当前我国县级城市中心商业街发展策略浅析
注：本文为烟台师范学院校基金资助项目（编号：４１５－－０００４７３）到良忠
中心商业街．是汇聚商业、餐饮、文化、娱乐、休闲及中介服务等多种产业．由大量的商店、餐饮店，以及金融、文化、通信等相关服务机构共同组成，并且按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华．是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。中心商业街．大多位于城市的中心区域．并因此而得名。
传统意义上所说的商业街，是指由众多商业机构如百货店、超市、专卖店等组成的街区．仅仅具有单一的商业销售功能；而广义上说的商业街，则不仅包括商业或零售业机构．同时还包括相关的其他服务机构．多种行业同时并存，互为补充，共同发展。由于当前商业街的快速发展，使其含义早已突破原来传统意义的范畴．因此本文讨论的是广义的商业街。
中心商业街是一个城市商业繁荣、经济发达的重要象征。当前，我国许多县级城市，都在积极兴建中心商业街，以此做为推动地方经济发展的桥梁。然而，中心商业街的建设．不仅是城市建设的问题，而且涉及到城市的经济规划、社会发展等多个方面。对于县级城市，中心商业街应该如何建造．以及如何管理运营．使其发挥应有的功能．是许多城市目前面临的问题。
一、中心商业街的特点及判颟指标
１中心商业街的主要特点
根据国内外的城市建设经验，一般来说中心商业街有三个鲜明的特点：
一是行业多．功能全。城市的中心商业街除满足购物需要以外，还应具有餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、金融、电信等多项功能．使多数消费者在同一条商业街上能够享受到多种服务．满足多种需求。
二是店铺多，品种广。现代商业街是
商店和商品的荟萃．女ｎ；Ｉｇ京西单、王府井
和上海南京路等国际知名的中心商业街，
汇集了国内外成千上万的品牌和商品，消
费者在此可以购买到世界上多个国家和国
内多个地区的商品。县级城市的中心商业
街，虽然不能完全和王府井、南京路等全
国知名的商业街相比．但至少也要聚集某
一地区内的大部分商品和品牌。
三是环境好，服务优。中心商业街的
一个突出优势即在于为消费者提供了一个
比较优雅、舒适、协调的消费环境，体现
了购物、休闲、娱乐和旅游等多项功能于
一体的特色。而且，通常中心商业街的服
务要求也比单个的商业企业要高．否则，
便难以体现商业街整体服务的优越性。
２．判断中心商业街的指标
目前，国际上通用的衡量中心商业街
的指标有两个：中心商业高度指数（ＣＢＨＩ）
和中心商业密度指数（ＣＢＩＩ）。计算方法为：
测出街道的相对长度．用临街两侧商业部
门所有铺面（楼层分开计算）与临街方向
的长度之比来计算ＣＢＨＩ，用商业部门占街
道两侧房屋总数的百分比计算ＣＢＩＩ。若
ＣＢＨＩ≥１且ＣＢＩＩ≥５０％，说明该街道已基
本符合中心商业街的特征。
＝．结台城市经济和社会发展，
做好中心商韭衡建设规剃
根据中心商业街的特点和判断指标，
可以初步判断城市的商业街是否已达到中
心商业街的标准。一般来说．由于当前我
国多数县级城市投资实力有限。因此中心
商业街的建设选址，大多是选在原有一定
规模的商业街的基础上而建。这是因为原
有的商业街已经形成了一个固定的商圈和
消费群体．且具有一定的知名度。此外，城
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市在建设中心商业街的过程中，还可以在
一定程度上降低成本，减少资金投入．这
一点对于投资能力有限的小城市尤其重
要。
中心商业街的建设规划，主要包括可
行性研究、投资回报分析及相关的配套建
设等。由于县级城市大多规模较小．发展
基础相对较弱．其资金、技术、信息等各
方面资源，均难能和大城市相比。而且．县
级城市的中心商业街．投资回报率也相对
较低，因此对于县级城市．兴建中心商业
街首先要做的是量力而行，因地制宜。这
就需要在深入调研、细致分析的基础上，
考察建设方案是否可行．是否超出城市的
承受能力，当前是否有必要建设等。要结
合城市经济、社会发展状况和趋势及各种
客观条件，做出准确的判断和审慎的决
策。如果的确有必要，方可投资建设；否
则，中心商业街非但不能促进城市经济发
展，反而有可能成为城市发展的阻力。当
前我国部分县级城市，不顾实际，盲目建
设中心商业街，个别城市甚至提出要建设
国际性的中央商业街或中央商务区
（ＣＢＤ），由于无视客观现实，过高地估计了
发展前景，超出了城市的承受能力．给城
市发展带来了沉重的负担。
投资回报分析．主要是确定中心商业
街建设方案的投资回报周期等。县级城市
兴建中心商业街．其目的可能多种多样，
但最终目的都是为了繁荣城市商业．发展
地方经济．推动社会进展．因此从商业角
度上说做为一项投资行为，就不能不考虑
到投资回报的问题。要根据城市的现实状
况．结合经济和社会发展．科学地估算投
资回报率，如投资回报率适当．方可立项
建设；若回报率过低．则应该慎重。同时． 万方数据
还应确定一个较为适中的投资回报周期，回报周期过长则前期投入太大．城市经济压力较高；过短则容易导致急功近利行为，影响中心商业街的长远发展。
此外，针对中心商业街的配套建设，也必须具有明确的规划。近年来．国内不少县级城市，在市区中心投资兴建了商业步行街．做为本市的中心商业街。然而，由于缺乏相关的配套建设，导致了交通、通信等许多方面的服务设施存在着严重的滞后．以致于某些城市的步行街变成了”不行街”．极大地制约了商业街对城市发展辐射带动功能的发挥。因此．中心商业街的打造，应该与城市的整体规划保持一致．与城市的总体建设同步发展。
兰．合理进行产业定位，确定中心商业街发展的主导产业
产业定位，是对中心商业街产业发展从总体上所做的宏观规划，主要是明确支柱发展产业。一个城市的中心商业街，能否拥有核心竞争力．关键在于其主导产业。主导产业的确立，同样需要根据城市的经济和社会发展现状，扬长避短，选择最具有比较优势的产业。同时还要考虑到所选产业的未来发展趋势，是否具有较大的发展潜力和成长空间。这方面在国内已有许多成功的典型。山东省即墨市是青岛下辖的一个县级市．该市周边地区汇集了许多全国知名的服装品牌．如红领服饰、即发服饰、新郎西服等。交通方面．该市境内有两条铁路和包括两条国道在内的多条干线公路，海港和空港优势也非常突出。即墨市充分利用了本地区服装加工制造企业云集且交通发达的优势，较早地建起以服装商城为主体的中心商业街．积极拓展服装及相关商品的批发、零售、运输等商贸领域．吸引了山东、安徽、河南、江苏等省份大量客商和消费者．成为长江以北地区最大的服装商贸及消费市场之一。即墨服装商业街的成功，即在于其科学的产业定位．将服装销售、流通业作为主导产业，重点突破．加快发展，最终确立起自己的核心竞争优势。
四，在主导产业的基础上，明确中心商业街的产业结构
中心商业街要获得持续、快速的发展，不仅要有主导产业，还需要有一个合理、科学的产业结构。一般来说，县级城市的中心商业街以发展商业（包括零售
