房地产经济学(整理)
房地产经济学
第一章导论
1.2土地的特性：
A、自然特性（具有生产力、固定性、有限性、耐久性）
B、经济特性：1、供给稀缺性（土地的价值取决于供需条件）
2、土地利用方式的相对分散性（固定性，要求搞好交通运输，提高综合利用效益）
3、土地利用方向变更的困难性（开发成本高）
4、土地利用报酬递减的可能性（边际报酬迟早会下降）
2.1房地产的定义：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。
*（解释）2.2.2房地产的经济特性：
1．土地供给的稀缺性（社会发展，需求增大，面积有限性，导致供需的矛盾）
2．高价值性（源自稀缺性、固定性和异质性）
3．保值增值性（保值性：投入房地产的资金其增值速度能抵消货币的贬值速度）
4．产权分割性（所有权、使用权、占有权、抵押权可以由不同权利人支配)
5．难以变现性（价值大、异质性、固定性、难以迅速兑换成现金）
6．互相影响性（经济学的外部性）
2.3.1房地产分类（P6了解）
*(必考)2.3.2开发程度分类:
1、生地（完成征收，未开发、不具城市基础设施。如：荒地、农地）
2、毛地（具有一定城市基础设施，但尚未经过拆迁、安置、补偿，不具备基本建设条件）
3、熟地（具有完善的城市基础设施，进行过平整，能在上面进行房屋建设）
4、在建工程（尚未完全建成，未能达到交付使用条件）
5、现舍（建筑物已建成，可以直接使用的房地产包括一手房二手房）
3.1房地产基本活动领域：
1、土地开发和再开发（居住用房、商业用房、工业用房的开发）
2、地产经营（土地使用权的出让、转让、租赁、抵押）
3、房地产经营（房产的出让、转让、租赁、抵押）
4、房地产中介服务（买卖、租赁、抵押、典当）
5、物业管理（家居服务、保安、维修、绿化）
6、房地产金融(信贷、保险、投资)
（选择题）3.2房地产业特性：
1、基础性和先导性
2、高度综合性和高度关联性（解释）
3、区域性
4、受国家相关政策的影响大
3.3产业属性：第三产业
（1.房地产的投资开发组要从事的是资源整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身 2.房地产销售经营活动直接从属于流通领域 3.房地产中介等服务行业属于第三产业）
3.4房地产业的作用：
1、国民经济的基础性产业（带动相关行业，促经济，提高就业）
2、国民经济的先导性产业（该产业的产业相关联度达到一定强度，它的繁荣萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向的功能）
3、国民经济的支柱性产业
（必考简答）3.4.1房地产业成为支性产业的依据：
1、房地产业为社会提供的房地产商品，是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。
2、我国城市人均住房面积不高，且建筑质量差，配套率低。（需求）
3、一些国家的发展史表明，随着社会生产水平的不断进步，第一产业的比重下降，第三产业的比重呈上升趋势，房地产业作为生产和服务的第三产业，对国民经济的贡献度较其他行业更大。
4、房地产业对其他相关行业所产生的关联度大。
*关联度表征两个事物之间的关联程度
4.1房地产经济：是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，是房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。换言之，房地产经济是房地产在生产、流通和消费过程中所发生的各种经济活动及其条件的总称。
4.2房地产经济学的研究对象：
1、房地产经济运行规律及其表现形式的学科
2、房地产资源配置效率的学科
3、房地产在生产过程中各种经济利益关系相互协调的学科
4.3房地产经济学的研究内容：
1、房地产经济的基本理论。（产权理论、区位理论、地租理论、地价理论）
2、房地产经济活动及其运行的基本规律和互相关系。（房地产市场运行规律、房地产业经济活动基础规律、房地产市场供求关系和产权关系）
3、房地产运行的制度保障与政策环境。（土地制度、住房制度、房地产产权制度、税收和市场政策）
第二章房地产经典理论
地租理论是房地产经济学的核心内容，是房地产价值、价格理论和房地产经济运行规律的理论基础。
1.1地租的含义（土地收益的资本化）
地租的占有是土地借以实现的经济形式。（地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现的形式。）
（选择）1.2地租的类型：
一、按地租的物质形态：
A、劳役地租（无酬剩余劳动）
B、实物地租
C、货币地租
二、按经济学的观点：
（1）马克思主义地租：
A、绝地地租
B、次级地租
C、垄断地租
（2）西方经济学地租:
A、契约地租
B、经济地租
C、竞标地租
1.3(P17)地租理论的演变：
19世纪初，古典政治经济学的地主理论（配第、杜尔哥、亚当斯密、安德森、李嘉图、杜能）》》》19世纪上半叶，庸俗资产阶级政治经济学的地租理论（萨伊、马尔萨斯）》》》
19世纪下半叶，新古典经济学的地租理论（卡拉克、马歇尔）》》》
19世纪末二十世纪初，现代西方地租理论（阿隆索、萨缪尔森、巴洛维）
（一）西方经济学的地租理论：
资产阶级古典政治经济学的早期地租理论：
威廉·配第：
A、最早提出地主理论，对地租理论做出了开拓性贡献。
B、在其《赋税论》中提出：劳动是财富之父，土地是财富之母
C、最早提出级差地租理论，奠定了级差地租理论基础，地租理论研究的先驱者
魁奈：
A、提出了剩余价值是由生产领域创造出来的
B、但其理论缺陷在于用自然恩赐解释地租是不恰当的
杜尔哥：
A、认为出租土地可以取得地租，土地是一切财富首要的、唯一的来源
B、把配第的“自然的恩赐”转化为农业劳动者的劳动剩余劳动
C、认识到“纯产品”转化为地租被土地所有者占有是土地私有权的结果
D、比魁奈更进一步的说明了地租的本质和根源
斯密、李嘉图、安德森和杜能的地租理论：
大卫·李嘉图：
A、运用劳动价值理论研究地租，建立了级差地租理论的初步体系，但否认绝对地租的存在
B、认为地租来源是劳动创造的价值的一部分，并与土地投资的利润、土地资本的利息区别开
C、进一步发展了级差地租理论
詹姆斯·安德森：
A、认为是土地产品的价格决定地租而不是相反的。（错误的）
资产阶级庸俗经济学的地租理论：
萨伊
A、“生产三要素”（劳动、资本、土地）成为地租理论的基础
B、认为生产不是创造物质而是创造效用，人所创造的也不是物质，而是效用。
C、从生产三要素转向三位一体的分配论。为现代西方经济学的地租理论奠定基础。
马尔萨斯
A、土地恩赐论，地租的增长是社火发展和繁荣的表征。
B、站在封建贵族的立场
（二）马克思主义地租理论：
A、马克思通过分析资本主义地租的两种形态：级差地租和绝对地租
B、级差地租Ⅰ:由于土地肥力和位置差异所产生的超额理论转化
C、级差地租Ⅱ：由于生产资料和劳动追加在同一土地上所产生的超额理论转化成
D、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的联系：都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格而产生的超额利润并转化为地租，级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础。
E、绝对地租：种子任何土地都必须向土地所有者缴纳地租。这种由于土地私有化的垄断而形成的地租就是绝对地租。
（必背）1.4城市地租：
城市绝对地租：城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用土地，都必须向土地所有者交纳地租。这个由于所有权的垄断而比必须缴纳的地租就是城市绝对地租。
城市垄断地租：城市中某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。
