宜昌某地块商业开发项目可行性研究报告

一、地块属性分析（一）地块区位分析 1、地块四至

夷G[2014]46、夷G[2014]47号地块位于宜昌市夷陵区小溪塔中心区南侧。东临楚天房地产地块，并与城东大道相邻，南临东方大道，西邻水岸综合体项目并与罗家小河接壤，北靠小鸦公路。

2、地块现状及周边环境（1）地块现状及地貌

项目地块呈不规则梯形，内部目前基本为荒地，地表以杂草和低矮灌木覆盖。地势自东南至西北略呈由高到低的走势，地势落差约为1米。总体来说地势较为平整，易于规划。（2）交通

目前地块的交通主要由“一纵一横”两条交通干线为主。“一横”为东方大道，为双向6车道城市干线，实行人车分流，设置有绿化带。向西与发展大道链接，可通往西陵区和伍家岗区。“一纵”指城东大道，同样作为城市的交通枢纽，与东方大道一样，路面宽阔。向南可至西陵区，向北可至夷陵老城区（即将改造的小溪塔核心区）。

（3）周边资源及配套

项目地块属于夷陵区的新开发区，目前周边配套比较缺失，基本没有任何的生活、教育、医疗等相关配套设施。但是在项目的西部1公里处为夷陵区的高档生活聚集区，发展大道沿线各种配套设施基本齐全。区域内涵盖了东湖小学、梅子垭小学、东湖高中等教育设施，也有夷陵区政务服务中心、国际会展中心等市政配套等。

项目地块周边最大的资源就是绿色植被资源。区域内拥有运河景观带、白鹭生态保护区、梅子垭水库等大型自然景观资源，非常适宜居住。

（二）地块周边规划及未来发展前景分析

1、区域规划

小溪塔组团拟规划东湖路和夷兴大道周边地区为区级商业核心区，规划将娱乐休闲向滨水绿带集中、商业购物向步行金街集中、政府机关向区府大楼集中、文化科教则向双虹大道集中。同时将连接宜昌中心城区和小溪塔的最为重要的道路——发展大道作为城市的一条形象路。而梅子垭水库作为城区的备用水源，区内的水域和周边山体，将规划该地域成为宜昌城区唯一大型生态公园。

发展大道功能分区为，综合功能区：罗河路——中兴路区域以居住功能为主，发展大道沿线发展商业服务业，北部发展适量都市型工业，方便片区人口就近就业；商务办公中心区：中兴路——和谐路区域发展大道东侧环绕公园以行政办公为主，西侧围绕广场以金融和商务办公为主，打造总部经济园区；会展商务功能区：和谐路——南端规划路区域以梅子垭会展中心项目开发为契机，带动发展大道南部的商务会议、综合展览、疗养休闲和高档居住等高端项目开发。

小溪塔中心片区区域规划布局结构为2+4+5结构，即夷兴大道和发展大道两条城市发展主轴，旧城中心服务区、科教文卫配套区、生活新区和产业新区等4个片区，商业中心、行政中心、文化中心、生活服务中心和产业服务中心等5个核心。

2、未来发展前景预测

本案不仅拥有良好植被和自然景观资源，同时未来发展前景非常广阔。主要是体现在宜居性上。作为政府规划的新区，本案所在地块属于生态居住区。而发展大道沿线目前集中了恒大绿洲、清江润城、宏信玫瑰城、山水国际、至上未来城、国宾壹号海涵等高档住宅区，基本已无新增土地供应。而项目所在地四面环山，仅东方大道和城东大道作为联系城市中心的主入口，土地供应量有限，因此在区域发展上该地块的居住价值随着周边住宅市场的去化会逐步提升。