业、餐饮业等）为主，同时还应兼顾信息、
金融、文化、休闲等第三产业内的其他相
关行业．以支柱行业为主，优先发展，同
时带动其他相关行业，使各行业形成优势
互补，共同繁荣．从而从总体上推动商业
街整体的协调发展。山东省蓬莱市内有一
个著名的商业街区．做为烟台ｆ地级市）、
蓬莱（县级市）两级政府重点开发建设的中
心商业区域，着重发展两大产业：航运服
务业和包括旅游产品的开发、销售及商业
物流等在内的文化旅游商贸业。这些产
业，大多围绕港口经济和旅游产业而发
展，其定位即是基于蓬莱市的独特地理位
置——位于黄渤海之滨．拥有天然优良港
口．是通往旅顺、大连等地的海上“黄金
通道”。同时还紧密结合了城市特点，即蓬
莱所具有的优越的旅游资源（蓬莱阁、水
城、戚继光祠等）和深厚的文化背景（八
仙过海神话故事等）。同时，在重点推动航
运、商贸、旅游等主导产业之外，还兼顾
发展咨询、信息等相关配套产业，打造了
一条完整流畅的产业链，形成了～业兴、
百业荣的产业发展格局，成为远近知名的
商业街。
五、实施特色战略，增强竞争优
势，提升中心商业街的核心竞争镌力
县级城市大多数规模较小，而且投资
实力较弱，这决定了它的中心商业街不可
能像大城市那样．实行多业并举的发展策
略，而只能集中发展某一种或几种行业，采
取专业化的发展模式。因此，县级城市的
中心商业街建设，除了要结合城市特点和
发展状况以外，要想获得长久发展，在国
内居于领先地位，还需要实施特色发展战
略，着力培育起自己的核心竞争优势。在
实施专业化的过程中，需充分考虑到城市
自身的特点，立足城市区位，结合城市建
设、经济发展等方面，采取因地制宜的发
展模式。这方面的典型例子是浙江义乌，该
市以国际小商品城为核心，营造中心商业
街，坚持专业化发展．经过多年的积累和
滚动发展．已打造成国内领先、国际知名
的特色商业街，成为世人皆知的“小商品
的海洋，购物者的天堂”。义乌建设商业街
的成功做法，值得国内县级城市借鉴。
六．营造文化氛圈，实施科学管
理，坚持可持续发震战略
文化传承和人文特色是一个城市最为
深刻的内涵，也是城市区别于其他城市的
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最为鲜明的特征。当今世界成功的中心商
业街，许多都具有浓郁的文化底蕴，将城
市的传统文化深深地溶入了商业街之中，
形成了自己独特的商业景观。我国的县级
城市，有很多同样具有悠久的历史和丰富
的文化．这些都是建设中心商业街的宝贵
财富。中心商业街的建设．要与城市的风
格溶为一体．保护和继承城市所拥有的历
史、人文和文化传统，使商业街成为城市
整体建设的一个有机的组成部分。国内外
很多城市的经验都已经表明．成功的中心
商业街．同时也是城市的一张生动的“名
片”，对于扩大城市知名度．增强城市吸引
力，具有相当积极的意义。而要使得这张
独特的“名片”具有更大的亮点，最好的
方式莫过于将商业街与城市的传统、文化
等有机地结合起来，以街促城．以城带街，
使商业街与城市二者之间相得益彰。
同时，在商业街的发展过程中还应确
定绿色发展战略．走可持续发展道路。根
据国外城市的发展经验，一流的中心商业
街，“应该创造一个良好、和谐的人居环
境，达到绿色、生态、智能、人性、全天
候的统一”。具体来说，中心商业街应该是
一个交通便捷．通讯发达，环境优雅、协
调、有序．各种相关配套设施健全的商业
区域。在该区域内．人们不仅可以体会到
现代商业的高效迅速．而且可以充分享受
到科技和社会发展的便利、舒适和快捷，
以及一种美的展现和享受。
此外．要使中心商业街发挥其商业辐
射功能，促动城市经济发展，还必须加强
对商业街的管理。因为对于县级城市来
说，投资打造中心商业街．其目的是力求
产生最大化效益，包括经济效益和社会效
益。而要出效益．则途径只有一个．那就
是科学的管理。当前．我国城市中心商业
街的管理模式有政府管理、委托企业管
理、政府与企业共同管理等几种方式。不
管采用哪种方式．让中心商业街产出效益
最大化是根本目标．也是衡量中心商业街
是否成功的直接标志。这要求城市遵循客
观规律，在保持商业街稳定发展的情况
下，积极开拓创新，扩大中心商业街的影
响，充分运用商业街的辐射带动作用，促
进中心商业街周边区域以致整个城市的发
展，最终带来商业街和城市的更加繁荣。
【作者单位：烟台师范学院政法
学院】
万方数据
城市规划与房地产开发关系探究
城市规划与房地产开发关系探究 摘要： 城市规划是一个城市长期发展的蓝图，它为城市未来的发展指明了方向。在城市规划中，有一块十分重要，与人们生活密切相关的一项，就是土地使用规划。它包括：城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等。而这些规划的制定，恰恰决定了一个十分重要行业的发展——这就是房地产。 房地产行业的每一步发展，都与一个城市的城市规划密切相关，房地产的开发必须要以城市规划的用地为依据，任何一项违背城市规划的房地产开发都是不允许的。城市规划对房地产开发的调控也是最直接最具体的。 本文将会具体分析城市规划对房地产开发的影响机制和调控机制，从城市规划的角度对目前发展混乱的房地产行业提出建议。、 关键词：城市规划、房地产开发、调控方式 1、城市规划与房地产开发之间的关系 1.1城市规划的概念 通过城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。在现有城市管理体制条件下,城市规划的编制、实施和管理,一般由规划设计院和规划管理局来完成。而它们是政府的职能部门,归根结蒂规划的权力集中在市政府。所以就其性质而言,城市规划是一种政府行为。这一行为结果要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。 1.2房地产开发 指按照城市规划和社会经济发展的需要,对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括:从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程峻工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种:按开发的对象(客体)而言,可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发;按开发的主体而言,有独资、合资、个人三种开发形式;按开发的区域划分,有新区开发和旧区(旧城区更新改造)开发;按开发的规模划分,有单项开发和成片集中开发。无论哪种开发形式,房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。 房地产开发主要是由房地产开发公司来承担,就其性质是企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化,即克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素,以期获得最大的收益。