（背）2.1区位：区位是指某一空间场所，是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
2.2(P43)韦伯工业区位论：
1、区位因子体系
2、理论前提与构建步骤
3、运费指向论
原料指数（Mi）＞1（或区位重量＞2）时，工厂区位在原料地
原料指数（Mi）＜1（或区位重量＜2）时，工厂区位在消费地
原料指数（Mi）＝1（或区位重量＝2）时，工厂区位在原料地、消费地都可
4、劳动费指向论
2.2.1韦伯区位论缺陷：
1、韦伯工业区位论中的运费，是重量和距离的函数，成比例增加。
2、韦伯假设的完全竞争条件也是非现实的。
3、就工厂经营而言，有生计性的经营和企业性的经营。
4、工厂区位是由工厂经营者所选定的。
5、技术进步
6、交通发展
7、其他诸如地域政策因素
2.3克里斯塔勒中心地理论
1、克里斯塔勒认为，在市场原则下形成的中心地系统，各中心地的市场区域比其低一级的中心地市场区域大三倍。也就是说等级m（m＞1）中心地的城市区域内包括含着2各等级m-1中心1地市场区域。中心地系统也称为K=4的中心地系统。1.3.9.27.81……
2、在交警原则基础上形成上形成的中心地系统也称为K=4的中心地系统。1.3.12.48.192……
（了解P40）4.1房地产宏观区位的选择：主要涉及工业用房地产，取决于全国非为内工业（项目）的宏观空间分布。这一优区位被称为工业部门的布局指向。它一般分为原材料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。
（了解P40）4.2城市房地产中观区位的选择：分为居住用房地产和非居住用房地产两大类，而非居住房地产又可分为商业用房地产、工业用房地产、办公用房地产的。
A、商业区：中央商业区、城区商业区、街区商业区
B、工业区（根据各种工业的特点）
C、居住区（环境、教育、治安、娱乐、医疗）
（了解P41）4.3房地产微观区位选择：
A、商业房地产项目的区位选择
1、零售业区位选择
2、批发业区位选择
3、专业性服务业区位选择
B、住宅项目的区位选择
1、综合效益原则
2、社区及邻里原则
3、舒适性及休闲性原则
C、工业房地产项目的区位选择
第三章房地产市场
1.1.1（了解P44）土地市场的特点：
A、与商品市场同：
1、土地交换活动是在土地国家所有制的基础上进行
2、土地交换活动是有计划地进行的，是社会主义市场经济的重要组成部分
3、土地市场供求受市场机制以及其他因素的影响
B、与商品市场异：
1、一般市场交易是商品所有权，土地市场交易的是土地使用权
2、一般市场对售出的商品用途不加限制，土地使用则严格执行规划区的规定、不能用于建造不符合城市规划规定的建筑
3、一般商品市场的卖方可以是多种经济形式的任何单位和个体经营者，但土地的商品化经营通常由政府主管部门或其允许的土地开发公司，其经营、控制和管理要比一般商品市场严格。
1.1.2（了解P45）土地市场的分类：
1、城市土地租赁市场
2、城市土地出让市场
3、城市土地转让市场
4、城市地产抵押市场
1.2.1（简单了解P46）土地市场不同结构比较：
A、完全竞争型的土地市场
B、垄断型的土地市场
C、垄断竞争型的土地市场
1.2.2（简单了解P47）土地市场结构特征：
A、一级土地市场：政府主管部门向用地单位出让土地使用权
B、二级土地市场：用地单位横向转让土地使用权
～～1.3.1土地市场的调控手段：
A、经济手段
B、行政手段
C、法律手段
2.1～～房地产市场的含义：是指房地产商品交换的领域和场所，是房地产交换或流通关系的总和，它是由市场主体、客体、中介组织、价格、运行机制等要素构成的一个系统。
房产市场是房产权利(如:所有权、使用权、抵押权)通过价格准则进行交易的一种制度安排，是房地产物品配置的一种重要机制，资源配置的方式多种多样。
2.3房地产市场的特征：
1、供给调节的滞后型
2、需求的消费投资性
3、交易的复杂性
4、房地产市场交易是权益交易
5、市场的区域性
6、与金融关联度高
7、竞争不充分
8、政府干预性强
（必考）2.4房地产市场的分类（按市场运行层次划分）：
一级市场：土地出让市场，国家通过指定部门将城市或农村集体土地征收为国有后出让
二级市场：增量房地产市场，生产者和经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。
三级市场：存量房地产市场，购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。
2.5房地产市场运行的功能：
1、交换功能
2、信息传递功能
3、激励引导功能
4、资源配置功能
5、利益调节功能
2.6.1（了解P57）房地产市场的影响因素：
A、内部因素：
1、时滞（建造时滞和咨询时滞）
2、心理因素（投机心理）
3、技术和理念革新
B、外部因素：
1、政治制度
2、国民经济
3、政策法律措施
4、金融业发展状况
5、通勤技术、信息、通讯和交通设置等通勤技术的提高
6、人文社会环境
7、自然环境
A、供给指标：
竣工房屋面积、施工房屋面积、新开工房屋面积、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、平均建设周期、竣工房屋价值、房地产开发投资
B、需求指标：
国内生产总值（GDP）、人口、就业人员数量、城市登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数
C、市场交易指数：
销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数
3.1房地产需求的类型：
1、生产性需求
2、消费型需求
3、投资性需求
3.2.1房地产的潜在需求:
指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量，即指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。
房地产的有效需求：
是指消费者在一定时间内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。
3.3影响房地产需求的主要因素：
1、房地产价格
2、国民经济发展水平
3、居民收入水平和消费结构
4、城市化水平
5、国家有关经济政策
6、消费者对未来的预期
3.4房地产的需求价格弹性：
1、房地产的需求价格弹性：房地产需求量对房地产价格变化的敏感度。需求量变化的百分比除以价格变化的百分比，Ed=（△Q/Q)/(△P/P）,P为价格，Q为需求量。
如果需求价格弹性系数小于1，价格上升会使销售收入增加；如果需求价格弹性系数大于1时，那么价格上升会使销售收入减少，价格下降会使销售收入增加；如果需求价格弹性系数等于1，那么价格变动不会引起销售收入变动。
2、决定因素：
A、替代品的数量和接近程度
B、房地产的用途
C、房地产在消费者预算中所占比例的大小
D、选择房地产时期的长短
4.1房地产供给的特点：
1、城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性
2、房地产供给的层次性
3、房地产供给的时滞性
4、房地产供给的时期性
Es=（△Q/Q)/(△P/P）
在短期内价格无弹性，而在长期内住房供给完全有弹性。
一般来说标准厂房、标准住宅需要6个月以上，豪华商业大厦需要3~5年。
（大题必考，分析P77）5.2房地产市场实现均衡的四象限模型分析：
第一象限：租金形成机理
第二象限：利用资本化率来确定法国地产资产价格
第三象限：房地产新开发建设量的确定
第四象限：房地产存量的确定
第四章房地产价格
1.1土地价格的含义：是指地租的购买价格，是地租的资本化。在我国，城镇土地的所有权归国家所有，用地者只有使用权。
（了解）1.2土地价格的特征：
1、土地价格构成具有双源性
2、土地价格具有区位性
