涉拆迁民事案件的类型及对策

描述：涉拆迁类的民事案件主要包括四种类型，即公房拆迁补偿纠纷、所有权确认及析产继承纠纷、房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷和拆迁补偿安置合同纠纷，对此需要采取针对性的审理对策。

【摘要】涉拆迁类的民事案件主要包括四种类型，即公房拆迁补偿纠纷、所有权确认及析产继承纠纷、房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷和拆迁补偿安置合同纠纷，对此需要采取针对性的审理对策。

拆迁引发的民事纠纷涉及人员众多，矛盾纠纷复杂，法律适用难度较大。一般情况下，一个案件主要体现双方当事人之间一种权利义务关系，但拆迁案件反映出现的却是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。i如处理不好极易引起剧烈冲突，影响辖区和谐稳定。因而有必要进行专门研究。

一、涉拆迁民事案件的类型

（一）关于公房拆迁补偿纠纷

拆迁范围之内有相当数量的平房属于公房。在拆迁过程中，一些产权单位表示对承租人放弃产权，所以承租人将直接作为被拆迁人获得安置补偿，审判实践中的纠纷多围绕承租人的资格而展开。

1、公房使用权转让纠纷。公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，90年代后，一些公房承租人纷纷将公房的使用权有偿转让，有的直接订立“买卖”合同，并到房屋管理部门办理了变更登记。在获悉拆迁信息后，出于利益的驱动，一些原承租人以侵犯产权单位利益为由诉请确认转让合同无效。

2、因租赁合同变更而产生纠纷。拆迁安置对象为公房承租人，在承租人资格认定问题上存在以下三种容易产生争议的情形：第一，公房由他人占有，但承租人一直未发生变更。第二，承租人已经变更。第三，公房原承租人死亡，承租人尚未发生变更。

3、公房补偿款分配纠纷。根据拆迁政策，公有住房的拆迁补偿款不仅包括房屋重置成新价而且包括区位补偿价，即该被拆除房屋所占有范围内的土地使用权价值，这样做的目的在于改善居住人的居住条件，所以根据租赁关系在居住地已获得常住户口并实际居住的共同居住人，也享有与公房承租人相同的土地使用权益。由于补偿款数额较大，且涉及共同居住人的利益，因此极易导致纠纷的发生。

4、公房腾退及离婚财产分割纠纷。主要包括两种情形：一是由于家庭成员关系不睦，承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷；二是在离婚案件中，双方就个人承租的公房发生争议。

（二）所有权确认及析产继承纠纷

城市房屋拆迁的被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，一般以房屋产权登记的所有权人为准，可以是一人，也可以是几人共有。审判实践中就此发生的纠纷主要表现为：家庭成员之间要求析产继承，房屋产权登记与事实物权不符，原有房屋翻建后如何确认所有权。

1、家庭共有。房屋共有中最为普遍的就是因婚姻关系、继承关系等而产生。家庭成员在共同生活期间共同积累、购置、受赠、继承而得的财产，都是家庭共有财产，每个家庭成员对于全部家庭共有财产都享有平等的所有权。在房屋拆迁时，由于家庭不睦产生纠纷逐渐增多。

2、房屋产权登记变更。拆迁之前或拆迁过程中，房屋所有权已经发生析产、买卖、继承等变化，科学技术与工程但还没有办理过户手续的，容易发生争议。

3、房屋产权登记与事实物权不符。也就是指对于普通商品房和城镇私有房屋，如房产证记载的名义购房人与实际购房人不同所发生的纠纷。

（三）房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷

拆迁过程中遇到的合同纠纷涉及合同效力、解除、撤销制度。导致合同无效的理由主要包括违反法律、行政法规的强制性规定，恶意串通损害第三人利益和无处分权的人未经权利人同意或追认处分他人财产。较为常见的情况包括，农村私有房屋的原产权人以房屋买卖违反土地管理法为由，城镇私有房屋的原产权人以买卖未经共有人同意为由诉请确认买卖合同无效。

（四）拆迁补偿安置合同纠纷

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置合同后又产生纠纷。现今拆迁问题的核心是补偿额的确定。ii这类纠纷主要包括：一是被拆迁人不具有民事行为能力，与拆迁人签订拆迁安置协议；二是拆迁人未尽到合理审查义务，与被拆迁房屋的部分所有权人签订拆迁补偿安置协议；三是通过买卖已占有使用的被拆迁房屋的买受人未履行房屋产权过户手续，但已与原所有权人结清房款手续的，买受人与原所有权人发生争议。

二、涉拆迁民事案件审理对策

为了进一步丰富审判经验，提高妥善处理涉拆迁类案件的能力和效果，应当通过多途径、多措施来确保涉拆迁案件审判质效，努力实现案件社会效果与法律效果相统一，具体有如下对策：

一是坚持调研先行，统一法律适用和裁判尺度。法院要及时了解拆迁的发展

动态，正确把握社情民意，掌握涉拆迁群众的真实诉求。在对相关案件进行类型化整理的基础上，全面收集涉房屋拆迁的法律法规、论文案例，对涉拆迁的相关法律问题总结出较明确的处理意见，进一步统一法律适用和裁判尺度。

二是调整审判力量，确保案件质效。在涉拆迁案件中，房屋所有关系、租赁关系、继承关系等各种法律关系交错，政策法规纵横交织，案情复杂，法律适用困难，处理难度大。可以通过调整审判力量，安排具有过硬的审判能力和群众工作能力的业务骨干成立专业审判组审理此类案件，一方面案件质量得到保证，群众对审判工作的认同度得以提升，另一方面审理周期减短，保障拆迁工作得以顺利进行。

三是坚持多方联络，保证信息渠道畅通。应当加大与规划局、拆迁办、重点工程项目主管部门等政府相关部门的协调沟通，主动联合人大代表对涉棚户区拆迁纠纷开展专项研究，通过座谈、走访等形式积极听取涉拆迁群众的诉求和意见，做到审理案件时信息灵、情况明、底数清。

四是实行联动宣传，多元化化解矛盾。要坚持调解优先，最大限度地维系涉拆迁人间的感情，维护社会稳定。要加大涉拆迁纠纷法律知识的宣传，充分利用社会资源，增强法院和涉拆迁群众之间的联系。可以通过向群众印发拆迁法律知识手册，对人民调解员进行拆迁法律知识培训，组织群众旁听典型案件庭审，邀请社区干部参与调解等方式，构建大调解格局，多元化化解纠纷。