2015年(最新版)房地产基础知识培训资料

房地产基础知识

一、基本概念

（一）房地产的概念：

是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。

（二）房地产业

1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

2、房地产市场

分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。

（三）城市居住区、居住小区、居住组团

1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相

对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。

2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对

应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户，

1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总

称。

2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放

场地。

3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，

应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和

使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的

道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

（五）建筑密度

也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。

1、容积率：指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。。

2、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。

3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％

4、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

（六）新型住宅类型

1、生态住宅

生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。

2、绿色住宅

“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环

保工程、它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。

3、花园式住宅

也叫西式洋房或小洋房，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度最低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。

4、分时度假住宅

英文为TIME-SHARE，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施。

5、产权酒店

是传统房地产向分时度过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业

主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假如住外，其余时间可以委

托酒店物业管理公司进行管理，并享受每年的经营收益分红。

6．智能化社区

智能社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。

7、高科技型住宅

这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。

（七）英文缩写概念

1、CBD（传统中央商务区）

1）是英文Cental Business District的缩写，最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。

2、CID（中央科技区）

3、CLD（中央生活区）

至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型高商的居住区域。SHOPPING MALL（超级购物商场）

4、CONDO（分户式产权公寓）

作为一种独立的房屋形态，作为一种比Ppartment(普通出租公寓)高级的公寓物业，CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。

5、SOHO（小型办公室）

是英文Small office and home office的缩写，指的是小型办公室或家庭

办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。

5、SOLO（小户型住宅）

SOLO意味着城市进中心地带超小户型住宅。其户型设计以超小为特点，一般为十多平米至五十平米左右。

6、LOFT

LOFT出自美国，原意是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。

Loft大规模的空间和它所带来的自由性，使人们有机会根据特殊的需要来组建不同的环境氛围。

7、MORE（移动商务居住区）

MORE是英文Mobile Office Residential Edifice （移动办公室住宅大厦）

的缩写，其文意为移动、办公、居住等意，通常译为互动商务居住区。

8、TOWN HOUSE（联排式别墅）

其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成，这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面：一是尊重人的独立性，能让一个家庭独门独院；一个是尊重土地的稀缺性，让一个城市土地既能满足较高的局主要求，又能有节制地进行土地开发。

（八）房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

1、土地开发

是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成为可供使用的土地。

2、土地类型

按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及

自由集资、微利房用地。

3、土地使用费

土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。

4、土地开发费

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、建设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。

5、土地使用权年限

是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权有一定年限内出让

给土地使用者。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

6、“三通一平”、“七通一平”

三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。

七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气），给排水、排污、场地平衡。

7、物业的竣工验收

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间产生的一个法定手续。

（九）房地产一次开发、房地产二次开发

1、房地产一次开发

一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。

2、房地产二次开发

指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进

行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

二、规划设计基础知识

（一）日照条件

从日照条件分析来看，南偏东45至偏西45是较适宜的建筑（房

间）朝向

（二）朝向

为了使居住环境更舒适、建筑（房间）选取合适的朝向也非常重要，良

好的朝向决定着房间的日照条件和自然通风条件。大部分人都知道建筑（房间）应坐北朝南，防止西晒，但目前在大中城市建筑密度较高，有的地方寸土寸金，不允许每幢住宅都有最佳的朝向，每个房间更不可以都处在最佳的朝向。

（三）建筑排列形式（布局）

居住区主要布局形式有行列式、围合式、向心式、隐喻式。在实际运用时，并不一定严格拘泥于某种形式，往往是多种形式的综合运用。

各种布局示意举例：

（四）建筑平面设计

建筑平面主要由使用部分、交通联系部分和结构（墙、柱）所占面积构成，主要反映在水平面上房屋各部分的组合关系及功能关系。

（五）立面设计

建筑体型反映建筑物总体量大小、组合方式、比例尺度等。立面是表示房屋四周的外部（竖直面）形象，由许多构件所组成，主要是，墙面、窗户、阳台样板等，这两者决定了房屋外部形象的总体效果。