3、土地价格具有权益性
4、土地价格形式具有双重性
5、土地价格受市场需求影响大
6、土地价格具有增值性
7、土地价格具有明显的地域性和个别性
8、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格高低不由生产成本决定
9、土地价格有较强的计划性
10、无成本性（1988年，《宪法》才规定，土地可以依照法律转让。）
1.3.1目前土地出让的方式有招标、拍卖、挂牌和协议。
1.3.2基准地价：
A、在某一城市的一定范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。
B、基准地价是由国家和政府有关主管部门直接规定的土地价格，具有强制执行的法律效力。
1.3.3标定地价：
A、标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地价格。
B、标定地价即可以用比较法、收益法、剩余法等方法评估，也可以在基准地价基础上进行修订评估。
***基准地价和标定地价都是由政府部门评估并公布。
1.4土地价格构成：
1、土地征收费6、销售费用
2、前期费用7、应纳税费
3、土地开发费8、不可预见费
4、管理费9、开发利润
5、财务费用
1.4.1三通一平费：施工临时用的道路、电和水的安装和修建以及平整场地的费用，依据设计概算计算。
七通一平费：给水、排水、电、讯、路、燃气、热力、场地平整
2.3房地产价格的影响因素（了解）：
（一）宏观因素：行政（土地制度、住房制度、城市规划、房地产价格政策、税收、交通管制、特殊政策）、经济（经济发展、财政收入、收入水平、储蓄额、建材价格、建筑人工费、银行利率）、社会（政治安定、房地产投机、城市化、社会治安程度）、人口（人口数量、人口素质、家庭结构）、心理、国际
（二）区域因素：商服繁华程度、交通条件、基本设施、区位环境条件
（三）微观因素：物理因素、微观环境条件（噪音、空气污染、视觉、清洁）
3.1房租的形态及其构成因素：
A、生产成本租金及构成因素（折旧费、修缮费、管理费）
B、经营成本租金及其构成因素
C、理论租金（折旧费、修缮费、管理费、利息、税收、利润、保险费）
3.3.3依商品化程度划分：
1、商品租金：折旧费、管理费、维修费、地租、保险费、税金、利息、利润
2、成本租金：折旧费、管理费、维修费、利息、利润
3、准成本租金：维修费、管理费、折旧费
4、补贴租金：租房改革过程中提租加补贴形成的过渡性租金形式
5、廉租房租金
3.4（讨论题P100）：租售比与利息率的关系
租售比是房租占房价的百分比P=R/r 房价、租金、房租率
利息率是利息额占存款额的百分比
租售比<利息率时，促进租房
租售比>利息率时，促进买房
第五章房地产周期与房地产泡沫
2.4（讨论题P110）房地产周期波动的过程：
A、房地产业复苏与增长阶段
B、房地产业繁荣阶段
C、房地产危机与衰退阶段
D、房地产萧条阶段
2.7房地产周期测度方法：
A、单指标法:单一房地产销售面积
B、扩散指数法（DI）
C、合成指数法（CI）
2.8（P117）房地产周期与宏观经济周期的关系：正相关，波动大体一致。
3.1房地产泡沫的意义:房地产市场价格严重背离其价值，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
3.2房地产过热及诱因：
A、房地产过热：指市场上的需求增长赶不上新增公积增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
B、诱因：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈、非理性行为以及开发资金的易得性
3.3发地产泡沫和房地产过热的区别：
1、反映两个不同层面的市场指标
2、严重程度和危害性方面不同
3、在房地产周期循环中所处的阶段不同
4、市场参与者的动机不同
3.5房地产泡沫的预警：
1、选定预警指标
2、确定预警指标的权重
3、确定指标临界值
4、测算房地产泡沫发生变化的概率
5、确定房地产泡沫的预警级别
6、预测房地产泡沫变化的时间
7、屁股股泡沫变化的程度
第六章房地产产权
1.1产权定义：产权是经济所有制关系的法律表现形式，包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权、处置权
1.4（P127）科斯定理：
第一定理：如果交易费用为零，不管产权初始如何安排，当事人之间的谈判都会导致那些财富最大化的安排，即市场机制会自动达到帕累托最优。
第一定理：在交易费用大于零的世界里，不同的权利界定，会带来不同效率的资源配置
2.1.1土地所有权：我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，车由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2.1.2（P128）所有权的职能:占有权能、使用权能、收益权能、处分权能
2.1.5权属战役中的单向流动性，即只能城市化。
2.2.2国有土地使用权的获取方式：划拨、出让、出租、入股
3.1房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。（绝对性和排他性、使用权和占有权是密不可分的）
3.3.1房地产抵押权的含义：指债务人或者第三人不专一对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。
3.3.3房地产抵押权：因房地产抵押合同并登记后而设定
房地产抵押合同：抵押合同为要式合同，带呀人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面实行并记载法律规定的内容。
3.3.5房地产抵押权的消灭：
因抵押的房地产灭失且无替代物而消失，房地产抵押权乃物权，作为其标的物质房地产因自然灾害、公用征收等原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。
区域经济学-课堂笔记-全书梳理---课程整理概要
区域经济学 1 学科特性 年轻性（60年代在世界范围兴起，直至90年代才在中国范围内兴起，一方面说明其“体系不完善”，另一方面则说明其具有较强的“吸纳能力”，即“包容性”） 应用性 前沿性 第一章 区域和区域经济学 一 区域的概念： ￥ 1 内涵 区域是一个有限的空间范围 （空间范围的大小不同决定了其空间具有“层次性”） 在经济上尽可能完整的地区（尽可能完整：表明其具有较强的“自组织能力”） # 承担特殊的专业化职能（在全国或者较高系统） 二 区域经济学的形成于发展 （一）| （二）在西方： 1 从经济问题的产生于矛盾的激化： ） 自组织能力 衍生为内生增长机制 较为完善的地域结构，包含三要素： 腹地 … 核心（中心城市群）网络体系 较为完善的产业结构：合理、协调、弹性（能够很快调整产业结构，适应外部变化） 1956年， 瑞典 ， 缪尔达尔，《经济理论和不发达地区》， 循环积累因果论，（市场经济的结果不是有效缩小地区之间的差距，而是扩大，若要有效缩小差距，则需要政府作有效调控） 1960年，艾萨德， 1957年， 赫希曼， 核心与边缘区理论（极化效应，涓滴效应）
