房地产项目管理课程设计

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——玻璃钢厂搬迁改造项目建议书

玻璃钢厂搬迁改造项目建议书

目录

第一章项目总论 (3)

1.1项目名称

1.2项目地点

1.3项目概述

第二章项目必要性及依据 (4)

2.1项目提出的必要性

2.2项目依据

第三章改造项目经济测算 (6)

3.1测算搬迁项目的相关经济计算

3.2搬迁玻璃钢厂在经济上的可行性研究

第四章市场分析和预测 (9)

4.1市场分析

4.2市场预测

第五章风险评估 (11)

第六章项目开工前期的工作内容 (12)

第七章项目的可行性研究结论 (20)

第一章项目总论

1.1项目名称：大连市甘井子区玻璃钢厂搬迁改造

1.2项目地点：大连市甘井子区甘井子村

1.3项目概述：大连甘井子区玻璃钢厂位于大连市甘井子区甘井子街道甘井子村，占地

2.5万平方米，地形为南北条状，建筑面积2万平方米，现有职工500余人，主要生产玻璃钢制品。该厂周围均为建成的住宅，住宅的平均价格为1.1万元每平方米，该搬迁项目预计容积率为2.5。现由于政府政策以及周围环境和有效利用建设用地等一系列因素，将甘井子区玻璃钢厂搬迁至别处，工厂原址开发成住宅。甘井子区目前位于大连的三环左右地带，近几年发展迅速，政府将正在这一带区域附近积极建设经济新区，所以本项目用地区域具有很好的地理位置，项目区域周边交通便利，环境优美，有良好的区域优势，所以本项目将以人为本，合理利用土地，创造舒适安宁，环境优美，健康，适用的高品质休闲居住区。同时搬迁了玻璃钢厂为该地方消除了环境污染源，改善了周边居民的生活条件，为城市建设做出了贡献。

第二章项目必要性及依据

2.1项目必要性

大连市近几年发展迅速，甘井子区发展前景良好，玻璃钢厂地处甘井子区政治经济文化的发展中心，周围为住宅区，而玻璃钢厂属于污染较高的企业，按照大连市相关政策应搬迁出市中心及住宅区。与此用时，该厂的经济效益不是很乐观，搬迁到费用低的地方可以降低成本费用，提高收益水平。项目的搬迁还能对城市内其他工业化企业起到积极的带动作用，不仅如此，搬迁至郊区也能带动郊区经济发展，解决当地居民的就业问题，提高发展生产力水平。

2.2项目的依据

众所周知，大连现在是一个发展很快的城市，拥有优越的自然环境，吸引更多的人来到大连发展，一个城市的繁华与否很大程度上取决于城市的经济发展，但是也不能光发展经济而忽略了环境的污染问题，从1995年开始，大连市政府就有计划的对大连市城区的工业企业实施搬迁改造，搬迁改造不止能改善环境污染问题还能进行产业结构调整。通过厂址的搬迁，原址能充分有效的利用起来，带动经济发展。同时，通过土地置换，企业获得了技术改造资金，可以更新设备，提高生产力，增加收益，所以该厂搬迁改造是具有强实践性的。

此外，投资人对甘井子区升值潜力看好。甘井子区目前的房价处于中等水平，附近交通便利，随着宏观政策的支持，

周围很多高新科技产业的企业越来越多，这都将推动人们在该区买房的欲望，将使甘井子区房地产具有较大的升值潜力。该项目将有很好的经济前景。

本项目位于甘井子区的成熟板块，同时随着甘井子区的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。因为近几年甘井子区房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。

第三章搬迁改造项目经济测算

1.项目估算：

征地费：400000/666.67 X 25000 万元= 1500（万元）

土地出让金：400 X 25000万元 = 1000（万元）

2.建安工程费：

1800 X 2.5 X 2.5万元= 11250（万元）

3.市政管网配套费：总共945 （万元）

一次网 90 X 2.5 =225（万元）

二次网 50 X 2.5 =125 (万元)