（六）剖面设计

剖面设计主要反映建筑物在竖直方向上各部分的组合关系及功能关系，反映建筑物各部分的高度、层数。

住宅的剖面设计主要考虑分析建筑物各部分应有的高度，建筑的层数，建筑空间的组合和利用，以及建筑剖面中的结构、构造等。其中，很重要的一条是确定室内净高。（八）施工图

建筑施工图根据不同的工程性质及规模，图纸内容及数量有所不同。

1、总平面图

总平面图表明一个工程的总体布置。其基本内容如下：

1）表明新建工程的总体布局，如用地范围、各建筑物的位置、道路、管网的布置等。

2）确定建筑物的平面位置。

3）表明建筑物决首层地面的绝对标高、室外地坪、道路中心线交叉的绝对标高，地面坡高及地面水排出方向等。

2、平面图

平面图在全套施工图中起着纲领性的作用，它不仅反映了建筑的使用、空间、

装修等情况，而且还大略地反映了各工种的部分情况。基本内容如下：

1）表明建筑物的朝向、平面形状、内部布置，入口、走道、楼梯的位置等。

2）用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的位置。

3）表明建筑物竖向承重结构形式。

4）表明各层的地面标高。

5）表明门窗编号、门的开启方向。

6）表明剖面图的剖切位置及编号，详图索引号等。

7）综合反映工艺、水、暖、电对土建的要求。

8）表明装修的做法。

9）用图无法表示时采用文字说明。

3、立面图

立面图主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依据，其基本内容如下：

1）表明建筑的外形及其细部，如站空、雨罩、檐口、阳台、台阶、雨水管等。

2）用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等细部高度。

3）表明外饰面所用材料、色彩及分格等。

4）注明墙身详图位置及编号等。

4、剖面图

剖面图简要地表示建筑物的内部空间关系和结构形式等，其基本内容如下：

1）表示建筑物各部位高度。

2）剖面图中需要详细表示的部分，画出详图索引号。

3）简要表示主要结构形式，如楼层、屋盖的梁、板、柱的相互关系。

（九）楼盘基本资料解述

1、位置

项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布。

2、配套

小区内的配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展。

3、建筑单体

建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构……

4、户型

分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节

5、设备

设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量

6、规划

主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路

7、区内交通

人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速

8、价格

开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修

9、结构

结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能10、使用年限

各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值

11、面积

功能、大小、合用性、经济性、紧凑度

12、分摊

分摊部分、分摊率、分摊的构成

13、物业管理

物业公司、介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准14、绿化

绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模

15、日照

规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照

16、通风

朝向、主导风向、垂直气流、平面气流

17、节能

采暖系统、保温材料、外墙能耗

18、隔音

噪声、隔音能力及措施、声源控制

19、私密性

视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离

20、优惠措施

价格优惠、赠品

21、开发商

开发商实力介绍、信誉介绍

22、付款方式

23、施工管理

24、施工进度知会

25、合作单位

物业管理公司、其他合作单位、设计单位、管理单位

三、建筑及结构设计基础知识

（一）建筑形式

1、塔式住宅

以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的住宅，整个住宅只有一个单元。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向西面走可以直接进入户内。

2、板式住宅

由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。但从其外观看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。

（二）建筑类别

1、自然层数

按楼板、地板结构分层的楼层数。

2、电梯层数

为了避免人们认为的不吉利楼层数字而在电梯标数上跳过一些数字如4、13、14等而最终形成的电梯楼层标数。

3、按层数分

1）低层：1-3F的建筑称为低层建筑。

2）多层：7F以下的建筑

3）小高层：7-11F的建筑

4）高层：12-30F的建筑

5）超高层：30F的建筑

4、按结合形式分

1）双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。

2）三拼：即每单元层中有三户住宅，又称一梯三户。

3）独栋别墅：即独立一栋存在的别墅。

4）双拼别墅：两栋连在一起的别墅。两个相同的单位平行组合而成。

5）联排别墅：多栋连在一起的别墅。由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse 项目最为常见的建筑形式。

