房地产开发与经营自考资料整理

第一章经营与房地产经营

1，房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。

2，研究目的：

a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。

b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。

c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以提高企业管理效率和管理水平。

d 研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。

3,研究内容

一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。

二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。

三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。

四是关于房地产营销理论与方法的研究。

五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。

4.经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。

5.财务职能的核心是资金的运用和管理。

6.任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。

7内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。

8思想：

一、面向市场的经营思想

二、竞争致胜的经营思想

三、注重信息的经营思想

四、致力人才开发的经营思想

五、注重计划管理的经营思想

六、以经营效益为核心的经营思想

9.经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。

10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝

11.按目标功能分类：

1.市场性目标

2.发展性目标

3.生产性目标

4.服务性目标

5.成本性目标

6.财务性目标

7.效率性目标

8.效益性目标

12.按目标层次分类：

1.战略决策层目标

2.中间部门职能层目标

3.车间班组执行层目标

13.按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，一般本年度。

14.经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。

15.经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原则。

16.经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。

17.企业具有的方针类型：1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针

18.房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

19.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。

20.房地产开发与房地产经营的关系：

1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。

2.房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。

3.房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。

21.房地产经营特点:1.房地产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多的巨款购买房屋。2.房地产商品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地产商品，如城市建筑地块，其使用权与所有权是分离的。4.一般商品的交换对象范围不受限制.5.一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。7.由于房地产资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。8.由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不如其他商品市场那么明显。

22.经济环境是经营者拟经营的项目在建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。

23.房地产经营的环境因素：1.政治环境2.社会环境3.经济环境4.法律环境5.自然环境

24.经营风险是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的可能导致经济损失的变化。

25.经营风险的特点：1.客观性2.偶然性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共生性.

26.房地产经营风险是指由于随机因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。

27.房地产经营风险来源：1.国家风险2.市场风险3.企业风险

房地产经营项目的风险分析方法主要有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。

第二章房地产经营的基本运用

28.房地产经营可分为三个环节：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是消费过程的经营。

29.房地产经营的基本运作，包括城市土地开发、城市房产开发，房地产的销售、租赁抵押、典当、拍卖、估价、入股与信托，以及房产的修缮与管理经营等。

城市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类。

新区开发包括土地征用和城市基础设施建设。

30.城市建设用地，无论是收回国有土地或是集体所有土地，一般需按如下程序进行：

1.申请选址。

2.制订方案。

3.申请批准。

4.发布用地通告。

5.签订补偿、安置合同。

6.发证。

31.城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。

32.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。

33.主要交易方式：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。

34.房地产的其他交易方式：房地产抵押、房地产典当、投资入股、房屋互换、房地产估价、拍卖。｛21｝

35.物业管理可分为住宅区管理、公寓管理、写字楼宇管理及商业物业管理类型。

《1》住宅区管理原则：1.服务第一、方便群众的原则。2.统一经营、综合管理的原则。3.企业化管理、独立核算的原则。4.专业管理与群众管理相结合的原则。5.产权与经营权分离的原则。

《2》住宅区管理模式：1.开发公司管理型。2.“三结合”管理型。3.街道办事处管理型。4.物业管理型。36.房地产开发经营运作是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据内部条件与外部条件环境，把握房地产市场的发展趋势，进行策划、决策的事总过程。

37.城市土地开发经营运作是指地产商或地产综合开发企业发土地开发为经营目标，依据城市建设总体规划要求和对地产市场发展趋势的预测，从土地选址与可行性研究开始，经项目立项。征地拆迁，到对土地进行加工平整和基础设施建设，满足进行城市房屋建设的建筑地段为止的全过程。

《1》土地使用权的出让：1.取得城市土地使用权的法律依据。2.城市土地的有偿使用制度。3.城市土地出让的有限期使用制度。4.土地所有权与使用权的两权分离。｛25｝

《2》城市土地使用权出让的国家垄断制度：1.城市土地出让的国家垄断经营制度。2.城市土地使用权出让的批准权限。

《3》土地使用权出让的主要方式：1.协议出让方式。2.招标出让。3.公开拍卖。｛27｝

《4》土地使用权的转让：1.土地使用权转让与出让的区别。｛28｝2.土地使用权转让的条件：a.只有国家出让的土地使用权才能转让。b.只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让。C.土地使用权转让应当签订合同。D.土地使用权转让必须办理过户登记手续。3.土地使用权转让的原则：a.”认地不认人”的原则。B.房地产不可分的原则。 C.房地产效益不可损的原则。4.土地使用权转让的年限｛29｝

38.城市房地产开发经营，是指房地产展商对城市房屋及各类建筑物、构造物的兴趣与经营。

（一）工程项目组织

1.招标类型：a.工程总承包招标 b.建设项目阶段招标 c.专项招标

2.招标方式：a.公开招标 b.邀请招标 c.协议招标

3.招标程序：a.选择招标方式 b.编制招标文件夹c.编制标底 d.招标资格审查 e.组织现场勘察 f.报

送标书 g.开标、评标和决标 h. 签订承包合同

（二）工程项目管理

39. 工程项目管理是指开发对各施工单位在家施工过程中的综合管理。

开发公司对工程项目组织管理的主要职能有三个方面：

一是、项目地盘管理。二是、工程质量监督。三是、工程验收与交用。

40.房地产交易经营运作：是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产、地产作为商品进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等交易活动的实施决策过程。

房屋销售的方式：1.房地产销售委托。2.现货买卖与期货交易。

房屋买卖程序：1.确认资格。2.签订房屋买卖合同。3.付款成交。4.房地产过户。

房屋租赁与房屋买卖的区别：1.房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁是承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。2.房屋买卖是一次性交易，一次实现房屋的价值；而房屋租赁则是分期多次交易，分期实现价值。

3.房屋买卖是一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。

4.由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来，因而在房屋租赁中产生了两种相关的特点.第一、房屋出租，发生了使用权对房屋所有人处分权的制度。第二、由于房屋出租，也产生了所有权对使用权的某种制约。

（二）租赁双方的权利与义务

1.》房屋出租方的权利：1.有按期收取资金的权利。

2.有监督承租方爱护使用房屋的权利。

3.有依法

收回出租房屋的权利。4.因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁合同，对用户按

有关规定另行安置。

2.》房屋出租方的义务｛35｝

3.》房屋承租方的权利｛35｝

4.》房屋承租方的义务｛35｝

房屋租赁程序：1.租赁双方平等协商。互利互惠、议定租金。2.签订房屋租赁合同，明确双方权利与义务。3.将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续。4.交接房屋。

