养老中心建设项目可行性研究报告

养老中心建设项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）

目录

第一章总论 (1)

1.1项目背景 (1)

1.2可行性研究编制依据 (24)

1.3可行性研究范围 (25)

1.4项目概况 (25)

第二章需求分析 (28)

2.1老龄人口及抚养情况 (28)

2.2老龄服务业发展现状 (30)

2.3需求分析 (30)

2.4本项目服务对象 (32)

第三章建设规模 (32)

3.1建设规模 (32)

3.2建设标准 (32)

3.3建设内容 (32)

第四章场址选择 (33)

4.1场址选择 (33)

4.2场址条件 (34)

第五章建筑方案 (35)

5.1指导思想与原则 (35)

5.2项目总体规划 (36)

5.3建筑方案 (38)

5.4建筑设计规范 (39)

5.5建筑结构设计 (48)

5.6结构选型 (49)

5.7消防 (49)

5.8主要设备 (54)

5.9配套设施 (54)

第六章环境保护 (58)

6.1编制依据 (58)

6.2设计采用标准 (58)

6.3主要污染源和污染物 (58)

6.4综合利用与治理方案 (59)

6.5绿化 (61)

6.6环境管理机构及定员 (61)

6.7环境监测机构 (62)

6.8环保设施及投资概算 (62)

第七章节能 (62)

7.1设计依据 (62)

7.2设计采用的节能标准 (63)

7.3节能措施 (63)

7.4节能机构 (64)

第八章公用工程 (65)

8.1给排水方案设计 (65)

8.2电气电讯 (69)

8.3暖通空调设计 (73)

第九章职业安全卫生 (79)

9.1设计依据 (79)

9.2职业安全卫生现状 (79)

9.3卫生要求 (79)

9.4危害因素分析及控制措施 (81)

9.5预期效果及评价 (82)

9.7投资估算 (82)

第十章组织机构与人力资源配置 (82)

10.1组织机构 (82)

10.2管理机构组织方案体系图 (83)

10.3人力资源配置 (83)

第十一章项目实施进度 (85)

11.1建设期 (85)

11.2项目实施计划 (85)

第十二章投资估算与资金筹措 (86)

12.1投资估算范围 (86)

12.2投资估算额与相关数据取定 (86)

12.3编制依据 (86)

12.4建设资金筹措 (87)

第十三章工程招标与施工方案 (91)

13.1招标初步方案 (91)

第十四章经济与社会效益评价 (92)

14.1经济评价概述 (92)

14.2项目折旧 (92)

14.3经济效益 (93)

14.5经济效益分析 (95)

14.6社会效益分析 (95)

第十五章可行性研究的结论与建议 (95)

15.1结论 (95)

15.2建议 (96)

第一章总论

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称及承办单位

一、项目名称

某某养老服务有限公司建设项目，以下简称“本项目”。二、项目单位概况

承办单位：某某养老服务有限公司

法人代表：吕某某

经营范围：老年人养护服务；餐饮服务；超市市场零售；国内旅游经营服务；洗浴服务；水果、蔬菜、农产品经销；道路工程建筑；房屋工程建筑；房屋开发。

注册资本：人民币伍亿玖仟玖佰玖拾万元整

1.1.2承办单位概况

本项目承办单位为某某养老服务有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。

1.1.3项目提出背景和项目建设的必要性

1.1.3.1 我国、我省、我市老龄化现状和问题

（1）老年人口总量

依据全省14市老龄办的统计数据，2015年末，全省户籍总人口为4274.5万人，60周岁及以上户籍老年人口837.3万人，占总人口19.6%;其中65周岁及以上户籍老年人口540.4万人，占总人口的12.6%。与2014年相比,老年人口增加47.4万人，增长率为 6.0%。某某省人口老龄化程度较高，与全国老年人口占

总人口的15.5%相比，高出4.1个百分点。

从各市老年人口情况上看，沈阳市、大连市的老年人口分别达到152.0万和129.6万，老年人口占总人口比例分别为20.8%和21.8%。人口老龄化程度上，沈阳、大连、某某、本溪和丹东等5市均超过20%，其中某某市最高，达到22.1%；锦州市、朝阳市老龄化程度最低，同为16.3%。盘锦市的老年人口最少，为22.8万人，占总人口16.8%。

