房地产估价报告范本

* * *私有房地产价格评估估价结果报告

房地产估价报告

项目名称：武汉市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房地产评估.

委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ

估价方：xxxxxxxx

估价人员：xxxxxx

估价作业日期：二00九年12月15日

估价报告编号：X房估字[XX]第XX号

目录

1.致委托方函 (3)

2.估价师声明 (3)

3.估价的假设和限制条件 (5)

4.房地产估价结果报告 (7)

一、委托方 (7)

二、估价方 (7)

三、估价对象概况 (7)

四、估价目的 (8)

五、估价时点 (8)

六、价值定义 (8)

七、估价依据 (8)

八、估价原则 (9)

九、估价方法 (9)

十、估价结果 (10)

十一、估价人员 (10)

十二、估价作业日期 (11)

十三、估价报告应用有效期 (11)

5房地产估价技术报告 (12)

一、个别因素分析 (12)

二、区域因素分析 (12)

三、市场背景分析 (12)

⑴地理位置和行政区划 (12)

⑵经济和社会发展状况 (13)

⑶房地产市场分析 (14)

四、最高最佳使用分析 (14)

五、估价方法选用 (14)

六、估价测算过程 (15)

七、估价结果确定 (19)

6附件 (20)

致委托方函

ⅩⅩⅩⅩⅩ：

受您的委托，我公司于2009年12月15日对于武汉市洪山区珞瑜路272号光谷高新大厦二层，建筑面积为571.58 m2，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。

根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2009年12月15日的价格及单价为：

法定代表人：ⅩⅩⅩ

二00九年12月15日

估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价员xx对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。

八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。

九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，

不属于本公司和签字估价师的责任范围。

注册房地产估价师：

注册证号：xxxxxxx

二00九年12月15日

估价的假设和限制条件

一、本项估价的假设条件

1、本报告基于公开市场假设，即：

（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；

（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；

（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。

2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。

3.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

4.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

二、本项估价的限制条件

1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。

2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。

3本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

4．本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

6.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

8.房地产估价报告备查编号：X房地估X字[XX]第X号。

房地产估价结果报告

一、委托方

单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ

法定代表人：ⅩⅩⅩ

单位住址：ⅩⅩⅩⅩⅩ

联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ

二、估价方

机构名称：xxxxxxxxx

单位住址：xxxxxxxxxx

法定代表人：ⅩⅩⅩ

估价资格：ⅩⅩⅩⅩⅩ

联系电话：xxxxxxxxx

三、估价对象概况

1.建筑物状况

武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦位于武汉市洪山区珞瑜路，于二零零零年建成，总体结构高16层，为钢筋混凝土结构一等。委估建筑物位于第二层，有公用电梯和楼梯通二楼。建筑物维护保养情况较好，地面贴红色小方格地面砖，进户设防盗门，外设不锈钢防盗窗，墙面及天棚为仿磁涂料，日光灯照明，水电气齐全，PVC管排水，房屋使用正常。

2.委估对象利用现状

委估房地产现作旅馆，公共配套设施好良，中档装修。

3.周围环境

估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路，处于鲁巷商圈，北面正对华中科技大学光谷南二门、珞瑜路，南有长动医院，东与关山大道紧邻，西与华工科技产业大厦相接，旁边为关山口车站，途经的公交车有15路、18路、25路、510路、518路、521路、536路、591路、593路、702路、703路、718路、733路、755路、756路、903路。西行500米为光谷步行街，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为商业用途区位价值有很大潜力。

㈡权益状况

估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦二楼，房屋所有权人为如家城市旅馆，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。

四、估价目的

为确定房地产抵押提供价格参考依据。

五、估价时点

二00九年12月15日

六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为旅馆，土地性质为出让形式。本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。

七、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

5、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》；

6、委托方提供的待估房地产《房屋所有权证》；

7、湖北省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；

8、估价委托书；

19、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。

八、估价原则

1、独立、客观、公正原则。

2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。

3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。

4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等几种。

1、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。

2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价

时点上，计算出估价对象房地产收益价格。

3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。

4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

根据《房地产估价规范》并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。

最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点2009年12月15日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。详细评估结果见《房地产抵押评估结果一览表》。

十一、估价人员

注册房地产估价师：xxxx

注册证号：xxxxxxxxx

二00九年十二月十五日

十二、估价作业日期

二00九年12月15日

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为壹年，即从2009年12月15日至2010年12月14日

xxxxxxxxx

法定代表人：ⅩⅩⅩ

二00九年12月15日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.建筑物状况

武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦位于武汉市洪山区珞瑜路，于二零零零年建成，总体结构高16层，为钢筋混凝土结构一等。委估建筑物位于第二层，有公用电梯和楼梯通二楼。建筑物维护保养情况较好，地面贴红色小方格地面砖，进户设防盗门，外设不锈钢防盗窗，墙面及天棚为仿磁涂料，日光灯照明，水电气齐全，PVC管排水，房屋使用正常。

2.委估对象利用现状

委估房地产现作旅馆，公共配套设施好。

二、区域因素分析

估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路，处于光谷商圈，北面正对华中科技大学光谷南二门、珞瑜路，南有长动医院，东与关山大道紧邻，西与华工科技产业大厦相接，旁边为关山口车站，途经的公交车有15路、18路、25路、510路、518路、521路、536路、591路、593路、702路、703路、718路、733路、755路、756路、903路。西行500米为光谷步行街，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为商业用途区位价值有很大潜力。