大同城市空间发展战略规划(规划通讯稿)
大同城市空间发展战略规划（2008-2030年） 一、导言 大同位于山西省北部，晋陕蒙地区的交界地区，是首都经济圈西部的重要门户、晋北煤炭能源基地的重要中心城市。大同是典型的资源枯竭型城市，有着“中国煤都”称号，他与其它资源枯竭型城市有着相似的发展阶段特征与面临的问题；同时其厚重的历史文化底蕴，如云冈石窟、悬空寺、北岳恒山、平城遗址等历史文化遗产，又使得大同拥有更为丰富的城市内涵与品质。 当前，我国加快社会经济发展方式转型，城市的多元发展是“扩内需、保增长”的重要手段。其中，推动资源枯竭型城市的转型发展，保护和弘扬历史文化是新时期城镇化发展的重要任务。大同紧紧围绕这两个任务加快转型，成为践行国家宏观发展战略的重要试验田。基于此，大同通过城市空间发展战略破解现实的问题，从工矿城市逐步向区域性中心、历史文化名城转型提升，为其复兴崛起找到一条独特的发展路径。 二、大同的辉煌历史与现实困境 大同在历史上一直是我国北方的中心城市，有着“一代京华、两朝陪都、华夏重镇，京畿重地”之称，特别是南北朝时期大同（平城）为北魏的都城，使得大同跨入了我国重要古都的行列；也是历朝历代北方地区重要的军事重镇和商贸中心城市。但自大同建矿以来，大同城市却逐步由传统的政治、商业中心向煤炭工业型城市转变。这种转变具有长期惯性，对其城市的再次转型造成了巨大的壁垒。 当前大同的城市发展面临以下五大突出问题。一是区域交通地位下降明显。由于长期偏重煤炭外运交通发展，削弱了大同与京津冀、太原经济圈等交通大通道的建设，特别是内蒙乌兰察布市至张家口的高速修通后，大同有被边缘化的威胁。二是城市产业依然偏重，城市产业体系较为单一，就业形势仍较严峻。煤炭及其相关产业的产值比重仍高达40%，新引入的医药、机械制造产业集群效应差，尚未形成聚集优势；同时大同一批“一五”时期的老工况企业，如大同机车厂、山西柴油厂、山西化工厂、大同水泥厂等面临着关停重组的局面。这些产业在过去是劳动密集型产业，拥有规模庞大的职工人群，当前大批下岗工人的再就业问题突出。三是矿区的人居环境条件条件差，由于随矿发展建设，人口过度聚集，使得矿区生活服务区的公共与商业服务功能欠缺，绿化与开敞空间欠缺；更由于矿区与大同南郊区的行政区划长期存在矛盾，更加制约了矿区的健康发展。四是古城保护压力大，城墙遗址内部的人口密度高达2.5～3.8万人/平方公里，相对于北方城市中心区来说过密；古城历史文化资源保护与城市功能高度聚集的矛盾十分突出，拥有“两汉烽烟、北魏遗韵、辽金旧景、明清风骨”的历史风貌逐步消失。五是生态环境保护压力大，大同一电厂、二电厂、水泥厂、橡胶厂，以及制药原料、冶金等主要污染企业围城发展问题突出，迫切需要搬迁整治；同时区域生态退化现象突出，如城市周边的土地沙化现象、文瀛湖的消失。这系列问题反映在城市空间上形成了“高度单中心聚集与分散郊区”的“困兽”局面，同时又叠加不合理的行政区划管理，使得大同的城市转型发展步履维艰。 三、城市发展目标 立足于京津冀区域一体化与山西省煤炭工业可持续发展示范区建设的要求，围绕城市转
城市规划与房地产开发关系
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烟台市十三五城市近期建设规划(2016-2020年)-WorldArchitecture
烟台市“十三五”城市近期建设规划 （2016-2020年）设计任务书 （初稿） 为保障“十三五”城乡经济社会发展目标和各项建设任务的及时有效落实，分阶段推进和贯彻城市总体规划意图，我局决定开展烟台市“十三五”城市近期建设规划。 一、规划范围 近期建设规划范围为烟台市六区范围（芝罘区、莱山区、牟平区、福山区、开发区、高新区）和栖霞市桃村镇，总面积约3002平方公里。 二、规划期限 近期建设规划年限为2016—2020年。 三、规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》 2.《近期建设规划工作暂行办法》 3.《城市规划编制办法》 4.《城市规划强制性内容暂行规定》 5.《山东省城乡规划条例》 6.《山东省城市近期建设规划技术规定》 7.《烟台市城市总体规划（2011—2020年）》 8.《烟台市国民经济和社会发展第十三个五年总体规划
纲要》 9. 其他法律、法规、标准、规范及相关规定 四、总体要求 1．规划应在《烟台市城市总体规划（2011—2020年）》、《烟台市国民经济和社会发展第十三个五年总体规划纲要（2016—2020年）》及各部门相关规划指导下进行，必须符合国家、省、市有关设计规范和技术规定。 2.规划应充分研究上一版近期建设规划的实施与效果，在规划编制方法、技术手段及编制内容上有所创新。 3.规划应结合烟台市城市总体规划所确定的城市发展目标，统筹考虑近期城市发展目标与对策，促进新时期烟台社会、经济、环境建设的可持续发展。 4.规划应以《烟台市城市总体规划（2011—2020年）》的规划建设用地范围为基础，确定中心城区近期重点发展地区和公共设施建设项目，同时统筹考虑城市建设用地范围之外重大基础设施、公共服务设施建设要求，使政府公共投资形成合力，确保公共资源的充分利用和政策空间效应的最优。 5. 规划面临烟台新一轮城市建设与发展，要综合考量烟台在产业转型、公共设施、民生改善、有机更新、城市文化振兴等方面内容，着力解决城市发展中的主要矛盾，加强政府对城市发展的综合调控，提升城市竞争力。
《乐山市城市近期建设规划(2017-2020年)》简要说明
《乐山市城市近期建设规划（2017-2020年）》简要说明一、规划范围与期限 （一）规划范围 为乐山市城市规划区范围，包括市中区、沙湾区、五通桥区行政辖区，总用地面积1916平方公里。 （二）规划期限 与国民经济和社会发展规划期限一致，为2017—2020年。 二、近期建设目标、策略与行动 （一）建设目标 遵循“四川旅游首选地、绿色转型示范市、山水园林宜居城和总部经济聚集区”的总体定位，着力跨越赶超、转型升级和格局优化，努力将乐山建设成为“经济活力城市、区域中心城市、特色魅力城市”。 （二）策略与行动 遵循三大策略，实施十大行动： 策略一：培育增长极 1、实施旅游提质行动 进一步提升以乐山大佛、岷江东岸和老城为主的文化休闲度假区，强化核心引领；推动峨眉河风光带、三江沿线、沙湾组团、五通桥组团旅游开发，促进全领域各行业与旅游发展相融合，实现由景区主体型向区域综合型转变。 2、实施新区建设行动 围绕“一城两新区”，疏旧建新、南拓西延，拓展城市框架。重点建设苏稽新区和冠英新区，建设完善乐山高新区、青江新区、沙湾乐水小镇，合理引导各片区产业发展，加快基础设施和公共服务设施配套，推动新区生产、生活、生态“三生”融合发展。