表1 2015年某某省分地区60周岁及以上老年人口单位：人

地区别总人口老年人口

同比

增幅

老

龄

化

排

名人数比例

城镇老

年人数

农村老

年人数

沈阳市7308396 1520179 20.8% 1133685 386494 6.6% 5 大连市5942995 1295782 21.8% 733575 562207 5.8% 2 某某市3480177 767811 22.1% 414704 353107 7.7% 1 抚顺市2173649 425819 19.6% 303627 122192 8.3% 6 本溪市1520341 320414 21.1% 227845 92569 7.5% 4 丹东市2394683 516078 21.6% 245605 270473 6.3% 3 锦州市3090500 502665 16.3% 231412 271253 2.7% 14 营口市2332890 445357 19.1% 206787 238570 6.3% 8 阜新市1910101 368682 19.3% 160268 208414 7.9% 7 辽阳市1825212 344460 18.9% 148906 195554 2.1% 9 铁岭市3079533 568349 18.5% 192636 375713 2.3% 10

朝阳市3510572 570961 16.3% 150559 420402 2.6% 13 盘锦市1354820 227807 16.8% 132880 94927 10.7% 12

葫芦岛

市

2820911 498944 17.7% 168055 330889 9.7% 11

合计4274478

8373308 19.6% 4450544 3922764 6.0%

图1 2015年某某省分地区老年人口分布

图2 2015年某某省分地区老年人口比例及城镇、农村老年人口

在全省837.3万老年人口中，城镇老年人口445.1万，占53.2%；农村老年人口392.3万，占46.8%。从地区分布上看，沈阳、大连、某某、抚顺、本溪、盘锦等6市城镇老年人口多于农村老年人口，其他8市均是农村老年人口多于城镇老年人口。

老年人口年龄构成

60至69周岁老年人口494.8万人，占老年人口59.1%

70至79周岁老年人口236.0万人，占老年人口28.2%

80至89周岁老年人口96.3万人，占老年人口11.5%

90至99周岁老年人口10.1万人，占老年人口1.2%

100周岁及以上老年人口1637人，占老年人口0.02%

图3 2015年某某省老年人口年龄构成

与2014年相比，2015年末，全省60至69周岁老年人口增加35.7万人，70至79周岁老年人口增加4.7万人，80至89周岁老年人口增加7.0万人，90至99周岁老年人口减少68人，百岁老人数增加129人。

图4 2015年与2014年某某省老年人口年龄构成情况对比（2）高龄老人

2015年末，全省80周岁及以上高龄老年人口突破百万，达106.6万人，占老年人口12.7%，分布情况如下：

表2 2015年某某省分地区、分城乡80周岁及以上高龄老年人口

单位：人

地区别80周岁及以上高龄老年

人口

城镇高

龄老

年人口

农村高

龄老年

人口

人数比例

沈阳市221765 14.6% 157263 64502 大连市190829 14.7% 119263 71566 某某市102934 13.4% 64129 38805 抚顺市61523 14.4% 47150 14373 本溪市34943 10.9% 25901 9042 丹东市55785 10.8% 28515 27270 锦州市58003 11.5% 30058 27945 营口市50835 11.4% 21582 29253 阜新市38215 10.4% 16256 21959 辽阳市36721 10.7% 14316 22405 铁岭市64922 11.4% 22928 41994 朝阳市65337 11.4% 18734 46603 盘锦市20456 9.0% 10675 9781 葫芦岛

市

63506 12.7% 19255 44251 合计1065774 12.7% 596025 469749

图5 2015年某某省80周岁及以上高龄老年人口

图 6 2015年某某省城镇与农村高龄老年人口数对比

（3）百岁老人

2015年末，全省100周岁及以上老年人口1637人，较2014年末增加129人。其中男性548人，女性1089人，男女比为1:2；城镇百岁老人836人，农村百岁老人801人，城乡比为1:0.96。全省平均每万名老年人拥有百岁老人2人。全省共有百岁夫妻5对。

表3 2015年某某省分地区、分性别百岁老年人口单位：人

地区别百岁老年人口百

岁

夫

妻

（

对）

万名老

年人拥

有百岁

老人数

量

总人数男女

沈阳市283 111 172 1 1.9 大连市361 89 272 0 2.8 某某市149 50 99 1 1.9 抚顺市60 23 37 0 1.3 本溪市38 9 29 0 1.2 丹东市100 42 58 0 1.9 锦州市125 41 84 0 2.5 营口市181 73 108 1 4.1 阜新市41 13 28 0 1.1 辽阳市74 28 46 1 2.2 铁岭市78 24 54 1 1.4 朝阳市37 13 24 0 0.6 盘锦市37 9 28 0 1.7 葫芦岛市73 23 50 0 1.5 合计1637 548 1089 5 2.0