三、市场背景分析

⑴地理位置和行政区划

武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村。因为长江与其最大的支流汉水交汇于此，故而市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三地被俗称为武汉三镇。

武汉行政区划的沿革极具特色，武汉可以看作两市（汉口、武昌）一县

（汉阳）的合并（故有“武汉三镇”之说）。其中汉口和武昌从明朝后期起就分别发展成相当规模的城市。因此，武汉可以说是一个直辖市、一个省会城市和一个县的紧密联合体。

光谷又称东湖高新技术开发区，位于武汉市城区东南部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路、沪蓉高速，通达全国。光谷是武汉的东大门，有省道、国道辐射周边市县黄石、鄂州、黄冈和黄梅，在武汉市1+8城市圈发展战略中占据着重要的地位。现在是武汉市最有发展潜力的地段之一。

⑵经济和社会发展状况

估价对象邻近的“中国光谷”是武汉东湖国家高新区的简称。关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。

武汉?中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。

武汉?中国光谷已成为中国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。胡锦涛总书记视察东湖高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力、增强企业核心竞争力、发展特色高新技术产业的做法；温家宝总理希望北京、上海、武汉等高新区，经过5到10年的努力，真正建设成为世界一流的科技园区。

东湖高新区将承担起新的历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资源整合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力，主要经济指标力争以年均25%以上的速度增长。到2010年，技工贸总收入2000亿元，工业总产值 1500亿元，财政收入60亿元。通过“十一五”的努力，光谷将建设成

为国内一流、世界知名的科技园区和国家重要的自主创新平台，为跻身世界一流的科技园区奠定坚实基础。在“十五”时期，这里的经济发展以年均30％的速度快速增长。2005年的技工贸总收入达到725亿，占武汉GDP的10％。在短短几年，中国光谷得到了超常规发展，而且后劲十足，主要得益于这里有良好的创新创业环境。区内已有15家公司在境内外上市，带动资金200多亿元，并在中国证券市场上形成了颇有影响的“光谷版块”。

估价对象北面的华中科技大学是国家教育部直属的全国重点大学，是涵盖理、工、医、文、管等多学科的综合性大学，是目前国内规模最大、水平一流的高等学府之一，是首批列入国家"211工程"重点建设的大学。现有教职工、学生7万余人，市场潜力极大。

估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地，在发展产、学、研的同时，全方位一体化地协调发展。规划目标为满足人的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发气势如虹。

⑶房地产市场分析

光谷区域内高校和大专院校、科研机构众多，人流量极大，特别是学生、家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。

四、最高最佳使用分析

估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦，大厦本身登记为商务用途，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，保持现状是最佳用途。

五、估价方法选用

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地

产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。

市场法：首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。

收益法：就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六、估价测算过程

1、选择估价方法。该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用收益法估价，选用收益法中的报酬资本化法。

2、搜集资料。通过调查，搜集的有关资料和情况如下：

（1）收入按房间和相应的价格计。可供入住的房间：

单人间：100元×16≒1600元

双人间：120元×10≒1200元

三人间：135元×5≒675元

（2）入住率为60%

（3）酒店营业成本：根据市场调查，一般酒店房间耗用、折旧和相关人员的工资占毛收入40%

（4）维修费：按房屋重置价的1.5%—2%

（5）管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年收入的2%—5%。

（6）保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%—0.2%。

（7）税金：依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%）、城市维护建设税7%、教育费附加3%等。

（8）设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费

3.测算年有效毛收入：

年有效毛收入=（1600+1200+675）×60%×30×12=750600元

4、测算年运营费用

①维修费：按建筑物重置价的1.5％计算，武汉市房屋重置价格标准规定钢筋混凝土结构一等房屋重置价格为1150元/ m2：

年维修费＝1150×571.58×1.5％＝9859.8元

②管理费：取年收入的3％，则：

管理费＝750600×3％＝22518元

③保险费按房屋重置价乘以保险费率2‰，则：

保险费＝1150×571.58×2‰＝1314.6元

④税费：房屋出租应纳税金房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%），其余税费按年收入的3%计算则：

750600×（12%+3%+3%）=135108元

上述①、②、③、④总费用（年运营费用）合计为168800.4元

5.计算年净收益

年净收益750600－750600×40%-168800.4＝281559.6元

6.确定报酬率（用累加法）

6.计算房地产的价格

委估对象建筑物土地使用年限为50年，至今已使用9年，剩余使用年

限为41年，所以估价对象收益年限为41年。

因此

收益价格=281559.6/7.6%×[1－1/（1＋7.6％）41]=3520886元

房地产单价=3520885.8÷571.58=6160元/m2

估价结果如下：

xxxxxxxxx

xxxxxxxxx

二00九年12月15日

㈠市场比较法测算估价对象价格

具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。

采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对武汉市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：

根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（5431＋4999＋5290）÷3=5240元/ m2

估价结果确定

估价结果如下：

xxxxxxxx

xxxxxxxxx

二00九年12月15日

七．估价结果确定

综合比较两种方法，结合估价师自己的专业知识和经验，市场法权重取0.8，收益法权重取0.2,则最后的价格等于：2995079×0.8+3520886×0.2=3100240.4元

取整为3100240元

xxxxxxxxx

法定代表人：ⅩⅩⅩ

二00九年12月15日

附件