6）叠拼别墅

从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。

（三）建筑结构形式

1、建筑结构形式

建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类

方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类。

建筑物主要承重构件所使用的材料分类

2、墙体的类型及其划分

（四）建筑体量指标

1、住宅间距

两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。

2、层高

是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计有要求，

这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。普通住宅不宜高于2.8米。

3、净高

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

4、开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际

距离。

5、进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实

际长度。

（五）新概念户型

1、跃层住宅

套内空间跨度两楼层及以上的住宅。占有上下两层楼面，卧室、起居室、客

厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。

2、复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建

造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅

3、错层式房型

错层式房型，其正规学名应该是“多层面梯级跃升式住宅”。主要指的是一

套房子不处于同一平面，房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。（六）建筑结构术语

1、地基

建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基）。

2、基础

建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础）。

3、承重墙

指支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。

4、非承重墙

指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作

用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。

5、山墙

房屋两端侧面的墙。

6、檐墙

与屋檐平行的两侧外墙。

7、女儿墙

房屋外墙高于屋面的矮墙。

8、过梁

门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。

9、圈墙

沿房屋外墙水平主向周围设置的连续封闭或梁。

10、勒脚

指室外地面以上的小段房屋外墙。建筑物的外墙与室外地面或散水按触部位墙体的加厚部分。

11、散水

指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分。

12、墙裙

位于室外墙或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料贴纸或油漆等材料做成，借以保护墙面，并起装饰作用，一般高1米至1.8米。

13、踢脚线

指沿室内地面边缘的墙面上10-15㎝高特殊装修。

14、沉降缝

指同一建筑物高低相差悬殊，上层荷载不均匀或建在不同地基土壤上时，避免不无均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而设置的建筑构造缝。

15、伸缩缝

指为防止建筑物构件由于气温变化使结构结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。

16、变形缝：

伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。

17、中线

指墙中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。

塑钢门窗的优点：1、能防火，绝缘，2、节能、保温、密封性好，3、耐腐蚀、不老化，4、成品尺寸密度高、不变形。

18、预置板

指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用。

19、现浇板

指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。

（七）识图基础

房屋的组成部分

各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；

此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件。

四、面积计算基础知识

（一）各种类型面积概念

占地面积指建筑所规划所用土地之总面积。

1、建筑面积

建筑面积亦称建筑展开面积，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，

包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2M以上（含2.2M）的永久性建筑。

2、套内面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括

套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

3、结构面积

指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道

面积）等所占面积的总和。

4、竣工面积

是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部

完工，经验收合格的建筑。

5、辅助面积

是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫

生间、厕所、起居室、贮藏室等。

6、共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，

即为共有建筑面积分摊系数。

7、使用面积

指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

8、公用面积

指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、

电梯间、水箱间等所占面积的总和。

9、实用面积

它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

10、居住面积

是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面

积就是要除支土、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

11、计租面积

作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅、卫生间、厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁柜等。非住宅用房按建筑面积计算。

12、销售面积

是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

（二）销售面积的计算方式

1、套内使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑

设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

1、套内墙体面积

商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑窨投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙），共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

1）算建筑面积的范围

A、单层建筑物无论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围水

平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼），亦应计算建筑面积。

B、多层或高层住宅的建筑面积，是按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物勒脚以上外

墙外围的水平面积计算，二层或三层以上按外墙围水平面积计算。

C、建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。

D、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑

屋外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。

E、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的，有维护结构者，按其围护

结构外围水平计算建筑面积。

F、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，

门厅、大厅内回廊部分按其水平摄影计算建筑面积。

G、书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。

H、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

I、舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

J、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

K、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯电机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

L、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

M、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的计算建筑面积。

N、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积；

O、两个建筑物间围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；

P、建筑物内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；

Q、各种变形缝，沉降缝，宽在30cm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。

R、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；

S、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；

T、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平投影面积计算。

U、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

V、室外体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

W、原始设计为假层（含顶层阁楼）屋面全部翻新高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实计算建筑面积。

2）计算一半建筑面积的范围

A、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

A、未封闭的挑阳台、挑廊，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

B、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积。

C、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净

面积的一半计算建筑面积。

D、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

E、有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

F、无顶盖的室外楼梯，按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

G、用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，有围护结构者，按其架空层外围水平

面积一半计算建筑面积。

3）以下建筑面积不计

A、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

B、空出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

C、房屋之间无上盖的架空通廊；

D、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

E、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

F、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

G、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

H、活动简易房屋；

I、与房屋室同不相通的房屋间伸缩缝；

J、新的房产测量按精度等级不同，分别允许误差范围为±26、±06、±14，而旧标准允许面积测量误差为1.4.