41.其他房地产经营形式的运作：

（一）房地产抵押

1.抵押权的设定｛37｝

2.房地产抵押贷款合同｛38｝

3.抵押登记｛38｝

4.抵押房产的占有、收管。｛38｝

5.抵押房地产的处分｛38｝

（二）房屋互换

1.房屋产权互换，是指房屋产权人之间，为了生活或经营的需要，相互交换房屋的所有权。

房屋互换程序：1.》换房申请。2》换房证明。3.》互换房的价格评估。4.》签订换房协议。5.》房地产过户。

2.房屋使用权的互换。

3.换房范围。

第三章房地产经营企业

42.地产经营企业则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动组织。

43.房地产企业的类型：

（一）按所有权性质划分：1.全民所有制企业。2.集体所有制企业。3.私营企业。4.中外合营企业。5.外商独资企业。

(二) 经营内容和经营方式划分：1.房地产开发企业。2.房地产中介服务企业。3.物业管理企业。

（三）按经营性质划分：1.房地产专营企业。2.房地产兼营企业。3.房地产项目企业。

44.房地产企业的设立、变更和终止的条件及程序；

45.设立房地产企业，应当具有的条件：

1.有自己的名称和组织机构。

2.有固定的经营场所。

3.有必要的财产和经费。

4.有足够的专业技术人员。

5.法律、行政法规规定的其他条件。

46.企业法人办理开业登记，应当提交下列文件和证件：

1.组织负责人签署的登记申请书。

2.组织章程。

3.资金信用证明、验资证明或者资金担保。

4.企业主要负责人的身份证明。

5.住所和经营场所使用证明。

6.其他有关文件、证明。

47.有限责任公司的设立条件：

1.股东符合法定人数。

2.股东出资达到法定资本最低限额。

3.股东共同制定公司章程。

4.有公司名称，建立符合有限责任要求的组织机构。

5.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

48.有限责任公司的设立程序：

1.发起人符合法定人数。

2.发起人认缴和社会公开募集的股本达到资本最低限额。

3.股份发行、筹办事项符合法律规定。

4.发起人制订公司章程，并经创立大会通过。

5.有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。

6.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。｛44｝

企业的变更、终止。｛44｝

49.房地产开发企业资质等级标准分五个等级。｛详见45｝

申请资质等级的证明文件：1.企业资质等级申报表。2.企业资信证明。3.企业法人代表和经济、技术、财务负责人的职称证明。4.企业统计年报资料，5.其他有关文件、证明。

50.组织是由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。

51.组织是指围绕着企业各级目标和总目标的实现，建立管理机构系统，以明确目标、指定职位、规定职责、选择人员、授与权力、明确关系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同时使全体人员能协调地进行工作，以长期高效的组织行为保证既定目标的实现。

52.组织的重要作用表现：1.它不仅是管理职能的重要职能，而且是企业进行生产经营活动的基础条件。2.它不仅能够保证管理活动的顺利进行，而且能够协调人与人，人与事之间的关系，不断地推进生产经营活动高效地进行。3.它不仅是实现当前目标的重要手段，而且是先进管理费用思想、方法、手段具体发挥作用不断提高企业管理水平的体现。4.它不仅能够反映当前社会化大生产和生产力发展水平的要求和生产关系的要求，而且能够适应环境变化、发展的需要以反映其新的要求。

53.建立健全企业组织的原则：1.效率原则。2.分工协作，以工作为中心的原则。3.管理幅度、分层管理的原则。

4.统一指挥、命令一致的原则。

5.权责对等、才职相称的原则。

6.协调原则。

7.弹性原则。

54.企业组织的基本形式：

1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。

职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。

直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。

矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾。

55.房地产企业组织机构的设置

（一）各主要行政领导人员的职责｛55｝

1.经理、2副经理、3总工程师、4总经济师、5总会计师、6科长

（二）各主要职能部门的职责｛56｝

1.经营部。

2.开发部。

3.计划部。

4.工程技术部。

5.财务部。

房地产企业的管理制度：1.开发经营管理制度。2.工程技术管理制度。3.经济核算管理制度。4行政人员管理制度。5.物业管理制度。6.思想政治工作管理制度。

第四章房地产市场与房地产经营预测

第一节房地产市场

1.市场涵义：

（1）市场是商品聚集和交换的场所（2）市场是商品交换关系的总和（3）市场是现实潜在的购买力和欲望购买2.市场三要素

：商品要素。购买力要素。愿意买卖商品的当事人。{课本60页}

3.市场的功能：

（1）市场是连接身产和消费的纽带。（2）市场把单个企业的经济活动聚为一个有机的整体（3）市场是实现再

生产的基础。{P60}

市场经营观念。{60}现代市场经营观念有4点：（1）顾客向导（2）不断创新（3）扬长避短（4）整体营销

4.房地产市场的含义：

（1)狭义：是指房地产商品交易的场所

(2)广义：其一，是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和。其二，是指房地产商品流通过程中各种交换

关系的总和。

5.房地产市场的特征：

（1）标的物流通转移的固着性（2）房地产市场与土地市场的统一性（3）市场供给缺乏弹性（4）市场供给的

地区性（5）市场机制调节的不彻底性（6）市场功能的不彻底性（7）地产市场垄断性。

6.培育和发展房地产市场的重要意义：

（1）有利于加速经济体制的深化改革（2）有利于其他各类市场的发展（3）有利于促进土地资源优化配置（4）

有利于促进城市建设投入产出良性循环（5）有利于促进对外开放的进一步扩大。{63}

7.房地产市场类型：

（1）按商品用途：分为生产资料市场和消费市场（2）按市场的发育完善程度：初级中级高级市场我国处

于初级（3）按经营对象：土地市场和房产市场（4）按市场活动范围：地方国内国际（5）按交易内容：

土地使用市场房屋商品市场房地产金融市场房地产劳务市场技术市场信息市场（6）按市场层次：

一级二级三级。

8.房地产的三级市场架构：

一级市场特点（1）建立在城市土地国有制的基础上，坚持城市土地国有制，交易地址是土地使用权（2）土地

的受让方允许为多种性质，多种成份法人（3）明确规定各类用地的使用年限（4）国家直接调控垄断经营权（5）

批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格，租赁费用一次性收取（6）主要形式：协议出让招标出让拍卖

出让。二级市场特点：（1）流通由经营向使用消费平行转移（2）涉及较多的经济法律关系三级市场的特点：是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场。土地使用者，房屋所有人，将所取得的一定年限的土地使

用权，房屋所有权或房屋所占有的土地使用权一并在市场上转让，出租，抵押，买卖，赠与，继承，交换。属

于调剂余缺，从新配置的市场。

三级市场只要作用体现在：第一，调节住宅余缺满足居民的居住需要。第二，改变房地产用途完善土地利；

用结构。第三，满足企业和居民的特殊需要。

9.房地产的要素市场：

地产市场房产市场房地产资金市场房地产劳务市场信息市{65}房地产的运行机制市场机制主要内容：1价格机制2供求机制3竞争机制 4税收机制5信贷利率机制{66} 市场机制的优势弱点在{67} “计划机制”的含义优缺点在{67} “法律机制”的含义优缺点在{67下}

10.

房地产市场的宏观调控 1.决策控制系统：（1）土地供应计划（2）城市规划指导（3）环境保护 2.市场调

节系统：(1)控制地价(2)调节税收(3)租金的控制(4)信贷规模及利率 3.信息反馈系统4.监督系统{69}

第二节房地产市场调查

11.概念：是指运用科学的方法，有目的，有计划，系统地收集房地产市场营销状况方面的各种情报资料，通

过对过去与现代营销状态及动态影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其发展未来，制定正确的决策

提供可靠的依据。

（1）市场调查的基础是收集资料（2）市场调查的内涵是广义的（3）市场调查的方向必须是科学的。（70页）12.市场调查的作用：

（1）市场调查有助于企业确定正确的方向（2）有助于企业适时进行产品的更新换代（3）有助于企业制定科学

的销售和生产计划（4）有助于企业实施正确的价格策略（5）有助于企业改善经营管理，提高经济效益（6）对

政府而言有助于制定正确的宏观经济政策

13.原则：

实事求是原则 2 有的放矢原则 3 虚心求知原则 4 系统性原则 5效益性原则

14.房地产市场调查的类型：1

.探索性调查 2 描述性调查 3 因果性调查 {71}

15.内容：

1：不可控因素的调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）消费者状况调查（4）市场结构不可控因素调查（a竞争对手调查b 同行业竞争产品调查 2 可控因素调查（1）产品调查（2）价格调查（3）销售渠道调查（4）促销调查