^ 2 从学科渊源：（由古典区位论发展而来） 1826年，杜能，《农业区位论》，市场距离为核心影响因素； 1909年，韦伯，《工业区位论》，劳动力、运输为影响因素； 1932年，克里斯泰勒，《中心地理论》， 1940年，廖什，《消费中心理论》 1960年，艾萨德，《区位分析法》 （三）在中国： 1 改革开放之前：以“生产力布局学”为前身 — 2 改革开放之后：放权、让利 【※】中国改革30年中引发的突出的区域经济问题： （1）区域经济差异不断扩大，（基尼系数） ：国际区域经济不平衡警戒线 中国省域基尼系数：1978年： 2004年： 在东中西三大区域中，东部地区省域之间的差距最大，而且在同一省内，县域之间的差异比省域之间的差异更大。 （2）低水平重复建设，区域产业结构趋同 | “五小企业遍地开花”——多为劳动密集型产业 （3）地方保护主义严重 （4）地区之间的分工协作效益丧失 （5）资源两覅额和环境污染 三研究对象与内容 （一）研究对象 从宏观角度研究不同区域的经济发展及其相互联系的决策性科学。 （二）^ （三）研究内容 1 区域机构（产业结构） 区域的本质是一种结构，这种结构的形成过程就是区域的形成过程，区域结构的完善程度与区域经济发展水平直接相关。 2 区域经济自组织 区域经济增长要素 区域经济发展阶段 区域经济发展模式 3 区域产业结构的演变：规律与优化 - 4 区域分工与联系
房地产经济学--读书报告
房地产经济学--读书报告 房地产经济学——读书笔记 《房地产经济学》读书报告 阅读书目: .房地产经济学[M].清华大学出版社，2005. 张红 第一篇:总论 第1章:房地产、房地产市场与房地产业 本章主要探讨了房地产的定义与分类、房地产市场和房地产业的地位和分类。 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。房地产与物业的区别在于，一般物业用于指某项具体的房产、地产或房地产;房地产则用于指一个国家、地区或城市所有的房地产与地产或城市所有的房产与地产，但也可以用于指某项具体的房地产。房地产的分类标准很多，从用途可以分为居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物业等;从性质可以分为资源性房地产和资产性房地产;按市场交易性质可以分为出售性房地产、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产等。房地产价值的表现形式为流量与存量。流量是指每年竣工的新建筑物价值减去因毁损或废弃而灭失的房地产价值。存量是指所有的建筑物和土地的价值之和，是国民财富中最大的一部分。 我国的土地资产分为城市建成区土地和非城市用地两大类。对城市建成区土地资产价值估算的基本思路是:对各个等级的城市选取一定的样本进行商业、住居、工业地价的统计，得到不同等级城市的综合平均地价，乘以等级城市的建成区面积，得到不同等级城市的土地资产量。 第二节房地产市场:资产市场与物业市场。我国房地产市场分类:按区域分，可分为各地域市场;按类型分，可分为土地市场和物业市场;按交易顺序级别可分为一
级、二级和三级市场;按交易方式可分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场等。房地产作为一种投资品时，资产市场决定其价格和生产;而作为一种消费品，物业市场决定了房地产的租金水平。 空置、空置率与自然空置率:空置是指建筑物的整体或部分得到使用，处于等待出租或出售的状态。在某一特定的时间点上，供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房屋面积占全部房屋总面积的比率;房地产增量市场是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。自然空置率是指存量市场平衡时所需的房地产存量。 第三节主要介绍房地产业的产业分类、界定与地位。1.基于三次产业分类:第一产业——农、林、牧、渔业;第二产业——采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应，建筑业;第三产业——除第一、二产业以外的其他行业。2(基于国际标准产业分类:(1)农业、狩猎、林业和渔业;(2)矿业和采矿业;(3)制造业;(4)电力、煤气、供水业;(5)建筑 房地产经济学——读书笔记 业;(6)批发与零售业、餐饮和旅游业;(7)运输业、仓储业和邮电业;(8)金融业、房地产业、保险业及商业性服务;(9)社会团体、社会及个人的服务业;(10)其他经济活动。3(基于上市公司分类:分为3级、13个门类、86个大类和307个中类。房地产的产业定界应包括:(1)房地产开发(不包括可能涉及的建筑活动);(2)房地产买卖、租赁和经营;(3)房地产中介活动(经纪、代理、股价、托管服务、物业管理等);(4)房地产管理(相关政府部门、行业管理等)。房地产的产业定位应从如下五个方面来考察:(1)房地产形成的资产规模;(2)房地产产业增加值;(3)房地产行业纳税情况;(4)房地产产业就业情况;(5)房地产业与相关产业的关系。房地产发展
房地产经济学
1.房地产市场体系 按市场运行层次划分：一、二、三级市场。一级市场是指国家作为出让人与土地受让人之间形成的土地使用权出让市场。在市场化运作的条件下，一级市场是受让方原始获得土地使用权的唯一渠道，其中，出让方占据垄断地位。二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，在土地开发和房屋建设完成后，作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中在二级市场。三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶上，超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市场的交易量远远大于二级市场的交易量。按购置目的划分：可以分为投资市场和自由市场。按房地产价格的实现形式划分：可分为房地产资产市场和使用市场。 2.房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量 3.房地产需求的特性（1）房地产需求的整体性（2）房地产需求的区域性（3）房地产需求的层次性（4）房地产需求具有消费与投资的双重性（5）房地产需求的可替代性 4.房地产需求的类型：生产性需求，消费性需求，投资性需求 5.影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格收入比4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对市场的预期7、消费者或投资者的偏好8、信贷能力 6.房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房） 7.房地产供给要具备两个条件：出售或出租的愿望；供给能力 决定房地产供给的主要因素分析1、成本价格比2、土地供应量3、税收、信贷政策4、房地产开发商对未来市场的预期 8.房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度 1、特短期内房地产供给无弹性 2、短期内房地产供给弹性较小 3、长期内房地产供给弹性较大 9.房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态 房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品价值的实现问题。 房地产市场供求的失衡的三种状态：总量性供不应求状态；总量性供过于求状态；结构性供求失衡的状态 10.区域经济增长的原动力主要有两个：一是外区域对本区域产品或服务的需求；二是区域各种要素的供给。 11.区域经济的三部门概念。三部门是指产品和服务提供部门，劳动力提供部门和房地产提供部门，对应的三个市场是：区域产出市场（产品和服务市场），区域劳动力市场和区域房地产市场。对区域经济来说，劳动力和房地产是两类核心资源。 12城市的形成与发展有三个主要原因：比较优势（促进交易的产生，产生商贸中心），规模经济（形成工业城市）和聚集经济（形成大城市）。
房地产经济学pdf
