土 地 估 价 技 术 报 告

土地估价报告

估价项目名称：湘电集团有限公司委托位于岳塘区下摄司6宗地土

地使用权转让价格评估

受托估价单位：湖南国地评估咨询有限责任公司

土地估价报告编号：湖南国地【2015】(估)字第040号

土地估价技术报告编号：湖南国地【2015】(技)字第040号

提交估价报告日期: 二0一五年四月十七日

土地估价报告

第一部分摘要

一、项目名称：湘电集团有限公司委托位于岳塘区下摄司6宗地土地使用权转让价格评估。

二、委托估价方：

委托人：湘电集团有限公司

联系地址：岳塘区下摄司

联系人：

联系电话：

三、估价目的：根据委托方提供的《国土证》、《宗地图》、《国有土地使用权出让合同》等相关资料，待估宗地为湘电集团有限公司依法取得的6宗工业出让用地。湘电集团有限公司委托湖南国地评估咨询有限责任公司对该6宗地进行评估，为委托方提供土地使用权转让价格参考。

四、估价期日：二0一五年三月二日

五、估价日期：二0一五年三月二日至二0一五年四月十七日

六、地价定义

根据委托方提供的《国土证》、《宗地图》、《国有土地使用权出让合同》等相关资料及现场查勘状况，本次评估对象为位于岳塘区下摄司6宗出让土地，估价基准日为2015年3月2日，《国土证》登记用途均为工业用地，使用权类型均为出让用地。

考虑到此次评估目的是为湘电集团有限公司提供土地使用权转让价格参考，根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），对有关事项作以下设定：

1、关于土地用途的设定：估价对象6宗地登记用途均为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的有关规定，本次评估设定用途为工业。

2、土地使用权价格类型设定：估价对象根据委托方提供的资料，本次评估设定土地使用权为：国有出让。

3、关于土地开发程度设定：估价对象现状开发程度为宗地红线外“五通”，宗地红线内“一平”(通路、供电、供水、排水、通讯及红线内场地平整)，本次评估目的是为委托方提供土地使用权转让价格参考，本次评估界定估价对象开发程度为宗地红线外“五通” (通路、供电、供水、排水、通讯)宗地红线内“场地平整”条件。

4、土地使用权年期设定：待估宗地1、2、3、5（见表1-1）《国土证》登记终止日期2051年12月30日及07月11日，本次评估基准日为2015年03月02日，故该宗地剩余使用年期为36.8年；待估宗地4、6（见表1-1）《国土证》登记终止日期2062年10月09日，本次评估基准日为2015年03月02日，故该宗地剩余使用年期为47.8年。

5、关于容积率的设定：工业用地内涵容积率：1.0。

综上所述，本次评估价格定义为：待估宗地在估价基准日2015年03月02日，用途为工业用地，开发程度达到宗地外“五通” (通路、供电、供水、排水、通讯)宗地内“场地平整”条件下，评估设定土地剩余使用年限分别为36.8、47.8年，容积率1.0的土地使用权转让价格，本次评估地价定义见表1-1《估价对象地价定义一览表》。

七、估价结果

评估6宗国有出让用地，宗地土地总面积为79155.89平方米。在估价基准日2015年03月02日，评估设定土地用途为工业，设定土地剩余使用年期36.8、47.8年，设定容积率为1.0，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”

（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格如下：

6宗地总土地面积：79155.89平方米；

宗地1土地面积：19172.6平方米

土地总价：1428.36万元

土地单价：745元/平方米；

宗地2土地面积：6516.9平方米

土地总价：485.51万元

土地单价：745元/平方米；

宗地3土地面积616.3平方米

土地总价：45.91万元

土地单价：745元/平方米；

宗地4土地面积：4143.95平方米

土地总价：328.2万元

土地单价：792元/平方米；

宗地5土地面积：2826.1平方米

土地总价：210.54万元

土地单价：745元/平方米；

宗地6土地面积：45880.04平方米

土地总价：3633.7万元

土地单价：792元/平方米；

6宗地土地总价合计6132.22万元

大写：陆仟壹佰叁拾贰万贰仟贰佰圆整（币种：人民币）

宗地具体估价结果详见报告最后附表《土地估价结果一览表》。

八、土地估价师签字

姓名资格证号签字

陈继新 96180138

陈海彬 98180106

九、受托估价机构：

机构负责人签字：

湖南国地评估咨询有限责任公司

二0一五年四月十四日

湖南国地评估咨询有限责任公司 湖南国地【2015】（估）字第040号

4

附表1 土地估价结果一览表

1、土地权利限制：根据委托方提供的资料，评估宗地未设臵抵押、租赁等他项权利。 2

34、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项:

1、本报告结果仅为委托方办理转让手续提供土地使用权价格参考依据。

2、评估结果有效期自报告提交日起壹年内有效。

3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积等影响地价的任一因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

湖南国地评估咨询有限责任公司

二0一五年四月十四日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托人：湘电集团有限公司

联系地址：岳塘区下摄司

联系人：

联系电话：

二、估价对象

本次评估对象为湘电集团有限公司位于上岳塘区下摄司6宗地，在评估基准日2015年03月02日，本次评估土地为出让用地，土地总面积79155.89平方米，评估设定土地用途为工业用地；估价对象实际土地开发程度为宗地红线内外“五通”(通路、供电、供水、排水、通讯)及红线内场地平整；评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)和红线内场地平整。

三、估价对象概况

1、土地登记状况

评估宗地位于岳塘区下摄司。根据委托方提供的《国土证》、《国有土地使用权出让合同》、《宗地图》，待估宗地为国有出让用地。

土地级别为湘潭市4级地。

2、土地权利状况

根据委托方提供的《国土证》、《国有土地使用权出让合同》、《宗地图》，评估宗地来源清楚，产权明晰，至估价基准日，没有抵押权等他项权利存在。本次评估宗地为土地使用权转让价格评估，现土地使用者

为湘电集团有限公司。

3、土地利用状况

现状：宗地经评估人员实地踏勘和调查，宗地实际开发程度为“五通一平”即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，红线内地面平整,评估设定开发程度与实际开发程度一致，宗地内地势基本平坦。

二、地价影响因素分析：

（一）一般因素

1.城市资源状况

地理位臵：湘潭市位于湖南省中部偏东，湘江中下游。地理座标东经 111°58′--113°05′，北纬27°21′--28°05′。土地总面积5015平方公里。全市耕地保有量为171.5万亩。

人口: 年末全市总人口293.99万人，其中城镇人口145.35万人，乡村人口148.64万人。人口自然增长率为4.54‰，

自然环境:湘潭市城区在地形上属于湘江河谷盆地，主要部分由湘江Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级阶地组成。湘潭市属于中亚热带湿润季风气候区，年平均气温17℃，年降水量约1300mm，年日照时数约1670小时。

行政区划:湘潭市现辖湘潭、湘乡、韶山、雨湖、岳塘等县、市、区，湘潭市城区现包括雨湖、岳塘两区，下辖4镇8乡3场，18个办事处。土地面积278.77平方公里，其中建成区面积70平方公里。

2.房地产制度与房地产市场状况

房地产开发产销回落。全市房地产开发投资34.39亿元，下降2.3%。商品房竣工面积103.63万平方米，下降25%；商品房销售面积119.75万平方米，下降36%；商品房销售额24.01亿元，下降28.5%；商品房空臵面积11.51万平方米，增长27.9%。

3.产业政策

发展工业园区，重点扶持若干家民营科技工业企业。从房地产业、信息业、商贸业等产业挖掘税收潜力，治理税收环境，规范税收机制，依法治税。

4.城市规划与发展目标

城市用地规模2020年为126平方公里，人口120万。随着城市中心的东移，未来河东行政中心及附近区域的地价将会有大幅度提升。

5.城市社会经济发展状况

全年实现地区生产总值654.76亿元，按可比价计算，同比增长13.8%，高于全省平均水平1个百分点。其中第一产业增加值92.89亿元，增长5.2%；第二产业增加值331.45亿元，增长16.2%；第三产业增加值230.42亿元，增长13.7%。按常住人口计算，人均生产总值为23672元，增长13.1%。财政收入增长较快。据快报统计，全市财政总收入48.77亿元，增长27.1%，其中地方财政收入30.88亿元，增长27.6%。

（二）区域因素

1.区域概况

湘潭的两个城区为岳塘区和雨湖区。待估宗地位于岳塘区。

2.交通条件

（1）公路：上瑞高速、京珠高速、107、320国道在市区交汇。市中心距长沙黄花国际机场60公里。以湘江一大桥、三大桥为纽带的城市内环线基本形成。今年在建高速公路两条，其中潭韶高速公路已全线通车；潭衡西线高速公路也在建设中。干线公路建设全面启动。韶茶线云湖桥-乌石段20.8公里已建成通车。全市完成农村公路建设1159公里，其中通畅工程1036公里，县乡公路改造123公里。全年货物周转量43亿吨公里,旅客周转量15亿人公里。

（2）铁路：湘黔线、京广线通过市境、市内十余家大中型企业均有专线铁路相连。湘潭、湘乡火车站改扩建工程开工建设，湘潭火车站站房面积将扩大到2万平方米，成为规模始发站。