16.程序：

论采取哪一种形式，调查哪一方面内容，都是一次有组织有计划的行动，都应该经过一定的程序和步铸，才能达到预期的目标，程序大体上有（调查准备正式调查结果分析撰写调查报告）4个阶段。

1.调查阶段：（1）确定调查目标（2）初步情况分析

（3）制定调查计划（4）非正式调查

2.正式调查阶段（1）确定市场资料来源（2）确定收集资料方法

（3）调查表及问卷设计（4）抽样设计（5）现场实地调查

3.结果分析阶段 :（1）资料编辑整理（汇总初审筛选统计（2）调查资料的综合分析（定量分析发定

性分析法 {74页}

4.编写调查报告。{75}

17.调查方法和技术：

调查方法：1.询问调查法（a访谈调查b电话调查c邮函调查d留置问卷调查。2. 观察调查法 3实验调查法调查技术：{76-77}

第三节房地产经营预测概述

18. 概念：是直借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势作出的预计，测算和判断。是否准确取决于两个方面：其一，房地产活动的进程，趋向和可能的显露程度，或被偶然因素干扰的程度；其二，人们对房地产经营活动的内在联系和发展变化规律的认识和掌握的能力。

19.经营预测的作用：

1 是房地产企业经营决策的依据

2 有助于制定正确的经营决策略

3 有助于提高及企业的竞争能力

4 可以减少经营的盲目性和风险性

20.经营预测的内容：

1国名经济发展的趋势预测 2产业政策所带来的影响预测 3市场需求预测 4技术发展预测 5销售前景预测 6产品生命周期预测 7供给能力预测 8市场价格走向预测 9市场竞争情况预测

21.步骤：1确立预测目标2拟定预测工作计划3收集与整理资料4选择预测法5预测分析6预测结果评价7编写预测报告

第四节房地产经营预测方法

22.直观预测四法：调查预测法个人判断法专家会议法德尔菲法

23.调查预测：1调查方式（a全面调查b重点调查c典型调查d抽样调查

24.调查程序需预测程序（a明确调查目的b确定方式对象c拟定调查提纲d确定调查时间地点期限e编制计划和预算f进行调查整理分析资料g进行预测分析h编写预测报告。

25.个人判断法：根据判断者的经验，能力进行逻辑推理和判断分析的方法。

26.专家会议法：{83页}

27.德尔菲法三大特点：匿名性反馈性统计性

28.时间序列预测法： 1平均数预测法（a算数平均数预测法b加权平均预测法{85} 2 移动平均预测法（a一次b二次c三次平均法{87} 3指数平滑预测法（a一次b二次c三次指数平滑法{90页}

29.回归预测法：步骤：因素分析数据收集相关检验模型建立模型平价预测分析

一元线性回归预测 {94—102}

第五章房地产经营决策

第一节房地产经营决策概述

1.经营决策的含义：是指在房地产经营活动中，经营者依据对经营容体的规律性及各种主观条件的认识，借助于一定的手段和方法，对房地产经营目标及行动方案进行优化设计，选择并付诸实施的行为过程。

2.经营决策的构成要素：

1决策主体2决策目标3决策变量4环境条件

5决策成果6对决策变量的平价选择

3.经营决策的基本属性：

1主体性2客观性3目的性4实践性5预见性6选择性

4.经营决策的内容：

1经营战略决策2经营目标与计划决策3项目决策4投资决策

5金融决策6财务决策7产品的生产与开发决策8价格决策

9市场营销决策10经营组织与人事决策11工程指挥决策12物业管理决策

5.作用：1.经营决策的质量关系到企业的生死存亡，兴衰成败 2.决策是经营管理的核心。（首先其次最后{106}。

6.类型：1。战略决策与战术决策 2.程序化决策与非程序化决策 3.数量与非数量性决策 4.确确定型决策不确定型决策风险型决策。{107—108}

7.特征与原则：

现代决策特征主要表现在（1——12）{108页}

8.基本原则：

1 唯物辩证原则2信息可靠3以预测为基础4系统性

5优化6可行性7反馈性8时效性原则

9.决策者的素质：1政治素质2智能素质3心理素质4身体素质{110页}

决策者提高素养：1努力掌握专业知识和善于总结决策经验2熟悉全局形势3学习科学决策知识4提高创造性思维能力 5.不断完善心理素质

第二节房地产经营决策体制与决策程序

10.房地产经营决策体制：

1决策系统2信息系统（收集加工传递

3咨询系统（智囊系统4执行系统5监督系统

程序：1发现问题2确定目标（a针对性 b系统性 c具体性 d可能性3拟定方案（a完整性 b详实性 c 相斥性4分析评估（a限制因素分析 b潜在问题分析c综合评估 5方案优选（abcd{114页}6方案实施7反馈调整

第三节房地产经营决策方法

概念：是指为了实现一定的经营决策目的而进行决策活动的途径和手段

定量决策与定性决策方法：{115—16} 确定型决策方法：1线性规划法{116页} 2 效益费用法{117页} 风险型决策方法：最大概率法{118} 期望值法{119}步骤：（1）收集与经营决策有关的数据资料（2）找出可能出现的自然状态（3）列出可行的行动方案（4）确定各种状态的概率（5）计算每个行动方案在不同状态下的损益值（6）列出决策表（7）计算出各个行动方案的损益期望值（8）选择期望值最大或者最小的方案为最优方案决策树：1决策点（方框 2状态点（圆圈 3结果点（三角 4分枝（横线 {120}

不去定型决策方法：1乐观准则2悲观准则3等可能准则4 后悔准则

第四节多目标决策

概念：那些需要同时考虑多项目标的决策问题多目标决策问题：1特点：目标之间不可公度性 2权衡效用与偏好 3最优解，非劣解和满意解（1）商定一种原则与方法（2）分析者只提供非劣解有决策者选择满意解（3）决策者参与分析过程，交换意见，逐步改善非裂解，直至找到满意解（4）多目标决策过程

多决策五个阶段：1初始阶段2问题形成阶段3系统和模式化阶段4分析评估阶段 5决策阶段 {125页} 加权平均法：1关于分数评定 {126页} 2关于权重关系的确定{127页}

层次分析法：1层次结构模型（a总体目标层b准则层c指标层d方案层 2判断矩阵 3判断矩阵的解（a最小误差平方和法 b方根法 c和积法 4一致性检验 5 组合权重系数{128—140页}

第六章房地产经营计划

计划是指对工作或行为的事先安排，是人们基于对现实的认识和对未来的估计，对今后某一定时期应达到的目标，以及实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资源等所作的安排。