（三）地块发展的机会与风险

1、项目规划条件

≤25%。地块呈不规则梯形，南北长度直线为325米左右，北部东西宽约为213米，南部东西宽约为180.61米。

2、机会与风险

随着周边房地产住宅市场的去化以及入住率的提高，市场供应量的逐步减少和生活配套的逐渐成熟，目标地块的开发价值将会逐步提升。

但目前项目周边人气不旺、配套不成熟，以及市区内客户对该区域内尚未形成认知。其开发与发展将会是一个相对较为漫长的过程。

二、投资环境分析

（一）宏观经济环境分析

1、经济环境

2014年第一季度中国国内生产总值（GDP）128213亿元，同比增长7.4%。总体看来，一季度国民经济运行处于合理区间，结构调整、转型升级继续取得新的进展。但同时也要看到，外部环境仍然复杂多变，国内经济仍存在一定的下行压力。

?工业生产增速有所回落

一季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长8.7%，增幅比上年同期回落0.8个百分点全国规模以上工业企业实现利润7793亿元，同比增长9.4%，其中，主营活动利润7396亿元，增长8.4%。规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.18元，主营业务收入利润率为5.28%。

?固定资产投资增速高位放缓

一季度，固定资产投资（不含农户）68322亿元，同比名义增长17.6%（扣除价格因素实际增长16.3%），增幅比上年同期回落3.3个百分点。其中，国有及国有控股投资20644亿元，增长14.5%；民间投资44303亿元，增长20.9%，占全部投资的比重为64.8%。一季度新开工项目计划总投资55015亿元，同比增长12.6%。从环比看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.24%。

一季度，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），其中住宅投资增长16.8%。房屋新开工面积29090万平方米，同比下降25.2%，其中住宅新开工面积下降27.2%。全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%。3月末，全国商品房待售面积52163万平方米，同比增长22.9%。一季度，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%

?市场销售稳定增长

一季度，社会消费品零售总额62081亿元，同比名义增长12.0%（扣除价格因素实际增长10.9%）。其中，限额以上单位消费品零售额30275亿元，增长9.7%，限额以上单位网上零售额815亿元，增长51.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额53553亿元，同比增长11.8%，乡村消费品零售额8528亿元，增长12.8%。按消费形态分，餐饮收入6465亿元，同比增长9.8%，商品零售55616亿元，增长12.2%，其中限额以上单位商品零售28409亿元，增长10.3%。3月份，社会消费品零售总额同比名义增长12.2%（扣除价格因素实际增长10.8%），环比增长1.23%。

?居民消费价格总体稳定

一季度，居民消费价格同比上涨2.3%。其中，城市上涨2.4%，农村上涨2.0%。分类别看，食品价格同比上涨3.5%，烟酒及用品下降0.7%，衣着上涨2.2%，家庭设备用品及维修服务上涨1.3%，医疗保健和个人用品上涨1.1%，交通和通信下降0.2%，娱乐教育文化用品

及服务上涨2.5%，居住上涨2.7%。在食品价格中，粮食价格上涨2.9%，油脂价格下降5.1%，猪肉价格下降6.6%，鲜菜价格上涨5.8%。3月份，居民消费价格同比上涨2.4%，环比下降0.5%。一季度，工业生产者出厂价格同比下降2.0%，3月份同比下降2.3%，环比下降0.3%。工业生产者购进价格同比下降2.1%，3月份同比下降2.5%，环比下降0.5%。

?居民收入较快增长

一季度，全国农村居民人均现金收入3224元，同比名义增长12.3%，扣除价格因素实际增长10.1%。全国城镇居民人均可支配收入8155元，同比名义增长9.8%，扣除价格因素实际增长7.2%。根据从2012年四季度起实施的城乡一体化住户调查，2014年一季度全国居民人均可支配收入5562元，同比名义增长11.1%，扣除价格因素实际增长8.6%。全国居民人均可支配收入中位数4694元，同比名义增长14.0%。一季度末，农村外出务工劳动力16933万人，同比增加288万人，增长1.7%。外出务工劳动力月均收入2681元，增长10.1%。