3、实施产业整合行动 推动制造业整合提升，加快传统产业转型升级与新兴产业培育，建设优化高新区总部基地、五通桥新型工业基地、沙湾绿色生态工业园等产业平台；培育壮大现代服务业，重点发展商贸会展、文化创意两大特色产业，积极培育电子商务、现代物流业、现代金融业、科技服务等新兴服务业。 策略二：打造魅力城 4、实施住房建设行动 建立完善由公共租赁住房、共有产权住房和商品住房构成的住房保障和供应体系。加大公共租赁住房等保障性住房建设力度。全面推进危旧房棚户区改造和棚改配套基础设施建设，力争在2018年底前实施改造“十三五”所有危旧房棚户区改造项目，2020年底前基本完成。稳步实施“城中村、城边村、城郊村“改造，加快实施老旧小区改造，修缮改造房屋，完善基础设施，提升环境质量。 5、实施环境保护行动 加大治水、治气、治土力度，推进多污染源综合治理；统筹实施山水林田湖生态保护和修复工程，构建三江多脉四屏多园绿地系统；以竹公溪流域地区、苏稽新区、冠英新区为重点，推动海绵城市建设。 6、历史文化保护行动 保护山水城市格局，包括“三江汇聚、溪河纵横”水系格局，高标山、三龟山、城市绿心等山体绿化，以及依山就势、内外双城的城市形态； 保护历史城区，包括嘉州古城空间格局、外部轮廓、街巷结构、古城墙连续分布带，苏稽历史文化街区、两河口历史文化街区整体空间格局与传统风貌等。 保护景观廊道，包括世界遗产乐山大佛到峨眉山之间的景观廊道，历史城区老霄顶望大渡河、老霄顶望大佛、大佛望历史城区、沿江涵春门望“卧佛”、肖公嘴望“卧佛”、育贤门望大渡河景观视线等。 7、风貌提升行动 重点打造大佛景区节点、苏稽新区（文体中心）节点、高铁站前节点、高新区商务中心节点、冠英新区节点、乐水小镇节点及产业园区节点等7大节点景观，优化三江六岸景观廊道，重点提升老城区域、大佛景区周边区域、高铁站前区域
大庆城市空间发展战略规划
大庆城市空间发展战略规划 大庆城市空间发展战略规划是结合目前城市社会经济转型带来的机遇与挑战，对大庆未来更长远阶段的发展形成清晰、准确、切合实际的判断，提出科学合理的城市空间发展的战略性构想和实施建议，从而推进大庆市城市建设走向特色及可持续发展之路。 第一部分总体战略 一、大庆转型的新理念 通过对大庆近二十年来城市经济转型的实践进行分析总结，规划认为以人力、资本和市场为主要特征的经济发展环境方面的不足是当前大庆接续产业发展面临的重要制约。与发达地区和竞争城市相比，大庆在经济发展环境培育方面的相对滞后，大大降低了接续产业的竞争力，延缓了城市发展转型的进程。 针对这一问题，规划提出，未来大庆的发展转型之路不应当仅局限于以新兴接续产业为代表的城市发展动力的延续，更应当注重以人力、资本和市场为主要特征的外部经济发展环境的营造，进而推动接续产业的快速发展。 二、城市规划与建设的重点方向 在经济发展环境的培育中，城市的规划与建设是其中最重要的环节，针对当前接续产业发展的现实需求和未来发展的可能，大庆未来提升自身经济发展环境，在城市规划和建设领域应当抓住四个方面： 第一、优先强化市场腹地的联系与扩张。提高中心城市的流通能力，降低接续产业的物流成本，加强对腹地资源的吸附和加工能力。 第二、主动优化第二产业布局的空间效率。根据土地价值、环境影响和投入产出三大评估条件，选择交通便利、土地充足、环境安全、接近市场、规模集群的地区布局新增产业，提高接续产业的空间竞争力。 第三、积极推动城市服务功能的多元化和集中式发展。全面提升商业服务功能，有重点的发展石油生产服务功能；通过城市中心的建设带动城市服务水平和能级的提升，降低接续产业的交易成本。 第四、循序渐进的提升城市创新环境。在石油科技领域率先形成产、学、研一体化的发展平台；以建设“生态宜居城市”为契机，加大城市对高素质人才的吸引力度，真正形成大庆长久的竞争优势。 三、空间发展的四大战略 战略一：产业疏解 逐步更新高新区核心地区内的低水平传统工业，控制宏伟、兴化两个园区的石化产能规模；在经开区、龙凤光明地区、大同林源地区和红岗大广高速出口地区等交通、环境和土地资源的综合优势地区建设现代产业新城，减少产业布局对城市人居环境的负面影响，提高新兴产业运行效率。 战略二：双城整合 尽管由于用地条件限制，城市用地正在向庆南、庆北两翼展开，但城市人口仍然应当是基于滨洲铁路沿线地区的紧凑式发展，以有利于交通基础设施和公共服务设施集中布局，提高城市的规模效率和效益。未来西城的主导发展方向是向西跨越让通铁路，发展富强以西地区；而东城的主导发展方向近期应当通过高新区用地调整，增加土地供给，远期酌情推动安达的空间一体化。 战略三：中心集聚 规划提出以世纪大道为依托，建设一个服务功能综合、土地价值凸显、资本效益凝聚，
《焦作市城市近期建设规划(2011~2015)》
《焦作市城市近期建设规划（2011~2015）》 焦作市规划设计研究院编制的《焦作市城市近期建设规划（2011~2015）》（以下简称《规划》）进行了评审。专家们原则上同意了《规划》，并指出《规划》紧紧围绕民生发展，突出了将来基础设施和公共服务设施建设的重点任务。 《规划》重点阐述了未来4年内我市基础设施建设和公共服务设施建设两项内容。未来4年，我市基础设施建设项目主要集中在道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热以及环卫等设施建设方面。公共服务设施内容主要集中在文化娱乐、医疗卫生、教育科研等方面。《规划》非常详细地向我们呈现了4年后我市在这些方面将要达到的目标。 全面打造黄金商业圈 以完善城市服务功能和扩大就业为目标，《规划》全面打造黄金商业圈，推动居民消费结构升级。依托三维商业广场、百货大楼、新亚商厦、魅力香港城等大型商贸企业，加快贸易大厦的改造升级，加快东方红广场周边改造进程，强化焦作市一级商业主中心的功能；依托金桂苑商业广场和百货大楼焦东超市，优化商业业态，完善该区域的商业中心功能；依托城际城铁建设和火车站南广场扩建，加快大丰商城对外招商、民主路与站前路周边商业地块的开发改造，逐步形成以火车站南广场为中心的新老城区过渡带商贸中心；依托丹尼斯生活广场、摩登市商业步行街、嘉隆国际中心，打造新城区商贸中心；依托山阳商城小商品批发市场、欧凯龙家居批发市场、金土地农产品批发市场、新发地建材市场等，打造焦作商品批发集散基地；以和平街市场改造为依托，打造以服装、现代百货、体育用品为主的和平街商贸步行街；以万联世纪城为依托，逐步将友谊路打造成为中华名优小吃一条街；以大杨树餐饮娱乐一条街为依托，加快胜利南街棚户区开发改造，打造以餐饮、文化娱乐、休闲消费为主的餐饮娱乐一条街；以大商集团入驻开发摩登街为依托，打造商业购物、餐饮娱乐一条街；以北太行山沿线改造为依托，打造“农家乐”特色风味街；以原车站街五金交电一条街升级改造为依托，打造经营层次更高、管理更为规范的新五金交电销售一条街。 加快形成城路网框架 在城市道路系统规划方面，我市将加快形成“七横、八纵、两环”城路网框架，近期主要新建（改造）中南路、长安路、中原路、东海大道、滨河路、南阳路等32条道路，新建桥梁11座。 《规划》称，到2015年，焦作城市公共汽车保有量将达到1200标台。