计划管理是指通过计划的编制、执行与控制来实现控制企业全部生产经营活动的周期性综合管理工作。

计划管理的基本步骤；1.环境分析。2.目标的确定。3.方案研究。4.措施与程序的制定。5.进度安排。6.平衡与调整。7.控制与协调。8.总结与分析。

经营计划是指以企业的经营活动为对象的计划安排，又称为生产经营计划。

基本任务，1.制订目标。2.资源配置。3.协调生产经营。4.提高管理效率。5.提高经济效益。

房地产开发经营计划指标；

《一》房地产开发数量指标是反映企业开发能力现状及其发展状态的指标。

1.土地开发面积及其增长率=（本期土地计划开发面积-上期土地计划开发面积）/上期土地实际开发

面积*100％

2.房屋交付使用率=计划交付使用房屋建筑面积/当期计划竣工房屋建筑面积*100％

3.房屋开发竣工率=计划竣工房屋建筑面积/当期计划开发房屋建筑面积*100％

《二》房地产开发收入指标是反映房地产开发企业经营收入的主要指标有收入总额及收入增长率。

收入增长率=（本期计划收入总额-实际上期收入总额）/上期实际收入总额*100％《三》房地产开发质量指标

1.工程质量合格率=质量合格的开发工程数量/竣工验收的开发工程数量*100％

2.保修期内优良服务率=即时修理次数/报修次数*100％

《四》房地产开发成本指标

1.开发成本降低额=预算成本额-计划成本额

2.开发成本降低率=计划成本降低额/预算开发成本额*100％

《五》房地产开发资金占用指标反映房地产开发资金占用情况的指标

1.流动资金周转率（周转次数）=房地产计划销售收入/定额流动资金计划平均占用额

2.流动资金占用率=定额流动资金计划平均占用额/房地产开发产品计划销售额

3.自有资金增长率=自有资金计划增长额/上期自资金实际总额*100％

《六》房地产开发利润指标是综合反映房地产开发经济效益的利润指标。

1.利润总额增长率=（本期计划利润总额-上期实际利润总额）/上期实际利润总额*100％

2.房产销售利润率=商品房计划销售利润/商品房计划销售收入*100％

3.资金利润率=本期计划利润总额/本期定额流动资金计划平均占用额*100％

4.成本利润率=本期计划利润总额/开发计划成本总额*100％

《七》房地产开发劳动效率指标

1.人均开发土地面积=计划开发土地面积/企业在职职工平均数

2.人均开发房屋面积=计划开发房屋面积/企业在职职工平均数

3.人均产值=计划经营总收入/企业在职职工平均数

4.人均利税额=本期计划实现利税额/企业在职职工平均数

《八》房地产开发社会效益指标

综合开发率=综合开发房屋计划竣工面积/总的房屋计划竣工面积*100％

房地产租赁与销售经营计划指标，

《一》房产经营流转总额指标

房产流转是指房屋作为商品从生产领域进入流通领域的过程。

出售房屋是通过一次交换而实现价值转换的。

其平衡公式为：

期初商品房+本期计划购入房=本期计划销出房+期末商品房

《二》房产租赁与销售收入指标

1.描述房产租金收入的主要指标

（1）租金收缴率=计划租金额/应收租金额*100％

（2）租金收入增长率=计划租金收入增长额/上期租金收入*100％

（3）旧欠租金收缴率=计划收回拖欠租金总额/欠租总额*100％

（4）欠租发生率=欠租户数/应收租金户数*100％

2.描述房产销售收入的主要指标

（1）销售收入增长率=（本期商品房计划出售额-上期商品房实际销售额）/上期商品房实际销售额*100％

（2）销售收入利润率=商品房销售计划利润/商品房计划销售收入*100％

《三》经营房产状态指标

1.房屋出租率=计划出租房屋面积/经租房屋面积*100％

2.房屋空置率=未出租房屋面积/经租房屋面积*100％

房屋空置率=1-房屋出租率

3.房屋完好率=基本完好与完好房屋面积/企业经租房产总面积*100％

《四》房产租赁与销售流通费用指标

1.出租房屋流通费用率=出租房屋计划流通费用额/房屋租赁计划收入总额*100％

2.出售房屋流通费用率=出售房屋计划流通费用额/房屋计划出售总额*100％

《五》房产租赁与销售成本指标

1.经租成本节约额=预算租金成本-房产计划租赁成本

2.经租成本降低率=经租成本节约额/预算租金成本*100%

3.出售成本降低额=出售房产预算成本-出售房产计划成本

4.出售成本降低率=出售房产经营成本降低额/出售房产预算成本*100%

《六》房产租赁与销售资金占用指标

1.流动资金周转率=计划房屋销售收入/定额流动资金平均占用额*100%

定额流动资金平均占用额=错误！未找到引用源。（期初定额流动资金占用额+期末定额流动资金占

用额）

2.流动资金占用率=定额流动资金计划平均占用额/房屋销售计划收入*100%

3.自有资金增长率=自有资金计划增长额/上期自有资金总额*100%

自有资金增长额=本期自有资金计划总额-上期自有资金总额

《七》房产租赁与销售利润指标

1.利润总额增长率=（本期计划利润额-上期利润额）/上期利润总额*100%

2.经租利润率=出租房屋计划利润额/租金收入总额*100%

出售利润率=出售房屋计划利润额/出售房屋总收入*100%

3.资金利润率

经租资金利润率=房屋出租计划利润总额/房屋出租定额流动资金平均占用额*100%

销售资金利润率=房屋出售计划利润总额/房屋出售定额流动资金平均占用额*100%

《八》房产租赁与销售劳动效率指标

1.人均房产管辖面积=计划经租房产建筑面积/企业平均职工人数

2.人均销售收入=房屋计划销售收入/企业平均职工人数

3.人均利税额=计划利税总额/企业平均职工人数

经营计划编制应遵循的基本原则：

1.调查研究，尊重客观规律的原则。

2.以经济效益为中心的原则。

3.综合平衡的原则。

4.动态平衡的应变原则

长期经营计划的内容：包括企业发展、经济效益、市场开拓和职工福利。｛155｝

长期经营计划的编制程序，

1.环境预测与现状分析。

2.目标及经营方针的提出。

3.战略措施的提出。

4.审议修订。

长期经营计划的编制方法：滚动式计划｛156｝

年度经营计划的内容：1.主要技术经济指标计划。2.房地产开发经营计划。3.费用计划、成本计划和投资计划。

4.资金计划。

5.销售计划、租赁计划和收入计划。

6.营业外收支计划及副营业务收支计划。

7.大修理计划。

8.质量计划。

9.财务计划。

年度经营计划的编制程序；1.确定年度经营目标。2.确定新开发项目的发展计划。3.编制年度开发经营进度计划。4.年度开发经营进度计划的综合平衡｛159｝.5.编制其他年度计划。6.制订落实经营计划的方案及措施。

7.计划的审核与评价｛159｝。

项目经营计划是指针对具体的开发经营对象编制的经营计划。

项目经营计划按建设程序划分为项目前期工作计划和项目总开发经营计划。｛160｝

经营计划的步骤：1.项目经营环境及条件的调查与研究。2.制订项目进度计划的初步安排。3.项目进度计划的综合平衡与调整。4.编制项目经营计划表。5.编制项目开发经营的其他计划。6.编制项目经济效益计划。7.经营措施及方案的提出。

