哈密市调研报告

哈密市市场调研报告

一、区域概况

1、区域概况：哈密市东西长约404Km，南北宽约300Km，面积8.57万平方公里，其中国有土地8.37万平方公里，2011年末全地区总人口58.39万人，比上年末增加1.2万人，增长2.1%，其中，常住户口人口（户籍人口）54.56万人，未落常住户口人数3.83万人。城镇化率为61.1%。全年出生人口0.59万人，人口出生率10.2‰；死亡人口0.25万人，死亡率4.3‰。人口自然增长率5.8‰。另外，哈密地区暂住人口27.71万人。居住着汉族、维吾尔族、哈萨克、回、满等24个民族，其中汉族占71.83%，维吾尔族占28.17%，全市共辖19个乡、镇、厂，104个行政村，5个街道办事处，45个居委会以及哈密铁路分局、兵团农十三师、三道岭矿物局、新疆钢铁集团雅满苏矿、七角井盐化总厂等中央、自治区驻哈单位。

2、经济投资：2011年，哈密市全年实现地区生产总值217.82亿元，比上年增

加50.43亿元，突破200亿元大关。按可比价格计算，比上年增长22.1%。其中，第一产业增加值28.4亿元，增长9.8%；第二产业增加值106.49亿元，增长31.4%；第三产业增加值82.93亿元，增长16.1%。三产业比例为13.0：48.9：38.1。地区人均生产总值37694元，按可比价格计算，增长20.4%。以当年平均汇率折算，达到5836美元/人，首次突破5000美元大关。城市居民消费价格比上年上涨5.3%，其中，食品价格上涨10.9%，居住价格上涨7.1%，服务项目价格上涨6.8%。全区域固定资产投资307.87亿元，比上年增长40.8%。其中，城镇投资300.95亿元，增长40.6%；农村投资6.92亿元，增长51.9%。按三次产业划分，第一产业投资12.36亿元，增长4%；第二产业投资152.14亿元，增长39%；第三产业投资143.36亿元，增长47.4%。在第二产业中，工业投资151.88亿元，增长38.8%，其中，制造业投资18.68亿元，增长1.6倍。地方固定资产投资197.84亿元，比上年增长36.5%。其中，民间投资79.98亿元，增长24.2%。分产业看，第一产业投资3.52亿元，下降27.4%；第二产业投资139.43亿元，增长47.1%；第三产业投资54.89亿元，增长21.1%。

3、收入状况：2011年全年城镇居民人均可支配收入15666元，人均消费性支出12646元。农村居民人均纯收入7318元，人均生活消费支出6464元。

二、城市规划

1、城市发展规划：两城、一市，两组团，城西、城北重点发展规划

两城：指位于哈密城市东边的农十三师和即将要重点发展的新的市政府所在的西戈壁片区。

1）、一市：指哈密现有的市区范围。

2)两组团：指阿牙路片区和城北片区。

2、城市定位：

老城区产业定位：商贸、物流、金融、服务性行业为老城区主要产业分布格局；老城区功能定位：城市中心商务区、城市中心商贸区、城市中心生活区、城市中心休闲区

未来城市发展方向：从图示可以看出未来哈密市整体城市重心将向西北方向发

展，随着城市工业园区的开发建设和城市新兴居住区和市政中心区的北迁，哈密市的整体城市格局和区域功能定位将日趋明晰。

城西：哈密市的城西是包括以天山北路以西的八一路、七一路、六一路为板块，包括新民六路、新民五路在内，我们称之为城西。

被哈密人俗称的“西戈壁”以及纯碱厂片区均已被划入住宅片区，在哈密市城市规划中，已将市政府、哈密地区党校建在新民六路西端以及新民六路与新民五路之间，随着目前八一路的大量住宅项目的建成，未来三年内城西板块将会成为哈密市新的政治、经济文化中心与城东的农十三师新城遥相呼应。

城北：哈密市的城北是以前进东路以北的新旧北郊路为板块、包括迎宾路、安全路、跃进村在内，在迎宾路的北端是本市的工业园区以及物流集散地，与312国道衔接，随着高新产业在此区域的不断增加拉动了沿迎宾路为辐射点的人文经济以及对住宅的需求，随着新北郊路的开通，逐渐形成了以迎宾路和新北郊路交汇处为中心点的住宅组团。