近期在汇亨宾馆附近、中站区怡光路与影视路交叉口附近、中原路与焦辉路交叉口附近、电厂二号院、龙源湖公园、缝山公园附近等设置公交首末站。 我市对外交通规划更是力求便捷，配合我市经济的快速发展，对外铁路、公路将全力服务焦作经济圈的形成。 在铁路交通方面，近期新建新月铁路二线及货运车站、郑焦城际铁路，搬迁货运北站、拆除老城区相对应的铁路线；扩建焦作火车站，增加焦郑城际铁路站，新建焦作新区火车站，扩建待王火车站。 在公路交通方面，疏通城市过境交通通道，减小过境交通对城市居民生产和生活的影响。主要建设东海大道、南洋大道、中南路，与影视路形成城市的外环，解决城市过境交通问题。 加强焦博修一体化进程，保证焦作市城区每个方向至少有两条通道与博爱、修武、武陟以及其他县市联系。近期重点打通世纪路与博爱城区道路对接，人民路、解放路、建设路与修武对接，文昌路向南延伸与武陟对接，中原路向南延伸与郑常公路连接。 近期，将恢复中站、马村长途客运站，主要解决中站区、马村区与周边乡镇的联系，可作为城乡公交首末站，结合待王火车站及周围布置的大型仓储区，在文昌路东待王段建设一个大型货运枢纽站，结合中原路济焦新高速入口规划过境交通停车场。 绿地塑造焦作绿形象 除了对市区河道进行整治及对南水北调城区段绿化带建设外，到2015年，我市各类绿地面积达到1250.78公顷，新增绿地670.80公顷，主要新建公园有塔北路与影视路交会处两侧公园，普济路与人民路交会处公园、碧莲湖公园、南水北调两侧公园及山阳故城遗址公园。
032.市域非城镇建设空间规划研究初探——以《临沂市城市空间发展战略研究》为例
市域非城镇建设空间规划研究初探 ——以《临沂市城市空间发展战略研究》为例 黄蕾 摘要：长期以来，在城市发展战略研究及总体规划层面，市域范围的规划，缺乏对全域空间资源管控，更会出现重城镇建设空间，轻非城镇建设空间的管控研究的现象。本文以临沂市城市空间发展战略研究规划编制过程中对于市域非城镇建设空间规划的研究为关注点，提出我国社会主要矛盾变化下，对于协同城乡均衡发展、营造高品质的生态环境空间、彰显城市独特人文魅力的重要意义。在技术内容方面，首先，从区域空间角度切入，从区域自然生态、历史文化格局分析入手，确定城市生态、文化发展战略。其次，在保护生态底线的基础上，对非城镇建设空间中生态、文化资源布局研究。最终提出以生态保育基底、核心山水田园群、外围山水田园组团、滨水生态廊道、环中心城休闲带等全方位构建全域山水田园空间规划。并加强对规划分阶段的时序安排，实现规划的空间落位与实施管控的实施策略研究。 关键词：空间规划，非城镇建设空间，山水田园，生态文化资源 1引言 1.1.以市域空间规划加强全域空间资源管控 城市空间发展战略规划作为总体规划的前期研究，可以确定未来城市空间发展方向和框架，空间规划的目标就是确保战略发展研究可以落地。 以往市域范围的规划，主要为市域城镇体系规划，侧重于市域结构管控，但对全域空间资源管控不足。由市域城镇体系规划转变为市域空间规划，可加强城市空间发展战略规划对全域空间资源的统筹配置能力，对全域建设空间和非建设空间的整体导控。从而指导城市总体规划明确市域空间规划的方向，从而实现市域空间规划的“一张蓝图”。 1.2.同等重视“城镇建设空间”与“非城镇建设空间” 在《新时期城市总体规划编制要点和要求》（暂行），“编制要点”—“加强空间开发管制”一节中，提出“在市域层次的规划，需合理确定生态、农业、城镇三类空间比例和格局，确定市域城乡建设用地开发强度控制指标，对各类空间中的建设活动提出管理要求。统筹安排城镇各项建设，以及生态、农业空间中的区域性基础设施、乡和村庄的规划建设”。 本文中所指的“非城镇建设空间”，即上述描述中除去“城镇空间”外的空间，主要以市域范围内大面积的生态空间、农业空间（农田、乡村）为主。 一直以来，城市总体规划层面相对重建设用地的管控研究，而轻非建设用地的管控研究。而新时期的空间规划体系需要秉持“综合性思维”，对于非城镇建设空间的规划研究，在保护生态底线的基础上，更需要以人的需求为核心，实现空间上“保护”与“发展”间的均衡。
市县国土总体空间规划编制指南
市县国土空间总体规划 编制指南 国土空间规划局 2019.06.12
目录 前言 (1) 1 适用范围 (1) 2 术语与定义 (1) 2.1 国土空间 (1) 2.2 国土空间规划 (1) 2.3 生态保护红线 (2) 2.4 永久基本农田 (2) 2.5 城镇开发边界 (2) 2.6 中心城区 (2) 2.7 城镇功能控制区 (2) 3 总则 (3) 3.1 规划定位 (3) 3.2 编制原则 (3) 3.3 规划任务 (4) 3.4 规划范围 (5) 3.5 规划期限 (5) 3.6 编制主体 (5) 3.7 编制程序 (5) 3.8 技术约定 (6) 3.9 其他要求 (6) 4 准备工作 (6) 4.1 组织准备 (6) 4.2 技术准备 (7) 5 基础研究 (8) 5.1 一般规定 (8) 5.2 形成基期用地底数底图 (8) 5.3 资源环境承载能力和国土空间适宜性评价 (8) 5.4 规划分析与评估 (9) 5.5 重大问题研究 (9)
6 方案编制 (10) 6.1 明确规划层级 (10) 6.2 战略目标 (10) 6.2.1 总体定位 (10) 6.2.2 国土空间开发保护目标 (10) 6.2.3 国土空间开发保护战略 (10) 6.2.4 城市性质 (10) 6.2.5 指标体系 (10) 6.3 区域协同发展 (11) 6.4 国土空间格局优化 (11) 6.4.1 国土空间开发保护的总体格局 (11) 6.4.2 规划分区和控制线 (11) 6.4.3 绿色空间网络与山水格局 (12) 6.4.4 城乡居民点格局 (12) 6.4.5 陆海一体化格局 (12) 6.5 城镇功能结构优化 (12) 6.5.1 优化策略 (12) 6.5.2 高质量产业体系布局 (13) 6.5.3 高品质居住空间与公共服务 (13) 6.5.4 高水准公共空间与游憩体系 (14) 6.6 乡村振兴发展 (14) 6.6.1 一二三产业融合发展 (14) 6.6.2 耕地保护与现代农业 (15) 6.6.3 美丽乡村建设 (15) 6.7 土地利用控制（国土空间用途管制） (15) 6.7.1 土地利用结构优化 (15) 6.7.2 山水林田湖草矿保护利用 (16) 6.7.3 建设用地节约集约利用 (18) 6.7.4 城市地下空间复合利用 (19) 6.7.5 中心城区土地利用控制 (19) 6.8绿色高效综合交通体系 (20)
城市规划与房地产开发的关系浅议