4）面积计算公式

A、公用建筑面积计算公式

公用建筑面积=整栋建筑的面积—各套套内建筑面积之和—已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室面积

B、分摊的公用建筑面积计算公式

摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

C、公用建筑面积分摊系数

整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内面积之和。

D、套内使用面积

套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和。

A、套型阳台面积

等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。

五、房地产交易基础知识

（一）房产类型

1、使用权房

是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

2、公房

也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。3、廉租房

是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，

出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

4、二手房

即旧房。新建的商品房进行第一次交易是为“一手”，第二次交易则为“二手”。

一些无房的人，可以买一套别人多余的房；另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

5、期房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这

期间的商品房称为期房。

10、现房

是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买

商品房时应签出售合同。通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋。

11、外销房

是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，

外销商品房可以出售给国外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

12、内销房

是由房地产开发企业建设的，取得商品房销售许可证的房屋，内销售商品房可出售给当地企事业单位和居民。

13、准现房

是指房屋主体已基本封顶完工，小区的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

14、商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。15、经济适用房

指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修

建的普通住房，经济性是指住宅价格相对市场价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；

16、自建房（集资房）

是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，

不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。

（三）房地产销售价格术语

1、均价

是指将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外的。

2、基价

也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

3、起价

也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

4、预售价

也是商品房预（销）售合同中的专业术语。预售价不是正式价格，在商

品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

5、一次性买断价

是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用

价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。（四）现行主要房地产税

房地产销售过程中涉及的税费主要有：

1、房产税

房产税和契约税都属于财产税。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

2、契税

契税是在土地、房产权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

购买房屋、土地者要交契税，所以，人们非常关心契税的税率。契税的税率为3%~5%，现阶段一般减半征收为1.5%~2.5%，征收的依据是房屋产权转移是双方当事人签订的契约价格。

3、业税、城市维护建设税和教育费附加

4、企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税有法定税率和优惠税率两种，法定税率是33%，优惠税率分别为18%、27%。

5、印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权力许可证照授等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

（七）房地产交易的行政性收费

行政性收费是房地产行政管理机构或授权履行行政管理职能的单位，为加强对房地产的管理所收取的费用。主要有以下几个方面。

1、房屋产权管理收费

2、房屋买卖管理收费

3、房屋租赁管理收费

4、房屋计估费

（八）相关税费的计算

根据有关规定，购房者在购买商品住宅过程中应交纳如下税费：

1、签订购房合同时，缴纳印花税，为房价的万分之五；

2、办理贷款时，交纳律师费、公证费、保险费。其中律师费为贷款额的千分之三；公证费为200元；保险费为房屋总价×0.056%×贷款保险系数。（贷款保险系数见附表）

3、入住时交纳：公共维修基金、物业费、采暖费、停车费等。

4、办理产权时缴纳：契约、交易手续费。

外销商品房契税统一按4%收取。交易手续费买卖双方各交纳50%。

（九）公积金

1、概念：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。

房地产基础知识培训心得

关于房地产基础知识培训的心得体会作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下：余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。 ps：本课程是在智地网上的余源鹏房地产大讲堂找的培训课！篇二：房地产营销基础知识培训的感受关于房地产营销基础知识培训的感受想要了解更多房地产知识培训的请戳进来，我来跟你们分享一下仪的心得体会！作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下：余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级

房地产基础培训资料全

房地产基础培训资料 1 房屋建筑面积房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 2 住宅使用面积住宅使用面积是指住宅中分户门全部可供使用的净面积的综合。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室走道、室楼梯等等。 3 居住面积居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的综合。当分户门的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积。 4 套面积套建筑面积由三部分组成：（1）套使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门面积的总和；B，跃层住宅中的户楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。（2）套墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套墙体面积；墙面装修厚度均计入套墙体面积。（3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。综上所述，套建筑面积=套使用面积+套墙体面积+阳台建筑面积。

5 什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。 6购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。 7 购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等容。 8 什么是共有建筑面积分摊系数？共有建筑面积分摊系数（以下简称共摊系数）是房屋共有建筑面积与相关建筑面积的比值。即：共摊系数=共有建筑面积/相关建筑面积按照建筑物使用功能的多少，可选择下列三种分摊方法之一进行共有建筑面积的分摊：（一）多层住宅楼共有建筑面积的分摊：

房地产专业知识培训(基础)

房地产专业知识培训一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

房地产基础知识培训教材

房地产基础知识培训教材第一节房地产业与房地产市场一、房地产的涵义 1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业。二、房地产市场的涵义及其特点 1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。 2、房地产市场特点： (1) 市场信息不充分,价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。 (2) 市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。 (3) 市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。 (4) 市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。 (5) 市场调节机制与计划调节机制共同作用。 3、房地产市场的分类 (1) 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类。按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场和土地使用权转让市场。按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。第二节房屋建筑基础知识一、建筑业基础知识