项目经营计划的编制方法：横道图、网络图。

计划的实施最基本的要求：1.要全面完成经营计划规定的各种技术经济指标。2.要保证均衡地执行计划。

计划控制的任务：1.发现问题、揭示矛盾。2.采取措施，纠正偏差，解决问题。

计划控制的步骤；1.测定计划执行结果。2.比较执行结果与相应计划标准。3.研究问题的存在。4.制订并执行纠正措施。5.检查措施执行效果。

房地产经营计划分析方法：连环代替法、盈亏分析法、利润分析法。｛168--180｝

第七章房地产经营企业财务管理

财务管理：是指企事业单位有关财务的管理或经营事务，以及现金的出纳，保管，计管等事务

会计：是指价值核算，属经济核算的组成部分，是以货币为主要计量单位对企业的资金与资金运用过程进行连续，系统，全面地记录和核算的工作。

财务和会计的

区别：1.工作作职能不同；2.工作内容不同；3.管理重点不同；4.工作方法不同。

联系：1.具有共同的工作对象；2.具有共同的目的和任务；3.具有密切的业务联系。

财务管理的职能具体表现在：1.参与决策，规划未来，确定财务目标；2.资金筹措，安排和使用；3.考核资金利用效果；4.监督企业经济活动。

房地产经营企业财务管理的原则：1.遵守国家财经制度，遵法守纪的原则；2.坚持经济核算，以经济效益为中心的原则；3.精打细算，厉行节约的原则；4.计算管理的原则。

房地产经营企业财务管理

内容：1.编制年度财务计划和年度财务决算；2.固定资产管理；3.流动资金管理；4.成本管理；5.售价和租金管理；6.收益管理；7.专项基金管理。

方法：1.建立健全企业内部管理制度，完善财务管理体制；2.编制财务计算，推行计划管理；3.清产核资，摸清家底；4.财务指标的分解和归口分级管理；5.日常财务管理；6.建立财务检查制度；7.平衡财务收支；8.财务分析。

房地产资金分类

1）按资金来源 1.国家资金 2.企业资金 3.个人和单位投入资金 4.借人资金 5.外资

2）按用途 1.生产性资金 2.经营性资金

3）按周转形态 1.固定资金 2.流动资金

房地产资金运动过程 1.土地开发经营 2.房产开发经营 3.房产租赁经营

流动资金管理的基本要求：1.保证经济活动的需要；2.减少资金占用，提高资金利用效果

流动资金分析主要任务检查资金计划的执行情况,考核流动资金利用效果。

主要内容流动资金结构分析，流动资金增长速度分析及流动资金利用效果分析

主要方法比较分析法与差额分析法

流动资金占用情况分析：是从流动资金结构，流动资金增减速度等方面，对流动资金占用的合理性做出评价的分析

1）流动资金结构分析：是指通过计算分析各资金项目在流动资金总额中所占的比重，查明企业流动资金组成是否合理，从而促使企业更合理地安排流动资金，保证企业生产经营活动顺利进行 2）流动资金增减速度分析流动资金利用效果分析

1）流动资金周转速度分析：

流动资金周转率（次数）=流动资金周转额／流动资金平均余额

流动资金周转天数=计算期天数／资金周转率（次数）

=流动资金平均余额×计算期天数／流动资金周转额

2）流动资金占用水平分析：

百元房地产经营收入占用的流动资金=（流动资金平均占用额／房地产经营收入）×100

3）流动资金利润率分析：

流动资金利润率=利润总额／定额流动资金平均占用额×100%

流动资金安全性分析

1)企业可动用资金保证程度分析η1=定额流动来源／定额流动资金占用×100%

2)临时借款利用程度分析η2=临时借款实际数／临时借款计划数×100%

3)企业偿还能力分析η3=流动资产／流动负债

4)企业支付能力分析

负债率分析

负债率是反映公司负债状况的指标，他通常用来考察公司偿还长期债务的能力。

1）长期债务与股东权益之比η5=长期债务总额／股东权益总额×100%

2）负债总额与公司资产总额之比η6=负债总额／资产总额×100%

3）收益与固定支出比率η7=（税前收益—还贷款）／利息费用

资金筹措是指资金的筹集与安排。

资金来源分为自有资金与借贷资金俩大类。其主要来源

1,自有物业收入 2.银行借贷 3,抵押贷款 4,发行债券 5,发行股票

筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用

1,借款利息 2,股息 3,公司自有资金的存款利息

筹资成本率=筹资成本额／筹资总额×100%

抵押贷款

原则 1,公司的债务与其自有资本必须保持适当平衡关系 2,尽可能均匀安排债务偿还期 3,妥善安排，有效利用4,统筹兼备，全面考虑 5,妥善制订还贷计划

融资：即资金融通，资金筹措方案的制订与评价是融资决策的主要内容

融资杠杆是指贷款额对项目经营投资收益率的影响，也就是使用贷款或不是有贷款在投资收益率上的差异。

R=F／P R—收益率 F—税前收益 P—投资总额

Re=F／D Re—公司自有资金投资收益率 D—公司自有资金投资额

融资经济效益是指一定时间内，所筹措的资金给筹资者带来的经济上的效益。是融通资金所创造的价值扣除融资本溪及其他成本后所得的纯收益，即融资的正杠杆效应。

1）规模效益分析法

预期融资利润率=预期税后利润率／融资额×100%

筹资成本率=筹资成本额／融资额×100%

2）成本效益分析法成本效益指数=净现金收益额／净现金负债额

净现金收益额=预期收入增加额—筹资成本增加额

3）返本分析法

成本是指企业在一定时期内生产一定品种，一定数量的产品所支出的用货币表现的生产消耗的总和，定义为产品生产与流通过程中劳动和物化劳动的货币表现。

成本的作用表现在

1,成本是补偿生产消耗的尺度 2,成本是反映和控制各种劳动耗费的工具 3,成本是制定商品价格的重要依据 4,成本是企业经营决策的重要信息

按成本的构成分为 1,理论成本 2,实际成本

按计入成本的方法分类 1,基本成本 2,间接成本

按成本与产量的关系分类 1,固定成本 2,变动成本

按成本发生的权责分类 1,可控成本 2,不可控成本

其他1,按发生环节班组成本，车间成本，企业成本等

2,按发生时期历史成本，计划成本，企业成本等

3,按企业实际需要 1,质量成本 2,决策成本 3,边际成本 4,机会成本 5,沉落成本 6后续成本

房地产开发成本构成

1,土地开发成本构成

1,土地出让金 2,土地征用及拆迁安置费 3,七通一平费 4,管理费 5,利息

2,房地产综合开发成本构成

1,土地开发费 2,公共服务及生活设施配套费 3,小区内外的市政工程建设费 4,建筑及安装工程费（1,人工 2,材料 3,机械使用 4,施工管理 5,设备购置及安装费）5,勘察设计费 6,各种税收费 7,利息 8,经营管理费

房地产租赁与销售成本构成

1,城市土地经营成本 2,房屋销售经营成本构成 3,房屋租赁经营成本构成（房屋价值补偿费，维修费，管理费，税金，土地使用税，保险费，利息，广告费）

成本管理是企业为降低经营成本，提高经济效益，增强竞争能力而进行的各项管理的总称

成本预测是发生在经济活动进行之前和经济活动进行过程中，对即将形成的成本进行的估测分为 1,先期成本预测 2,其中成本预测

成本控制是指在经营成本形成过程中，对成本计划执行情况的检测，对成本差异情况情况进行的分析以及纠正

措施的制订与实施

步骤 1,确定目标成本 2,负债单位的划分 3,实施过程控制

利润是企业经营收入扣除税金后的余额

房地产利润的构成：是房地产经营纯收入扣除应缴税费后的余额。

房地产销售利润估算：1,收入估算2,成本估算 3,税费估算 4,利润估算

第八章房地产经营企业人力资源管理

人力资源管理的任务：1.合理安排。有效利用人力资源。2.科学管理，充分调动人的积极性。3.加强培训，积极开发人力资源。

人力资源管理的内容：1.招聘和录用。2.调配和使用。3.人事考核。4.晋升与奖惩。5.教育和培训。

房地产经营企业职工队伍的构成：1.管理人员。2.工程技术人员。3.业务人员。4.工人。5.其他工作人员。人员录用的原则：1.人员录用计划与企业经营发展计划相适应。2.人员录用计划必须建立在科学在定量分析的基础上。

