设计 2.7. 步行街小品点睛设计 2.8. 休息椅、垃圾桶布置要点 2.9. 三、客户定位目标客户（投资客）定位 3.0. 经营商户定位 3.1. 目标商户定位 3.2. 目标消费者定位 3.3. 一、产品定位产品定位背景分析： 1.0. 如分布在中心路和汝南路的沿街街铺的地位具有决定性意义 .在上街现有的商业布局和商业经营中 , 经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家 IT 商铺以主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金街…… 大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。岁的中年顾客占 -50 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费 30 ，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质 39% -1835 岁的青年顾客占 53%，量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。商业业态定位 1.1. 定位支撑 n u 优越的地段通讯类为主，主要。交化一条广场等均已在上绝大部分中、高

购物中心业态分布分析1643345846

购物中心业态分布分析招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原则。所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。 1、正佳广场的[52：30：18] 的业态分配比例 2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。有关的商业专家指出[52：30：18]的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。在这些统计素材当中，美国的购物中心由于面积庞大，大多数位于郊区，土地成本低廉，娱乐配套普遍面积比较大。日本东京、中国香港和中国台北地区的购物中心大多数位于城市中心，土地成本高昂，娱乐配套面积比较有限。不同的国家、不同的城市、不同的购物中心之间存在着较大的差异，因此这样的指导原则并不具有普遍的应用指导性。 2、华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例广东东莞华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，总投资额超过25亿元人民币，是中国最大规模的商业建筑群之一。 2002年10月华南MALL正式破土动工，2004年年底开业，2006年年底以20亿元的价格整体出售给北大方正集团。华南MALL曾有欧倍德家居建材超市、天线宝宝、IMAX巨幕电影院，铜锣湾百货、阿玛百货等主

某商业街业态定位建议

商业街业态定位建议 2008-01-16 16:19:13| 分类：房地产-商业| 标签：|字号大中小订阅一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等） 2.5. 步行街部庭院设计技巧 2.6.步行街室外灯饰设计要点 2.7.步行街物业墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点三、客户定位 3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位

3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位一、产品定位 1.0.产品定位背景分析：在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位中高档品牌名店街 1.3.形象定位

综合商场营运招商方案

目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 10. XX理念 11、商场管理系统建立 12、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划结语：附件：XX综合商场招商手册文案

1、整体经营业态定位科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 2、业态定位的原则 2-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。

华润万象城：专业化成就国际级购物中心

华润万象城：专业化成就国际级购物中心让我们先看一组最新数据：据中国购物中心协会调查，截止2003年底全国省会以上城市购物中心总数为236家，投资总额1700亿元。而2004年初的一份权威调查数据显示，全国已建成和正在规划、建设中的购物中心数量在400家以上，投资总额2000多亿元。购物中心正在中国各地兴起，北京、上海、广州、深圳等地都在大规模建设购物中心。然而，截至目前，中国购物中心行业发展已经形成了一个怪圈：参与者众，得益者鲜，运营很成功的购物中心目前很少。但在美国等西方国家，购物中心已经成为主流零售业态，销售额已占据其社会零售总额的一半左右。是什么让中国的购物中心陷入“怪圈”？有专家指出，这里面的原因主客观都有，但能否以专业化的眼光、专业化的手法来开发，确是决定购物中心能否成功的主要因素。本文以华润集团在深圳投资开发的大型购物中心——华润中心·万象城为案例，以其在几个核心环节的实践说明专业化对于成就一个国际级购物中心的重要性。专业化：一个根本性的问题由于横跨商业与地产，购物中心行业无论从商业角度，还是从地产角度看，都是一种“生产”难度极高的产品。从商业角度看，商业业态的发展历经了街铺、底商、百货商店、超市，而购物中心是目前发展的最高级别；从地产角度看，开发购物中心对土地、资金的要求，对长期经营的要求，及其需要面对租户和最终消费者这两类“客户”的要求，都使其相对于开发一般的住宅、写字楼而言，难度极高。尤其是定位为城市级的大型购物中心，其开发、经营难度更大。在购物中心行业发展成熟的国家和地区，由于有市场发展成熟，在资金融通方面，可以通过资本市场、信托市场、证券市场等筹集资金；在商业规划方面，有经验丰富的专业公司提供专业的方案；在招商方面；发展商以及其合作团队有成熟的租户和品牌；在运营管理方面，可以请专业管理公司来管理……这样，整个合作团队各司其职，共同为购物中心的成功发挥各自专业作用，从而实现政府、开发商、零售商、消费者多赢。由此我们得出一个结论：专业化是发展购物中心行业的一个根本性的问题。选址：一个不老的话题由于购物中心对人口聚集与购买力集中的要求高于任何一种形态的地产。因

商业业态定位建议及坪效计算案例

商业业态定位建议及坪效计算案例一、项目总体定位 □□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营” 。所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。 □□商业物业有3 种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。充分打造、挖掘、展示、利用好这3 种资源，将极大提高商业物业的价值。视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济” ，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更

