改革社区商业模式 提升社区服务能力

改革社区商业模式提升社区服务能力——关于苏州工业园“邻里中心”模式的学习和思考

推进社会管理体制改革先行先试，是新时期省委省政府交给珠海的重要改革任务，也是贯彻落实科学发展观，建设幸福珠海的必然要求。自改革启动以来，我们分别在城乡社区民主自治建设、社会组织建设、社会资源管理统筹等领域大力推进，取得积极进展。应该看到，推进社会管理体制改革，创新形成先进的社会管理体制机制只是手段，最终目的是要能妥善解决社会领域和公共空间内的若干实际问题，对经济社会发展和居民生活质量起到根本的提升和保障作用。

社区是现代社会的细胞和灵魂，是我们在社会这个空间中生存和发展的基础。我们“单位人”的身份正在逐渐淡化和消失，社区越来越成为满足居民物质文化各方面需求、提高居民生活质量的第一服务平台。在买房置业等人生重要抉择中，社区生活环境的综合配套完善程度是我们重要的考虑因素之一。因此，社区建设应该作为社会管理体制改革的重要内容，社区建设的好坏应该成为改革成效的关键判别要素，社区建设的成果要在整个改革篇章成为广大人民群众最能看得见摸得着的实惠。

一、社区商业是珠海社区建设的薄弱环节

我们的社会管理体制改革也好，社区建设也好，都是在

党委政府主导和推动下进行的, 公权力社会管理与转变自身职能同步进行。这样的格局，使得在推进社会管理体制改革中更注重对自身职能的修正，推进管理重心下移，让社会更多承担原来政府承担的管理和服务工作。所以，一提到社区建设，往往的着力点就是社区医疗养老、居委会功能强化、社区文化环境建设等。一个很重要的内容往往被我们忽视，就是社区商业，包括社区商业体系的总体规划、社区商业模式的构建、社区商业氛围的培养等。一个社区，分布多少各类商业网点，提供的商业服务的水平怎样，一直被认为是市场的事情，不是政府的责任。近期参加中青班赴苏州学习考察苏州工业园区发展经验，园区社区建设中“邻里中心”的概念吸引了我并带给我很多思考。苏州经验表明，社区商业涉及的都是社区群众生活最直接的利益问题，决定了社区生活的品质和水准。它的完善和发展是政府的责任，应该成为社区建设，乃至社会管理体制改革的重要环节。

就目前而言，珠海的社区商业水平可以说基本上处于一种传统与现代混杂的低端层次。虽然在社区中零星分布着一些规模化、连锁化的现代商业设施，但整体看来，在商业设施规模上以个体经营的中小商业为主，布局上以沿街小商小铺的条形为主，业态结构以出售日用生活品的传统百货商店为主。社区商业设施不足、网点布局不合理、服务功能单一、环境形象原始粗劣。而在高新区等非典型传统居住区，社区

商业配套设施不完善成为区域发展的短板，购物难、吃饭难、生活不方便等问题严重困扰着在那里工作生活的人们。从总体来看，珠海的社区商业距离满足社区居民生活需求还有相当差距。

二、“邻里中心”模式及其对珠海的借鉴意义

针对现有社区商业满足不了社区居民生活需求的实际，如何改革社区商业模式，引导当前以零散商铺和沿街为市的粗放型社区商业形态逐步向高端改变，通过科学的规划和功能定位，形成区域性、综合性社区商业服务新模式，这是政府社会体制改革中的一项重要课题。在这个方面苏州工业园“邻里中心”的社区商业模式给我们提供了一个堪称优秀的典范。

“邻里中心”是苏州工业园区从合作方新加坡引进的一个社区商业服务概念, 指在户至户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。它能妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题, 对社会经济发展和人群素质提高起到根本的保障作用。根据苏州工业园区的总体规划，在70平方公里的园区面积内按住宅区分布建设17个“邻里中心”，1公里左右的半径辐射范围拥有一个邻里中心，以建筑群的组合形式布置在临近干道的独立地块内，每个邻里中心服务6000至8000户，2至3万人。它以业态组合体现社区商业功能，拥有超市、药店、银行、书店、