招聘方法：一般实行公开招聘、全面考核、择优录取、规定试用期、签订全同正式录用的基本程序。

职务分析又称岗位分析，是指通过对职务的观察与研究，确定关于企业各级职务的性质、管辖范围、工作目的的分析研究，是为适应录用分配、工资、晋升、教育培训等需要而进行和工作。

职务分析的基本内容有两个：1. 该职务包括工作的性质、范围、，内容、程序、任务、要求、责任、地点、环境。劳动强度等。2.担任该项职务的人所需要的资质条件。

职务分析的基本程序：看、问、记、研。｛228｝

职务分析的原则：1.实事求是，科学分析的原则。2.由面到点、由低到高，逐渐深化的原则。3.与组织研究相结合的原则。

职务分析的基本方法：1.该职务的具体工作内容是什么？2.如何进行这些工作？3.这什么要这样做？4.作业过程的难点所在。

职务评价是测定各评估企业内岗位职务间相对价值、确定能级水平的一项工作。

职务评价方法：1.排列法。2.分等法。3.因素比较法。4.评分法。

功能测定中对职能人员或职能部门素质进行的综合测定。

功能测定分功能设置和能级判定步进行。

作为职能人员个人的功能项目有：1.品质功能。2.智力功能。3.技能功能。

作为职能部门的群体功能项目有：1.领导功能。2.群众状态。3.组织状态。

能级判定常见有分数定级法和偏差定级法。

人事安排，应该处理好的的关系：

关于量才作用的关系。2.关于人才互补的关系。3.关于人际关系。4.关于能力与素质的关系。

第八章房地产企业人力资源管理

企业员工的考核与培训

人事考核制度：“考核制度”是指就人事考核的母的，内容，方法，程序和组织机制作的系统规定，是一种制度和体制。

人事考核原则：1 人事考核原则 2 客观公正原则 3 注重实绩 4科学测定，科学分析

考核内容：”德“能”“勤”“绩”四方面。{233页}

考核形式：1 考核的形式（a笔试b口试c操作 2考核的评议形式（a要有充分准备b 要有一定的组织机构c要有始有终 3人事考核的评估方形式

考核评估因素：业绩考核能力考核适应性考核

常用方法：1量表评定法（积分法） 2 等级排列法 3 分析性排列法（综合计分排序法） 4 硬性分配法 5心理检测法（智能才能职业个性）{237页}

干部培训的意义：1 是提高企业管理效率的迫切需要 2 是企业人才资源开发的中心环节 3是企业战略发展的重要基础。

培训方针：面向世界，面向现代化，面向未来，理论联系实际，学以致用。

培训原则：1正规化 2 全员培训，重点深造 3学以致用原则 {239}

三种基本形式：1学历教育式的培训 2 岗位培训 3 单项培训 {239页}

培训方法：1职前培训 2 在职培训 3离职培训

行为与激励是现代化企业管理理论之一，是运用人类学，社会学，心理学，经济学，管理学的理论和方法，对

企业职工在企业生产经营活动过程中的行为，以及这些行为产生的原因进行研究分析的一门边缘性学科。

霍桑实验结论4个观点：{241页}

激励：是指对人的行为为动机的启发，诱导和刺激。特点：1提供诱因条件必须适合激励对象的需要 2 诱因条件应当有实在的，可实现性的目标 3 激励目标一旦达到，激励的条件必须兑现。

激励理论： 1 需要层次理论（1）生存需求层次（2）安全需求层次（3）社交需求层次（4）尊重需求层次（5）自我实现层次 {243页} 2 强化理论（正强化负强化自然消退惩罚）{244页}

激励方式： 1奖励 2 表扬 3 惩罚 4 批评 {245页}

第九章房地产经销

1、营销：指导生产及连结生产与消费的一系列经济活动。

2、促销：把企业的产品或服务推向市场，向客户进行的报道、宣传、说服活动，是一种意在促进和影响人们的购买行为的刺激手段。

3、促销活动的作用：a、唤起消费；b宣传产品；c、联系客户；d、提高声誉。

4、促销的方式：a、人员推销；b、广告促销；c、营业推广；d公共关系。

5、营销环境：指营销活动所依赖的周边环境与自身环境。

6、营销环境的特点：a、广泛性；b、区域性；c、针对性；d、时间性.