城市规划与房地产开发的关系浅议 —以广州市为例 宜春学院生命科学与资源环境学院资源环境与城乡规划管理叶丹 指导教师：陈路扬 摘要：城市规划是城市生长的需求和体现。城市的形成和发展是一个时空过程，具有继承性，对一个城市的空间扩展状态的研究和对城市扩展的时空规律和动力机制的探讨可以使人们正确把握其在城市化进程中所处的阶段，预测城市发展趋势。本文以广州市为例探讨了其在1980年以来城市空间扩展及结构演化的现象和特点。 关键词：城市规划;城市空间扩展;广州市。 Abstract：The city planning is the requirement and materialization of urban development，and the expansion is a space-time process。The research on urban spatial expansion，its space-time discipline and its impetus mechanism can make us to grasp the period in urbanization process of the city。And can help us to forecast the trend of the development of the city。This paper takes the case of Guangzhou，focuses on the phenomenon and characteristics of its urban spatial expansion and evolution of urban spatial structure since 1980s. Keyword：The city planning；urban spatial expansion；Guangzhou city。 随着城市化进程的加速和商品房的大规模开发，房地产业与城市的发展存在着不协调之处：规划的滞后造成了房地产开发的无序，而房地产的无序开发也违背了城市规划的初衷，影响着城市的空间布局。本文以广州市为例，探讨城市规划与房地产开发的关系。广州市作为全国商品房率先发展的城市，城市规划与房地产开发的进程以及出现的问题具有代表性，其经验教训值得深入探讨。 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域[1]。房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。本章首先阐述了城市、城市开发以及城市开发与城市规划的相互关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。 城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境。 1 城市规划与房地产开发的内在联系 1.1 城市规划对房地产开发的区位选择产生重大影响 城市规划为房地产开发的开发方向和地段选择提供依据，从而规定、制约着城市居住空间的发展方向和模式[8]。2000年国务院正式批复番禺、花都撤市设区纳入广州，广州市总体发展战略规划由此确定了“南拓、北优、东进、西联”的城市战略布局。这一发展规划大大激发了房地产商的开发热情，如海珠区原为工业区，房地产业一直不发达，随着广州市总体发展战略规划的提出，新会展中心、生物岛、信息港、新客运港等陆续落户该区，一些大型房地产开发商纷纷在海珠区斥巨资
房地产开发与城市规划的关系
房地产开发与城市规划的关系探讨摘要：随着社会的发展和城市规划体系趋于完善，两个交叉学科之间有着密不可分的关系，本文就关于城市规划和地产开发之间的关系进行探讨。 关键词：房地产开发城市规划 1.城市规划和房地产开发的概念 1.1城市规划 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，在确保城市空间资源的有效配置和土地合理利用的基础上，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。城市规划建设主要包含两方面的含义，即城市规划和城市建设。所谓城市规划是指根据城市的地理环境，人文条件，经济发展状况等客观条件制定适宜城市整体发展的计划，从而协调城市各方面发展，并进一步对城 https://www.360docs.net/doc/8d3607089.html,/picture/25963/25963/18175359/e7cd 7b899e510fb33bcfeefcdf33c895d0430c82.html?fr=lemma&ct=co ver市的空间布局、土地利用、基础设施建设等进行综合部署和统筹安排的一项具有战略性和综合性的工作。所谓城市建设是指政府主体根据规划的内容，有计划地实现能源、交通、通讯、信息网络、园林绿化以及环境保护等基础设施建设，是将城市规划的
相关部署切实实现的过程，一个成功的城市建设要求在建设的过程中实现人工与自然完善结合，追求科学与美感的有机统一，实现经济效益、社会效益、环境效益的共赢。 1.2房地产开发 “开发”是生产者或者经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上对土地的开发和利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发，因此，从某种意义上讲，这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地的使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为，是在特定的地段上所进行的具体的房地产项目规划、设计和建设、施工等开发活动。 2.城市规划不当会造成房地产不合理开发 2.1过度开发 房地产开发出现过两种情况:一方面是新区开发规模过大,特别是过度的开发区热,商品房开工面积过大,造成供求失衡,致使商品房滞销积压资金，例如内蒙古鄂尔多斯的“鬼城”;另一方面是旧城更新改造(再开发)零零散散,举步艰难。以上严重情况的出现,除了与某些政策失控、长官主观臆断、开发商投机行为以及新区开发成本低和旧城区拆迁安置难、投资成本高等原因有关外,也与未能强化城市规
集 安 市 城 市 近 期 建 设 规 划
集安市城市近期建设规划 (2006--2010年) 文本 集安市人民政府 2006年12月
目录 第一章总则 (2) 第二章规划期限与空间范围 (2) 第三章市域规划 (3) 第四章城市近期发展重点及目标 (3) 第五章城市发展规模 (5) 第六章城市建设用地供应计划 (5) 第七章城市用地控制 (6) 第八章城市建设规划 (7) 第九章专项规划 (11) 第十章城市建设用地及项目分期投入计划 (14) 第十一章近期建设规划实施措施 (14) 第十二章对原城市总体规划的调整和补充 (15) 第十三章附则 (16) 附表 (17) 附图 (35)