3、城市发展潜力分析：

城市综合发展前景看：哈密地区丰富的能源储备和国家经济对能源的旺盛需求，给哈密市未来在能源领域取得长足的发展提供了广阔的前景，从而奠定了未来哈密城市的综合经济实力和雄厚财政基础，为城市跨越式发展提供了有力的保障。城市区域功能定位看：哈密市随着城市十二五规划的实施，工业园区的兴建和大量投资资金的进入，整体城市将由老城区金融商贸区和新城区新兴居住生活区、市政中心区及能源工业园区和石油产业园区组成，整体格局清晰，功能日益明确。城市未来土地价值走势看：哈密市未来老城区土地会随着城市化进程和商业化程度的提高而不断成为稀缺资源，土地价值将有大幅度提升；新城区作为城市新兴居住区和市政中心区，土地价值在未来3——5年会有明显提升，伴随着市场配套设施的完善，该区域土地价值将快速增长。

三、哈密市房地产发展状况

2011年哈密市地方房地产开发投资20.72亿元，增长60.9%，其中，商品住宅投资18.48亿元，增长82.4%；办公楼投资0.59亿元，增长95.2%；商业营业用房投资1.34亿元，下降34.6%。全年房屋施工面积232.38万平方米，增长33.9%；竣工面积56.15万平方米，下降22.3%；商品房销售面积66.07万平方米，增长18.6%。商品房销售额19.48亿元，增长18.1%。年末城市居民人均住房使用面积33.52平方米，比上年增长16.6%；农村居民人均住房使用面积24.56平方米，比上年增长4.8%。

四、房地产市场分析

元/平米，小高层4000元/平米，个别项目销售均价突破4600元/平米。

1、房地产市场2011年到2012年现状分析

目前哈密市房地产的总体情况是：供应量和成交量持续走高，需求持续增强，拉动价格的上涨。2011年，在国家一系列房地产市场宏观调控政策的背景下，哈密地区房地产市场总体运行平稳。房地产开发投资增势强劲，发展势头良好，为拉动地区经济发展、推进城镇建设和改善居民的居住条件做出了重要贡献。2011年，房地产开发投资累计完成20.72亿元，比上年增长60.9%，增速高于固定资产投资增速24.5个百分点，占固定资产投资的10.5%，比重比上年提高1.6个百分点。

2011年，哈密市商品住宅投资18.48亿元，增长82.4%，占房地产开发投资的比重为89.2%。其中，小户型（90平方米以下）住宅投资9.45亿元，增长2.4倍；中等户型（90-140平方米）住宅投资8.02亿元，增长23.3%；大户型（140平方米以上）住宅投资0.96亿元，增长26.9 %；别墅和高档公寓投资0.05亿元，下降48.4%。中小户型住宅投资占商品住宅投资的比重达到94.5%，比上年提高2.9个百分点。非住宅类商品房投资2.24亿元，下降18.2%，占房地产开发投资的比重为10.8%。其中，办公楼投资0.59亿元，增长95.2%；商业营业用房投资1.34亿元，下降34.6%；其他商品房投资0.31亿元，下降20.4%。

2012年，房地产开发企业房屋新开工面积136.39万平方米，比上年增加42.64万平方米，增长45.5%。其中，住宅124.08万平方米，增长61.8%，占新开工面积的91%；办公楼1.23万平方米，下降54.5%；商业营业用房9.08万平方米，下降29.2%。

在新开工面积不断增加的带动下，2012年地区商品房施工面积232.38万平方米，比上年增加58.86万平方米，增长33.9%。其中，住宅198.9万平方米，增长47.7%，占施工面积的85.6%；办公楼6.88万平方米，增长29.1%；商业营业用房21.84万平方米，下降27.1%。

从2011到2012年年，房地产开发项目个数为86个，虽然比上年增加6个，增长9.6%，但是房地产开发企业土地累计购置面积达到47.02万平方米，比上年

增加15.74万平方米，增长50.3%。

2012年，随着房地产开发企业土地购置面积的高速增长，待开发土地面积达到28.46万平方米，比上年增加7.71万平方米，增长37.1%。

仅2011年，商品房销售面积66.07万平方米，比上年增加10.38万平方米，增长18.6%。商品房销售额19.48亿元，比上年增加2.98亿元，增长18%。

2011到2012年，商品住宅销售面积93.6万平方米，增长20.1%，占商品房销售面积的96.3%；商业营业用房销售面积3.89万平方米，下降21.9%。商品住宅销售额27.8亿元，增长28.6 %，占商品房销售额的91.4%；商业营业用房销售额2.47亿元，下降44.2%。目前哈密市各开盘在售项目去化率在75%到97%之间。2011到2012年年销售的住宅中，90平方米及以下住宅销售面积19.93万平方米，比上年下降13.4%，销售额6.6亿元，增长4.8%；90-140平方米住宅销售面积7.73万平方米，比上年增长14.9%，销售额18.2亿元，增长30.5%；140平方米以上住宅销售面积9.73万平方米，比上年增长72.9 %，销售额3.99亿元，增长1.3倍。