7、房地产营销：是专指房地产商品进入进入流通领域内的，围绕销售活动而进行的策划、定价、中介服务等经济活动。

8、房地产价格的形式分类

1.房产价格、地产价格、房地产价格；

2.销售价格、租赁价格：

3.商品价格、成本价格、福利价格；

4市场价格、指导价格；

5.总价格、单位价格、楼面价格；

6.抵押价格、课税价格、征用价格；

7.期货价、现货价；

8.建安价、工程造价、综合造价；

9.房地产价格的构成：1.土地开发成本；2.土地经营成本；3.税费及利润。

10.房地产销售价格的构成：1.房地产开发成本；2.房地产经营成本；3.税费及利润。

11.房地产租赁价格的构成：1.房地产租赁成本；2.房地产经营税费；3.利润。

12.房地产定价方法：

A.销售价格的定价方法：1.成本导向定价法（成本加成定价法；目标成本定价法）；

2.需求导向定价法；

3.竞争导向定价法。

B.租赁价格定价方法1.价格补偿法（五种折旧p253）；2.租金方案（等额租金方案；固定比例递增租金方案）

13.成本导向计价法：就是以产品的成本为核心计算价格的方法。

14.需求导向计价法：是指按买方对产品的价格认可与需求强度来定价。

15.竞争导向定价法：是指出于竞争的需要，按竞争对手的价格来制订价格标准的方法。

16.价值补偿费（折旧费）：是指按房屋的耐用年限计算的逐渐收回建造房屋的投资。

17.销售渠道：是指商品从生产者向最终消费者转移的所经路线与经销单位总和。

18房地产销售渠道的模式：

1.零级渠道，也叫直接渠道是由开发者直接把产品销售给用户，不经任何中间环节。

2.一级渠道，即开发生产者经由中间商把产品销售给用户。

3.耳机渠道，及开发生产者首先把自己的产品销售权委托一间代理公司，有代理商再将商品通过中间商转销给消费者。

19、市场推广的手段：1、广告；2、售楼书；3、展销会；4、楼盘正式推出仪式；5、样板房展示。

20、人员推销：是依靠推销员直接向消费者推销商品，提供服务的过程，是商品促销活动中花费最大，效果最好的推销形式。

21.人员推销的特点？

（1）与客户直接对话，便于有的放矢，根据对方的反应和需求调整推销计划；

（2）与客户面对面交谈，变于建立感情，增进了解，校区客户的疑问和购买心理障碍；

（3）交谈式的推销方式，便于针对客户的疑问，详细的介绍产品，提供信息服务；

（4）为推销工作提供了一种说服、劝诱的机会，大大提高了推销成功率。

22．人员推销的作用？

（1）向客户宣传了产品的有关信息；

（2）通过说服和动员，唤起客户的购买欲望；

（3）通过询问和调查，收集了市场信息资料；

（4）通过访问和交谈，建立了与客户的感情；

（5）为客户服务。

23.人员的推销的组织形式？

a.地区组织形式；

b.产品组织形式；

c.客户组织形式。

24.房地产推销人员的素质要求：1.思想品德素质：2.专业素质；3.文化素质

25.房地产推销员培训内容？

（1）有关推销技巧的知识；

（2）关于商品房的有关知识；

（3）关于城市规划及实施计划的知识；

（4）关于房地产市场的知识；

（5）关于房地产有关法律法规的知识。

26.推销员应坚持的几项基本原则？

（1）实事求是的原则；

（2）以顾客利益为中心原则；

（3）可证实原则。

第十章

1、经营分析：是运用经济分析理论和方法对企业的经营活动从各个不同的方面所进行的研究和分析，是现代企业管理的重要职能之一。

2经营分析意义：认真搞好经济活动分析，对于加强和改善企业的生产经营管理，提高经济效益，具有重要意义。

3经营分析的主要任务？

（1）评价企业经济效益；

（2）控制一夜经济活动过程；

（3）挖掘企业内部潜力；

（4）预测企业经济活动的效果；

（5）提高企业的管理素质。

4.经营分析的内容？

（1）企业经营效益分析；

（2）企业经营状况分析；

（3）企业经营环境分析；

（4）企业经营决策分析；

（5）企业素质分析。

5.经营分析的原则？

（1）实事求是的原则；

（2）以经济效益为中心，经济效益与社会效益相结合的原则：

（3）实物形态指标与价值形态指标相结合的原则；

（4）坚持辩证观点，抓住主要矛盾的原则；

（5）统筹兼顾、从全局出发的原则。

6经营分析的依据？

（1）计划资料；

（2）经济核算资料；

（3）反应经济活动过程的各种原始数据统计资料；

（4）社会技术经济、政策法规专题资料；

（5）历史资料。

7.经营分析的分类？

（1）按分析内容分类：分为专题分析与综合分析两类；

（2）按分析的层次分类：分为企业级、部门级、班组级的经营分析的三类；

（3）按分析的目的和用途分类：分为预测性分析、控制性分析和总结性分析三类；

（4）按分析方法分类：a.按分析指标、标准的性质分类：分为定量分析与定性分析两类；b.按分析手段分类：分为传统分析法与经济数学分析法两类。

（5）按时间分类：分为日常分析、定期分析和即时分析三类。

8.经营分析的一般程序？

（1）确定分析课题；

（2）分析资料的收集；

（3）分析资料的处理；

（4）进行分析研究；

（5）撰写分析报告。

9.经营分析方法？

（1）定量分析法与定性分析法；

（2）传统分析法与经济数学分析法；

（3）静态分析法与动态分析法。

10.定量分析法及其适用条件？

当经济现象的数量表现比较充分，经济现象的发展比较稳定，影响因素较少或主要因素的影响比较突出，而这些因素又可以计量描述时，应当采用定量分析法。

11.不宜采用定量分析法？

（1）经济现象影响因素过于复杂，无法用一种数字模型进行描述，如很多宏观经济管理问题：

（2）商品经济不发达，经济活动过程受到过多的非经济因素的干扰与制约；

（3）经济现象的数量表现不存在或不充分。

12.定性分析法：避开事物的数量的表述，通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展规律，是一种更为灵活、考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。

13.定性分析法的适用条件？

定性分析法特别适用于那些影响因素复杂，尤其是受非经济因素影响较多的经济现象的分析。当经济事物无法计量的或无数量值可收集时，也只有采用定性分析法。

14.传统分析法？

（1）比较法：是指用过指标对比，从数量上确定指标间差异的一种分析方法。

（2）动态比率法：又称趋势比率分析法，是用于分析一定时期事物发展规律变化趋势的分析方法。

15.常见的比较法？

（1）实际完成指标与计划指标的对比；

（2）实际指标与定额、预算指标的对比；

（3）本期实际指标与前期世纪之标的对比；

（4）本企业的实际指标与同行业先进指标对比；

（5）不同指标的对比分析。

16.投资收益率：又称投资利润率，是工程项目投产后每年取得的净收益与总投资额之比。

17.投资回收率：是拟建项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。

18.净现值分析的净现值（NPV）：指建设项目整个寿命期内各年所发生的资金流入与资金流出的差额，按规定的贴现系数折算为项目实施初期的现值。

19.年等值法：是用等额年度支出与等额年度收入想比较来评价项目投资经济效益的一种分析方法。

20.项目的“全寿命”：是指规划设计开始到寿命终了，整个使用寿命期。

21.“全寿命”费用分析法：就是将上述各项费用均按规定的复利利率折算为现值，用“净现值法”计算出项目全寿命期内的现值。

22.常见的综合分析方法：a.综合经济效益系数法；b.综合经济效益评价函数法。

23.综合经济效益系数法：是用选择或重新构造的数个或单个指标来描述企业的综合经济效益的方法。

24.综合经济效益评价函数法：是针对动态指数法存在问题提出来的一种分析方法。

房地产开发与经营复习题

选择题：（含多选）

1.从决策的含义可看出,构成决策问题要具备一下基本条件：①有明确的目标；②有两个以上可供选择比较的

方案；③有评价方案优劣的标准；④有真实地反应客观实际的信息。

2.一个好的决策目标应满足以下四点要求：①针对性；②明确性；③层次性；④可行性。

3.地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同：地产经营公司是政府委托,在土地的一级市场上从

事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。

4.地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。

5.房地产开发企业资质等级划分规定：

6.房地产企业组织结构形式：①职能型组织结构；②项目型组织结构；③矩阵型组织结构；④混合型组织结

构。

7.土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、

娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

8.获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式。

9.低价测算的常用方法：假设开发法。

10.其他费用估算：保险费属于其他费。

11.静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）

12.财务内部收益率公式：

13.安全性按风险程度大小分为：A,B,C,D 4级：A级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D

级表示风险极大。房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。14.筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分为，共分为：A,B,C,D 4级：A级表示筹资成本最低；B级

表示筹资成本较低；C级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A级的筹资方案。

15.编制投资计划必须对开发企业建设总投资进行分解。投资的分解方法有：按照投资构成、按照子项目、按

照时间三种。

16.房地产开发企业制定投资计划表时,要注意项目分解和工程成本分解的统一。

17.房地产开发项目进度管理的主要内容：①编制开发项目实施阶段总进度规划；②编制开发项目建设总进度

计划、年度计划；③核准施工进度计划；④编制其他配套进度计划；

⑤督促监理工程师；⑥检查与纠偏进度计划。

18.合同策划是指开发商对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同事实的接触条件、工程范围、承

包方式、合同的主要条款一级合同的签订过程中注意到的问题。

19.从预防索赔发生着手，洞察工程实施中可能导致索赔的起因，防止或减少索赔事件的出现。

20.开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工

程质量监督机构。

21.购买后行为评价的主要内容：①购买者对于产品及开发商的满意度；②购房者的社会传播行为；③购房者

处理不满的方式的选择。

22.竣工验收应满足的条件：

⑴完成工程设计和合同约定的各项内容；

⑵施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

⑶对于委托建立的工程项目，建立单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总经理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

⑷勘察、设计单位对勘察。设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

⑸有关完整的技术档案和施工管理资料。

⑹有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告。

⑺建设单位已按合同约定支付工程款。

⑻有施工单位签署的工程质量保修书。

⑼城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

⑽有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

⑾建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

判断题

1.金融机构一般以资金提供者身份参与房地产开发，特殊情况下甚至以直接投资人身份进行房地产开发。P11

2.决策的目标应明确、详细，而且应当可以定量描述，有具体的衡量标准。P20

3.房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交

换的部分，属于固定资产，可以划分为实物和权力两种形态。P29

4.房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经

济效益最大化。P32

5.项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。P49

6.根据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境。P62

7.房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。

P69

8.住宅投资的安全性较高，可以获得稳定的收益。值得注意的是，高档住宅由于价格高，收益相对也大，但

面临的风险更大。P79

9.完成项目的投资机会选择和可行性研究之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的一环就

是获取土地使用权。P85

10.第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无

偿收回。P94

11.国土资源行政主管部门应当在受理之日起30日内完成预审工作，对符合条件的申请单位，应当出具建设项

目预审报告，并将预审报告和有关资料抄送有权批准用地的人民政府国土资源行政主管部门。P97

12.征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6—10倍。P98

13.拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋的所有人给于补偿外，还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切实