《房地产经济学》教学大纲 课程名称：《房地产经济学》英文名称：《Real Estate Economics》学 分： 2 总学时： 36 实验（上机）学时： 无 开课专业： 物业管理专业 一、课程性质、目的和培养目标： 房地产经济学是物业管理专业的必修课和学位课。通过本课程的教学，让学生比较系统地了解现房地产经济学的基本理论，使学生能灵活掌握和运用房地产市场的基本分析方法，提高学生对房地产市场的分析和预测能力，为未来从事房地产或物业管理工作奠定基础。 二、预修课程： 西方经济学 三、课程内容和建议学时分配：（40学时。含教学36学时，复习、考试4学时） 章 节 内 容 学时 第一章 房地产：内涵与特性 2课时第一节 房地产的界定与分类 房地产的内涵。房地产与相近概念简析。房地产的分类。 第二节 房地产：从三个视角的理解 作为一种实物和空间的房地产。作为一种生活必需品和一种生产要 素的房地产。作为一项财产和一组权利束的房地产。 第三节房地产的特性 位置的不动性。使用的耐久性。异质性。投资、消费的两重性。 第二章 房地产业：形成、定位与发展 2课时第一节 房地产业的形成 房地产业的概念与构成。工业化、城市化与房地产业的兴起。产业 结构演变与房地产业成长。消费结构升级与房地产业扩张。 第二节 房地产业的性质定位与功能定位 基于不同产业分类的房地产业性质定位。支柱产业：房地产业的功 能定位比较。 第三节房地产业与国民经济的相互关系 房地产业在国民经济发展中的主要作用。国民经济主要经济变量对 房地产业的影响。房地产业与国民经济的协调发展。 第三章 房地产市场：体系、结构与运行 2课时第一节 房地产市场的内涵、体系与构成要素 房地产市场的内涵和特性。房地产市场体系。房地产市场构成要素。
分析我国房地产经济学的现状
分析我国房地产经济学的现状 一、我国房地产发展的现状 2009年以来，随着市场的迅速升温，房地产价格大幅上涨。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 进入2010年以来，自中央经济工作会议后，楼市调整政策频出。二手房营业税优惠终止、国四条、土地出让金比例调高至50%、国十一条以及央行上调存款准备金率等为当前火热的楼市注入了一剂良方。特别是2010年9月30日由深圳率先推出的限制购房令，继而蔓延至全国各大城市，对房地产投资更是带来了极大的影响。统计显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3个百分点。全国商品房销售面积10.43亿平
方米，增长10.1%，增幅回落超过30个百分点。商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，增幅回落超过50个百分点。房地产开发企业本年资金来源72494亿元，增长25.4%，增幅回落20个百分点左右。从同比数据看，4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征，涨幅也呈逐步回落态势。 二、行为经济学的主要观点 （一）什么是行为经济学 行为经济学就是要从人的现实决策过程中出发，建立符合心理学事实的个体决策模型，以此来分析具体的经济行为和经济现象。它强调的是，经济学的假设前提必须和实际情况一致，通过大量的心理学实验和现场实验研究，对主流经济学家所坚守的公理化假设进行可复制的实验，并在这些重复的实验中寻找一些具有规律性的东西，接着用数学把规律表达出来，以便给经济学的演绎推理更为科学，也更具预测性的模型奠定基础。
房地产经济学,名词解释
房地产经济学：名词解释 房地产：指房产和地产的总称，是房产和地产的结合物和统一物，具有特定的经济意义。 房地产业：指从事房地产开发建设，租售经营以及与此比较紧密相关的中介服务，如投资分析，决策咨询，融资，评估，装潢以及物业管理等经济活动的行业，是国民中经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。 房地产经济周期：指房地产业在发展的过程中扩张和收缩的交替情况。 地租：是土地使用者为使用土地而支付的代价，是土地所有权在经济上的实现形式。 城市地租：指烛照经营者而或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、娱乐场所，租用城市地租土地而交付给所有者的地租。 区位：特定地块的大力和经济空间位置及其相邻地块的相互关系。 房地产需求：指房地产消费者，也包括生产者和经营性消费主题和个人消费者，在特定的时期内，在一定的价格水平上愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 房地产供给：指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。 房地产市场：指房地产交换的场所和领域，及进行房地产商品的交换，包括土地，房产及其相关的劳务交易和经济活动的场所和领域。 市场运行机制：指在房地产投资、开发、流通和消费过程中，房地产交易的三个要素，及房地产交易主体房、地产交易客体和房地产交易法规及其监督者管理者。三个要素的相互联系相互作用的集合所形成的。
供求机制：用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和手段。价格机制：指使价格规律发挥作用的市场运行的形式和手段 竞争机制：指发生在同类房地产商品的不同企业见，为争夺市场，资金，人才及先进技术等，通过价格竞争，质量竞争，服务竞争等手段，以较高的质量和较低的价格战胜对手的行为方式。 房地产市场分级运行：房地产商品的交易和流通具有差异的不同运行特征的实际运行状况 房地产价格：是实用价值和价值的统一体，房地产价值的货币表现。 土地价格：是地租的资本化，在现实生活中通常表现为人们为取得土地的占用、使用、收益和处分的权利而支付的费用。 房地产升值：指在社会经济正常发展下条件下，以长远的发展趋势看，房地产市场交换的价值不断上升的趋势。 房地产价格评估：指专业的房地产价值评估人员，根据特别的股价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实客观合理的价格作出估计、推测和判断。 房地产企业：指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的进行自主经营，独立核算的经济组织。 房地产投资：指资本所有者将其资本投入到房地产，以将来获取预收益的一种经济活动。 房地产金融：指与房地产开发、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。
城市与房地产经济学基础知识
城市与房地产经济学 一、房地产具有哪些经济特性？ 必需品性、高价值性、耐久性、位置固定性、不可分割性和多重异质性。另外还有如下特性： 1）内涵的统一性 房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面。他们都不是孤立存在的，而是由“房”“地”“产”三者有机结合形成的统一体。同时它也是商品属性和资产属性的统一。 2）价值双源性 房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性。另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会资源属性。 3）空间固定性 房地产必须定着在一定的土地上，并因而具有空间上的有不可移动性。尽管目前也出现了极少数的移动房屋（特别是移动住房），但是空间固定性仍被公认为房地产的重要特征之一。 由于房地产位置的固定性，每一套房地产都和唯一的土地地块，以及与该地块想联系的通达性条件、环境、景观、基础设施、社区居民构成的自然和人文因素（通常称为区位条件）紧密结合在一起，因此任何房地产都是独一无二的，从而引发房地产异质性这一重要特征。区位条件不会因为个别物业所有者的努力而改变，“位置，位置还是位置”（location，location and location）这句名言更加凸显了区位的重要性。 