多人流到此消费？在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。 □□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即：开发利益投资利益~「经营利益消费利益~~开发产品/经营模式营销、推广 1、项目（商业经营）定位：体验式主题特色街区定位依据： A、项目商业部分的微观交通受限制，不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。而年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐等各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合商业是唯一的出路。 B、年轻人与中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异，决定了年轻人是项目综合功能最容易聚集的人群。安阳市区有多个购物中心及商城在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌的同时，决定了项目必须对针对交通条件不甚敏感的年轻消费群体，营造新颖的刺激概念。 C、项目商业部分所打造的“体验式主题特色街区”，围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升安阳年轻人的休闲购物行为，以休闲娱乐促购物，以购物促进休闲娱乐。在强调商品和服务体现其时尚和前卫的前提下，表现年轻人的个性和参与特色，以追求自我，崇尚个性，参与性，新奇刺激和阳光健康为主线，通过业态组合适合并能够刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐设

社区型购物中心业态组合与配比技巧

社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。一、社区型购物中心业态定位与规划策略 1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），

以多个次主力店带动整体商业经营。服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。【案例】深圳喜荟城业态配比引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124 家，占比高达72.5%。总体定位喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。

商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告

关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万㎡，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和居住等功能，是复合性极强的城市综合体。同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向成都主城区迈进的高度有着很大影响。本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、

影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。一、福地广场商业模式定位在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三种：㈠.主题商业模式这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品天下则是通过打造食文化主题来营造千姿百态的饮食、休闲等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。㈡.休闲商业模式这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。蓝光地产下属控股公司的峨眉山蓝光文

业态规划对商场运营影响之浅见

业态规划对购物中心运营影响之浅见 “业态”，为商业形态之简称，比如超市、便利店、折扣店、购物中心、专卖店、专业店、奥特拉斯等。而所谓的购物、餐饮、娱乐、休闲等则属于“业种”，即商业种类。换言之，“业态”可以理解为商业的树干，是对商业形态宏观上的规划与把控；而“业种”则属于商业的叶片，是对商业脉络的精细布局及调整。随着时间的推移，“业态”已变成了统称，即包含商业形态，也包含商业种类。业态规划是前期招商的第一指南，是中期商场营运管理的重要基础，是后期业态更迭的核心要点，业态规划的合理性关关系购物中心的生死存亡，必须结合实际情况，谨慎对待，个人认为业态规划必须符合以下几个要素：第一，业态规划契合时代发展。社会是变化发展的，购物中心的发展也必须契合时代的脉搏，国家产业政策变化、经济持续下行、商业环境恶化以及消费者购物习惯的改变等，进一步加剧了商业市场的竞争，形势也更加严峻，所谓“穷则变，变则通”，购物中心的业态规划也应随着形势的变化而改变。针对大型购物中心，如果零售、餐饮、娱乐还严格按照传统的黄金比例实行5:3:2配比，结合当下这种商业现状，不会是锦上添花，只能是雪上加霜。必须对购物、餐饮、文化娱乐比例进行微调，个人建议比例设置为3:3:4，零售比例大幅缩减，餐饮保持，娱乐增加，同时零售的业态细节布局应以轻奢侈、快时尚品牌为主，如ZARA、

HM、37°love、KM、优衣库、ME&CITY等品牌，这些品牌普遍实行平价政策，还具有奢侈品牌的品质，其次最主要的是品牌知名度高，聚客能力强，具有众多的消费客群，这些客群品牌忠诚度高，持续购买力强，具有极大的优势。随着消费者购物习惯的改变等，在当下这种经济环境下，消费者追求的是平价、实惠和便利，实体店高昂的价格让客户望而却步，进一步缩减了消费者在实体店的购物需求。加之电商的兴起，和实体店平分天下，也造成了传统零售及百货行业的萎缩，所以购物中心的百货零售的缩减势在必行；餐饮和生活息息相关，不论经济形势如何，吃永远是一个不可回避的问题，虽然政府正在大力打击贪腐，但那仅限于高端餐饮，大众餐饮依然如火如荼，如海底捞却在全国大肆扩店。随着人类社会物质生活水平的提高，精神上的享受需求也逐渐增加，加之国家对文化产业的倡导和支持，特别是二胎政策的放开，文化娱乐行业可以说是迎来了一个前所未有的发展时机。文化娱乐业态可增加如电玩城、电影院、儿童游乐城、海洋馆、水上乐园等，此类业态娱乐性强、教育性强，容易吸引人气，带动商场气氛，且容易产生附加值，对于商场的盈利有很大贡献。小皇帝、小公主永远是中国家长手心的宝，只要吸引了孩子，购物中心就坐等收钱，未来的购物中心的增长点很有可能是儿童业态，所以此类业态的比例可以增加到4成左右。第二，业态规划满足生活需要。现在社区商业可谓是商业地产中的一朵奇葩，业态布局别具一格，甚至在盈利方面有赶超购物中心，

商业街商业业态定位

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则 1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。 2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！二、商品布局和功能分区依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下： 1、零售设施 ; 核心主力店：百货、综合超市等