（一）、房屋建筑分类： 1、房屋建筑用途分： ①生产性建筑； ②居住建筑； ③公共建筑 2、从房屋层数高度分： ①低层 1～3层（木结构、砖木结构） ②多层 4～6层（砖混结构） ③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构） ④高层 10～30层（钢筋混凝土结构） ⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构 3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分： ①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构） ②二级 50～100年以上(砖混) ③三级 25～50年（平房） 4、房屋建筑结构分类：按建筑结构材料材质分类： (1) 钢结构（房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作。一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等） (2) 钢和钢筋混凝土结构（房屋的主要承重结构的基本构件采用钢和钢筋混凝土材料制作。在有的高层建筑中，梁和柱采用钢材，电梯井或设备管道井采用钢筋混凝土的简体。 (3) 钢筋混凝土结构（钢筋混凝土结构是指用配有钢筋增强的混凝土制成的结构。承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。） (4) 混砖结构（房屋的楼层、屋顶采用钢筋混凝土材料制作，墙体和柱采用砖或其它材料砌筑。混合结构分为两个等次：一种为混合一等，即楼层、层顶、楼梯及部分梁、柱采用钢筋混凝土材料；另一种混合二等，即采用预制作钢筋混凝土小梁薄板作为楼层的构件。砖混结构——以砖主） (5) 砖木结构（房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架采用木料制作的为砖木结构房屋）（6）木结构（老楼，一般为1——2层建筑）（6）其它结构

房地产基础知识培训资料(更新版).pdf

----- 房地产基础知识培训资料第一部分房地产基础知识 1、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。

分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；把地上建筑物单独看待时；2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，（）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作（3为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。

2、房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业，（三个产业的划分第一产业:农业（包括种植业、林业、牧业和渔业等）。第二产业: 工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业）和建筑业。第三产业:除上述第一、二产业以外的其他各业。

由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第 --- ----- 1 --- ----- 三产业可分为两大部分：一是流通部门，二是服务部门，具体又可分为四个层次。第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食

业、物资供销和仓储业。第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质普查业，房地产业、公用事业，居民服务业、旅游业，咨询信息服务业和各类技术服务业等。第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教

育、文化、广播电视事业，科学研究事业，卫生、体育和社会福利事业等。第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、社会团体，以及军队和警察等。））包括以下一些内容：（1）国有土地使用权的出让；

房地产基础知识培训资料全

房地产基础知识一、基本概念（一）房地产的概念：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》； ◆一表：《商品房竣工验收备案表》（二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。（三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对

应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。（五）建筑密度也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。（六）新型住宅类型 1、生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅

房地产基础知识培训内容

房地产基础知识培训内容（一）房地产专业基础知识 1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。 7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 8、土地使用权的出让年限： ——居住用地 70 年； ——工业用地 50 年；

——教育、科技、文化卫生、体育用地50 年； ——商业、旅游、娱乐用地40 年； 9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为 50—70 年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 “三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整 12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 13、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

房地产全套培训资料

房地产全套培训资料第一章房地产基础知识培训?一、房地产得概念? 二、房地产得特征三、房地产得类型四、房地产专业名词五、房地产面积得测算? 第二章房地产市场调研一、房地产市场调研得含义二、房地产市场调研得重要性三、市场调研得内容?四、市场调研得方法? 第三章销售人员得礼仪与形象一、仪表与装束?二、名片递接方式?三、微笑得魔力四、语言得使用?五、礼貌与规矩?第四章电话礼仪及技巧一、接听电话规范要求?二、电话跟踪技巧? 第五章房地产销售得业务流程与策略?一、寻找客户二、现场接待客户?三、谈判四、客户追踪五、签约?六、售后服务 ?第六章房地产销售技巧?一、分析客户类型及对策; ?二、逼定得