?货币信贷平稳增长

3月末，广义货币（M2）余额116.07万亿元，同比增长12.1%，狭义货币（M1）余额32.77万亿元，增长5.4%，流通中货币（M0）余额5.83万亿元，增长5.2%。3月末，人民币贷款余额74.91万亿元，人民币存款余额109.10万亿元。一季度，新增人民币贷款3.01万亿元，同比多增2592亿元，新增人民币存款4.72万亿元，同比少增1.39万亿元。一季度，社会融资规模为5.60万亿元，比去年同期减少5612亿元。

2、政策环境

?房产税

“十八大”之后，房产税被决策层、相关部委屡屡提及。毫无疑问，房地产调控从限贷、限购等行政过渡至市场调控，未来的主要发展方向，房产税扩容乃至全国普征，是大势所趋。

房产税的开征路线将会是先增加试点区域，然后二线城市试运行，最后实现全国普征。

?土地市场

国土资源部部长徐绍史强调，国土部将继续坚持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化。同时要确保普通商品住房用地供应不低于5年年均实际供应，白痴土地市场平稳运行。这就是说土地市场调控将继续，并加大对“地王”、囤地等现象行为的监控，打击并确保土地市场供应，以稳定市场预期。

?货币供应

未来中国经济将会是财政政策温和扩张的时期，货币政策中性和金融渐进式改革，通货膨胀更高但仍可控。过去两三年来，“稳健的货币政策和积极的财政政策”的说法基本没有变，但是实际上在政策执行上是在不断的调整。可以预期，中国的货币政策和财政政策都将回归中性。

3、区域环境

宜昌作为省域副中心城市合长江沿线重点城市，经济实力位居湖北省第二位。逐年来，

宜昌市经济呈稳步增长状态，居民收入水平稳步提高。

（二）宜昌市房地产环境分析

1、宜昌市房地产住宅市场近期概况

（1）在开发商的有作为作用下，楼市有所回暖。

从月度走势图上不难看出，宜昌楼市虽成交回暖，但整体水平仍处于低谷，成交量仅与2月持平。自4月开始的房地产加推狂潮，其效力开始逐渐显现。可以看出，4、5月份以价换量策略明显，因签约成交存在滞后，本月量价齐升。似乎本地房企对于降价浅尝辄止，而市场的反应可以说是相当的积极。

分析数据可以发现，转暖主要体现在成交量上，这也与地产商“以价换量”销售策略有直接关系。在开发商新一轮优惠促销、购房需求集中释放后，成交量开始上升。

（2）6月宜昌楼市全面回暖，量价齐升

新房成交量环比上涨三成，均价环比上涨200元/㎡。从周度走势来看，自五月第一周以来的稳中有升曲线在本月加大了提升的幅度，成明显阶梯式爬升。从价格曲线来看，伍家岗区率先走出以价换量的区间，成交量亦环比上月翻番，量价齐升回暖势头迅猛，而其他各区明显走出U型曲线，价跌量升。西陵区则因有价无市成交疲软，保障房的入市是均价下跌的主要原因。

（3）伍家岗成热点成交区域，夷陵区紧随其后。

宜昌城区（含西陵区、伍家岗区、夷陵区、东山开发区、猇亭区、点军区）商品房共成交1800套，环比五月成交量上涨33.82%，成交面积179971.06平方米，成交金额100384.3196万元，成交均价5577.8元/平方米。其中伍家岗区成为成交热点区域。

2、土地市场（住宅用地）

宜昌市自2013年以来土地供应主要以伍家岗片区为主，其次城东大道沿线供应部分土地。而作为生态新区土地供应量严重不足；

项目所在地出让地块近一年半内基本无新的土地供应，距离项目所在地较近的两块成交地块成交单价分别在179万元/亩和245万元/亩。

根据土地市场的分析，本案今后面临的市场竞争主要来自于现有项目的存货竞争。其中主要面临的竞争对手有嘉豪城、恒大绿洲、山水国际、至上未来城、、国宾壹号海涵、清江润城。

（1）嘉豪城