保障被拆除房屋使用人的使用权。P101

14.投资机会研究相当粗略，主要依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确程度控制在

±30%左右，研究费用一般占投资总额的0.2%—1%。P110

15.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。P110

16.详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用根据项目的大小不同而有所不同，小型项目

约占投资的1%—3%，大型复杂的工程约占0.2%—1%。P110

17.在项目建议书被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。P112

18.敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。P143

19.开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量计

划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。P198

名词解释:

1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规

划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。P1

2.房地产经营：

狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租凭及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。P5

广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3.最大最小后悔值法：是将某个自然状态下的最大收益值定为理想目标，如果没有采取这一理想方案，而采取

了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到“后悔”，这样每个自然状态下的理想最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值，称为“最大后悔值”。P23

4.房地产专营企业：是指依法注册成立、具有一定企业资质并长期从事专门的房地产开发经营业务的企业。P37

5.房地产兼营企业：是指某些以其他行业，如商业、建筑业、金融业、电子工业、化学工业为主营业务，而在

注册时申请并经批准兼营房地产开发经营的一类企业。P37

6.房地产项目型企业：是特别针对某一开发项目而设立的开发企业。P37

7.挂牌出让：土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟

出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。P88

8.土地使用权转让：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权

转移给他人的行为。P91

9.土地使用权划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地

交付期使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，但主要是用于经济适用房建设。P94 10.青苗补偿费：是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用

者以经济补偿。P98

11.房屋产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估

价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。P100

12.可行性研究：是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。P108

13.财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算

项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。P130

14.投资回收期：指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。P138

15.房地产开发项目不确定性分析：可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收

益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。P143

16.房地产开发资金成本：是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。P155

17.住宅平均层数：指各种住宅层数的平均值，按各种层数住宅的建筑面积与占地面积之比计算。P165

18.住宅建筑净密度：指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比。P166

19.住宅建筑面积净密度：是指住宅总面积与住宅用地面积之比。P166

20.住宅建筑面积毛密度：是指住宅总建筑面积与居住用地面积之比。P166

21.建筑密度：指项目用地范围内所有基地面积之和与规划建设用地面积之比。P166

22.房地产开发项目报建：是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑

的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。P170

23.建设工程规划许可证：是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律

凭证。P172

24.进度管理：是指以进度计划为依据、综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。

P191

25.房地产开发项目投资管理：是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在

计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。P194

26.工程索赔：是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并

非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。P209 27.房地产开发项目的竣工验收：是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人

员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。P215

28.成本导向定价法：是房地产企业以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。

P233

29.需求导向定价法：是房地产企业以市场需求为基础，根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制

定产品价格的一种方法。P234

30.房地产开发与经营项目后评价：就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益

以及顾客满意度进行的全面核查。P256

31.房地产购买后行为评价：是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足

程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。P267

简答题：

1.房地产开发与房地产经营的关系：

⑴广义的角度理解，两者本质上一致,侧重点不同。

房地产开发侧重点是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；

而房地产经营则强调的是这种行为的目的——获得预期的经济效益。

⑵狭义的角度理解，两者相对独立

房地产经营反应的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系；

房地产开发只是一种投资、建设和劳动的行为。

⑶房地产开发以房地产经营为核心

房地产开发是一种以经营为核心的经济行为。

⑷房地产经营以房地产开发为基础

房地产经营仍然以产品为主要经营对象而继续。

房地产经营目标是获得一定的投资效益，投资的对象是房地产产品。

2.房地产开发的主要工作阶段：

⑴投资决策分析阶段；⑵依法取得土地使用权阶段；⑶可行性研究阶段；⑷前期准备阶段；⑸实施阶段；⑹销售阶段。

3. 开发与经营决策原则：

⑴遵守政策法规原则；⑵经济效益原则；⑶风险意识原则；⑷定性分析与定量分析相结合的原则；

3.房地产开发与经营决策的类型：（年年考）

⑴确定型决策；⑵风险型决策；⑶不确定型决策；

4.房地产开发与经营决策的程序：

⑴发现问题；⑵确定目标；⑶拟定方案；⑷分析评价；⑸选择方案；⑹实施追踪方案；

5.实现节约型房地产开发的途径：

⑴强化集约利用土地，提高土地利用率；⑵积极推进原材料节约；⑶大力推进建筑节能；⑷整合优化利用城市建设资源；

6. 经营性物业资产经营管理的主要内用有以下四个方面：

⑴制定经营管理目标；⑵制定推广计划；⑶投资管理；⑷资金融通管理；

7. 房地产企业在国民经济中的作用：

⑴为国民经济的发展提供物质保证；⑵为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源；⑶为相关产业的发展起到有力的带动作用；⑷促进消费结构和产业结构的合理化；

8. 我国房地产开发企业发展现状：

⑴企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小；⑵企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢；⑶企业成长性良好，但盈利能力相对滞后；⑷企业的区域分布具有较高的集中性；⑸企业融资渠道比较单一；⑹企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业；

9. 房地产企业人员构成：

⑴注册建筑师；⑵工程师；⑶财务人员；⑷营销策划人员；⑸项目拓展及发展人员；⑹法律顾问；

10.房地产企业经营决策的影响因素：

⑴环境⑵决策者对风险的态度；⑶思维定义；⑷时间；

11.房地产开发与经营环境的特点：

⑴关键性

房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的，而是相互联系和相互影响的。

⑵可变性

房地产开发与经营环境是一个动态的、可变的开放系统，它总是处于不停的运动之中。

⑶相对性

房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果。

⑷层次性

房地产开发与经营所处环境是一个综合体，从分析的角度可将之分解为宏观、中观、微观环境三个层次。

12.房地产企业经营就目标的内容：

13.SWOT分析法：

SWOT分析法又称十字图表分析法，是西方企业界广为应用的一种战略选择方法。

S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。

企业内部环境的分析主要集中在以下五点：⑴管理状况；⑵经营状况；⑶人员状况；⑷资金状况；⑸具体项目状况；

通过对这五点的分析，可总结出房地产企业的优势和劣势。

⑴企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点。

⑵企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点。

⑶企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点。

⑷企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点。

14.房地产开发与经营风险分析：

⑴政治风险

政治风险的含义：房地产开发与经营的政治风险，是指犹豫未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。

政治风险的应对措施：①投资前的管理。②投资后的管理。③风险发生后的补救措施。

⑵经济风险

经济风险的应对措施：①投资前的应对措施；②投资过程中的管理；③风险发生后的补救措施。

⑶金融风险

⑷来自自然界和冲突的意外风险

⑸个别风险

15.土地使用权行政划拨的主要特征：

⑴没有明确的使用年限

⑵无需支付土地使用权出让金

⑶不能随意转让、出租和抵押

16.土地使用权划拨的审批权限

17.土地征用的程序：

①建设项目的预审；②用地申请；③拟定征地方案；④签订征地协议；⑤出让或划拨土地；⑥办法土地使用

证；

18.简述关于拆迁补偿形式的规定：

《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。