其他网 238 X 2.5 =595 （万元）

4.配套工程费:总共2077.5（万元）

强电费：70 X 20000 = 140（万元）

弱电、通讯、网络、楼宇对接：10 X 5 X 2 万元 = 100（万元）上下水工程：50 X 2.5 万元 = 125 （万元）

道路、绿化：100 X 0.5 万元 = 50（万元）

人防、消防：500 X 2.5 万元= 1250（万元）

社区、物业：（100 + 25） X 2.5 万元 =312.5 （万元）

采暖：50 X 2 万元 = 100（万元）

5.技术费用：总共105 （万元）

勘探测绘费：5 X 2.5 万元 = 12.5 （万元）

设计费：50 X 2.5 万元 = 12.5 （万元）

监理费：（20 + 2） X 2.5 万元 = 55（万元）

其他基础费：10 X 2.5 =25 （万元）

6.上交政府的有关费用：总共115（万元）

检测费：2 X 2.5 万元 = 5（万元）

手续费：（400*2.5+40*2.5/666.67）*3.2%=80(万元)

节能费：10*2.5=25（万元）

白蚁防治：2*2.5=5(万元)

7.交付使用时上交费用：总共680(万元)

维修基金：40*2=80（万元）

管理费：300*2=600（万元）

8.银行利息：400 X 2.5 =1000(万元)

所以重新安置厂房费用等于以上各项费用的总和为18672.5万元

已知周边房价为1.1万/平，该搬迁项目容积率为2.5，由此该土地上所建房产价值为1.1万元X 2.5 X 2.5万元 = 68750（万元）

而在该地区所建房地产满足：

土地出让金=房产价值-建筑安装费-房产价值X 15%-两年期同期银行利息-房产价值X 20%

即为：土地出让金=68750万元-11250万元-68750 X 15%-1000万元-68750 X 20% =32437.5（万元）

则

返还给玻璃钢厂的土地出让金为：32437.5 X 80% =25950（万元）

所以，搬迁玻璃钢厂所得的利润为：25950万元 -18672.5万元=7277.5万元

综上所述可知该项目在经济上是可行的，可继续开展后续工作。

第四章市场分析和营销策略

4.1市场分析

甘井子区周边环境，交通，市政建设都较完善，故此吸引了大量区外人口涌入，房价一路上升，很多楼盘供不应求，人们也更追求地理位置及生活环境，中高档住宅区市场容量越来越大，而我们所开发的楼盘地理位置相当好，市场空间较为广阔，这将成为楼盘的一大亮点，所以能够预测在未来建好的楼盘将会大卖。此外，甘井子区作为大连市内发展中的区域，该区域内有许多高新技术产业的企业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前甘井子区一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进大连市内，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。因此，甘井子区这一带的房地产需求会更大。

同时，甘井子区域内生活、交通、公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。该区域在市民心中的认可度高，且该区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。

4.2营销策略

我们的楼盘销售应大力宣传地理位置的优越性，倡导以人为本，强调人与自然互动，体现“仁者乐山，智者乐水”悠然自得的生活情趣。同时，可导入人性化物管家政的服务项目，

在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等作为宣传策略。

不仅如此，项目的环境规划也是我们营销策略的一个亮点，在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。

在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。

第五章风险分析

该项目存在项目市场风险，而项目市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。

玻璃钢厂新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，取决于新厂的进度建设，项目用地现为厂房，由于需要拆迁会使开发周期增长，这都是风险所在。其次是开工前期要办理复杂的手续，若不能按时完成开工前期手续的办理，则企业将承受巨大损失，投资的资金过大，流动资金少，会影响企业的资金链运作。同时玻璃钢厂也会存在停工损失。其次也存在其他的一些不可预见风险，该区域城市功能处于发展期，城市功能尚待完善也是风险，但是上述风险对本项目不会造成太大影响。在市场经济条件下，有投资就会有风险，力求发挥好自身优势，尽力回避各种风险。

第六章项目开工前期的工作内容

备

办理建设工程前期开工审批手续流程图

2）大连市将在此地区附近带建设大连经济特区的潜在可能性将充分带动客户群的消费。

3）本区域购买力较强，周围均为住宅小区。

4）周边绿化环境良好。

5）交通便利。

6）符合大连市污染企业的搬迁政策。

7）符合甘井子区的总体规划。

8）符合企业自身发展需求。

9）周围设施有利于施工顺利进行。

10）项目方案设计合理。

11）项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发机会。

12）本项目旁边均为已建成的住宅，能够提升项目的形象和消费者的认可度，对市场有一定的推动作用。

综上所述，若玻璃钢厂搬迁改造成功，经济效益将会提升，促进了产业调整，对推动甘井子区的经济发展起到显著性的推动作用。该项目的建设目标明确，经济效益良好，社会效益显著，项目的建设是可行的。