图7 2015年某某省分地区、分性别百岁老人

（4）老年人口健康状况

全省老年人口中健康老人375.7万人，占老年人口44.9%；患有老年慢性病和其他疾病的老人461.6万人，占老年人口55.1%。失能、半失能老人117.0万人，占老年人口14.0%。

表4 2015年某某省分地区失能、半失能老人单位：人

地区别老年人口总

数

失能老人半失能老人失能、半失能老人人数比例人数比例人数比例

沈阳市1520179 83978 5.5% 136430 9.0% 220408 14.5% 大连市1295782 87570 6.8% 129287 10.0% 216857 16.7% 某某市767811 38364 5.0% 59940 7.8% 98304 12.8% 抚顺市425819 20062 4.7% 36102 8.5% 56164 13.2% 本溪市320414 20201 6.3% 21198 6.6% 41399 12.9% 丹东市516078 19348 3.7% 39393 7.6% 58741 11.4%

锦州市502665 21367 4.3% 36510 7.3% 57877 11.5% 营口市445357 23604 5.3% 39637 8.9% 63241 14.2% 阜新市368682 15709 4.3% 25882 7.0% 41591 11.3% 辽阳市344460 14725 4.3% 20718 6.0% 29443 10.3% 铁岭市568349 24532 4.3% 49431 8.7% 73963 13.0% 朝阳市570961 41160 7.2% 53677 9.4% 94837 16.6% 盘锦市227807 9529 4.2% 13655 6.0% 23184 10.2% 葫芦岛市498944 20049 4.0% 68293 13.7% 88342 17.7% 合计8373308 440198 5.3% 730153 8.7% 1170351 14.0% 图8 2015年某某省分地区失能、半失能老人

（5）空巢老人

2015年末，全省空巢老人达到350.7万人，占老年人口41.9% 。

表5 2015年某某省分地区空巢老人单位：人

地区别老年人口

总数

空巢老人

数

占老年人口

比例

沈阳市1520179 681278 44.8%

大连市1295782 624398 48.2%

某某市767811 337069 43.9%

抚顺市425819 164366 38.6%

本溪市320414 158528 49.5%

丹东市516078 191981 37.2%

锦州市502665 186133 37.0%

营口市445357 178143 40.0%

阜新市368682 137200 37.2%

辽阳市344460 130589 37.9%

铁岭市568349 216541 38.1%

朝阳市570961 209543 36.7%

盘锦市227807 82694 36.3%

葫芦岛市498944 208559 41.8%

合计8373308 3507021 41.9% （5）养老服务机构

2011年末，全省城乡各类养老机构达到1714家，养老床位总数达到了18万张，同比增长12.5 %。每千名老年人拥有养老床位达到了25张，高于全国每千名老年人拥有养老床位19张的水平。

全省共有公办养老机构914家，养老床位10万张，其中城市养老机构123家，养老床位2.7万张；农村养老机构791家，养老床位7.3万张。

全省共有民办养老机构800家，床位8万张。，全省空巢老人达到350.7万人，占老年人口41.9%。

图8 2011年全省养老机构和养老床位情况

1.1.4.2 社会养老服务体系建设的必要性和迫切性

我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。

加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足

人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。

加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。

加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

在面对挑战的同时，我国社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。同时，随着我国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。

1.1.4.3 内涵和定位

（一）术语

1、老年公寓

老年公寓式专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体

系，是综合管理的机构养老住宅类型。

2、老龄阶段

60周岁及以上人口年龄段。80周岁及以上人口为高龄老人。

3、自理老人

生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。

4、介助老人

生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。

5、介护老人

生活行为依赖他人护理的老年人。

（二）内涵

社会养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。

社会养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求，兼顾全体老年人改善和提高养老服务条件的要求。

社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务，是坚持政府主导，鼓励社会参与，不断完善管理制度，丰富服务内容，健全服务标准，满足人民群众日益增长的养老服务需求的持续发展过程。本建设规划仅着眼于构建体系建设的基本框架。（三）功能定位

我国的社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、

法律服务等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。有条件的地方可以探索对居家养老的失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要的康复辅具，提高生活自理能力和生活质量。

社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。在城市，结合社区服务设施建设，增加养老设施网点，增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。倡议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助养老新模式。

机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：1.生活照料。设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的救援。鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。其他类型的养老机构根据自身特

点，为不同类型的老年人提供集中照料等服务。

1.1.4.4 国内老年住宅经营模式分析

好适龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。

1、政府、慈善机构合作经营管理

我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。

(1). 纯福利性质的养老院（公办公营福利院）

这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。

由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。(2). 混合型养老院（公办民营养老院）

这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在