第一章总则 第一条编制目的 为适应全面建设小康社会的需要，落实集安市城市总体规划的战略目标，确定集安市城市近期发展规模和方向，部署重大市政公用性和公益性基础设施，实现集安市经济和社会发展目标，合理进行城市建设和城市开发，加强城市建设监督管理，为城市近期建设提供依据，特制定本规划。 第二条规划指导思想和原则 1、坚持城市与区域规划思想，遵循城市与区域协调发展的原则 2、坚持市场经济发展的规划思想，遵循计划、规划与建设高度协调的政府宏观调 控的原则 3、坚持规划公众参与的思想，遵循规划为城市整体利益、公众利益服务调控的原 则 4、坚持经营城市的规划思想，遵循城市资源有效组合、经济结构有序转型升级的 原则 5、坚持可持续发展的思想，遵循生态与社会、经济协调发展的原则 第三条本规划依据 1、国家、省级有关法律文件 《中华人民共和国城市规划法》 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国环境保护法》 《城市规划编制办法》（2006年） 《近期建设规划工作暂行办法》 《城市规划强制性内容暂行规定》（建规［2002］218号） 《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发［2002］13号） 《吉林省城市规划管理条例》（2002） 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》及有关法律、法规、规范制定。 2、集安市相关资料 《集安市城市总体规划2001—2020年》 《吉林省集安市高句丽王城、王陵及贵族墓地保护规划》 《集安市国民经济和社会发展“十一五”规划》 第二章规划期限与空间范围 第四条规划期限为：2006年—2010年 第五条空间范围 1、市域：9个镇、2个乡、3个街道办事处、面积为3217平方公里 2、城市规划区：东起下解放村东界，西至麻线乡东界，南起鸭绿江北岸，北至大 禹山山脊，面积为44.89平方公里。
大同城市空间发展战略研究
大同城市空间发展战略研究 一、导言 大同位于山西省北部，晋陕蒙地区的交界地区，是首都经济圈西部的重要门户、晋北煤炭能源基地的重要中心城市。大同是典型的资源枯竭型城市，有着“中国煤都”称号，他与其它资源枯竭型城市有着相似的发展阶段特征与面临的问题；同时其厚重的历史文化底蕴，如云冈石窟、悬空寺、北岳恒山、平城遗址等历史文化遗产，又使得大同拥有更为丰富的城市内涵与品质。 当前，我国加快社会经济发展方式转型，城市的多元发展是“扩内需、保增长”的重要手段。其中，推动资源枯竭型城市的转型发展，保护和弘扬历史文化是新时期城镇化发展的重要任务。大同紧紧围绕这两个任务加快转型，成为践行国家宏观发展战略的重要试验田。基于此，大同通过城市空间发展战略破解现实的问题，从工矿城市逐步向区域性中心、历史文化名城转型提升，为其复兴崛起找到一条独特的发展路径。 二、大同的辉煌历史与现实困境 大同在历史上一直是我国北方的中心城市，有着“一代京华、两朝陪都、华夏重镇，京畿重地”之称，特别是南北朝时期大同（平城）为北魏的都城，使得大同跨入了我国重要古都的行列；也是历朝历代北方地区重要的军事重镇和商贸中心城市。但自大同建矿以来，大同城市却逐步由传统的政治、商业中心向煤炭工业型城市转变。这种转变具有长期惯性，对其城市的再次转型造成了巨大的壁垒。 当前大同的城市发展面临以下五大突出问题。一是区域交通地位下降明显。由于长期偏重煤炭外运交通发展，削弱了大同与京津冀、太原经济圈等交通大通道的建设，特别是内蒙乌兰察布市至张家口的高速修通后，大同有被边缘化的威胁。二是城市产业依然偏重，城市产业体系较为单一，就业形势仍较严峻。煤炭及其相关产业的产值比重仍高达40%，新引入的医药、机械制造产业集群效应差，尚未形成聚集优势；同时大同一批“一五”时期的老工况企业，如大同机车厂、山西柴油厂、山西化工厂、大同水泥厂等面临着关停重组的局面。这些产业在过去是劳动密集型产业，拥有规模庞大的职工人群，当前大批下岗工人的再就业问题突出。三是矿区的人居环境条件条件差，由于随矿发展建设，人口过度聚集，使得矿区生活服务区的公共与商业服务功能欠缺，绿化与开敞空间欠缺；更由于矿区与大同南郊区的行政区划长期存在矛盾，更加制约了矿区的健康发展。四是古城保护压力大，城墙遗址内部的人口密度高达2.5～3.8万人/平方公里，相对于北方城市中心区来说过密；古城历史文化资源保护与城市功能高度聚集的矛盾十分突出，拥有“两汉烽烟、北魏遗韵、辽金旧景、明清风骨”的历史风貌逐步消失。五是生态环境保护压力大，大同一电厂、二电厂、水泥厂、橡胶厂，以及制药原料、冶金等主要污染企业围城发展问题突出，迫切需要搬迁整治；同时区域生态退化现象突出，如城市周边的土地沙化现象、文瀛湖的消失。这系列问题反映在城市空间上形成了“高度单中心聚集与分散郊区”的“困兽”局面，同时又叠加不合理的行政区划管理，使得大同的城市转型发展步履维艰。
城市规划与房地产开发的协调机制研究
城市规划与房地产开发的协调机制研究 对城市规划与房地产开发的协调机制进行研究。具体是在解析城市规划与房地产开发两者关系的基础上，从城市规划对地价的作用机制、城市规划对土地利用管理的作用机制、基于利益分析基础上的控制这三种机制编制与实施的内涵与要点进行探究。希望在促进城市规划与房地产开发事业协调发展方面有所帮助。 标签：城市规划；房地产开发；协调机制；城市建设 新时期下国内房地产事业获得广袤的发展空间，房地产业在优化个体居住环境质量的同时，在推动社会经济发展进程方面也发挥显著作用，逐渐演变成国民经济基础产业之一这一角色。梳理城市规划与房地产开发的关系两者的关系，编制并实施促进两者协调、持续发展的机制是极为必要的。基于此，本文做出如下论述内容。 1、城市规划与房地产开发关系分析 城市规划和房地产开发在侧重点上存在差异性。在战略层面上，城市规划 主要是站在宏观的角度解析城市发展条件，进而明确城市发展模式；但是房地产开发商多数是从微观的视域去分析推动企业可持续发展进程的措施[1]。在时间层面上，城市规划在关注民生长久发展的同时，也对其近期发展模式进行分析；房地产开发更多的重视短期效果。从效益上分析，城市规划重视的是经济、社会与生态效益三者发展的统一性与协调性，希望通过压缩成本的方式达到提升综合效益的目标；但是房地产开发更重视研发项目、开采土地与开发企业的经济效益。城市规划是房地产开发目标达成的前提，只有在城市规划的导向下，房地产开发才有方向与凭据，带有预见性特征，最终实现可持续发展的目标，在获得一定经济效益的情况下，推动相关产业的发展进程。 2、城市规划与房地产开发的协调机制研究 2.1 城市规划对地价的作用机制 一是城市性质、功能、规模对土地价格造成显著影响。城市性质决定其城市功能与城市形象和它的相符性，这也是不同属性、功能与建设规模城市衍生出来的内在原因，土地资源供应量的差异性，也使房地产业对容积率、土地利用程度存在显著差异性。比如说要将某个城市确定为一区域的经济中心、商贸中心，那么其在土地资源利用上就应该加大对商业与他类第三产业用地比重，商业用地级差收益最显著，土地价格也是最贵的。此外，级差地价受城市规模的影响，两者存在正比例关系。综合以上论述的内容，可见城市整体规划影响城市的属性、城市用地面积与主要功能。进而影响城市地价高低，最终决定房地产开发的强度、趋向和规模。