邮政、维修店、餐饮店、文体活动中心、洗衣店、邻里生鲜市场、美容美发、卫生所等基础商业业态。它以较完善的商业组合和优美的购物环境, 在满足居民日常基本生活需求的基础上，更注重于为现代人的个性化消费服务，营造宽松、闲暇的活动空间，创造高品质的人居环境，推动了综合消费的发展，逐步发展成一种新型的商业服务模式。

苏州工业园区“邻里中心”社区商业模式的成熟经验，值得社区商业水平目前仍处较低端层次的珠海学习和借鉴。一方面，政府主导建立高端社区商业模式，为社区居民提供较高端的生活福利配套设施, 满足社区居民的品质生活需求；另外一方面，以社区商业模式改革带动社区服务能力提升，增强社会居民的归属感，推进社区建设。在学习借鉴“邻里中心”社区商业模式经验的过程中，以下几点尤其需要引起重视。

（一）发挥政府的主导作用，合理规划有序建设

社区商业模式的构建和提升不能成为单纯的市场行为，而是政府社区建设的重要责任，政府在商业模式改革中应该起到主导作用。苏州工业园区“邻里中心”的开发和建设，从一开始就纳入了政府制定的工业园区的总体规划中，并由政府主导稳步推进实施。政府投资2.84亿元成立的邻里中心发展有限公司,是苏州工业园区管理委员会直属国有独资企业，负责邻里中心的整体开发和经营。“有序”是邻里中心

的最大特点，在统一规划下,根据社会发展需求建设邻里中心, 进行区域服务的有序布局与功能的合理设置。我们在学习借鉴“邻里中心”社区商业模式过程中，一定要坚持政府主导，规划先行。政府主导，政府必须有意愿去干这件事，拿出资金来投入建设；规划先行，就是认真研究珠海经济社会发展和社区建设实际，规划建设方案，稳步推进实施。针对珠海区域发展不平衡的特点，建议在市级统筹和指导下，各行政区和功能区根据自身社区人口集聚程度、商业成熟度和社区建设水平，制定各自区域的“邻里中心”发展规划。

（二）尊重市场规律，建立成熟的经营模式

虽然在宏观方面改革社区商业模式应由政府主导，但在具体运行的微观层面，需要尊重市场规律，运用现代企业化的经营管理模式。苏州工业园区“邻里中心”借鉴新加坡经验,采取连锁经方式经营。它运作模式的实质是一种商业地产，是个自主经营、自负盈亏、产权明晰的经济实体，主要通过招商、建设以及长效后续管理形成以房屋租赁为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行综合管理的区域性、综合性社区商业服务模式。“邻里中心”在运营和管理过程突出了企业化、专业化的特点，它代表着一种管理体系，把商用产业和服务设施集中起来,并对服务范围、服务设施标准化,既做到了社会资源的合理配置又按市场经济规律运营。苏州经验表明，必须让了解市场，熟悉经营的主

体来负责开发和经营。珠海可以通过授予特许经营权的方式选择免税集团等本土品牌商品零售企业在政府主导、规划先行的前提下负责项目的具体运行工作，通过企业化运作逐渐建立珠海的社区商业经营模式。

（三）坚持以人为本，突出社区服务的功能定位

社区商业存在的目的就是为了提升社区服务能力，满足社区居民日益提升的生活需求。它首先要求在涉及居民日常生活所需的服务项目选择上突出功能定位，体现以人为本。苏州的“邻里中心”经验表明，不管什么类型的社区商业模式，要取得成功，必须坚持“功能定位在先”。先定位，后建设，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，既门类齐全又富有差异化，最大限度地契合社区居民的物质文化生活需求。在更高层次上，社区商业要能随着人们对生活质量的追求，实现消费氛围对人精神上的满足。“邻里中心”很大程度上做到了这一点，优美的建筑结构，时尚的商业环境，清清的河水穿楼而过, 构成了社区空间中一道颇具现代意象的独特风景线。我们在改革和提升社区商业模式的时候，也需要注重商业和环境的结合, 在满足居民日常基本生活需求的基础上, 更注重于为现代人的个性化消费服务, 营造宽松舒适的空间, 创造高品质的社区消费环境。