4）需求的普遍性 房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其他商品。 5）效用的长期性 同一般商品相比，房地产属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并形成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期的延长。 二、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？ 1）先导性、基础性和支柱性 ①房地产业是国民经济的基础性产业 所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。 2）综合性和关联性 房地产业的综合性主要体现在它横跨生产流通和消费各个领域的产业部门。 3）资金密集型和高风险性 房地产行业是一个高投资高收益高风险的行业。由于房地产价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。房地产业投资周期长，固定性及变现能力差等特点，存在自然风险、市场风险、利率风险、财务风险、政策法律风险。 4）级差收益型和区域性 从经济活动的范围来看，房地产业是一个区域差异大，级差收益明显，地区性特别强的行业。由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比其他行业更多的受制于区域经济的发展水平。即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。房地产业
房地产经济学试题12
《房地产经济学》试题12 一、单选题（本大题共10小题，每小题2分，共20分） 1.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( ) A.处于主要工业区 B.交通便捷，环境好 C.人口流量大 D.劳动成本低 2.房地产商品需求富有收入弹性是指( ) A.0
8.房地产的供给弹性具有明显的时期性，按特短期、短期、长期来看，其供给弹性具有的特性分别是( ) A.弹性较小、无弹性、弹性较大 B.弹性较大、无弹性、弹性较小 C.无弹性、弹性较小、弹性较大 D.无弹性、弹性较大、弹性较小 9.在房地产估价中，成本积算思路的理论依据是( ) A.生产费用价值论 B.生产效用价值论 C.劳动价值论 D.资本价值论 10.房地产企业常用的贷款方法不包括( ) A.信用贷款 B.保证贷款 C.抵押贷款 D.政府贷款 二、多选题（本大题共5小题，每小题2分，共10分） 1.房地产业周期性波动经历的阶段有( ) A.繁荣阶段 B.衰退阶段 C.萧条阶段 D.复苏与增长阶段 E.平稳发展阶段 2.在房地产价格构成中，销售费用包括( ) A.广告宣传费 B.管理费 C.财务费用 D.销售代理费 E.税费 3.按照经营内容和方式的不同，房地产企业主要可分为( ) A.建筑企业 B.房地产开发企业 C.房地产中介服务企业 D.物业管理企业 E.房地产综合企业 4.确定住房公积金实际贷款额度需要考虑( ) A.可贷额度 B.最高额度 C.最低额度 D.还款能力 E.利率 5.影响房地产投资的商业风险有( ) A.资本支出 B.总可能收入
房地产经济学复习资料
房地产经济学期末复习资料 二复习题目 1、房地产的概念和特点是什么？按照西方国家对商业房地产的定义，商业地产包括那些？ 狭义：土地及其上面的建筑物和衍生的权益；广义：土地及其上面的建筑物和衍生物的权益，还包括水源、森林、矿藏等。特点：A 房地产的价值就在于其位置——区位B、建造和使用周期长C、价值量大D、流动性差，变现能力弱E、保值与增值性 F、异质性 G、政策影响性 H、相对稀缺性 I、地产与房产不可分割的一致性 2、房地产业可以划分为哪些行业？房地产中介服务业包括那些？ 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业 3、房地产经济学的概念和研究对象是什么？ 房地产经济学是应用一般经济学（微观、宏观及其他）的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值（价格）的影响的学科。 房地产经济学的研究对象就是整个社会房地产业经济运动的客观规律 城市房地产经济学的研究对象，是城市房地产经济的运动及所体现的经济关系 4、地租的实质是什么？级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的含义是什么？ 土地所有制在经济上的实现形式 它是指租佃较好土地的农业资本家向大土地所有者缴纳的超额利润。这个超额利润是由优等地和中等地农产品的个别生产价格低于按劣等地个别生产价格决定的社会生产价格的差额决定的。 5、绝对地租的概念是什么？绝对地租包括哪两大类？绝对地租和级差地租的区别是什么？我国的基准地价属于什么类型的地租？ 由于土地所有权垄断而产生的地租农业和城市的绝对地租级差地租：因自然状况与人们的投入而产生绝对地租：因所有权被垄断而产生提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租仅提供绝对地租：地租=绝对地租垄断地租：地租=垄断地租我国的基准地价属于绝对地租 6、区位及区位理论的含义是什么？区位要素包括哪三方面？它们各自的含义是什么? 区位：空间位置或为特定目标儿划定地区区位理论是研究经济行为的空间选择及空间内经济活动的组合理论。简单地说就是研究经济活动最优的空间理论，及研究经济行为与空间关系问题的理论。 7、杜能农业区位理论的假设条件和形成机制是什么？该理论的有什么样的意义？ 六个假定条件：1．肥沃的平原中央只有一个城市；2．不存在可用于航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具；3．土质条件一样，任何地点都可以耕作；4．距城市40英里之外是荒野，与其它地区隔绝；5．人工产品供应仅来源于中央城市，而城市的食物供给则仅来源于周围平原；6．矿山和食盐坑都在城市附近。 形成机制：利润（地租收入）=农产品销售价—农业成本—运输费用根据前述各种假设，以及运费与距离及重量成比例，运费率因作物不同而不同，农产品的生产活动是
房地产经济论学习心得体会
学习《房地产经济论》心得体会 房地产经纪是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，房地产业往往被视为是推动国民经济发展的主导产业之一。作为土木学院工程造价专业学生，将来将会在土木工程造价方面工作，也将成为社会经济的操作人员之一。而房地产作为土木工程中占有相当大的组成部分，学习《房地产经济论》就非常有必要了，只有学习了相关的理论知识，将来才能很好的为社会经济的贡献出一份力，下面我就简单谈谈学习《房地产经济论》的一些心得体会！ 一个国家的经济首先得符合这个国家的经济发展战略，国家的制度不同，国情不同，发展战略也就不同，所以房地产经济也得国家的经济发展战略。我国是社会主义初级阶段的发展中国家，土地归国家和集体所有，这就要求我国的房地产经济由我国的特色。要发展房地产经济，就的使用土地，我国在土地所有问题上已经形成了明确的土地共有制度，而是用制度正经历着由行政划拨到有偿使用的变革，但是这种变革也随着时间的推移和经济的发展，也暴露许多的弊端：一些土地的不到合理利用；一些申请用地者多要地，要好地，甚至违章建设和非法占地，而且土使用效率低造成宝贵的土地制造资源浪费；一些单位非法转让，出租土地，成为新生的“土地主”，给国家的土地管理带来不便；