河北省中心城市空间发展战略规划编制导则(试行)
附件1： 河北省中心城市空间发展战略规划 编制导则（试行） 河北省住房和城乡建设厅 二〇一一年二月
目录 1 总则 (2) 2 规划内容 (3) 3 规划成果 (7) 4 附则 (8)
河北省中心城市空间发展战略规划 编制导则（试行） 1 总则 1.0.1 为规范中心城市空间发展战略规划编制内容和技术深度，根据《中华人民共和国城乡规划法》和其他相关法律法规，结合我省实际，制定本导则。 1.0.2 本导则适用于我省设区市及重点发展地区中心城市空间发展战略规划编制，其他城市空间发展战略规划的编制可参照执行。 1.0.3 中心城市空间发展战略规划范围，应当包括中心城区及其周边一定范围内纳入中心城市市区统筹管理的县（市）、乡（镇）以及各类开发区、产业聚集区。 1.0.4 编制中心城市空间发展战略规划，应当依据经济和社会发展规划，并与现行城市总体规划和土地利用总体规划及其他相关规划相衔接。 规划期限一般为20年，同时可对远景发展提出设想；近期建设规划应与当地经济和社会发展规划一致。 1.0.5 编制中心城市空间发展战略规划，应当以科学发展观为统领，坚持城乡统筹发展，坚持节约和集约利用资源，
保护生态环境，保护人文资源，尊重历史文化，科学确定城市定位、发展目标，合理调控城市空间资源，促进城市全面协调可持续发展。 1.0.6 编制中心城市空间发展战略规划，应当对涉及城市长远发展的重大问题进行专题研究。 1.0.7 编制中心城市空间发展战略规划，应当广泛听取有关部门、专家和公众的意见，深入研究、多方案比较、科学决策。 1.0.8 编制中心城市空间发展战略规划，除执行本导则外，必须遵守国家和省有关法律法规、技术标准和规范。 2 规划内容 2.1发展条件分析 2.1.1区位条件分析。研究城市所处区位条件，分析中心城市发展面临的机遇和挑战。 2.1.2 资源禀赋分析。综合分析评价土地资源、水资源、矿产资源、能源等城市长期发展的保障性资源和气候、植被、河流、风向等自然环境要素，深入挖掘历史文化遗产、民俗民风等地方文化资源。 2.1.3 经济发展水平分析。研究城市经济结构现状和存在问题，判断城市所处经济发展阶段，分析产业结构特征和发展优势。
城市总体规划编制的五个问题
［摘 要］城市总体规划编制应立足总体规划的本原，以政府的需求为导向，由政府作为政策制定和执行的主体，将长远目标与客观实际相结合，实现城市空间资源的配置，减少技术规范性定义，加强规划成果的公共政策作用，提高规划成果的法律地位。 ［关键词］城市总体规划；编制；江门市 Five Questions on the Preparation of the Master Plan —T ake the Master Plan of Jiangmen City for Example/Guo Y aowu, Chen Lifei [Abstract] The master plan should be prepared on the basis of the origin of the master plan with the government needs as the guide and the govern-ment as the principal policy maker and executor.Long-term goals should be combined with objective reality to realize the collocation of urban spatial resources, reduce the technical criterion definitions,enhance the role of public policy for the planning result and improve the legal status of the planning result. [Key words] Master plan, Preparation, Jiangmen City 城市总体规划编制的五个问题 —以江门城市总体规划为例 □ 郭耀武，陈立飞 ［文章编号］１００６－００２２（２００６）１１－００７０－０３ ［中图分类号］ＴＵ９８４．１１ ［文献标识码］Ｂ 当前，随着我国城市竞争、城市经营的白热化，城市总体规划的作用日益明显，城市总体规划往往被冠以“龙头”地位，但是，城市总体规划却面临着“编制难、实施难和编制频繁”的困惑（卢华翔，２００３），其效能受到规划界的普遍质疑，进行编制改革的呼声日渐高涨。本文通过对城市总体规划编制存在的五个问题进行分析，尝试探索实现总体规划编制的可持续发展之路。城市总体规划因其内容的综合性和前瞻性，成为统筹和指导城市建设和各项事业发展的纲领，总体规划的编制也从宏观层面的确定城市性质、论证规模、布局土地和配置资源、制定产业政策、提升区域竞争力、维护社会稳定等发展到微观层面的工程管线定位、项目时序安排、资金运营等。“城市发展的好坏取决于城市规划”—规划编制成为政府解决当前城市问题的最直接手段，但是对城市规划的高期望，却导致编制内容的复杂化、编制周期的延长和频繁的重复修编。另外，受编制时间和资源的限制，当规划师把 大量的时间和精力专注于陌生的政治、经济、社会、文化、环境和法律等相关领域时，却减少了对熟悉的城市空间的研究，使得规划成果针对性不足且变成城建资料的大汇编—面面俱到而亮点不足，最终削弱了总体规划的指导作用，使规划成果成为城市招商引资的宣传画。 对总体规划的效能理想化和夸大是造成规划编制目的产生偏差的根源。城市规划的“龙头”地位，不在于编制内容的面面俱到，而在于体现和落实城市管制者对城市发展政策的空间意图—空间性是城市规划的根本特征。因此，只有弄清为什么要编制城市总体规划，把编制重点从对虚无的战略层面的研究和对“终极蓝图”的追求的理想境界中解放出来，集中精力、实实在在地把政府政 策意图和城市空间资源布局紧密结合，才能 满足政府服务、监控和纠正市场对城市空间 资源配置不足的管制需求，才能使城市总体 规划真正成为城市建设的行动纲领。 以政府的需求为导向建立规划目标，以政府的管理权确定规划范围，以城市空间资源的布局作为规划的主要内容，增强规划内容的继承性，确保城市建设的延续性，成为开展江门市城市总体规划修编的重点内容。首先，在宏观层面，深化落实上层次的规划内容。我们把广东省政府在《广东省城镇体系规划》和《珠江三角洲城镇群协调规划》等区域规划中对江门城市职能和规模的定位，作为本轮规划的城市性质和规模；在此基础 上，进一步落实上层次规划中涉及江门市的城镇化水平、城镇空间布局、生态管制区和区域协调区等强制性内容，并提出相应的深化实施策略和行动计划，确保城市发展和区域规划相一致。其次，在中观层面，整合市级相关规划内容。在目标上，把江门市第十次党代会提出的“三大组团”、“五大工程”城市建设战略作为本次城市规划修编的目标框架；在空间资源上，使城市建设用地规模和