（3）航运：全市共有航道284公里，全年通航里程133公里，其中市区通航里程42公里，江面全年无冰冻，可通航1000吨级货轮。

3.基础设施条件

（1）供水

湘潭市市区内有自来水厂三个，均从湘江取水，生产能力103万吨／日，年供水总量5.20亿吨。

（2）排水

湘潭市的排水由城市下水管道排入湘江，有雨污合流式，也有雨污分流式。全市现有排水管道331公里，分为13个管网系统。

（3）供电

湘潭市供电覆盖达100％，全市共有输电线路73条1441.85 公里。市区用电保证率在95％以上。

（4）通讯

年末全市固定电话及移动电话用户总数179.05万户，增长20.9%，其中：固定电话64.1万户，移动电话114.95万户，分别增长3.1%和33.8%。全市电话普及率62.2%，年末互联网宽带用户达17.8万户。

4.环境条件

本市城区的大气环境质量居全国中等水平，除湘钢、鹤岭、竹埠港化工区等工业集中区及居民稠密区大气污染较重外，其余各地大气质量均符合国家标准。湘潭市的水环境涉及江河水质、塘湖水质、地下水质。一般为2类水质，水污染较严重的是下摄司一带，另一个较污染的地区是滴水埠。声环境主要涉及工业、交通、生活噪声，其中主要是交通和工业噪声。市区主要干道平均声级为73分贝，属中小城市交通噪声较高的。

5.产业集聚状况

本市是一个以工业为主导，具有多种功能的中等综合性城市，主要

工业门类有机械、冶金、电力、化工、纺织、印染、食品、建材等，产品门类齐全。随着市场经济的发展，湘潭市的国有企业改革不断深化，企业的经济管理体制正在加速与现代企业制度接轨，城市非公有制经济和农村乡镇企业也得到迅速发展。

6.规划限制等

主要为强化土地资源的宏观调控，保护耕地，实现占补平衡。控制土地市场的土地投入量，减少新增建设用地，鼓励使用存量土地，着力提升土地资源价值。减缓工业污染对生态环境的压力，合理调整产业结构和布局，重点发展轻污染行业，限制重污染企业的立项、审批和建设。搞好城市的美化、绿化和亮化。创建生态城市，创造良好的人居环境。

(三)个别因素

待估宗地位于湘潭市岳塘区下摄司，距离市中心约4公里，距客运码头距离大约3公里，距客运长途汽车距离大约3.5公里，距客运火车站距离大约4公里，区域500-1000米范围内有中小学、医院、菜市场，人口较稠密。

宗地周围土地利用现状多为工业，规划用途多为工业用地及住宅用地。区域内有1、23路等公交线经过，交通比较便利。宗地所在区域地质条件较优，承载力300。

根据估价人员的现场勘查，评估宗地现状为空地。该宗地的宗地形状较规则。

评估宗地基础设施状况详见下表。

表2 评估宗地基础设施条件一览表

综合考虑以上影响地价个别因素，评估分析：该宗地个别因素各指标较较优，对宗地的地价水平具有一定的影响。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

(一)有关法律法规

《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号，1、

2004年8月28日)

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日)

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第74号，4、

2007年10月28日)

5、《中华人民共和国物权法》（主席令第七十二号）；

6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号，1990年5月19日)

7、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发[2003]383号)

8、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)

9、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发[1999]433号)

10、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处臵审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知”(国土资厅发[2001]42号)

11、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；

12、《土地登记办法》(国土资源部令第40号)

13、《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》（湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十六次会议，1997年1月24日）；

14、《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》（湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告第36号，2000年3月31日）；

15、湖南省人民政府《湖南省土地市场管理办法》（湖南省人民政府令第195号）；

16、湖南省国土资源厅办公室《关于加强湖南省省直管国有土地使用权评估管理有关问题的通知》（湘国土资办发…2009?66号）；

17、湖南省国土资源厅办公室《关于加强土地交易中有关地价管理的通知》（湘国土资办发…2009?38号）；

18、湖南省物价局、省财政厅《关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》（湘价费…2003?42号）；

19、湖南省财政厅、湖南省国土资源厅《关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综…2007?65号）;

20、国家、湖南省人民政府、湘潭市人民政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知；

21、《湘潭统计年鉴》；

22、《湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告》；

23、《湘潭人民政府关于公布湘潭市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》潭政发…2012?23号

（二）相关技术文件

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）；

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；

（三）其他资料

1、《国土证》

2、《国有土地使用权出让合同》

3、、《红线图》、《宗地图》

4、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

二、土地估价

1、估价原则

1、合法原则

在评估过程中，应严格遵守国家和地方的有关法律、法规及规章，根据《土地估价规程》等技术性规范，坚持规范操作，要求在法律法规规定的条件下进行评估，对评估资料的合法、合规性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。

２、最有效利用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。此次在评估中就应充分考虑评估宗地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学的土地价格。