技巧;?三、说服客户得技巧;?四、如何塑造成功得销售员；五、如何处理客户异议;?六、房地产销售常见问题及解决方法。第七章个人素质与能力培养?一、心理素质得培养;?二、行为素质得培养(A敬业精神、Ｂ职业道德）; 三、专业知识得自我提升；?四、身体素质；五、销售能力：１、创造能力;2、判断及察言观色能力;３、自我驱动能力;4、人际沟通得能力;５、从业技术能力；6、说服顾客得能力。第八章员工守则及职责?? 第一章房地产基础知识培训 ?一、房地产得概念 ▲房地产得含义房地产具体就是指土地、建筑物及其地上得附着物,包括物质实体与依托于物质实体上得权益.又称不动产,就是房产与地产得总称，两者具有整体性与不可分割性.包括：?a）土地?b）建筑物及地上附着物?c）房地产物权?注:房地产物权除所有权外，还有所有权衍生得租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业得区别?房地产业就是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动得具有高附加值得综合性产业，它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它得生产结果就是建筑物或构筑物.房地产业就是发包方，建筑业就是承包方，房地产业归属为生产与消费提供多种服务得第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工得部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间得关系及差异?房产指各种明确了权属关系得房屋以及与之相连得构筑物或建筑物；地产就是指明确了土地所有权得土地，既包括住宅或非住宅附着物得土地（以及各地段），又包括已开发与待开发土地。我国得地产就是指有限期得土地使用权。房产与地产之间存在着客观得、必然得联系，主要包括几个方面:?a）实物形态上瞧，房产与地产密不可分; b）从价格构成上瞧,房产价格不论就是买卖价格还就是租赁价格都包含地产

房地产基础知识培训资料.

上海麟馥投资管理有限公司房地产基础知识培训资料公司内部培训资料魏金胜 2015/9/19 本文作者魏金胜郑重声明：本文为上海麟馥投资管理有限公司内部培训资料, 违者必严禁抄录, 究，2015年9月19日星期六。

房地产基础知识培训资料一、房地产概念（1）房地产的含义房地产具体指土地上的建筑物以及基地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称为不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。其中包括：1、土地。2、建筑物及地上附着物。3、房地产物权（房地产物权除所有权外还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。（2）房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业与建筑业即存在联系也存在区别。（3）房产与地产两者间的关系及差异 1、房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物 2、地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发的土地。我国的地产指有限期的土地使用权 3、房产与地产的关系

（1）从实物形态看是密不可分的（2）从价格上看是相辅相成的（3）从权属关系上看是联系在一起的4、房产与地产的区别（1）二者属性不同（2）增值规律不同（3）权属性质不同（4）价格构成不同、房地产的特征（1）房地产自然特征 1、位置的固定性使用的耐久性 2、、/—厶t. / ■ m r >r 3、资源的有效性 4、物业的差异性（2）房地产的经济特征 1、生产周期资金密集性 2、 3、相互影响性

万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)

第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

房地产培训资料

置业顾问培训资料

目录第一节房地产基础知识第二节房地产销售礼仪规范第三节房地产电话销售技巧第四节房地产销售基本流程第五节房地产销售逼定环节

第一节房地基础知识 1．问：什么是房地产？答：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 2．问：什么是房地产业及其特性？答：房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产的主要特性有： ①房产、地产交易的不可分性。 ②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。 ③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。 ④投资规模大，开发建设周期长。 ⑤房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，

从而使房地产有着保值和增值功能。 3 问：什么是商品房？答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 4 问：什么是外销房？答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 5 问：什么是内销房？答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 6 问：房地产开发所具备的五证？两书？答：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《建设工程施工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。两书指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 7 问：什么是复式住宅？答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一

房地产基础知识培训

房产+地产=房地产房产：是房屋及其权利的总称：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等地产：是土地及其权利的总称。包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的产总体。房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。土地：所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的，如下：类型使用年限备注住宅用地70年工业用地50年商业用地40年行政用地50年法院，市政府等其他用地50年学校，博物馆等房地产的特性：位置固定性：位置不可移动性地域差别性：每一宗房地产价值都不相同高值耐久性：价值昂贵的消费品

保值增值性：土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质房地产业的含义：房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列为第三产业的第二层次，它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。房地产业包含的内容：（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（5）物业管理：房屋共用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。