而且土地的行政划拨没有公开性和竞争性，这也是社会无法进行有效的监督，这也为社会的不安造成一定的影响。随着这些弊端的影响扩大化，政府也推出了一系列的改革措施，即国有土地使用权的出让，可以是拍卖，招标或双方协议的方式，还规定了不同类型土地使用的使用年限，还出台了一系列的法律保障，这使得土地的使用率大大提高，这也使得我国的房地产经纪想着良好趋势的发展。 有着良好的经济环境，使得许多有人开始向房地产经济方面投资和开发。房地产投资有几个特点：(1)投资数量大，且回收周期比较长；（2）容易获得金融机构的支持；（3）受政策影响大，限制因素多；（4）抵制通货膨胀的影响，实现保值和增值；（5）流动性低。但也有一些人不是真正的的投资，而是投机，虽然有一些积极作用，但是消极作用也比较大，他们专注于房地产的市场流通，他们购买房地产不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活需要，这样使得房价被炒得很高，使许多想买住房的人买不起住房，而那些投机者有房却没有得到很好的利用，使得资源的利用很不合理！这也使开发者开发出更多的房，浪费更多的土地资源，当供大于求时就产生了房地产经济泡沫，从而引发一系列的不良影响。许多人想买房，却因为房价高而买不起，而一些人却有闲置的房，为了赚取利益不愿意买，造成恶性循环，这也是国家正在努力解决的问题，期待出台好的政策，解决这问题。
关于房地产经济评价的研究总结
关于房地产经济评价的研究总结 总结人：版主 时间：二零零二年十一月 地点：北京 主要参考书籍：《房地产开发项目经济评价方法》——中国计划出版社 《房地产开发项目经济评价案例》——中国计划出版社 《房地产经济》——中国计划出版社 《房地产开发与经营》——中国人民大学出版社 《房地产投资分析》——中国人民大学出版社 《房地产金融》——中国人民大学出版社 《房地产应用写作》东北财经大学出版社 序论 本研究的基础方法： 以《房地产开发项目经济评价方法》为研究的理论基础，以《房地产开发项目经济评价案例》为研究的依托，精选其余各书关于经济评价（或可行性研究）的章节，加以综合，提炼出关于经济评估的实际可行具操作性的理论。 本研究重要性： 房地产项目经济评价，是现行国情下房地产项目可行性研究的核心组成部份，在前期投资分析中具有极为重要的指导意义，做此方面
的研究总结，可提高投资分析人员的理论素质水平，理清投资分析人员的思维。 经济评价作用： 经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为开发商投资决策的依据；可以为政府部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。本研究总结的组成章节： 根据房地产项目操盘过程的思路（去掉市场调查与预测、房地产开发项目策划，仅就经济评估阶段做研究），本研究总结组成章节如下：第一章：房地产开发项目投资与成本费用估算 第二章：房地产开发项目收入估算与资金筹措 第三章：房地产开发项目财务评价（包括静态分析与动态分析等内容）第四章：房地产开发项目不确定性分析（即投资风险分析） 第五章：房地产开发项目基本报表及辅助报表（格式） 第六章：房地产开发项目投资可行性研究报告书的组成 本总结章节之间的理论关系：第一章与第二章是属于前提部分，即在第一二章的数据基础上进行各项分析，第五章是属于报表部分，它将穿插在前面各章节中，起到统计数据的作用，第六章是属于总结部分，经济评价属于投资可行性研究报告书的一个重要组成部分。
房地产经济学专业
民商法学专业（知识产权研究方向） 攻读硕士学位研究生培养方案 一、培养目标 1.掌握马克思主义、毛泽东思想及邓小平理论，树立正确的人生观和世界观；热爱祖国，遵纪守法，品德良好，勤奋敬业，努力为社会主义现代化建设服务。 2.掌握知识产权基础理论，系统、全面、准确地了解本专业的研究方向和各门学科的主要内容及发展趋势，通晓与之相关的课程的基本知识和基本技能，能独立从事知识产权教学科研、立法、司法及法律服务工作，精通一门外语。 二、学习年限 脱产研究生学习一般2——3年，在职研究生3——4年。 三、研究方向 本专业设置四个研究方向： 1.民法基础理论 2.财产法（物权与债权法） 3.知识产权法 4.人身关系法 四、培养方式与方法 硕士研究生的培养实行导师负责制，并遵循以下原则： 1.导师负责制与导师组集体培养相结合的方式进行培养； 2.理论与实践相结合、系统学习与专门研究相结合的方法； 3.以自学为主，注意采取启发式、研发式教学； 4.因材施教，充分发挥研究生的个人特长，注重对研究生创新能力的培养； 5.关心研究生的思想政治和道德品质修养，促进德、智、体的全面发展。 五、课程设置 本专业研究生实行学分制，应修的总学分不少于32学分。课程设置包括公共课、专业基础课及专业课和指定选修课、任意选修课。 1. 公共课6学分 科学社会主义理论与实践2学分34学时第一学期开设 第一外国语4学分136学时第一、二学期开设 2. 专业基础课及专业课17学分 法理学3学分51学时第一学期开设 民法总论4学分68学时第一学期开设 民法分论专题4学分68学时第二学期开设 知识产权基础理论4学分68学时第二学期开设 3．指定选修课5学分 竞争法2学分34学时第三学期开设 知识产权的国际保护2学分34学时第三学期开设 知识产权管理2学分34学时第三学期开设 诉讼与仲裁3学分51学时第二学期开设 知识产权实务2学分34学时第三学期开设 4．任意选修课 在全校硕士研究生任意选修课目录中选修，选修学分不得少于10学分。 六、课程考试和考核方式
房地产经济学期末复习要点
房地产经济学期末复习要点 房地产经济学：是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值影响的学科。 房地产泡沫：是指预期一致的投机行为导致房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。 住宅需求价格弹性：指住宅价格每上升或下降一个百分点所引起住宅需求量减少或增加的百分比，即住宅需求量的变动对价格变化的反应程度。 房地产经济周期：指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张与收缩，交替反复运动的过程。 房地产税收：直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。 经济适用房：指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 房地产金融：是指房地产经济活动中，通过各种金融方式，方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。 住宅需求收入弹性：是指收入每增加（减少）一个百分点，所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。 房地产投机：可以定义为从房地产市场价格的波动中获利的行为。 房地产市场：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，广义是指房地产交易或交换关系的总和。 简答 房地产的经济特性： ①空间特性：即空间的固定性和异质性 ②市场特性：包括区域性，交易费用高，供给的滞后性，需求的二重性等，具有不完全竞争性质 ③资产特性：主要是指房地产的价值最大和使用的耐久性，以及由此导致的房地产金融税收的重要性和房地产投机性 ④法律和制度的特性 房地产市场分类： (1)按市场运行层析划分，中国的土地市场可以分为土地一级市场和土地二级市场 (2)按市场交易客体划分，可以分为土地市场，房产市场，房地产金融市场和房地产中介服务市场 (3)按物业类型划分，可以划分为住宅市场，商业房地产市场，工业房地产市场，特殊用途房地产市场和农业房地产市场 (4)按覆盖或影响范围划分，可分为国际性，全国性和地方性房地产市场 住宅需求弹性影响因素和弹性规律： ①人口②收入③消费者偏好④预期⑤金融因素 4.房地产收益和成本的计算方法 ①以项目的总收益减去总成本（B-C）来计算净收益，但未能考虑到不同规模间 的差异 ②用项目的预期收益现值除以预期成本现值得到益本以（B/C）益本比大于1， 表示该项目具有经济可行性
房地产经济学复习题 标准答案 ..
