2014年房地产行业投资分析报告

2013年12月

一、单独二胎破冰，延续人口红利 (4)

1、老龄化加剧，发展源动力逐步消退 (4)

2、单独二胎破冰，需求增加有限 (6)

二、基本面：平稳回归，一线城市房价面临小幅回调 (7)

1、透支结束，基本面迎来平稳回归 (7)

2、房价：一线城市小幅回调，二三线城市走稳 (9)

（1）预期与需求的过分透支将在2014年画上休止符 (10)

（2）增加供给将成为2014年的主要调控方式 (11)

（3）利率上行风险将迎来资产重新定价 (12)

三、政策面：供应向上，土地制度改革加速推进 (14)

1、土地制度改革加速推进 (14)

（1）集体建设用地流转入市加速 (14)

（2）盘活存量，城市用地结构改善 (16)

2、供给向上，逐步确立多层次住房供给体系 (17)

四、转型的时代，变迁中寻找全新增长点 (19)

1、华丽转身：转型中寻找崭新增长点 (19)

2、大势所趋：房地产融资阳光化 (21)

3、商业地产：分化中优选赢家 (22)

（1）专业化能力决定生存 (22)

（2）融资能力成就发展 (25)

4、房地产服务商行业：方兴未艾，成长正当时 (26)

（1）我国地产服务业走向成熟，前景广阔 (26)

（2）代理销售，领军能力显现 (27)

（3）物业管理空间广阔，向专业化方向发展 (28)

五、投资策略：改革的红利，进化的羽翼 (29)

1、板块估值历史低位，修复空间大 (29)

2、主题发酵，步入红利释放期 (30)

（1）自贸区：政策倾斜 (31)

（2）国企改革：资源升级，激励先行 (32)

（3）土地改革：获益资产价值重估 (33)

3、重点企业：乘时趁势，进化的羽翼 (34)

（1）万科：强者恒强，新增长，再提升 (34)

（2）阳光城：快周转高成长，倍道而进 (35)

（3）阳光股份：商业地产分化赢家 (37)

（4）世联地产：地产服务商：龙头崛起正当时 (39)

一、单独二胎破冰，延续人口红利

1、老龄化加剧，发展源动力逐步消退

快速推进的城镇化和人口的结构性因素带来的住房需求是房地

产发展的源动力。

三年自然灾害结束后，1962-1973年我国进入历史上出生人口最多，影响广泛的主力婴儿潮，此后进入生育年龄引致1986-1990年的新一波“回声婴儿潮”，带来了适龄购房人群总量上世纪90年代区间的快速增长。2000年，适龄购房人口达到4.3亿，随后增速大幅放缓，并预计将在2015年附近达到顶峰。这一时期，快速膨胀的购房需求支撑了房地产业的“黄金十年”。

两次“婴儿潮”带来的劳动力人口变动趋势更为明显。1986-1990年出生人群在2001-2005年带来劳动力人口比例的快速向上，随后人口生育率的迅速下降在造成人口老龄化加速的同时，亦带来少儿抚养比的迅速下降，劳动年龄人口比例上升，在老年人口比例达到较高水平之前，我国迎来一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“黄金时期”，即“人口红利”。