2011到2012年，现房销售面积4.25万平方米，比上年减少3.65万平方米，下降46.2%，其中住宅销售面积3.89万平方米，下降49%。现房销售面积占全部销售面积的比重为6.4%，比上年下降7.8个百分点；期房销售面积61.82万平方米，比上年增加14.03万平方米，增长29.4%，其中住宅销售面积59.7万平方米，增长31.7%。期房销售面积占全部销售面积的比重达93.6%，比上年提高7.8个百分点。

国家经济不断向好及2009年经济刺激政策和宽松的货币政策，引发了新一轮的购房热；城市化进程的加快，城市人口的增加和城市经济的发展，由此引发房产需求的大幅度增加；百姓收入不断提高以及对未来通货膨胀预期的不断加强，导致购买固定资产保值增值的投资需求有不断扩大的趋势；上述三个方面的原因是导致此轮房产供需两旺的根本原因。

2、哈密市商业地产市场现状

1）商业发展滞后于消费需求

近几年哈密市的经济处在高速发展中，人民生活水平有了很大的提高，但原有的商业基础过于薄弱，还不能满足人们日益增长的消费需要。缺乏和居住人口相匹配的中高端的大型的商业配套设施，也进一步导致了中高端居住人群在哈密消费的习惯。

2）商业布局结构失衡

目前哈密市相对成熟的商业设施主要集中在：领先商圈、天马商圈，其他区域商业总量较少，社区级商业设施还处于比较原始的状态,整体商业网络还没有形成，各商业设施处于孤立的点状商圈情况比较普遍。从目前各主要商业组织定位雷同，不论是从商品总量上看，还是从商品种类上看，均处于较低水平。

3）各商业组织以粗放型经营为主

国家经济不断向好及2009年经济刺激政策和宽松的货币政策，引发了新一轮的购房热；城市化进程的加快，城市人口的增加和城市经济的发展，由此引发房产需求的大幅度增加；百姓收入不断提高以及对未来通货膨胀预期的不断加强，导致购买固定资产保值增值的投资需求有不断扩大的趋势；上述三个方面的原因是导致此轮房产供需两旺的根本原因。

4）商业经营业态和运营模式

领先商圈位于广场南路城市繁华中心地带，经营业态以百货零售为主，经营业态与百姓日常生活息息相关的产品为主，主要以商场集中化经营为主，商铺均为出租盈利模式，没有销售商铺产权，以一层商业租金价格核算，领先商圈一层商铺价格突破4.5万元/平米。

天马商圈位于哈密火车站附近，是哈密市存在时间较长的较大规模的综合类的批发零售市场，经营业态丰富涵盖哈密市经济生活各个方面的几乎全部产品，天马商圈也是以商铺对外出租为盈利模式，以租金价格核算，天马商圈一层商铺价格达到3.5万元/平米。其中，京龙大厦一层商铺销售价格为4.5万元/平米。

未来的迎宾路和延安路交汇处与大营房片区组成的商圈由于部分区域属于兵团区域，所以其规划以宾团规划为主，未来的大营房片区主要属于周边区域配套商业为主，其中大营房区域商铺一层价格已经达到28000万元/平米，代表案例华

庭国际。

3、哈密市土地价格：

天马领先片区土地价格：13万元/亩到20万元/亩，就近期国土局招拍挂成交情况得知，该区域内最贵地块约在50万元/亩。

大营房迎宾路片区：土地价格在10万元/亩18万元/亩.

五、结论：哈密市城市化进程将随着城市人口的不断增加而进入高速发展期，在这个阶段，伴随城市能源产业的发展和人均收入的提升，区域市场价值将显著提升。哈密市未来老城区土地会随着城市化进程和商业化程度的提高而不断成为稀缺资源，土地价值将有大幅度提升；

哈密市临区域发展的最佳契机，同时也有黄金的房地产发展外部市场环境，如何抓住契机创造高利润，是着力需要考虑的核心之一。

哈密市整体供应量和成交量有较大提升，销售均价一年内也有450元/平米的提升，均价突破4500元/平米2013年将成为现实。然而哈密市房地产业自去年和今年总开发项目86个，市场竞争压力巨大。目前哈密市商品房均价在4300左右，根据哈密市具体情况分析，哈密市商品房升值空间在未来几年内不大。