房地产培训

房地产行销高级培训手册 3、销售 3.1 标准作业流程一、职级与等级业务职级分为六级： (1)专案经理；(2) 副专案经理；(3) 专案助理；(4) 专员；(5) 业务员；(6) 试训人员业务等级分为九等，与人员基本工资、奖金及业务考核挂钩初级一级二级三级中级一级二级三级高级一级二级三级基本工资调整根据如下原则：新录用员工为初级一级，三个月试用期后转为初级二级员工每服务满一年自动上调为公司作出特殊贡献或受到公司嘉奖之员工，视情况提升级别严重违反公司规章制度及受到公司处罚的，视情况降低其级别二、人员结构公司采取分级负责制，销售部总体工作及销售、人员管理由销售总监与销售部经理掌握，并对总经理室负责；专案经理负责各案场的实际销售工作及人员管理，并对销售总监负责。案场人员配置按项目实际情况而定：案量超过8000 万或建面超过15000 平方米的，为大型案场，配置正副专案2 名，专案助理、专员与业务员若干，总计人员为7 人以上(含7人)。案量在8000 万以下或建面在15000 平方米以下的，为小型案场，配置专案 1 名，专员及业务员若干。按上述情况设想，若一年内接案量在4 个或4 个以下( 3 大1 小)，业务人员配备将为30 人左右，其中干部储备为10~12 人；若接案量在5~6 个项目的情况下( 4 大2 小)，业务人员配备将为35~40 人，干部储备为15 人左右。

三、个案运作流程 1、案前工作 (1)人员配置 (2)图表制作 (3)业务员工作手册、答客问准备 (4)订购单、销控表、价目表制作 (5)个案培训 (6)业务模拟演练、熟悉现场状况 (7)市场调查 (8)个案企划思路理解与沟通 2、案中工作 (1)业务人员正式进场销售 (2)NP广告发布 (3)DM报纸广告陆续大量出现 ( 4 )针对每日销售结果检讨并改进修正 (5)派报大量出现 (6)配合SP活动制造大量参观人潮 ( 7 )业务人员应填写的资料表格有：参阅销售表单 ( 8)于每天下班前30 分钟确实检讨业务，并针对当日来人反应，研究对策作为业务参考。 ( 9)于每周一下午举行业务企划协调会，并针对一周来人反应，作适当之业务企划路线调整。 ( 10)业务现场与业务进行期间，务必确实作好客户追踪，按客户分析整理分为A、B、C 三级客户，必要时亲自到客户家追踪拜访。 ( 11 )业务人员确实要求现场销售礼节。 (12)业务人员确实分区清洁现场。 3、后期工作 ( 1 )剩余产品不利点分析 ( 2)剩余产品有利点分析 ( 3)剩余产品销售客源分析（4）适时办理适进行促销，达成剩余产品百分之百销售之目的（5）现有客源的再开发与利用

房地产基础知识培训大全

房地产基础知识培训大全这里的房地产基础知识培训100问摘自于余源鹏房地产大讲堂的系列培训课程！（1）房地产基础知识培训100问之什么是房地产？房地产，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。（2）房地产基础知识培训100问之什么是不动产？不动产，该词译自英语real estate或real property。在英语中，real estate 具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。（3）房地产基础知识培训100问之什么是物业？物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。（4）房地产基础知识培训100问之房地产、物业和不动产三者的区别？ 1、称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词

汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。 2、适用范围不同。 3、概念外延不同。（5）房地产基础知识培训100问之房地产的特征是什么？（6）房地产基础知识培训100问之什么是房地产业？（7）房地产基础知识培训100问之什么是房地产投资开发业？（8）房地产基础知识培训100问之什么是房地产服务业？（9）房地产基础知识培训100问之什么是房地产中介服务？（10）房地产基础知识培训100问之什么是房地产咨询？（11）房地产基础知识培训100问之什么是房地产价格评估？（12）房地产基础知识培训100问之什么是房地产经纪？（13）房地产基础知识培训100问之什么是物业管理？（14）房地产基础知识培训100问之什么是房地产业的作用？（15）房地产基础知识培训100问之房地产开发和房地产开发商的概念是什么？（16）房地产基础知识培训100问之房地产开发的分类怎么样？（17）房地产基础知识培训100问之市场的概念？（18）房地产基础知识培训100问之房地产市场的概念？（19）房地产基础知识培训100问之房地产市场的分类？（20）房房地产基础知识培训100问之地产开发的相关法律体系是

房地产行业基础知识大全

一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

房地产基础知识培训(全)

房地产基础知识（一） 1?什么是商品房？商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 2?什么是砖混结构住宅？砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 3. 什么是框架结构住宅？框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 4. 什么是单元式住宅？单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。 5. 什么是公寓式住宅？公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干

单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 6. 什么是花园式住宅? 花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 7. 什么是跃层式建筑？跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接。优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 8. 什么是复式住宅？复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个 1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。 9. 什么是住宅的层高和净高？