2014年10月全国房地产市场走势分析-_20141105_191957

3日，记者中国指数研究院获悉，从楼市930房贷新政满月，备受期待的七折利率并未见踪影。但随着银行逐步落实新政要求，10月房贷环境明显好转。CREIS中指数据显示，在房贷新政以及地方政府不同程度松绑政策的推动下，主要城市成交普遍回升，42城成交总量环比增长12.6%，创年内新高，楼市金色十足。受楼市回升带动，热点城市优质地块再现争抢大战，但整体土地市场依旧沉寂。10月29日的国务院常务会议提出要稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件，这是时隔5年之后国务院常务会议纪要再次出现“稳定住房消费”的表述，其信号意义不可小觑。由于房企库存依旧承压，多数企业经营压力持续显现，预计后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，“量增价稳”将是年底楼市的主要趋势。成交方面，CREIS中指数据显示，10月42城市主要城市成交量达2416万平方米，环比上月增长12.6%，创年内最高水平，但较去年同期仍有所下降。分城市来看，一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅最大，为58%，深圳次之，环比上涨47%，此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。13个三线代表城市中10个城市成交上涨，韶关增幅超七成，扬州超五成。库存方面，截至10月30日，由于本月“双限”政策松绑，加之多地出台公积金、税费等利好措施成交量有所回升，多地库存压力有所缓解，但厦门、北京、南京和上海等城市库存压力仍然较大。涂料绝热管道主题地产房地产写字楼钨材房地产聚苯硫醚（PPS）牡丹江房地产花岗岩石材隔震支座再者，从土地层面来看，楼市回暖刺激土地成交，热点地块再现抢夺大战。据统计，10月，全国300城土地供求量继续回落，均处年内低点，尽管部分重点城市出现拿地潮，市场整体形势未改，出让金降幅仍在10个百分点以上。月初以来地价涨势明显，楼面均价达到1558元/平方米，2013年8月以来首次突破1500元/平方米。一线城市交易热度回升，二三线城市地价涨势明显。据悉10月，众多优质地块入市带动交易市场热度回升，一二线城市楼面均价同环比上涨，供求量降幅有所收窄，二线城市下半年出让金首次环比增加，部分重点城市受政策松绑及楼市利好影响再现土拍热潮。三线城市供求量与出让金降幅仍居各线城市之首，楼面均价较9月上涨三成以上。前十月全国出让金同比大幅下降，十月北京出让金最高。1-10月，全国300城土地出让金为18503亿元，同比减少24%，仅占去年全年总额的57%。本月榜单城市出让金差异较大，上榜门槛不足10亿元，总额较去年同期下降三成。北京以197.8亿元领跑全国，前十月出让金与2013年创造的历史记录仅差40亿元；武汉、厦门、青岛等城市同比涨幅显著，上海和广州均跌出前十。返回中商情报网首页>>

现在国人大都纠结于房价。有房的人担心下跌，没房的人抱怨上涨。我们还是理性地从供求两个方面分析房价的形成以及未来走势。从供给来看，土地的成交价格屡创新高，这看似是一种市场行为，反映出了这些要素的供求关系，但却是结构体制下的价格扭曲。我们还应该问一问那些被拍卖的土地要多长时间才能转化成商品房。从需求来看，从实体经济来说，流动性泛滥导致了太多的资金被投入到房产和股市中。有如80年代的日本，那时候，日圆的大幅度升值影响了产品的出口，低利率导致的流动性自然无法进入实体经济。相比之下，只不过中国目前的问题是出在外部市场，外部市场的疲软导致出口下降，但同样，低利率下的流动性进入实体经济的意愿不强，只能进入房地产和股市。中国80年代以后的年轻人已经成人，他们中的大部分往大城市里寻找就业机会，也带了对房地产的需求。有人会说房价和个人的收入相比太高了，可是请注意在中国的普通家庭里，鉴于大家对于房子都有一种特殊的感情，其实是集一家之力去拼一套房子的，也就是说孩子没钱买，父母都会支持。我倾向于将房价与家庭可支配收入做对比，而不是与个人可支配收入进行对比。当然还有一些家庭，除了能满足自住需要外，还会有额外的钱用于投资。由于人民币采用盯住美圆的政策，持续的贸易顺差导致人民币升值的预期越来越强烈，境外资金也会以各种途径进入到中

国，其中部分就是进入房地产。综上所述，我们可以从供给与需求两方面考虑房价下降的必要条件：加大土地供应量，加快城市化进程。不管是基础设施建设还是户籍制度的改革，都将有助于分散大城市中的压力，缓解大量人口涌如一线、二线城市的压力。但这个过程也需要10年的时间。当然政府还需要采取行政手段去缩短闲置土地到有效供应的周期。如果政府启动汇率的逐步升值，我想还会引发房价的上涨。因为那时候境外资金会大量地流入中国。当然也许中国需要3-5年的时间实现人民币汇率的市场化。处于刺激经济增长和人口就业的需要，政府将利率维持在低水平，但是随着外部环境的变化，相信会有所调整，但请注意这只能起到调节的效果，因为银行贷款已经将地方政府、开发商还有贷款买房的老百姓都绑在一起了。这种调节无法从根本上去解决房价上涨的问题。每年还有大量的毕业生涌入大城市寻找机会，刚性需求还出于峰值。当80年代的这批人开始步入中老年的时候，可以想象大多数家庭会出现拥有2-3套房子的局面，刚性需求会大大减少。但那应该是10年以后的事情。所以如果中国维持在现状，我实在看不出现阶段有任何理由让房价下跌。由于受到很多变量的影响，中间可能会有波动，但是基本趋势是向上的。可能出现的轨迹是当人民币开始逐步升值，房价开始上涨，直到汇率接近市场化，然后国外资金大规模撤出中国，房价开始全面下跌。货币政策的调整会贯彻其中。