房地产经济学复习题答案08.12.28
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房地产经济学复习题答案 一、填空题(每空1分，共20分) 1.房地产品是__.建筑产品_____和房地产之间的中间状态。 2.按房屋建筑的结构分，可划分为砖木结构、_砖混结构，钢筋混凝土结构__钢结构的房屋建筑。 3.____ 土地所有制 ___是整个土地制度的核心，土地关系的基础。 4.土地使用权期满，土地连同土地上的建筑物由政府___无偿__收回。 5.我国土地市场运行模式的选择方向是_垄断竞争 ____型土地市场。 6.马克思认为，土地价格是地租的___资本化____。 7.___ 房地产公司____是房地产经营管理的主体。 8.房地产投资项目评价包括对外部环境、_自身条件和具体项目___的评价三方面内容。 9.房地产综合开发的主要程序包括决策阶段、__.前期阶段竣工验收阶段施工阶段、_______和销售产品回收资金阶段。 10.房地产开发企业在房地产综合开发施工阶段的主要工作是进行工程招标，落实施工企业，以及在施工过程中对开发项目的工程监理 11.土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括__出售，交换_，_赠与___等。 12.建筑密度是指建筑物物底面积与__总用地面积 _____之比。 13.楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的地价成本，它等于总地价除以_总建筑面积_____。 14. 房地产系统环境包括的范围：从物质形态的角度，分为“硬环境”和“软环境”。 一、填空题(每空1分，共10分) 1.由于房地产具有空间位置不可移动的特点，与动产相区别，一般又被称为___ __不动产_____。 2.所谓__支柱产业________就是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。
房地产经济基本理论
第一章房地产经济基本理论 第一部分：本章真题考点总结 1．区位和区位理论 2.农业区位理论 3.工业区位理论 4.中心地理论 5.城市空间结构理论 6.房地产供求及均衡 7.房地产供求与价格关系的特殊性 8.地租和地价的概念 9.地租的产生与发展 10．级差地租、绝对地租和垄断地租 11.城市及其产生和发展 12.城市化 13.郊区化和逆城市化 【考点一】区位和区位理论 (一)区位的概念 区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。 (二)区位的特征和种类
记忆要点： 层次性：“大小地微，千百址内”。 【考点二】农业区位理论 农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，代表作是《孤立国》 (一)杜能“孤立国”理论的前提 (1)孤立国是一个天然均质的大平原。在其中央只有一个城市。 (2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 (3)孤立国内唯一的交通工具是马车。 (4)农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比。 (5)农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。 (二)杜能农业区位理论的主要内容 1．杜能区位理论的基本经济分析 P=V-（E+T） P+T=V-E=K 利润加运输成本等于一个常数。 只有把运输成本压缩为最小，才能将利润增至最大。
杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本，从而最大限度地增加利润。 2．“杜能圈” 杜能在《孤立国》中提出六种耕作制度 记忆要点：六个圈层建议选择三个记忆，其余的可以用排除法提高答题准确率。 【考点三】工业区位理论 区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。 （一）韦伯工业区位理论假设前提 ①研究的对象是一个均质的国家或地区。 ②工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知。 ③工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。 ④劳动力供给也为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的。 ⑤运输成本是重量和距离的函数。 ⑥仅就同一产品讨论其生产和销售问题。 （二）运输指向的工业区位分析 韦伯认为，工业企业应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方。 遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大； 限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。 原料指数＞1，在原料地；（矿石冶炼） 原料指数＜1，在消费地；（勾兑饮料） 原料指数=1，可自由选择区位。 (三)劳动力成本影响工业区位趋向的分析
房地产经济学(1)
房地产经济学 第一章 一、国家规定的土地使用权出让最高年限按下列用途而不同 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 二、房地产定义及属性 土地、附着于土地的永久性建筑物及构筑物以及由它们衍生出来的各项权利。 ◆物业与房地产的区别 物业：单元性的房地产，是个体的概念，已建的、投入使用的、具体的。 房地产：总体或整体的、宏观的概念 三、房地产的分类根据土地利用方式分类 ◆按照用途划分 1.工业和仓储类房地产 2.商业类房地产 3.居住类房地产 4.其他用途房地产 四、房地产业的含义 ◆房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产 业。
五、房地产业对国民经济发展的作用 1拉动了GDP的增长 2带动了相关产业的发展 3城市建设的快速发展 4解决农村富裕劳动力 5为财政增加收入 六、土地价格与国民经济关系 经济发展初期,国民经济越发达,土地价格越高;当国民经济到高度发达的时候,土地价格又会回落。 第三章 一、房地产市场的含义 指房地产交易活动的总和，是交易双方相互作用的一种机制。 （注：房地产交易包括房地产转让、抵押、租赁。房地产转让 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地 产转移给他人的行为。） 二、房地产市场构成要素 主体 客体 交易组织形式 三、房地产市场的主体 1、供给主体。 2、需求主体。 3、专业机构与人员。 4、管理者。 5、
其他 四、房地产市场的特征 1.区域性——固定性、异质性、空间性 2.竞争的不充分性——市场特性 3.供给调节的滞后性——土地供给无弹性、开发周期长、耐久性 4.交易的复杂性：异质性、交易形式的多样性、时间持续长、涉及环节多、是权益交易 5.金融依赖性——资产特性（价值量大） 6.政府干预性强——法律和制度特性 7 .需求的消费投资性和投机性 五、房地产需求的含义 是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产数量。房地产需求分为有效需求和潜在需求。有效需求一般是收入、房地产价格、抵押贷款能力等因素的函数。潜在需求一般是人口因素的函数，婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量也有一定的影响。 六、房地产需求的特点 1房地产统一性 2区域性 3层次性 4一定的可替代性 5多样性
房地产经济学复习题_答案_重点要点总结
二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共10分) 1.在国民经济产业体系中，建筑业从属于第( b )产业。 A.一 B.二 C.三 D.四 2.只要使用所有者的土地就需要支付的地租称为( d )。 A.级差地租 B.级差地租Ⅰ C.级差地租Ⅱ D.绝对地租 3.“炒房”作为房地产投机需要是( d )需求的一种特殊表现形式。 A.生产性 B.生活性 C.消费性 D.投资性 4.满足人们求知、学习需要而产生的房地产需求属于( d )。 A.生产性需求 B.生活性需求 C.消费性需求 D.投资性需求 5.( a )是提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。 A.动力机制 B.价格机制 C.供求机制 D.竞争机制 6.空气污染是影响房地产价格的( b )。 A.社会因素 B.环境因素 C.经济因素 D.内在因素 7.企业组织形式中，( d )能提高管理的灵活性和对环境的适应性，能迅速适应环境的变化。 A.直线制 B.职能制 C.事业部制 D.矩阵制 8.一般来说，( a )可以通过保险或分散投资的办法得以规避。 A.商业风险 B.财务风险 C.静态风险 D.动态风险 9.属于项目开发可行性研究动态分析方法的是( a )。 A.净现值法 B.投资回报率法 C.投资收益率法 D.投资回收期法 10.住宅不仅可以自己享用，而且可以作为遗产遗留给后代，体现了住宅的( d )功能。 A.生活资料 B.发展资料 C.社交 D.资产
二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共10分) 1.房地产品主要存在于(b ) A.生产领域 B.流通领域 C.分配领域 D.消 费领域 2.地租产生的基本前提和根本原因是(b ) A.土地数量的有限 B.土地条件的优劣 C.土地所有权的存在 D.土地所有权和使用权的分离 3.房地产公司最基本的组织形式是(c ) A.职能制形式 B.直线制形式 C.矩阵组织形式 D.直线职能制形式 4.若土地使用者(2 )年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用 权。 A. 1 B. 2 C. 3 D. 4 b 5.我国城镇工业用地的土地使用权出让的最高年限为( ) A.30年 B.50年 C.40年 D.60年 6.我国由政府垄断的一级土地市场是指(a ) A.土地使用权出让 B.土地使用权转让 C.土地使用权出租 D.土地使用权抵押 7.房地产经营微观效益目标的核心是(a ) A.利润目标 B.销售额目标 C.企业发展目标 D.市场占有率目标 8.从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的 市场价格，是(b ) A.市场比较法 B.收益估价法 C.成本估价