３、需求与供给原则

土地价格是由需求与供给的均衡决定的。在商服业繁华的地段，往往土地的供给数量是有限的，所以土地价格则相对较高。反之，在不繁华的地段，土地供给数量较多，而需求较少，则地价相对较低。

４、多种评估方法相结合的原则

随着土地估价事业的发展，国际上创立并不断完善了几种常用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等，这些方法都有自己的特点和适应范围，如果选择的方法不适宜将会对估价结果产生较大的差异。所以，在实际的地价评估中，我们均采用两种或两种以上方法进行评估，以便得出较为真实、合理的地价。

５、报酬递增递减原则

边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收

益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。因此，土地的最有效利用方式并不是利用强度越高越好。在确定土地的最有效利用方式时，需考虑到报酬递增递减原则。

６、预期收益原则

土地价格是受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资者是在预测该土地将来所带来的收益或效用后进行投资的，所以估价者必须充分了解土地过去的收益状况并对地产市场现状发展趋势进行细致分析和预测，以准确预测该土地现在及未来能给权利人带来的利润。

７、替代原则：

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

总之，在评估过程中，要按国家、地方的有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

2、估价方法

按照《城镇土地估价规程》要求，根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），根据估价对象土地的特点及实际情况，选取基准地价系数修正法和剩余法作为本次估价的基本方法，这是出于以下考虑：待估宗地所属位臵位于湘潭市基准地价体系范围内，可采用基准地价系数修正法进行计算。根据估价人员实地调查，由于待估宗地现状为空地，能够通过预计开发完成后不动产正常交易价格扣除预计开发成本及有关费用等，来估算待估土地价格的方法，可采用剩余法作为评估方法。其他方法，市场比较法因该区域无案例不适用，收益还原法因该区域此类房地产收益较低无法应用。

综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、剩余法进行评估。

①基准地价系数修正法

基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。

②成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的

估价方法。其基本计算公式为：

土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

以上各项的单位均为元/平方米

3、估价结果

评估6宗国有出让用地，宗地土地总面积为79155.89平方米。在估价基准日2015年03月02日，评估设定土地用途为工业，设定土地剩余使用年期36.8、47.8年，设定容积率为1.0，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格如下：

6宗地总土地面积：79155.89平方米；

宗地1土地面积：19172.6平方米

土地总价：1428.36万元

土地单价：745元/平方米；

宗地2土地面积：6516.9平方米

土地总价：485.51万元

土地单价：745元/平方米；

宗地3土地面积616.3平方米

土地总价：45.91万元

土地单价：745元/平方米；

宗地4土地面积：4143.95平方米

土地总价：328.2万元

土地单价：792元/平方米；

宗地5土地面积：2826.1平方米

土地总价：210.54万元

土地单价：745元/平方米；

宗地6土地面积：45880.04平方米

土地总价：3633.7万元

土地单价：792元/平方米；

6宗地土地总价合计6132.22万元

大写：陆仟壹佰叁拾贰万贰仟贰佰圆整（币种：人民币）

宗地具体估价结果详见报告最后附表《土地估价结果一览表》。三、估价结果和估价报告的使用

（一）假设条件

1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

2、评估宗地在设定用途下，得到最有效利用，并会产生相应的土

地收益。

3、评估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。

4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方有关法律、法规。

6、宗地土地使用权性质为国有出让，本次评估设定土地使用年期按湘潭市规划局出具的规划文件设定宗地土地用地，土地使用权出让年期按各用途法定最高年限设定。

7、委托方提供资料属实。

（二）本报告使用限制条件

1、土地使用者已合法有偿取得土地使用权，并支付土地出让金等有关税费。

2、估价对象按设定用途，得到有效利用，并产生相应的土地收益。

3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。

4、在估价期日地产度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。市场为公正、公开、公平的均衡市场。

5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

6、委托方提供资料属实。

7、评估设定土地开发程度。

（三）资料来源说明

1、土地利用状况等资料由委托方提供。土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）估价中的特殊处理

1、关于土地使用年期的设定：待估宗地国有出让土地，土地使用年期按剩余使用年期设定；

（五）估价结果的有效条件

1、本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

3、本报告的估价结果自提交报告日起1年内有效。

（六）其它需特别说明的事项

1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

3、评估机构受湘电集团有限公司委托评估此土地。

4、宗地评估结果为出让土地使用权价格，其中包括土地出让金。

5、本报告由估价机构负责解释。

第六部分附件

附件1《国土证》

附件2 《国有土地使用权出让合同》

附件3《红线图》、《宗地图》

附件4宗地位臵示意图；

附件5宗地现状照片；

附件6评估机构资质证书；

附件7评估人员资质证书；

附件7评估机构营业执照。